đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của một số dự án tại thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN THỊ KIM HUYỀN ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ Xà TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ | HÀ NỘI - 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN THỊ KIM HUYỀN ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THỊ Xà TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mà SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS TRẦN VĂN CHÍNH HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ðOAN - Tôi xin cam ñoan ñây kết nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa ñược công bố công trình - Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn, thông tin trích dẫn ñã rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Kim Huyền Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian thực luận văn vừa qua ñã nhận ñược quan tâm, giúp ñỡ thầy cô, gia ñình bạn bè Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Văn Chính, người ñã hướng dẫn, bảo tận tình giúp ñỡ hoàn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô giáo Bộ môn Trắc ñịa ñồ Thông tin ñịa lý, thầy cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã giúp ñỡ thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên Môi trường Thị xã Từ Sơn, phòng Tài - Kế hoạch, phòng Thống kê ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ suốt trình thực luận văn Tôi xin cảm ơn gia ñình, bạn bè ñồng nghiệp ñã ñộng viên, giúp ñỡ suốt trình học tập thực luận văn Một lần xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Kim Huyền Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ii MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH .vii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU viii PHẦN PHỤ LỤC ix MỞ ðẦU 1 Tính cấp thiết ñề tài Mục ñích - Yêu cầu ñề tài 2.1 Mục ñích ñề tài 2.2 Yêu cầu ñề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái niệm bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản 1.1.1 Bất ñộng sản 1.1.2 Thị trường bất ñộng sản 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất thị trường bất ñộng sản giới 1.2.1 Khái quát giá ñất giới 1.2.2 Khái quát ñịnh giá ñất BðS 1.2.3 ðấu giá ñất số nước giới 1.3 Thực trạng thành tựu thị trường BðS Việt Nam (từ năm 2003 ñến nay) 12 1.4 Nhu cầu BðS Việt Nam 13 1.5 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam 14 1.5.1 Những quy ñịnh pháp luật ñấu giá quyền sử dụng ñất 14 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iii 1.5.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam 16 1.5.3 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất Việt Nam 27 CHƯƠNG ðỐI TƯỢNG - NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 ðối tượng nghiên cứu 35 2.2 Nội dung nghiên cứu 35 2.2.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 2.2.2 Hiện trạng quản lý sử dụng ñất năm 2012 35 2.2.3 Tình hình thực ñấu giá quyền sử dụng ñất thị xã Từ Sơn 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 35 2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 36 2.3.3 Phương pháp xử lý kết nghiên cứu 36 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 36 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 3.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 37 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 37 3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 38 3.2 Hiện trạng quản lý sử dụng ñất năm 2012 401 41 3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 41 3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất 42 3.3 Tình hình thực ñấu giá quyền sử dụng ñất thị xã Từ Sơn 45 3.3.1 Các văn ñấu giá quyền sử dụng ñất thị xã Từ Sơn 45 3.3.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất áp dụng ñịa bàn thị xã Từ Sơn 456 46 3.3.3 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất 02 dự án nghiên cứu 54 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iv 3.4 ðề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 64 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 68 Kết luận 68 ðề nghị .69 689 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC 75 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp v DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 3.1 Tình hình dân số lao ñộng thị xã Từ Sơn 40 3.2 Hiện trạng sử dụng ñất thị xã Từ Sơn năm 2012 43 3.3 Bảng tổng hợp dự án nghiên cứu 54 3.4 Hội ñồng ñấu giá quyền sử dụng ñất 55 3.5 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất DA1 56 3.6 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất giả ñịnh DA1 58 3.7 Kết ñấu giá quyền sử dụng ñất DA2 59 3.8 Bảng so sánh tổng số tiền thu ñược sau ñấu giá quyền sử dụng ñất với số tiền dự kiến thu ñược Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 60 vi DANH MỤC HÌNH Số hình Tên hình Trang 1.1 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất 17 3.1 Cơ cấu kinh tế thị xã Từ Sơn năm 2012 38 3.2 Quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất 47 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU TT Ký hiệu Giải thích CSHT Cơ sở hạ tầng BðS Bất ñộng sản GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng UBND Ủy ban nhân dân HðND Hội ñồng nhân dân Qð Quyết ñịnh HððG Hội ñồng ñấu giá KTXH Kinh tế xã hội NXB Nhà xuất 10 DT Diện tích Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp viii Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 96 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 97 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 98 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 99 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 100 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 101 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 102 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 103 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 104 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 105 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 106 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 107 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 108 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 109 Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 110 [...]... giá quyền sử dụng ñất ngày càng phát triển Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở của một số dự án tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh" 2 Mục ñích - Yêu cầu của ñề tài 2.1 Mục ñích của ñề tài - ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên... ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh làm cơ sở ñề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác ñấu giá ñất tại thị xã từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 2.2 Yêu cầu của ñề tài - ðánh giá tính phù hợp của quy trình ñấu giá quyền sử dụng ñất - Các giải pháp ñưa ra phù hợp với ñiều kiện kinh tế xã hội của thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh và quy ñịnh pháp luật của Nhà nước Trường ðại Học Nông... ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thuộc DA1 của UBND tỉnh Bắc Ninh Trang 75 2 Biên bản kết quả ñấu giá DA1 của HððG 76-79 3 Biên bản xác ñịnh giá khởi ñiểm, bước giá của DA1 của HððG 80-81 4 Qð phê duyệt giá ñất làm cơ sở xác ñịnh giá khởi ñiểm ñể ñấu giá DA1 của UBND tỉnh Bắc Ninh 82-83 5 Qð phê duyệt kết quả ñấu giá DA2 của UBND thị xã Từ Sơn 84-85 6 Biên bản xác ñịnh giá khởi ñiểm, bước giá của DA2 của. .. tại một thời ñiểm xác ñịnh - ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh - ðịnh giá BðS: Là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại. .. dụng ñất) trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất (Nguyễn ðình Bồng, 2005)[24] Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ... thường tại thời ñiểm xác ñịnh giá khởi ñiểm theo mục ñích sử dụng mới của thửa ñất ñấu giá Giá khởi ñiểm không ñược thấp hơn giá ñất, giá thuê ñất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ - Thẩm quyền quyết ñịnh giá khởi ñiểm ñấu giá ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất do UBND cấp tỉnh quyết ñịnh hoặc phân cấp việc quyết ñịnh theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh + Bước giá ñấu giá. .. ñịa phương bước ñầu áp dụng và ñã ñạt ñược kết quả ñáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác ñịnh ñể ñưa ra ñấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ñấu giá (có những lô ñất giá trúng ñấu giá bằng 5,4 lần giá sàn) * ðánh giá những hạn chế trong việc quy ñịnh giá ñất trong công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất hiện nay ở nước ta Thực chất của việc ñấu giá là nhà nước giao quyền sử dụng ñất hoặc cho thuê... toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản (BðS) Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị. .. 04/03/2010 của Chính phủ, về bán ñấu giá tài sản Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 01/07/2010 và thay thế cho Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán ñấu giá tài sản Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất là giá trúng ñấu giá Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá 1.5.2 Quy trình ñấu giá. .. sơ tham gia ñấu giá phải nộp các khoản tiền ñặt cọc và phí ñấu giá * Bước 4: Giá khởi ñiểm và bước giá ñể ñấu giá + Giá khởi ñiểm ñấu giá - Nguyên tắc xác ñịnh giá khởi ñiểm: Giá khởi ñiểm ñấu giá ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất ñược xác ñịnh sát với giá chuyển Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp 18 nhượng quyền sử dụng ñất, quyền thuê ñất