Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần đầu tư và định giá aic việt nam,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHÂP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC – VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn : TS Phạm Tiến Đạt Sinh viên thực : Nguyễn Minh Thu Lớp : TCDNA – K12 Khoa : Tài Hà Nội, 06 - 2013 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHÂP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC – VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn : TS Phạm Tiến Đạt Sinh viên thực : Nguyễn Minh Thu Lớp : TCDNA – K12 Khoa : Tài Hà Nội, 06 - 2013 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, tài liệu tham khảo trích dẫn rõ ràng, có nguồn gốc trung thực Nội dung khóa luận khơng trùng với cơng trình nghiên cứu tương tự công bố Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Sinh viên Nguyễn Minh Thu Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tồn thể thầy, giáo khoa Tài đặc biệt TS Phạm Tiến Đạt – người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em q trình hồn thành khóa luận Trong thời gian thực tập tìm hiểu thực tế Cơng ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC Việt Nam, em nhận giúp đỡ bảo tận tình anh chị phịng Định phòng ban khác Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Sinh viên Nguyễn Minh Thu Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt năm 2013 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BĐSTC Bất động sản chấp TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên CVTĐ Chuyên viên thẩm định TCĐG Tổ chức định giá TCTD Tổ chức tín dụng SDTHVHQN Sử dụng tốt hiệu NTTT Nguyên tắc thay LITL Lợi ích tương lai NTĐG Nguyên tắc đóng góp NTCC Nguyên tắc cung cầu GTTT Giá trị thị trường GTPTT Giá trị phi thị trường AIC, AIC-Việt Nam.,JSC Công ty cổ phần đầu tư định giá AIC – Việt Nam TTBĐS Thị trường bất động sản PPĐG Phương pháp định giá Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt DANH MỤC BẢNG BIỂU Nội dung Trang Bảng 01 Chất lượng lại Bảng 02 Đặc điểm tài sản Phụ lục 02 Bảng 03 Điều chỉnh số liệu Phụ lục 03 Bảng 04 Kết hoạt động TĐG Phụ lục 04 43 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Tổng quan bất động sản chấp 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hình thái bất động sản chấp 1.1.2 Vai trò bất động sản chấp 1.2 Định giá bất động sản chấp 1.2.1 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 1.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản chấp 1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản 11 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản chấp 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC VIỆT NAM 25 2.1 Giới thiệu Công ty cổ phần đầu tư định giá AIC Việt Nam 25 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 25 2.1.2 Đội ngũ nhân 25 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp AIC 26 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động định giá bất động sản AIC 26 2.2.2 Nội dung thẩm định giá bất động sản chấp AIC 28 2.2.3 Ví dụ minh họa 39 2.3 Đánh giá công tác định giá bất động sản chấp AIC 47 2.3.1 Kết thực 47 2.3.2 So sánh với số tổ chức định giá 48 2.3.3 Hạn chế công tác định giá nguyên nhân 48 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC VIỆT NAM 62 3.1 Định hướng phát triển công ty thời gian tới 62 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp AIC 63 3.2.1 Nhóm giải pháp đầu tư nâng cao chất lượng đội ngũ nhân 63 3.2.2 Nhóm giải pháp đầu tư tăng cường chất lượng thơng tin 68 3.2.3 Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế quy trình phương pháp định giá 74 3.3 Một số kiến nghị với quan có liên quan 77 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước 77 3.3.2 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá 80 3.3.3 Kiến nghị tới ngân hàng thương mại 80 KẾT LUẬN 81 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 1 Học Viện Ngân Hàng LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần hoạt động định giá tài sản phát triển trở thành nhu cầu cần thiết nhiều lĩnh vực như: kinh doanh chứng khốn, bất động sản, ngân hàng…trong lĩnh vực lại có mục đích định giá khác cách thức thực khác Trong lĩnh vực ngân hàng, hoạt động định giá chủ yếu phục vụ cho cơng tác cấp tín dụng tổ chức tín dụng, cụ thể định giá tài chấp, điều kiện tiên việc đưa định cấp tín dụng tổ chức tín dụng, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng tổ chức vay vốn khơng thực nghĩa vụ trả nợ Phần lớn tài sản chấp bất động sản tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Từ trước đến nay, hoạt động xác định giá trị bất động sản chấp cán tín dụng phụ trách, nhiên họ lại không đào tạo cách định giá nên thường dựa vào kinh nghiệm thân kết định giá thường khơng xác, mang tính chủ quan Đặc biệt kinh tế nay, chịu ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới, kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng q trình phục hồi gặp nhiều khó khăn, yếu tố ảnh hưởng lớn đến kết định giá bất động sản, từ ảnh hưởng đến hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng nguồn vốn kinh tế giai đoạn nhạy cảm mà nhu cầu vay vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh ngày lớn tổ chức tín dụng lại thắt chặt điều kiện tài sản chấp nhằm giảm thiểu khoản nợ xấu Trước tình hình đó, địi hỏi cần có tham gia tổ chức định giá chuyên nghiệp, trung thực, khách quan với nguồn nhân lực có chuyên mơn cao, có kiến thức sâu rộng, đồng thời có kinh nghiệm công tác định giá để trợ giúp cho tổ chức tín dụng việc xác định giá trị tài sản chấp mà chủ yếu bất động sản Với vai trò tổ định giá độc lập, dịch vụ thẩm định giá tạo môi trường lành mạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản chấp tổ chức tín dụng Sau thời gian thực tập công ty nhìn nhận từ thực tế nước ta nay, Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp Học Viện Ngân Hàng em xin lấy đề tài cho khóa luận tốt nghiệp là: “Hồn thiện phương pháp định giá bất động sản chấp công ty Cổ phần đầu tư định giá AIC – Việt Nam” Đối tượng mục đích nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu sở lý luận định giá BĐS làm tài sản chấp, thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá BĐS chấp Công ty Cổ phần đầu tư định giá AIC – Việt Nam Luận văn viết nằm vào mục đích bản:  Thứ nhất: Thiết lập sở lý luận hệ thống hoá quy trình phương pháp chủ yếu xác định giá trị BĐS  Thứ hai: Đánh giá thực trạng ứng dụng PPĐG BĐSTC công ty Cổ phần đầu tư định giá AIC – Việt Nam  Thứ ba: Đưa giải pháp có tính khả thi cao để hồn thiện quy trình PPĐG BĐSTC điều kiện Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu yếu tố cấu thành giá trị BĐS, sở lý luận việc xây dựng nên PPĐG BĐS, nghiên cứu phương pháp xác định giá trị BĐSTC công tác định giá công ty Cổ phần đầu tư định giá AIC – Việt Nam Từ đó, đề xuất giải pháp có tính khả thi cao giúp hoàn thiện PPĐG BĐSTC công ty Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở phương pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phương pháp thống kê, tổnghợp, đối chiếu, phân tích so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm tồn vấn đề nghiên cứu đặt Kết cấu luận văn: Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 74 Học Viện Ngân Hàng số laptop, dễ dàng vận chuyển sử dụng khảo sát trường, vừa tăng tính linh hoạt vừa thể chuyên nghiệp lưu trữ thông tin 3.2.2.2 Nâng cao chất lượng phương tiện, công cụ phục vụ TĐG Khi mà số lượng hợp đồng định giá ngày nhiều, đồng thời yêu cầu chất lượng ngày tăng, địi hỏi cơng ty cần tăng cường đầu tư số lượng, nâng cao chất lượng phương tiện, công cụ phục vụ cho công tác TĐG máy ảnh, máy tính, phương tiện lại…tạo điều kiện cho TĐV thực cơng việc cách nhanh chóng, khoa học, mà khơng thời gian chờ đợi thiếu thốn phương tiện  Đối với cơng cụ máy ảnh có giá trị khơng q lớn cơng ty nên đầu tư thêm để 03 CVTĐ có máy ảnh để sử dụng công việc khảo sát thị trường Tuy nhiên, vấn đề chi phí vấn đề mà cơng ty cần cân nhắc Hiện nay, thị trường, có nhiều trung tâm điện máy có chương trình khuyến mại giảm giá hay trả góp, cơng ty nên tận dụng hội để mua sắm thiết bị cho cơng ty với chi phí thấp  Còn phương tiện lại, giá trị ô tô lớn, việc đầu tư thêm để tăng số lượng khó khăn Chính vậy, BĐS gần vịng bán kính 20km, cơng ty nên khuyến khích chun viên sử dụng xe máy phương tiện cá nhân để di chuyển, đồng thời hỗ trợ tiền xăng xe cho nhân viên Cịn tơ để sử dụng địa điểm xa, tránh gián đoạn công tác thẩm định 3.2.3 Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế quy trình phương pháp định giá Như phân tích phần thực trạng việc áp dụng quy trình sử dụng PPĐG AIC số hạn chế Một số giải pháp để khắc phục hạn chế công ty sau: Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 75 Học Viện Ngân Hàng 3.2.3.1 Quy trình định giá  Cơng ty nên tăng lượng thời gian khảo sát thực tế thu thập thông tin thị trường Để làm vậy, công ty nên thực giải pháp nhân nâng cao chất lượng phương tiện, dụng cụ phục vụ công tác định giá nêu  Các TĐV cần xếp công việc hợp lý để có thời gian giám sát cơng việc CVTĐ quyền cho dù BĐS đơn giản cần đảm bảo tính xác, kịp thời, ngày nâng cao uy tín cơng ty khách hàng 3.2.3.2 Phương pháp định giá Những bất cập việc lựa chọn thực PPĐG ảnh hưởng trực tiếp đến kết định giá, vấn đề cần quan tâm để tìm giải pháp giảm thiểu bất cập Trong trình thực tập công ty, phần lớn công việc trực tiếp thực định giá BĐSTC theo phương pháp so sánh phương pháp chi phí, nên em xin mạnh dạn đưa giải pháp để khắc phục hạn chế hai phương pháp sau:  Đối với phương pháp so sánh trực tiếp:  TĐV cần tìm hiểu thêm thơng tin thị trường thời điểm định giá, tìm kiếm nhiều BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định Hầu hết, báo cáo định giá AIC thường có BĐS so sánh, số lượng ít, có điều kiện, CVTĐ nên tìm hiểu thêm BĐS so sánh khác để thêm xác định giá trị BĐS mục tiêu  Cần ghi rõ nguồn thông tin BĐS so sánh, áp dụng tỉ lệ điều chỉnh theo quy định tiêu chuẩn TĐG Việt Nam sử dụng tỉ lệ điều chỉnh thống kê, có vững chắc, để hạn chế yếu tố chủ quan xác định tỷ lệ Các liệu cần xử lý chi tiết hơn, tỷ lệ điều chỉnh phải khách quan cho khách hàng Ngân hàng  Khi tìm hiểu thơng tin thị trường, cần phải đảm bảo độ tin cậy, xác thơng tin AIC nên đề quy tắc định giá cụ thể nhằm Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 76 Học Viện Ngân Hàng hạn chế đánh giá chủ quan TĐV, tránh thông đồng CVTĐ khách hàng  Đối với phương pháp chi phí:  AIC cần phải xác định rõ giá trị cịn lại cơng trình đất, thời gian khấu hao theo loại công trình Đối với loại nhà, cần áp dụng đơn giá xây dựng phù hợp, không phép coi nhẹ giá trị cơng trình xây dựng đất khơng chiếm nhiều tổng giá trị BĐSTC  Không nên dựa vào văn Nhà nước ban hành suất vốn đầu tư, số xây dựng để tính tốn chi phí xây dựng cơng trình văn thường có chênh lệch so với thị trường thực tế Công ty nên thu thập thêm nhiều thông tin giá nguyên vật liệu, chi phí nhân cơng, chi phí thiết kế chứng cớ thị trường chấp nhận Để thu thập thông tin này, công ty điều tra thị trường nguyên vật liệu xây dựng: trực tiếp khảo sát cửa hàng cung cấp vật liệu xây dựng lớn, lập mẫu thống kê giá, sau đưa mức giá chung Tuy nhiên, nguồn lực nhân cơng ty cịn ít, để thực giải pháp khó khăn, nên cơng ty xin báo giá công ty xây dựng, sau lập mẫu thống kê  Khi khảo sát thực tế thực trạng BĐS, công ty cần lưu tâm nhiều đến hỏng hóc cầu thang, tường, tài sản gắn liền với công trình xây dựng,…để ước tính xác giá trị mức giảm giá Công ty nên ý đến mức giảm giá hao mòn kinh tế hao mòn lỗi thời chức Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 77 Học Viện Ngân Hàng 3.3 Một số kiến nghị với quan có liên quan 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước 3.3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến định giá BĐSTC  Hiện nay, VBPL Nhà nước lên quan đến TĐG BĐS nhiều, chưa thống nhất, hoàn thiện Do vậy, việc tuân theo văn TĐG BĐS cịn gặp nhiều vướng mắc Bên cạnh đó, Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước không công nhận sở hữu tư nhân đất đai Điều khiến giao dịch BĐS nước ta nửa hợp pháp, phải thông qua nhiều bước cấp phép, chi phí chuyển nhượng cao nhiều thời gian giao dịch  Nhà nước cần phải hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu cơng trình xây dựng đất, tạo lập tính hợp pháp cho hàng hóa BĐS Khi tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng, số lượng BĐS hợp pháp đưa vào giao dịch nhiều Thời gian diễn giao dịch mua bán, cho thuê, chấp, thừa kế… BĐS diễn nhanh Qua thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển Số lượng thông tin thị trường nhiều tạo điều kiện cho TĐV thu thập thơng tin, thơng tin xác Do vậy, kết định giá qua sát với giá thị trường  Tập trung xây dựng Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đăng ký BĐS, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Quốc hội; với việc khẩn trương xây dựng văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật hành liên quan công tác TĐG  Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước cần hồn thiện chế sách chấp, bảo lãnh xử lý BĐS đảm bảo để thu hồi nợ vay Có sách qn việc cho vay đầu tư BĐS Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 78 Học Viện Ngân Hàng 3.3.1.2 Thực giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Thị trường BĐS năm 2012 trầm lắng không để lại hậu hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, chí giải thể mà cịn lượng hàng tồn kho “khủng” gánh nặng cho năm 2013 TTBĐS nước ta có phát triển tự phát, thiếu quản lý chặt chẽ, thiếu quy hoạch, không vào kế hoạch nhu cầu thị trường Sự yếu mặt quản lý Nhà nước TTBĐS nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng bất ổn Trong đó, trước hết phải kể đến trách nhiệm quan Trung ương có liên quan đến quản lý Nhà nước thị trường BĐS  Các quan Nhà nước cần phải hoàn thiện thể chế để quản lý, kiểm soát điều tiết thị trường, bảo đảm cho thị trường phát triển ổn định bền vững.Đầu tiên, nên tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho TTBĐS hoạt động theo quy định pháp luật Việc ban hành sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm BĐS.Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu TTBĐS đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế  Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS Như vậy, khuyến khích bên mua bán giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài làm thất thu ngân sách nhà nước  Từng bước minh bạch TTBĐS cách thiết lập Sàn giao dịch BĐS quản lý Nhà nước; hoàn thiện tăng cường lực Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 79 Học Viện Ngân Hàng hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin BĐS nhằm tạo điều kiện cho TTBĐS vận hành hiệu 3.3.1.3 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo định giá BĐS nước Nghề TĐG nghề Việt Nam, non trẻ nhu cầu xã hội nghề lớn Vì vậy, cơng tác đào tạo TĐV phải coi trọng nhằm bồi dưỡng tạo đội ngũ TĐV trang bị tốt chuyên môn, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp tốt Muốn cần phải:  Xây dựng chương trình đào tạo chuẩn TĐG  Tăng cường tổ chức thi cấp thẻ TĐV giá để cung cấp đội ngũ TĐV đủ tiêu chuẩn hành nghề  Thưởng xuyên kiểm tra công tác đào tạo trường đại học, đảm bảo sinh viên trang bị kiến thức trước làm  Tổ chức thường xuyên hội thảo trao đổi nghiệp vụ TĐV với nhau; buổi trao đổi kinh nghiệm, tư vấn TĐV giàu kinh nghiệm với sinh viên chuyên ngành TĐG 3.3.1.4 Tăng cường hợp tác quốc tế hoạt động TĐG Ngành TĐG Việt Nam có bước muộn so với nước giới, phát triển chiều sâu rộng Việc tăng cường hợp tác quốc tế tạo hội học hỏi kinh nghiệm kiến thức nước trước Hiệu việc tăng cường hợp tác quốc tế phát triển hoạt động TĐG Việt Nam lớn Hội TĐG Việt Nam thành lập năm 2005 thành viên hiệp hội TĐG giới(WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế(IVSC), hiệp hội TĐG Đông Nam Á (AVA) Nhờ đó, hoạt động TĐG Việt Nam đời dần bắt kịp với phát triển nước khu vực Điều cho thấy, việc thực tốt sách giúp Việt Nam “đi tắt đón đầu” lĩnh vực TĐG Muốn vậy, cần thường xuyên tổ chức buổi tọa đàm, hội thảo TĐG, cử TĐV nước ngồi nghiên cứu, học tập Từ Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 80 Học Viện Ngân Hàng trao đổi, học hỏi kiến thức, kinh nghiệm định kinh nghiệm nước trước 3.3.2 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá Trong trình định giá BĐS, TĐV cần hợp tác khách hàng Khách hàng cần cung cấp đầy đủ hồ sơ BĐS, đảm bảo tính pháp lý thơng tin đưa phải hoàn toàn chịu trách nhiệm gian dối cung cấp thông tin Sự hợp tác khách hàng tạo điều điều kiện thuận lợi cho TĐV việc rút ngắn thời gian thu thập xác minh thơng tin từ vận dụng PPĐG phù hợp 3.3.3 Kiến nghị tới ngân hàng thương mại Các ngân hàng thương mại cho vay với BĐS cần phải tuân thủ nguyên tắc thị trường Làm tốt điều này, ngân hàng thương mại góp phần làm giảm nạn đầu cơ, ngăn chặn việc nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy tài đầu tư BĐS, làm lành mạnh TTBĐS BĐS liên quan đến hàng trăm ngành nghề khác, hỗ trợ BĐS tháo gỡ chung cho kinh tế tháo gỡ phần nợ xấu cho ngân hàng Các ngân hàng thương mại nên xem xét lại số điều khoản sách chấp ngân hàng có điều kiện BĐSTC để xác định giá trị BĐS hơn, tạo điều kiện cho chủ BĐSTC tiếp cận với nguồn vốn gần với giá trị thực BĐS Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 81 Học Viện Ngân Hàng KẾT LUẬN Định giá BĐS trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trượng Sự phát triển xu tồn cầu hóa nước ta đặt yêu cầu ngày cao cơng tác TĐG nói chung định giá BĐS nói riêng Do vậy, việc hồn thiện công tác định giá BĐS TCĐG chuyên nghiệp cần thiết, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế với mục tiêu đưa ngành địng giá BĐS sánh ngang với nước phát triển giới, nâng tầm vị Việt Nam trường quốc tế Tuy mới vào hoạt động từ năm 2011, AIC khẳng định vị doanh nghiệp TĐG Đó kết cố gắng ban lãnh đạo nhân viên tồn cơng ty Qua q trình tìm hiểu thực trạng PPĐG BĐSTC Công ty, em nhận thấy Công ty có quan tâm định đến hoạt động định giá BĐSTC, giúp cho hoạt động TĐG cách khách quan, trung thực, tạo uy tín với khách hàng Tuy nhiên, Cơng ty cịn tồn hạn chế định việc áp dụng PPĐG BĐS Thông qua đề tài luận văn này, em rút kiến thức thực tế hữu ích việc ứng dụng PPĐG BĐS học vào việc định giá BĐSTC Ngoài ra, em hi vọng đóng góp số giải pháp nhỏ phương pháp sở lý luận q trình hồn thiện PPĐGBĐSTC Công ty Với kiến thức kinh nghiệm thực tế hạn chế nên đề tài em cịn nhiều thiếu sót Em mong nhận ý kiến đánh giá quý báu thầy, cô môn Định giá tài sản để luận văn em hoàn thiện Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 82 Học Viện Ngân Hàng PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01: HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN (Nguồn: Phụ lục báo cáo định giá BĐS theo hợp đồng 733 AIC-Việt Nam.,JSC) Một số hình ảnh phía bên ngồi BĐS Một số hình ảnh phía bên BĐS Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 83 Học Viện Ngân Hàng PHỤ LỤC 02- BẢNG 02 MÔ TẢ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN Đơn vị: đồng BĐS Các tiêu chí TS TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Vị trí, giao Số 25 ngõ 55/9 Huỳnh thơng Thúc Kháng Tình trạng SĐCC pháp lý Quy mơ diện 56,60m2 tích đất ở(m2) Số ngõ 55/9 Huỳnh Thúc Kháng SĐCC Số ngõ 55/9 Huỳnh Thúc Kháng SĐCC Số 62 ngõ 49 Huỳnh Thúc Kháng SĐCC 112,5m2 60,0m2 42,0m2 Diện tích sàn 283,0m2 xây dựng tài sản đất (m2 ) Môi trường an Tốt ninh Thời điểm giao dịch Giá rao bán m2 300m2 126,0m2 Tốt Tốt Tốt 24.000.000.00 22.800.000.00 15.000.000.00 14.250.000.00 8.500.000.000 1.817.945.235 718.623.058 0% 85% 7.129.197 80% 7.129.197 22.800.000.00 202.667.000 12.432.054.76 207.200.913 7.356.376.942 Giá dự kiến giao dịch thành công Giá trị nhà (nhà tầng ) -CLCL nhà -Đơn giá xây dựng nhà 10 Giá trị QSDĐ 11 Đơn giá (đ/m²) 12 Nguồn thông tin 1.800.675.00 85% 7.485.657 8.075.000.000 175.150.000 Anh Hòa Chú Dũng Anh Phương 0913081672 0913070095 0903416289 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 84 Học Viện Ngân Hàng PHỤ LỤC 03- BẢNG 03: BẢNG ĐIỀU CHỈNH SỐ LIỆU Đơn vị: đồng STT Điều chỉnh theo yếu tố so sánh A Đơn giá (đ/m²) A1 Mục đích sử dụng A2 Căn pháp lý (Lịch sử pháp lý) Tỷ lệ A3 A4 A5 A6 TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 202.667.000 207.200.913 175.150.000 Đất lâu dài Đất lâu dài Đất lâu dài SĐCC (Chính SĐCC chủ) (Chính chủ) SĐCC (Chính chủ) SĐCC (Chính chủ) 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m²) Vị trí đất Số 25 ngõ 55/9 Huỳnh Thúc Kháng Tỷ lệ 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Số ngõ 55/9 Huỳnh Thúc Kháng 100% Số ngõ 55/9 Huỳnh Thúc Kháng 100% Số 62 ngõ 49 Huỳnh Thúc Kháng 90% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m²) Quy mô diện tích Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m²) Tỷ lệ chiều rộng/chiều sâu Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m²) Hình dáng đất Tỷ lệ 0,00% 0,00% 11,11% 0 19.461.111 56,60m2 112,50m2 60,00m2 42,00m2 100% 90% 11,11% 100% 0,00% 100% 0,00% 22.518.556 0 CR1,5/CS18,5 CR4/CS24 (0,08) (0,167) 100% 105% -4,76% CR4/CS25 (0,16) 105% -4,76% CR6/CS18,7 (0,32) 110% -9,09% -9.650.810 -9.866.710 -15.922.727 Vuông vắn 100% Vuông vắn 100% Vuông vắn 100% Đất lâu dài Vuông vắn 100% Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp A7 B C Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m²) Môi trường: - Độ ồn - Độ bụi Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m²) Mức giá dẫn Thống mức giá dẫn (đ/m²) Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (đ) Số điều chỉnh tuyệt đối Tương đương Tương đương 100% 85 Học Viện Ngân Hàng 0,00% 0,00% 0,00% 0 Tương đương Tương đương 100% 0,00% Tương đương Tương đương 100% 0,00% Tương đương Tương đương 100% 0,00% 0 215.535.000 197.330.000 178.690.000 2 12.867.746 -9.866.710 3.538.384 32.169.365 9.866.710 35.383.838 197.200.000 (Nguồn phụ lục 02, 03: Báo cáo thẩm định giá theo HĐ số 733 AIC) Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 86 Học Viện Ngân Hàng PHỤ LỤC 04 – BẢNG 04: KÊT QUẢ HOẠT ĐỘNG TĐG TT Nội dung Tổng doanh thu cung cấp dịch vụ thẩm định giá Tổng số hợp đồng TĐG Trong đó: - Sử dụng từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước + Bất động sản + Máy móc, thiết bị + Xác định giá trị doanh nghiệp + Khác - Sử dụng từ nguồn vốn khác + Bất động sản + Máy móc, thiết bị + Xác định giá trị doanh nghiệp + Khác Tổng giá trị tài sản TĐG Đơn vị triệu đồng HĐ triệu đồng Trong đó: - Sử dụng từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước + Bất động sản triệu đồng + Máy móc, thiết bị triệu đồng + Xác định giá trị doanh nghiệp + Khác - Sử dụng từ nguồn vốn khác + Bất động sản triệu đồng + Máy móc, thiết bị triệu đồng + Xác định giá trị doanh nghiệp + Khác Năm Thực năm Dự kiến thực 2012 năm 2013 3.582 3.750 652 700 22 440 100 400 137 53 150 100 3.797.000 754.000 509.000 2.011.000 523.000 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 87 triệu đồng Lợi nhuận từ hoạt triệu đồng động TĐG Tổng chi phí hoạt động TĐG Học Viện Ngân Hàng 3.400 182 (Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động thẩm định giá AIC năm 2012 – công văn số 93/CV-AIC) Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt Khóa luận tốt nghiệp 88 Học Viện Ngân Hàng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Hồng, ThS Phạm Văn Bình (2011), Giáo trình định giá tài sản, Nhà xuất Tài Đồn Xn Trường, Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nhà xuất khoa học kĩ thuật Tài liệu môn học Định giá bất động sản Học Viện Ngân Hàng Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo định số 24/2005, 77/2005, 192/2008 Bộ Tài Chính Hồ sơ lực công ty Cổ phần đầu tư định giá AIC Việt Nam Báo cáo tình hình hoạt động thẩm định giá AIC-Việt Nam.,JSC năm 2012 – công văn số 93/CV-AIC Website:  http://thamdinhgia.org/  http://dinhgiaaic.vn/  http://soxaydung.hanoi.gov.vn/  http://sinhvienthamdinh.com/ Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt