CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý luận về bất động sản
1.1.1 Khái quát chung về bất động sản
Bất động sản (BĐS) là tài sản quan trọng, bao gồm đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền với đất BĐS bao gồm các vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó, từ phần không khí bên trên đến phần đất bên dưới, cùng với các khoản đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất Với tính chất quan trọng này, luật pháp ở mỗi quốc gia đã quy định các tiêu chí cơ bản để phân biệt giữa BĐS và động sản.
Theo điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, BĐS được định nghĩa như sau:”Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:
- Nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả công trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Bất động sản (BĐS) được hiểu là tài sản vật chất không thể di dời, có tính ổn định và bền vững theo thời gian Để được công nhận là BĐS, tài sản cần đáp ứng những điều kiện nhất định.
+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
+ Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc một cộng đồng người
+ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
+ Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng và hình thái của nó không thay đổi
Ngoài những đặc điểm cơ bản được gắn liền với khái niệm, BĐS còn có những đặc điểm sau đây:
Cố định về vị trí:
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản không thể di dời, do đó giá trị của nó phụ thuộc chặt chẽ vào vị trí cụ thể Các yếu tố như cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế có ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Khi những yếu tố này thay đổi, giá trị của BĐS cũng sẽ thay đổi theo hướng tích cực, tạo ra tính chất vùng miền cho từng loại hình bất động sản.
Tính bền vững của công trình, đặc biệt là bất động sản và đất đai, thể hiện khả năng tồn tại và tuổi thọ của chúng Điều này được đánh giá từ hai khía cạnh: tuổi thọ kỹ thuật, tức khả năng duy trì theo các tiêu chuẩn xây dựng, và tuổi thọ kinh tế, phản ánh thời gian mà công trình mang lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản (BĐS), lợi ích kinh tế thường giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Việc so sánh giá trị kinh tế với chi phí duy trì và chi phí cơ hội là yếu tố quyết định chu kỳ vật lý của BĐS Do đó, khi định giá BĐS, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý; tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản có nguồn cung đất đai hạn chế, phụ thuộc vào vị trí cụ thể, khiến cho việc mở rộng trở nên khó khăn Diện tích đất đai dành cho đầu tư xây dựng càng có giới hạn, dẫn đến việc các công trình BĐS không thể mở rộng không gian Điều này tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu, với cầu luôn lớn hơn cung, dẫn đến tình trạng đầu cơ và làm tăng giá trị BĐS lên cao hơn so với giá trị thực.
Mỗi bất động sản (BĐS) là một tài sản độc nhất, có những đặc điểm riêng biệt như lô đất, thiết kế, kết cấu, cảnh quan và hướng Sự khác biệt này tạo ra giá trị riêng cho từng BĐS Do đó, trong quá trình đầu tư và phát triển, cần chú trọng khai thác những yếu tố khác biệt này, đồng thời đáp ứng nhu cầu về sự độc đáo từ phía người tiêu dùng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có những đặc điểm nổi bật, đặc biệt là sự ảnh hưởng mạnh mẽ từ phong tục tập quán và tâm lý xã hội của từng quốc gia, dân tộc Nhu cầu về BĐS không chỉ phản ánh thị hiếu mà còn bị chi phối bởi các yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân địa phương.
Chịu ảnh hưởng lẫn nhau:
Các bất động sản (BĐS) tồn tại cạnh nhau có sự tác động mạnh mẽ đến giá trị và công dụng của nhau Sự ra đời hoặc hoàn thiện của một BĐS có thể làm tăng hoặc giảm giá trị và giá trị sử dụng của BĐS khác BĐS không chỉ là tài sản độc lập mà còn ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế xã hội xung quanh Vì vậy, khi đầu tư và định giá BĐS, cần tính toán kỹ lưỡng sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các BĐS cũng như tác động của chúng đối với điều kiện kinh tế, môi trường và xã hội.
Là loại tài sản có giá trị lớn:
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai, chi phí xây dựng lớn và khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo ra vốn mới Đầu tư vào BĐS yêu cầu vốn lớn và dài hạn, cùng với việc khai thác khả năng tái tạo vốn Do đó, sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng là cần thiết, giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư Trước khi quyết định đầu tư vào dự án, ngân hàng sẽ đánh giá rủi ro, và nếu dự án gặp khó khăn, khả năng cứu vớt sẽ cao hơn.
Bất động sản là một loại tài sản có khả năng bảo toàn giá trị tốt, mặc dù trải qua những biến động như sốt hoặc trầm lắng Qua lịch sử phát triển của thị trường bất động sản, giá trị của nó luôn có xu hướng tăng theo thời gian.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước:
Bất động sản (BĐS) là một loại hàng hóa đặc biệt và là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, dân tộc, cơ quan, đơn vị và người dân Các giao dịch BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội Để phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, Nhà nước cần tăng cường vai trò quản lý thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật và chính sách phù hợp với thị trường cũng như lợi ích mà BĐS mang lại.
Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm:
Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất
Nhóm đất phi nông nghiệp: đất ở, đất công trình công nghiệp
Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định mục đích sử dụng
Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất
Nhà cử xây dựng cố định, khó di dời
Các tài sản gắn liền với công trình xaay dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm
Các công trình hạ tầng, kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới, điện thoại, hệ thống cấp nước, cứu hỏa,…
Các tài sản khác gắn liền với đất: cánh đồng làm muối,…
Theo mục đích sử dụng, BĐS bao gồm:
Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ và bất động sản hạ tầng Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch trên thị trường.
BĐS không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm: đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng
BĐS đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang
Phân loại theo quyền tài sản
BĐS có giấy chứng nhận (quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)
BĐS có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp…)
BĐS chưa có giấy chứng nhận Ý nghĩa của việc phân loại: là cơ sở cho nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng
BĐS, là cơ sở nhà đầu tư xem xét cơ hội đầu tư
1.1.1.4 Quyền của chủ thể đối với BĐS
Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản
Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình
Người không phải chủ sở hữu vẫn có quyền chiếm hữu tài sản nếu được chủ sở hữu chuyển giao theo quy định của pháp luật Tại Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu đất đai Chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, giữ vai trò độc quyền và quyết định hoàn toàn về việc sử dụng đất.
1.1.2 Giá trị bất động sản
1.1.2.1 Cơ sở giá trị của BĐS a) Gía trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc
Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
Theo Luật giá năm 2013, thẩm định giá được định nghĩa là hoạt động của cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị tiền tệ của tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự Quá trình này phải phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, nhằm phục vụ một mục đích xác định trong điều kiện thị trường nhất định, sử dụng các phương pháp thẩm định phù hợp.
1.2.2 Sự cần thiết khách quan phải thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ quyết định mua, bán, đầu tư và phát triển tài sản Nó cũng liên quan đến quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản xuất phát từ nhu cầu chính xác trong các giao dịch và quản lý tài sản.
Để khắc phục khuyết tật của cơ chế thị trường và đảm bảo công bằng xã hội trong lĩnh vực bất động sản, vai trò của Nhà nước là vô cùng quan trọng Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS, thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch và tài chính thuế, đồng thời thống nhất quản lý BĐS theo pháp luật Bên cạnh đó, việc cung cấp các dịch vụ công như thẩm định giá và tư vấn pháp luật cũng góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường này.
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách như mua, bán, cổ phần hóa và cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước, từ đó nâng cao hiệu quả và tính thuận lợi trong các giao dịch này.
Thẩm định giá bất động sản chính xác theo giá trị thị trường là yếu tố quan trọng, giúp các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và thế chấp diễn ra thuận lợi và hiệu quả.
Thẩm định giá chính xác BĐS sẽ tránh được các tranh chấp về giá
Thẩm định giá bất động sản là yếu tố quan trọng giúp phân bổ đất đai hiệu quả như một nguồn lực xã hội Việc xác định giá trị bất động sản sát với giá thị trường không chỉ tối ưu hóa việc sử dụng đất mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách Ngược lại, nếu thẩm định giá không chính xác, có thể dẫn đến tình trạng sốt đất và gây ra sự bất công trong quản lý và sử dụng tài nguyên.
Yêu cầu của nền kinh tế thị trường ngày càng gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh phát triển nhu cầu giao dịch bất động sản (BĐS) Thẩm định giá BĐS trở nên cần thiết để người bán và người mua xác định mức giá hợp lý, hỗ trợ các hoạt động vay và cho vay, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các khoản vay Việc thẩm định giá còn giúp chủ sở hữu quản lý tài sản hiệu quả, từ đó đưa ra quyết định mua, bán, sử dụng và xử lý tài sản một cách hợp lý Điều này không chỉ góp phần làm minh bạch thị trường mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.
1.2.3 Yêu cầu và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Yêu cầu của thẩm định giá BĐS:
- Việc thẩm định giá phải chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan gồm các nội dung sau:
Đánh giá về quyền sở hữu tài sản
Tính chuyển nhượng của tài sản
Nhân viên thẩm định giá cần nắm vững kiến thức chuyên môn và các quy định của nhà nước để đánh giá tổng hợp về tài sản hiện tại và ảnh hưởng của chúng đến tương lai.
Nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất là yếu tố cốt lõi trong thẩm định giá, đảm bảo rằng giá trị bất động sản (BĐS) phản ánh giá trị thị trường tối ưu Một BĐS được xem là sử dụng cao nhất tốt nhất khi đáp ứng quy định pháp luật, khả thi về kinh tế và kỹ thuật Khả thi về kinh tế có nghĩa là BĐS tạo ra dòng thu nhập ròng lớn nhất và bền vững trong hiện tại và tương lai, trong khi khả thi về kỹ thuật đảm bảo BĐS tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng.
Khi bất động sản (BĐS) được thẩm định giá thế chấp, nó thường được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, có thể là mục đích cao nhất hoặc không Nguyên tắc định giá yêu cầu BĐS phải được đánh giá theo tình huống sử dụng cao nhất, không chỉ dựa trên mục đích sử dụng hiện tại Nếu công trình phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất, giá trị BĐS sẽ là tổng giá trị đất và công trình, trừ đi chi phí sửa chữa, nếu có Ngược lại, nếu công trình không phù hợp, nó sẽ phải bị dỡ bỏ, và giá trị công trình sẽ được xác định bằng giá trị đất trừ chi phí phá dỡ.
Giá trị bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng từ mối quan hệ cung cầu trên thị trường, tạo ra tác động hai chiều Khi cầu về BĐS tăng mà cung không thay đổi, giá thị trường sẽ tăng theo Ngược lại, nếu giá BĐS tăng quá cao trong thời gian dài, cầu sẽ giảm do người mua không còn đủ khả năng chi trả.
Khi thực hiện định giá, cần thu thập thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường và động thái của khách hàng tiềm năng để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình định giá.
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Giá trị của bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào các lợi ích mà nó mang lại cho người sử dụng Để xác định giá trị BĐS, cần dự đoán các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản này có thể cung cấp cho người sở hữu.
Khi thẩm định giá bất động sản, cần chú trọng đến thu nhập dự kiến trong tương lai, kèm theo kỳ vọng tăng trưởng, rủi ro liên quan và giá trị thời gian của đồng tiền Thu nhập được chuyển đổi thành giá trị thông qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập ròng, trong đó dòng tiền ước tính từ tương lai được chuyển hóa thành giá trị hiện tại bằng cách áp dụng tỷ suất chiết khấu.
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh là kỹ thuật định giá bất động sản dựa trên giá bán của các bất động sản tương tự đã và đang giao dịch trên thị trường Phương pháp này giúp xác định giá trị của bất động sản mục tiêu trong điều kiện thương mại bình thường tại thời điểm thẩm định hoặc gần thời điểm đó.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh là quá trình xác định mức giá dựa trên phân tích các giao dịch thực tế của những mảnh đất tương tự trên thị trường Các yếu tố cần xem xét bao gồm loại đất, diện tích, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí Phương pháp này giúp xác định giá trị chính xác cho thửa đất cần định giá.
Kỹ thuật và các bước định giá:
Không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên cần thu thập các giao dịch hiện hành của những bất động sản tương tự với bất động sản mục tiêu Sau đó, họ sẽ phân tích các bất động sản này và thực hiện các điều chỉnh cần thiết nhằm xác định giá trị hợp lý cho bất động sản mục tiêu Quy trình này có thể được chia thành các bước cụ thể.
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá bất động sản là tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu Để thực hiện việc này, thẩm định viên cần xem xét 7 yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, bao gồm vị trí, kích thước, tình trạng, tiện ích, thị trường, thời gian giao dịch và các yếu tố pháp lý liên quan.
Tình trạng vật chất của bất động sản (BĐS) là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm các thuộc tính như kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, cũng như trang bị tiện nghi và thiết kế Những yếu tố này không chỉ thể hiện tính cụ thể và trực quan của BĐS mà còn quyết định khả năng sử dụng hữu ích của nó.
Mặt bằng của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định thuộc tính vật chất và công dụng hữu ích của nó Các yếu tố như kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng, cùng với các đặc điểm địa lý như tình trạng tự nhiên và hệ thống thoát nước sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sử dụng của BĐS.
Các công trình xây dựng cần chú trọng đến chất lượng xây dựng và kiến trúc, bao gồm gara, đường đi nội bộ, bức tường, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể.
Đặc điểm về vị trí hay địa điểm:
Hạ tầng xã hội của bất động sản (BĐS) là yếu tố quan trọng, thể hiện khả năng tiếp cận đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội Điều này không chỉ phản ánh đặc điểm của BĐS mà còn ảnh hưởng đến giá trị và tiềm năng phát triển của nó.
Yếu tố phản ánh đặc điểm môi trường xã hội liên quan đến bất động sản bao gồm phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của hàng xóm và tình trạng sử dụng bất động sản xung quanh.
Tình trạng pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất bao gồm các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình Ngoài ra, cần chú ý đến các quy định pháp lý liên quan đến quyền hạn và trách nhiệm cho thuê, bao gồm thời gian và giá thuê.
- Thời gian giao dịch: là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thị trường BĐS
- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch:
+ Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị BĐS, như: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, trách nhiệm nộp thuế…
Các yếu tố như tình trạng cung và cầu, phương thức giao dịch, tính chất công khai trong tiếp thị, mức độ tự nguyện của các bên trong giao dịch, và các động thái khác của thị trường đều có ảnh hưởng lớn đến tính chất có thể so sánh của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích để đảm bảo tính so sánh với BĐS mục tiêu Để thực hiện hiệu quả, cần làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường trong quá trình phân tích.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh
Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh, sau đó điều chỉnh giá trị của BĐS Phương pháp điều chỉnh phổ biến là lấy BĐS mục tiêu làm tiêu chuẩn và điều chỉnh BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn, giá trị giao dịch sẽ được điều chỉnh giảm, ngược lại, nếu yếu tố kém hơn, giá trị sẽ được điều chỉnh tăng.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã điều chỉnh
Phương pháp này có nhiều ưu điểm, bao gồm tính phổ biến và ứng dụng rộng rãi trong thực tế Ba ưu điểm cơ bản của nó là: hiệu quả cao, dễ dàng thực hiện và khả năng thích ứng linh hoạt với nhiều tình huống khác nhau Tuy nhiên, cũng cần lưu ý đến những hạn chế và điều kiện áp dụng để đảm bảo kết quả tốt nhất.
Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không sử dụng công thức hay mô hình cố định nào Thay vào đó, nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp những dấu hiệu về giá trị.
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá bất động sản là một hệ thống rõ ràng, giúp thẩm định viên thực hiện công việc định giá một cách chính xác và hiệu quả.
Quy trình định giá gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: Thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định giá và các BĐS so sánh Bước 4: Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp
Bước 5: Ước lượng giá trị thị trường/phi thị trường của BĐS thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá BĐS
Các bước được phân tích cụ thể như sau:
Bước đầu tiên trong quá trình định giá là xác định cơ sở để thẩm định viên lập kế hoạch chi tiết Trong giai đoạn này, cần thỏa thuận và đàm phán các điều khoản hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Để đạt được mục tiêu này, việc xác định các vấn đề cơ bản là rất quan trọng.
- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS như vị trí, kích thước, kiến trúc công trình xây dựng…
Để nhận biết đặc điểm pháp lý của bất động sản (BĐS), cần xem xét các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền thuê theo hợp đồng Ngoài ra, các giấy phép và điều khoản hạn chế về khai thác và chuyển nhượng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của BĐS.
- Xác định rõ mục tiêu thẩm định giá
- Xác định rõ loại giá trị sẽ ước tính là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
- Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực
- Đạt được sự hòa thuận với khách hàng về mức phí và thời gian hoàn thành
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc như sau:
Nhận diện các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất của bất động sản, cùng với các quyền liên quan đến bất động sản, là yếu tố quan trọng trong quá trình định giá Đồng thời, việc phân tích trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường bất động sản cũng đóng vai trò thiết yếu trong việc xác định giá trị chính xác của tài sản.
Trong quá trình đánh giá, việc nhận biết các loại tài liệu cần thiết là rất quan trọng Các tài liệu này bao gồm thông tin về bất động sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành liên quan, tài liệu chứng cứ và các động thái thị trường.
Để nhận biết các cơ quan và tổ chức có trách nhiệm cung cấp thông tin, bạn cần tìm hiểu những nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng Các tổ chức chính phủ, các viện nghiên cứu uy tín và các tổ chức phi lợi nhuận thường là những nguồn thông tin chất lượng Hãy chú ý đến các báo cáo, tài liệu nghiên cứu và thống kê được công bố chính thức từ những cơ quan này để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của thông tin.
Lập kế hoạch và thời gian biểu công tác bao gồm việc tạo danh mục và sắp xếp thứ tự các công việc, xác định thời hạn hoàn thành cho từng nhiệm vụ, cũng như chỉ ra những phần việc có thể ủy quyền cho người khác.
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá
Bước 3: Thẩm định hiện trạng bất động sản và các bất động sản so sánh là một quá trình quan trọng Để thu thập thông tin cần thiết, thẩm định viên cần phân biệt rõ các nguồn tài liệu chính và phụ Những loại tài liệu cần thu thập bao gồm thông tin thị trường, hồ sơ pháp lý, và dữ liệu về giá cả.
- Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu Các thông tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế BĐS
Các tài liệu cần thiết để so sánh, phân tích và đánh giá bao gồm các hợp đồng mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu từ sử dụng đất và tỷ lệ chiết khấu.
Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương quy định về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, cũng như các quy định liên quan đến mục đích quyền và thời hạn cho thuê.
Tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội bao gồm các chỉ số như giá thuê và giá nhà đất, chính sách của Nhà nước đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp, quy định về thuế nhà đất, cũng như những thay đổi trong quy hoạch và đô thị hóa Ngoài ra, khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng cần được xem xét.
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp
Phân tích thông tin: Dựa trên những thông tin đã có, cần tiến hành các loại phân tích:
- Phân tích thị trường: Nhằm mục đích nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần định giá
- Phân tích BĐS: Nhằm mục đích nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó
Phân tích so sánh là quá trình chọn lọc và xác định các tiêu chí cần thiết để áp dụng các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh phù hợp cho từng giao dịch chứng cứ.
Phân tích mục đích sử dụng hiệu quả là yếu tố quan trọng trong việc xác định phương pháp định giá Các phân tích này giúp thẩm định viên lựa chọn phương pháp phù hợp, đồng thời đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và những hạn chế của từng phương pháp.
Bước 5: Ước lượng giá trị thị trường/phi thị trường của BĐS thẩm định giá
- Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá
- Đưa ra giá trị thị trường của BĐS thẩm định (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường)
- Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá
Bước 6: Báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản
Nội dung báo cáo và chứng thư thẩm định giá được thực hiện theo tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về báo cáo kết quả và hồ sơ thẩm định giá Sau chứng thư, cần kèm theo giấy “Giới hạn kết quả thẩm định giá” để đảm bảo chất lượng kết quả định giá dựa trên thông tin mà khách hàng cung cấp, đồng thời cam kết về giá trị và thời hạn của chứng thư.
Chương 1 đã tổng quan về lý luận chung liên quan đến bất động sản, bao gồm giá trị BĐS, quy trình và phương pháp định giá Việc áp dụng lý thuyết vào thực tiễn phụ thuộc vào từng đơn vị và cơ quan định giá Để hiểu rõ hơn về thực trạng áp dụng quy trình và phương pháp định giá, chương II sẽ phân tích công tác định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
Giới thiệu chung về công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Tên công ty viết bằng tiếng việt: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
Tên công ty viết bằng tiếng nước ngoài: IVC VIETNAM VALUATION CORPORATION
Tên viết tắt: IVC VIETNAM., CORP
Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định và định giá tài sản tại Hà Nội Địa chỉ văn phòng của chúng tôi là Phòng 2, tầng 14, số 4A Láng Hạ, Phường Thành Công, Quận Ba Đình Để biết thêm thông tin, vui lòng liên hệ qua số điện thoại 04.62735566.
Email: contact@ivc.com.vn
Website: http://ivc.com.vn/
Mệnh giá cổ phần: 10.000 đồng
Số cổ phần được chào bán: 0
Người đại diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam là ông Phan Văn Hà, giữ chức danh Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc Được thành lập vào ngày 26 tháng 6 năm 2009, IVC Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính doanh nghiệp, cũng như tư vấn dự án Với chất lượng dịch vụ cao, IVC đã xây dựng được uy tín và lòng tin từ nhiều khách hàng thuộc các thành phần kinh tế khác nhau, khẳng định vị thế là một trong những đơn vị thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam.
Văn phòng Thẩm định giá IVC Việt Nam hiện diện tại nhiều địa điểm trên toàn quốc, phục vụ cả các vùng biên giới, nhằm cung cấp thông tin giá và dịch vụ thẩm định tài sản Để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong dịch vụ, chúng tôi đã xây dựng cơ sở dữ liệu giá đa dạng qua nhiều năm, với một phần dữ liệu được công khai trên website ivc.com.vn từ năm 2010 Ngay từ khi thành lập, IVC đã chú trọng phát triển công nghệ thông tin trong thẩm định giá, với nhiều phần mềm ứng dụng như phần mềm giá tài sản, máy móc thiết bị, bất động sản và bản đồ giá đất.
Thẩm định giá IVC Việt Nam tự hào sở hữu đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm và am hiểu sâu rộng trong nhiều lĩnh vực như xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính và luật Chúng tôi kết hợp với các cộng tác viên là tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm định viên và kiểm toán viên dày dạn kinh nghiệm, nhằm cung cấp dịch vụ định giá chất lượng cao nhất Với tiêu chí “Nhanh hơn, hiệu quả hơn”, chúng tôi cam kết mang lại sự hài lòng tối đa cho quý khách hàng.
Thẩm định giá IVC Việt Nam nhận thức rõ vai trò quan trọng của trí tuệ tổng hợp, vì vậy chúng tôi đã nhanh chóng hợp tác và phát triển cùng nhiều công ty thẩm định giá, kiểm toán và tư vấn khác để thúc đẩy sự phát triển chung.
Thẩm định giá IVC luôn duy trì hợp tác và chia sẻ kinh nghiệm trong lĩnh vực Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính với nhiều cơ quan thẩm định giá tại các quốc gia phát triển như Mỹ, Anh, Singapore, và Thái Lan.
Công ty Thẩm định giá IVC Việt Nam kết hợp sức mạnh của các thành viên để cung cấp dịch vụ chuyên ngành và giải pháp kinh doanh toàn diện, nhờ vào sự am hiểu sâu sắc về môi trường kinh doanh và pháp lý tại Việt Nam Chúng tôi cam kết mang đến chất lượng dịch vụ cao cho nhiều khách hàng.
2.1.2 Mục tiêu và yêu cầu hoạt động của công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
- Đảm bảo chất lượng và độ tin cậy của thông tin
Kết quả định giá cung cấp thông tin quan trọng cho nhiều bên liên quan đến tài sản Để xây dựng phương án kinh doanh hiệu quả hoặc đưa ra quyết định đầu tư chính xác, doanh nghiệp và cá nhân cần nguồn thông tin đáng tin cậy Do đó, chất lượng và độ tin cậy của thông tin là yêu cầu hàng đầu trong công tác định giá.
- Đảm bảo tính nhanh chóng và đúng thời điểm
Giá trị của thông tin phụ thuộc vào thời gian, vì mọi quyết định đầu tư và chính sách kinh doanh mới đều diễn ra tại một thời điểm cụ thể và có hiệu lực trong khoảng thời gian nhất định Do đó, thông tin cần phải được cập nhật đúng tiến độ của dự án, và thông tin định giá phải được sử dụng đúng lúc để hỗ trợ quyết định của người dùng Tuy nhiên, yêu cầu về tính nhanh chóng và kịp thời phải dựa trên nguyên tắc chính xác và độ tin cậy của giá trị thông tin.
- Đảm bảo mục tiêu về chi phí
Việc định giá tài sản không phải là một quyết định tùy ý mà phải cân nhắc đến chi phí liên quan Do đó, việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp sẽ giúp đạt được kết quả tối ưu, cung cấp thông tin đầy đủ và tiết kiệm chi phí.
Các doanh nghiệp với ngành nghề khác nhau yêu cầu phương pháp định giá phù hợp để phản ánh chính xác giá trị thực của họ Doanh nghiệp thương mại thường có tài sản hữu hình lớn, trong khi các công ty phần mềm hay doanh nghiệp sản xuất đặc thù lại sở hữu giá trị tài sản vô hình cao Việc lựa chọn và kết hợp nhiều phương pháp định giá không chỉ giúp nâng cao chất lượng mà còn tăng tính chính xác trong quá trình định giá doanh nghiệp.
2.1.3 Lĩnh vực hoạt động của công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Thẩm định giá IVC Việt Nam cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản và tư vấn trong nhiều lĩnh vực
Thẩm định giá trị tài sản
Thẩm định giá IVC Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá trị tài sản, bao gồm giá trị bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và xác định giá trị doanh nghiệp Các dịch vụ này được thực hiện nhằm phục vụ nhiều mục đích khác nhau.
1 Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà nước
2 Lập dự toán, duyệt dự toán các dự án, công trình
3 Thế chấp vay vốn Ngân hàng
4 Mua, bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng
5 Bán đấu giá Tài sản
6 Xét thầu các dự án
7 Góp vốn, liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp
8 Giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án
9 Hạch toán Kế toán ti nh thuế
10 Xác định giá trị được Bảo hiểm
11 Mua, bán, thuê và cho thuê tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế
12 Làm cơ sở ti nh tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi giao đất
13 Cổ phần hóa doanh nghiệp
14 Xác định giá đất ở phu c vụ công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường
15 Xác định giá bán căn hộ tái định cư thuộc sở hữu nhà nước sát với giá thị trường
Cung cấp thông tin về giá
IVC Thẩm định giá sử dụng hệ thống công nghệ thông tin hiện đại để xây dựng và lưu trữ cơ sở dữ liệu giá đầy đủ, giúp cung cấp thông tin về giá tài sản nhanh chóng và hiệu quả Điều này hỗ trợ khách hàng trong nhiều mục đích như quyết định giá mua, bán tài sản; lập dự toán; kiểm tra số liệu quyết toán; và xét thầu các dự án.
Tƣ vấn tài chính doanh nghiệp
Thẩm định giá IVC Việt Nam cung cấp các dịch vụ tư vấn tài chính doanh nghiệp đa dụng và toàn diện theo các lĩnh vực:
- Soát xét hoạt động và soát xét tài chính
- Tư vấn chia tách, mua bán, sáp nhập, giải thể doanh nghiệp
- Tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp
- Tư vấn cổ phần hóa
- Đánh giá môi trường đầu tư
- Lập dự án đầu tư
- Đăng kí kế hoạch đầu tư
- Thiết lập quan hệ kinh doanh
- Tư vấn trình tự thực hiện đấu thầu, phương thức đấu thầu
- Tư vấn và xử lý tình huống phát sinh trong quá trình đấu thầu
- Tư vấn lập và đánh giá hồ sơ cho bên mời thầu
- Tư vấn lập hồ sơ dự thầu cho nhà thầu
- Tư vấn hỗ trợ đăng tin và cung cấp thông tin đấu thầu
- Xác định và tổ chức dự án
- Lập kế hoạch dự án
- Quản lý thực hiện dự án
- Kết thúc dự án Định giá tín nhiệm doanh nghiệp
Chúng tôi cung cấp hệ thống đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp chi tiết theo các chỉ tiêu tài chính và phi tài chính, giúp doanh nghiệp và các bên liên quan hiểu rõ giá trị không bằng tiền và vị thế của doanh nghiệp Điều này hỗ trợ trong việc đưa ra quyết định đúng đắn về chiến lược kinh doanh và chiến lược hợp tác với đối tác.
2.1.4 Trụ sở chính – Văn phòng đại diện của công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
2.2.1 Căn cứ thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
2.2.1.1 Mục đích thẩm định giá bất động sản:
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;
- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;
- Đầu tư, góp vốn liên doanh;
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;
- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính
2.2.1.2 Bất động sản thẩm định bao gồm
- Nhà biệt thự - nhà phố - căn hộ;
- Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc;
- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất;
- Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng khác
Văn bản pháp quy về thẩm định giá
Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội;
Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều luật của Luật Giá về thẩm định giá;
Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ;
Thông tư 56/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28/04/2014 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý giá cả trên thị trường.
Các tiêu chuẩn thẩm định giá hiện hành của Bộ Tài chính được quy định trong các thông tư sau: Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04; Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07; và Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
Các văn bản pháp quy về đất đai, kinh doanh bất động sản
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất;
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 30/06/2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, cũng như định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Thông tư số 76/2014/TT-BTC, ban hành ngày 16/06/2014 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/05/2014, liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất.
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư số 77/2014/TT-BTC, ban hành ngày 16/06/2014 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn các quy định của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/05/2014, về việc thu tiền thuê đất và thuê mặt nước.
Các văn bản pháp quy về Xây dựng, Thuế, Phí
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng về
Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Thông tư số 12/2012/TT-BXD, ban hành ngày 28/12/2012, quy định các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại và phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp cũng như hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Thông tư số 16/2008/TT-BXD, ban hành ngày 11 tháng 09 năm 2008 bởi Bộ Xây dựng, hướng dẫn quy trình kiểm tra và chứng nhận điều kiện an toàn chịu lực cũng như chứng nhận sự phù hợp về chất lượng cho các công trình xây dựng.
Quyết định số 1161/QĐ-BXD, ban hành ngày 15/10/2015 bởi Bộ Xây dựng, công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp các bộ phận kết cấu công trình cho năm 2014 Quyết định này nhằm cung cấp thông tin quan trọng về chi phí và giá trị đầu tư trong lĩnh vực xây dựng, hỗ trợ các nhà đầu tư và các bên liên quan trong việc lập kế hoạch và quản lý dự án hiệu quả.
Hồ sơ tài liệu do khách hàng cung cấp:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ khai nộp thuế quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế công trình xây dựng,
Các văn bản pháp quy và tài liệu khác
- Hợp đồng giữa khách hàng và Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
- Kết quả khảo sát thực tế tài sản thẩm định giá
- Cơ sở dữ liệu của Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Hình 4: Quy trình chung về thực hiện dịch vụ thẩm định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
( Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty cổ phần Thẩm định giá IVC VIệt Nam)
Bước 1: Tiếp nhận công văn, tài liệu
- Bộ phận hành chính tiếp nhận công văn của khách hàng yêu cầu thẩm định giá
Tiếp nhận công văn, tài liệu
Chuyển Tổng Giám Đốc phê duyệt
Chuyển Giám đốc thẩm định phụ trách
Xem xét và chuyển phòng nghiệp vụ
Khảo sát thu thập , phân tích thông tin
Lập báo cáo, chứng thư
- Duyệt báo cáo chứng thư lần 1 Duyệt báo cáo, chứng thư lần 2
Phát hành chứng thư, báo cáo lưu trữ hồ sơ
Thanh lý hợp đồng Trình lãnh đạo kí
Xuất hóa đơn, thu tiền khách hàng
- Phân loại và vào số công văn đến
Trong trường hợp không có công văn yêu cầu, thường liên quan đến các công việc tư vấn, thành viên tiếp nhận hợp đồng cần thông báo cho bộ phận hành chính Việc này giúp bộ phận hành chính phân loại và ghi số công văn một cách chính xác.
Bước 2: Trình Tổng Giám Đốc phê duyệt
- Ghi nhật kí, ghi số hợp đồng
- Trình Tổng Giám Đốc (hoặc Giám đốc bộ phận khi được Tổng Giám đốc ủy quyền) phê duyệt xử lý hồ sơ
Bước 3: Chuyển Giám đốc thẩm định
- Phê duyệt sơ bộ hồ sơ (có xác nhận bằng chữ kí)
- Giao hồ sơ giám đốc thẩm định
Bước 4: Giám đốc thẩm định xem xét và chuyển phòng nghiệp vụ
- Giao hồ sơ cho phòng nghiệp vụ
Bước 5: Phòng nghiệp vụ thu thập thông tin, phân tích, lập báo cáo và chứng thư
- Trưởng/phó phòng nghiệp vụ:
Xem xét hồ sơ và cử cán bộ thẩm định giá, bao gồm Tổ trưởng cùng các thành viên, là bước quan trọng trong quy trình Đồng thời, cần đánh giá dự thảo hợp đồng do cán bộ thẩm định giá trình lên để đảm bảo tính chính xác và hợp lệ.
+ Trình ban Giám đốc phê duyệt Hợp đồng
+ Kiểm tra đôn đốc cán bộ thẩm định thực hiện thẩm định giá
+ Duyệt báo cáo, chứng thư sơ bộ
- Chuyên viên thẩm định giá
+ Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá
+ Lập kế hoạch thẩm định giá
+ Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
+ Xác định giá trị thẩm định giá
+Lập báo cáo, chứng thư, hợp đồng
+Chuyển báo cáo cho người phụ trách hồ sơ
+Chuyển báo cáo cho Phó Tổng giám đốc phụ trách (sau khi người phụ trách kí báo cáo)
+ Giải trình các thắc mắc do lãnh đạo, khách hàng đưa ra
Bước 6: Giám đốc thẩm định duyệt báo cáo, chứng thư, hợp đồng lần 1
- Xem xét hồ sơ: báo cáo, chứng thư, hợp đồng
- Duyệt báo cáo, chứng thư, hợp đồng
Bước 7: Tổng Giám đốc duyệt báo cáo, chứng thư, hợp đồng lần 2
- Xem xét hồ sơ: báo cáo, chứng thư, hợp đồng
- Duyệt báo cáo, chứng thư
Bước 8: Phòng nghiệp vụ phát hành chứng thư,lưu trữ hồ sơ
Sau khi Tổng giám đốc xem xét hồ sơ, bao gồm báo cáo và chứng thư, quy trình tiếp theo là duyệt báo cáo và chứng thư Sau khi hoàn tất, cán bộ thực hiện thẩm định giá sẽ chỉnh sửa và in ấn báo cáo cùng chứng thư chính thức.
- Chuyển hồ sơ bộ phận kế toán soạn thảo thanh lý hợp đồng
- Lưu trữ hồ sơ bao gồm: Báo giá, các nguồn thông tin, biên bản thẩm định, ảnh, báo cáo thẩm định giá…
Bước 9: Bộ phận hành chính: thanh lý hợp đồng và trình kí
- Sau khi nhận được chứng thư của phòng nghiệp vụ chuyển sang, bộ phận hành chính tiến hành lập thanh lý hợp đồng và chuyển trình ban giám đốc
- Chuyển văn thư đóng dấu
Bước 10: Bộ phận kế toán
- Viết hóa đơn thu tiền khách hàng
- Gửi trả kết quả cho khách hàng
Sơ đồ quy trình hỗ trợ các chuyên viên định giá theo dõi trạng thái hồ sơ một cách hiệu quả, giúp họ dễ dàng nhận được kết quả định giá nhanh chóng.
Quy trình qua nhiều công đoạn có thể gây ra những sai sót, nên rút ngắn quy trình hơn để công tác thẩm định đạt kết quả hơn
Quy trình xử lý nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản:
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản , lập kế hoạch thẩm định giá
Để thực hiện quá trình thẩm định giá, cần xác định các yếu tố cơ bản liên quan đến tài sản dựa trên hồ sơ và tài liệu do khách hàng cung cấp Từ những thông tin này, chúng tôi sẽ lập kế hoạch thẩm định giá một cách chính xác và hiệu quả.
- Căn cứ: Phiếu giao và xử lý công việc, Công văn đề nghị thẩm định giá
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
- Thực hiện: Phòng nghiệp vụ thực hiện khảo sát, thu thập thông tin cần thiết đến bất động sản cần thẩm định giá, bất động sản tương tự…
- Lưu ý, phòng nghiệp vụ khi tiến hành khảo sát có đề xuất sử dụng các công cụ như xe, máy ảnh,…phải đăng kí với Văn phòng
Căn cứ: Văn bản khảo sát hiện trường, phiếu điều tra thông tin thị trường
- Thời gian khảo sát đối vời bất động sản đơn giản là 1 ngày, bất động sản phức tạp là 3 ngày
Bước 3: Phân tích thông tin, xác định giá trị bất động sản thẩm định giá
- Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản, phân tích về khách hàng,
- Áp dụng các phương pháp để tính toán giá trị của tài sản
- Căn cứ: Các bảng tính bằng Excel (sẽ lưu hồ sơ bản mềm)
Bước 4: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
- Thực hiện: Lập báo cáo, chứng thư thẩm định theo mẫu ban hành của Công ty
- Căn cứ: Mẫu báo cáo, chứng thư, hợp đồng, thanh lý hợp đồng
2.2.3 Phương pháp thẩm định giá bất động sản được sử dụng chủ yếu tại công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Tại công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, các hợp đồng định giá bất động sản chủ yếu liên quan đến quyền sử dụng đất, căn hộ chung cư và công trình trên đất Các thẩm định viên của công ty sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp nhất dựa trên đặc điểm và mục đích sử dụng của tài sản Hiện nay, công ty chủ yếu áp dụng các phương pháp thẩm định giá như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
2.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Nội dung và quy trình các bước thực hiện phương pháp so sánh:
Bước 1 : Nghiên cứu hồ sơ bất động sản thẩm định giá
- Tính pháp lý của BĐS
- Mục đích sử dụng của BĐS
Bước 2: Tiến hành khảo sát thực tế và nghiên cứu thị trường để thu thập thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết, giá chào bán, cùng với các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường.
Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Về quy trình thẩm định giá
Thứ nhất, quy trình thẩm định giá khá chặt chẽ, chi tiết, phù hợp với quy trình chung theo tiêu chuẩn thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá tại công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam bao gồm 10 bước chi tiết, tuân thủ tiêu chuẩn số 05 về quy trình thẩm định giá trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quy trình này giúp các thẩm định viên có cái nhìn tổng quát, từ đó lập kế hoạch cụ thể và chi tiết, đảm bảo kết quả thẩm định giá đạt chất lượng tốt nhất.
Công việc của mỗi phòng ban trong quy trình thẩm định giá được quy định rõ ràng và khoa học, đảm bảo phù hợp với chuyên môn của từng bộ phận Lãnh đạo công ty đã phân công công việc hợp lý, như phòng hành chính phụ trách tiếp nhận hồ sơ và chăm sóc khách hàng, phòng nghiệp vụ thu thập thông tin và lập báo cáo, trong khi phòng tài chính kế toán viết hóa đơn và gửi kết quả định giá Quy trình thẩm định giá khoa học giúp thẩm định viên thực hiện công việc một cách trôi chảy, đặc biệt trong thẩm định bất động sản.
Công ty quy định thời gian hoàn thành công tác định giá bất động sản nhằm đôn đốc nhân viên thực hiện đúng tiến độ Cụ thể, nhân viên thẩm định giá có từ 2-3 ngày để hoàn thành đối với căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất đơn giản, trong khi đối với những bất động sản phức tạp hơn, thời gian hoàn thành là 5-7 ngày Quy định này giúp đảm bảo công việc được thực hiện đúng thời hạn, tránh trường hợp không hoàn thành theo thời gian quy định trong hợp đồng.
Về phương pháp thẩm định giá
Công ty cổ phần thẩm định giá IVC hiện đang áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp với quy định và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam hiện áp dụng bốn phương pháp theo tiêu chuẩn định giá Việt Nam trong thẩm định giá bất động sản, đảm bảo tính lý thuyết khoa học và chặt chẽ Các phương pháp chính được sử dụng bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư Trong quá trình thẩm định, đội ngũ thẩm định viên luôn cập nhật đầy đủ và kịp thời các văn bản pháp luật liên quan.
Thứ hai, các phương pháp định giá BĐS được áp dụng một cách phù hợp với từng loại BĐS
Tùy thuộc vào đặc điểm từng bất động sản, các thẩm định viên sẽ áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp, kết hợp với việc phân tích ưu, nhược điểm của từng phương pháp Đối với quyền sử dụng đất ở, phương pháp so sánh trực tiếp thường được ưa chuộng do có nhiều chứng cứ giao dịch trên thị trường Ngược lại, với các bất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống hoặc đất có công trình có thể cải tạo, phương pháp thặng dư thường được lựa chọn, đặc biệt trong các dự án đầu tư, giúp tư vấn hiệu quả về tiền thuê trong quá trình phát triển bất động sản.
Thứ ba, các phương pháp định giá BĐS được thực hiện một cách linh hoạt
Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá, chẳng hạn như khi thẩm định giá một mảnh đất trống, thẩm định viên có thể sử dụng đồng thời phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh để đối chiếu kết quả Nếu có sự chênh lệch lớn giữa hai phương pháp, thẩm định viên sẽ xem xét và điều chỉnh để đưa ra kết quả hợp lý nhất Đối với việc thẩm định giá quyền sử dụng đất cho thuê trong dự án đầu tư, tổ thẩm định giá thường chọn phương pháp thặng dư làm phương pháp chính, kết hợp với phương pháp so sánh để xác định doanh thu cho thuê nhà xưởng và phương pháp chi phí để tính toán chi phí đầu tư dự án.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế
Hạn chế tại công ty cổ phần thẩm định giá IVC
Về quy trình thẩm định giá
Thứ nhất, Quy trình thẩm định giá BĐS chưa thực sự chi tiết
Quy trình định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá IVC tuy đầy đủ nhưng thiếu chi tiết, đặc biệt là về thời gian thanh toán phí hợp đồng từ phía khách hàng Thời gian hoàn thành hợp đồng cho bất động sản đơn giản chỉ là 2-3 ngày, trong khi bất động sản phức tạp là 5-7 ngày, nhưng công ty chưa định nghĩa rõ ràng thế nào là bất động sản đơn giản hay phức tạp Mức độ phức tạp chủ yếu dựa vào kinh nghiệm chủ quan của thẩm định viên, điều này đôi khi dẫn đến sự không hài lòng từ khách hàng.
Thứ hai, Chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết riêng các bước thực hiện đối với từng BĐS
Hiện nay, công ty đang áp dụng quy trình định giá chung cho bất động sản, điều này gây khó khăn cho những nhân viên mới thiếu kinh nghiệm thực tế Họ thường gặp lúng túng trong các bước thực hiện quy trình này.
Thứ ba, công tác lên kế hoạch chưa thực sự được chú trọng, còn mang tính chất chung chung
Lập kế hoạch cho cuộc thẩm định là cần thiết để xác định các bước công việc và thời gian thực hiện từng bước, cũng như tổng thời gian cho toàn bộ quá trình thẩm định giá Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định giá chính xác và hiệu quả.
Tại công ty, quy trình lập kế hoạch cho cuộc thẩm định giá còn thiếu sót, khi mà các thẩm định viên chỉ tập trung vào thời gian khảo sát, phương pháp thẩm định và kế hoạch khảo sát thị trường bất động sản, mà chưa đề cập đến yếu tố cung-cầu và tài liệu thu thập về thị trường.
Thứ tƣ, Bước đánh giá, kiểm tra lại kết quả thẩm định còn chưa được đẩy mạnh
Công tác đánh giá và kiểm tra kết quả hiện nay chủ yếu dựa vào thông tin do phòng nghiệp vụ cung cấp, dựa trên các tiêu chí hợp lý nhưng thiếu khảo sát và thu thập dữ liệu độc lập Kết quả khảo sát có vai trò quyết định đến chất lượng định giá, tuy nhiên, công ty chưa thực sự chú trọng kiểm tra chất lượng nguồn thông tin từ phòng nghiệp vụ.
Thứ năm, Công tác quản lý lưu trữ dữ liệu thông tin tại công ty chưa tốt
Công ty gặp khó khăn trong việc lưu trữ cơ sở dữ liệu do thường xuyên thay đổi cán bộ Hiện tại, công ty chưa có phần mềm lưu trữ dữ liệu tập trung, dẫn đến tình trạng lưu trữ còn lộn xộn.
Về phương pháp thẩm định giá
Việc lập luận và đưa ra các con số trong thẩm định giá thường mang tính chủ quan, đặc biệt trong phương pháp so sánh, khi tỷ lệ điều chỉnh chưa được giải thích thuyết phục Sự điều chỉnh này phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của thẩm định viên Đối với phương pháp chi phí, việc ước lượng tỷ lệ chất lượng còn lại dựa trên khảo sát thực trạng cũng dễ dẫn đến sai lệch Hơn nữa, sự không rõ ràng trong các văn bản pháp luật hiện nay khiến mỗi thẩm định viên áp dụng các phương pháp định giá khác nhau, gây ra sự thiếu đồng nhất trong quy trình thẩm định.
Thứ hai, việc thu thập thông tin chưa thực sự đầy đủ và hiệu quả
Trong thẩm định giá, thông tin là yếu tố quyết định kết quả định giá, nhưng việc thu thập thông tin tại công ty vẫn gặp nhiều hạn chế Nguồn thông tin hiện tại khá đa dạng, bao gồm hồ sơ khách hàng, báo chí, Internet và báo giá từ các doanh nghiệp bán tài sản tương tự Tuy nhiên, do thị trường bất động sản biến đổi phức tạp và tình trạng làm giả thông tin ngày càng gia tăng, nhân viên thẩm định giá cần phải có khả năng tìm hiểu và xác định nguồn thông tin chính xác để đảm bảo có được những thông tin so sánh đáng tin cậy nhất về bất động sản.
Nguyên nhân của hạn chế:
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
Định hướng phát triển công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
Thẩm định giá là lĩnh vực quan trọng, thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức và cá nhân do vai trò của nó trong kinh tế và quản lý nhà nước Nhằm đáp ứng xu thế này, Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam quyết tâm trở thành một trong những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam.
Trong những năm đầu hoạt động, Công ty đã cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS cho nhiều cá nhân và tổ chức, bao gồm các công ty TNHH, công ty cổ phần và các ngân hàng lớn như Techcombank, Vietinbank, Agribank Để phát triển dịch vụ thẩm định giá thành hoạt động chính, Công ty đặt mục tiêu tăng doanh thu và mở rộng phạm vi phục vụ cho đa dạng khách hàng với nhiều mục đích khác nhau Để đạt được điều này, Công ty không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ và quảng bá thương hiệu, với niềm tin rằng uy tín sẽ thu hút khách hàng Công ty cũng chú trọng xây dựng chính sách thu hút khách hàng tiềm năng, duy trì mối quan hệ với khách hàng quen thuộc và tạo dựng cạnh tranh lành mạnh với các doanh nghiệp bất động sản khác.
- Hoàn thiện hệ thống website để quảng bá hình ảnh của công ty
- Phát triển quan hệ với các cơ quan truyền thông
- Phát triển mạng lưới cộng tác viên và các văn phòng đại diện hoạt động theo hình thức cộng tác viên
- Tổ chức hoặc tham gia các hội thảo ở quy mô rộng để kết nối quan hệ với khách hàng và các đối tác
- Các nhà đầu tư có nhu cầu mua bán doanh nghiệp
- Các công ty cổ phần hóa
- Các doanh nghiệp FDI Nhật Bản và Hàn Quốc
- Các dự án Bất động sản cần tính giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách
- Các ngân hàng thực hiện cho vay thế chấp tài sản cần định giá
- Các công ty cung cấp máy móc thiết bị cho các đơn vị sử dụng vốn ngân sách nhà nước
Tiếp tục phát triển và củng cố thị trường, chú trọng vào Hà Nội, Hải Phòng và các tỉnh phía Bắc Đồng thời, mở rộng thị trường tại thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Trung.
- Giữ vững và nâng cao thị phần của công ty trong thị trường
- Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá
- Xây dựng hệ thống số hóa
- Xây dựng hệ thống quản lý nhân sự, quản lý hợp đồng
- Xây dựng hệ thống lập báo cáo theo model chuẩn
Công tác tổ chức quản lý
Xây dựng một bộ máy nhân sự quản lý tốt, hệ thống các quy chuẩn hỗ trợ việc quản lý
Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Sau thời gian thực tập tại công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, em nhận thấy cần có những giải pháp để cải thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS Dựa trên định hướng phát triển của công ty trong tương lai, em xin đề xuất một số ý kiến tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế đã gặp phải trong quá trình thực hiện.
Thứ nhất, nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, sự phát triển của khoa học – công nghệ đã thu hẹp khoảng cách kỹ thuật giữa các doanh nghiệp, khiến yếu tố con người trở thành yếu tố quyết định thành công Đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá, con người giữ vai trò chủ chốt, bởi vì công việc này chủ yếu dựa vào khả năng ước tính Chất lượng dịch vụ thẩm định giá phụ thuộc vào kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và kỹ năng xử lý tình huống của các thẩm định viên Những thẩm định viên có trình độ cao và kinh nghiệm phong phú sẽ thực hiện quy trình thẩm định một cách thành thạo, từ đó đưa ra phương pháp xác định giá trị hợp lý và đảm bảo độ tin cậy cao cho kết quả.
Công ty nên khuyến khích nhân viên tham gia các khóa huấn luyện nhằm nâng cao kiến thức chuyên môn Việc tạo điều kiện cho nhân viên trao đổi kinh nghiệm và học hỏi lẫn nhau không chỉ giúp phát triển kỹ năng cá nhân mà còn tăng cường hiệu quả làm việc trong đội ngũ.
Để đảm bảo nhân viên trong công ty nắm vững các quy định pháp luật liên quan đến định giá, cần tạo điều kiện cho họ cập nhật thường xuyên các văn bản pháp luật Việc mời chuyên gia đến giảng dạy và phổ biến kiến thức pháp luật sẽ giúp nhân viên tránh mắc sai sót trong quá trình thẩm định giá.
Tạo điều kiện cho nhân viên tham gia giao lưu, tọa đàm với các công ty khác để học hỏi kinh nghiệm , mở mang kiến thức
Tạo ra một môi trường làm việc sáng tạo và năng động với quy chế thưởng phạt rõ ràng sẽ giúp nhân viên phát huy tối đa khả năng của họ Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả công việc mà còn thu hút nhân tài đến với công ty.
Thường xuyên nhắc nhở nhân viên quy tắc đạo đức trong nghề nghiệp
Đội ngũ nhân viên chất lượng là yếu tố then chốt giúp công ty phát triển bền vững trong môi trường cạnh tranh hiện nay Tuy nhiên, việc xây dựng đội ngũ này đòi hỏi sự nỗ lực không chỉ từ Ban lãnh đạo mà còn từ toàn bộ nhân viên, cùng với thời gian và nguồn kinh phí đủ để duy trì.
Thứ hai xây dựng hệ thống văn bản hướng dẫn việc thực hiện quy trình thẩm định giá một cách chi tiết và khoa học
Quy trình thẩm định giá là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của tổ chức thẩm định giá Để đạt hiệu quả cao, một công ty thẩm định giá chuyên nghiệp cần xây dựng quy trình định giá khoa học và hiệu quả.
Hiện nay, quy trình thẩm định giá tại công ty còn thiếu sự cụ thể và rõ ràng Để nâng cao hiệu quả làm việc, công ty cần xây dựng một hệ thống văn bản hướng dẫn chi tiết Cụ thể, trong bước tiếp nhận hồ sơ, công ty cần xác định rõ yêu cầu thông tin cơ bản cần thu thập cho từng hình thức tiếp nhận hồ sơ như trực tiếp, qua email hoặc qua nhân viên Điều này sẽ giúp tiết kiệm thời gian và cải thiện tiến độ công việc.
Công ty cần chú trọng hơn vào việc lập kế hoạch thẩm định giá Sau khi nghiên cứu hồ sơ và thống nhất địa điểm cũng như thời gian thẩm định với khách hàng, TĐV cần thực hiện các công việc cần thiết để đảm bảo quy trình diễn ra suôn sẻ và hiệu quả.
Trong quá trình đánh giá, việc nhận biết các loại tài liệu cần thiết là rất quan trọng Các tài liệu này bao gồm thông tin về tài sản mục tiêu, căn cứ so sánh, văn bản pháp lý, tài liệu chứng cớ và các động thái thị trường.
- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được
- Lên chương trình, thời biểu công tác, gồm:
Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu
Xác định thời hạn cho phép của từng công việc
Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm
- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá
Quy trình thẩm định giá bất động sản rõ ràng và khoa học không chỉ nâng cao chất lượng thẩm định mà còn thể hiện sự chuyên nghiệp của công ty, từ đó tạo dựng uy tín với khách hàng.
Công ty cần thiết lập một bộ phận chuyên trách tiếp nhận ý kiến từ nhân viên, nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại và hoàn thiện quy trình định giá.
Thứ ba, hoàn thiện công tác thu thập, phân tích, đánh giá thông tin
Sau yếu tố nguồn nhân lực, thông tin đóng vai trò cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của giá trị tài sản thẩm định giá Chất lượng thông tin được đánh giá qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và khả năng kiểm tra.
Công ty cần mở rộng nguồn cung cấp thông tin bằng cách không chỉ dựa vào dữ liệu từ khách hàng, báo chí và mạng internet, mà còn kết nối với các sở tài chính, Sở điện lực, phòng công chứng nhà nước và các tổ chức tín dụng để xác minh độ chính xác của thông tin Để nâng cao hiệu quả thu thập thông tin, các thẩm định viên nên sử dụng một biểu mẫu chung liệt kê chi tiết các thông tin cần thiết cho việc điều tra bất động sản Thông tin thu thập được cần được lưu trữ khoa học trong hệ thống cơ sở dữ liệu, tạo nền tảng cho các hoạt động thẩm định giá sau này và giúp rút ngắn thời gian thực hiện công việc.
Sau khi thu thập đầy đủ thông tin, thẩm định viên cần xác định chất lượng thông tin bằng cách kiểm tra nguồn cung cấp Việc thu thập thông tin phải được thẩm tra và đối chiếu để đảm bảo tính chính xác cho kết quả cuối cùng Đối với thông tin từ khách hàng, thẩm định viên nên kết hợp khảo sát thực tế và tham khảo ý kiến người dân xung quanh Đối với thông tin từ báo chí và mạng xã hội, có thể thực hiện các cuộc gọi trực tiếp để đánh giá mức độ tin cậy Để đạt được kết quả chính xác, thẩm định viên có thể đến bộ phận địa chính tại khu vực, tuy nhiên cần có kỹ năng giao tiếp khéo léo để khai thác thông tin hiệu quả.