Giải pháp cho việc định giá bất động sản thế chấp tại công ty tnhh thẩm định giá hoàng quân cn hà nội

i Chuyên đề tốt nghiệp 2016 MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii DANH SÁCH BẢNG BIỂU iv CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.1.1 Thị trường thẩm định giá bất động sản 1.1.2 Sự cần thiết hoạt động thẩm định giá bất động sản trường hợp xác định giá trị tài sản chấp ngân hàng thương mại 1.2 Lý tiến hành nghiên cứu .4 1.3 Vấn đề nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.3.1 Vấn đề nghiên cứu 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Mục tiêu nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.5.1 Phương pháp thu thập liệu 1.5.2 Phương pháp thẩm định tài sản 1.6 Phạm vi nghiên cứu 1.7 Kết cấu nghiên cứu CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN - CN HÀ NỘI VÀ DỰ ÁN HIM LAM - VẠN PHÚC - HÀ ĐÔNG - HÀ NỘI .8 2.1 Giới thiệu cơng ty TNHH TĐG Hồng Qn - CN Hà Nội .8 2.1.1 Cơ cấu công ty 2.1.2 Hoạt động kinh doanh TĐG Hoàng Quân – CN Hà Nội .9 2.2 Giới thiệu công ty cổ phần Him Lam dự án Him Lam - Vạn Phúc - Hà Đông - Hà Nội 10 2.2.1 Công ty cổ phần Him Lam .10 2.2.2 Dự án Him Lam - Vạn Phúc - Hà Đông - Hà Nội 11 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN NGÂN HÀNG TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HỒNG QN – CN HÀ NỘI 17 3.1 Cở sở lý thuyết thẩm định giá bất động sản chấp 17 3.1.1 Hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp 17 SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 ii Chuyên đề tốt nghiệp 2016 3.1.2 Phương pháp so sánh phương pháp DCF định giá bất động sản 21 3.2 Thực trạng định giá bất động sản chấp công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân – CN Hà Nội .23 3.2.1 Thực trạng định giá bất động sản 23 3.2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân – CN Hà Nội 36 3.3 Bài học kinh nghiệm rút từ thực trạng thẩm định giá bất động sản công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân – CN Hà Nội 66 CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN - CN HÀ NỘI 67 4.1 Chiến lược phát triển doanh nghiệp thời gian tới Thẩm Định Giá Hoàng Quân – CN Hà Nội 67 4.2 Giải pháp định giá bất động sản chấp 67 4.2.1 Kiểm soát rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản hệ thống ngân hàng 67 4.2.2 Biện pháp cần áp dụng doanh nghiệp thẩm định giá 71 4.3 Khuyến nghị với quan quản lí nhà nước 72 KẾT LUẬN………………………………………………………………….74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 iii Chuyên đề tốt nghiệp 2016 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ TĐG Thẩm định giá BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp TĐV Thẩm định viên NHNN Ngân hàng nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TNDN Thu nhập doanh nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn CTCP Công ty cổ phần SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 iv Chuyên đề tốt nghiệp 2016 DANH SÁCH BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Bảng thông số quy hoạch sử dụng đất dự án Him Lam .16 Bảng 3.1 Tổng mức đầu tư dự án Him Lam .38 Bảng 3.2 Phân kỳ đầu tư dự án Him Lam 39 Bảng 3.3 Giá trị khấu hao dự án Him Lam 39 Bảng 3.4 Chỉ số VN-Index giá cổ phiếu CTCP Xây Dựng Kinh Doanh Địa Ốc Hịa Bình 43 Bảng 3.5 Suất sinh lợi hàng tháng VN-Index cổ phiếu HBC 44 Bảng 3.6 Tương quan suất sinh lợi vốn cổ phiếu HBC VN-Index .45 Bảng 3.7 Kế hoạch trả nợ Him Lam .47 Bảng 3.8 Bảng tính kết hoạt động kinh doanh dự án Him Lam 54 Bảng 3.9 Bảng tính giá trị dự án Him Lam 61 SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.1.1 Thị trường thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá xuất hiện,ở nước ta giai đoạn 1993 - 1994, thời kỳ đầu, thẩm định giá ở,nước ta chủ yếu phục vụ cho nhu cầu chi tiêu ngân sách đấu thầu, mua sắm đặc biệt là,phục vụ cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước Nghề thẩm định,giá thức phát triển mạnh,trên toàn quốc vào khoảng năm 2005, tỉnh, thành phố liên tiếp cho,thành lập trung tâm thẩm định giá trực thuộc Sở Tài theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP dần chuyển sang mô hình doanh,nghiệp,vào đầu năm 2008 theo quy định Thơng tư 67/2006/TT-BTC Bộ Tài chính.Việc đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá khỏi,các hoạt động quản lý nhà,nước giá, giảm áp lực tài chính, nhân cho máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng yêu cầu giá thành phần kinh tế Đây,được coi dấu mốc đánh dấu bước ngoặt mới, tạo,điều kiện cho sự,phát triển thị trường thẩm định giá Việt Nam Như vậy, sự ra đời nghề thẩm,định,giá tất yếu khách quan đã, sẽ đem lại nhiều,tiện ích cho xã hội, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp cơng dân, đáp ứng yêu,cầu đa dạng thành phần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Một trong,những lĩnh,vực thẩm định giá,được quan tâm thẩm định giá bất động sản Do nhu cầu vốn để phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh mà cá nhân hay tổ chức tìm đến,các thị trường vốn nước ta mà,chủ yếu ngân hàng thương mại tổ chức,thông qua,hoạt động vay vay Tuy nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro, để hạn chế rủi ro này, ngân hàng,thường yêu cầu người vay chấp tài sản họ mà chủ yếu bất động sản Đặc biệt dự án bất động sản lớn,khi vay vốn ngân hàng,thường mang bất động sản chấp, cơng tác thẩm định giá bất động sản thế,chấp ngân hàng ngày quan trọng nhiều rủi ro, đòi hỏi người thẩm định viên phải có chun mơn cao, nắm,bắt tình hình thị trường đưa giá trị bất động sản xác,nhất 1.1.2 Sự cần thiết hoạt động thẩm định giá bất động sản trường hợp xác định giá trị tài sản chấp ngân hàng thương mại SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 Trước hết phải xét đến ưa chuộng,tài sản chấp bất động sản ngân hàng: Nhờ tính cố định mà nhận BĐS làm tài sản thế,chấp, ngân hàng dễ dàng thực trình xác,định, định giá, giám sát sau cho,vay, khơng tốn thêm chi phí liên quan đến việc quản lý tài,sản - Thứ nhất, tính khoản khả xử lý tài sản,thế chấp BĐS khách hàng không trả nợ cao hơn,nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm phát triển thị trường,BĐS - Thứ hai, BĐS tài sản hao mịn Trong tài sản khác, giá trị giá trị sử dụng thường giảm, giảm nhanh theo thời gian, chí, giá trị tài sản giảm từ 10% đến 20% sau nhận chấp xe cộ, máy móc thiết,bị - Thứ ba, giá chuyển nhượng BĐS thực tế chứng minh tăng dài hạn đặc tính khan hiếm, mặc dù, ngắn hạn tác động khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh,tế, qui định quyền hoặc,những nguyên nhân khác sụt giảm số khu vực, số phân khúc thị,trường - Thứ tư, BĐS số tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ,dàng Bất kỳ thay đổi mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định,đều phải qua công chứng đăng ký giao dịch bảo,đảm Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù nhiều bất cập song được,đánh giá đầy đủ so với qui định lĩnh vực,khác Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, việc thẩm định giá tài sản chấp cầm cố đóng,một vai trị quan trọng Từ năm 2003, Ngân hàng nhà nước yêu cầu ngân hàng thương mại,ban hành hướng dẫn thực quy định bảo lãnh tín dụng hệ thống của,mình Đến nay, hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp thực nhiều ngân hàng Nhưng với nhiều ngân hàng, đặc biệt ngân hàng thương mại cổ phần, việc thẩm định giá chủ yếu cán tín dụng kiêm nhiệm, chưa có phận chun mơn thẩm định giá bất động sản chấp hay trì lực,lượng thẩm định giá rất,mỏng Công việc thẩm định giá thường xuyên tải nên hiệu hoạt động chưa,cao Rất nhiều trường hợp tiêu cực xảy khách,hàng tìm cách thỏa thuận với cán tín dụng giá trị bất động sản nhằm đạt mức tiền vay mong,muốn Việc,quá tải thẩm định giá bất động sản,tại ngân hàng xảy vào thời điểm bùng nổ tăng trưởng tín dụng năm,qua, SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 mà diễn thị trường tài sản chấp thời kỳ suy thoái, giá sụt giảm, ngân hàng cần tái thẩm định để ngăn ngừa rủi,ro Những,vướng mắc khâu thẩm định giá trị,bất động sản chấp cẩm cố gây nhiều khó khăn cho bên vay cho,vay Về,phần cá nhân, doanh nghiệp, việc định giá bất động sản thấp gây thiệt hại khiến họ không vay đủ lượng vốn mà họ,cần Về phần ngân hàng, số liệu mà khách hàng cung cấp không đầy đủ minh bạch họ lại khơng có điều kiện kiểm tra chứng thực thông tin khiến cho,công tác định giá gặp nhiều trở ngại chất lượng chưa,cao Trong,nhiều trường hợp ngân hàng thương mại không đủ điều kiện lực để định giá bất động sản chấp, cầm cố khách hàng muốn có báo cáo định giá khoa học thuyết phục đem tài sản vay vốn Khi tham gia tổ,chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết để xác định giá trị tài sản nói chung,và bất động sản nói riêng cách khoa học khách,quan Cơng,tác thẩm định giá bất động,sản chấp giúp ngân hàng tránh nhiều trường hợp tài sản,bảo đảm chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, ngân hàng không thu hồi vốn hợp đồng thế,chấp, hợp đồng bảo lãnh bị tịa án xác định vơ hiệu theo quy định pháp,luật Trong,thực tiễn vi phạm việc nhận bất động chấp xảy nhiều dạng khác nhau, có vi phạm khách hàng,vay vốn cố tình cung cấp thơng tin sai thật, nhưng,cũng có vi phạm người ngân hàng không tuân thủ quy định pháp luật quy trình thẩm định bất động sản ngân hàng Hậu ngân hàng không thu hồi được,nợ Giải tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm cho thấy, có nhiều trường hợp tòa án tuyên hợp đồng chấp QSDĐ hợp đồng chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất vô hiệu vi phạm quy định pháp luật việc định đoạt tài sản chung chủ sở hữu, vi phạm quy định pháp luật việc ủy quyền như: chủ tài sản hộ gia đình ủy quyền cho người thứ ba ký hợp đồng ,thế chấp có số thành viên hộ có văn ủy,quyền, thành viên cịn lại khơng có văn ủy quyền có chữ ký giả thành viên văn ủy quyền Do,đó việc thẩm định bất động sản chấp của,khách hàng hội để ngân hàng giải rủi ro nêu mà giúp đỡ công ty thẩm định giá độc lập cần,thiết Dư nợ tín dụng BÐS bao gồm nội dung sau: đầu tư xây dựng dự án khu đô thị, khu công nghiệp, cho vay xây dựng cao ốc BÐS dịch vụ, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê Để,thẩm định BĐS có giá trị lớn địi hỏi đội ngũ thẩm định viên phải chuyên nghiệp có nhiều,kinh nghiệm nghề thực tế SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 nghề thẩm định giá thức xuất nước ta từ 2002 từ Pháp lệnh Giá ban hành, vậy, từ sở lý luận, các,nguyên tắc thực phương pháp thẩm định giá còn,nhiều vấn đề cần bổ sung, chỉnh sửa, vậy, việc cập nhật kiến thức nghiệp vụ nhiều bất,cập Nghiệp vụ hạn chế, vậy, chủ quan đưa ý kiến giá trị tài sản chấp, đầu tư, hệ lụy giá trị ước tính bất động sản chấp có mức độ tin cậy khơng cao, xác Do,lợi ích cá nhân, nhân viên thẩm định giá cố tình,làm sai lệch kết thẩm định giá trị tài sản chấp, tạo nguy tiềm ẩn nợ xấu,tín dụng Cùng,với thị trường BÐS lún sâu vào suy thoái - nhiều phân khúc quan trọng thị trường nhà ở, đất ở, đất công nghiệp, đất dự án đô thị BÐS thương mại, dịch,vụ như: resort, khách sạn, nhà hàng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng… trong,tình trạng cung vượt cầu, giao dịch dẫn đến giá sụt giảm, tài sản kể tài sản chấp,thì rủi,ro tín dụng ngân hàng tăng lên, đồng nghĩa với giá trị nợ xấu tăng Khơng sách thay đổi điều chỉnh quy hoạch, thắt chặt tín dụng, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất…làm cho giá trị tài sản chấp sụt giảm, rủi ro tín dụng tăng, nợ xấu,tăng “Do đó, thiếu vắng vai trò thẩm định giá,độc lập hoạt động tín dụng doanh nghiệp ngân hàng những,nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu có tài sản đảm bảo tài sản/bất động sản cao hiện,nay” Vì,vậy cần có phối hợp ngân hàng doanh nghiệp thẩm định giá việc xác định giá trị tài sản chấp, tạo tảng vững cho phát triển ổn định hệ thống ngân hàng,nói chung lĩnh vực tín dụng, đầu tư,nói riêng Trong đó, vai trị của,các thẩm định viên quan trọng, cần hiểu nghề thẩm định giá nghề chuyên nghiệp, vậy, ngồi kinh nghiệm tích lũy việc thường xuyên cập nhật kiến thức chuyên môn,về thẩm định giá phải đào tạo cách nghiêm túc, liên tục nhằm tiếp cận kỹ thẩm định giá q trình học,tập Bởi vì, tính,chun nghiệp dựa tảng tri thức, kỹ kinh,nghiệm 1.2 Lý tiến hành nghiên cứu Để,hạn chế rủi ro mà ngân hàng cho vay với tài sản chấp cơng tác thẩm định giá bất động đóng vai trị quan,trọng Trong đó, phương pháp thẩm định giá yếu tố then chốt,cho giá trị bất động sản Với,một bất động sản, sử dụng phương pháp định giá khác nhau, giá trị tài sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến tín dụng mà người vay vay,được hay việc ngân hàng giải ngân bao nhiêu? Nhất,là bất động sản quy mô dự án tòa nhà hay trung tâm thương mại, đặc điểm khác với bất SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 động sản nhà ở, hộ,… có tính đến yếu tố lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại chủ yếu Vì,thế “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp cơng ty TNHH Thẩm Định Giá Hồng Quân – CN Hà Nội“ phần phản ánh thiếu sót cơng tác thẩm định giá bất động sản đặc biệt bất động sản quy mô dự án hiện,nay 1.3 Vấn đề nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.3.1 Vấn đề nghiên cứu Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản,thế chấp công ty trách nhiệm hữu hạn thẩm định giá Hoàng Quân Nghiên cứu dự án Him Lam – Vạn Phúc – Hà Đông – Hà Nội Nguyên nhân hạn chế định giá bất động sản chấp, rủi ro mà ngân hàng gặp phải kiến nghị giải pháp để hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu Bài nghiên cứu trả lời cho vấn đề chính: Thứ nhất, phương pháp định giá bất động sản gì? Căn để dùng phương pháp đấy? Giá trị định giá bất động sản? Sự khác sử dụng phép đối chứng so sánh với kết thẩm định giá Hoàng Quân – CN Hà Nội làm? Thứ hai, nguyên nhân dẫn đến khác giá trị định giá bất động sản? Vì có khác đó? Rủi ro tiềm ẩn với ngân hàng cho vay với dự án BĐS rủi ro đến với khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá? Thứ ba, dựa kết nghiên cứu, cần có giải pháp để nâng cao kết nghiên cứu với dịch vụ thẩm định giá bất động sản trường hợp xác định giá trị tài sản thế,chấp? Giải pháp khắc phục hạn chế định giá BĐS thế,nào? Giải pháp đến từ cơng ty định giá BĐS? Giải pháp từ phía quan quản,lý? 1.4 Mục tiêu nghiên cứu Mục,tiêu nghiên cứu định hướng cụ thể cho nội dung nghiên cứu, hay nói cách khác mục tiêu nghiên cứu cơng việc cần phải thực để trả lời cho toàn câu hỏi nghiên cứu Chính vậy, mục tiêu nghiên cứu bao,gồm: - Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp, cụ thể dự án Him Lam – Vạn Phúc – Hà Đông – Hà Nội - Phân tích rủi ro số giải pháp quản lý rủi ro ngân hàng thương mại trường hợp cho vay với dự án BĐS - Thực trạng định giá BĐS công ty TNHH TĐG Hồng Qn nói riêng SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 cơng ty TĐG nói chung - Đề,xuất số giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản chấp cơng ty thẩm định giá Hồng Qn – CN Hà Nội SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 67 Năm 2023 72, 127 175, 504 47, 415 47,2 03 13 118,783 9,306 103,3 78 360 37,169 - Năm 2024 74, 402 52, 009 48, 877 48,6 19 58 3, 132 22, 393 316 7,0 85 - 10 Năm 2025 76, 641 54, 622 50, 346 50,0 78 68 4, 276 22, 020 278 6,1 31 - SV: Nguyễn Thị Phương Thủy 55 11 Năm 2026 133, 654 96, 507 87, 965 87,6 86 79 8, 543 37, 147 245 9,1 01 - 12 Năm 2027 137, 908 99, 568 90, 689 90,3 16 73 8, 879 38, 340 216 8,2 66 - 13 Năm 2028 142, 056 102, 606 93, 414 93,0 26 88 9, 192 39, 450 190 7,4 84 - Chuyên đề tốt nghiệp 2016 14 Năm 2029 146, 329 105, 735 96, 220 95,8 17 03 9, 515 40, 594 167 6,7 77 - 15 Năm 2030 150, 731 108, 958 99, 111 98,6 91 20 9, 847 41, 773 147 6,1 37 - 16 Năm 2031 155, 264 112, 278 102, 088 101,6 52 36 10, 190 42, 987 129 5,5 57 - 17 Năm 2032 159, 935 105, 155 105, 155 104,7 01 54 - 18 Năm 2033 164, 746 108, 314 108, 314 107,8 42 72 - 54, 780 - 56, 432 - 114 6,2 31 - 100 5,6 49 - Lớp: Thẩm định giá 68 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 Nguồn: Theo số liệu sinh viên nghiên cứu SV: Nguyễn Thị Phương Thủy 55 Lớp: Thẩm định giá 69 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Năm 2034 169,702 Năm 2035 174,807 Năm 2036 180,066 Năm 2037 185,483 Năm 2038 191,063 Năm 2039 196,811 Năm 2040 202,733 Năm 2041 208,832 Năm 2042 215,116 Năm 2043 221,589 Năm 2044 228,256 154,487 126,586 130,436 134,402 138,487 142,695 147,030 151,495 156,094 160,832 165,712 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 111,568 114,920 118,373 121,930 125,593 129,367 133,254 137,257 141,382 145,630 150,006 - - - - - - - - - - - 111,078 114,410 117,842 121,378 125,019 128,770 132,633 136,612 140,710 144,931 149,279 491 510 531 552 574 597 621 646 672 699 726 42,918 11,666 12,063 12,473 12,894 13,329 13,776 14,237 14,712 15,202 15,706 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 15,215 48,220 49,629 51,080 52,576 54,116 55,703 57,338 59,022 60,757 62,544 - - - - - - - - - - - 0.088 0.078 0.068 0.060 0.053 0.046 0.041 0.036 0.032 0.028 0.025 1,340 3,738 3,385 3,066 2,777 2,515 2,278 2,064 1,869 1,693 1,534 - - - - - - - - - - - Nguồn: Theo số liệu sinh viên nghiên cứu SV: Nguyễn Thị Phương Thủy 55 Lớp: Thẩm định giá 70 30 Năm 2045 235, 125 170, 738 154, 513 153,7 58 56 16, 225 64,3 86 022 1,3 89 - 31 Năm 2046 242, 200 175, 917 159, 156 158,3 70 86 16, 761 66,2 83 019 1,2 59 - 32 Năm 2047 249, 488 181, 250 163, 939 163,1 21 17 17, 312 68,2 38 017 1,1 40 - 33 Năm 2048 256, 996 186, 745 168, 865 168,0 15 50 17, 880 70,2 52 015 1,0 33 - 34 Năm 2049 264, 730 192, 404 173, 939 173,0 55 84 18, 465 72,3 26 013 36 - 35 Năm 2050 272, 698 198, 234 179, 166 178,2 47 19 19, 068 74,4 64 011 48 - Chuyên đề tốt nghiệp 2016 36 Năm 2051 280, 905 204, 239 184, 551 183,5 95 56 19, 689 76,6 65 010 68 - 37 Năm 2052 289, 359 210, 425 190, 097 189,1 02 94 20, 329 78,9 34 009 96 - 38 Năm 2053 298, 069 216, 797 195, 809 194,7 75 1,0 34 20, 988 81,2 71 008 31 - 39 Năm 2054 307, 040 223, 361 201, 694 200,6 19 1,0 75 21, 667 83,6 79 007 71 - 40 Năm 2055 316, 282 230, 122 207, 756 206,6 37 1,1 18 22, 367 86,1 60 006 18 - Nguồn: Theo số liệu sinh viên nghiên cứu SV: Nguyễn Thị Phương Thủy 55 Lớp: Thẩm định giá 71 41 Năm 2056 325, 802 237, 087 213, 999 212,8 36 1,1 63 23, 088 88,7 15 005 69 - 42 Năm 2057 335, 610 244, 261 220, 431 219,2 22 1,2 10 23, 830 91,3 48 005 25 - 43 Năm 2058 345, 713 251, 651 227, 056 225,7 98 1,2 58 24, 595 94,0 61 004 85 - 44 Năm 2059 356, 120 259, 264 233, 880 232,5 72 1,3 08 25, 384 96,8 56 004 49 - Chuyên đề tốt nghiệp 2016 45 Năm 2060 366, 841 267, 106 240, 910 239,5 49 1,3 61 26, 196 99,7 35 003 16 - 46 Năm 2061 377, 885 275, 183 248, 151 246,7 36 1,4 15 27, 032 102, 702 003 87 - 47 Năm 2062 389, 262 283, 504 255, 609 254,1 38 1,4 72 27, 894 105, 758 002 60 - Nguồn: Theo số liệu sinh viên nghiên cứu SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 72 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 3.3 Bài học kinh nghiệm rút từ thực trạng thẩm định giá bất động sản cơng ty TNHH Thẩm định giá Hồng Qn – CN Hà Nội Trong gần 10 năm hoạt động lĩnh vực thẩm định giá, mạnh Hoàng Quân định giá bất động sản nhỏ, lẻ cá nhân, công ty dần tiếp cận phân khúc bất động,sản cao cấp dự án Him Lam ví dụ Tuy nhiên, định giá bất động sản lớn, yêu cầu phức tạp, Hồng Qn cần có chuẩn bị kĩ chuyên môn nghiệp vụ tác phong nghề nghiệp Từ sai sót khơng nên có q trình định giá dự án Him Lam, Hồng Qn cần nhìn rõ hạn chế cơng tác thẩm định khắc phục sai sót Cụ thể, Hồng Quân cần nhìn nhận vấn đề sau: - Kĩ nghiệp vụ chuyên môn: yếu tố quan trọng trình định giá, nắm vững kiến thức chuyên môn, việc xác định giá trị bất động sản hợp lý xác Việc sử dụng sai phương pháp định giá làm giá trị bất động sản chênh lệch nhiều so với tiềm thực Dù chênh lệch nhiều hay gây những,tiêu cực cho hai phía: cho cơng ty thẩm định giá cho khách hàng sử dụng kết thẩm định giá Q trình định giá dự án Him Lam cho thấy số hạn chế cơng tác tập huấn kiến thức chun mơn Hồng Qn Đây vấn đề mà Hồng Qn cần có giải pháp xử lý ln, tránh tình trạng sai sót dự án bất động sản cao cấp - Quy trình kiểm sốt báo cáo chứng thư: sau thẩm định viên xác định giá trị bất động sản, cho báo cáo chứng thư khâu kiểm soát cần phải xem lại đầy đủ chi tiết báo cáo chứng thư đó, chắn khơng có sai sót việc kiểm tra lại báo cáo chứng thư đảm bảo giá trị cuối bất động sản xác khơng cần thêm,sự sửa chữa Nếu khâu kiểm soát chứng thư đảm bảo, sai sót khơng nên có báo cáo chứng thư khắc phục, khách hàng sử dụng kết thẩm định giá hài lòng với chất lượng thẩm định công ty - Khả liên kết với đối tác: Do người sử dụng chứng thư khách hàng – đối tác sử dụng dịch vụ thẩm định giá Hồng Qn Vì vậy, cần có trao đổi hai bên, để giá trị tài sản thẩm định thỏa mãn,với mong muốn yếu tố thị trường cho hai phía Khi khách hàng có đánh giá tích cực cơng ty, hài lịng khách hàng giúp cho cơng ty có thêm đối tác cách bất ngờ Thị trường thẩm định giá ngày phát triển mạnh, công ty thẩm định giá thành lập ngày nhiều hơn, Hồng Qn cần có thay SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 73 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 đổi kiến thức chuyên môn tác,phong nghiệp vụ để ngày khẳng định giá trị công ty CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN - CN HÀ NỘI 4.1 Chiến lược phát triển doanh nghiệp thời gian tới Thẩm Định Giá Hoàng Quân – CN Hà Nội Trong gần 10 năm hoạt động, lĩnh vực quan trọng trì mạnh thẩm định giá hồng qn thẩm,định giá bất động sản, xem mạnh công ty lĩnh vực có doanh thu chiếm chủ yếu toàn doanh thu từ dịch vụ thẩm định giá Tuy nhiên, doanh thu đến nhiều từ hoạt động định giá bất động sản cá nhân, nhỏ lẻ, chưa đánh giá hết được,tiềm công ty Thị trường bất động sản ngày phát triển mạnh, với sách hỗ trợ phủ, việc quy hoạch, xây dựng đô thị, dự án bất động sản có nhiều tiềm phát triển, địi hỏi có doanh,nghiệp định giá phải trau dồi nghiệp vụ chuyên môn, sẵn sàng định giá dự án bất động sản lớn Giai đoạn từ 2016-2020, thời kì “hồng kim” cho cơng “cơng nghiệp hóa – đại hóa” đất nước, Hồng Qn cần tập trung đẩy mạnh vào lĩnh vực thẩm định giá bất động sản dự án, trau dồi kĩ chuyên môn nhân viên, tìm cách mở rộng, liên kết với nhiều ngân hàng để hợp tác phát triển Bên cạnh đó, cần nâng cao,kiến thức định giá doanh nghiệp, tương lai cần theo kịp doanh nghiệp định giá lớn Việt Nam Mục tiêu đến năm 2020, số hợp đồng định giá bất động sản dự án chiếm 15% tổng số hợp đồng định giá bất động sản (so với số khoảng 8%) doanh nghiệp cần có hợp đồng định giá doanh nghiệp (hiện Hoàng Quân chưa định giá doanh nghiệp) Giai đoạn từ 2020 trở đi, Hồng Qn cần trang bị,đủ kiến thức chun mơn tất lĩnh vực định giá doanh nghiệp, máy móc thiết bị, bất động sản,…để khẳng định vị công ty cạnh tranh với đối thủ lĩnh vực thẩm định giá 4.2 Giải pháp định giá bất động sản chấp 4.2.1 Kiểm soát rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản hệ thống ngân hàng Về phía ngân hàng thương mại SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 74 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 Tăng cường công tác huy động kỳ hạn dài giải pháp nhiều ngân hàng trọng,trong thời gian gần Nguồn vốn huy động có kỳ hạn dài giúp ngân hàng hạn chế rủi ro kỳ hạn cho vay đầu tư BĐS, hạn chế thiết hụt khoản phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động hoạt động thực mục tiêu kinh doanh Tín dụng BĐS phân thành hai,hình thức rõ: đầu đầu tư Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu vốn mang tính bất ổn chứa đựng nhiều rủi ro Nguồn trả nợ chủ yếu xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có hoạt động đem,lại nguồn thu ổn định Chính hoạt động đầu tạo nên sốt BĐS thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường Có qui định thực hiện,nghiêm,túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài,sản,bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ Đứng giác độ nào, trình độ nhân phải vấn đề quan trọng hoạt động ngân,hàng nói,chung tín dụng nói riêng Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng “nhảy việc” Hơn nữa, ngân hàng,cũng,cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng tồn ngân hàng để nâng cao,tinh thần,trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên Mức phán tín dụng đơn vị hệ thống không cào đơn,vị cấp, thiết phải lực kinh nghiệm người đứng đầu, bên cạnh thời,gian hoạt động, địa bàn đặt trụ sở, kết hoạt,động chất lượng tín,dụng thời gian qua Cần tách biệt chức định cho vay với thẩm định tín dụng; tách biệt chức thẩm định,tín dụng định giá tài sản bảo đảm Khơng để lãnh đạo phịng, ban trực tiếp thẩm,định tín dụng nằm thành phần biểu cho vay hội đồng tín dụng Việc bổ nhiệm cán vào vị trí,lãnh đạo phịng, ban Hội sở; Sở giao dịch; chi nhánh; Phòng giao dịch phải đặc biệt thận trọng, bên cạnh lực, thành tích cơng tác,cần phải,chú trọng đến kinh nghiệm phẩm chất đạo đức Các họp để định cho vay hội đồng tín dụng phải tiến hành nghiêm túc, minh bạch khách quan, đảm bảo khả ngăn ngừa rủi ro Đối với ngân,hàng vận hành qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, cần SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 75 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 nghiêm túc thực trên,tinh thần hạn chế rủi ro, bước khắc phục thiếu sót qui trình Loại bỏ tư tưởng lách,qui định, khai thác hạn chế qui trình vay xem qui trình bùa,hộ mệnh hạn chế rủi ro Những ngân hàng chưa,hoàn thành việc xây dựng qui trình này, cần khẩn trương xây dựng, hồn thiện đưa,vào vận hành sở tiếp thu, tận dụng kinh nghiệm ngân hàng trước điều kiện,cụ thể ngân hàng mình, tránh rập khn máy móc Đa dạng hóa danh mục,cho,vay yêu cầu bắt buộc tất ngân hàng, có sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, xuất nhập nhằm hạn chế rủi ro tăng khả cung cấp dịch vụ ngân hàng khác kèm Bên cạnh đó, cần giao chỉ,tiêu phát triển tín dụng cho đơn vị sở cân đối số lượng chất,lượng nguồn vốn huy động, tiêu gắn liền với xếp loại và,chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng q, hàng năm Đối với thơng tin bất cân,xứng điều kiện tại, ngân hàng chờ đợi mà phải chủ động khắc phục Yêu cầu cán tín dụng người tham gia định cho vay mẫn cán trách nhiệm cao công việc phát triển ngân hàng Cán tín dụng phải có thơng tin đầy đủ tình hình hoạt.động kinh doanh, nguồn thu để trả nợ, nguồn gốc tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm… để tránh rủi ro xảy xuất phát từ sai sót nghiệp vụ mà vẫn,đảm bảo phục vụ tốt khách hàng Xây dựng Phòng quản lý rủi,ro Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS Khắc phục qui định.manh,mún pháp luật việc sàng lọc qui định rõ BĐS nhận chấp, không nhận chấp theo qui định pháp luật hành Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời,những nội,dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng Đối với BĐS tài sản hình thành tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Hạn chế nhận,thế chấp BĐS hộ, nhà tài sản hình thành tương lai.được nhận chuyển nhượng từ dự án khơng ngân hàng tài trợ, BĐS có tính khoản thấp có diện tích đất nhỏ, giao thông không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc qui định pháp.lý chưa rõ ràng việc hiểu, thực thi qui định pháp luật quan hữu quan còn,chưa thống SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 76 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 Xảy nợ hạn, nợ xấu chuyện,khơng thể tránh khỏi dù qui trình, qui chế cho vay có chặt.chẽ đến mức nào, dù cán tín dụng người có trách nhiệm định cho,vay có làm việc mẫn cán đến đâu Việc xử lý lượng lớn nợ hạn vượt khả ngân hàng vốn chức kinh doanh BĐS Thành lập cơng ty quản lý khai thác tài sản giải pháp mà hầu hết ngân hàng thực hiện.nhằm tăng hiệu đẩy nhanh tốc độ xử lý nợ hạn, tăng hiệu,quả khai thác tài sản giúp lành mạnh hóa tình hình tài ngân hàng Giai đoạn khó khăn từ đầu năm 2008 đến đem lại cho người làm ngân hàng học.kinh nghiệm quí giá biến động mang tính chu kỳ kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động ngành Ngân hàng từ hoạt động cho vay BĐS Vượt qua khó khăn, kinh tế Việt Nam trở lại đà tăng trưởng trước đây, cần người lãnh đạo ngân hàng tâm tầm thời kỳ mới, thời kỳ,hội.nhập cạnh tranh toàn diện Việc xây dựng kế hoạch kinh doanh theo hướng mở rộng sau khủng hoảng khơng qn nhiệm vụ phịng ngừa rủi ro từ hoạt động tín dụng, đặc biệt việc “làm giá” BĐS thị trường dẫn,đến sai lệch khâu định lường trước khả thị trường BĐS sụt giảm đóng.băng mang tính chu kỳ với biên độ dao động ngày hẹp Vai trò TĐG độc lập đối với,việc xử lý nợ xấu tương đối mờ nhạt Theo kinh nghiệm giải nợ xấu số nước, việc cần làm đánh giá giá bán,của.nợ xấu thời điểm Giá trị sổ sách, ghi nhận từ trước khơng cịn quan trọng nữa, điều cốt yếu lý Khi thị trường bất động sản đóng băng nay, giá trị tài sản đảm bảo giảm xuống đương nhiên, trước giảm 10% nay.chỉ cịn 50% chí Nếu khơng có TĐG độc lập người có trách nhiệm khó để đưa định việc không dám.quyết,định dẫn đến xử lý nợ xấu kéo dài Đối với Ngân hàng Nhà nước Nguyên tắc điều hành NHNN không nên trông chờ vào quản lý rủi ro từ ngân hàng.thương mại mà phải có qui định mang tính bắt buộc Thực tế ngân,hàng ln tìm cách “khai thác” sơ hở pháp luật khơng có ý thức hồn thiện.các hạn chế pháp,luật để tự bảo vệ Nâng cao hiệu hoạt động CIC, kịp thời cập nhật thơng tin tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh cá nhân, tổ chức Minh bạch hóa các,thơng.tin qui trình xếp hạng tín dụng khách hàng CIC Hỗ trợ ngân hàng thương mại.xây dựng,qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, thêm sở để định cho vay ngăn ngừa rủi ro SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 77 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 Tăng cường cơng tác kiểm.tra hoạt động tín dụng tồn hệ thống để có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt là,cho vay BĐS, vi phạm tỉ lệ an toàn hoạt động Mặc dù chưa có qui định giới hạn cho vay BĐS, song từng,ngân hàng cụ thể, thông qua hoạt động tra, kiểm tra cần có khuyến cáo,đối với những.ngân hàng có tỉ lệ cho vay BĐS cao dẫn đến rủi ro làm ảnh hưởng đến an toàn hệ thống Cho vay BĐS hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, nhiên, hoạt động có vai trị quan trọng.trong việc phát triển thị trường nhà đất đóng góp lớn vào phát triển kinh tế đất nước NHNN cấm, song cần có biện pháp kiểm sốt hoạt động Từ Quyết định số 03 (2) cho vay chứng khốn, NHNN cần có qui định cho vay BĐS, nhiên, NHNN kiểm sốt cấu dư nợ cho vay BĐS thơng qua việc.qui định tỉ lệ trích lập dự phịng rủi ro qui định tỉ lệ dư nợ BĐS tối đa tổng dư nợ 4.2.2 Biện pháp cần áp dụng doanh nghiệp thẩm định giá Cá nhân người mua bán BĐS khơng phải lúc có đầy đủ thơng tin am hiểu vể tính năng.và cấu trúc BĐS, khơng đánh giá giá trị thị trường BĐS Điều này, gây thiệt,hại cho cá nhân tham gia thị trường BĐS, định họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị BĐS Với giúp đỡ, tư vấn nhà định giá giá ước.lượng giá họ phản ánh giá trị thị trường, cá nhân,được tư vấn tham gia thị trường BĐS khơng bị thiệt thịi giao dịch mua bán trao đổi, thừa kế, chấp, bảo hiểm v.v… Ở vai trò người định thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch cơng cho thị trường BĐS Việc định giá BĐS phản,ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo.nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính cơng xã hội Đồng thời, định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, tạo động lực cho việc phân bố đất đai – nguồn lực xã hội – cách hợp lý hiệu Nói cách khác, đất đai được.phân bố vào người “sử dụng tốt hiệu nhất” Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường và.khơng có ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Tuy nhiên, để công tác thẩm định giá thực có hiệu thẩm định viên phải có kiến thức chun mơn tốt, kinh nghiệm.và khả xử lý vấn đề liên quan đến pháp luật, tranh chấp, dẫn đến cần có giải pháp cụ thể để có đội ngũ thẩm định viên “chất lượng” SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 78 Chuyên đề tốt nghiệp 2016  Thứ công tác đào tạo: điều kiện tiên để xây dựng ngành thẩm định giá Việt Nam,mạnh lên yếu tố đào tạo người Hiện việc đào tạo chuyên viên thẩm định giá Việt Nam nói chung chưa đáp ứng yêu cầu nghiệp vụ đề ra, trình đào tạo chủ yếu lý thuyết, chưa kết hợp việc huấn luyện thực tế, hệ thống môn sở phục vụ cho việc đào tạo thẩm định giá chưa phù hợp… vấn đề cần,phải điều chỉnh cho hợp lý Bên cạnh đó, thiếu hợp tác đào tạo,quốc tế ngành thẩm định giá Việt Nam Tuy nhiên, để thực cần phải,có nguồn kinh phí lớn kinh phí cho việc đào tạo Việt Nam hạn chế  Thứ hai vấn đề doanh nghiệp thẩm định giá: nên thực kiên quy định hình thức doanh nghiệp thẩm định giá, khơng thể để tồn nhiều hình thức đơn,vị thẩm,định nay, có tạo cạnh tranh công bằng, có tạo động lực cho phát triển Cần phải xem xét lại việc đưa doanh nghiệp kiểm tốn tham gia vào cơng tác thẩm định giá điều khơng hợp lý, vấn,đề tiêu,chuẩn thực ngành kiểm tốn hồn tồn khác so với ngành thẩm định giá, sở thị trường không đảm bảo  Thứ ba sở liệu phục,vụ cho thẩm định giá, cần xúc tiến nhanh việc xây dựng “Trung tâm lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá” , Trung tâm đóng vai trị nơi dự trữ thông tin nguồn chia thông tin cho doanh nghiệp,thẩm định giá nước Trung tâm đóng vai trị nơi phân tích, dự báo xu hướng biến động giá,và hoạt động hình thức đơn vị nghiệp có thu Để việc xây,dựng Trung tâm lưu trữ thông tin đủ mạnh, đáp ứng nhu cầu,của doanh nghiệp cần phải có phối hợp nhiều ban ngành hỗ trợ kinh phí, thu thập,thơng tin q khứ đảm bảo cho hoạt động cách hiệu Bên cạnh đó, doanh nghiệp thẩm,định giá cần chủ động xây dựng cho cho,mình,một sở liệu để đảm bảo cho hoạt động cách bền vững, nâng cao khả cạnh trạnh đơn vị 4.3 Khuyến nghị với quan quản lí nhà nước Bộ Tư pháp đã,nhận thấy phát sinh từ vấn đề nhận chấp tài sản hình thành tương lai, nhiên, văn hướng dẫn lại không rõ ràng, không giải vướng mắc thực tế Các quan lập pháp cần nghiên cứu cách thấu đáo,vấn đề sở tham khảo ý kiến từ đơn vị liên quan, có ngân,hàng việc xây dựng qui định, hướng dẫn hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 79 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 Việc cho đời Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm vấn đề cần thiết, nghị định giao dịch bảo đảm,hiện,nay thực tế không giải nhiều vấn đề thực tế nêu Cần xác định vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động,của ngành Ngân hàng kinh tế Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần xây dựng quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống toàn quốc trung tâm có đầy đủ dữ,liệu tài sản đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, xác; tạo điều kiện cho ngân hàng, cá nhân tổ chức tiếp cận để có thêm thơng,tin về,tài sản thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp Những bất cập nảy sinh,từ chồng chéo văn qui phạm pháp luật đặt yêu cầu sự,thống qui định Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định Thông tư hướng dẫn liên quan đến công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm… mà trách nhiệm thuộc Quốc hội Bộ liên quan Bên cạnh đó, cần điều chỉnh theo hướng tạo điều kiện cho ngân hàng quyền việc xử lý,tài sản,bảo đảm nhanh chóng, thuận lợi, giảm bớt chi phí nhân lực, thời gian đảm bảo quyền lợi bên liên quan Việc xử lý tài sản bảo đảm dễ dàng,cũng hạn,chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phịng rủi ro tăng hiệu hoạt động kinh doanh ngân hàng Đối với ngành thẩm định giá BĐS: để hồn chỉnh hành lang pháp lý, có phát triển đồng bộ, thống từ xuống thiết phải xây dựng hệ thống pháp luật chung cho,ngành,thẩm định giá, bước nâng lên thành Luật Thẩm định giá cho ngành thẩm định giá để tránh chồng chéo chủ trương khâu thực Các văn pháp luật trước ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi thành,phần để nó,được phù hợp với thực tế, tránh tình trạng “trống đánh xuôi, kèm thổi ngược” Cần xem xét chuyển việc quản lý vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, đào tạo, hợp tác quốc tế… cho Hội Thẩm định giá Việt Nam để Hội phát huy vai trò liên kết, hợp tác ,các doanh nghiệp, ngành thẩm định giá Việt Nam thẩm định giá giới Với mong muốn xây dựng, nâng cao lực, phát triển nghề thẩm định giá nói chung thẩm định giá,bất động,sản nói riêng Việt Nam Với giải pháp đưa ra, hy vọng có đóng góp mới,vào phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam Từ đó, xúc tiến tốt mối quan hệ kinh tế - xã hội, đẩy nhanh,quá trình phát,triển kinh tế SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 80 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 KẾT LUẬN Quá trình gần 10 năm,hoạt động giúp cho Hồng Qn – CN Hà Nội có vị định ngành thẩm định giá nói chung lĩnh vực thẩm định giá bất động,sản chấp nói riêng Cơng ty có mạng lưới khách hàng lớn, kinh nghiệm làm việc tốt, giá trị định giá gần với giá trị thị trường, phản ánh tiềm mà bất động sản đạt Tuy nhiên, bên cạnh Hồng Qn – CN Hà Nội bộc lộ vài yếu điểm trình định,giá chưa thực có kinh nghiệm việc định giá bất động sản lớn, hay quy trình kiểm sốt báo cáo chứng thư,… Đề tài “Hồn thiện phương pháp định giá bất động sản chấp cơng ty TNHH Thẩm định giá Hồng Qn – CN Hà Nội” thực trạng định giá bất động sản Hoàng Quân, lợi thế, thành tựu mà công ty đạt gần 10 năm hoạt động, bên cạnh đó, đề tài hạn chế,cịn tồn đọng cơng ty,trong q trình định giá, chuyên môn nghiệp vụ Đề tài sâu vào giải vấn đề sau: - Hệ thống hóa lý luận những,vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp - Đánh giá thực,trạng thẩm định giá Hoàng Quân – CN Hà Nội, học rút trình thẩm định giá bất động sản chấp - Đánh giá lại giá trị,dự án Him Lam Hoàng Quân – CN Hà Nội định giá, hạn chế phương pháp thẩm định giá dự án Him Lam - Đề giải pháp,và khuyến nghị giúp cho hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngày hoàn thiện Cùng với phát triển kinh tế - xã hội, lĩnh vực thẩm định giá bất động sản chấp,sẽ ngày trở nên cần,thiết hạn chế mức thấp rủi,ro cho ngân hàng Hoàng Quân – CN Hà Nội cần phải dần hoàn thiện,phương pháp thẩm định giá, nghiệp vụ chuyên môn tốt, để ngày khẳng định vị lĩnh vực thẩm định giá SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 81 Chuyên đề tốt nghiệp 2016 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Http://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/nhung-rui-ro-tu-viec-nhanthe-chap-bat-dong-san-va-giai-phap-phong-ngua-trong-he-thong-ngan-hangviet-nam.aspx [2] Giáo trình “Định giá doanh nghiệp”, NXB Đại học Kinh Tế Quốc Dân, chủ biên: TS Nguyễn Ngọc Quang [3] Định giá đầu tư tập 1,2 – Aswath Damodaran [4] Http://www.saga.vn/thuat-ngu/risk-free-interest-rate-lai-suat-phi-rui- ro~2903 [5] Http://www.saga.vn/thuat-ngu/equity-risk-premium-phan-bu-rui-ro-von-cophan~2935 [6] Chứng thư thẩm định giá Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân, CN Hà Nội [7] Http://www.cophieu68.vn/snapshot.php?id=HBC SV: Nguyễn Thị Phương Thủy Lớp: Thẩm định giá 55 ... định giá bất động sản cơng ty TNHH Thẩm định giá Hồng Quân – CN Hà Nội 66 CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN - CN HÀ NỘI ... VỐN NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN – CN HÀ NỘI CHƯƠNG IV: GIẢI PHÁP CHO VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HỒNG QN - CN HÀ NỘI KẾT LUẬN TÀI... thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân – CN Hà Nội? ?? phần phản ánh thiếu sót công tác thẩm định giá bất động sản đặc biệt bất động sản quy mô dự