Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần đầu tư và định giá aic việt nam,

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

Tổng quan về bất động sản thế chấp

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và hình thái của bất động sản thế chấp

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm quen thuộc, nhưng vẫn còn nhiều quan niệm khác nhau về nó Tuy nhiên, có một điểm chung được công nhận là BĐS bao gồm những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời.

Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì BĐS là các tài sản, bao gồm:

 Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Sự phân loại BĐS đã tạo ra sự thống nhất trên toàn quốc, giúp người dân hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản Điều này cũng hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thống nhất quan điểm, từ đó đưa ra các chính sách hiệu quả nhằm quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS, tuân thủ các quy định hiện hành.

Bất động sản (BĐS) có nhiều loại, nhưng để được sử dụng làm tài sản thế chấp, BĐS cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý như thuộc quyền sở hữu và sử dụng của người vay hoặc người bảo lãnh, đồng thời không có tranh chấp về quyền sở hữu và sử dụng.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS Phạm Tiến Đạt

BĐSTC là bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay vốn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của chủ sở hữu bất động sản.

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản thế chấp

BĐSTC có đầy đủ những đặc điểm của BĐS nói chung, ngoài ra còn có một số đặc trưng sau:

Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ thị trường Khi thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của BĐS thế chấp (BĐSTC) thường được định giá thấp hơn giá trị thực tế (GTTT) tại thời điểm thế chấp Thông thường, giá trị BĐSTC chỉ được xác định dựa trên giá trị của nó trong điều kiện thị trường xấu nhất, dẫn đến mức giá có thể thấp nhất.

Bất động sản (BĐS) không thể di dời, do đó việc thế chấp BĐS chỉ liên quan đến các quyền như quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chứ không phải là thực thể vật chất Tài sản bảo đảm là BĐSTC khác với tài sản cầm cố, vì tài sản cầm cố là hiện vật trong khi BĐSTC chỉ là các quyền về BĐS Để thế chấp BĐSTC cho ngân hàng, bên vay cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp Đối với đất đai, khách hàng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Thế chấp bất động sản (BĐS) thực chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà Trong thời gian thế chấp, chủ sở hữu BĐS vẫn có quyền sử dụng và khai thác tài sản, nhưng không được phép chuyển nhượng hay giao dịch BĐS trên thị trường, cũng như không thể kê khai tài sản đó làm vốn cho doanh nghiệp Do đó, khi thế chấp BĐS tại ngân hàng, chủ sở hữu chỉ còn quyền sử dụng mà không còn quyền định đoạt và chiếm hữu.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo, không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quản lý của khách hàng vay và bên bảo lãnh, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan có thẩm quyền xem xét và xử lý trong quá trình vay.

Từ những đặc điểm trên, có thể phân loại các hình thái BĐSTC như sau:

Nhà ở và công trình xây dựng liên quan đến đất đai, bao gồm cả các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng, cũng như những tài sản khác gắn liền với đất.

Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật có thể được thế chấp Khi thế chấp quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền, bất động sản thế chấp sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Khi thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, vật phụ sẽ được coi là một phần của tài sản thế chấp Ngược lại, nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, vật phụ đó chỉ thuộc tài sản thế chấp khi có sự thoả thuận giữa các bên liên quan.

Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản (BĐS) được tạo ra sau thời điểm ký kết hợp đồng, bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản từ vốn vay, công trình xây dựng, và các BĐS khác mà bên thế chấp có quyền nhận.

1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp

1.1.2.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản

Thế chấp bất động sản là phương thức sử dụng tài sản để vay vốn từ các tổ chức tín dụng, mang lại lợi ích nhanh chóng và hiệu quả cho cá nhân và tổ chức Hình thức này cho phép chủ sở hữu vẫn sử dụng bất động sản trong thời gian vay, đồng thời có thêm nguồn vốn phục vụ cho nhu cầu cá nhân hoặc kinh doanh.

1.1.2.2 Đối với các tổ chức tín dụng Đối với mỗi TCTD thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất Khi cho vay, TCTD luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các TCTD đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng Để đảm bảo an toàn thì các TCTD yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các TCTD càng đảm bảo Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các TCTD đó hoạt động bình thường

Nhận BĐSTC có thể làm tăng lợi nhuận cho TCTD (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của TCTD (BĐS )

Nhận thế chấp bất động sản và các tài sản bảo đảm giúp tăng cường trách nhiệm của bên vay trong việc thực hiện cam kết trả nợ, đồng thời giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra.

1.1.2.3 Đối với nền kinh tế

Định giá bất động sản thế chấp

1.2.1 Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp

Trong lĩnh vực tài chính, các rủi ro như thanh toán chậm hoặc khả năng không thanh toán khoản vay thế chấp ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các tổ chức tín dụng (TCTD) Sự phát triển của nền kinh tế kéo theo nhu cầu tín dụng gia tăng, từ đó làm nổi bật tầm quan trọng của việc định giá bất động sản Việc thực hiện tốt định giá không chỉ giúp giảm thiểu tổn thất và rủi ro cho TCTD khi khách hàng không thể trả nợ, mà còn hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình.

Một trong những nguyên tắc quan trọng trong định giá bất động sản là tuân thủ giá trị thị trường (GTTT) Công tác định giá có vai trò thiết yếu trong việc xác định giá trị tài sản gần nhất với giá thị trường Việc đánh giá chính xác giá trị bất động sản mang lại lợi ích cho cả bên cho vay và bên đi vay Nếu giá trị bất động sản được định giá cao hơn giá thị trường, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng sẽ gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản Ngược lại, nếu định giá thấp hơn, khách hàng sẽ không được đáp ứng nhu cầu vốn và không thể cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác Do đó, hoạt động định giá cần phải có tính khoa học, khách quan và chuyên môn cao Trong những trường hợp phức tạp, các tổ chức tín dụng thường thuê các trung tâm định giá chuyên nghiệp bên ngoài để đảm bảo chất lượng thẩm định.

Công tác định giá bất động sản ngày càng quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, đóng vai trò như một lá chắn bảo vệ trước rủi ro tín dụng trong bối cảnh kinh tế biến động Đặc biệt, tình hình sản xuất kinh doanh của các tổ chức và cá nhân vẫn chưa ổn định hoàn toàn sau khủng hoảng kinh tế Do đó, việc nâng cao cả số lượng và chất lượng của các tổ chức định giá chuyên nghiệp là yêu cầu cấp thiết để hỗ trợ cho hoạt động của các tổ chức tín dụng và toàn bộ nền kinh tế.

1.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp Để thực hiện tốt công tác định giá, trước tiên thẩm định viên (TĐV) hay những chuyên viên thẩm định (CVTĐ) cần nắm chắc và rõ những nguyên tắc thẩm định để từ đó khai thác đầy đủ nhất, chính xác nhất những yếu tố làm nên giá trị của tài sản cần thẩm định Có 5 nguyên tắc định giá được sử dụng chủ yếu:

1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

Mỗi tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau và mang lại những lợi ích đa dạng Tuy nhiên, giá trị của các tài sản này chỉ được xác định và công nhận khi chúng được sử dụng đúng cách theo tiêu chuẩn.

Trong hoạt động định giá, TĐV cần tuân thủ nguyên tắc chỉ ra chi phí cơ hội của tài sản Điều này bao gồm việc phân biệt các giả định tình huống không thực tế, việc sử dụng sai pháp luật, và các yếu tố không khả thi về mặt tài chính.

1.2.2.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT)

 Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương

Tài sản tương đương để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới

Để tuân thủ nguyên tắc, TĐV cần nắm rõ thông tin về giá cả và chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm TĐG Những thông tin này sẽ là cơ sở quan trọng để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.

NTTT không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá trị BĐS mà còn được sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư

1.2.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)

Giá trị của một tài sản được xác định bởi những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho nhà đầu tư tại một thời điểm cụ thể.

Để thực hiện việc thẩm định giá (TĐG) một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên (TĐV) cần dự kiến các lợi ích tương lai và dựa vào đó để ước tính giá trị tài sản Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương lai không chỉ là một yếu tố quan trọng mà còn là cách kiểm tra tính đúng đắn của việc áp dụng các nguyên tắc sử dụng đất nông nghiệp và nguyên tắc tài chính Điều này cũng là cơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập, một trong những phương pháp chính hiện nay.

1.2.2.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)

Giá trị của một tài sản hoặc một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc vắng mặt của nó, ảnh hưởng đến giá trị tổng thể của tài sản Sự có mặt của các yếu tố quan trọng có thể làm tăng giá trị tài sản, trong khi sự thiếu hụt có thể dẫn đến giảm giá trị.

Tổng giá trị của các bộ phận không phản ánh chính xác giá trị toàn bộ tài sản, mà giá trị của một bộ phận tài sản được xác định bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận còn lại Giá trị đóng góp cũng bao gồm yếu tố vô hình, nhưng việc phân loại và định giá tài sản vô hình vẫn chưa rõ ràng Do đó, cần thực hiện phép tính ngược: để xác định giá trị yếu tố vị trí, cần tính giá trị toàn bộ BĐS trước, sau đó trừ đi giá trị công trình xây dựng Phương pháp này là cơ sở để phát triển phương pháp thặng dư trong định giá BĐS.

1.2.2.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC)

Giá cả phản ánh sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác nhau, dưới áp lực của cung và cầu, giá cả có thể chênh lệch đáng kể so với giá trị thực Do đó, khi so sánh các tài sản, cần phân tích ảnh hưởng của yếu tố cung và cầu đến giá trị tài sản cần thẩm định.

Một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là đánh giá tác động của các yếu tố đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai Điều này nhằm xác minh rằng tài sản cần thẩm định nên được đánh giá dựa trên giá trị thị trường thực tế (GTTT) hoặc giá trị phát triển tiềm năng (GTPTT).

NTCC đóng vai trò quan trọng trong việc giải thích cụ thể các nguyên tắc SDTNHQN, NTTT, LITL và NTĐG Đây là nguyên tắc ưu tiên trong quá trình thẩm định, áp dụng cho hầu hết các loại tài sản và các mục đích sử dụng khác nhau.

1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản

1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật định giá dựa trên thông tin về mức giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường tại một thời điểm cụ thể Phương pháp này giúp ước tính giá trị thực tế của tài sản cần được định giá một cách chính xác.

 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu

 Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được

 Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

 Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và

BĐS so sánh, rồi tiến hành điều chỉnh giá BĐS bằng cách lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh

 Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh

 Điều kiện áp dụng Để đảm bảo tính chính xác khi áp dụng phương pháp này thì cần có các điều kiện sau:

 Chất lượng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được

 Thị trường phải ổn định

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC VIỆT NAM

Giới thiệu về Công ty cổ phần đầu tư và định giá AIC Việt Nam

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC – VIỆT NAM (viết tắt AIC –

Công ty Cổ phần Viet Nam (Viet Nam., JSC) có trụ sở chính tại số 11/24 phố Đào Tấn, phường Cống Vị, quận Ba Đình, Hà Nội Văn phòng giao dịch của công ty đặt tại phòng 1208, tòa nhà 17T7, khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.

Công ty CP Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam (AIC – VIỆT NAM.,JSC) được thành lập vào tháng 7 năm 2008, với tiền thân là Công ty CP Đầu tư và TĐG ACC - Việt Nam, hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số.

0102803126 do Sở Kế hoạch đầu tư Hà Nội cấp thay đổi lần 2 ngày 21/7/2011

Hiện tại, công ty có 15 nhân viên ở các phòng ban, trong đó số TĐV về giá là

04 người, số nhân viên còn lại đều có trình độ đại học và trên đại học

Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của công ty AIC-Việt Nam, JSC là bố trí các TĐV, đấu giá viên và giám định viên có năng lực và kinh nghiệm phù hợp với lĩnh vực khách hàng yêu cầu, nhằm đảm bảo cung cấp dịch vụ hoàn hảo nhất Ban Giám đốc sẽ giám sát trực tiếp các nhóm để đảm bảo quy trình thẩm định, bán đấu giá và kiểm toán tuân thủ đúng các quy định của Nhà nước và đạt chất lượng cao nhất.

Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại AIC

2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản của AIC

2.2.1.1 Các văn bản pháp quy về TĐG:

 Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc Hội và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về TĐG

Từ khi thành lập, AIC-Việt Nam.,JSC đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định trong chương IV của Luật giá số 11/2012/QH13 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, bao gồm các quy định chung về thẩm định giá, tiêu chuẩn và nghĩa vụ của các tổ chức thẩm định giá, cùng với điều kiện thành lập và chức năng của doanh nghiệp thẩm định giá Công ty cũng chú trọng đến việc thực hiện các quy định về hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá, đồng thời tuân thủ sự quản lý của nhà nước đối với hoạt động này và xử lý các tranh chấp liên quan đến thẩm định giá.

 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định gía

AIC-Việt Nam.,JSC cam kết tuân thủ các quy định trong Nghị định và hướng dẫn cụ thể của Thông tư 17/2006, bao gồm các phương pháp định giá (PPĐG) và cách lựa chọn PPĐG Giá dịch vụ thẩm định giá (TĐG) của công ty được xây dựng dựa trên các quy định tại mục III của Thông tư về giá dịch vụ TĐG.

Các thủ tục pháp lý, tiêu chuẩn về TĐV, cũng như nghĩa vụ, trách nhiệm và quyền lợi của công ty đều được thực hiện theo hướng dẫn cụ thể trong thông tư này.

 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v

Vào ngày 01 tháng 11 năm 2005, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, công bố ba tiêu chuẩn TĐG Việt Nam trong đợt 2 Quyết định này nhằm nâng cao chất lượng và tính đồng bộ của các tiêu chuẩn đánh giá trong lĩnh vực tài chính.

129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 v/v "Ban hành 06 tiêu chuẩn TĐG Việt Nam (đợt 3)’’

Hoạt động định giá tài sản của AIC-Việt Nam, JSC được thực hiện dựa trên 12 tiêu chuẩn theo 3 quyết định đã ban hành Điều này tạo cơ sở cho công ty trong việc lựa chọn phương pháp và thiết lập quy trình định giá hiệu quả.

2.2.1.2 Các văn bản pháp quy khác

 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật này bao gồm 7 chương và 146 điều, quy định rõ ràng về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước trong việc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai Nó cũng thiết lập các quy định về quản lý và sử dụng đất đai, cùng với quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Công ty Cổ phần AIC-Việt Nam áp dụng các văn bản luật liên quan trong hoạt động định giá bất động sản để xác định quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia thế chấp, cũng như căn cứ pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất và phương thức quản lý đất đai của Nhà nước Điều này đảm bảo rằng hoạt động thẩm định giá bất động sản của công ty hoàn toàn tuân thủ quy định pháp luật.

Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006, cùng với Nghị định 153/2007/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, nhằm tạo ra khung pháp lý rõ ràng cho hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Bộ Luật này quy định rõ quyền và nghĩa vụ của công ty trong hoạt động thẩm định giá (TĐG) tại điều 53 và 54, đồng thời nêu rõ nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản (BĐS) theo điều 51 Ngoài ra, luật cũng đưa ra các yêu cầu về chứng thư định giá, đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong quá trình thẩm định.

Chứng chỉ định giá bất động sản (điều 55) và quy định về đấu giá, đấu thầu bất động sản là những yếu tố quan trọng giúp công ty thực hiện hiệu quả và hợp pháp các hoạt động đấu giá và đầu thầu.

 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Nghị định này hướng dẫn chi tiết phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và phân loại đất Nó cũng quy định quyền hạn và nghĩa vụ của các chủ thể khi thế chấp bất động sản, nhằm phục vụ cho công tác định giá bất động sản tài chính của công ty và đảm bảo tính pháp lý cho hồ sơ liên quan đến bất động sản.

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá cho các loại đất, cùng với Thông tư hướng dẫn số 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính, đã tạo ra một cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý giá đất Đặc biệt, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004, nhằm hoàn thiện quy trình xác định giá đất và nâng cao tính minh bạch trong quản lý đất đai.

Nghị định và Thông tư này cung cấp cơ sở để tính toán giá trị quyền sử dụng đất tại công ty, đồng thời hỗ trợ cho công tác đấu giá và đầu thầu.

2.2.2 Nội dung thẩm định giá bất động sản thế chấp tại AIC

2.2.2.1 Các phương pháp định giá tại AIC

AIC-Việt Nam.,JSC áp dụng bốn phương pháp để định giá các hình thái bất động sản thương mại Công ty sẽ phân tích đặc điểm và tính chất của từng loại bất động sản trước khi lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.

Hầu hết các bất động sản thương mại được định giá thường là quyền sử dụng đất có công trình gắn liền Phương pháp phổ biến được áp dụng là phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất, kết hợp với phương pháp chi phí để định giá công trình trên đất.

Đánh giá công tác định giá bất động sản thế chấp tại AIC

Mặc dù chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế, AIC – Viet Nam., JSC vẫn duy trì sự đồng lòng và quyết tâm của toàn thể cán bộ, nhân viên, đảm bảo thực hiện tốt chuyên môn TĐG với tinh thần trách nhiệm cao Trong năm 2012, công ty đã xử lý tổng cộng 159 văn bản và đạt doanh thu 3.582 triệu đồng từ dịch vụ TĐG.

Chất lượng dịch vụ định giá BĐSTC tại AIC được đánh giá cao về độ tin cậy, chính xác và tính khách quan AIC cung cấp dịch vụ nhanh chóng và kịp thời, đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng Khách hàng chủ yếu của AIC bao gồm các ngân hàng lớn như Viettinbank, Techcombank, Vietcombank, VDB, cùng với một số cơ quan nhà nước như Sở Tài Chính Quảng Ninh và Sở Tài Chính Hải Phòng.

AIC – Viet Nam.,JSC đã xây dựng được uy tín vững chắc trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn đầu tư Công ty cam kết thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý theo quy định của Nhà nước khi thành lập và hoạt động trong các lĩnh vực có điều kiện.

Năm 2012, AIC – Viet Nam, JSC đã đạt được những kết quả ấn tượng trong hoạt động TĐG, như được nêu rõ trong phụ lục số 04 của báo cáo hoạt động Để đạt được thành công này, công ty đã nỗ lực thực hiện các nhiệm vụ một cách hiệu quả và chuyên nghiệp.

Công tác quản lý nhân viên trong ngành định giá gặp nhiều thách thức do đặc thù công việc yêu cầu nhân viên thường xuyên làm việc ngoài công ty Để đảm bảo nhân viên hoàn thành nhiệm vụ đúng thời hạn, ban quản lý đã thiết lập các chính sách khuyến khích động lực và ý thức làm việc Nhân viên công ty luôn thể hiện tinh thần làm việc nghiêm túc và cam kết hoàn thành các nhiệm vụ được giao.

Quy trình định giá bất động sản tại công ty đã bao gồm các nội dung cơ bản nhất theo quy định hiện hành.

Sinh viên Nguyễn Minh Thu dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Tiến Đạt đã thực hiện nghiên cứu theo tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 05 Quy trình này cung cấp cho các TĐV cái nhìn tổng quát về quá trình định giá, đồng thời giúp họ xây dựng kế hoạch thực hiện một cách trật tự và chặt chẽ Nhờ đó, các TĐV có thể đưa ra những kết luận có cơ sở và đảm bảo Mỗi bước trong quy trình đều quy định cụ thể công việc mà TĐV cần thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình định giá.

Việc lựa chọn phương pháp định giá (PPĐG) phù hợp với mục tiêu và nguyên tắc định giá là rất quan trọng, giúp khai thác tối đa ưu điểm và hạn chế nhược điểm của từng phương pháp.

Vào thứ tư, các thành viên trong công ty luôn nỗ lực thu thập thông tin đầy đủ về chứng cứ giao dịch trên thị trường, bao gồm các thông số kỹ thuật chính của công trình và đặc điểm của bất động sản mục tiêu.

2.3.2 So sánh với một số tổ chức định giá

AIC được thành lập vào năm 2011, do đó, công ty còn khá mới mẻ so với các tổ chức định giá đã hoạt động từ những ngày đầu, như Công ty Cổ phần thẩm định giá Thế.

Công ty thẩm định giá Miền Nam, Kỷ, đã chỉ ra một số điểm yếu của AIC so với các công ty đã hoạt động lâu năm hơn Những điểm yếu này có thể ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và sự phát triển bền vững của AIC trong ngành thẩm định giá.

Hệ thống cơ sở dữ liệu của AIC hiện tại còn hạn chế so với các tiêu chí đánh giá do số lượng thương vụ công ty thực hiện còn ít và các loại hình tài sản định giá chưa đa dạng.

 Đội ngũ nhân viên còn trẻ, chưa được tiếp xúc với nhiều trường hợp định giá nên kinh nghiệm chưa nhiều

Cơ sở vật chất của công ty chưa được đầu tư đầy đủ như các công ty khác, điều này gây khó khăn trong việc thu thập, tìm kiếm thông tin và khảo sát hiện trường.

2.3.3 Hạn chế trong công tác định giá và nguyên nhân

Công tác định giá bất động sản tại AIC – Việt Nam đã đạt được những thành công đáng kể, với kết quả định giá có độ tin cậy cao và giá trị tư vấn cho nhiều khách hàng Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, vẫn tồn tại một số hạn chế cần được nhận diện và khắc phục.

Nguyễn Minh Thu, dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Tiến Đạt, đã thực hiện một nghiên cứu quan trọng về nguyên nhân và tác động của nó đối với công ty, đặc biệt trong bối cảnh hiện tại Việc hiểu rõ những nguyên nhân này là rất cần thiết để nâng cao hiệu quả hoạt động và phát triển bền vững cho doanh nghiệp.

2.3.3.1 Hạn chế trong công tác định giá

Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới

Định giá là một lĩnh vực đang thu hút sự quan tâm lớn từ các tổ chức và cá nhân nhờ vào ứng dụng quan trọng và lợi nhuận mà nó mang lại cho doanh nghiệp Trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay đang hội nhập và phát triển, nhu cầu về định giá càng trở nên cấp thiết Nhận thức được xu hướng này, AIC đặt mục tiêu trở thành công ty định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, từng bước hội nhập vào khu vực và thế giới.

Công ty sẽ triển khai hoạt động đa dạng trong nhiều lĩnh vực để đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng Trong năm tới, mục tiêu chính là tăng doanh thu và lợi nhuận cho tất cả các hoạt động của công ty Theo kế hoạch cho năm 2013, doanh thu dự kiến đạt khoảng 3750 triệu đồng với khoảng 700 hợp đồng định giá thực hiện Để đạt được những mục tiêu này, công ty đã xác định các hành động cụ thể ngay từ bây giờ.

 Tiếp tục cử cán bộ tham dự các lớp học nâng cao nghiệp vụ chuyên môn như: Bồi dưỡng nghiệp vụ TĐG; Định giá và môi giới BĐS;…

Chúng tôi cam kết cung cấp chất lượng dịch vụ và tiến độ công việc chuyên nghiệp, đồng thời duy trì mối quan hệ tốt với khách hàng truyền thống và mở rộng tìm kiếm khách hàng mới Mục tiêu của chúng tôi là hoàn thành kế hoạch năm tới với kết quả cao hơn năm trước.

 Tiếp tục duy trì thực hiện tốt các quy định pháp luật của Nhà nước và các Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam

 Tham gia là thành viên của Hiệp hội TĐG Việt Nam

 Xây dựng tập thể Công ty vững mạnh trên cơ sở đoàn kết, tương trợ lẫn nhau để hoàn thành tốt các công việc

Công ty sẽ phát triển một hệ thống cơ sở dữ liệu phong phú và toàn diện để cải thiện chất lượng và hiệu suất làm việc, đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ định giá.

Nhóm giải pháp đầu tư nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự

Trong mọi tổ chức, con người luôn là yếu tố trung tâm quyết định sự thành bại, đặc biệt trong lĩnh vực định giá, nơi mà chuyên môn và kinh nghiệm của các thẩm định viên (TĐV) ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả Tại AIC, quy trình và phương pháp định giá còn hạn chế do đội ngũ TĐV ít và thiếu kinh nghiệm Để cải thiện quy trình và phương pháp định giá, cần nâng cao cả số lượng và chất lượng đội ngũ TĐV và chuyên viên.

3.2.1.1 Tăng cường đào tạo kiến thức chuyên môn

Mặc dù hầu hết các TĐV trong công ty đã được đào tạo bài bản về định giá tại các trường đại học uy tín, nhưng kiến thức của họ về các lĩnh vực liên quan như kiến trúc, xây dựng và phong thủy vẫn còn hạn chế Bên cạnh đó, trong khi chỉ có 04 TĐV dày dạn kinh nghiệm, thì phần lớn các chuyên viên của công ty còn trẻ và thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá Định giá, đặc biệt là định giá BĐS, là một hoạt động phức tạp đòi hỏi TĐV phải nắm vững các văn bản pháp luật và có kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực khác nhau Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cho TĐV, cần thực hiện các biện pháp đào tạo và phát triển phù hợp.

Để đảm bảo nhân viên trong công ty luôn nắm bắt kịp thời và đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực định giá, cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc cập nhật thông tin.

Các văn bản pháp luật liên quan đến định giá thường xuyên thay đổi, vì vậy các TĐV cần cập nhật liên tục Việc phân tích và vận dụng linh hoạt các văn bản này trong từng hoàn cảnh cụ thể giúp TĐV nhận diện được thành công và bất cập, từ đó rút ra kinh nghiệm cá nhân Để có kiến thức pháp luật hệ thống, công ty nên tạo điều kiện cho nhân viên tham gia các lớp tập huấn và mời chuyên gia về giảng dạy ngay tại công ty.

 Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho các TĐV các kiến thức khác về:

Các lĩnh vực liên quan đến định giá bao gồm kiến trúc, xây dựng và phong thuỷ, cùng với các nghiệp vụ kỹ thuật như đọc bản vẽ và đánh giá chất lượng công trình Đây là những kiến thức quan trọng và cần thiết trong quá trình định giá.

Lưu trữ thông tin một cách khoa học và nhanh chóng là điều cần thiết Đào tạo có thể được tổ chức trong nước hoặc cử đi học ở nước ngoài Các TĐV có cơ hội tham gia các khóa học ngắn hạn hoặc dài hạn phù hợp với nhu cầu cá nhân của mình.

Dựa trên kiến thức đã học, các TĐV cần xây dựng một hệ thống chỉ tiêu quan trọng cho lĩnh vực định giá bất động sản Đồng thời, việc tìm hiểu các đặc điểm văn hóa, tập quán và tâm lý của các đối tượng khách hàng khác nhau cũng rất cần thiết, vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.

Để nâng cao hiệu quả công việc, công ty cần tiếp tục chuyên môn hóa đội ngũ nhân sự theo từng lĩnh vực cụ thể như định giá đất, công trình xây dựng và nhà xưởng Việc này giúp các thành viên trong đội ngũ (TĐV) và cán bộ viên chức (CVTĐ) tập trung nghiên cứu sâu vào chuyên môn của mình, từ đó nâng cao hiểu biết và khả năng phối hợp giữa các mảng nhỏ Lợi ích rõ ràng của việc này bao gồm việc TĐV chuyên sâu thực hiện định giá nhanh chóng hơn và giảm thiểu tình trạng chồng chéo công việc trong thời điểm có nhiều hợp đồng định giá.

Khuyến khích nhân viên tham gia học tập và thi lấy chứng chỉ TĐG sẽ nâng cao chuyên môn, giúp họ thực hiện công tác TĐG BĐS một cách chính xác và khoa học Việc áp dụng linh hoạt các quy trình và phương pháp đánh giá không chỉ nâng cao năng suất lao động của công ty mà còn đảm bảo uy tín đối với khách hàng.

3.2.1.2 Khuyến khích tinh thần làm việc và quy định trách nhiệm với thẩm định viên

 Khuyến khích tinh thần làm việc

Tạo ra một môi trường làm việc năng động và lành mạnh không chỉ giúp nhân viên phát huy tối đa khả năng của mình mà còn khuyến khích sự nhiệt tình và hiệu quả trong công việc Điều này cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút những nhân tài đến với công ty.

 Khuyến khích các nhân viên làm việc nhóm, có sự kết hợp giúp đỡ lẫn nhau trong quá trình định giá

Xây dựng một chế độ thưởng phạt minh bạch và quy định rõ ràng về quyền lợi cũng như trách nhiệm của các thành viên trong nghề định giá Đồng thời, cần thiết lập một hệ thống tiêu chuẩn đánh giá nhân viên nhằm tạo động lực cho họ không ngừng phấn đấu và phát triển.

 Thường xuyên khuyến khích những cá nhân có thành tích tốt trong công việc như: tăng lương, thưởng hàng tháng…Đồng thời có thể kết

Hợp thưởng cho nhân viên thông qua các khóa học chuyên môn không chỉ khuyến khích tinh thần làm việc mà còn nâng cao trình độ của đội ngũ và chuyên viên, góp phần cải thiện chất lượng công việc tại công ty.

 Quy định rõ trách nhiệm đối với TĐV và CVTĐ

Quy định rõ trách nhiệm chuyên môn và dân sự của từng TĐV trong quá trình hành nghề là cần thiết Trách nhiệm chuyên môn đảm bảo TĐV thực hiện đúng quy trình TĐG và giữ gìn đạo đức nghề nghiệp Đồng thời, trách nhiệm dân sự yêu cầu TĐV bồi thường thiệt hại cho khách hàng liên quan đến kết quả TĐG, từ đó khiến TĐV trở nên cẩn trọng hơn trong việc đánh giá BĐS.

Quy định trách nhiệm pháp lý đối với TĐV là cần thiết để điều chỉnh hành vi và ngăn chặn gian dối trong định giá BĐS Điều này bao gồm việc ngăn chặn thông đồng với khách hàng và đưa thông tin sai lệch về tình trạng pháp lý hay kỹ thuật của BĐS, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả định giá Ví dụ, nếu khách hàng yêu cầu TĐG trị BĐS để thế chấp vay vốn, kết quả thẩm định sẽ là cơ sở cho ngân hàng cho vay Nếu TĐV thông đồng với khách hàng và cung cấp thông tin sai lệch, điều này không chỉ nâng cao giá trị BĐS so với giá trị thực mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng, dẫn đến vi phạm trách nhiệm pháp lý của TĐV.

Khi khách hàng yêu cầu thẩm định từ các TCTD, thường thì các TCTD mong muốn định giá BĐS thấp hơn giá trị thực để bảo đảm an toàn cho mình Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của những người vay vốn nếu TĐV tuân theo yêu cầu của TCTD.

Nhóm giải pháp đầu tư tăng cường chất lượng thông tin

Thông tin đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế hiện đại, đặc biệt trong lĩnh vực định giá bất động sản (BĐS) Nó trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định, do đó, việc có nguồn thông tin chất lượng cao là điều cần thiết để đạt được kết quả định giá chính xác Chất lượng thông tin được đánh giá qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và khả năng kiểm tra Đây là yêu cầu thiết yếu không chỉ của AIC mà còn của hầu hết các công ty định giá tại Việt Nam.

3.2.2.1 Giải pháp hoàn thiện công tác thu thập và xây dựng cơ sở dữ liệu Đối với hoạt động định giá BĐS, thông tin là vô cùng quan trọng Việc thu thập thông tin nhanh và chính xác quyết định kết quả và thời gian định giá Sau đây em xin đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao công tác thu thập xử lý thông tin tại công ty

Khuyến khích TĐV tìm hiểu và thu thập thông tin về giá cả các loại bất động sản trên thị trường để làm phong phú thêm nguồn thông tin cá nhân và nắm bắt tình hình thị trường hiệu quả hơn.

Để xác định mức giá hợp lý và sát với giá trị thực tế của bất động sản, công ty cần tăng cường công tác nghiên cứu thị trường hiện tại và tương lai Qua nghiên cứu, công ty sẽ có cái nhìn tổng quát về thị trường Tuy nhiên, việc này đòi hỏi người đánh giá phải có kiến thức sâu sắc về thị trường, trong khi công ty hiện chưa có nhân sự đủ năng lực để đưa ra những đánh giá và dự báo chính xác Do đó, một giải pháp khả thi là tham khảo ý kiến của các chuyên gia qua các bản tin và hội thảo về thị trường bất động sản.

Công ty có thể nhanh chóng mở rộng mạng lưới thông tin bằng cách thiết lập mạng nội bộ chia sẻ thông tin với các doanh nghiệp TĐG và ngân hàng Việc chủ động mở rộng liên kết và hợp tác với các TCĐG khác không chỉ giúp chia sẻ thông tin mà còn tạo cơ hội học hỏi kinh nghiệm trong định giá bất động sản.

Công ty nên tập trung vào việc xây dựng mối quan hệ và hợp tác với các tổ chức định giá có kinh nghiệm lâu năm như Công ty TĐG Thế Kỷ, Công ty Cổ phần Thông tin và TĐG miền Nam (SIVC), và Công ty Cổ phần TĐG IVC Việt Nam Những công ty này đã hoạt động lâu trong lĩnh vực định giá và sở hữu cơ sở dữ liệu phong phú, vượt trội hơn so với AIC Việc mở rộng quan hệ với các tổ chức này sẽ giúp công ty tận dụng nguồn dữ liệu giá trị, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động.

Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với các cán bộ chính quyền và cơ quan chức năng giúp nắm bắt nhanh chóng thông tin về quy hoạch sử dụng đất và những thay đổi trong pháp luật liên quan đến định giá bất động sản.

Bên cạnh đó, điều này cũng tạo thuận lợi cho TĐV trong quá trình xác minh thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS

 Xây dựng, hệ thống cơ sở dữ liệu

Sau khi thu thập thông tin, công ty cần xây dựng một cơ sở dữ liệu riêng để dễ dàng tra cứu và hỗ trợ quá trình làm việc Dưới đây là một số giải pháp hiệu quả để phát triển cơ sở dữ liệu của công ty.

Dữ liệu về các văn bản pháp lý

AIC cần cải thiện hệ thống căn cứ pháp lý cho công tác thẩm định giá (TĐG) để đảm bảo tính đầy đủ và đồng bộ, bởi hiện tại, hệ thống văn bản pháp luật liên quan còn nhiều thiếu sót và thường xuyên thay đổi Việc xây dựng một hệ thống cơ sở pháp lý khoa học và đầy đủ sẽ giúp nâng cao độ tin cậy của khách hàng đối với kết quả TĐG, từ đó tăng uy tín của công ty trong lĩnh vực này Để đạt được điều này, AIC cần thiết lập một khu vực lưu trữ toàn bộ hồ sơ pháp lý và văn bản pháp luật hiện hành, đồng thời sắp xếp hợp lý các bộ hồ sơ và văn bản để tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý thực sự khoa học.

Phân chia các hồ sơ pháp lý và văn bản pháp luật theo từng lĩnh vực cụ thể là cần thiết; các bộ văn bản luật, nghị định và thông tư hướng dẫn liên quan nên được sắp xếp cạnh nhau để dễ dàng tra cứu và áp dụng.

Cập nhật thường xuyên các văn bản pháp luật mới và loại bỏ những văn bản cũ không còn hiệu lực là cần thiết để tránh nhầm lẫn trong quá trình sử dụng Tham gia các hội thảo và hướng dẫn sử dụng văn bản pháp luật giúp nắm rõ những thay đổi và điểm mới có thể ảnh hưởng đến hoạt động của công ty.

Xây dựng bảng so sánh tỷ lệ giá đất, bảng hệ số điều chỉnh tham khảo

Hàng năm, các địa phương công bố bảng giá đất để phục vụ cho công tác hành chính, trong đó quy định nguyên tắc định giá các loại đất và giá vị trí trên cùng một tuyến phố Do đó, AIC cần dựa vào bảng khung giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành và thu thập thông tin thị trường để xây dựng cơ sở dữ liệu cho bảng so sánh tỷ lệ giá đất của mình.

Bảng so sánh tỷ lệ giá đất giữa các khu vực phải bao gồm những nội dung về:

- Đơn giá đất từng khu vực

- Đơn giá giá trị các công trình xây dựng trên đất, có hệ số điều chỉnh tham khảo

Công ty cần liên tục thu thập thông tin về giá chuyển nhượng bất động sản trên thị trường Việc thu thập thông tin này phải được thực hiện qua khảo sát thực tế, sao chép, ghi chép và lưu trữ trong phần mềm, hồ sơ theo dõi và thống kê.

Để thuyết phục khách hàng về việc điều chỉnh các yếu tố trong phương pháp so sánh, công ty cần xây dựng Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo dựa trên thông tin thu thập và thảo luận từ các chuyên gia Bảng này sẽ được hình thành từ các bất động sản đã được thẩm định trước đó, sử dụng phương pháp thống kê để phân tích các yếu tố khác nhau và tỷ lệ phần trăm ảnh hưởng của chúng đến giá trị bất động sản Nội dung chính của Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo bao gồm các yếu tố quan trọng liên quan đến giá trị bất động sản.

- Các yếu tố điều chỉnh

- Hệ số điều chỉnh giữa các mức đánh giá

Bảng số liệu này cung cấp cho các CVTĐ tỷ lệ điều chỉnh đã được kiểm chứng từ các thống kê, giúp các chuyên viên giảm thiểu yếu tố chủ quan trong quá trình điều chỉnh.

 Lưu trữ và số hóa cơ sở dữ liệu

Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế về quy trình và phương pháp định giá 74

Dựa trên phân tích về thực trạng áp dụng quy trình và sử dụng các phương pháp đánh giá tại AIC, có thể nhận thấy còn tồn tại một số hạn chế Để khắc phục những vấn đề này, công ty cần triển khai một số giải pháp hiệu quả.

Công ty cần tăng cường thời gian khảo sát thực tế và thu thập thông tin thị trường Để đạt được điều này, cần triển khai các giải pháp về nhân sự và cải thiện chất lượng phương tiện, dụng cụ phục vụ cho công tác định giá.

Các TĐV cần lên kế hoạch công việc hợp lý để có thời gian giám sát các CVTĐ dưới quyền Dù là các BĐS đơn giản, việc đảm bảo tính chính xác và kịp thời là rất quan trọng Điều này sẽ giúp nâng cao uy tín của công ty đối với khách hàng.

Việc lựa chọn và thực hiện các phương pháp định giá (PPĐG) không hợp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá, do đó cần tìm giải pháp để giảm thiểu những bất cập này Trong quá trình thực tập tại công ty, tôi chủ yếu thực hiện định giá bất động sản theo phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Vì vậy, tôi xin đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế của hai phương pháp này.

 Đối với phương pháp so sánh trực tiếp:

Để định giá chính xác, TĐV cần nghiên cứu thông tin thị trường tại thời điểm định giá và tìm kiếm nhiều BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định Thông thường, các báo cáo định giá của AIC chỉ cung cấp 3 BĐS so sánh, con số này còn hạn chế Do đó, nếu có điều kiện, CVTĐ nên mở rộng tìm hiểu thêm các BĐS so sánh khác nhằm củng cố căn cứ xác định giá trị BĐS mục tiêu.

Để đảm bảo tính chính xác trong việc so sánh thông tin về bất động sản, cần ghi rõ nguồn dữ liệu và áp dụng tỉ lệ điều chỉnh theo quy định của tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Việc sử dụng các tỉ lệ điều chỉnh đã được thống kê và có căn cứ vững chắc sẽ giúp hạn chế yếu tố chủ quan trong xác định tỷ lệ Đồng thời, dữ liệu cần được xử lý chi tiết hơn để đảm bảo rằng tỷ lệ điều chỉnh là khách quan, phục vụ lợi ích cho cả khách hàng và ngân hàng.

Khi nghiên cứu thông tin thị trường, việc đảm bảo độ tin cậy và chính xác của dữ liệu là rất quan trọng AIC cần thiết lập các quy tắc định giá cụ thể để nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình ra quyết định.

Sinh viên Nguyễn Minh Thu, dưới sự hướng dẫn của TS Phạm Tiến Đạt, đã thực hiện nghiên cứu nhằm hạn chế sự đánh giá chủ quan của thẩm định viên (TĐV) và ngăn chặn tình trạng thông đồng giữa các chuyên viên thẩm định (CVTĐ) và khách hàng.

 Đối với phương pháp chi phí:

AIC cần xác định rõ giá trị còn lại của công trình trên đất và thời gian khấu hao cho từng loại công trình Đối với mỗi loại nhà, cần áp dụng đơn giá xây dựng phù hợp Không được coi nhẹ giá trị của công trình xây dựng trên đất, dù nó không chiếm nhiều trong tổng giá trị bất động sản tài sản công.

Không nên chỉ dựa vào các văn bản nhà nước về suất vốn đầu tư và chỉ số xây dựng để tính toán chi phí xây dựng, vì chúng thường không phản ánh đúng thị trường thực tế Công ty cần thu thập thông tin về giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công và chi phí thiết kế, vì đây là những dữ liệu được thị trường chấp nhận Để làm điều này, công ty có thể điều tra thị trường nguyên vật liệu xây dựng bằng cách khảo sát trực tiếp tại các cửa hàng lớn và lập mẫu thống kê giá Tuy nhiên, do nguồn lực nhân sự hạn chế, công ty có thể xin báo giá từ các công ty xây dựng khác và thực hiện thống kê tương tự.

Khi khảo sát thực trạng bất động sản, công ty cần chú ý đến hỏng hóc ở cầu thang, tường và các tài sản gắn liền với công trình để ước tính chính xác giá trị giảm giá Đồng thời, công ty cũng nên xem xét mức giảm giá do hao mòn kinh tế và hao mòn do lỗi thời chức năng.

Tiêu đề	Hoàn Thiện Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Định Giá AIC – Việt Nam
Tác giả	Nguyễn Minh Thu
Người hướng dẫn	TS. Phạm Tiến Đạt
Trường học	Học viện Ngân hàng
Chuyên ngành	Tài chính
Thể loại	khóa luận tốt nghiệp
Năm xuất bản	2013
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	96
Dung lượng	1,52 MB