2 Mục ựắc h Yêu cầu của ựề tài
1.5.2Quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất ở Việt Nam hiện nay
1.5.2.1 Quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay
Theo Quyết ựịnh số 216/2005/Qđ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chắnh phủ về ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc thuê ựất thì quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất gồm 09 bước như sau:
Bước 1 Thành lập Hội ựồng ựấu giá
Bước 2 Thông báo tổ chức ựấu giá
Bước 3 đăng ký tham gia ựấu giá
Bước 4 Giá khởi ựiểm và bước giá ựể ựấu giá
Bước 5 Tổ chức ựấu giá
Bước 6 Xem xét và phê duyệt kết quả ựấu giá
Bước 7 Giao ựất, cấp GCNQSD ựất cho người trúng
ựấu giá
Bước 8 Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng ựấu giá
Bước 9 Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu
ựược từ ựấu giá
Hình 1.1 Quy trình ựấu giá quyền sử dụng ựất
* Bước 1: Thành lập Hội ựồng ựấu giá
Hội ựồng ựấu giá cấp tỉnh phải ựảm bảo có ựại diện của các Sở: Tài chắnh, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và đầu tư, Xây dựng và các thành viên khác do UBND cấp tỉnh quyết ựịnh cho phù hợp với thực tế của ựịa phương. Trường hợp lãnh ựạo UBND cấp tỉnh không ựảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội ựồng ựấu giá thì uỷ quyền Giám ựốc Sở Tài chắnh làm Chủ tịch Hội ựồng.
Thành phần Hội ựồng ựấu giá ở cấp huyện gồm lãnh ựạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội ựồng ựấu giá và ựại diện các phòng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội ựồng ựấu giá của tỉnh.
* Bước 2: Thông báo tổ chức ựấu giá
Trước khi tiến hành ựấu giá 30 ngày, Hội ựồng ựấu giá hoặc tổ chức của nhà nước có chức năng ựấu giá quyền sử dụng ựất thông báo công khai thửa ựất tổ chức ựấu giá ắt nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trên phương tiện thông tin ựại chúng như ựài phát thanh, truyền hình ựịa phương, báo ựịa phương, các phương tiện thông tin ựại chúng khác và ựược niêm yết công khai tại ựịa ựiểm tổ chức ựấu giá và trụ sở UBND cấp huyện nơi có thửa ựất ựấu giá.
Nội dung thông báo công khai gồm: địa ựiểm, diện tắch, kắch thước, mốc giới thửa ựất, mục ựắch sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng ựất chi tiết, mục ựắch sử dụng ựất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng ựất; Thời gian, ựịa ựiểm ựăng ký, thời ựiểm tiến hành ựấu giá và các thông tin khác có liên quan ựến thửa ựất. Căn cứ yêu cầu, ựặc ựiểm, quy mô của thửa ựất ựưa ra ựấu giá, UBND cấp tỉnh quyết ựịnh việc công bố công khai hoặc không công bố công khai giá khởi ựiểm.
* Bước 3: đăng ký tham giá ựấu giá
Các ựối tượng có ựủ ựiều kiện theo quy ựịnh thực hiện ựăng ký và hoàn tất thủ tục ựăng ký trong thời hạn do Hội ựồng ựấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng ựấu giá quyền sử dụng ựất thông báo.
Tổ chức, cá nhân ựăng ký và nộp hồ sơ tham gia ựấu giá phải nộp các khoản tiền ựặt cọc và phắ ựấu giá.
* Bước 4: Giá khởi ựiểm và bước giá ựể ựấu giá + Giá khởi ựiểm ựấu giá
- Nguyên tắc xác ựịnh giá khởi ựiểm: Giá khởi ựiểm ựấu giá ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất ựược xác ựịnh sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng ựất, quyền thuê ựất thực tế trong ựiều kiện bình thường tại thời ựiểm xác ựịnh giá khởi ựiểm theo mục ựắch sử dụng mới của thửa ựất ựấu giá. Giá khởi ựiểm không ựược thấp hơn giá ựất, giá thuê ựất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy ựịnh của Chắnh phủ.
- Thẩm quyền quyết ựịnh giá khởi ựiểm ựấu giá ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất do UBND cấp tỉnh quyết ựịnh hoặc phân cấp việc quyết ựịnh theo thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
+ Bước giá ựấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng ựấu trước trực tiếp với mức giá do HđđG hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng ựấu giá quyền sử dụng ựất công bố cho vòng ựấu tiếp theo. Căn cứ vào thực tế của ựịa phương, UBND cấp tỉnh quy ựịnh việc xác ựịnh bước giá hoặc không cần quy ựịnh việc xác ựịnh bước giá cho phù hợp.
* Bước 5: Tổ chức ựấu giá
+ Hội ựồng ựấu giá tổ chức thực hiện ựấu giá theo phương án ựược Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.
+ Thủ tục mở phiên ựấu giá: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Giới thiệu thành viên Hội ựồng, người ựiều hành và người giúp việc (nếu có).
- điểm danh người ựã ựăng ký tham gia ựấu giá, công bố người có ựủ ựiều kiện tham gia ựấu giá.
- Người ựiều hành phiên ựấu giá giới thiệu Quy chế ựấu giá.
- Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan ựến thửa ựất thực hiện ựấu giá, giải ựáp thắc mắc của người tham gia ựấu giá; Phát phiếu ựấu giá (trong trường hợp ựấu giá bằng bỏ phiếu kắn) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia ựấu giá; Làm các thủ tục cần thiết khác.
+ Hình thức và trình tự ựấu giá: Có 02 hình thức ựấu giá là ựấu giá bằng bỏ phiếu kắn trực tiếp và ựấu giá công khai bằng lời.
- đấu giá bằng bỏ phiếu kắn trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho ựến khi không còn người yêu cầu ựấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng ựấu giá.
- đấu giá công khai bằng lời: Người tham gia ựấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho ựến khi không còn người yêu cầu ựấu giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng ựấu giá. đối với trường hợp này thì Hội ựồng ựấu giá chỉ ựược công bố giá khởi ựiểm vào lúc bắt ựầu thực hiện phiên ựấu giá.
* Bước 6: Xem xét và phê duyệt kết quả ựấu giá
Căn cứ vào biên bản ựấu giá, Hội ựồng ựấu giá hoặc Sở Tài chắnh (trong trường hợp giao nhiệm vụ ựấu giá cho tổ chức của nhà nước có chức năng ựấu giá quyền sử dụng ựất) trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả ựấu giá.
- Nội dung phê duyệt kết quả ựấu giá gồm: Họ tên, ựịa chỉ, số chứng minh nhân dân của người trúng ựấu giá (ghi rõ tên tổ chức, cá nhân, số tài khoản), vị trắ thửa ựất, giá trúng, tổng số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước và các nội dung cần thiết khác.
* Bước 7: Giao ựất, cấp GCNQSD ựất cho người trúng ựấu giá
Căn cứ vào quyết ựịnh phê duyệt kết quả ựấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận ựã nộp ựủ tiền sử dụng ựất hoặc tiền thuê ựất của người trúng ựấu giá, cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất theo quy ựịnh của pháp luật ựất ựai hiện hành.
Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện theo thẩm quyền ựược phân cấp có trách nhiệm bàn giao ựất trên thực ựịa, lập hồ sơ ựất, cấp hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSD ựất theo quy ựịnh của pháp luật và các giấy tờ liên quan khác cho người trúng ựấu giá theo ựúng biên bản ựấu
giá và quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất, ựăng ký quyền sử dụng ựất và làm các thủ tục cho người ựược sử dụng ựất.
UBND cấp tỉnh quy ựịnh thời hạn thực hiện các nhiệm vụ trên ựây của cơ quan Tài nguyên và Môi trường phù hợp với quy ựịnh hiện hành của pháp luật ựất ựai.
Quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất, văn bản ựấu giá và các giấy tờ có liên quan khác là căn cứ ựể người ựược giao ựất, thuê ựất ựăng ký quyền sử dụng ựất.
* Bước 8: Quyền lợi, trách nhiệm của người trúng ựấu giá
- Quyền lợi: được Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất theo kết quả trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Trách nhiệm: Thực hiện theo ựúng các cam kết khi tham gia ựấu giá và kết quả trúng ựấu giá quyền sử dụng ựất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
* Bước 9: Thanh toán, hạch toán và quản lý tiền thu ựược từ ựấu giá
Trường hợp ựấu giá khu ựất thuộc dự án sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng: Số tiền còn lại sau khi thanh toán giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng cho nhà ựầu tư và khoản tiền ứng trước ựể bồi thường, hỗ trợ cho người có ựất bị thu hồi ựược nộp vào tài khoản riêng do Sở Tài chắnh mở tại Kho bạc Nhà nước và ựược sử dụng ựể ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp ựấu giá của những thửa ựất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ ựể tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung của ựịa phương: Số tiền thu ựược sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước ựể bồi thường thiệt hại về ựất cho người có ựất bị thu hồi, chi phắ ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) ựược ựưa vào thu nộp ngân sách nhà nước hàng năm và ựược sử dụng ựể ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự
án ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do HđND cấp tỉnh quy ựịnh.
Trường hợp ựấu giá ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất không thuộc phạm vi ở trên thì số tiền thu ựược sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước ựể bồi thường thiệt hại về ựất cho người có ựất bị thu hồi, chi phắ ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật (nếu có) ựược ựưa vào thu nộp ngân sách nhà nước hàng năm. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do HđND cấp tỉnh quy ựịnh.
1.5.2.2 đặc ựiểm giá ựất trong thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất
* định giá ựất
Giá ựất là sự ựiều tiết mối quan hệ giữa ựất ựai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ựất chịu tác ựộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ựiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ựất theo giá cả, nhưng giá ựất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ựất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ựịnh giá ựất cần phải xem xét ựầy ựủ các yếu tố chi phối ựó.
đất ựai là một tài sản ựặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trắ ựịa lý, sự ựầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ựất ựai còn chịu sự chi phối và tác ựộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, ựịnh giá ựất chỉ có thể là sự ước tắnh về giá trị mà không thể tắnh ựúng, tắnh ựủ như ựịnh giá các tài sản thông thường. Ở nước ta, ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ựình, các nhân thuê ựất ựể sử dụng vào mục ựắch xác ựịnh. Người ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất có quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất.(Quốc hội, 1992)[24], (Quốc hội, 2003)[19] Vì vậy, ựịnh giá ựất ựược hiểu là "sự ước tắnh về giá trị của quyền sử dụng ựất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựã ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh".(Chương trình hợp tác
Việt Nam - Thuỵ điển về ựổi mới hệ thống ựịa chắnh CPLAR, 2001)[18] * Những yếu tố cơ bản xác ựịnh giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất
Khi xác ựịnh giá ựất ựể ựấu giá phải ựảm bảo lợi ắch của hai phắa là Nhà nước và người tham gia ựấu giá, giá ựất tắnh ựược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ựất. đất ựai dùng vào các mục ựắch khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ựất bao gồm các yếu tố sau: (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ điển về ựổi mới hệ thống ựịa chắnh CPLAR, 2001)[18], (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[32] (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Vị trắ của khu ựất
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ựầu tư CSHT
- điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ựắch và yêu cầu khác nhau * Các phương pháp ựịnh giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ựịnh giá ựất ựể thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường
Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán có thể so sánh ựược trên thị trường. đây là phương pháp ựịnh giá trong ựó người ựịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ựể sau ựó bằng qui trình so sánh, dự tắnh giá trị của tài sản cần ựịnh giá.
- Phương pháp giá thành
Phương pháp này còn ựược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ựi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phắ. Theo phương pháp này giá trị của ựất ựược bổ sung các khoản chi phắ thay thế hoặc cải tạo của những công trình ựó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BđS cần ựịnh giá.
- Phương pháp thu nhập
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ựầu tư. đây là phương pháp ựịnh giá ựược sử dụng ựể ước tắnh giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ựó sẽ ựem lại hoặc có khả năng sẽ ựem lại. Giá trị tài sản ựược ước tắnh bằng việc vốn hoá thu nhập ước tắnh trong tương lai.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ựể tiến hành ựịnh giá ựất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thắch hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ựược sử dụng ựể kiểm tra kết quả của phương pháp thắch hợp nhất.
Tuy nhiên trên thực tế, việc xác ựịnh giá ựất là vấn ựề nhạy cảm, nó không chỉ tác ựộng ựến việc thu tiền SDđ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất, tắnh thuế SDđ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ựến công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất.
Giai ựoạn các ựịa phương thực hiện công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất, Bộ Tài chắnh chưa ban hành quy ựịnh về cơ chế sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các ựịa phương thực hiện công tác xác ựịnh giá sàn khi ựấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác ựịnh giá sàn ựấu giá ựều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá ựất do Chắnh phủ qui ựịnh (Nghị ựịnh 17/CP), bảng giá ựất do UBND cấp tỉnh ban hành ựối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức ựấu giá.
- Căn cứ vào mức ựầu tư xây dựng CSHT. - Chi phắ bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu ựất.
- Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá quyền sử dụng ựất hoặc khu vực lân cận.
ựể tổ chức ựấu giá ựã ựáp ứng ựược khá ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựã ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác