Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội

L V ThS 6572 M M M M M M H M M M aM flM H M an M M =5 TRƯỜNG ĐẠyHỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -Q ị r^\ - DƯƠNG THỊ PHƯỢNG HỒN THIỆN GƠNG TÁC SINH OIẤ BẤT 9ỘN0 SẤN THÊ GHỔP TẠI NGẤN HÀNG THƯDN6 Mội CỔ PHẨN QUÂN ĐỘI LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TẾ HÀ NỘI -2011 IL rfl TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN rà*>£ũl DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐẠI h ọ c k t q d TT THÔNG TIN THƯ VIỆN PHỊNG LUẬN ÁN ■Tư LIỆU HỒN THIỆN CỐNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢ N THÊ C H ẤP TẠI N GÂN HÀNG THƯƠNG M ẠI CỔ PH ẦN QUÂN ĐỘI CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ ĐỊA CHÍNH LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TẾ T i S M NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ NỘI - 2011 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá Bất động sản chấp ngân hàng TMCP Quân ĐỘF nhận hướng dẫn giúp đỡ tâm huyết thầy PGS TS Hồng Văn Cường Đồng thời tơi nhận giúp đỡ, hợp tác anh chị em đồng nghiệp phòng Định giá Tài sản Ngân hàng TMCP Quân Đội Đe có thành nghiên cứu xin gửi lời cảm om chân thành tới PGS TS Hồng Văn Cường đồng kính gửi tới anh chị em phòng Định giá tài sản Ngân hàng Quân Đội Trân thành cảm ơn! Tác giả m r _ • Dương Thị Phượng MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIÉT TẮT DANH MỤC SO ĐÒ BẢNG, BIẺU ĐỒ, s ĐÒ PHẦN MỞ ĐẦU CHUÔNG NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VÈ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THỂ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG M Ạ I .4 1.1 Sự cần thiết định giá BĐS chấp 1.1.1 Khái niệm định giá BĐS chấp 1.1.2 Vai trò định giá BĐS chấp Ngân hàng Thương mại 1.1.3 Những nhân tô ảnh hưởng tới định giá BĐS chấp ngân hànơ 1.1.4 Đặc điểm định giá BĐS chấp ngân hàng 13 1.2 Các phương pháp định giá BĐS vận dụng vào định giá BĐS chấp ngân hàng 1.2.1 1.2.2 25 Phương pháp chi phí khả ứng dụng vào định giá BĐS chấp ngân hàng 1.2.3 24 Phương pháp so sánh khả ứng dụng vào định giá BĐS chấp ngân hàng 20 Phương pháp vốn hóa khả ứng dụng vào định giá BĐS thê chấp ngân hàng 1.3 23 Quy trình định giá BĐS chấp ngân hàng Thương mại 26 CHƯƠNG THỤC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUÂN Đ Ộ I .29 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Quân Đội 29 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển ngân hàng TMCP Quân Đ ội 29 2.1.2 Mơ hình tơ chức Ngân hàng Quân đội 2.1.3 Hoạt động cho vay chấp ngân hàng Quân Đội 36 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Quân Đội 40 2.2.1 Mơ hình tơ chức chức phòng định giá tài sản cán phòng định giá 4Q 2.2.2 Các quy định MB định giá BĐS thể chấp 4 2.2.3 Qui trình định giá ngân hàng TMCP Quân Đội 55 2.2.4 Phương pháp xác định giá trị BĐS chấp ngân hàng TMCP Quân Đội 2.3 Những mặt đạt đuọc hạn chế công tác định giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Quân Đội 2.3.1 Những mặt đạt 65 2.3.2 Những mặt hạn chế công tác định giá NH Quân Đội 67 CHNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯONG MẠI CỎ PHẦN QUÂN ĐỘ I 3.1 Mục tiêu phát triển chung ngân hàng TMCP Quân Đội riêng phòng định giá 7Q 3.1.1 Mục tiêu phát triển chung ngân hàng TMCP Quân Đội 70 3.1.2 Mục tiêu phát triển hoạt động cho vay chấp mục tiêu hoạt 71 động định giá BĐS chấp 3.2 Những giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Quân Đội 3.2.1 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá MB: Phải có việc đưa giá trị cơng trình xây dựng (Cụ thể: phải có văn hướng dẫn phương pháp xác định giá trị công trình) 72 3.2.2 Xây dựng ứng dụng hệ thống thông tin công nghệ định giá BĐS chấp 3.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá 75 3.2.4 Đào tạo nâng cao chuyên môn cho nhân viên thẩm định giá 77 3.2.5 Có chế độ khen thưởng kỷ luật nghiêm khắc nhân viên làm sai quy chế 78 3.2 Hoàn thiện quy định công tác định giá 78 3.2.7 Xây dựng văn hố cơng s .79 3.2.8 Hạn chế sai sót cơng tác định giá 79 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 79 3.4 Những kiến nghị với Nhà nưóc 82 KÉT LUẬN 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 DANH MỤC CÁC TỪ VIÉT TẮT BĐS Bất động sản MB Ngân hàng TMCP Quân Đội ( Military Bank) NH Ngân hàng GS Giáo Sư PV Giá trị ròng FV Giá trị ròng tương lai PVB Property Valuation Bureau PGI Thu nhập tiềm EGI Thu nhập hiệu oc Chi phí hoạt động NOI Thu nhập hiệu ròng BTCF Thu nhập ròng trước thuế ATCF Thu nhập rịng sau thuế Ro Tỷ lệ vốn hóa chung Re Tỷ lệ vốn hóa vốn tự có R Lãi suất chiết khấu IRR Tỷ lệ hoàn vốn nội QSDĐ& SH Quyền sử dụng đất sở hữu CHDCND Cộng hòa dân chủ nhân dân TNHH Trách nhiệm hữu hạn NHNN Ngân hàng Nhà Nước ROE Tỷ số lợi nhuận ròng vốn chủ sở hữu (Return on common equyty) ROA Tỷ sổ lợi nhuận ròng tài sản (Return on total assets) HĐQT Hộ đồng quản trị DANH MỤC S ĐÒ BẢNG, BIỂU ĐÒ, s ĐÒ BẢNG: Bảng số 1: Kết hoạt động kinh doanh NHTMCP Quân Đội .31 Bảng số 2: Tình hình huy động vốn tính dụng 37 Bảng số 3: Phân tích dư nợ cho vay theo đối tượng khách hàng theo loại hình doanh nghiệp 39 Bảng số 4: Hệ số K 47 Bảng số 5: Bảng tổng hợp kết định giá 64 Bảng 6: Kết hoạt động phòng định giá số năm 66 s ĐÒ Sơ đồ số 1: Quy trình định giá BĐS chấp 26 Sơ đồ số 2: Mơ hình tổ chức MB .35 Sơ đồ số 3: Tổ chức phòng Định g iá 41 Sơ đồ số 4: Quy trình định giá MB 36 Sơ đồ 5: Điều chỉnh yếu tố 61 Sơ đồ số 6: Quy trình định giá 76 BIỂU ĐÒ Biểu đồ 1: Tốc độ tăng trưởng tổng tài sản MB năm gần gây 32 Biểu đồ 3: Tốc độ phát triển vốn điều lệ MB 33 Biểu đồ số 4: Mối quan hệ vốn huy động tổng dư nợ 38 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN «xé>0 DƯƠNG THỊ PHƯỢNG HOAN THIỆN CONG TÂC ĐỊNH GIA BAT ĐỌNG S A N THÊ C H Ấ P TẠI N G ÂN HÀNG THƯƠNG M ẠI CỔ PH ẦN QUÂN ĐỘI CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ ĐỊA CHÍNH TĨM TẮT LUẬN VÃN THẠC Sĩ HÀ N Ộ I-2011 PHẦN M Ở ĐÀU Trong năm qua với phát triển đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại có bước tiến đáng kể hoạt động kinh doanh tiền tệ, đa dạng hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn; Cùng với tăng cường hợp tác quốc tế, với chất lượng sống ngày nâng cao, có ngày nhiều khách hàng tham gia giao dịch ngân hàng Một hoạt động cho vay phát triển năm gần hình thức cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản (BĐS), đặc biệt BĐS nhà đất Do có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà công tác xác định giá trị, quản lý BĐS bảo đảm ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách (giá định giá chưa phản ánh thị trường quy định ngân hàng), khó khăn từ phía thu thập thông tin thị trường, sở liệu ngân hàng, hạn chế tổ chức phịng, quy trình phương pháp định giá chưa hợp lý, hạn chế quy trình định giá, khó khăn từ phía khách hàng làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Mặt khác, kinh tế hội nhập mở ngành với cạnh tranh mãnh liệt đơn vị với Đòi hỏi đơn vị kinh doanh phải có sách tốt với khách hàng Ngành ngân hàng không nằm ngồi quy luật đó; Sự hình thành nhiều ngân hàng năm gần làm cho ngành ngân hàng có cạnh tranh mãnh liệt, cần hồn thiện phát triển công tác định giá ngân hàng tốt hơn, đáp ứng nhu cầu khách hàng để tăng tính cạnh tranh tăng lợi nhuận cho ngân hàng Hoạt động định giá chấp ngân hàng trở thành nhiệm vụ quan trọng mục tiêu đảm bảo an toàn tăng chất lượng quản trị rủi ro Trong tài sản bảo đảm ngân hàng có nhiều nhóm động sản BĐS chiếm tỷ trọng lớn (70% đến 90%) Chính mà em chọn đề tài: “ Hồn thiện cơng tác định giả BĐS chấp Ngân hàng thương mại cỗ phần Quân Đội “ làm đề tài nghiên cứu Nghiên cứu đề tài với mục đích sau: 74 vậy, công tác định giá phải xây dựng hệ thống thông tin với số lượng lớn chất lượng cao, khả cung cấp thông tin kịp thời cho nhân viên thẩm định nhân viên hệ thống ngân hàng cập nhật u cầu vơ cấp thiết Hiện nay, MB hệ thống thông tin chưa xây dựng Nguồn thơng tin mà cán định giá có nguồn từ thực tế có q trình kiểm tra trạng tài sản; thơng tin tạp chí mạng Các nguồn thông tin cần thẩm định tính xác Thơng tin liệu giá chưa tổng họp, xây dựng cách khoa học để người cập nhật Chính vậy, tơi xin kiến nghị ngân hàng nên xây dựng nhánh thông tin liên quan tới bất động sản nội ngân hàng cập nhật thông tin thường xuyên Thông tin cập nhật nhân viên ngân hàng thu thập Xây dựng phận chuyên thu thập xử lý thông tin Đe có kho thơng tin đáp ứng nhu cầu sử dụng trình định giá ngân hàng nên tìm nguồn thơng tin khác từ đơn vị bạn hay từ quan nhà nước Việc đòi hỏi ngân hàng phải tạo lập mối quan hệ với ngân hàng khác chia sẻ thông tin Xây dựng quan hệ mật thiết với quan nhà nước, với tổ chức kinh tể khác công ty kinh doanh BĐS hay cơng ty tư vấn BĐS có uy tín (như CBRE, Savil ) để có thu thập thơng tin liên quan tới sách nhà nước hoạt động giao dịch thị trường => giảm rủi ro việc nhận chấp BĐS Hệ thống thông tin xây dựng từ phạm vi hẹp tới rộng Xây dựng hệ thống thông tin tốt đem lại hiệu cao cơng tác định giá Phịng định giá chưa có phần mềm hỗ trợ cơng tác định giá Vì vậy, tơi kiến nghị ngân hàng nên đầu tư xây dựng phần mềm để nâng cao tiến độ công việc, đáp ứng nhu cầu công việc Công nghệ yếu tố thời đại, ứng dụng công nghệ vào cơng việc giúp q trình quản lý tốt 75 3.2.3 Hồn thiện quy trình định giả Quy trình định giá phịng định giá xây dựng bất cập nêu phần Vì vậy, để nâng cao hiệu cơng tác định giá thiết phải có quy trình chuẩn Tơi muốn đề xuất với phòng định giá thay đổi quy trình định sau: “ Cần phận tiếp nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ đầu vào trước tới phận phân hồ sơ - Cần có người chun mơn tốt để giải đáp thắc mắc từ phía khách hàng cán tín dụng chi nhánh MB - Cần có nghiên cứu cách phân bổ hồ sơ cho cán cho giảm thời gian trung gian tăng tiến độ hoàn thành báo cáo định giá - Cần có phần mềm hỗ trợ cơng tác định giá cơng tác quản lý; Để từ theo sát hồ sơ, nắm bắt tình hình có phương hướng giải - Cán hỗ trợ cần tăng thêm, phịng định giá có 01 cán hỗ trợ không đáp ứng đủ số lượng công việc đặt Một phần lý chậm hồ sơ định giá cán định giá không cung cấp đầy đủ hồ sơ để hoàn thiện báo cáo kết Để giảm thời gian hồn thiện báo cáo định giá đề nghị quy trình định giá nên sau nhằm tăng hiệu quản trị tốt rủi ro: 76 Sơ đồ số 6: Quy trình định giá mói 77 3.2.4 Đào tạo nâng cao chuyên môn cho nhân viên thẩm định giá Kết định giá phụ thuộc lớn vào chuyên môn nhân viên thẩm định giá Vì vậy, thường xuyên mở lớp tập huấn ngắn hạn mời chuyên gia lĩnh vực thẩm định giá giảng dậy Hay gửi cán có đủ điều kiện để tham giá lớp học nước vừa nâng cao kiến thức chuyên môn vừa học hỏi kinh nghiệm nước trước Phát triển đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp kinh nghiệm Định giá BĐS lĩnh vực liên quan tới nhiều lĩnh vực khác yêu cầu nhân viên thẩm giá phải có kiến thức tổng hợp lĩnh vực liên quan đảm bảo chất lượng kết thẩm định giá Kiến thức định giá bao gồm kiến thức định giá, kiến thức kinh tế, kiến thức kĩ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng, kiến thức xã hội (như phong thuỷ, môi trường xã hội ) Vì vậy, kiến nghị ngân hàng nên có chuyên viên lĩnh vực xây dựng để trợ giúp cho nhân viên thẩm định Làm chủ chuyên môn công nghệ giúp nâng cao suất hoạt động nên 100% Và xu hướng phát triển chung lĩnh vực không lĩnh vực định giá Đe nâng cao chất lượng, chuyên viên định giá học hỏi kinh nghiệm đồng nghiệp khác ngân hàng nên định kỳ tổ chức buổi hội thảo trao đổi kinh nghiệm nhân viên phòng, phạm vi rộng phận đơn vị khác Trong phạm vi phận thường xun trao đổi thơng tin kinh nghiệm nhân viên, nhân viên trưởng phận để nâng cao chất lượng kết thẩm định giá Ngồi nên tổ chức buổi trao đổi hoạt động định giá phận thẩm định giá với phận khác tín dụng để trao đổi đánh giá kết làm việc phận từ rút kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá nhân viên thẩm định giá 78 3.2.5 Cóchế độkhen thưởng vàcũng nhưkỷ luật nghiêmkhắc nhãn viênlàmsai quychế Động viên khen thưởng không tinh thần mà vật chất Điều làm gắn bó nhân viên ngân hàng Vừa sách để nuôi dưỡng giữ chân nhân viên tốt Đồng thời phải có kỷ luật nghiêm khắc nhân viên làm sai quy chế Có chế độ kiểm tra giám sát kết định giá nhân viên nhằm đánh giá lực đạo đức nghề nghiệp Xây dựng đội ngũ chuyên trách thường xuyên hay định kỳ kiểm tra tờ trình thẩm định giá, đánh giá điểm cho nhân viên theo tháng từ có chế độ khen thưởng kịp thời, khích lệ tinh thần làm việc nhân viên Hàng năm hay quý nên tổ chức picnic vui chơi hệ thống ngân hàng MB để đồng nghiệp phận khác phận có tinh thần đồn kết gắn bó Xây dựng ngơi nhà thứ hai cho nhân viên, để họ phục vụ 3.2 Hồnthiệnnhữngquyđịnhtrongcơngtácđịnhgiá Những quy định cần hồn thiện thay đổi cho phù họp với thực tể Những biến động kinh tế tình hình biến động riêng thị trường BĐS cần cập nhật có phương pháp dự báo để đưa kết thẩm định giá sát với thực tế đảm bảo an tồn cho tín dụng cap Cụ thể, với quy định tỷ lệ giảm giá quy định MB theo thấp so với thị trường Đành rằng, mục đích định giá để chấp bảo đảm cho khoản vay tín dụng để cạnh tranh giai đoạn thị trường mở cửa mà điều ước quốc tế việc mở cửa hoàn toàn thị trường ngân hàng tổ chức thương mại nên có điều chỉnh tích cực so với thị trường 79 3.2.7 Xâydựngvănhốcơngsở Đây điều mà MB ln hướng tới Một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, kinh nghiệm tác phong công việc tháo vát, thái độ lịch với khách hàng cầu nối thành công Chất lượng phục vụ không xác kết định điều tưởng chừng nhỏ nhặt 3.2.8 Hạnchếnhữngsaisót trongcơngtácđịnhgiá Trong q trình định giá nhân viên định giá khơng tránh khỏi sai sót dẫn tới kết định giá chưa tốt Đôi sai sót kỹ tính tốn, lỗi nhỏ tả Vì vậy, cần hạn chế tối đa sai sót khơng đáng có Đe làm việc này, kiến nghị nên tăng cường công tác kiểm tra, thực kiểm tra chéo nhân viên định Đặc biệt cần ý đến yếu tố pháp lý BĐS chấp Nếu nhân viên thẩm định không xem xét cần thận kỹ lưỡng gây hậu khó lường Làm tăng rủi roi cho ngân hàng đặc biệt đối tượng có ý đồ xấu Nhất không nhận BĐS chấp mà không thuộc đối tượng mà pháp luật không cho phép ngân hàng MB quy định, BĐS mà có vấn đề pháp lý khơng rõ ràng cần làm sáng tỏ Hoặc có ghi ngờ cần xác minh xác 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Hiện nay, ngân hàng thương mại có qui định cách xác định, định giá tài sản bảo đảm khách hàng để làm cho vay vốn Tuy nhiên, theo qui định cịn có điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp khó thực Nếu trước đây, NHTM giải cho khách hàng vay vốn ln đặt tính hiệu dự án/phương án lên hàng đầu xem điều kiện tiên để cán tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn Hiện nay, sau nhiều năm thực hiện, việc lấy dự án/ phương án làm cho vay vốn bộc lộ khó khăn định, có số doanh nghiệp cá nhân xây 80 dựng dự án/phương án không trung thực Họ đưa "con số ảo, số ma" làm ngân hàng khó tính tốn, xác định cho vay vốn Vì thế, NHTM ngồi việc xem xét dự án/phương án ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm tài sản bảo đảm TSBĐ cho khoản vay khách hàng vay vốn/hoặc bên thứ ba/hoặc hình thành tương lai Sở dĩ có qui định NHTM muốn áp dụng biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo sở pháp lý kinh tế để thu hồi khoản nợ cho khách hàng vay, lãi vay khoản phí (nếu có) Tuy nhiên, việc áp dụng để vừa đảm bảo cho vay vốn không sai luật lại vấn đề khó Bởi qui định từ ngân hàng cấp chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi nhanh lần thay đổi gần Đơn cử qui định phương pháp xác định giá trị TSBĐ quyền sử dụng đất Ngân hàng Công thương Việt Nam (Incombank) Có lúc qui định giá trị quyền sử dụng đất để chấp xác định theo thoả thuận ngân hàng cho vay (NHCV) bên bảo đảm, phải thấp giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa phương thời điểm định giá/hoặc định giá lại, không vượt khung giá đất UBND tỉnh, thành phố qui định Hoặc chi nhánh ngân hàng xây dựng khung giá đất khơng vượt q (hai) lần giá loại đất, vị trí đất khung giá đất ƯBND tỉnh, thành phố qui định thấp giá chuyển nhượng thực tế thị trường địa phương thời điểm xây dựng khung giá đất (mức tối đa 90% giá đất thực tế) Trường họp cao lần phải trình Tổng Giám đốc Ngân hàng Công thương Việt Nam (Quyết định số 125/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 10/05/2006) Mới đây, Incombank qui định thơng thống rõ ràng cho phép chi nhánh ngân hàng hệ thống với khách hàng thoả thuận theo giá đất (đất hiểu đất đất nông nghiệp) thực tế chuyển nhượng địa phương thời điểm định giá chấp/định giá lại với mức: Thứ nhất, mức tối đa với mức giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường thấp với giá ghi khung giá đất UBND tỉnh, thành phố nơi có đất; 81 Thứ hai, mức tối đa khơng 70% giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường cao hon giá ghi khung giá đất ƯBND tỉnh, thành phố nơi có đất Ngồi ra, Incombank cịn qui định khuyến khích chi nhánh th quan chun mơn có chức thẩm định giá để xây dựng khung giá đất áp dụng thống toàn chi nhánh Nếu chi nhánh xây dựng khung giá đất phép thoả thuận với khách hàng để xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp phạm vi khung giá đất chi nhánh tối đa không 70% giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa phương thời điểm định giá chấp/ định giá lại Quyết định số 225/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/2006) Với qui định cho phép trên, theo tôi: Nếu áp dụng theo cách thứ khơng thể cho vay vốn được, giá trị quyền sử dụng đất mà ƯBND địa phương đưa để áp dụng tính thu thuế không qui định để bán, để chuyển nhượng thị trường Còn áp dụng theo cách thứ hai, có thống cách thứ khó thực tỉnh nhỏ chưa có dịch vụ nhà đất Do đó, ngân hàng tỉnh khơng thể có khung giá thị trường để áp dụng tính 70% theo qui định Cịn th quan chun mơn có qui định ràng buộc trách nhiệm kết định giá họ, khó có quan đứng nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng Biện pháp cho phép chi nhánh tự xây dựng khung giá đất biện pháp khả thi cả, xem khó thực tơi nêu (do khơng có dịch vụ nhà đất - không xác định giá đất chuyển nhượng thị trường địa phương đó) Được biết hệ thống Ngân hàng Đầu tư Phát triển vận dụng theo cách Từ qui định thực tế nói trên, thiết nghĩ NHNN cần có qui định rõ ràng, cụ thể Khơng qui định cách chung chung để muốn hiểu được, dẫn đến áp dụng khơng thống nhất, khó việc đưa kết để đầu tư, cho vay vốn Và qui định cho phép chi nhánh tự xây dựng khung giá đất để xác định giá trị TSBĐ làm cho vay, có khác kiểu "vừa đá bóng, vừa thổi cịi" Hơn nữa, chi nhánh 82 pháp nhân, khơng phép tự đưa qui định Nên Ngân hàng Nhà nước tập họp NHTM lại để bàn bạc đưa cách giải thống việc xây dựng khung giá đất để làm xác định mức cho vay 3.4 Những kiến nghị vói Nhà nước Trong q trình định giá nhân viên định giá đơi gặp nhiều khó khăn việc xác định thông tin liên quan tớ chủ tài sản chấp tính pháp lý tài sản Một khó khăn từ phía quản lý nhà nước Để tiếp cận thơng tin hạn chế bất cập thị trường BĐS nay, em xin kiên nghị số ý kiến đế nâng cao hiệu quản lý nhà nước công tác định giá chấp Thú' 1: Nhà nước cần có cổng thơng tin để người dân truy cập tìm kiếm thơng tin Đặc biệt thơng tin quy hoạch Có thể thấy rằng, trước đày thơng tin quy hoạch bí mật người dân tới Theo quy định Bộ Tài Nguyên Môi Trường thơng tin quy hoạch cần cơng bố công khai Nhưng thực tế thông tin quy hoạch cịn phức tạp khó xác định Nhiều quy hoạch “treo” Hà Nội Nhà nước cần xây dựng quản lý chặt chẽ thông tin liên quan tới BĐS cung cấp thông tin cho người dân họ cần tới Đặc biệt việc thông tin liên quan tới BĐS mà người sử hữu đem chấp tổ chức tín dụng cần Nhà nước quản lý cung cấp thông tin liên quan tới BĐS cho tổ chức tín dụng biết, hay tình trạng bị kê biên để thi hành án, Tránh tình trạng BĐS chấp nhiều tổ chức giá trị lại khơng đủ lớn để bảo đảm cho tất khoản vay Thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà cần có nội dung cụ thể, đầy đủ, mơ tả thực trạng đất 83 Nhiều trường họp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà không khớp với thực tể sử dụng người dân Cơ quan có chức cần phải cập nhật biến động đất kịp thời để vừa đảm bảo sở pháp lý cho ngân hàng, đồng thời đảm bảo lợi ích người dân Những vướng mắc pháp lý BĐS chấp làm ảnh hưởng tới tiến độ thực hồ sơ cho khách hàng Thứ 3: Kiến nghị luật đai 2003 cần có quy định chi tiết, cụ thể vấn đề tài sản chấp, bảo lãnh Luật Đất đai năm 2003 quy định phức tạp điều loại đất sau phép chấp, bảo lãnh: - Đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trừ trường họp đất có chuyển mục đích sử dụng đất, mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Điều 110 khoản 3, Điều 112); - Đất tổ chức kinh tế thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, trừ đất thuê Nhà nước thuê lại đất khu công nghiệp từ ngày 01-7-2004 trở (khoản 3, Điều 111); - Đất tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112); - Đất hộ gia đình, cá nhân khơng phải đất th (Điều 113); - Đất người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (khoản 3, Điều 119) Nếu quy định phức tạp việc nhận tài sản bảo đảm ngân hàng; Cụ thể phịng Định giá khơng có nhiều pháp lý để tư vấn cho Khối khách hàng Đề nghị Nhà nước cần có thay đổi luật đất đai, có quy định cụ thể rõ rang để đơn vị kinh tế dễ dàng thực Thứ 4: Nâng cao chất lượng cán quản lỷ địa chỉnh ngành liên quan Cán quản lý địa đóng vai trị quan trọng q trình nâng cao tính minh bạch cho thị trường bất động sản; Đồng thời, cán quản lý địa 84 người quản lý thơng tin thị trường tốt địa phương Nếu cán quản lý địa đào tạo chuyên môn tốt quản lý chặt chẽ mặt hành mà cịn giúp nhà nước có nguồn thơng tin tốt việc ban hành sánh liên quan khác Cán địa phường, xã người xâu sát với người dân người trực tiếp thi hành sách Nhà nước họ nắm tồn mặt mà sách đạt được; Từ nhà nước có đê hồn thiện cơng tác quản lý Thơng qua cán địa phường xã, cán định giá có nguồn thơng tin xác, có đưa giá trị BĐS chấp 85 KÉT LUẬN Định giá BĐS thể chấp lĩnh vực Việt Nam cịn non yểu Vì vậy, cịn nhiều thách thức đòi hỏi người làm lĩnh vực cần có tìm hiêu học hỏi nhiều Định giá BĐS chấp lĩnh vực có tiềm phát triển nước ta kinh tể hội nhập người hiểu biết việc trước đưa định cần xác định giá trị khoản đầu tư Trong lĩnh vực ngân hàng, định giá chấp chiếm vị trí quan trọng định cấp tín dụng cho khách hàng Nó xác định mức độ rủi ro kinh doanh ngân hàng; Vì vậy, phịng định giá ngân hàng đời nhằm mục đích đánh giá giá trị tài sản bảo đảm, hạn chế rủi ro cho khoản tín dụng được, giải ngân Với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề nghiên cứu vấn đề định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Quân Đội, qui trình định giá BĐS chấp, phương pháp định giá BĐS chấp tài sản BĐS chấp ngân hàng Quân Đội, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận chung định giá tài sản BĐS chấp, phân tích đánh giá thực trạng qui trình, phương pháp cách thức tổ chức phòng định giá ngân hàng TMCP Quân Đội, sở luận văn đề mục tiêu phương hướng giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác định giá tài sản BĐS chấp NH TMCP Quân Đội Luận văn hoàn thành sổ nội dung sau đây: Luận văn hệ thống hóa lý luận chung định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NH TMCP - Luận văn làm rõ khái niệm định giá nói chung, định giá BĐS định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Định giá việc xác định giá trị tài sản thời điểm định với mục đích định Định giá BĐS khoa học việc xác định giá trị BĐS cụ thể có tính tới yếu tố bên BĐS yếu tố bên tác động vào giá trị Bất động sản, thời điểm định, cho mục đích định giá theo tiêu chuẩn định 86 giá Việt Nam thông lệ Quốc Tế Còn định giá BĐS chấp việc xác định giá trị bất động sản (mang chấp) cụ thể thời điểm xác định, mục đích xác định mức cho vay ngân hàng dựa giá trị BĐS chấp Định giá BĐS chấp khâu quan trọng khơng thể thiếu qui trình cho vay NHTM nhằm xác định tính họp pháp tài sản đảm bảo BĐS sở để đưa mức cho vay hợp lý - Luận văn làm rõ sở lý luận chung định giá BĐS chấp ngân hàng Những vấn đề luận văn tập trung làm rõ nhân tố tác động, ảnh hưởng tới định giá BĐS thể chấp, qui trình định giá BĐS chấp Và đồng thời luận văn làm rõ vai trò định giá BĐS chấp ngân hàng Thương mại cổ phần giai đoạn tương lai - Luận văn nghiên cứu phương pháp định giá áp dụng định giá BĐS chấp phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp vốn hóa Nghiên cứu tập trung vào bước tiến hành, ứng dụng phương pháp vào định giá chấp ngân hàng Luận văn hệ thống hóa đưa qui trình định giá BĐS chấp chung ngân hàng thương mại Luận văn phân tích khái qt thực trạng cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội Từ phân tích đánh giá thực trạng đó, luận văn phân tích hoạt động cho vay ngân hàng Quân Đội thời gian vài năm gần Luận văn tập trung phân tích đánh giá tương đối đầy đủ tồn diện thực trạng cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng Quân Đội Để phân tích có sở thuyết phục luận văn trình bày ví dụ để minh họa Qua phân tích thực trạng cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng Quân Đội luận văn đưa đánh giá mặt đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế cơng tác định giá Ngân hàng TMCP Quân Đội 87 Luận văn đề mục tiêu phát triển chung ngân hàng Quân Đội nói chung phịng Định giá nói riêng giải pháp chủ yếu nhằm hồn thiện cơng tác định giá tài sản BĐS chấp ngân hàng Quân Đội thời gian tới Đóng góp luận văn nghiên cứu cách có hệ thống vẩn đề định giá BĐS chấp cụ thể công tác định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Quân Đội Trên sở nghiên cứu luận văn đưa kiến nghị giải pháp nhăm hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng Quân Đội thời gian tới Hạn chê luận văn hệ thống hóa số điểm định giá BĐS chấp số ngân hàng thương mại để đưa quy trình chung cho đinh giá BĐS thê châp Phương pháp nghiên cứu đơn giản chưa có điều tra tra sử dụng mơ hình phân tích 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đồn văn Trường - Hà nội 2000 “Các phương pháp thẩm định giá bất động sản “ Bài giảng định giá giảng viên TH s Vũ Thị Thảo - Khoa BĐS & KTTN trường ĐH KTQD Báo cáo thường niên 2008, 2009, 2010 Ngân hàng Thương mại CP Quân Đội Báo cáo hoạt động phòng Định giá tài sản 2009, 2010 Quốc Hội Luật đất đai 2003 Quốc Hội Luật kinh doanh BĐS 2006 Quốc Hội Luật dân 2005 Nghị định 188/2008/NĐ - CP ngày 16/11/2004 phương pháp định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2004) Thơng tư 114/2004/TT - BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2008/NĐ - CP ngày 16/11/2004 phương pháp định giá đất khung giá loại đất 10 Ngô Thị Phương Thảo Luận án Tiến sĩ “ Hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng” 11 Phạm Toàn Thiện (2009) “Khủng hoảng cho vay chấp chuẩn Mỹ : Bài học sổ kinh nghiệm” Tạp chí khoa học Đại học Quốc Gia Hà Nội, Kinh tế kinh doanh số 25, trang 39 - 53