Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần thẩm định giá ivc việt nam,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn : Th.s Phan Việt Dũng Mã sinh viên : 15A4010785 Lớp : TCDNM Khóa : 15 Khoa : Tài Sinh viên thực : Phạm Thị Lệ Thanh Hà Nội, 05- 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, tài liệu tham khảo trích dẫn rõ ràng, có nguồn gốc trung thực Nội dung khóa luận khơng trùng với cơng trình nghiên cứu tương tự công bố Hà Nội, ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên Phạm Thị Lệ Thanh LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tồn thể thầy khoa tài thầy Phan Việt Dũng- người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em q trình hồn thành khóa luận Trong thời gian thực tập công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, em nhận giúp đỡ bảo tận tình anh chị công ty Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên Phạm Thị Lệ Thanh MỤC LỤC Contents DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.Tổng quan bất động sản chấp 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm bất động sản chấp 1.1.3 Phân loại bất động sản chấp 1.1.4 Vai trò bất động sản chấp 1.2 Định giá bất động sản chấp 1.2.1 Khái niệm định giá 1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản chấp 1.2.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản chấp 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 1.2.5Quy trình định giá bất động sản chấp 15 1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản chấp 18 Kết luận chƣơng 22 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM HIỆN NAY 23 2.1 Giới thiệu công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 23 2.1.1 Qúa trình hình thành, phát triển; đội ngũ nhân thành tựu đạt 23 2.1.2 Kết kinh doanh công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam26 2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 29 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 29 2.2.2 Phương pháp nguyên tắc định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 31 2.2.3Quy trình định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 33 2.2.4 Ví dụ minh họa định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 37 2.3 Đánh giá công tác định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 47 2.3.1 Những kết đạt 47 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 48 Kết luận chƣơng 53 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM HIỆN NAY 54 3.1 Định hƣớng phát triển công ty thời gian tới 54 3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 55 3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác đội ngũ nhân 55 3.2.2 Nâng cao chất lượng thông tin thu thập 56 3.2.3 Khắc phục hạn chế quy trình phương pháp định giá 57 3.2.4 Đa dạng hóa nâng cao chất lượng hệ thống sở liệu 58 3.2.5 Tăng cường đầu tư sở vật chất phục vụ công tác định giá 59 3.3 Một số kiến nghị với quan có liên quan 59 3.3.1 Kiến nghị tới quan Nhà nước 59 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại 63' Kết luận chƣơng 64 KẾT LUẬN 65 PHỤ LỤC 1: ẢNH TÀI SẢN THẨM ĐỊNH PHỤ LỤC : SƠ ĐỒ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BĐSSS Bất động sản so sánh BĐSTC Bất động sản chấp BTC Bộ tài IVC Cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam PPCP Phương pháp chi phí PPSS Phương pháp so sánh TCĐG Tổ chức định giá TCTD Tổ chức tín dụng TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1: Báo cáo kết hoạt động kinh doanh .27 Bảng 2.2: Thông số tương quan tài sản thẩm định tài sản so sánh 41 Bảng 2.3:Bảng điều chỉnh tiêu chí giữ TSTĐ TSSS .44 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức IVC 24 Sơ đồ 2.2: Đội ngũ nhân chủ chốt IVC 25 Sơ đồ 2.3: Quy trình định giá tài sản IVC 33 Khóa luận tốt nghiệp Học Viện Ngân Hàng LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đồng hành phát triển kinh tế, hoạt động định giá tài sản năm gần phát triển nhanh chóng Trong nhiều lĩnh vực ngân hàng, bảo hiểm, bất động sản (BĐS), chứng khoán…hoạt động định giá tài sản đóng vai trị quan trọng Đặc biệt, với hệ thống tổ chức tín dụng (TCTD) nói chung ngân hàng nói riêng, hoạt động định giá đặc biệt cần thiết liên quan đến hoạt động cấp tín dụng – hoạt động chủ chốt hệ thống ngân hàng Trên thực tế, BĐS ngân hàng ưu tiên làm tài sản chấp tại.Có ưu tiên BĐS sở hữu ưu điểm : có giá trị lớn, quản lý chặt chẽ, hao mịn, cố định vị trí…Vì để có sở cấp tín dụng cho khách hàng hoạt động định giá bất động sản chấp (BĐSTC) trở nên đặc biệt cần thiết quan trọng Trong năm trước đây, hoạt động định giá BĐSTC cán tín dụng phụ trách Tuy nhiên, định giá hoạt động mang tính khoa học chun mơn hóa, địi hỏi người thực phải người đào tạo chuyên sâu, có kiến thức kinh nghiệm thực Trước yêu cầu này, tham gia tổ chức định giá (TCĐG) độc lập, chuyên nghiệp khách quan có ý nghĩa tích cực Với nguồn nhân lực có kinh nghiệm tâm huyết cơng tác định giá, TCĐG trợ giúp ngân hàng việc xác định giá trị tài sản chấp nói chung BĐSTC nói riêng Chính TCĐG chuyên nghiệp, độc lập tạo môi trường lành mạnh, tạo điều kiện phát triển hệ thống ngân hàng từ góp phần phát triển cho kinh tế Sau thời gian thực tập công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam ( IVC ) nhìn nhận từ thực tế nước ta nay, em xin lấy tên đề tài “ Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam ” Mục đích nghiên cứu đề tài Khóa luận viết với mục đích bản: Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM Khóa luận tốt nghiệp Học Viện Ngân Hàng  Thứ : Nêu lên sở lý luận, quy trình phương pháp chủ yếu xác định giá trị BĐS  Thứ hai : Đánh giá thực trạng công tác định giá BĐSTC công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam  Thứ ba : Đưa giải pháp có tính khả thi để hồn thiện cơng tác định giá BĐSTC cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Khóa luận nghiên cứu sở lý luận định giá BĐS làm tài sản chấp, thực trạng giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐSTC công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Khóa luận nghiên cứu yếu tố cấu thành giá trị BĐS, sở lý luận việc xây dựng nên phương pháp định giá BĐS , nghiên cứu phương pháp xác định giá trị BĐSTC công tác định giá công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam; từ đề xuất giải pháp giúp hồn thiện cơng tác định giá BĐS công ty Phƣơng pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở phương pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phương pháp thống kê, phối hợp, đối chiếu, phân tích so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm em toàn vấn đề nghiên cứu đặt Kết cấu đề tài Khóa luận gồm phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục xếp thành chương Tiêu đề chương cụ thể sau :  Chương : Lý luận chung định giá bất động sản chấp  Chương : Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam  Chương : Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM Khóa luận tốt nghiệp Học Viện Ngân Hàng CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.Tổng quan bất động sản chấp 1.1.1 Khái niệm Để hiểu khái niệm bất động sản chấp, trước hết cần làm rõ khái niệm bất động sản Khái niệm Bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại , tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành hai loại : bất động sản động sản.Việc phân loại tài sản thành “ bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Theo đó, có nhiều quan điểm khác khái niệm BĐS, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy BĐS khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng…và tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Điều 174 Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 quy định : bất động sản tài sản bao gồm:  Đất đai;  Nhà, cơng tình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng  Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Các tài sản khác pháp luận quy định Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế , bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững lâu dài với đất đai Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM 1.3 Các khác - Hợp đồng số 87-0116/HĐ-BĐS ngày 09/04/2016 Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Dầu khí Hà Anh với Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam; - Kết khảo sát đánh giá thực tế tài sản thẩm định, tài sản so sánh thông tin thị trường Thông tin tổng quan thị trường Thị trường bất động sản từ đầu năm 2015 đến có tín hiệu hồi phục tích cực khoản giá có xu hướng tăng nhẹ số phân khúc Luật kinh doanh Nhà Luật kinh doanh Bất động sản số quy định tạo thơng thống cho thị trường bất động sản đối tượng Việt kiều người nước Thị trường cho người nước cho hấp dẫn nhu cầu cao sản phẩm thiếu Nhiều chuyên gia kinh tế cho biết sách tín dụng thơng thoáng thời gian qua cho phép doanh nghiệp chủ động kết nối với ngân hàng tạo gói vay với thời gian lãi suất linh động, hỗ trợ người mua nhà Ước tính 80% người mua nhà có nhu cầu vay ngân hàng, ngân hàng chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng thông qua khoản vay dài hạn, tiến độ toán linh hoạt với mức hỗ trợ lên tới 70%-80% Lãi suất sở để người dân định mua nhà Song song với đó, thơng tư 36/2014 Ngân hàng Nhà nước ban hành có hiệu lực từ ngày 1/2/2015 đánh giá tín hiệu tích cực NHNN phát thơng điệp mở rộng tăng trưởng tín dụng, lĩnh vực bất động sản giảm hệ số rủi ro với khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150% Đây xem nhân tố tích cực tác động đến thị trường bất động sản tín dụng lĩnh vực vốn NHNN kiểm soát chặt chẽ thời gian trước Vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có dấu hiệu tích cực Theo thống kê Bộ Kế hoạch Đầu tư cho thấy, tổng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam đăng kí cấp tăng thêm tháng đầu năm 2015 7,89 tỷ USD Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 18 dự án đăng kí lượt dự án tăng vốn Đây số đánh giá tạo thêm lực đẩy cho thị trường bất động sản Trên thị trường có chuyển dịch dịng vốn mạnh từ kênh chứng khoán, vàng sang đầu tư bất động sản nhiều người cho kênh đầu tư an toàn sinh lợi Việt Nam Trên thị trường nguồn cung phân khúc dồi dao có tính cạnh tranh cao, người mua nhà chọn nơi để đầu tư Nguồn:http://moncity.vn/tin-tuc-nganh/buc-tranh-thi-truong-bat-dong-san-vietnam-8-thang-qua) Thông tin tài sản thẩm định giá 3.1 Pháp l bất động sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 216360 Sở tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 22/12/2015; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 216361 Sở tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 22/12/2015; Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 216362 Sở tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 22/12/2015 bà Lê Thúy Hà cung cấp, xác nhận: * Người sử dụng nhà sử dụng đất ở: Ơng: Nguyễn Cơng Cƣơng Năm sinh: 1962 CMND số: 013350417 Địa thường trú: Nhà – N9, Tập thể K83, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Và Bà: Lê Thúy Hà Năm sinh: 1973 CMND số: 012373425 Địa thường trú: Nhà – N9, Tập thể K83, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội * Thửa đất: Thửa đất số: Phạm Thị Lệ Thanh , tờ đồ số: Lớp: K15TCDNM Địa chỉ: Tòa nhà NO7-B1, Khu nhà để bán cho cán chiến s Bộ Công an, Khu đô thị Dịch Vọng, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Diện tích: 1607,0 m2 Bằng chữ: Một nghìn sáu trăm linh bảy phảy khơng m t vng Hình thức sử dụng: Sử dụng chung Mục đích sử dụng: Đất đô thị Thời hạn sử dụng: Lâu dài Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất * Nhà ở: Loại nhà ở: Căn hộ chung cư số 2608; 2609 2610 Diện tích sàn là: 107,5m2; 90,2m2 111,2m2 Tên nhà chung cư: Tòa nhà NO7-B1-Khu nhà để bán cho cán chiến s Bộ Công an, Khu đô thị Dịch Vọng, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng 3.2 Đặc điểm kinh tế – k thuật bất động sản a Tòa nhà  Vị trí - Tịa nhà N07-B1 nằm khu thị Dịch Vọng, cách phố Thành Thái khoảng 150m Đường trước tòa nhà rộng khoảng 6m  Điều kiện hạ tầng kỹ thuật tòa nhà - Hệ thống điện, nước, mạng, cáp quang đầy đủ - Tiện ích: Bãi đậu xe  Điều kiện hạ tầng xã hội - Cách công viên Cầu Giấy khoảng 450m - Cách trường THCS Cầu Giấy khoảng 500m  Điều kiện an ninh môi trường - Nằm khu đô thị quy hoạch tốt, dân cư đông đúc Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM b Căn hộ - Tài sản thẩm định hộ có tổng diện tích 308,9m2, hợp từ hộ gồm số 2608( có diện tích 107,7m2), số 2609 (có diện tích 90,2m2) số 2610 (có diện tích 111,2m2) - Tầng cao: 26/27 - Tiện nghi: phòng ngủ, phòng khách + phòng bếp - Nội thất: Trần thạch cao, sàn gỗ, tường ốp gỗ - Trang thiết bị: Tủ bếp, điều hịa, bình nóng lạnh - Hiện trạng: Nền sàn lát gỗ mới, trần thạch cao Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hoạt động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc” (Tiêu chuẩn TĐGVN số 02) Phương pháp thẩm định giá 5.1 Cơ sở lựa chọn phương pháp thẩm định giá Do tài sản thẩm định hộ chung cư giao dịch phổ biến thị trường nên đơn vị tư vấn áp dụng cách tiếp cận thị trường ,phương pháp so sánh để xác định giá trị tài sản Cách tiếp cận thị trường cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt tương tự có thông tin giá thị trường (TĐGVN 08) Phương pháp so sánh thường áp dụng để thẩm định giá trị tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường (TĐGVN 08) Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài chính, thẩm định viên sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trường hợp áp dụng phương pháp so sánh Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM có nhiều số liệu giao dịch tài sản so sánh thị trường gần thời điểm thẩm định giá 5.2 Nội dung phương pháp thẩm định giá  Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản (Tiêu chuẩn TĐGVN 07) + Tài sản tương tự tài sản loại, giống tương tự với tài sản cần tính giá đặc trưng mục đích sử dụng, đặc điểm kinh tế - k thuật, hình dáng, kích thước, ngun lý cấu tạo, thông số k thuật chủ yếu, chất lượng, nguồn gốc xuất xứ, thời gian sản xuất, công nghệ sản xuất, đặc điểm pháp lý, + Tài sản so sánh tài sản tương tự có giao dịch, mua bán thị trường lựa chọn để phân tích, so sánh điều chỉnh lại mức giá dựa yếu tố so sánh với tài sản cần tính giá + Các yếu tố so sánh yếu tố có ảnh hưởng nhiều đến giá trị tài sản cần tính giá gồm: mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện mua bán, điều kiện hình thức toán, v.v.); đặc trưng tài sản đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, đặc điểm tài sản, thông số k thuật chủ yếu, chi phí sản xuất, lưu thơng, chất lượng, nguồn gốc xuất xứ, thời gian sản xuất, thời gian sử dụng, v.v Giá trị hộ chung cƣ đƣợc tính theo công thức sau: Giá trị hộ chung cƣ = Đơn giá hộ (đồng/m2) x Diện tích hộ (m2) 5.3 Nguyên tắc thẩm định giá - Nguyên tắc thay thế; - Nguyên tắc đóng góp; Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM - Nguyên tắc cung cầu ; Kết thẩm định giá  Bảng thông số tương quan tài sản thẩm định tài sản so sánh: Stt Đặc điểm BĐS TSTĐ TSSS TSSS TSSS (1) (2) (3) (4) (5) (6) Anh Ninh Anh Tồn Anh Hùng A THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN Nguồn tin Thời điểm thu thập 0903299136 0984536699 0947755086 Tháng Tháng Tháng Tháng 04/2016 04/2016 04/2016 04/2016 Đã giao Tình trạng giao dịch Đang giao Đang giao dịch thành dịch dịch công tháng 09/2015 Địa Pháp lý Đặc điểm tòa nhà 6.1 Vị trí tịa nhà Phạm Thị Lệ Thanh Căn hộ số Căn hộ tầng Căn hộ tầng Căn hộ số 2608, 2609, 17, tòa nhà 06, tòa nhà 1903, tòa 2610, tịa nhà N09-B1, N09-B1, nhà N07- N07-B1, Khu Khu thị Khu đô thị B1, Khu đô đô thị mới Dịch Dịch thị Dịch Vọng, Vọng, Cầu Vọng, Cầu Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Giấy, Hà Giấy, Hà Cầu Giấy, Nội Nội Nội Hà Nội Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ - Tòa nhà - Tòa nhà - Tòa nhà - Tòa nhà nằm mặt nằm giáp nằm giáp nằm mặt đường nội mặt đường mặt đường đường nội Hợp đồng mua bán Lớp: K15TCDNM Stt Đặc điểm BĐS TSTĐ TSSS TSSS TSSS (1) (2) (3) (4) (5) (6) Khu đô thị Thành Thái Thành Thái Khu đô - Cách phố đường đường thị Thành Thái nội khu nội khu - Cách phố đô thị Thành Thái khoảng 150m đô thị khoảng 150m Đơn giá đất theo bảng giá đất định số 96/2014/QĐ- Vị trí phố Vị trí phố Thành Thái Thành Thái + giáp + giáp đường rộng đường rộng ≥ 3,5m ≥ 3,5m 33.000.000 33.000.000 16.500.000 -Số tầng cao: - Số tầng - Số tầng - Số tầng 27 cao: 17 cao: 17 cao: 27 -Số thang - Số thang - Số thang - Số thang máy: máy: máy: máy: -Số tầng hầm: - Số tầng - Số tầng - Số tầng hầm: hầm: hầm: - Tiện ích: - Tiện ích: - Tiện ích: - Tiện ích: bãi để xe bãi để xe bãi để xe bãi để xe - Hệ thống - Hệ thống - Hệ thống - Hệ thống điện, nước, điện, nước, điện, nước, điện, nước, internet, cáp internet, cáp internet, cáp internet, cáp quang đầy quang đầy quang đầy quang đầy đủ đủ đủ đủ Vị trí phố Thành Thái, Cầu Giấy, Hà Nội UBND (đồng/m2) 6.2 Điều kiện hạ tầng kĩ thuật tòa nhà Phạm Thị Lệ Thanh 16.500.000 Vị trí phố Thành Thái, Cầu Giấy, Hà Nội Lớp: K15TCDNM Stt Đặc điểm BĐS TSTĐ TSSS TSSS TSSS (1) (2) (3) (4) (5) (6) - Cách - Cách - Cách - Cách Công Công viên Công viên Công viên viên Cầu Cầu Giấy Cầu Giấy Cầu Giấy Giấy khoảng khoảng khoảng khoảng 450m 300m 300m 450m - Cách - Cách - Cách - Cách trường THCS trường trường trường Cầu Giấy THCS Cầu THCS Cầu THCS Cầu khoảng Giấy Giấy Giấy 500m khoảng khoảng khoảng - Nằm 500m 500m 500m khu dân cư - Nằm - Nằm - Nằm đông đúc, khu dân cư khu dân cư khu dân cư thích hợp để đơng đúc, đơng đúc, đơng đúc, thích hợp để thích hợp để thích hợp để Điều kiện hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng 6.3 xã hội, an ninh, môi trường khu vực ở Đặc điểm hộ 7.1 7.2 Diện tích hộ (m²) Tầng cao 308,9 116,7 116 107,5 26/27 17/17 06/17 19/27 Nhà cải Nhà cải tạo sửa tạo sửa Nhà cải tạo sửa chữa 7.3 Nội thất hộ lại, nội thất đẹp (tủ, bếp, điều hịa, nóng lạnh) Phạm Thị Lệ Thanh chữa lại, nội chữa lại, nội thất đẹp (tủ, thất đẹp (tủ, bếp, điều bếp, điều hịa, nóng hịa, nóng lạnh) lạnh) Nhà cải tạo sửa chữa lại, nội thất đẹp (tủ, bếp, điều hịa, nóng lạnh) Lớp: K15TCDNM Stt Đặc điểm BĐS TSTĐ TSSS TSSS TSSS (1) (2) (3) (4) (5) (6) Căn góc, Căn góc, Căn góc, ban cơng ban cơng ban cơng hướng Tây hướng Tây hướng Nam, Tây Nam, Tây Đông Nam, Bắc Bắc Tây Nam 4.085.000.0 4.176.000.0 00 00 4.050.000.0 4.092.000.0 3.655.000.0 00 00 00 34.704.370 35.275.862 34.000.000 lợi lợi tương đồng tương đồng tương đồng tương đồng tương đồng tương đồng tương đồng lợi lợi hơn tương đồng tương đồng tương đồng lợi lợi lợi Căn góc, ban 7.4 Hướng hộ cơng hướng (hướng ban công) Đông Nam, Đông Bắc Giá rao bán (đồng) Giá thƣơng lƣợng/bán/ƣớc bán (đồng) 10 B IV Đơn giá hộ (đồng/m2) CHI TIẾT TÍNH TỐN Nhận xét Vị trí tịa nhà Điều kiện hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội nội tòa nhà Nội thất hộ Hướng ban công tương đồng Điều kiện an ninh, môi trường tịa nhà Quy mơ diện tích Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM Stt Đặc điểm BĐS TSTĐ TSSS TSSS TSSS (1) (2) (3) (4) (5) (6) lợi lợi sàn hộ Tầng cao  Stt lợi Bảng điều chỉnh tiêu chí TSTĐ TSSS TS TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 34.704.3 35.275.8 70 62 34.000 000 Tiêu chí ĐC Đơn giá TSSS (đồng/m2) Vị trí tịa nhà 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh đồng/m²) Điều kiện hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội nội tòa 10,00 12,00 12,00 10,00 -2,50% -2,50% 0,00% - - 130.141 132.284 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 10,00 10,00 8,00 0,00% 0,00% 1,25% 0 425.000 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% 0 8,00 8,00 10,00 3,75% 3,75% 0,00% 195.212 198.427 10,00 10,00 10,00 0,00% 0,00% 0,00% Tỷ trọng 15% 10% nhà Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh đồng/m²) Pháp lý 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh đồng/m²) Nội thất hộ 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh đồng/m²) Hướng ban công 10,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh đồng/m²) Điều kiện an ninh, mơi trường tịa nhà Tỷ lệ điều chỉnh (%) Phạm Thị Lệ Thanh 10,00 5% 10% 15% 5% Lớp: K15TCDNM Stt TS TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 0 17,50 17,50 18,00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) -10,71% -10,71% Mức điều chỉnh đồng/m²) 929.581 944.889 944.444 Tiêu chí ĐC Mức điều chỉnh đồng/m²) Quy mơ diện tích sàn hộ Tầng cao 10,00 10,0 11,11% 12,0 14,0 Tỷ lệ điều chỉnh (%) 1,67% -2,50% -4,29% Mức điều chỉnh đồng/m²) 86.761 132.284 218.571 33.926.6 34.264.8 33.261 điều chỉnh) 20 31 984 Số lần điều chỉnh 4 15% 100% 1.011.03 738.016 Số điều chỉnh 777.750 Số điều chỉnh tuyệt đối 1.341.69 1.407.88 1.588.0 16 -0,31% 1,68% Tỷ lệ chêch lệch giá TSTĐ giá TSSS sau điều 25% - 9,0 Mức giá dẫn (giá sau Tỷ trọng -1,30% 100% chỉnh Đơn giá thẩm định (đồng/m²) (Lấy theo mức giá dẫn trung bình giá TSSS sau điều chỉnh)  Cách tính giá TSTĐ: - Tỷ lệ điều chỉnh = (TSTĐ-TSSS)/TSSS*Tỷ trọng - Mức điều chỉnh = Đơn giá TSSS* Tỷ lệ điều chỉnh - Đơn giá sau điều chỉnh = Đơn giá TSSS+  33.820 000 Mức điều chỉnhi i 1 - Tỉ lệ chênh lệch giá TSTĐ Phạm Thị Lệ Thanh = (Giá TSTĐ – Giá TSSS sau điều Lớp: K15TCDNM giá TSSS sau điều chỉnh chỉnh) Giá TSSS sau điều chỉnh  Tiêu chí điều chỉnh: Điều chỉnh tài sản so sánh tài sản thẩm định theo đặc điểm Vị trí tòa nhà, Điều kiện hạ tầng k thuật, hạ tầng xã hội nội tòa nhà, Nội thất hộ, Hướng ban cơng, Điều kiện an ninh, mơi trường tịa nhà, Quy mơ diện tích sàn hộ, Tầng cao khu vực tài sản thẩm định Tỷ trọng yếu tố sau: Stt Tiêu chí Tỷ trọng Vị trí tịa nhà 15% Điều kiện hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội nội tòa nhà 10% Pháp lý 5% Nội thất hộ 10% Hướng ban công 15% Điều kiện an ninh, mơi trường tịa nhà 5% Quy mơ diện tích sàn hộ 25% Tầng cao 15% Tổng 100% Sau điều chỉnh giá đất vị trí tương đồng với tài sản thẩm định theo đặc điểm tiêu chí nêu khu vực, tài sản thẩm định có giá dao động mức giá dẫn bảng Tổ thẩm định chọn đơn giá dẫn mức giá bình quân TSSS sau điều chỉnh tức: 33.820.000 đồng/m2 Giá trị hộ chung cư = đơn giá hộ (đồng/m2) x diện tích hộ (m2) = 33.820.000 (đồng/m2) x 308,9 (m2) = 10.446.998.000 (đồng) Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM (Bằng chữ: Mười tỷ, bốn trăm bốn mươi sáu triệu, chín trăm chín mươi tám nghìn đồng) Thời hạn hiệu lực kết thẩm định giá Thời hạn hiệu lực kết thẩm định giá 06 (sáu) tháng kể từ ngày phát hành Những điều khoản loại trừ - Số liệu diện tích, IVC vào tài liệu khách hàng hướng dẫn thực tế từ Công ty CP Thương mại Dịch vụ Dầu khí Hà Anh (sau gọi Khách hàng) Khách hàng phải chịu trách nhiệm hoàn tồn tính xác trung thực tài liệu cung cấp cho IVC - Do tài sản thẩm định hộ hợp từ hộ gồm số 2608( có diện tích 107,7m2), số 2609 (có diện tích 90,2m2) số 2610 (có diện tích 111,2m2) nên đơn vị tư vấn xác định đơn giá tài sản thẩm định đơn giá hộ có tổng diện tích tổng diện tích diện tích xác định theo diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khách hàng cung cấp - Kết thẩm định giá xác nhận giá trị tài sản thẩm định có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - k thuật, diện tích, trạng mô tả chi tiết theo yêu cầu thẩm định giá khách hàng thời điểm địa điểm thẩm định giá - Trong trường hợp cấp có thẩm quyền có yêu cầu thay đổi tiêu kinh tế (phê duyệt đền bù…), k thuật (diện tích đất xây dựng biệt thự, nhà liền kề, chung cư, mật độ xây dựng, số tầng cao…) làm thay đổi kết định giá nêu cần phải xác định lại kết - Giá trị tài sản thẩm định giá nêu xác nhận bên tham gia giao dịch hoàn thành nghĩa vụ pháp lý, tài Nhà nước bên liên quan bao gồm (nhưng không hạn chế): khoản thuế phải nộp, hợp đồng kinh tế, biên nghiệm thu, lý hợp đồng v.v… - Giá trị thẩm định giá phục vụ mục đích thẩm định mà khách hàng đề nghị có ghi rõ hợp đồng sử dụng cho bên có liên quan Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM Những hạn chế kết thẩm định giá - Phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa vào liệu mang tính lịch sử, dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động Kết định giá không phản ánh mức độ rủi ro thị trường bất động sản - Khách hàng hay chủ tài sản, đơn vị sử dụng kết thẩm định phải ý thức sử dụng hồ sơ pháp lý với hướng dẫn khảo sát thực tế từ đơn vị yêu cầu thẩm định, chúng tơi khơng có trách nhiệm xác minh hồ sơ kiểm chứng thông tin - Người sử dụng báo cáo, chứng thư cần tham khảo xem xét trước định liên quan đến tài sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật định Cơng ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam không chịu trách nhiệm xảy tranh chấp hay kiện cáo 10 Các phụ lục kèm theo - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 216360 Sở tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 22/12/2015; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 216361 Sở tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 22/12/2015; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 216362 Sở tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 22/12/2015; - Báo cáo kết thẩm định giá phát hành thành 04 (bốn) kèm theo Chứng thư thẩm định giá 1180416/TĐG/BĐS-IVC ngày 11/04/2016 Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM TỔ THẨM ĐỊNH GIÁ Nguyễn Văn Dũng THẨM ĐỊNH VIÊN TỔNG GIÁM ĐỐC (K tên, đóng dấu (K tên, đóng dấu Nguyễn Quỳnh Trang Phan Vân Hà Thẻ TĐV số: VIII 13.1010 Thẻ TĐV số: II05039 Phạm Thị Lệ Thanh Lớp: K15TCDNM