Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu acb

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - ĐỖ MINH SƠN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Hà Nội - 2013 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - ĐỖ MINH SƠN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB Chuyên ngành: Kinh tế quản lý địa LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HOÀNG VĂN CƢỜNG Hà Nội – 2013 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, nhận giúp đỡ nhiệt tình quan, cấp lãnh đạo cá nhân Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới tất tập thể cá nhân tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập nghiên cứu Trước hết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hoàng Văn Cường người trang bị cho kiến thức q báu, hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu trường Kinh tế quố c dân , Viê ̣n sau đại học, Khoa Bấ t đô ̣ng sản và Kinh tế tài nguyên , đơn vị liên quan Trường Đại học Kinh tế quố c dân Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp động viên chia sẻ, giúp đỡ nhiệt tình đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi hồn thành luận án Hà Nội, tháng 05 năm 2013 Tác giả MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .3 1.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản chấp 1.1.1 Các khái niệm .3 1.1.2 Vai trò của đinh ̣ giá bấ t đô ̣ng sản thế chấ p hoa ̣t đô ̣ng cho vay ta ̣i Ngân hàng .7 1.2 Các phƣơng pháp định giá áp dụng định giá BĐS chấp 1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiế p 1.2.2 Phương pháp chi phí 15 1.2.3 Phương pháp thu nhập hay (phương pháp đầ u tư) 21 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá BĐS chấp hoạt động cho vay 27 1.3.1 Các nhân tố chủ quan .27 1.3.2 Các nhân tố khách quan 30 TÓM TẮT CHƢƠNG I 34 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB 35 2.1 Khái quát kết cho vay chấp BĐS ACB .35 2.2 Thực trạng công tác đ ịnh giá BĐS chấp hoạt động cho vay ACB thời gian qua 39 2.2.1 Mạng lưới định giá đội ngũ nhân viên định giá ACB 39 2.2.2 Quy trình định giá 41 2.2.3 Phương pháp định giá .44 2.2.4 Hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá ACB .58 2.2.5 Một số trường hợp ngoại lệ đinh ̣ giá tài sản bảo đảm ACB .60 2.3 Đánh giá kết định giá BĐS chấp hoạt động cho vay ACB 63 2.3.1 Những kết đạt 63 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân .66 TÓM TẮT CHƢƠNG II 69 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC VÀ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB 71 3.1 Định hƣớng hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ACB 71 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp hoạt động cho vay ACB .71 3.1.2 Mục tiêu hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay ACB 72 3.2 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay ACB thời gian tới 73 3.2.1 Hồn thiện quy trình định giá 73 3.2.2 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá BĐS chấp hành .79 3.2.3 Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá BĐS chấp 81 3.2.4 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ cho định giá BĐS chấp 82 3.2.5 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS NHTM 82 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nƣớc 83 3.3.1 Ban hành văn hướng dẫn chi tiết việc định giá BĐS 83 3.3.2 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu đinh ̣ giá đất 84 3.3.3 Đưa mức giá dẫn đất đai xây dựng cho hoạt động định giá BĐS chấp 85 3.3.4 Quản lý hoạt động thị trường BĐS 85 TÓM TẮT CHƢƠNG 87 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO .90 DANH MỤC TƢ̀ VIẾT TẮT ACB : Ngân hàng thương ma ̣i cổ phầ n Á Châu GPBank : Ngân hàng thương ma ̣i cổ phầ n Dầ u khí toàn cầ u Techcombank : Ngân hàng thương ma ̣i cổ phầ n công nghê ̣ kỹ thương Vietcombank : Ngân hàng thương ma ̣i cổ phầ n ngoa ̣i thương Viê ̣t Nam BIDV : Ngân hàng thương ma ̣i cổ phầ n đầ u tư và phát triể n Viê ̣t Nam Vietinbank : Ngân hàng thương ma ̣i cổ phầ n công thương Viê ̣t Nam TMCP : Thương ma ̣i cổ phầ n NHTM : Ngân hàng thương ma ̣i NHTMCP : Ngân hàng thương ma ̣i cổ phầ n BĐS : Bấ t đô ̣ng sản TSBĐ : Tài sản bảo đảm CVĐG : Chuyên viên đinh ̣ giá CVKH : Chuyên viên quan ̣ khách hàng DANH MỤC HỒ SƠ BẢNG BIỂU Biểu đồ 2.1: So sánh số tiêu ngân hàng 36 Bảng 2.1: Một số tiêu tài chủ yếu NHTMCP ACB 35 Bảng 2.2: Báo cáo tài sản chấp năm ACB 39 Bảng 2.3: Một số yếu tố cần lưu ý Hướng điểu chỉnh có khác biệt yếu tố bất động sản sử dụng phương pháp so sánh 52 TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - ĐỖ MINH SƠN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB Chuyên ngành: Kinh tế quản lý địa TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HOÀNG VĂN CƢỜNG Hà Nội – 2013 i LỜI MỞ ĐẦU Đề tài nguyề n cứu : “Thực trạng giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB” Với việc chọn đề tài trên, em hi vọng đóng góp phần hoàn thiê ̣n công tác đ ịnh giá bất động sản chấp các Ngân hàng TMCP nói chung và ACB nói riêng , làm cho hoạt động đinh ̣ giá bấ t đô ̣ng sản thế chấ p ta ̣i các Ngân hàng ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là h ệ thống hoá mặt lý luâ ̣n liên quan đ ến định giá bất động sản chấp Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng, thực định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị, giải pháp nhằm khắc phục hoàn thiện công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB nói riêng và các NHTMCP nói chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu là thực tế công tác đ ịnh giá BĐS chấp Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB và mơ ̣t sớ NHTMCP khác t ập trung vào việc phân tích thực trạng định giá BĐS chấp khu vực Hà Nội Ngân hàng từ đưa giải pháp kiến nghị để nâng cao hiệu định giá BĐS chấp Ngân hàng Phương pháp nghiên cứu chủ yế u là s dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa sở kế thừa nghiên cứu có định giá BĐS nói chung, định giá BĐS chấp nói riêng tài liệu khác có liên quan Các phương pháp nghiên cứu truyền thống phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, nghiên cứu tình huống, kiện, phương pháp nghiên cứu ứng dụng thu thập thông tin Kết cấu, nội dung đề tài bao gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấ p Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu Chương III: Giải pháp nhằm khắc phục hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu ii CHƢƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Chương đầ u tiên là sở lý luâ ̣n giúp chúng ta hiể u rõ về các nô ̣i dung của đề tài Chương không sâu vào các lý thuyế t , nêu nên cá ch khái quát số khái niệm liên quan trực tiếp đến nội dung chương : khái niê ̣m về BĐS , thế chấ p , đinh ̣ giá , đinh ̣ giá BĐS Chương cũng làm rõ mu ̣c đích tầm quan trọng công tác định giá hoạt động cho vay chấ p tài sản, đă ̣c biê ̣t là tài sản đảm bảo BĐS , giúp cho ngân hàng đảm bảo phát triển hoạt động cho vay Các phương pháp sử dụng công tác định giá ACB NHTMCP hiê ̣n sử du ̣ng , bao gồ m các phương pháp : phương pháp so sánh trực tiếp , phương pháp chi phí , phương pháp thu nhâ ̣p Mỗi phương pháp vào nội dung chi tiết bao gồm khái niệm , bước thực , cách tính, mơ ̣t số ưu nhươ ̣c điể m của phương pháp Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp hoạt động cho vay đươ ̣c phân chia thành các nhân tố chủ quan và nhân tố khác quan Các nhân tố chủ quan bao gồ m : Quan điểm khác Ngân vấn đề định giá BĐS chấp; Hệ thống thông tin định giá; Đội ngũ nhân lực Các nhân tố khách quan bao gồ m : nhân tố điều kiện tự nhiên (Vị trí BĐS; Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất; Địa hình BĐS tọa lạc; Hình thức (kiến trúc) bên ngồi BĐS; Đặc điểm mặt đất lòng đất; Tình trạng mơi trường; Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên); Môi trường pháp lý- chế sách; Nhóm yếu tố kinh tế (Khả mang lại thu nhập từ BĐS; Những tiện nghi gắn liền với BĐS ; Điề u kiê ̣n bảo dưỡng BĐS ); Các yếu tố xã hội , sửa chữa 85 3.3.3 Đưa mức giá dẫn đất đai và xây dựng cho hoạt động định giá BĐS chấp Hiên nay, Khung giá đất giá tối thiểu xây dựng chủ yếu sử dụng vào mục đích tính thuế đất, tiền sử dụng đất, giá đền bù, quan trọng để tiến nhà định giá BĐS….Tuy nhiên, việc áp dụng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng vào hoạt động định giá BĐS chấp gặp nhiều khó khăn bất cập, khách hàng gặp nhiều bất lợi mức giá nhà nước đưa gia chưa phản ánh mức giá thực mà chủ sở hữu BĐS mua sở hữu Trong thời gian tới, việc xây dựng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà cần trọng đến giá trị thực tế chúng thị trường Đối với bảng khung giá đất, đất đai khu vực có lợi kinh doanh tốt, có giá trị thương mại tốt, cần có ước tính tăng thêm giá trị cho khu vực này, đảm bảo giá trị lợi chúng Có thể dùng hệ số riêng cho bảng khung giá đất, dùng để ước tính giá trị định giá cho hoạt động chấp BĐS ngân hàng 3.3.4 Quản lý hoạt động thị trường BĐS Đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định, thị trường khơng cịn tượng giá cao so với thực tế mức giá chung, giảm tượng đầu cơ, tích trữ tài sản, làm ảnh hưởng đến nguồn cung cầu thực tế thị trường, làm giá BĐS thị trường xa rời, cao mức giá trị thực Áp dụng chế, sách giúp cho minh bạch thơng tin thị trường bất động sản, minh bạch thông tin giao dịch mua bán nhà đất, giúp cho người mua, người bán, quan định giá, tham khảo giá mua bán nắm rõ thông tin giao dịch Nếu thị trường BĐS hoạt động ổn định, quản lý giao dịch mua bán BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá, khai thác thông tin liên quan đến BĐS, giao dịch mua bán dễ dàng xác Mức giá định giá sát thị trường, có tính thuyết phục cao cho mục đích chấp, ngân hàng tin tưởng an tâm vào mức giá định giá BĐS chấp, tạo điều kiện cho khách hàng bảo vệ lợi ích cho khách hàng vay vốn ngân hàng thuận lợi Cụ thể, nhà nước cần tập trung vào hướng: 86 Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đất Thực tế nói có quyền Nhà nước đứng thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai sửa đổi chưa thể ý chí Nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng BĐS Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành Nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp Nhà nước Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng nguồn đất cho thị trường BĐS Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán người thường cần tư vấn tổ chức môi giới, cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do cần đa dạng hóa hình thức tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức mơi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Cần nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin có liên quan đến đất đai BĐS khác Bên cạnh phai có can thiệp Nhà nước thơng qua khoản thuế, phí, lệ phí việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng * * * 87 TÓM TẮT CHƢƠNG Định hướng ngắ n ̣n của ACB thời gian tới từng bước tháo gỡ những vướng mắ c và những bấ t ổ n những ảnh hưởng từ những thông tin không tố t thời gian gầ n ACB sẽ sớm quay trở lại hoạt động ổn định , định hướng tiế p tu ̣c mở rộng tăng cường hoạt động cho vay, đă ̣c biê ̣t là hoa ̣t đô ̣ng sở có tài sản đảm bảo, có BĐS để giảm thiểu rủi ro hoạt động hệ thống Luận án phân tích đưa giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện định giá BĐS chấp hoạt động cho vay ACB nói riêng NHTM Việt Nam nói chung 88 KẾT LUẬN Hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro đó, ngân hàng thường yêu cầu người vay chấp tài sản họ mà chủ yếu tài sản BĐS Định giá BĐS phục vụ cho mục đích chấp cho vay ngân hàng nhiệm vụ quan trọng nay, đặc biệt giai đoạn mởi cửa hội nhập kinh tế quốc tế tạo điều kiện cho nhiều ngân hàng thương mại nước nước thành lập mở chi nhánh Việt Nam Nhu cầu vay tín dụng cho mục đích kinh doanh tiêu dùng ngày nhiều ngân hàng tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân Ý thức điều đó, Để đảm bảo an tồn cho khoản vay tín dụng, ACB sớm hình thành phận đinh ̣ giá tài sản nhằm thực nhiệm vụ chuyên trách định giá tài sản đem chấp làm cho phận tín dụng định mức cho vay Với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề nghiên cứu vấn đề liên quan đến định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại ACB, qui trình, phương pháp nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sở khoa học định giá tài sản BĐS chấp, phân tích đánh giá thực trạng qui trình, phương pháp cách thức tổ chức định giá ACB thời gian qua, sở luận văn đề mục tiêu phương hướng giải pháp chủ yếu để hồn thiện cơng tác định giá tài sản BĐS chấp ACB nói riêng NHTM Việt Nam nói chung Luận văn hồn thành số nội dung sau đây: Thứ nhất, luận văn hệ thống hóa số vấn đề sở khoa học định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM nói chung Thứ hai, luận văn sâu vào phân tích cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng ACB Nhìn chung, cơng tác định giá BĐS chấp ACB có bước phát triển, qui trình định giá ngày hồn thiện, từ định giá cách tự phát đến chỗ có Kết định giá ngày phù hợp, xác So với số ngân hàng khác có tiến vượt trợi hẳn 89 Thứ ba, nhiên công tác định giá BĐS chấp ACB cũng tồn số vấn đề cần khắc phục hoàn thiện thời gian tới quy trình định giá xây dựng, nhiên chưa đáp ứng yêu cầu phức tạp loại tài sản chấp BĐS; sử dụng phương pháp định giá; giá trị định giá BĐS chấp chưa thể giá trị thực tế BĐS; chưa trọng đánh giá khả phát mại tài sản; chưa có phối hợp, thống qui trình, cách định giá ngân hàng; sở liệu hệ thống thông tin chưa đầy đủ, đặc biệt thông tin quy hoạch đất đai; đội ngũ cán định giá cịn thiếu, kinh nghiệm trình độ chun mơn chưa cao Thứ tư, nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến hạn chế khối lượng công việc nhân viên định giá nhiều, bị hạn chế thời gian hoàn thiện hồ sơ; đảm bảo an toàn, giảm rủi ro cho hoạt động cho vay; chưa trọng đánh giá khả phát mại, phân tích xu hướng thị trường; nguồn nhân lực trình độ củ cán định giá hạn chế chưa đồng đều; thông tin BĐS, thông tin giao dịch BĐS, thông tin quy hoạch…chưa minh bạch; chưa hoàn thiện thống chế sách Nhà nước pháp luật Thứ năm, từ thực tra ̣ng còn tồ n ta ̣i những ̣n chế , nguyên nhân đã bàn tới ACB Luâ ̣n văn đã đưa đươ ̣c đinh ̣ hướng và mu ̣c tiêu của ACB công tác đinh ̣ giá BĐS thế chấ p , cụ thể giải pháp ACB nên làm thời gian tới, cũng mà NHTMCP khác cần hoàn thiê ̣n để ngày càng nâng cao hoạt động đinh ̣ giá BĐS thế chấ p Để hoàn thiê ̣n công tác đinh ̣ giá ACB NHTMCP khác khổ ng chỉ cầ n có sự thay đổ i và hoàn thiê ̣n của những ngân hàng , mà nhà nước , những quan chức n ăng liên quan cũng cầ n có những chin ́ h sách , những văn bản hướng dẫn, trơ ̣ giúp làm cho hoa ̣t đô ̣ng đinh ̣ giá BĐS thế chấ p ta ̣i ngân hàng ngày càng tố t 90 DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự, 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006): Luật Kinh doanh Bất động sản Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, hiệu lực ngày 01 tháng 07 năm 2004 Luật đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 Và thông tư , nghị định chi tiết hướng dẫn luật đất đai 2003 Bộ tài chính, ngày 26 tháng 11 năm 2004 Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ vè phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngày 16 tháng 11 năm 2004 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngày 03 tháng 12 năm 2004 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt nam (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà tài sản khác gắn liền với đất Ban Vật giá Chính phủ (2003) Cơ sở khoa học thực tiễn thẩm định giá nước Nhà xuất Giao thông vận tải, Hà nội 10 Bộ Tài (2008) Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Hà nội 11 Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ký ngày 29/12/2006 phủ giao dịch bảo đảm văn sửa đổi bổ sung liên quan 91 12 Ngân hàng ACB, năm 2012 Quy trình bảo đảm tiền vay 13 Ngân hàng ACB, năm 2012 Quy trình định giá tài sản chấp 14 Ngân hàng GPBank, năm 2012 Quy trình bảo đảm tiền vay 15 Ngân hàng GPBank, năm 2012 Quy trình định giá tài sản chấp 16 Ngân hàng VPBank, năm 2012 Quy trình bảo đảm tiền vay 17 Ngân hàng VPBank, năm 2012 Quy trình định giá tài sản chấp 18 Ngân hàng Techcombank, năm 2012 Quy trình bảo đảm tiền vay 19 Bộ xây dựng, năm 2012 Phân tích đánh giá việc định giá bất động sản nói chung Việt Nam năm gần 20 TS Ngô Thị Phương Thảo, năm 2011 Luận án tiến sĩ: Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam 21 Nguyễn Đình Nam (2008), “Định giá quản lý bất động sản chấp ngân hàng phát triển Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội 22 Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá Bất động sản Việt Nam – Thực trạng giải pháp, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ- Bộ Giáo dục Đào tạo 23 Đỗ Minh Phương (2006), “Nâng cao chất lượng cho vay chấp BĐS Sở Giao dịch Ngân Hàng Ngoại Thương Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà nội 24 Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nhà xuất trị quốc gia, Hà nội 25 Ngân hàng ACB Báo cáo thường niên năm 2008 – 2012 26 Ngân hàng Techcombank Báo cáo thường niên năm 2008 – 2012 27 Ngân hàng Sacombank Báo cáo thường niên năm 2008 – 2012 92 Phụ lục số 01 BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ Ở (Kèm theo QĐ số 35/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 UBND TP Hà Nội) Đơn giá XD Cấp, loại công trình Cấp LOẠI NHÀ xd) Loại (đồng/m2 sàn Nhà tầng, mái ngói mái tơn, tường 110 bổ trụ (xây 1.761.000 gạch đá ong),tường bao quanh cao > 3m (khơng tính chiều cao tường thu hồi), khơng có trần Nhà Nhà tầng mái ngói mái tôn, tường 220, tường bao cấp quanh cao >3m (khơng tính chiều cao tường thu hồi), IV khơng có trần 2.041.000 Nhà tầng, mái (Mái BTCT) 3.289.000 Nhà – tầng, tường xây gạch, mái (BTCT); 5.167.000 mái BTCT lợp tơn; mái ngói Nhà (4-5) tầng mái BTCT mái BTCT 5.319.000 lợp tôn móng khơng gia cố cọc BTCT 5.796.000 lợp tơn móng gia cố cọc BTCT Nhà cấp Nhà (4-5) tầng mái BTCT mái BTCT Nhà (6-8) tầng mái BTCT mái BTCT 5.662.000 lợp tơn móng khơng gia cố cọc BTCT III Nhà (6-8) tầng mái BTCT mái BTCT 6.155.000 lợp tôn móng gia cố cọc BTCT Ghi chú: - Giá xây dựng nhà cấp IV – tầng (loại 1, loại 2) chưa bao gồm bể phốt, bể nước Giá xây dựng loại nhà lại bao gồm bể phốt bể nước - Nhà cấp IV – tầng mái ngói mái tơn (loại 1, loại 2) có trần tính thêm 93 Phụ lục số 02 BẢNG GIÁ XÂY DỰNG MỚI NHÀ TẠM, VẬT KIẾN TRÚC (Kèm theo Quyết định số 35/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 UBND TP Hà Nội) STT NHÀ TẠM VẬT KIẾN TRÚC ĐVT Đơn giá XD (đồ ng) I Nhà tạm Tường xây gạch 220, cao ≤ 3m (khơng tính chiều cao tường m2 1.619.000 m2 1.228.000 thu hồi) lát gạch xi măng, gạch láng xi măng có đánh màu Tường xây gạch 110, cao 3m trở xuống (khơng tính chiều cao tường thu hồi) lát gạch xi măng, gạch láng xi măng có đánh màu a Nhà có khu phụ, mái ngói, fibrơxi măng tơn, lát gạch xi măng b Nhà khơng có khu phụ, mái ngói, fibrơximăng tơn, 1.016.000 lát gạch xi măng c Nhà khơng có khu phụ, mái ngói, fibrơximăng tôn, m2 936.000 láng xi măng d Nhà khơng có khu phụ, mái giấy dầu láng xi măng m2 725.000 Nhà tạm vách cót, mái giấy dầu mái m2 362.000 II Nhà bán mái Nhà bán mái tường xây gạch 220 cao ≤ 3m (khơng tính chiều m2 943.000 cao tường thu hồi) mái ngói, fibrơximăng tơn Nhà bán mái tường xây gạch 110 cao ≤ 3m (khơng tính chiều cao tường thu hồi) a Mái ngói, fibrơximăng tơn m2 849.000 b Mái giấy dầu m2 667.000 III Nhà sàn 94 Gỗ tứ thiết đường kính cột >30 cm m2 1.420.000 Gỗ tứ thiết đường kính cột 30 cm m2 1.112.000 Gỗ hồng sắc (Hoặc cột bê tơng) đường kính cột 25m 1giếng 2.594.000 Rãnh nước xây gạch có nắp BTCT md 470.000 IX Cây hƣơng 1.359.000 STT NHÀ TẠM VẬT KIẾN TRÚC ĐVT Đơn giá XĐ (đồng) X Di chuyển mộ Mộ đất (Đơn giá bao gồm: Công đào, khiênh chuyển, hạ, chôn, 4.020.000 6.498.000 8.350.000 5.300.000 đắp mộ) 2.1 Mộ xây Mộ xây gạch, trát vữa xi măng, quét nước xi măng; kích thước mộ (dài 2,4 x rộng 1,24 x cao 0,8 m) 2.2 Mộ xây gạch, ốp đá xẻ; kích thước mộ (dài 2,4 x rộng 1,24 x cao 0,8 m) 2.3 Mộ xây gạch, ốp đá xẻ trát vữa xi măng, quét nước xi măng; kích thước mộ (dài 1,44 x rộng 0,96 x cao 1,6 m) 96 Phụ lục số 03 BẢNG HƢỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH Tỷ lệ cịn lại Kết cấu >80% 70%- 60%- 50%-60% 40%-50%