Luận văn thạc sĩ hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong bồi thường giải phóng mặt bằng của công ty cổ phần thẩm định giá ivc việt nam

MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ CÔNG TÁC TĐG ĐẤT 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Giải phóng mặt .4 1.1.2 Bồi thường giải phóng mặt 1.2 Vai trị cơng tác bồi thường GPMB 1.3 Quy trình thực bồi thường GPMB 1.4 Các phương pháp định giá đất phục vụ công tác bồi thường GPMB .10 1.4.1 Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại 10 1.4.2 Thuê tổ chức tư vấn định giá độc lập giá trị thị trường thời điểm có định thu hồi đất 11 1.4.3 Quy trình thực định giá thị trường làm sở bồi thường giải phóng mặt .16 1.4.3.1 Công tác chuẩn bị khảo sát thu thập thông tin 16 1.4.3.2 Chọn điểm điều tra đối tượng điều tra 22 1.4.3.3 Tổ chức điều tra, khảo sát 23 1.4.3.4 Thống kê, phân tích giá đất điều tra, đề xuất giá bồi thường 23 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bồi thường đất 24 1.5.1 Quy định Nhà nước giải phóng mặt bồi thường giải phóng mặt .24 1.5.2 Sự biến động thị trường bất động sản thời gian tiến hành công tác đinh giá 24 1.5.3 Vị trí, đặc điểm dự án cần thực bồi thường giải phóng mặt 25 1.5.4 Năng lực đội ngũ nhân viên thực 25 1.5.5 Quá trình, phương pháp thu thập thông tin phục vụ định giá 26 1.6 Sự phù hợp sách bồi thường GPMB với thực tiễn .26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 28 2.1 Tổng quan Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 28 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển: 28 2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 29 2.1.3 Cơ cấu tổ chức: 31 2.1.4 Kết hoạt động công ty thời gian vừa qua: .32 2.2 Cơ sở pháp lý thực tiễn Công ty hoạt động thẩm định giá bất động sản .36 2.2.1 Các hạng mục danh mục thẩm định giá bất động sản 36 2.2.2 Các phương pháp hay dùng để thẩm định bất động sản 36 2.2.3 Thẩm định giá Bất động sản nhằm mục đích 36 2.2.4 Kinh nghiệm thẩm định giá bất đống sản 36 2.2.5 Quy trình thẩm định giá Cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam .37 2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động bồi thường GPMB Dự án cải tạo, nâng cấp tuyến phố Thanh Vỵ, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 39 2.3.1 Mục đích định giá đất 39 2.3.2 Cơ sở lựa chọn phương pháp định giá 40 2.3.3 Định giá đất cụ thể QSD đất: Cách tiếp cận thị trường, phương pháp so sánh 41 2.3.4 Thẩm định giá trị cơng trình xây dựng đất: Cách tiếp cận chi phí, phương pháp chi phí thay 41 2.3.5 Các nguyên tắc sử dụng để xác định giá đất 42 2.3.6 Phương pháp xác định giá đất .42 2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động bồi thường GPMB Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam.74 2.4.1 Kết đạt 74 2.4.2 Hạn chế nguyên nhân .75 2.4.2.1 Hạn chế .75 2.4.2.2 Nguyên nhân .75 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG GPMB TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 77 3.1 Quan điểm, định hướng Công ty hoạt động thẩm định giá phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt 77 3.1.1 Định hướng mục tiêu, nhiệm vụ năm 2017 77 3.1.2 Định hướng hoạt động định giá đất làm sở bồi thường giải phóng mặt .77 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá đất phục vụ cơng tác bồi thường giải phóng mặt 78 3.2.1 Điều chỉnh sử dụng phương pháp thu thập thông tin 78 3.2.2 Chú trọng công tác tuyên truyền 78 3.2.3 Nâng cao, bồi dưỡng lực chuyên môn thẩm định giá viên 79 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nước 80 3.3.1 Hoàn thiện quy định bồi thường giải phóng mặt định giá đất làm sở bồi thường giải phóng mặt .80 3.3.2 Điều chỉnh quy định tiêu so sánh .80 3.3.3 Ổn định thị trường bất động sản 80 3.3.4 Phối hợp bên liên quan 81 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHỤ LỤC .84 DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 2.1: Các dự án/ hợp đồng tiêu biểu công ty 33 Bảng 2.2: Bảng tổng hợp thông tin thị trường 38 Bảng 2.3: Bảng xác định đất đại diện 45 Bảng 2.4: Bảng so sánh thông tin tài sản 46 Bảng 2.5: Bảng điều chỉnh .51 Bảng 2.6: Bảng so sánh thông tin tài sản 55 Bảng 2.7: Bảng điều chỉnh .61 Bảng 2.8: Bảng so sánh thông tin tài sản 65 Bảng 2.9: Bảng điều chỉnh .71 Sơ đồ 1: Quy trình thực bồi thường, giải phóng mặt Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức IVC .31 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ Công ty Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá GPMB Giải phóng mặt UBND Ủy Ban Nhân Dân TSTĐ Tài sản thẩm định TSSS Tài sản so sánh CLCL Chất lượng cịn lại LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quan trọng đất nước ta Tuy nhiên, nhu cầu mở rộng khu dân cư, phát triển khu đô thị khu công nghiệp khiến đất đai ngày khan Do đó, cần có phương án quy hoạch sử dụng tài nguyên đất cách thống để đáp ứng nhu cầu cách thỏa đáng Khi phương án quy hoạch sử dụng đất phê duyệt chủ dự án, đơn vị quan có thẩm quyền tiến hành cơng tác giải phóng mặt (GPMB) Đây bước làm sở cho việc thực dự án quy hoạch nêu Đối với công tác GPMB, định giá đất vấn đề quan trọng Thứ nhất, giá đất không công cụ để Nhà nước thực chức quản lý mình, điều tiết hoạt động thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, mà cịn tiến tới giảm xóa bỏ tượng đầu đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất Đối với lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt giá đất có vai trị điều tiết lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích quốc gia với lợi ích người dân bị thu hồi đất Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt hợp lý tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt giao đất cho nhà đầu tư bắt tay vào thực cơng trình đất bị thu hồi Thứ hai, đối với người dân bị thu hồi đất thường có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất bất ổn sống hàng ngày bất ổn việc làm người bị thu hồi đất nơng nghiệp Cho nên giá đất việc bồi thường lại giá trị đất bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất tìm chỗ tương đương tốt nơi cũ bị thu hồi tạo điều kiện cho họ có hội chuyển đổi nghề nghiệp Thứ ba, đối với nhà đầu tư trường hợp thu hồi đất mục đích kinh tế, vấn đề giá đất bồi thường giải phóng mặt ln vấn đề nan giải Muốn có đất để thực dự án kinh tế nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt Nhưng vấn đề giải phóng mặt nhà đầu tư phụ thuộc nhiều đến thỏa thuận giá đất người dân bị thu hồi đất Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất thách giá cao khiến cho nhà đầu tư gặp trở ngại việc giải phóng mặt tốn nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt Trong đó, tâm lý nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư khơng thỏa thuận giá với người dân nên nhiều dự án bị kéo dài lâu Trước có định số 02/2013/QĐ – UBND UBND Thành phố Hà Nội, dự án thường sử dụng hệ số K bảng giá đất Thành phố ban hành hàng năm để làm sở đền bù GPMB Tuy nhiên, phương pháp gây nên nhiều mâu thuẫn giá Nhà nước ban hành phù hợp với biến động thị trường bất động sản Do đó, Quyết định số 02/2013 hướng dẫn số 777/HD – STC việc xác định giá đất làm bồi thường, hỗ trợ tái định cư thông qua tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập ban hành Trong số 200 doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá, Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam cơng ty có uy tín chất lượng Trong năm 2016, công ty UBND Thành phố Hà Nội giao cho nhiệm vụ xây dựng phương án giá đất làm bồi thường, giải phóng mặt để thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình đường trục phát triển thị xã Sơn Tây Trong trình thực tập đây, em nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt Do đó, em định chọn đề tài “Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản bồi thường giải phóng mặt Cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá đất làm sở đền bù giải phóng mặt Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá đất làm sở bồi thường giải phóng mặt Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp áp dụng nghiên cứu bao gồm: phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu, điều tra thực tế,… Các thông tin sử dụng chuyên đề thông tin thứ cấp, lấy từ nhiều nguồn khác nhau: số văn pháp luật tài liệu nghiên cứu bồi thường giải phóng mặt lĩnh vực thẩm định giá; liệu cung cấp từ báo cáo thẩm định giá Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá đất phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt Cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề chia làm chương:  Chương 1: Khái quát bồi thường giải phóng mặt cơng tác Thẩm định giá đất làm sở bồi thường giải phóng mặt bằng;  Chương 2: Thực trạng công tác Thẩm định giá đất làm sở bồi thường giải phóng mặt Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam;  Chương 3: Phương hướng phát triển Công ty cổ phần thẩm định giá IVC công tác Thẩm định giá đất nhằm phục vụ hoạt động bồi thường giải phóng mặt Mặc dù với kiến thức hiểu biết thời gian nghiên cứu có hạn, nhờ có giúp đỡ Tổng giám đốc Phan Vân Hà anh chị bên Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, đặc biệt bảo tận tình thầy giáo Nguyễn Ngọc Quang giúp em hoàn thành báo cáo Em xin chân thành cảm ơn! 1CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG VÀ CƠNG TÁC TĐG ĐẤT 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Giải phóng mặt Giải phóng mặt (GPMB) trình Nhà nước lập kế hoạch, thực cơng tác có liên quan đến việc thu hồi di dời nhà cửa, cối, cơng trình xây dựng đối tượng sử dụng đất phần đất đai định, để trả lại măt nhằm phục vụ mục đích thi cơng cơng trình đầu tư xây dựng Quá trình thực sở bồi thường thiệt hại ổn định sống cho đối tượng phải di dời 1.1.2 Bồi thường giải phóng mặt Luật đất đai 2003 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng, có quyền thu hồi lại để sử dụng vào mục đích: quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đồng thời phải bồi thường, đền bù cho người sử dụng đất.” Bồi thường thiệt hại GPMB việc chi trả bù đắp cho tổn thất tài sản đất quyền sử dụng đất, chi phí di chuyển tháo dỡ cơng trình xây dựng, cối hoa màu phần phí tổn để ổn đinh sống cho người sử dụng đất Q trình thực giải phóng mặt tính từ bắt đầu thành lập hội đồng GPMB đến thực giải phóng xong giao đất cho chủ đầu tư Đây trình tương đối phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích bên tham gia Nhà nước, cộng đồng 1.2 Vai trò công tác bồi thường GPMB  Công tác bồi thường GPMB thiếu dự án xây dựng đầu tư Trong điều kiện đời sống kinh tế - xã hội phát triển không ngừng nay, để đáp ứng nhu cầu sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hóa xã hội ngày có nhiều dự án đầu tư xây dựng mọc lên Tuy nhiên, tài nguyên đất có hạn, dẫn đến khan diện tích đất trống cho dự án Điều khiến cho công tác GPMB hoạt động tất yếu để ... giải phóng mặt công tác Thẩm định giá đất làm sở bồi thường giải phóng mặt bằng;  Chương 2: Thực trạng công tác Thẩm định giá đất làm sở bồi thường giải phóng mặt Cơng ty cổ phần thẩm định giá. .. Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá đất phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt Cơng ty cổ phần. .. TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 28 2.1 Tổng quan Công ty cổ phần Thẩm định