Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá ivc việt nam,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG LÊ ĐỨC TÀI HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, Năm 2019 Non-VIB NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG LÊ ĐỨC TÀI HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài ngân hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Tiến Đạt Hà Nội, Năm 2019 Non-VIB i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu, kết nêu luận văn tốt nghiệp trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị Tác giả luận văn tốt nghiệp Lê Đức Tài Non-VIB ii LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận đƣợc hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Tiến Đạt tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Tài – Học viện Ngân hàng Trân trọng cảm ơn tập thể phòng, ban ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Đức Tài Non-VIB iii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG :CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan BĐS Thị trƣờng BĐS 1.1.1 Bất Động Sản 1.1.2 Thị trƣờng bất động sản 12 1.2 Lý luận chung thẩm định giá BĐS .18 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá BĐS 18 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 19 1.2.3 Quy trình thẩm định giá BĐS 20 1.2.4 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS 22 1.2.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thẩm định giá BĐS .31 1.2.6 Các tiêu chí đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản 32 KẾT LUẬN CHƢƠNG 33 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 34 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam .34 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển .34 2.1.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam .35 2.1.3 Cơ cấu tổ chức chức hoạt động IVC Việt Nam 36 2.1.4 Kết hoạt động kinh doanh công ty 37 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 41 2.2.1 Khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản 41 2.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS Cơng ty 43 2.2.3 Ví dụ công tác thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 49 Non-VIB iv 2.3 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 59 2.3.1 Kết đạt đƣợc 59 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế 61 KẾT LUẬN CHƢƠNG 65 CHƢƠNG :MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM .66 3.1 Định hƣớng phát triển công ty thời gian tới 66 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 66 3.2.1 Chú trọng phát triển nguồn nhân lực 68 3.2.2 Hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 70 3.2.3 Hồn thiện cơng tác xử lý, đánh giá thông tin 73 3.2.4 Hồn thiện quy trình công tác thẩm định giá BĐS 73 3.2.5 Đầu tƣ thêm sở vật chất 74 3.2.6 Kiểm soát chất lƣợng chứng thƣ trƣớc phát hành 75 3.3 Một số kiến nghị 75 3.3.1 Hoàn thiện khung pháp lý thẩm định giá 75 3.3.2 Thành lập quan chuyên môn làm tham mƣu thẩm định giá đất 77 3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 77 3.3.4 Cần có biện pháp quản lí nhằm đảm bảo thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh 78 KẾT LUẬN CHƢƠNG 79 KẾT LUẬN .80 Non-VIB v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu STT Nghĩa từ viết tắt BĐS Bất động sản CBCNV Cán công nhân viên XHCN Xã hội chủ nghĩa TĐV Thẩm định viên TMCP Thƣơng mại cổ phần CVTĐG Chuyên viên Thẩm định giá QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu IVC Việt Nam Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Non-VIB vi DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU STT Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Trang 36 Bảng 2.1: Các hợp đồng tiêu biểu 41 Bảng 2.2: Đặc điểm pháp lý BĐS 51 Bảng 2.3: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật BĐS 52 Bảng 2.4: Bảng thông số xây dựng 56 Non-VIB LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Trong kinh tế thị trƣờng, thẩm định giá tài sản đƣợc áp dụng cho ngày nhiều mục đích khác nhƣ mua bán, chấp, cho thuê, bảo hiểm, Để đánh giá giá trị góp phần hỗ trợ cho cơng tác tƣ vấn cho chủ tài sản định phù hợp gia tăng tối đa lợi ích, ngồi ra, cịn phƣơng pháp hỗ trợ tính minh bạch thị trƣờng cho giao dịch liên quan Nhƣ nhu cầu cấp thiết việc vận hành kinh tế xã hội, ngành Thẩm định giá Việt Nam đời bƣớc vào sống, có vai trị nhƣ cơng cụ góp phần nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh,…Việc thẩm định giá tốt đảm bảo đƣợc quyền lợi doanh nghiệp, tổ chức cá nhân tham gia thị trƣờng nhƣ tính minh bạch, lành mạnh khơng thị trƣờng BĐS mà lĩnh vực nhạy cảm nhƣ tín dụng ngân hàng – đƣợc coi ngành nghề có nhu cầu thẩm định giá thƣờng xuyên, liên tục nhà Băng sâu xa ổn định kinh tế Có thể nói rằng, ngành Thẩm định giá Việt Nam có bƣớc muộn so với nƣớc giới, nhƣng phát triển mạnh chiều sâu chiều rộng Tuy nhiên trình hình thành phát triển, hoạt động Thẩm định giá nói chung Thẩm định giá BĐS nói riêng gặp nhiều bất cập Giới đầu tƣ nƣớc đánh giá thị trƣờng BĐS Việt Nam non trẻ giai đoạn đầu phát triển so với họ Hiện hiệu lĩnh vực nƣớc ta hạn chế chƣa đƣợc xã hội nhận thức đầy đủ để áp dụng cách phổ biến Điều đáng lƣu tâm hoạt động thẩm định giá BĐS năm trở lại phát triển tốt, nhiên chƣa phát triển theo kịp với xu yêu cầu khách quan, hoạt động chƣa thực vào chuyên nghiệp, phần mẻ nên khơng tránh khỏi vƣớng mắc, khó khăn, chƣa phản ánh giá trị tài sản chƣa thể đƣợc hiệu công tác thẩm định giá Non-VIB Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, tơi chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn tốt nghiệp với mong muốn hiểu rõ hoạt động thẩm định giá BĐS Việt Nam nói chung, Cơng ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam nói riêng nhằm hoàn thiện kiến thức đƣa số giải pháp để góp phần hồn thiện nghiệp vụ Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài làm sáng rõ sở lý luận công tác thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá Đồng thời Luận văn đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản Vấn đề nghiên cứu tập trung sâu vào việc phân tích đánh giá phƣơng pháp thẩm định giá BĐS mà công ty sử dụng - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam (Địa chỉ: Phòng số 02, số 4A Láng Hạ, Phƣờng Thành Cơng, Quận Ba Đình, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam - Thời gian nghiên cứu: Từ trƣớc 8/2018 Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng tổng hợp phƣơng pháp: Phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp chi phí, phƣơng pháp thu thập, phƣơng pháp thặng dƣ Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo,… Kết cấu Luận văn đƣợc chia làm chƣơng nhƣ sau: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá Bất Động Sản Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá Bất Động Sản Công ty cố phần thẩm định giá IVC Việt Nam Non-VIB - Tài sản thẩm định nằm khu đô thị Phùng Khoang, quận Nam Từ Liêm khu vực có nhiều tịa nhà văn phịng thƣơng mại nhƣ tịa nhà Lilama 10, Licogi 13 Tower, Khu thị Trung Văn, trƣờng học, bệnh viện nhƣ trƣờng THPT Trung Văn, trƣờng Cao đẳng Cảnh sát Nhân dân 1, trƣờng THPT chuyên Khoa học Tự nhiên, Viện Sốt Rét - Ký Sinh Trùng Trung Ƣơng quy hoạch tốt phù hợp để văn phòng * Các hướng tiếp giáp: - Hƣớng Tây Bắc giáp Bệnh viện Y học cổ truyền Bộ Công An - Hƣớng Tây Nam giáp đƣờng Lƣơng Thế Vinh - Hƣớng Đông Nam giáp đƣờng Tố Hữu - Hƣớng Đông Bắc giáp ô đất CXTP (Công viên xanh thành phố) * Quy mơ, hình dáng - Tổng diện tích: 2.142 m2 - Hình dáng: hình tam giác * Cơ s hạ t ng, k thuật: - Giao thông: Tốt - Cấp điện: Tốt - Cấp nƣớc: Tốt - Cấp gas: Tốt - Thoát nƣớc: Tốt - Tình trạng ngập lụt: Khơng bị ngập lụt - Thơng tin liên lạc: Truyền hình, điện thoại, internet - Chiếu sáng: Tốt * Môi trường sống: - Cảnh quan: Tốt - Tiếng ồn: Tƣơng đối - Bụi: Tƣơng đối - Ngập nƣớc: Không - Kẹt xe: Không - An ninh: Tốt Non-VIB 3.2.2 Cơng trình xây dựng đất Tịa nhà văn phòng đƣợc xây dựng theo tiêu chuẩn văn phịng hạng A với thơng số xây dựng nhƣ sau: STT Hạng mục Diện tích đất (m2) Tổng 2.142,0 Tầng hầm Số tầng cao (tầng) Diện tích xây dựng (m2) Diện tích đất trống Mật độ xây dựng (%) Diện tích sàn xây dựng (m2) Hệ số sử dụng đất (lần) Diện tích sàn sử dụng (m2) 801,2 1.340,8 37% 12.018,0 5,6 11.487,4 1.873,0 1.873,0 1.873,0 1.1 Tầng hầm trùng với tầng 801,2 801,2 801,2 1.2 Tầng hầm mở rộng 1.071,8 1.071,8 1.071,8 Tầng 12.018,0 9.614,4 15 Tỉ lệ sàn sử dụng/sàn xây dựng 100% 80% Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trƣờng, “Giá trị thị trƣờng tài sản mức giá ƣớc tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên ngƣời mua sẵn sàng mua bên ngƣời bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hoạt động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc” (Tiêu chuẩn TĐGVN số 02) Cách tiếp cận phƣơng pháp thẩm định giá 5.1 Cơ sở lựa chọn cách tiếp cận phƣơng pháp thẩm định giá Khu đất tài sản định giá khu đất trống, đƣợc đầu tƣ xây dựng tòa nhà văn phòng cao 15 tầng Khu đất đƣợc quan có thẩm quyền phê duyệt cấu sử dụng đất phƣơng án kiến trúc Theo tiêu chuẩn TĐGVN số 11 ban hành kèm theo Thông tƣ 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ trƣởng Bộ Tài chính, phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc áp dụng để xác định giá trị bất động sản có tiềm phát triển Do đó, đơn vị tƣ vấn áp dụng phƣơng pháp chủ đạo phƣơng pháp thặng dƣ; phƣơng pháp bổ trợ phƣơng pháp so sánh để xác định giá trị tài sản Non-VIB 5.2 Nội dung phƣơng pháp thẩm định giá  Phƣơng pháp thặng dƣ Phƣơng pháp thặng dƣ phƣơng pháp thẩm định giá xác định giá trị bất động sản có tiềm phát triển dựa sở lấy giá trị ƣớc tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ tất chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tƣ) để tạo phát triển Cơng thức Trong đó: -V : Giá trị tài sản thẩm định giá; - DTt : Doanh thu phát triển giả định bất động sản thời điểm t; - CPt : Chi phí phát triển dự kiến thời điểm t; -r : Tỷ suất chiết khấu; -n : Giai đoạn dự báo dòng tiền tƣơng lai; -t : Năm dự báo  Phƣơng pháp so sánh Phương pháp so sánh phƣơng pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ƣớc tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phƣơng pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trƣờng - Tài sản tƣơng tự tài sản loại, tƣơng đồng với tài sản thẩm định giá số đặc trƣng nhƣ mục đích sử dụng, cơng dụng, đặc điểm pháp lý số đặc điểm kinh tế- kỹ thuật chủ yếu nhƣ nguyên lý cấu tạo, tính kỹ thuật, tính sử dụng - Tài sản so sánh tài sản giống hệt tài sản tƣơng tự với tài sản thẩm định giá giao dịch thành công đƣợc chào mua đƣợc chào bán thị trƣờng với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tƣơng tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá gần thời điểm thẩm định giá Non-VIB Các yếu tố so sánh thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trƣờng, điều kiện bán, điều khoản tài ) yếu tố khác có liên quan (đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản, tình trạng sử dụng tài sản, tài sản khác kèm theo ) có ảnh hƣởng đến giá trị tài sản 5.3 Nguyên tắc thẩm định giá  Nguyên tắc sử dụng cao hiệu - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc cân - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc phù hợp Kết thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất = Tổng doanh thu phát triển dự án – Tổng chi phí phát triển dự án 6.1 Tổng doanh thu phát triển cùa dự án Tổng doanh thu phát triển dự án đƣợc xác định cách chiết khấu dòng thu nhập hàng năm dự án Thu nhập hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí hàng năm  Đơn giá cho thuê văn phòng Đơn giá thuê văn phòng đƣợc xác định theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp với tài sản tƣơng đồng khu vực có tài sản thẩm định Cụ thể nhƣ sau:  Bảng thông tin tương quan tài sản thẩm định tài sản so sánh TS TSTĐ TT TSSS TSSS TSSS Chị Trang: 0904794929 Chị Hoa: Chị Tuyết: Tiêu chí I Thông tin tài sản Nguồn cung cấp Non-VIB 0976 108 943 0977 260 357 Thời điểm khảo sát Tháng 06/2018 Tháng 06/2018 Tháng 06/2018 Tình trạng giao dịch Đã giao dịch tháng 4/2018 Đã giao dịch tháng 4/2018 Đã giao dịch tháng 3/2018 Lô đất CQ2 thuộc Khu đô thị Phùng Khoang, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội Tòa nhà Viglacera Tower, số đƣờng Đại lộ Thăng Long, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội Tòa nhà CEO Tower, đƣờng Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội Tòa nhà Handico Tower, đƣờng Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội - Tòa nhà nằm giáp mặt đƣờng: Tố Hữu Lƣơng Thế Vinh - Nằm cách đƣờng Khuất Duy Tiến khoảng 850m - TS nằm mặt đƣờng Đại Lộ Thăng Long đoạn từ Phạm Hùng đến Sông Nhuệ, mặt bên giáp ngõ rộng khoảng 5m - TS nằm tiếp giáp đƣờng Phạm Hùng Địa bàn quận Nam Từ Liêm, mặt bên giáp ngõ rộng khoảng 10m Vị trí đƣờng Tố Hữu đoạn từ Khuất Duy Tiến đến Cầu sông Nhuệ (tiếp giáp đƣờng, phố có tên bảng giá) = 18.700.000*1,2 VT1 đƣờng Đại Lộ Thăng Long đoạn từ Phạm Hùng đến Sông Nhuệ (tiếp giáp ngõ ≥ 3,5m) = 21.248.000 * 1,1 VT1 đƣờng Phạm Hùng Địa bàn quận Nam Từ Liêm (tiếp giáp ngõ ≥ 3,5m) = 22.099.000*1,1 Vị trí đƣờng Phạm Hùng - Địa bàn quận Nam Từ Liêm (tiếp giáp đƣờng, phố có tên bảng giá) = 22.099.000*1,2 22.440.000 23.372.800 24.308.900 26.518.800 - Đƣờng Tố Hữu rộng khoảng 40m - Đƣờng Lƣơng Thế Vinh rộng khoảng 10m - Cả đƣờng đƣờng chiều, giao - Đƣờng Đại Lộ Thăng Long rộng khoảng 100m (phía dƣới có hầm chui) - Đƣờng ngõ bên hông tài sản rộng khoảng 5m - Cả đƣờng - Đƣờng Phạm Hùng rộng khoảng 50m - Đƣờng ngõ bên hông tài sản rộng khoảng 10m - Cả đƣờng đƣờng - Đƣờng Phạm Hùng rộng khoảng 50m - Đƣờng Mễ Trì rộng khoảng 40m - Cả đƣờng đƣờng chiều, giao thông thuận tiện Địa Mô tả chung Vị trí 5.1 Đơn giá đất TMDV theo bảng giá QĐ96/2014/QĐUBND (đồng/m2) 5.2 Giao thơng Non-VIB - Tịa nhà nằm giáp mặt đƣờng: Phạm Hùng đƣờng Mễ Trì 5.3 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật tịa nhà Non-VIB thông thuận tiện đƣờng chiều, giao thơng thuận tiện chiều, giao thơng thuận tiện - Tồ nhà văn phòng hạng A cao 15 tầng nổi, tầng hầm, thang máy, hệ thống điều hòa, PCCC - Tổng diện tích đất 2.142m2 Diện tích xây dựng khoảng 801m2 Mật độ xây dựng 37% Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 12.018 m2, sàn sử dụng khoảng 9.614m2 Tổng diện tích tầng hầm 1.873m2 - Tịa nhà đƣợc trang bị hệ điều hòa trung tâm, hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy chỗ tự động, hệ thống cấp điện dự phòng 100% công suất, hệ thống an ninh giám sát 24/24 - Tòa nhà văn phòng hạng B cao 18 tầng nổi, tầng hầm, 04 thang máy Từ tầng - tầng khu TMDV; từ tầng trở lên khu văn phịng cho th - Diện tích đất khoảng 2.800m2, diện tích xây dựng khoảng 1.500m2, mật độ xây dựng 54% Diện tích sàn xây dựng khoảng 19.360 m2 Diện tích sử dụng trung bình sàn khoảng 800m2 Tổng diện tích tầng hầm 5.598m2 - Tịa nhà đƣợc trang bị hệ điều hòa trung tâm, hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy chỗ tự động, hệ thống cấp điện dự phòng 100% công suất, hệ thống an ninh giám sát 24/24 - Chủ đầu tƣ: Công Ty Kinh Doanh BĐS Viglacera - Tiến độ dự án: Đã hồn thiện - Tịa nhà văn phòng hạng B cao 27 tầng nổi, tầng hầm, 04 thang máy Từ tầng - tầng khu TMDV; từ tầng trở lên khu văn phịng cho th - Tổng diện tích đất 1.350 m2 Diện tích xây dựng khoảng 788 m2 Mật độ xây dựng 58% Tổng diện tích sàn xây dựng 20.000m2 Tổng diện tích tầng hầm 2.700m2 - Tịa nhà đƣợc trang bị hệ điều hòa trung tâm, hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy chỗ tự động, hệ thống cấp điện dự phòng 100% công suất, hệ thống an ninh giám sát 24/24 - Chủ đầu tƣ: Công ty Cổ phần Đầu tƣ CEO - Tiến độ dự án: Đã hoàn thiện đƣa vào sử - Tòa nhà văn phòng hạng B cao 33 tầng nổi, tầng hầm, 08 thang máy Tầng 1- tầng 9: Khu TMDV, từ tầng 10 trở lên khu văn phịng cho th - Tổng diện tích đất khoảng 5.376 m2, diện tích xây dựng khoảng 2.060m2 Mật độ xây dựng 38% Tổng diện tích sàn xây dựng tầng khoảng 40.000m2 Tổng diện tích tầng hầm khoảng 9.000m2 - Tòa nhà đƣợc trang bị hệ điều hòa trung tâm, hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy chỗ tự động, hệ thống cấp điện dự phịng 100% cơng suất, hệ thống an ninh giám sát 24/24 - Chủ đầu tƣ: Tổng công ty Đầu tƣ Phát triển nhà Hà Nội - Tiến độ dự án: Đã hoàn thành đƣa vào sử dụng đƣa vào sử dụng 5.4 5.5 Quy mô, kích thƣớc hình dáng Diện tích bình qn sàn 640 m2 Diện tích sàn: 800m2 Diện tích sàn: 600m2 Diện tích sàn: 850 m2 Điều kiện an ninh, môi trƣờng Nằm khu dân cƣ đông đúc, an ninh môi trƣờng tốt Nằm khu dân cƣ đông đúc, an ninh môi trƣờng tốt Nằm khu dân cƣ đông đúc, an ninh môi trƣờng tốt Nằm khu dân cƣ đông đúc, an ninh môi trƣờng tốt Hợp đồng thuê Hợp đồng thuê Hợp đồng thuê 350.000 361.000 371.000 Lợi Lợi Lợi Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Pháp lý Đơn giá thuê chƣa VAT (đồng/m2/tháng) III dụng Nhận xét Vị trí Giao thơng Quy mơ, kích thƣớc hình dáng Kém lợi Tƣơng đƣơng Kém lợi Điều kiện hạ tầng kĩ thuật nội Kém lợi Kém lợi Kém lợi Điều kiện an ninh, môi trƣờng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng Tƣơng đƣơng  Bảng điều chỉnh tiêu chí TSĐG TSSS TT TS TSSS TSSS TSSS 350.000 361.000 371.000 11,00 12,00 14,00 Tỷ lệ điều chỉnh -3,6% -6,7% -11,4% Mức điều chỉnh -12.727 -24.067 -42.400 10,00 10,00 10,00 0,0% 0,0% 0,0% Tiêu chí I Đơn giá thuê chƣa VAT (đồng/m2/tháng) Vị trí Giao thông Tỷ lệ điều chỉnh Non-VIB TSTĐ 10,00 10,00 Tỷ trọng 40% 10% Mức điều chỉnh II 0 7,50 7,00 7,50 Tỷ lệ điều chỉnh 10,0% 12,9% 10,0% Mức điều chỉnh 35.000 46.414 37.100 8,00 10,00 8,00 Tỷ lệ điều chỉnh 3,8% 0,0% 3,8% Mức điều chỉnh 13.125 13.913 10,00 10,00 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh 0,0% 0,0% 0,0% Mức điều chỉnh 0 385.398 383.348 379.613 3 Số điều chỉnh 35.398 22.348 8.613 Số điều chỉnh tuyệt đối 60.852 70.481 93.413 Tỷ lệ chênh lệch giá TSTĐ giá TSSS sau điều chỉnh -0,7% -0,1% 0,8% Điều kiện hạ tầng kỹ thuật Quy mơ, kích thƣớc hình dáng Điều kiện an ninh, mơi trƣờng 10,00 10,00 10,00 Mức giá dẫn/sau điều chỉnh Số lần điều chỉnh 15% 5% 100% Đơn giá TSTĐ (đồng/m2/tháng) (Lấy bình quân giá TSSS sau điều chỉnh) 382.786 Đơn giá làm trịn (đồng/m2/tháng) 383.000  Cách tính giá TSĐG: - Tỷ lệ điều chỉnh = (TSĐG-TSSS)/TSSS - Mức điều chỉnh = Đơn giá TSSS* Tỷ lệ điều chỉnh - Đơn giá sau điều chỉnh = Đơn giá TSSS+  i 1 Non-VIB 30% Mức điều chỉnhi - Tỉ lệ chênh lệch giá TSĐG giá TSSS sau điều chỉnh (Giá TSĐG – Giá TSSS sau điều chỉnh) = Giá TSSS sau điều chỉnh  Tiêu chí điều chỉnh: Điều chỉnh bất động sản so sánh giá th văn phịng theo đặc điểm Vị trí, Giao thơng, Điều kiện hạ tầng kỹ thuật tịa nhà, Quy mơ, kích thƣớc hình dáng (diện tích sàn), Điều kiện an ninh, môi trƣờng Tỷ trọng yếu tố nhƣ sau: Tiêu chí STT Tỷ trọng Vị trí 40% Giao thông 10% Điều kiện hạ tầng kỹ thuật tịa nhà 30% Quy mơ, kích thƣớc hình dáng 15% Điều kiện an ninh, mơi trƣờng 5% Tổng 100%  Diễn giải điều chỉnh tiêu chí TSĐG TSSS - Vị trí: TSTĐ nằm tiếp giáp mặt đƣờng: Tố Hữu Lƣơng Thế Vinh; TSSS1 nằm mặt đƣờng Đại Lộ Thăng Long đoạn từ Phạm Hùng đến Sông Nhuệ, mặt bên giáp ngõ rộng khoảng 5m; TSSS2 nằm tiếp giáp đƣờng Phạm Hùng - Địa bàn quận Nam Từ Liêm, mặt bên giáp ngõ rộng khoảng 10m; TSSS3 nằm giáp mặt đƣờng: Phạm Hùng đƣờng Mễ Trì Do vậy, tổ thẩm định đánh giá TSĐG đạt 10 điểm; TSSS1 đạt 11 điểm; TSSS2 đạt 12 điểm TSSS3 đạt 14 điểm - Giao thông: TSTĐ nằm tiếp giáp mặt đƣờng: Đƣờng Tố Hữu có mặt cắt đƣờng rộng khoảng 40m, đƣờng Lƣơng Thế Vinh rộng khoảng 10m; TSSS1 có mặt cắt đƣờng rộng khoảng 100m (phía dƣới có hầm chui), mặt bên giáo ngõ rộng khoảng 5m; TSSS2 có mặt cắt đƣờng rộng khoảng 50m, mặt bên giáp ngõ rộng khoảng 10m; TSSS3 tiếp giáp mặt đƣờng: đƣờng Phạm Hùng rộng khoảng 50m, đƣờng Mễ Trì rộng khoảng 40m Do vậy, tổ thẩm định đánh giá TSTĐ TSSS đạt 10 điểm - Điều kiện hạ tầng kỹ thuật: TSĐG tòa nhà văn phòng hạng A; TSSS tòa nhà văn phòng hạng B nên TSĐG lợi hạ tầng kỹ thuật Do vậy, tổ thẩm định đánh giá TSĐG đạt 10 điểm, TSSS1 TSSS3 đạt 7,5 điểm; TSSS2 đạt điểm Non-VIB - Quy mơ, kích thƣớc hình dáng: Tài sản có quy mơ diện tích sàn cho th nhỏ có lợi điều kiện giao dịch khả khoản Diện tích sàn cho thuê lần lƣợt là: TSĐG (Diện tích sử dụng bình qn sàn 640m2); TSSS1 (800m2); TSSS2 (600m2) TSSS3 (850m2) Do vậy, tổ thẩm định đánh giá TSĐG TSSS2 đạt 10 điểm; TSSS1 TSSS3 đạt điểm - Điều kiện an ninh môi trƣờng: TSĐG TSSS nằm khu dân cƣ đông đúc, tƣơng đồng điều kiện an ninh môi trƣờng Do vậy, tổ thẩm định đánh giá TSĐG TSSS đạt 10 điểm - Sau điều chỉnh giá tài sản so sánh vị trí tƣơng đồng với tài sản thẩm định theo đặc điểm vị trí, giao thơng, điều kiện hạ tầng kỹ thuật tịa nhà, quy mơ, kích thƣớc hình dáng, điều kiện an ninh, môi trƣờng… khu vực, tài sản thẩm định có giá dao động nhƣ mức giá dẫn bảng Đơn giá cho thuê văn phòng (chƣa gồm VAT) ƣớc tính cho tài sản thẩm định (làm trịn) là: 383.000 đồng/m2/tháng  Giá trị thu nhập hàng năm - Các giả định thông số tính tốn  Thời hạn sử dụng đất cịn lại 42 năm (từ năm 2009 đến năm 2059, thời gian thuê đất theo Quyết định 1290/QĐ-UBND ngày 18/3/2009 UBND TP Hà Nội)  Thời gian hoàn thành xây dựng cơng trình năm Khu tầng hầm để xe:  Tổng diện tích để xe 2.543 m2 (bao gồm 1.873 m2 đất tầng hầm 50% diện tích đất sân đƣờng nội bộ) Diện tích để xe máy = 1/3 tổng diện tích để xe tầng hầm Diện tích để xe tơ = 2/3 tổng diện tích để xe tầng hầm  Số lƣợng xe ô tô trông giữ theo tháng ban ngày = 2/3 * 2.543m2/ 25 (m2/xe) = 68 xe  Số lƣợng xe máy trông giữ theo tháng ban ngày = 1/3 * 2.543m2/ (m2/x2) = 283 xe  Đơn giá trông giữ xe ô tô theo tháng năm đầu, chƣa gồm VAT: 1.100.000 đồng/xe/tháng (Tham khảo dự án tƣơng tự)  Đơn giá trông giữ xe máy theo tháng năm đầu, chƣa gồm VAT: 100.000 đồng/xe/tháng (Tham khảo dự án tƣơng tự)  Số tháng kinh doanh: 12 tháng Non-VIB  Tốc độ tăng phí trơng giữ xe máy xe tơ sau năm: 20% Khu văn phòng:  Tổng diện tích sàn văn phịng cho th: 9.614,4 m2 (Phụ lục 1.2)  Giá thuê văn phòng năm đầu: 383.000 đồng/m2/tháng  Tốc độ tăng giá sau năm 10 năm đầu: 15%  Tốc độ tăng giá sau năm 10 năm tiếp theo: 10%  Tốc độ tăng giá sau năm năm lại: 5%  Tỷ suất chiết khấu: 10% (Tham khảo lãi suất cho vay trung hạn ngân hàng thƣơng mại) Chi phí hàng năm:  Chi phí vận hành hàng năm (chi phí tiền lƣơng, dƣỡng….) = 20% tổng doanh thu hàng năm quản lý, trì bảo  Chi phí lãi vay: giả định doanh nghiệp vay 50% chi phí xây dựng cơng trình, thời gian trả nợ gốc năm kể từ dự án hoàn thành, lãi suất vay 10% Theo đó, tổng doanh thu phát triển dự án là: 311.603.393.253 đồng 6.2 Tổng chi phí phát triển dự án Tổng chi phí phát triển dự án = Chi phí đầu tƣ xây dựng năm quy + Chi phí quảng cáo bán hàng + Lợi nhuận nhà đầu tƣ tính chi phí xây dựng a Chi phí đầu tư xây dựng năm quy Chi phí đầu tƣ xây dựng = Chi phí xây dựng HTKT + Chi phí xây dựng cơng trình + Chi phí kiểm định + Chi phí dự phịng - Chi phí xây dựng HTKT ngồi nhà (Ght) = diện tích đất xây dựng cơng trình * suất vốn xây dựng HTKT Bộ Xây dựng ban hành kèm theo định 706/QĐ-BXD * Tỷ lệ trƣợt giá Q2-2017/Q4-2016/ 1,1 Ght = 2.142 m2 * 795.000 đồng/m2 * 101,28% /1,1 = 1.567.935.906 đồng - Chi phí xây dựng cơng trình (Gxd) = Chi phí xây dựng tầng + Chi phí xây dựng tầng hầm trùng tầng + Chi phí xây dựng tầng hầm mở rộng Do tài sản thẩm định tòa nhà văn phịng hạng A phí xây dựng thực tế lớn chi phí xây dựng tính theo suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình Bộ Xây dựng ban hành đƣợc xác định cho công trình xây dựng mới, có tính chất phổ Non-VIB biến, với mức độ kỹ thuật công nghệ thi công trung bình tiên tiến Để xác định chi phí xây dựng cơng trình tài sản thẩm định, đơn vị tƣ vấn tiến hành thu thập, phân tích chi phí xây dựng thực tế chi phí xây dựng tính theo suất vốn số tồ nhà văn phịng có điều kiện hạ tầng kĩ thuật tƣơng đồng với tài sản thẩm định để xác định tỉ lệ chi phí xây dựng thực tế chi phí xây dựng tính theo suất vốn Trên sở tham khảo chi phí xây dựng thực tế số tồ nhà văn phịng, đơn vị tƣ vấn ƣớc tính tỉ lệ phí xây dựng thực tế/chi phí xây dựng theo suất vốn 1,40  Chi phí xây dựng tầng (Gtn) = diện tích sàn xây dựng tầng * suất vốn xây dựng tòa nhà văn phòng cao 15 tầng Bộ Xây dựng ban hành kèm theo định 706/QĐ-BXD * Tỷ lệ trƣợt giá Q2-2017/Q4-2016 * Hệ số điều chỉnh theo thực tế /1,1 Gtn = 12.018 m2 * 9.790.000 đồng/m2 * 100,18% * 1,4 / 1,1 = 150.013.903.561 đồng  Chi phí xây dựng tầng hầm trùng tầng = diện tích sàn xây dựng tầng hầm trùng tầng * suất vốn xây dựng 01 tầng hầm Bộ Xây dựng ban hành kèm theo định 706/QĐ-BXD * Chỉ số trƣợt giá * Hệ số điều chỉnh tầng hầm theo số tầng cao (Kđc1) * Hệ số điều chỉnh theo thực tế /1,1 Ghtn = 801,2 m2 * 13.010.000 đồng/m2 * 100,18% * 1,01 * 1,4 / 1,1 = 13.423.205.272 đồng  Chi phí xây dựng tầng hầm mở rộng = diện tích sàn xây dựng tầng hầm mở rộng * suất vốn xây dựng 01 tầng hầm Bộ Xây dựng ban hành kèm theo định 706/QĐ-BXD * Chỉ số trƣợt giá * Hệ số điều chỉnh tầng hầm theo số tầng cao (Kđc1) * Hệ số điều chỉnh tầng hầm mở rộng (Kđc2) * Hệ số điều chỉnh theo thực tế /1,1 Ghmr = 801,2 m2 * 13.010.000 đồng/m2 * 100,18% * 1,01 * 0,93 * 1,4 / 1,1 = 16.610.043.753 đồng Gxd = Gtn + Ghtn + Ghmr = 150.013.903.561 đồng + 13.423.205.272 đồng + 16.610.043.753 đồng = 180.047.152.585 đồng - Chi phí kiểm định tính 1% chi phí xây dựng = 1% * Gxd Gkđ = 1% * 180.047.152.585 đồng = 1.800.471.526 đồng - Chi phí dự phịng tính 10% chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng cơng trình, chi phí kiểm định = 10%*(Ght+Gxd+Gkđ) - Gdp = 10% * (1.567.935.906 đồng + 180.047.152.585 đồng + 1.800.471.526 đồng) = 18.341.556.002 đồng Non-VIB - Thời gian hồn thành xây dựng cơng trình năm Theo đó, chi phí xây dựng cơng trình quy là: 183.415.560.017 đồng - Lợi nhuận nhà đầu tƣ tính chi phí xây dựng = 14% chi phí đầu tƣ xây dựng quy = 14% * 175.078.489.107 đồng = 25.678.178.402 đồng Theo đó, tổng chi phí phát triển dự án là: 209.093.738.419 đồng 6.3 Giá trị tài sản thẩm định Giá trị bất động sản = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí phát triển = 311.603.393.253 - 209.093.738.419 đồng = 102.509.654.834 đồng Làm tròn: 102.510.000.000 đồng Kết thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất lô đất CQ2, Khu đô thị Phùng Khoang, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội là: 102.510.000.000 đồng ng chữ: Một trăm linh hai tỷ, năm trăm mười triệu đồng Thời hạn hiệu lực kết thẩm định giá Thời hạn hiệu lực kết thẩm định giá 06 (sáu) tháng kể từ ngày phát hành Các điều kiện kèm theo mức giá số lƣu ý kết thẩm định giá - Thơng tin diện tích đất, diện tích sàn xây dựng cơng trình, IVC vào tài liệu Tổng Cơng ty Điện lực Dầu khí Việt Nam (sau gọi Khách hàng) cung cấp Khách hàng phải chịu trách nhiệm hồn tồn tính xác trung thực tài liệu cung cấp cho IVC - Theo định số 1290/QĐ-UBND ngày 18/3/2009 UBND TP Hà Nội, khu đất có hình thức sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm Công ty Cổ phần Đầu tƣ Xây dựng Đô thị cam kết thực nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất trƣớc chuyển nhƣợng cho PV Power Vì đơn vị tƣ vấn thực xác định giá trị quyền sử dụng sở lơ đất CQ2 hồn thành nghĩa vụ tài có hình thức sử dụng đất thuê đất 50 năm trả tiền lần Đề nghị ngƣời sử dụng báo cáo lƣu ý vấn đề Non-VIB - Tại thời điểm thẩm định, chủ sử dụng đất (Công ty Cổ phần Đầu tƣ Xây dựng Đô thị) chƣa cung cấp đƣợc chứng nộp tiền sử dụng đất, chƣa có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nên khuyến nghị PV Power yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tƣ Xây dựng Đô thị cung cấp chứng nộp tiền sử dụng đất, Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trƣớc thực việc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng lô đất Chúng khuyến nghị PV Power yêu cầu Công ty Cổ phần Đầu tƣ Xây dựng Đô thị bàn giao gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ pháp lý đất đai liên quan nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực việc đăng kí chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho PV Power quan có thẩm quyền - Tỷ suất chiết khấu đƣợc tính 10% theo lãi suất huy động trung hạn ngân hàng thƣơng mại Do doanh nghiệp mua tài sản bất động sản để sử dụng làm văn phòng mà sử dụng để kinh doanh cho thuê văn phịng nên đơn vị tƣ vấn khơng tính đến hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản mà lấy theo bình quân lãi suất huy động vốn trung hạn ngân hàng thƣơng mại - Kết thẩm định giá xác nhận giá trị tài sản có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, diện tích, trạng đƣợc mơ tả chi tiết nhƣ theo hồ sơ khách hàng cung cấp thời điểm địa điểm thẩm định giá - Giá trị tài sản thẩm định giá nêu đƣợc xác nhận bên tham gia giao dịch hoàn thành nghĩa vụ pháp lý, tài Nhà nƣớc nhƣ bên liên quan bao gồm (nhƣng không hạn chế): khoản thuế phải nộp, hợp đồng kinh tế, biên nghiệm thu, lý hợp đồng v.v… - Giá trị thẩm định giá phục vụ mục đích thẩm định mà Khách hàng đề nghị có ghi rõ hợp đồng đƣợc sử dụng cho bên có liên quan 10 Những hạn chế kết thẩm định giá - Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc thực dựa số liệu khảo sát thị trƣờng thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thƣơng mại bình thƣờng Trong trƣờng hợp thị trƣờng có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hành - Phƣơng pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa vào liệu mang tính lịch sử, dễ trở nên lạc hậu thị trƣờng biến động Kết định giá không phản ánh mức độ rủi ro thị trƣờng bất động sản - Khách hàng hay chủ tài sản, đơn vị sử dụng kết thẩm định phải ý thức sử dụng hồ sơ pháp lý với khảo sát thực tế tài sản đƣợc yêu cầu thẩm định, chúng tơi khơng có trách nhiệm xác minh hồ sơ nhƣ kiểm chứng thông tin Non-VIB - Ngƣời sử dụng báo cáo, chứng thƣ cần tham khảo xem xét trƣớc định liên quan đến tài sản phải chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật định Cơng ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam không chịu trách nhiệm xảy tranh chấp hay kiện cáo Non-VIB