Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá ivc việt nam

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM Họ tên sinh viên Lớp Khóa Khoa GVHD : NGUYỄN THỊ THOAN : TCB – K15 : 2012 - 2016 : TÀI CHÍNH : ThS NINH THỊ LAN PHƢƠNG Hà Nội, tháng 05 năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Khố luận tốt nghiệp “Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá Bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam” cơng trình nghiên cứu cá nhân tôi, thực sở nghiên cứu lý thuyết thực tế hướng dẫn khoa học tận tình ThS Ninh Thị Lan Phƣơng Các số liệu tham khảo khoá luận trích dẫn hồn tồn trung thực Mọi chép không hợp lệ, vi phạm quy chế xin chịu hoàn toàn trách nhiệm Hà Nội, ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Thoan LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian năm học từ tháng năm 2012 đến nay, trường Học Viện Ngân Hàng, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ thầy giáo, gia đình bạn bè giúp em trưởng thành Với kiến thức uyên thâm tâm huyết với nghề giáo, thầy cô truyền đạt cho em kiến thức quý báu không chuyên môn nghiệp vụ, mà cách sống, cách đối nhân xử Dẫu trường với bộn bề lo toan sống em không quên ơn thầy dìu dắt em suốt đời sinh viên Sau gần năm học cố gắng giảng đường, em thấy may mắn bạn khác thực cơng trình nghiên cứu khóa luận Nếu khơng có hướng đẫn quan tâm từ phía thầy khoa Tài chính, đặc biệt hướng dẫn tận tình ThS Ninh Thị Lan Phƣơng chắn khóa luận em khó hồn thiện Mặc dù bận với cơng việc thầy ln tận tình hướng dẫn em Vì em xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến thầy cô giúp đỡ em q trình hồn thiện cơng trình nghiên cứu khóa luận Em xin chân thành cám ơn công ty cổ phần Thẩm định giá IVC tạo điều kiện giúp đỡ em suốt trình thực tập Do trình độ hiểu biết em cịn hạn chế, viết chắn khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp từ phía thầy bạn đọc để viết em hoàn thiện Sinh viên thực Nguyễn Thị Thoan MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản .4 1.1.1 Khái quát chung bất động sản .4 1.1.2 Giá trị bất động sản 1.2 Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá thẩm định giá bất động sản 11 1.2.2 Sự cần thiết khách quan phải thẩm định giá bất động sản .11 1.2.3 Yêu cầu nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 13 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản 15 1.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 16 1.3.1 Phương pháp so sánh 16 1.3.2 Phương pháp chi phí 19 1.3.3 Phương pháp thu nhập 21 1.3.4 Phương pháp thặng dư .23 1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 24 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 28 2.1 Giới thiệu chung công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 28 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 28 2.1.2 Mục tiêu yêu cầu hoạt động công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 30 2.1.3 Lĩnh vực hoạt động công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 31 2.1.4 Trụ sở – Văn phịng đại diện công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 33 2.1.5 Cơ cấu tổ chức công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 34 2.1.6 Tình hình kết kinh doanh công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 37 2.2 Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 38 2.2.1 Căn thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 38 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản cơng ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 41 2.2.3 Phương pháp thẩm định giá bất động sản sử dụng chủ yếu công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 45 2.2.4 Thực trạng áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 48 2.3 Đánh giá chung quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 61 2.3.1 Kết đạt 61 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân hạn chế 63 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 68 3.1 Định hướng phát triển công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam .68 3.2 Một số giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam .69 3.3 Một số kiến nghị 74 3.3.1 Đối với nhà nước 75 3.3.2 Đối với doanh nghiệp thẩm định giá 77 3.3.3 Đối với trường đại học chuyên giảng dạy nghề thẩm định giá 77 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ Hình 1: Sơ đồ tổ chức máy cơng ty………………………………………… 34 Hình 2: Sơ đồ nhân chủ chốt cơng ty…………………………………………35 Hình 3: Doanh thu cơng ty từ năm 2013- 2015…………………………… 37 Hình 4: Quy trình chung thực dịch vụ thẩm định giá công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 42 Hình 5: Thơng số tương qn tài sản thẩm định tài sản so sánh 52 Hình 6: Điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần định giá 57 Hình 7: Tỷ trọng yếu tố sau .60 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TĐV Thẩm định viên GTTT Giá trị gia tăng VPĐD Văn phòng đại diện TĐG TĐGVN QĐ – BTC TSSS TNHH QĐ - UBND Thẩm định giá Thẩm định giá Việt Nam Quyết định Bộ Tài Chính Trách nhiệm hữu hạn Quyết định Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Trên giới, nghề thẩm định giá xuất từ năm 1940 thừa nhận nghề có vai trị quan trọng kinh tế Ở Việt Nam nghề thẩm định giá xuất từ sau kinh tế chuyển đổi từ chế kế hoạch hóa tập trung sang chế giá thị trường có quản lý Nhà nước, bắt đầu hình thành rõ nét từ năm 1993-1994 Trong năm trở lại đây, hoạt động thẩm định giá dần phát triển, đặc biệt hoạt động thẩm định giá bất động sản, ngày thể vai trò quan trọng lẽ bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, Việc thẩm định giá tốt đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, tổ chức cá nhân tham gia thị trường tính minh bạch, lành mạnh không thị trường bất động sản mà lĩnh vực nhạy cảm tín dụng ngân hàng sâu xa ổn định kinh tế Tuy nhiên, hiệu lĩnh vực hạn chế chưa xã hội nhận thức đầy đủ để áp dụng cách phổ biến Điều đáng lưu tâm hoạt động thẩm định giá bất động sản năm trở lại phát triển tốt, nhiên chưa phát triển theo kịp với xu yêu cầu khách quan, hoạt động chưa thực vào chuyên nghiệp, phần mẻ nên khơng tránh khỏi vướng mắc, khó khăn, đơi chưa phản ánh giá trị tài sản chưa thể hiệu công tác thẩm định giá Khi tiến hành nghiên cứu thực đề tài này, em mong muốn hiểu rõ hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam nói chung, cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam nói riêng nhằm hồn thiện kiến thức đưa số ý kiến đóng góp cho việc hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, em chọn đề tài: “Hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp  Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu sở khoa học định giá BĐS - Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam - Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam  Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam từ năm 2013 đến  Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng số phương pháp sau: - Nghiên cứu giảng, tài liệu định giá bất động sản môn chuyên ngành liên quan cung cấp trình học chuyên ngành để làm khung kiến thức chuẩn cho việc nghiên cứu - Tìm kiếm quy định Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam để phục vụ cho việc nghiên cứu sở liệu sẵn có - Tìm kiếm mạng Internet kiến thức bổ sung cho công tác nghiên cứu - Quan sát thực tế ghi chép quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam - Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa kết luận  Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung khóa luận gồm chương Chƣơng 1: Cơ sở lý luận chung thẩm định giá bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam 66 Thực tế có nhiều trường hợp thân khách hàng chưa nắm rõ thông tin BĐS mình, nên việc cung cấp thơng tincho nhân viên định giá đơi chưa xác Thứ ba, hệ thống văn liên quan đến hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng cịn nhiều bất cập, thiếu đồng quản lý chồng chéo Có thể nhận thấy nghề thẩm định giá nước ta mẻ, hệ thống hành lang pháp lý đáp ứng vấn đề chung nghề thẩm định giá Song, việc quản lý ngành thẩm định giá chưa thống nhất, quan ban ngành khác lại đưa quy chuẩn thẩm định giá việc thẩm định tài sản mang tính đặc thù ngành đó; từ dẫn tới chồng chéo công tác quản lý, văn pháp luật ngành Chẳng hạn, áp dụng phương pháp chi phí để tính tốn giá trị cơng trình xây dựng, để đưa đơn giá xây dựng có nhiều văn hướng dẫn Tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2012 theo Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 Bộ xây dựng; định số 420/2013/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 Sở xây dựng thành phố Hà Nội; Các văn bản, thông báo hướng dẫn khác UBND tỉnh ban hành, Điều khiến thẩm định viên lúng túng, nên lựa chọn đơn giá xây dựng cho phù hợp Bên cạnh đó, văn pháp lý có sửa đổi, ban hành chưa thể điều chỉnh kịp thời với thay đổi nhanh chóng kinh tế, tốc độ phát triển thị trường Việt Nam Thứ tƣ, nghề thẩm định giá nghề có từ lâu giới Việt Nam chưa thực coi trọng mức Đặc biệt vấn đề đào tạo nhà trường Số lượng giảng viên giảng dạy chuyên ngành thẩm định giá cịn Trong khi, nội dung giảng dạy chưa thực đầy đủ Kết luận chương 2: Chương giới thiệu nét công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, thực trạng áp dụng quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS công ty Bên cạnh kết đạt Công tác định giá BĐS công ty bộc lộ số hạn chế định Việc thẩm định giá 67 cơng ty cịn mang tính chủ quan thẩm định viên Ngồi cịn nhiều yếu tố tác động bên đến việc thẩm định giá BĐS làm cho việc thẩm định giá BĐS gặp nhiều khó khăn, từ ảnh hưởng đến giá trị thực BĐS Bằng việc đưa nguyên nhân mặt hạn chế đó, em xin mạnh dạn đưa số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá BĐS chương sau 68 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM 3.1 Định hƣớng phát triển công ty Thẩm định giá lĩnh vực thu hút quan tâm nhiều tổ chức cá nhân vai trị quan trọng đời sống kinh tế vai trò quản lý Nhà nước Nhận biết xu đó, Cơng ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam phấn đấu trở thành công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu Việt Nam Trong năm đầu hoạt động, Công ty thực dịch vụ thẩm định giá xác định giá trị BĐS cho cá nhân, tổ chức khác công ty TNHH, công ty cổ phần hệ thống ngân hàng lớn Techcombank, Vietinbank, Agribank… phục vụ cho mục đích khác Trên đà lên đó, thời gian tới, Công ty xác định phát triển dịch vụ thẩm định giá trở thành hoạt động cơng ty Cơng ty dự định tăng doanh thu từ hoạt động thẩm định giá, hướng tới phục vụ nhu cầu thẩm định giá nhiều đối tượng khách hàng khác với nhiều mục đích khác mở rộng phạm vi hoạt động thẩm định giá Công ty Để đạt mục tiêu đó, Cơng ty khơng ngừng nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, quảng bá hình ảnh thương hiệu Cơng ty Trên quan điểm uy tín danh tiếng mang lại cho Cơng ty hội nhiều khách hàng quan tâm, biết đến tin tưởng vào hoạt động Công ty Với nỗ lực thu hút khách hàng tiềm năng, khách hàng mới, giữ chân khách hàng quen thuộc Công ty ln khơng ngừng xây dựng sách nhằm thu hút khách hàng tiềm năng, tạo mối quan hệ liên lạc thường xuyên với khách hàng quen thuộc, đồng thời tạo mối quan hệ tốt đẹp, cạnh tranh lành mạnh với công ty kinh doanh bất động sản khác Sau vài định hướng công ty thời gian tới PR marketing - Hồn thiện hệ thống website để quảng bá hình ảnh công ty - Phát triển quan hệ với quan truyền thông 69 - Phát triển mạng lưới cộng tác viên văn phòng đại diện hoạt động theo hình thức cộng tác viên - Tổ chức tham gia hội thảo quy mô rộng để kết nối quan hệ với khách hàng đối tác Phát triển kinh doanh - Các nhà đầu tư có nhu cầu mua bán doanh nghiệp - Các cơng ty cổ phần hóa - Các doanh nghiệp FDI Nhật Bản Hàn Quốc - Các dự án Bất động sản cần tính giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách - Các ngân hàng thực cho vay chấp tài sản cần định giá - Các cơng ty cung cấp máy móc thiết bị cho đơn vị sử dụng vốn ngân sách nhà nước Phát triển thị trường - Tiếp tục củng cố phát triển thị trường, quan tâm đến thị trường Hà Nội, Hải Phịng, tỉnh khu vực phía Bắc Mở rộng thị trường thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh miên Trung - Giữ vững nâng cao thị phần công ty thị trường Hệ thống công nghệ - Xây dựng sở liệu giá - Xây dựng hệ thống số hóa - Xây dựng hệ thống quản lý nhân sự, quản lý hợp đồng - Xây dựng hệ thống lập báo cáo theo model chuẩn Công tác tổ chức quản lý Xây dựng máy nhân quản lý tốt, hệ thống quy chuẩn hỗ trợ việc quản lý 3.2 Một số giải pháp hồn thiện quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Sau thời gian thực tập công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, sở xem xét định hướng phát triển công ty thời gian tới, em xin mạnh 70 dạn đưa số giải pháp mang tính tham khảo nhằm khắc phục hạn chế gặp phải q trình thực để hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS cơng ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Thứ nhất, nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên Trong giai đoạn kinh tế nay, mà khoa học – công nghệ ứng dụng rộng rãi doanh nghiệp tiếp cận cách dễ dàng Sự cách biệt kỹ thuật công nghệ doanh nghiệp khơng cịn nhiều Thay yếu tố khoa học yếu tố người Dù hoạt động kinh doanh lĩnh vực người yếu tố quan trọng định đến thành công doanh nghiệp Đặc biệt, hoạt động thẩm định giá, yếu tố người xếp vị trí cao thẩm định giá chất cơng việc ước tính Chất lượng dịch vụ thẩm định giá phụ thuộc nhiều vào kiến thức chun mơn, kinh nghiệm, kỹ xử lý tình thẩm định viên Nếu thẩm định viên có kiến thức chun mơn cao, có nhiều kinh nghiệm, đầy đủ kỹ cần thiết, thực tốt thành thạo quy trình đưa phương pháp xác định giá trị hợp lý kết họ đưa có độ tin cậy cao Công ty nên tạo điều kiện cho nhân viên tham gia khóa huấn luyện nâng cao kiến thức chuyên môn trao đổi kinh nghiệm, học hỏi lẫn Tạo điều kiện cho nhân viên công ty cập nhật thường xuyên văn pháp luật liên quan đến định giá, mời chuyên gia giảng dạy phổ biến pháp luật để nhân viên không mắc sai sót tiến hành thẩm định giá Tạo điều kiện cho nhân viên tham gia giao lưu, tọa đàm với công ty khác để học hỏi kinh nghiệm , mở mang kiến thức Tạo môi trường làm việc động sáng tạo, có quy chế thưởng phạt phân minh để nhân viên có hội phát huy hết khả mình, hăng say nhiệt tình với cơng việc Do hiệu cơng việc tăng lên đồng thời thu hút nhân tài đến với công ty Thường xuyên nhắc nhở nhân viên quy tắc đạo đức nghề nghiệp Có thể nói, có đội ngũ nhân viên chất lượng yếu tố hàng đầu giúp công ty bám trụ phát triển bền vững môi trường ngày cạnh tranh 71 Tuy nhiên, vấn đề phức tạp, địi hỏi phải có nỗ lực Ban lãnh đạo toàn nhân viên công ty với thời gian đủ dài nguồn kinh phí đủ để đáp ứng trì Thứ hai xây dựng hệ thống văn hướng dẫn việc thực quy trình thẩm định giá cách chi tiết khoa học Quy trình thẩm định giá đóng vai trị quan trọng hoạt động thẩm định giá, có tính chất định đến thành công tổ chức thẩm định giá Một công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có quy trình định giá khoa học, hiệu Hiện nay, quy trình thẩm định giá cơng ty quy định cịn chung chung, khơng cụ thể, cơng ty cần xậy dựng hệ thống văn hướng dẫn cụ thể, cụ thể hóa cách rõ ràng Chẳng hạn, bước tiếp nhân hồ sơ, có hiều hình thức tiếp nhận hồ sơ khác (trực tiếp công ty, qua mail, qua nhân viên công ty, ) nên công ty cần nêu cụ thể với cách tiếp nhận yều cầu cần thu thập thông tin nào, để tránh gây thời gian dị tìm lại tiến độ tác nghiệp Bên cạnh đó, cơng ty nên trọng khâu lập kế hoạch Trong bước lập kế hoạch thẩm định giá, sau nghiên cứu hồ sơ, thống địa điểm thời gian thẩm định với khách hàng, TĐV cần phải thực công việc: - Nhận biết loại tài liệu cần sử dụng trình đánh giá, bao gồm: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, văn pháp lý, tài liệu chứng cớ động thái thị trường - Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin cậy kiểm chứng - Lên chương trình, thời biểu cơng tác, gồm:  Lập danh mục thứ tự công việc: thu thập phân tích số liệu  Xác định thời hạn cho phép công việc  Xác định phần việc uỷ nhiệm 72 - Xây dựng đề cương hình thức trình bày báo cáo định giá Một quy trình thẩm định giá bất động sản cụ thể, rõ ràng khoa học không giúp nâng cao chất lượng thẩm định cịn thể chun nghiệp cơng ty, tạo uy tín với khách hàng Cơng ty nên có phận chuyên tiếp nhận ý kiến nhân viên Điều giúp cơng ty khắc phục hạn chế cịn tồn tại, để hồn thiện quy trình định giá Thứ ba, hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích, đánh giá thơng tin Sau nhân tố nguồn nhân lực thơng tin yếu tố quan trọng , định trực tiếp tới kết cuối giá trị tài sản thẩm định giá Chất lượng thông tin thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra Cơng ty cần đa dạng hóa nguồn cung cấp thơng tin Thơng tin chủ yếu khách hàng cung cấp, báo, thơng tin từ mạng Thơng tin khơng hồn tồn xác Cơng ty cần liên kết với sở tài chính, Sở điện lực, phịng cơng chứng nhà nước, tổ chức tín dụng để kiểm chứng thơng tin Để đạt hiệu cao hơn, q trình thu thập thơng tin, thẩm định viên nên lập biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất bất động sản Các thông tin thu thập nên lưu trữ cẩn thận, khoa học hệ thống sở liệu để làm sở cho hoạt động thẩm định giá sau, giúp thẩm định viên rút ngắn thời gian thực theo tiến độ bình thường Khi có đầy đủ thơng tin cần thu thập, bước thẩm định viên cần xác định chất lượng thông tin thông qua kiểm tra nguồn cung cấp thông tin Bởi nguồn cung cấp thông tin đa dạng, mà việc thu thập thơng tin khơng thể dựa vào chiều mà phải có thẩm tra, đối chiếu rõ ràng mang lại hiệu quả, phục vụ q trình tính tốn kết cuối cách xác Đối với thơng tin cung cấp từ khách hàng, thẩm định viên kết hợp với khảo sát thực tế, tham khảo ý kiến người dân xung quanh Các thơng tin từ báo trí, mạng xã hội gọi điện thoại trực tiếp, vận dụng kỹ 73 nhằm kiểm tra, đánh giá mức độ tin cậy thông tin Thông thường, để có kết xác nhất, thẩm định viên đến thẳng phận địa khu vực để khảo sát thông tin, nhiên cần có cách ứng xử khéo léo khai thác nhiều thông tin quan trọng Công tác thu thập thông tin vô quan trọng việc phân tích đánh giá thơng tin yếu tố định trực tiếp đến kết định giá cuối Cơng ty cần có khóa học ngắn hạn để nâng cao kỹ phân tích đánh giá thơng tin Cụ thể ước tính giá trị cịn lại cơng trình thẩm định viên cần có cứ, lập luận rõ ràng Trong số trường hợp phức tạp thẩm định viên thuê chuyên gia lĩnh vực kiến trúc, xây dựng để đánh giá giá trị cịn lại cơng trình Ngồi cơng ty nên ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu giúp việc phân tích, đánh giá hiệu Để hồn thiện cơng tác thu thập, phân tích, xử lý thơng tin vấn đề cốt lõi nâng cao trình độ chun mơn nhân viên Thứ tƣ, ứng dụng khoa học, công nghệ vào thẩm định giá Việc thẩm định giá bất động sản nhiều thời gian, địi hỏi thẩm định viên phải thu thập khối lượng liệu lớn, sau phân tích, đánh giá thông tin thu thập được, đồng thời phải lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp nhằm tính tốn tìm giá trị bất động sản Chính vậy, thời đại khoa học công nghệ phát triển nay, cơng ty nên tích cực việc ứng dụng khoa học công nghệ thẩm định giá Cơng ty nghiên cứu phần mềm hệ thống hỗ trợ thẩm định giá, hệ thống có chức lưu trữ số liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin để tiến hành thẩm định giá, tự động hoá bước chọn lọc liệu theo yêu cầu người sử dụng trình chọn mẫu, tự động hố bước tính tốn với khối lượng liệu lớn có khả kết xuất báo cáo, biểu đồ, sơ đồ theo yêu cầu công tác định giá bất động sản 74 Để áp dụng hệ thống phần mềm hỗ trợ này, đòi hỏi kỹ am hiểu tin học, nguồn kinh phí cơng ty nhiều yếu tố khác Hiện tại, chưa có phần mềm hỗ trợ này, công ty nên xây dựng hệ thống sở liệu đầy đủ khoa học Ngoài liệu từ hợp đồng thẩm định giá khứ, công ty nên cập nhật liên tục văn pháp lý liên quan, tình hình thị trường bất động sản khu vực, đồng thời nên phân công phận chuyên quản lý, xếp, cập nhật thông tin nhằm tạo hệ thống sơ liệu khoa học, đầy đủ giúp trình thẩm định giá thẩm định viên diễn trôi chảy, hiệu Thứ năm, tăng cường khâu kiểm sốt Cơng tác kiểm tra giám sát cần thực nghiêm túc tất khâu tránh lỗi chủ quan khách quan làm kết sai lệch so với giá thực tế Có biện pháp kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá thường xuyên liên tục, kiểm tra hoạt động tâm lý chuyên viên thẩm định để kịp thời điều chỉnh nhắc nhở, giảm thiểu sai sót cơng tác thẩm định giá Kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót q trình đánh máy, hồn thiện thủ tục hồ sơ giấy tờ…Việc làm mang lại độ xác cho toàn kết thẩm định giá Công ty, giúp Công ty tạo niền tin – uy tín hoạt động thẩm định giá khách hàng Thứ sáu, tăng cường sở vật chất Thường xuyên nâng cao sở vật chất đại đảm bảo hỗ trợ định giá yếu tố quan trọng Công ty cần bổ sung thêm công cụ phục vụ tác nghiệp máy ảnh, la bàn, phương tiện lại đồ dùng văn phòng máy in ấn, máy scan, máy photo, 3.3 Một số kiến nghị Định giá khơng cịn vấn đề giai đoạn nay, song nhận thức kinh nghiệm lĩnh vực Việt Nam cịn nhiều hạn chế Để hồn thiện cơng tác định vận dụng cách rộng rãi thực tiễn đơn vị làm mà địi hỏi phải có phối hợp cấp, ngành, đặc biệt Nhà nước Bộ tài lãnh đạo tổng cộng Sau số kiến nghị: 75 3.3.1 Đối với nhà nƣớc Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế quốc dân định giá không nằm ngồi hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng Để hồn thiện cơng tác định giá BĐS, thời gian tới, Nhà nước cần phải có biện pháp tích cực hơn, cụ thể:  Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực vấn đề nan giải, tốn khó tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Nguồn nhân lực ngành định giá Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nguồn nhân lực có chất lượng cao Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lơn toàn xã hội Mặt khác, Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo đơn vị Hiện đội ngũ thẩm định viên nước ta nhìn chung cịn thiếu trình độ chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ người chuyển từ lĩnh vực khác sang, chưa qua đào tạo bản, chưa có kỹ nghề nghiệp Hơn nữa, chất lượng đào tạo nhiều trường chưa cao, khơng sát với thực tế thị trường Do đó, nâng cao chất lượng đào tạo cần thiết  Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung định giá BĐS nói riêng Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá cịn thiếu chưa hồn thiện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm sốt hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp định giá thẩm định viên Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên trình áp dụng 76 Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực khơng phải sớm chiều mà cần phải có thời gian định Đồng thời, để có hiệu cần có tư vấn nhiều chuyên gia tổ chức quốc tế  Cần thành lập trung tâm định giá BĐS Định giá BĐS nhu cầu có thật ngày phát triển theo tốc độ giao dịch Việc định giá không cần thiết khách hàng mua, bán, cầm cố, chấp,… BĐS mà kể người có nhà đất muốn biết giá trị thật tài sản Do vậy, thời gian tới Nhà nước nên thành lập trung tâm định giá BĐS chuyên nghiệp để đáp ứng tốt cho hoạt động quản lý Nhà nước hoạt động đầu tư, kinh doanh chủ thể xã hội  Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức định giá Một khó khăn lớn hoạt động định giá BĐS Quản lý Nhà nước thị trường chưa hiệu quả, thị trường minh bạch Thứ nhất, cần hoàn thiện hệ thống định, thông tư cho đầu tư BĐS, tránh đầu kéo giá, thổi giá, gây mức giá chênh lệch không hợp lý hay sốt dẻo, đồng thời Nhà nước cần có giải pháp chống đầu đất đai quy hoạch sử dụng đất giải pháp quan trọng vừa giúp chống đầu đất đai vừa giúp tạp vốn cho xây dựng sở hạ tầng công cộng; hay giải pháp chống đầu qua công cụ thuế việc sớm nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, đánh thuế lũy tiến trường hợp sở hữu nhiều BĐS, có nhà đất không đưa vào khai thác sử dụng mua bán lại nhiều lần thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách Thứ hai, Nhà nước cần có chế sách khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển khu đô thị đầu tư nhà ở, chế biện pháp tăng cường kiểm soát, quản lý thị trường BĐS, sách liên quan đến chế tài ngân hàng hỗ trợ lãi suất, thuế… kích thích hoạt động thị trường BĐS, đồng thời phát triển hệ thống hỗ trợ thông tin thị trường BĐS; hệ thống báo giá sở, yêu cầu hộ kinh doanh, tổ chức thương mại phải báo giá cụ thể, xác, cơng khai hình thành ngân hàng liệu hay xây dựng hệ thống lưu trữ thông 77 tin chuyên nghiệp theo hướng tin học hóa, cơng nghệ hóa làm điều kiện cần thiết rút ngắn thời gian thu thập thông tin Thứ ba, giải pháp tổ chức kiểm sốt, điều hành thích ứng với biến động đất đai thị trường, chống đầu  Đầu tư nguồn lực tài người để xây dựng hệ thống thơng tin tích hợp đất đai, giá trị đất đai đề cập giải pháp thứ hai  Quy định cụ thể cho quan có chức địa phương tổ chức định giá phối hợp thực điều tra cập nhật thông tin giá đất  Nghiên cứu ban hành chế thúc đẩy tác động tương hỗ lẫn hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất định giá đất nhà nước việc phát triển hoàn thiện thông tin giá đất Thống việc tổ chức nguồn liệu thu thập trình xây dựng quản lý thông tin đất bất động sản Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS Quản lý Nhà nước thị trường để kiểm sốt thị trường tốt phục vụ cho hoạt động định giá 3.3.2 Đối với doanh nghiệp thẩm định giá Các doanh nghiệp hành nghề thẩm định giá nói chung cần có móc nối quan hệ, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm có hoạt động với Điều không giúp doanh nghiệp hiểu rõ hoạt động liên quan đến thẩm định giá, đặc biệt lĩnh vực thẩm định giá BĐS mà thúc đẩy hoạt động thẩm thẩm định giá nước phát triển hơn, thúc đẩy phát triển đất nước Thường xuyên tổ chức buổi hội thảo chun sâu, thơng qua cơng ty chia sẻ thành cơng khó khăn mà cơng ty gặp phải từ nâng cao nghiệp vụ chuyên môn dịch vụ kèm với định giá 3.3.3 Đối với trƣờng đại học chuyên giảng dạy nghề thẩm định giá Các trường đại học đào tạo chuyên ngành liên quan đến thẩm định giá nói chung đơn vị trực tiếp đào tạo nên đội ngũ cán nhằm góp phần tích cực việc hồn thiện quy trình phương pháp định giá vai trị trường đại học công tác định giá quan trọng Trong thời gian tới trường đại học, cao đẳng giảng dạy chuyên ngành thẩm định giá cần 78 - Liên tiếp tổ chức, mở lớp chuyên ngành thẩm định giá thẩm định giá BĐS lĩnh vực nước ta, nên số lượng chuyên gia mỏng chưa có trình độ cao Bên cạnh mở lớp đào tạo thẩm định giá trường học mở lớp đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ cho người làm tham gia vào lĩnh vưc Từ nâng cao chất lượng chun mơn nhân viên không công ty cổ phần Thẩm định giá IVC mà với tất doanh nghiệp tổ chức hoạt động liên quan tới lĩnh vực - Giảng dạy cách hệ thống chuyên sâu nội dung thẩm định giá Hiện đa số người làm thẩm định giá BĐS không học đại học quy thẩm định họ từ nhiều lĩnh vực khác sang làm hoạt động lĩnh vực nên chuyên môn họ khơng vững Việc học cách có hệ thống môn thẩm định, đặc biệt thẩm định giá BĐS tốt gián tiếp góp phần nâng cao chất lượng kết thẩm định - Giảng dạy kèm thực tiễn qua tập lớn, báo cáo thực tập chuyên ngành Đây việc tốt cần thiết với sinh viên học chuyên ngành thẩm định giá BĐS Nhà trường tạo điều kiện cho sinh viên có hội tiếp cận thực tế Để thực điều đòi hỏi công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam nói riêng cơng ty thẩm định giá nói chung tạo điều kiện hỗ trợ sinh viên tiếp xúc với mơi trường thực tế sớm, từ có bước làm quen sở hiểu chuyên ngành theo học Kết luận chƣơng Chương số giải pháp với số kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam Các giải pháp đưa dựa định hướng phát triển công ty thời gian tới đánh giá tình hình thực tế việc thực quy trình phương pháp thẩm định giá công ty Để thu hiệu quả, giải pháp cần thực cách đồng bộ, toàn diện, thường xuyên liên tục, q trình thực cần hỗ trợ Nhà nước cấp ban ngành có liên quan 79 KẾT LUẬN Định giá BĐS trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trường Sự phát triển xu tồn cầu hóa nước ta đặt yêu cầu ngày cao cơng tác Thẩm định giá nói chung định giá BĐS nói riêng Do việc hồn thiện quy trình phương pháp định giá tổ chức định giá chuyên nghiệp cần thiết, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Cùng với mục tiêu đưa ngành định giá BĐS sánh ngang với nước phát triển giới, nâng tầm vị Việt Nam trường quốc tế - Trên sở nhận thức lý luận định giá BĐS với trình thực tập công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp nâng cao chất lượng định giá BĐS cơng ty Bên cạnh đưa vài ý kiến với quan quản lý ngành định giá Bộ Tài Chính nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS - Trong trình thực cịn có số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thưc tế nên viết khóa luận em chắn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy giáo để khóa luận hồn thiện - Em xin chân thành cám ơn Ban lãnh đạo công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khóa, em xin cám ơn anh chị cơng ty ln nhiệt tình giúp em tiếp cận thực tế, giúp em áp dụng kiến thức học vào thực tế - Em xin chân thành cám ơn ThS Ninh Thị Lan Phƣơng giúp em hồn thành khóa luận - Em xin chân thành cám ơn! 80 Danh mục tài liệu tham khảo Giáo trình “Thẩm định giá bất động sản”, Ths Nguyễn Thế Phượng Nhà xuất bản: Trường Đại học Tài – marketing, Khoa thẩm định giá – kinh doanh bất động sản Giáo trình “Thẩm định giá Tài sản Doanh nghiệp”, Nguyễn Minh Điện Bài giảng “Nguyên lý chung định giá tài sản”, thầy cô giáo môn Định giá tài sản, khoa Tài chính, trường Học viện Ngân hàng Giáo trình ngun lý chung Định giá tài sản giá trị Doanh nghiệp: TS Nguyễn Minh Hoàng Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hồ sơ lực công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Các báo cáo, chứng thư thẩm định giá công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam Các trang web tham khảo: http://www.mof.gov.vn http://www.vfavietnam.com.vn http://www.tailieu.vn/ http://www.com.vn http://batdongsan.com.vn/ http://thongtinphapluatdansu.edu.vn