MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động cho vay hoạt động quan trọng nhất, đem lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng thương mại Để có định cho vay hay khơng dự án địi hỏi ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án cách kỹ lưỡng.Vì vậy, ngân hàng quan tâm tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nhằm giảm thiểu tối đa khoản cho vay không hợp lý, gây thiệt hại cho ngân hàng Một nội dung quan trọng thẩm định dự án thẩm định tài dự án Đặc biệt dự án đầu tư bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn từ Ngân hàng, thêm nữa, thị trường Bất động sản ln chứa đựng nhiểu rủi ro Vì vậy, để có định cho vay hay khơng dự án đầu tư BĐS đòi hỏi Ngân hàng phải thẩm định dự án cách kỹ lưỡng đặc biệt khía cạnh thẩm định tài dự án đầu tư BĐS Với lịch sử thành lập 21 năm, Ngân hàng TMCP Quân đội (MBB) ngày khẳng định uy tín, thương hiệu chất lượng hoạt động tín dụng Trong năm gần đây, số lượng dự án đầu tư BĐS yêu cầu vay vốn MBB có tăng lên thực tế, tỉ lệ số tiền MBB cho vay tăng không cân xứng so với số dự án Cụ thể, năm 2013, MBB thực cho vay 138 dự án đầu tư BĐS với số tiền 750 tỉ đồng, đến năm 2014, số dự án xét duyệt cho vay lên đến 268 dự án (tức tăng gần gấp lần so với năm 2013), số tiền cho vay 828 tỉ đồng (chỉ tăng nhẹ so với năm 2013) Câu hỏi đặt đây, liệu công tác thẩm định, cụ thể thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay MBB hiệu chưa? Tại số tiền cho vay chưa cân xứng với số dự án đầu tư BĐS thực thẩm định? Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế công tác Ngân hàng, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội” với mong muốn nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay từ tìm giải pháp để góp phần hồn thiện cơng tác Ngân hàng Thương mại lãnh thổ Việt Nam nói chung Ngân hàng TMCP Quân đội (MBB) nói riêng Mục đích nghiên cứu Hệ thống hóa vấn đề lý luận thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Đánh giá thực trạng, hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Đề xuất số giải pháp cụ thể góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội thời gian tới Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư BĐS chấp Ngân hàng TMCP Quân đội Phạm vi nghiên cứu: hoạt động cho vay dài hạn Ngân hàng TMCP Quân đội (với dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay dài hạn bất động sản hình thành nên tài sản chấp cụm từ bất động sản luận văn hiểu bất động sản chấp), thời gian từ năm 2011 đến năm 2014 Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp khảo cứu tài liệu, phương pháp quan sát, thống kê, khảo sát thực tế, so sánh, phân tích, tổng hợp qua q trình nghiên cứu Những đóng góp Đề tài Về mặt lý luận: Đề xuất tiêu chí đánh giá thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Về mặt thực tiễn: + Đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Phân tích tồn hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng Quân đội + Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội thời gian tới Nội dung kết cấu đề tài Mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định tài Dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Kết luận CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Trong chương này, tác giả tiến hành làm rõ khái niệm dự án đầu tư BĐS, thẩm định dự án đầu tư BĐS, từ tiến hành nghiên cứu thẩm định tài dự án đầu tư BĐS Phương pháp phân tích sử dụng thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản Phương pháp thẩm định trình tự Phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu Phương pháp phân tích độ nhạy Phương pháp dự báo Phương pháp triệt tiêu rủi ro Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản Thẩm định tình hình tài chủ đầu tư Thẩm định vốn đầu tư dự án đầu tư BĐS Thẩm định kế hoạch vay trả lãi tiền vay Lập bảng cân đối kế hoạch trả nợ cho năm giai đoạn đời dự án đầu tư Bất động sản Thẩm định doanh thu dự án Thẩm định khấu hao dự án đầu tư BĐS Thẩm định chi phí kinh doanh dự án đầu tư BĐS Thẩm định dòng tiền dự án đầu tư BĐS Thẩm định thời hạn hoàn vốn đầu tư dự án BĐS Thẩm định rủi ro dự án Thẩm định độ nhạy dự án Thẩm định phân tích tiêu tài dự án CHƢƠNG THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI Thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản MBB Thực trạng cơng tác tổ chức thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản Thực trạng sử dụng phương pháp phân tích thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản Thực trạng nội dung thẩm định tài dự án đầu tư BĐS Thực trạng chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản MBB Đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản hoạt động cho vay MBB CHƢƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI Định hướng hoạt động cho vay dự án đầu tư Bất động sản Mục tiêu hoạt động cho vay theo dự án MBB Định hướng phát triển cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản MBB Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Bất động sản hoạt động cho vay MBB Nâng cao trình độ, kinh nghiệm CBTĐ Nâng cao nhận thức CBTĐ vai trị thẩm định tài dự án nói chung, dự án đầu tư BĐS nói riêng Xây dựng hệ thống cung cấp thơng tin thẩm định dự án đầu tư BĐS Nâng cao tính xác việc tính tốn tiêu đánh giá Cần linh hoạt dự tính mức thay đổi yếu tố dự án, đặc biệt giá bán sản phẩm BĐS đầu Xây dựng tiêu chuẩn đánh giá hiệu tài dự án đầu tư BĐS Tăng cường ứng dụng công nghệ thơng tin vào q trình thẩm định Hồn thiện tổ chức thẩm định MBB Nâng cao phối kết hợp, chia sẻ thông tin hỗ trợ kỹ cán chuyên môn Định hướng hoạt động chế sách hợp lý, dự báo biến động kinh tế để đưa quy trình hướng dẫn cụ thể, kịp thời hỗ trợ cho công tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS Tăng cường hoạt động kiểm toán nội bộ, tiến hành tra kiểm cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư BĐS ... LƢỢNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI Định hướng hoạt động cho vay dự án đầu tư Bất động sản Mục tiêu hoạt động cho vay theo dự án. .. tiễn: + Đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Phân tích tồn hoạt động thẩm định tài dự án đầu tư BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng Quân đội + Đề... đầu tư bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Quân đội Kết luận CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Trong