- Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
B ảng 3.7 Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 xã nghiên cứu
4.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 35 211
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 3 4 1 8
4.3 Không có giấy tờ 0 1 6 7
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Tại các xã nghiên cứu, tình hình chuyển nhượng có đặc trưng khác biệt như sau: Đối với xã Tiên Dược - là nơi được quy hoạch hạt nhân đô thị vệ tinh, có vị trí thuận lợi để thông thương phát triển kinh tế, văn hóa xã hội với trung tâm hành chính huyện và địa bàn lân cận. Là nơi đóng quân của Trường Cao đẳng cảnh sát nhân dân, Trung cấp an ninh nhân dân, bệnh viện đa khoa, với hệ thống dịch vụ phong phú đa dạng. Là nơi diễn ra quá trình đô thị hóa mạnh, được ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ từ những năm 2004 đến 2013 đều lớn hơn các xã khác trên địa bàn huyện. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên lên đến 1.802 trường hợp (chiếm 46,1% tổng số trường hợp của 3 xã điều tra), cao gấp 3,6 lần xã Nam Sơn, đặc biệt từ năm 2005 thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước điều tiết giảm từ 4% xuống 2% khuyến
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 64 khích người đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính và các chính sách về đất đai được siết chặt, đất đai trở thành tài sản có “giá trị” lớn - là nguyên nhân xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện nên tâm lý người đầu tư đất hoàn thiện thủ tục tránh rủi ro. Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch đô thị vệ tinh thì lượng giao dịch mua bán tại xã diễn ra rất mạnh. Giá đất ở đây tăng lên cao, từ 400.000 đ/m2(theo giá quy định của UBND Thành phố Hà Nội) tăng lên từ 5 -10 triệu/m2 tùy vào từng khu đất có vị trí đẹp.
Tại xã Đông Xuân, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai cũng diễn ra khá sôi động bởi xây dựng một số công trình lớn như Trung tâm đào tạo sát hạch lái xe đường bộ, cải tạo nâng cấp một số tuyến đường giao thông quan trọng và dư luận thông tin quy hoạch trường Đại học Nội Vụ, Nhà máy thực phẩm Đức và Trường quay phim của Đài truyền hình Việt Nam. Cả thời kỳ có 1.802 trường hợp chuyển nhượng (chiếm 39,2% tổng số trường hợp của 3 xã điều tra), gấp 3 lần xã Nam Sơn. Một nguyên nhân làm Đông Xuân có sức hút giảm hơn so với xã Tiên Dược là công tác quản lý đất đai nhiều năm buông lỏng, hậu quả một số GCN QSD đất không giá trị trôi nổi trên thị trường và được dư luận biết đến nhiều sau khi Công an Thành phố Hà Nội thực hiện chuyên án phá đường dây cấp “Sổ đỏ” cho nhiều lô đất không đủ điều kiện, không đúng vị trí, không đúng đối tượng. Tàn dư để lại làm người đầu tư e ngại, lo lắng rủi ro do một số lô đất (cấp trái thẩm quyền được HTX, UBND xã cấp) chưa được xử lý dứt điểm.
Đối với những xã trung du như xã Nam Sơn, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ít xảy ra, cả giai đoạn có 503 trường hợp, chỉ chiếm 12,8% tổng số trường hợp của 3 xãđiều tra. Khu vực này có cảnh quan đẹp, giá đất thấp nhưng bị ảnh hưởng bởi ô nhiễm môi trường bãi rác Thành phố. Ngoài ra khu vực này cũng được quy hoạch quy đất dành cho an ninh quốc phòng là nơi phòng thủ quân sự của Hà Nội trong trường hợp chiến tranh xảy ra. Bên cạnh đó, Nam Sơn còn một số lượng lớn các thửa đất chưa được cấp GCN QSD đất do bị quy hoạch chồng lấn đất rừng nên giao dịch ở đây thưa thớt hơn rất nhiều xã khác, kể cả trong thời kỳ “sốt đất” năm 2010.
Qua điều tra cho thấy, cơ bản người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 65 nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn hết sức phong phú và đa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa đất của các khu vực trong tương lai để cung cấp cho những người có nhu cầu. Chất lượng quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được đa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao. Trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, cán cân cung - cầu luôn ổn định và được kiểm soát, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung.