TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ĐINH THỊ HÀ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH XỬ LÝ NỢ TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI - 2017 TÓM TẮT LUẬN VĂN Nợ xấu coi “cục máu đông” kinh tế phải xử lý Vì khơng xử kịp thời làm “tắc nghẽn”, cản trở phát triển kinh tế, đe dọa tài quốc gia Cụ thể theo số liệu mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra, tính đến hết năm 2016, tỷ lệ nợ xấu chưa xử lý chiếm 5,8% tổng dư nợ cho vay kinh tế (khoảng 600 nghìn tỷ) Và tính nợ tiềm ẩn tỷ lệ lên tới 10,08%, cao nhiều số thực Như vậy, công tác xử lý nợ xấu năm 2017 xác định nhiệm vụ trọng tâm ngành Ngân hàng Một công việc đặt công tác xử lý nợ xấu vấn đề định giá tài sản để xử lý Với đặc thù hoạt động định giá, thẩm định giá, Công ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam (VTA) công ty thực nhiều hợp đồng thẩm định giá dự án bất động sản để xử lý nợ Với định hướng tăng cường chất lượng thẩm định tài sản nói chung tăng cường tính hiệu kết định giá cơng tác định giá dự án BĐS phục vụ xử lý nợ địi hỏi phải có hoàn thiện chất lượng ngày cao Đồng thời, mặt lý luận chưa có cơng trình nghiên cứu trực tiếp dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ, cơng trình nghiên cứu chủ yếu tập trung mảng định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản với mục đích chấp, thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng, Chính vậy, đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ cho mục đích xử lý nợ Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam” chọn để nghiên cứu Luận văn thực với mục đích: Hệ thống hóa sở lý luận cơng tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ; Phân tích đánh giá thực trạng công tác Công ty Thẩm định giá VTA giai đoạn năm 2013-2016; từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ Công ty Thẩm định giá VTA thời gian tới Trong phần mở đầu, tác giả nêu bật tính cấp thiết đề tài, mục đích nghiên cứu đề tài trình bày vấn đề liên quan như: đối tượng phạm vi nghiên cứu; phương pháp nghiên cứu Trong chương 1, tác giả luận văn tập trung làm rõ điểm khác biệt dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ việc định giá dự án có điểm khác biệt so với dự án thơng thường Tác giả vào nghiên cứu khái niệm dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ; vai trị cơng tác định giá dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ Tác giả vào việc nghiên cứu công tác định giá dự án bất động sản xử lý nợ, tác giả nghiên cứu nội dụng: khái niệm định giá dự án BĐS; vai trị cơng tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ ngân hàng; cơng tác tổ chức định giá; Quy trình định giá dự án ; Phương pháp định giá dự án; Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác định giá Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích XLN bao gồm nhân tố chủ quan nhân tố khách quan Các nhân tố chủ quan bao gồm: lực tổ chức định giá bao gồm máy quản lý, nhân lực, phương tiện kỹ thuật, sở liệu, ; lực phẩm chất đạo đức cán nhân viên định giá Các nhân tố khách quan ảnh hưởng đến chất lượng định thân dự án bất động sản phục vụ mục đích XLN; sẵn có đầy đủ sở liệu, khả hấp thụ thị trường sản phẩm dự án; môi trường kinh tế; môi trường pháp lý; Trong chương 2, tác giả sâu phân tích thực trạng cơng tác định giá dự án bất động sản Công ty Thẩm định giá VTA giai đoạn 2013 - 2016 từ đưa đánh giá kết đạt hạn chế, nguyên nhân kèm theo Mở đầu chương, tác giả giới thiệu trình hình thành phát triển Công ty Thẩm định giá VTA; lĩnh vực kinh doanh chủ yếu; cấu tổ chức máy quản lý; khái quát kết kinh doanh Công ty năm 2013-2016 để xem xét kết hoạt động định giá dự án ảnh hưởng đến kết hoạt động chung tồn Cơng ty Trong phần thực trạng cơng tác định giá dự án đầu tư phục vụ xử lý nợ, tác giả trình bày bốn mảng là: - Tổ chức máy để thực công tác định giá: Năm 2014 VTA thức trở thành cơng ty liên kết OceanBank nhóm định giá dự án bất động sản tách để thực nhiệm vụ riêng biệt Đến nay, nhóm có thành viên, bao gồm 03 trưởng nhóm phụ trách chuyên viên hỗ trợ - Quy trình định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ: Quy trình kết hợp bước thực kiểm soát chất lượng theo hướng cập nhật nội dung văn Bộ Tài hàng năm v/v nâng cao chất lượng hoạt động định giá - Thực trạng phương pháp định giá áp dụng Cơng ty: Có phương pháp thực việc xác định giá trị dự án phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập phương pháp thặng dư Trong đó, phương pháp chi phí phương pháp thặng dư phương pháp phù hợp để định giá dự án thường sử dụng nhiều (trên 90% báo cáo sử dụng) - Thực trạng việc áp dụng cho dự án phục vụ mục đích xử lý nợ Ngân hàng Đại dương: Đầu tiên tác giả khái quát dự án mà Công ty VTA thực Oceanbank để phục vụ xử lý nợ Sau đó, tác giả mô tả lại nội dung phương pháp định giá thơng qua ví dụ định giá dự án bất động sản xử lý nợ Dự án 360 Giải Phóng có khả sinh lợi, giá trị dương nên Ngân hàng có định xử lý tiếp tục triển khai dự án, Dự án Trung Văn kéo dài, khơng có khả sinh lợi nên Ngân hàng định bán nợ, xử lý phát mại tài sản Mỗi ví dụ trình bày theo đặc điểm sau: (1) Xác định đặc điểm dự án theo 02 khía cạnh đặc điểm pháp lý đặc điểm kinh tế - xã hội (2) Xác định thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án (3) Cách tiếp cận phương pháp định giá (4) Lựa chọn kết định giá Từ việc nhận xét đánh giá nội dung trên, tác giả tổng hợp kết đạt Công ty Thẩm định giá VTA thời gian vừa qua Các kết đạt là: Về doanh số số lượng dự án bất động sản xử lý nợ thời gian vừa qua tăng lên; quy trình định giá cập nhật giúp cho công việc dễ dàng hơn; phương pháp thẩm định áp dụng linh hoạt đảm bảo tính xác phương pháp; đội ngũ nhân ngày có nhiều kinh nghiệm; Ban Lãnh đạo tạo điều kiện cho nhân viên thực hiện, phát huy tối đa khả mình; sở vật chất ngày quan tâm hoàn thiện theo hướng công nghệ; ý kiến phản hồi khách hàng theo hướng tích cực, vấn đề chưa hiểu cần làm rõ báo cáo chuyên viên thực giải thích rõ ràng, kết ghi nhận 100% Bên cạnh kết đạt được, công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ cịn số điểm hạn chế cần khắc phục Đó là: Một là, nghiệp vụ kinh nghiệm cán nâng lên chưa đồng đều, đặc biệt cán am hiểu lĩnh vực dự án lĩnh vực ngân hàng Hai là, trình phối hợp việc định giá gặp nhiều khó khăn khách hàng không hợp tác cung cấp tài liệu, không hợp tác cho khảo sát tài sản, Ba là, chất lượng thu thập thông tin xử lý thông tin nhiều chưa xác Tuy trang bị kiến thức công cụ thực nhiều việc thu thập cịn sơ sài, đánh giá thơng tin cịn chưa xác dẫn đến kết bị sai lệch Các hạn chế nêu nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan Trong tác giả có nêu nguyên nhân phân loại thành nguyên nhân khách quan chủ quan sau: (1) Các nguyên nhân chủ quan là: Thứ thiếu hụt nhân có trình độ am hiểm dự án, định giá, ngân hàng để xử lý công việc từ khâu hồ sơ đến lập kế hoạch thực hiện; Thứ hai việc thu thập xử lý, đánh giá thơng tin cịn hạn chế; Thứ ba trang thiết bị khảo sát hạn chế (2) Các nguyên nhân khách quan là: Một định giá dự án bất động sản phục vụ xử lý nợ chưa có văn hay hướng dẫn quy định việc này; Hai hệ thống sở liệu thị trường khó tiếp cận, việc xác minh dự án qua nhiều quan ban ngành, gây khó khăn cho việc định giá; Ba tình trạng thiếu hợp tác chủ đầu tư ( bên vay) Trên sở hạn chế nguyên nhân hạn chế nêu chương sở để tác giả sâu vào nghiên cứu, phân tích đưa giải pháp nhằm hoàn thiê ̣n công tác định giá dự án bất động sản Công ty VTA chương Mở đầu chương, tác giả trình bày mục tiêu chung tiêu chủ yếu đến năm 2020 Công ty Thẩm định giá VTA Tiếp đó, tác giả trình bày giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiê ̣n công tácđịnh giá dự án bất động sản Công ty thẩm định giá VTA Các giải pháp tác giả đề xuất: (1) Một là, nhóm giải pháp quy trình nội dung thẩm định (2) Hai là, nhóm giải pháp nâng cao trình độ chun mơn cán (3) Ba là, nhóm giải pháp phương pháp báo cáo định giá (4) Bốn là, nhóm giải pháp hệ thống công nghệ thông tin Trong nhóm giải pháp trên, tác giả sâu vào giải pháp Cụ thể nhóm giải pháp nâng cao trình độ chun mơn cán cần phải (1) Thứ nhất, tăng cường tuyển dụng nhân lực Việc tuyển dụng nhân lực cần đáp ứng tiêu chí trình độ chun mơn, lĩnh vực am hiểm giá, định giá cần có kế hoạch để bổ sung kiến thức mảng dự án đầu tư, ngân hàng, xử lý nợ ngân hàng, (2) Thứ hai việc đào tạo cán cũ cần ln ln cập nhật kiến thức, kĩ với thay đổi ngành nghề, tránh trường hợp theo lỗi mòn, chậm cập nhật phương pháp, kỹ (3) Bên cạnh việc đào tạo Cơng ty VTA cần xây dựng chế độ lương thưởng phù hợp với đóng góp người lao động; đồng thời có chế tài xử phạt nghiêm khắc với cán có lợi ích cá nhân mà gây kết sai lệch Bên cạnh giải pháp đưa ra, tác giả đề xuất vài kiến nghị quan quan cấp tổ chức có liên quan là: Bộ Tài quan chủ quản hoạt động định giá, thời gian tới cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể nội dung định giá dự án bất động sản, ban hành quy định v/v xử lý nợ, nợ xấu; xây dựng thức định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử lý nợ; có chế tài kiên xử lý sai phạm; đồng thời cần giám sát chặt chẽ hoạt động doanh nghiệp để đảm bảo việc thực định giá công khai, minh bạch Với NHNN cần siết chặt công tác thẩm định ban đầu trình thẩm định dự án bất động sản chấp biên pháp cụ thể có quy trình định giá cụ thể với dự án BĐS chấp, có thơng tin dự báo, cảnh báo giúp ngân hàng TM có thơng tin để xây dựng kế hoạch, định hướng kinh doanh phù hợp, ... niệm dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ; vai trị cơng tác định giá dự án bất động sản để phục vụ mục đích xử lý nợ Tác giả vào việc nghiên cứu công tác định giá dự án bất động sản xử. .. mục đích xử lý nợ Cơng ty TNHH Thẩm định giá Đại lý thuế Việt Nam? ?? chọn để nghiên cứu Luận văn thực với mục đích: Hệ thống hóa sở lý luận công tác định giá dự án bất động sản phục vụ mục đích xử. .. mảng định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản với mục đích chấp, thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng, Chính vậy, đề tài: “Hồn thiện cơng tác định giá dự án đầu tư bất động sản phục vụ cho mục