MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO XỬ LÝ NỢ 4 1 1 Khái niệm và đặc điểm c[.]
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO XỬ LÝ NỢ .4 1.1 Khái niệm đặc điểm dự án bất động sản xử lý nợ 1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Đặc điểm dự án bất động sản xử lý nợ 1.2 Định giá dự án đầu tư bất động sản xử lý nợ 1.2.1 Khái niệm định giá dự án đầu tư bất động sản 1.2.2 Vai trị cơng tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ ngân hàng 1.2.3 Công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ 16 1.3.1 Nhân tố chủ quan .16 1.3.2 Nhân tố khách quan 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VTA 21 2.1 Tổng quát Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam 21 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 21 2.1.2 Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu .22 2.1.3 Cơ cấu chức nhiệm vụ phòng ban 22 2.1.4 Khái quát kết kinh doanh Công ty năm 2013-2016 25 2.2 Thực trạng công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty TNHH Thẩm định giá đại lý thuế Việt Nam .26 2.2.1 Tổ chức phận thực công tác định giá dự án bất động sản áp dụng Công ty Thẩm định giá VTA 26 2.2.2 Quy trình định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA .27 2.2.3 Thực trạng phương pháp định giá áp dụng Công ty thẩm định giá VTA 33 2.2.4 Thực trạng công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ cho Ngân hàng TM TNHH MTV Đại Dương .35 2.3 Đánh giá kết thực công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty VTA 55 2.3.1 Những kết đạt 55 2.3.2 Những hạn chế 56 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế .57 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ ĐỀ XUẤT NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VTA 59 3.1 Định hướng mục tiêu chung Công ty Thẩm định giá VTA thời gian tới 59 3.1.1 Mục tiêu chung Công ty Thẩm định giá VTA 2017-2020 59 3.1.2 Các tiêu chủ yếu đến năm 2020 59 3.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ ngân hàng thương mại Công ty VTA 60 3.2.1 Nhóm giải pháp quy trình nội dung thẩm định .61 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao trình độ chun mơn cán thẩm định .62 3.2.3 Nhóm giải pháp phương pháp báo cáo kết thẩm định .63 3.3 Một số kiến nghị 65 3.3.1 Kiến nghị với Cơ quan quản lý việc hoàn thiện hệ thống định giá trị bất động sản với dự án nợ xấu 65 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng siết chặt cơng tác thẩm định quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản chấp 66 KẾT LUẬN 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐG BĐS : Định giá bất động sản BĐSTĐ : Bất động sản thẩm định TSSS : Tài sản so sánh BTC : Bộ tài CBĐG : Cán định giá DAĐT : Dự án đầu tư NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDTNVHQN : Sử dụng tốt hiệu TĐV : Thẩm định viên TSBĐ : Tài sản bảo đảm TT : Thị trường UBND : Uỷ ban nhân dân TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam XLN : Xử lý nợ KSCL : Kiểm soát chất lượng TSĐB : Tài sản đảm bảo DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng 2.1: Một số tiêu kinh doanh Công ty VTA 2013 - 2016 25 Bảng 2.2: Bảng tổng hợp dự án phương pháp áp dụng Công ty thẩm định giá VTA 34 Bảng 2.3: Bảng thống kê danh sách số lượng dự án Công ty VTA thực OceanBank .36 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu tổ chức Công ty VTA sau: 23 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá áp dụng Cơng ty VTA 28 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần kinh tế phát triển, theo dự án bất động sản hình thành xây dựng Dự án bất động sản thường dự án cần số lượng vốn đầu tư lớn Nguồn vốn chủ yếu vốn vay Ngân hàng thương mại Bên cạnh dự án triển khai tiến độ, sử dụng nguồn vốn hiệu có nhiều dự án treo, khơng đầu tư xây dựng theo tiến độ, không xây dựng, làm ảnh hưởng đến khả trả nợ bên vay Nhiều dự án lỗ vốn, kéo dài, không khoản gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân Việc không thu hồi nợ (gốc, lãi khoản phí) làm cho nguồn vốn NHTM bị thất thốt, đó, ngân hàng trả tiền lãi cho nguồn vốn hoạt động, làm cho lợi nhuận bị giảm sút Nếu lợi nhuận khơng đủ ngân hàng cịn phải dùng vốn tự có để bù đắp thiệt hại Điều khơng có tác động lớn tới hoạt động hệ thống Ngân hàng mà ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế thu Ngân sách Nhà nước Theo số liệu mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra, tính đến hết năm 2016, tỷ lệ nợ xấu chưa xử lý chiếm 5,8% tổng dư nợ cho vay kinh tế Và tính nợ tiềm ẩn tỷ lệ lên tới 10,08%, cao nhiều số thực Như vậy, công tác xử lý nợ xấu năm 2017 xác định nhiệm vụ trọng tâm ngành Ngân hàng Một công việc đặt công tác xử lý nợ xấu vấn đề định giá tài sản để xử lý Trên thực tế, công tác định giá dự án nợ hạn, nợ xấu phải xác định lại thơng thường Ngân hàng th cơng ty thẩm định giá chuyên nghiệp Và Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam (VTA) công ty chuyên thẩm định giá thực nhiều hợp đồng thẩm định giá dự án OceanBank sau kiện Hà Văn Thắm, mua bán lại với giá đồng Và việc xử lý nợ xấu OJB vấn đề mang tính cấp thiết Trong q trình thực hiện, có nhiều vấn đề phát sinh nhạy cảm, liên quan đến nhiều yếu tố thực trạng tài sản, định tương lai, tâm lý người tiêu dùng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị dự án bất động sản thẩm định Giá trị tăng giảm so với mức giá thị trường tài sản Mặc dù Công ty cố gắng thực để làm tốt nhất, nhiên nhiều hạn chế cần phải khắc phục Chính vậy, tác giả chọn đề tài luận văn tốt nghiệp “Hồn thiện cơng tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam” Với tư cách trưởng phịng kiểm sốt chất lượng Công ty Thẩm định giá VTA, nhận thấy đề tài khơng có ý nghĩa mặt thực tiễn xúc, chưa có nghiên cứu cụ thể mà cịn phục vụ cơng việc thân Mục đích nghiên cứu: Đề tài luận văn thực với mục đích nghiên cứu cụ thể sau: Mục tiêu tổng quát: Hoàn thiện hệ thống giải pháp cho công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA Mục tiêu cụ thể: - Khái quát hệ thống lý luận công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ, qua nêu điểm giống khác định giá dự án bất động sản thông thường với dự án bất động sản nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác định giá dự án bất động sản để xử lý nợ cho Ngân hàng thương mại Công ty Thẩm định giá VTA - Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá dự án bất động sản để xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Ngân hàng OceanBank - Phạm vi nghiên cứu: Dự án Bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ OceanBank - Khách thể nghiên cứu: Tại Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung nghiên cứu đề tài này, tác giả sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể sau: - Phương pháp thu thập, xử lý thông tin liệu từ sách báo, tài liệu chun ngành ngồi nước, quy trình định giá Công ty Thẩm định giá VTA để đưa sở lý luận chung thực tế công tác định giá dự án bất động sản phục vụ xử lý nợ - Xử lý số liệu phương pháp tốn kinh tế, mơ hình hồi quy, tuyến tính, thống kê, phân tích, so sánh hệ thống bảng biểu, hình ảnh,… - Quá trình viết luận văn theo phương pháp diễn dịch – quy nạp: Từ đề cương đến nội dung vào chi tiết cụ thể, cuối tổng hợp đến kết luận để người đọc nắm vấn đề Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia thành chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Chương 2: Thực trạng công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA Chương 3: Giải pháp đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác định giá dự án đầu tư bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty Thẩm định giá VTA CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO XỬ LÝ NỢ 1.1 Khái niệm đặc điểm dự án bất động sản xử lý nợ 1.1.1 Dự án đầu tư bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản Dự án đầu tư bất động sản (hay gọi dự án bất động sản) chưa có khái niệm cụ thể Tác giả khái quát khái niệm từ nghiên cứu liên quan đến dự án đầu tư bất động sản Dự án đầu tư xem xét từ nhiều góc độ khác sau: (1) Về mặt hình thức, dự án đầu tư tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt mục tiêu định tương lai (2) Về mặt nội dung, dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hoá, xếp logic, sử dụng nguồn lực xác định nhằm đạt mục tiêu định (3) Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế - xã hội thời gian dài Về bất động sản có nhiều cách hiểu định nghĩa khác nhau: (1) Theo Luật Dân năm 2015, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật (2) Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá TĐGVN 07, bất động sản tài sản khơng di dời Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, khơng di dời Tóm lại, bất động sản đất tài sản gắn liền với đất pháp luật công nhận Như vậy, thông qua nghiên cứu dự án đầu tư bất động sản, hiểu dự án đầu tư bất động sản tập hợp đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng tài sản BĐS như: Nhà, cơng trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng… để kinh doanh sinh lợi khoảng thời gian định Dự án đầu tư bất động sản chịu chi phối nhiều luật Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, 1.1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản (1) Dự án đầu tư bất động sản có thời gian đầu tư thực dự án dài: Do trình đầu tư bao gồm nhiều khâu, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực đâu ftuw kết thúc đầu tư đưa vào vận hành (2) Dự án đầu tư bất động sản dự án đầu tư có sử dụng đất: Vì đất đai địa điểm để xây dựng cơng trình bất động sản (3) Dự án đầu tư bất động sản có chu kì phát triển riêng có thời gian tồn hữu hạn (4) Dự án đầu tư có mục đích, kết rõ ràng (5) Sản phẩm dự án đầu tư bất động sản mang tính đơn chiếc, độc đáo (6) Dự án đầu tư bất động sản liên quan đến nhiều bên có tương tác phức tạp phận quản lý chức với quản lý dự án (7) Môi trường hoạt động dự án đầu tư bất động sản môi trường hoạt động “va chạm” (8) Dự án đầu tư bất động sản có tính bất định độ rủi ro cao Hầu hết dự án đòi hỏi qui mô tiền vốn, vật tư lao động lớn để thực khoảng thời gian định Mặt khác, thời gian đầu tư vận hành kéo dài nên dự án đầu tư phát triển thường cáo độ rủi ro cao 1.1.2 Đặc điểm dự án bất động sản xử lý nợ Các dự án đầu tư bất động sản xử lý nợ có đặc điểm giống dự án đầu tư bất động sản thông thường Tuy nhiên, chuyển sang giai đoạn xử lý nợ tức bên chấp thực việc trả nợ ngân hàng phải định giá để đưa phương án xử lý phù hợp Hầu hết dự án tình trạng chung không triển khai tiến độ, cam kết, làm thất thoát vốn ngân hàng Qua trình nghiên cứu hồ sơ thực trạng dự án phục vụ mục đích xử lý nợ, tơi nhận thấy dự án có số đặc điểm sau: ... Cơ sở lý luận định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Chương 2: Thực trạng công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA... Công tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ 1.2.3.1 Tổ chức cơng tác định giá Khi có u cầu định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ, doanh nghiệp thẩm định. .. nhằm hồn thiện cơng tác định giá dự án đầu tư bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ Cơng ty Thẩm định giá VTA CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO XỬ LÝ NỢ 1.1