CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về BĐS và Thị trường BĐS
Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản trong lòng đất mà còn tất cả những sản phẩm do sức lao động của con người tạo ra Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi thứ liên quan đến đất đai, cùng với các yếu tố cấu thành lãnh thổ Tuy nhiên, khái niệm về bất động sản vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.
BĐS bao gồm: Đất; Nhà và các công trình khác trên đất
Bất động sản (BĐS) chủ yếu bao gồm hai thành phần chính là đất và nhà Tuy nhiên, khái niệm về các công trình khác trên đất vẫn chưa được xác định rõ ràng, do đó việc chỉ đề cập đến hai thành phần này là chưa đủ để phản ánh toàn diện về BĐS.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 107 có quy định BĐS là các tài sản bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ hai đã chỉ ra đầy đủ các thành phần của bất động sản theo quy định của pháp luật, nhưng vẫn còn ở dạng liệt kê và chưa làm rõ đặc tính quyết định một tài sản là bất động sản Hơn nữa, việc liệt kê này có thể không bao quát hết tất cả các loại tài sản thuộc lĩnh vực bất động sản.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì BĐS là:
- Tất cả mọi thứ vững chắc gắn liền với đấtđai
Khái niệm này nêu bật đặc tính cơ bản của bất động sản, từ đó giúp phân biệt các tài sản thuộc loại này dựa trên đặc điểm quan trọng đó.
Kết luận: Khái niệm bất động sản (BĐS) rất phong phú và đa dạng, đòi hỏi phải có quy định pháp lý cụ thể cho từng quốc gia Một số quốc gia có thể công nhận một tài sản là BĐS, trong khi những quốc gia khác lại không xem xét như vậy.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản (BĐS) có những yếu tố vật lý riêng biệt, tạo ra giá trị khác biệt so với các loại tài sản khác Để thực hiện công việc thẩm định một cách hiệu quả, các thẩm định viên cần nắm rõ 8 đặc điểm chính của BĐS.
Tính cố định về vị trí:
Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định và không thể di dời, điều này xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Khan hiếm đất đai được thể hiện qua giới hạn về diện tích của từng khu vực, do đó giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ được xác định qua các tiêu chí địa lý mà còn phụ thuộc vào khoảng cách đến các trung tâm dịch vụ công cộng và khả năng tiếp cận Khi các yếu tố này thay đổi, tính vị trí của BĐS cũng sẽ thay đổi, do đó khi đầu tư hoặc định giá BĐS, cần phải dự tính những biến động này.
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí, do đó giá trị và lợi ích của nó chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố vùng miền và khu vực Các yếu tố này bao gồm điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế, đặc điểm xã hội và môi trường sống.
Tính bền vững của bất động sản (BĐS) gắn liền với sự trường tồn của đất đai, tài sản thiên nhiên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai Các công trình xây dựng và kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, trong khi BĐS nông nghiệp như vườn cây lâu năm cũng có tuổi thọ dài Bền vững của BĐS được thể hiện qua tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, trong đó tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS Thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế, do đó khi đầu tư xây dựng, cần dự tính tuổi thọ vật lý để tránh lãng phí Trong giai đoạn kinh tế phát triển, một khu chung cư có kết cấu tốt nhưng thiết kế cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi vườn cây lâu năm có chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có tính khan hiếm do hạn chế về diện tích bề mặt trái đất và sự phân bổ không đồng đều ở từng vùng, địa phương BĐS là tài sản có quy mô quỹ đất hạn chế, khó mở rộng, đặc biệt là đất đai dành cho phát triển đầu tư xây dựng Tình trạng này dẫn đến sự đầu cơ BĐS, với những nhà đầu tư lâu dài thường thu được lợi nhuận nhờ vào xu hướng tăng giá Do đó, để điều tiết thị trường, các chính sách cần tập trung vào việc chống đầu cơ và hạn chế quyền sở hữu BĐS thay vì chỉ sử dụng công cụ giá cả.
Mỗi bất động sản (BĐS) là một tài sản độc nhất với các yếu tố riêng biệt, bao gồm vị trí lô đất, kết cấu, kiến trúc, hướng và cảnh quan Sự khác biệt này tạo nên giá trị riêng cho từng BĐS Trong đầu tư phát triển, việc khai thác tính khác biệt không chỉ giúp tăng giá trị BĐS mà còn đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Do đó, nhà đầu tư cần nắm bắt tâm lý và xu hướng xã hội để tối ưu hóa tiềm năng của sản phẩm bất động sản.
Xã hội phát triển kéo theo nhu cầu con người ngày càng tăng, dẫn đến yêu cầu về tính khác biệt cũng trở nên cấp thiết Do đó, việc so sánh các bất động sản (BĐS) cần phải dựa trên những yếu tố riêng biệt của từng loại hình, thay vì áp dụng những tiêu chuẩn chung.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, tác động đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan Sự hình thành và hoàn thiện của một loại hình BĐS có thể dẫn đến sự ra đời hoặc mất đi của những loại hình khác, ảnh hưởng đến giá trị và giá trị sử dụng của chúng Chẳng hạn, sự xuất hiện của con đường mới có thể kích thích sự phát triển của các khu dân cư, khu công nghiệp, du lịch, thương mại và dịch vụ dọc theo trục đường đó Do đó, khi đầu tư vào các công trình BĐS, cần xem xét tác động của chúng đến các công trình khác, cũng như khả năng ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế xã hội Vì vậy, Nhà nước cần đóng vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai lớn, diện tích đất hạn chế và chi phí đầu tư xây dựng cao Đầu tư vào BĐS yêu cầu vốn lớn và dài hạn, đồng thời cần khai thác khả năng tái tạo vốn để tái đầu tư Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng để hỗ trợ tài chính.
Bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ văn hóa xã hội, điều này tạo nên sự khác biệt lớn so với các tài sản hàng hóa khác Trong khi giá trị của hàng hóa chỉ phụ thuộc vào bản thân chúng và nhu cầu tiêu dùng, giá trị BĐS lại bị chi phối bởi môi trường bên ngoài Với tính cố định về vị trí, BĐS chịu tác động từ môi trường tự nhiên, môi trường kinh doanh và môi trường xã hội, điều này góp phần quan trọng vào tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của nó.
Chịu sự quản lý của nhà nước:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Đƣợc thành lập ngày 26 tháng 6 năm 2009, Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam là một công ty chuyên ngành thẩm định giá và tƣ vấn tài chính doanh nghiệp, tƣ vấn dự án Thẩm định giá IVC Việt Nam đã cung cấp dịch vụ cho nhiều khách hàng với chất lƣợng cao, đã thực sự chiếm đƣợc sự tín nhiệm của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và đã dần khẳng định đƣợc năng lực của mình và hiện nay là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành Thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam
Văn phòng Thẩm định giá IVC Việt Nam được đặt tại nhiều địa điểm trên toàn quốc, phục vụ không chỉ các trung tâm mà còn cả các vùng biên giới, nhằm cung cấp thông tin giá cả và dịch vụ thẩm định tài sản Để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong dịch vụ, IVC Việt Nam đã xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đa dạng trong nhiều năm, với một phần dữ liệu được công bố trên website ivc.com.vn từ năm 2010 Ngay từ khi thành lập, công ty đã chú trọng vào việc phát triển và ứng dụng công nghệ thông tin trong thẩm định giá, với nhiều phần mềm như phần mềm giá tài sản và máy móc, phần mềm giá bất động sản, và bản đồ giá đất.
Thẩm định giá IVC Việt Nam cam kết cung cấp dịch vụ định giá chất lượng cao, với đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực như xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính và luật Chúng tôi kết hợp với các cộng tác viên là tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm định viên và chuyên gia tài chính, ngân hàng, nhằm đảm bảo dịch vụ nhanh chóng và hiệu quả nhất cho khách hàng.
2.1.2 Giới thiệu về Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
Địa chỉ trụ sở chính: Phòng 02, số 4A Láng Hạ, Phường Thành Công, Quận Ba Đình, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam
Loại hình công ty: Công ty Cổ Phần
Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0104000195 do SỞ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU
TƢ THÀNH PHỐ HÀ NỘI CẤP đăng ký lần đầu ngày 26 tháng 06 năm 2009 và đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 19 tháng 09 năm 2014
Vốn điều lệ: 2.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ đồng)
Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám Đốc: Bà PHAN VÂN HÀ
Thông tin về chi nhánh – Văn phòng đại diện:
- Chi nhánh Nam Định: Số 72 đường Trần Nhật Duật, phường Trần Tế Xương, tỉnh Nam Định
- Chi nhánh TP Hồ Chí Minh: Số 188/7 Thành Thái, phường 12, quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh
- Chi nhánh Đà Nẵng: Số 980 Ngô Quyền, phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng
- Chi nhánh Quảng Nam: Số 35 Nguyễn Hiền, phường Tân Thạnh, thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam
- VPĐD Thái Nguyên: Số 290 Mỏ Bạch, tổ 4, phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
- VPĐD Lạng Sơn: Khu dân cƣ N16 thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn
- VPĐD Bắc Ninh: 51 Nguyễn Gia Thiều, phường Suối Hoa, tỉnh Bắc Ninh
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng hoạt động của IVC Việt Nam
Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
(Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty IVC Việt Nam)
Lê Hoàng Dũng Nguyễn Quỳnh Trang
Phạm Thị Vân Nguyễn Thành Trung Phạm Thị Thanh Tâm Nguyễn Thị Thu Trang Nguyễn Thị Hồng Ngân
2.1.3.2 Tóm tắt chức năng bộ máy quản lý
- Tổng Giám đốc phụ trách chung và hỗ trợ các Giám đốc trong việc soát xét và kiểm soát chất lƣợng cũng nhƣ giải quyết vấn đề phát sinh
Giám đốc có trách nhiệm quản lý toàn bộ công việc và thường xuyên trao đổi với Ban điều hành công ty để giải quyết kịp thời các vấn đề phát sinh trong quá trình tư vấn và thẩm định giá Đồng thời, Giám đốc cũng phải đảm bảo chất lượng của tất cả các Chứng Thư.
Người phụ trách dự án sẽ quản lý và phân công công việc cho các thành viên trong nhóm tư vấn, đồng thời phối hợp chặt chẽ với các bộ phận của Ngân hàng để đảm bảo tiến độ công việc được thực hiện đúng hạn.
Trưởng phòng nhóm tư vấn có nhiệm vụ phối hợp các thành viên trong nhóm và tổng hợp chứng thư từ các đơn vị thành viên riêng lẻ thành chứng thư tổng hợp của Công ty.
Các chuyên viên tư vấn cao cấp cùng với các chuyên gia tư vấn khác sẽ đảm nhận trách nhiệm thực hiện trực tiếp các nhiệm vụ được phân công.
Phòng Hành chính chịu trách nhiệm hỗ trợ cung cấp thông tin và quản lý website thẩm định giá, đồng thời duy trì quan hệ với các đối tác để phục vụ cho công tác thẩm định, bao gồm việc chào giá và lưu trữ hồ sơ chứng thư thẩm định giá.
Phòng Định giá chuyên thực hiện thẩm định giá trong các lĩnh vực như bất động sản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại thành phố Hà Nội.
- Phòng Kế toán: Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, văn thƣ, nhân sự,
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
Danh sách hợp đồng tiêu biểu trong thời gian qua:
STT Tên Công ty/Dự án Địa chỉ
Ngành nghề kinh doanh Đối tƣợng thẩm định giá
Thương mại – Du lịch – Đầu tƣ Cù
Khu TĐC đường Trần Hƣng Đạo, quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Khu dịch vụ du lịch ven sông Hàn, phường
An Hải Tây, Sơn Trà, Đà Nẵng
2 Công ty cổ phần Điện Biên
Các căn hộ của dự án Tổ hợp căn hộ cao cấp và văn phòng làm việc
Dolphin Plaza số 28 Trần Bình, phường
Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm,
P3, tầng 11 tòa nhà Charm Vit phố Trần Duy Hƣng, Cầu Giấy,
Quyền sử dụng đất tại số 767 Lê Hồng Phong, thị xã Thủ Dầu 1, Bình Dương
Một thành viên Đầu tư BT Phương
Nhật Đường Hoàng Văn Thái, Tổ
168, Phường Hoà Khánh Nam, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
Quyền sử dụng đất ở 5 thửa đất thuộc dự án Olalani
Riverside Towers, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng
Tổng công ty thương mại Hà
Số 11B Cát Linh, Đống Đa, Hà Nội
Tòa nhà Hapro tại 11B Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
05, 06 khu công nghiệp Vân Trung,
Xã Vân Trung, Huyện Việt Yên, Tỉnh Bắc Giang
Công trình là nhà xưởng của Công ty TNHH FuHua tại lô CN-10, khu công nghiệp Vân Trung, xã Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
7 Công ty cổ phần thời trang NEM
Tƣ, Long Biên, Hà Nội
Giá trị doanh nghiệp, giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần thời trang Nem
Công ty TNHH Đầu tƣ phát triển sản xuất sản Hạ
Tòa nhà Green bay, đường Hoàng Quốc Việt,
Phường Hùng Thắng, Hạ Long
Thửa đất số 01 tờ bản đồ số 01, phường Bãi Cháy, thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Tổ 3, khu phố 7, Thị trấn An Thới, Huyện Phú Quốc, Kiên Giang
Quyền sử dụng đất lô đất M1, M2 - Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
Mã, Ba Đình, Hà Nội
Khách sạn Vinpearl Hạ Long tại Đảo Rều, phường Bãi Cháy, thành
T3/2018 1.033.835.000.000 phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Tập đoàn Đầu tƣ thương mại Công nghiệp Việt Á
Tòa nhà Việt Á, Cầu Giấy, Hà Nội
Công trình xây dựng trên lô C1B tại cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp nhỏ, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, mang lại lợi thế về quyền khai thác tài sản gắn liền với đất.
Tổ 3, khu phố 7, Thị trấn An Thới, Huyện Phú Quốc, Kiên Giang
Quyền sử dụng đất lô đất M1, M2 - Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang
Công ty cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Đô thị Việt
Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang,
Xã Xuân Quan, Huyện Văn Giang, Hƣng Yên
Quyền sử dụng đất 19 thửa đất tại khu đô thị Thương mại và
Du lịch Văn Giang, xã Xuân Quan, huyện Văn Giang, tỉnh Hƣng Yên
Công ty TNHH Đầu tƣ Phát triển sản xuất Hạ Long
Tòa nhà Greenbay, đường Hoàng Quốc Việt,
Quyền sử dụng đất các thửa đất tại Khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, thành
T7/2018 1.514.617.000.000 phường Hùng Thắng, Hạ Long phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Bảng 2.1 Các hợp đồng tiêu biểu
(Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty IVC Việt Nam)
Mặc dù năm 2018 được đánh giá là năm phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực bất động sản và dịch vụ thẩm định giá, lợi nhuận sau thuế của Công ty IVC vẫn tăng trưởng ổn định qua các năm, với doanh thu và lợi nhuận luôn đạt mục tiêu đề ra Cụ thể, lợi nhuận sau thuế trong các năm 2016, 2017 và 6 tháng đầu năm 2018 lần lượt đạt 2.466 triệu đồng, 3.202 triệu đồng và 1.841 triệu đồng Tình hình hoạt động của công ty ổn định, thể hiện qua đội ngũ nhân viên, trình độ quản lý, các lĩnh vực thẩm định giá và đặc biệt là uy tín, tạo niềm tin cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới
Thẩm định giá đang thu hút sự quan tâm lớn từ các tổ chức và cá nhân nhờ vào ứng dụng quan trọng và lợi nhuận mà nó mang lại cho doanh nghiệp Trong bối cảnh nền kinh tế hội nhập và phát triển hiện nay, nhu cầu định giá trở nên bức thiết Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam đang hướng tới việc trở thành công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, đồng thời từng bước hội nhập vào khu vực và thế giới.
Là một trong những công ty thẩm định giá tiên phong tại Việt Nam, công ty chúng tôi được thành lập trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ và hội nhập quốc tế Điều này mang đến nhiều cơ hội lớn mà không phải doanh nghiệp nào cũng có Với lợi thế này, chúng tôi cam kết nỗ lực hết mình để phát huy tối đa tiềm năng của mình.
Trong những năm tới, Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, với sự tăng cường của sự nghiệp đổi mới và hội nhập quốc tế sâu rộng Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của các ngành tư vấn dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ tư vấn định giá và thẩm định giá, tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ trong lĩnh vực này Để nâng cao hiệu quả kinh tế và quản lý, ngành dịch vụ định giá cần không ngừng cải thiện chất lượng dịch vụ, đồng thời góp phần chống tham nhũng Bên cạnh đó, nhu cầu cổ phần hóa các công ty nhà nước ngày càng tăng, đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ của ngành thẩm định giá Để đạt được những mục tiêu chiến lược này, các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp cần tích cực thực hiện các giải pháp phù hợp.
- Về thẩm định viên: Các Thẩm định viên cần đƣợc đào tạo chuyên sâu nhiều hơn nữa
- Về doanh nghiệp: giai đoạn tới vẫn duy trì số doanh nghiệp Thẩm định giá
- Chương trình đào tạo: bổ sung thêm một số môn học
- Đảm bảo cạnh tranh lành mạnh
Xây dựng cơ sở dữ liệu cho thẩm định giá là mục tiêu quan trọng mà công ty đang hướng tới Để thực hiện điều này, công ty đã xác định những hành động cụ thể ngay từ bây giờ nhằm đảm bảo tiến độ và hiệu quả trong quá trình thẩm định giá.
Để nâng cao hiệu quả làm việc, cần đầu tư vào cơ sở vật chất như nâng cấp hệ thống máy tính và các trang thiết bị văn phòng khác, nhằm đảm bảo các hoạt động được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả.
Công ty đang phát triển một website tương tác hoàn chỉnh, giúp nâng cao khả năng truy cập cho nhiều đối tượng và thu hút đông đảo khách hàng.
Công ty sẽ phát triển một hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện để nâng cao chất lượng và năng suất trong hoạt động, từ đó cải thiện dịch vụ định giá Điều này giúp đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và nâng cao khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp khác.
Công ty IVC Việt Nam sẽ tiến hành tuyển dụng nguồn nhân lực chất lượng cao và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, nhân viên để nâng cao chuyên môn và hiệu quả làm việc Những nỗ lực này nhằm tạo dựng uy tín cho công ty, hướng tới việc trở thành một đơn vị có uy tín lớn trong lĩnh vực Định giá cả trong nước và quốc tế.
Trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm các Chuyên viên Thẩm định Giá (CVTĐG) Mục tiêu là trang bị cho các CVTĐG kiến thức bổ sung liên quan đến kiến trúc, xây dựng và phong thuỷ để nâng cao năng lực chuyên môn.
Cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất tại thành phố để nâng cao hiệu quả định giá Đồng thời, cải tiến quy trình và phương pháp định giá trong công ty sẽ giúp tăng cường khả năng cạnh tranh và khẳng định vị thế trên thị trường.
Trong tương lai, IVC Việt Nam hướng tới việc trở thành doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng các yêu cầu và từng bước hội nhập với đội ngũ chuyên gia thẩm định giá trong nước và quốc tế.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
Sau khi phân tích thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, tôi đề xuất một số giải pháp tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế trong quy trình và phương pháp định giá BĐS Những giải pháp này không chỉ giúp cải thiện hiệu quả công việc mà còn hỗ trợ công ty đạt được các mục tiêu phát triển trong tương lai.
3.2.1 Chú trọng phát triển nguồn nhân lực
Trong mọi tổ chức, con người luôn là yếu tố trung tâm quyết định sự thành bại, đặc biệt trong lĩnh vực định giá, nơi mà trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của các chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG) có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động Quy trình và phương pháp định giá tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam còn tồn tại một số hạn chế do đội ngũ nhân viên còn ít và thiếu kinh nghiệm Để cải thiện quy trình và phương pháp định giá, việc nâng cao chất lượng đội ngũ CVTĐG là điều cần thiết.
Hầu hết các chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG) tại công ty đã được đào tạo bài bản về định giá từ các trường đại học uy tín, nhưng kiến thức của họ về các lĩnh vực liên quan như kiến trúc, xây dựng và phong thủy vẫn còn hạn chế Đặc biệt, đội ngũ nhân viên trẻ tuổi thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, trong khi thẩm định giá, đặc biệt là định giá bất động sản, là một hoạt động phức tạp đòi hỏi hiểu biết và áp dụng các văn bản pháp luật Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cho CVTĐG, cần có những biện pháp đào tạo và phát triển phù hợp.
Để đảm bảo nhân viên trong công ty nắm bắt kịp thời và đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực định giá, cần tạo điều kiện thuận lợi cho họ thường xuyên cập nhật thông tin.
Các văn bản pháp luật liên quan đến định giá thường xuyên thay đổi, do đó, các chuyên viên tư vấn định giá (CVTĐG) cần thường xuyên cập nhật thông tin Việc phân tích và áp dụng linh hoạt các văn bản pháp luật trong từng hoàn cảnh cụ thể giúp CVTĐG nhận diện thành công và bất cập trong công việc của họ Để nâng cao kiến thức hệ thống về pháp luật, công ty nên tạo điều kiện cho nhân viên tham gia các lớp tập huấn, và có thể mời chuyên gia luật đến giảng dạy ngay tại công ty.
Để nâng cao kiến thức cho các chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG), cần tổ chức đào tạo trong các lĩnh vực như kiến trúc, xây dựng, phong thủy và các nghiệp vụ kỹ thuật như đọc bản vẽ và đánh giá chất lượng công trình Việc đào tạo có thể diễn ra trong nước hoặc cử đi học ở nước ngoài, với các khoá học ngắn hạn và dài hạn phù hợp với từng cá nhân Các CVTĐG cần xây dựng hệ thống chỉ tiêu quan trọng trong định giá và thường xuyên tìm hiểu về văn hóa, tập quán, cũng như tâm lý của khách hàng để hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Tạo ra một môi trường làm việc năng động, lành mạnh và vui vẻ không chỉ giúp nhân viên phát huy tối đa khả năng của họ mà còn nâng cao hiệu quả công việc Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút nhân tài đến với công ty.
Xây dựng một chế độ thưởng phạt minh bạch và quy định rõ ràng về quyền lợi cùng trách nhiệm của các chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG) là rất quan trọng Đồng thời, việc thiết lập một hệ thống tiêu chuẩn đánh giá nhân viên sẽ tạo động lực cho họ không ngừng phấn đấu và nâng cao hiệu quả công việc.
Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam cần xem xét việc bổ sung đội ngũ chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG) bên cạnh các giải pháp nâng cao trình độ cho đội ngũ hiện tại.
Công ty có thể tìm kiếm nguồn tuyển dụng phù hợp từ những ứng viên đã có kinh nghiệm làm việc tại các doanh nghiệp liên quan đến định giá, hoặc đào tạo nhân viên hiện tại trong các bộ phận khác Phương pháp thu hút ứng viên hiệu quả nhất là đăng tin tuyển dụng qua mạng và các phương tiện thông tin đại chúng khác.
Năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp là yêu cầu thiết yếu đối với chuyên viên định giá, đảm bảo thực hiện quy trình và phương pháp định giá hiệu quả Tuy nhiên, đây là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, đòi hỏi sự nỗ lực từ lãnh đạo và toàn bộ nhân viên trong công ty, cùng với một khoảng thời gian nhất định để đạt được kết quả tốt nhất.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin
Thông tin là yếu tố quan trọng trong nền kinh tế, đặc biệt trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay Trong hoạt động định giá bất động sản, thông tin quyết định trực tiếp đến giá trị cần thẩm định, do đó, cần có nguồn thông tin chất lượng cao để đạt được kết quả chính xác Chất lượng thông tin thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, việc áp dụng các phương pháp định giá còn hạn chế do công tác thu thập và phân tích thông tin chưa tốt Để cải thiện công tác này, cần áp dụng một số giải pháp hiệu quả.
Trước khi bắt đầu thu thập thông tin, các chuyên viên thu thập dữ liệu cần xác định rõ những thông tin cần thiết và phân biệt giữa các nguồn thông tin chính và phụ.
Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:
- Thông tin về tài sản mục tiêu
- Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,
- Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền đị phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS
- Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,
Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho CVTĐG tránh đƣợc khả năng bỏsót các thông tin, nhất là thông tin quan trọng
Trong quá trình thu thập thông tin để đánh giá giá trị bất động sản, các CVTĐG cần phân loại và liệt kê chi tiết các nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu Để nâng cao hiệu quả, việc lập một biểu mẫu chung với danh mục thông tin cần thu thập cho tất cả các BĐS là rất cần thiết Ví dụ, trong việc điều tra các thương vụ so sánh, biểu mẫu có thể bao gồm các chỉ tiêu cơ bản như vị trí, căn cứ pháp lý và mục đích sử dụng Sau khi thu thập, cần lưu trữ thông tin trên máy tính để tạo thành cơ sở dữ liệu phục vụ cho các hoạt động định giá sau này.
- CVTĐG cần phải xác định đƣợc các nguồn thu thập thông tin Qua đó, kiểm tra đƣợc độ tin cậy của các thông tin
Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá có thể thu đƣợc từ nhiều nguồn khác nhau nhƣ:
- Qua khảo sát thực tế
- Qua cơ sở dữ liệu
- Qua các tổ chức có liên quan nhƣ: các cơ quan chuyên môn, các ngân hàng, Chính phủ,
Xác định nguồn thu thập thông tin là yếu tố quan trọng giúp CVTĐG kiểm tra độ tin cậy và tính thị trường của các thương vụ so sánh Điều này cho phép CVTĐG lựa chọn nguồn thông tin phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể Ví dụ, khi đánh giá bất động sản so sánh, CVTĐG cần dựa vào giá giao dịch gần nhất thay vì giá đất do chính quyền địa phương ban hành Ngoài ra, tùy thuộc vào loại và tính chất của thông tin, CVTĐG nên chọn nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, tránh thu thập từ các nguồn không đủ tin cậy, chỉ nên xem xét chúng như thông tin tham khảo hoặc trong trường hợp bất đắc dĩ.