Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tnhh một thành viên anz (việt nam)

ìi lị TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH T Í Quốc DÃN bdbdO cscs DẠ! HỌC KTQD ” TT THƠNG TIN THƯVIỆN PHỊNGL U Ậ N ẢN-TưLIỆU DƯƠNG ĐỨC TỒN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÊ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TNHH MỘT THÀNH VIÊN ANZ (VIỆT NAM) CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRÌ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ HNH DOANH VÀ QUẢN LÝ 7m Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ XĨI • XĂM 2018 - m M ỤC LỤ C DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, s o ĐỊ LỜI NĨI ĐẦU CHƯƠNG 1: C SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẢT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Bất động sản c h ấ p 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm bất động sản chấp 1.1.3 Đặc điểm bất động sản chấp .6 1.1.4 Vai trò bất động sản chấp 1.2 Định giá bất động sản ch ấp 1.2.1 Sự cần thiết phải định giá bất động sản 1.2.2 Đặc điểm định giá bất động sản chấp .10 1.2.3 Vai trò định giá bất động sản chấp 10 1.2.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thể chấp 11 1.2.5 Căn định giá bất động sản chấp 12 1.2.6 Các nguyên tắc định giá bất động sản chấp 14 1.2.7 Các phương pháp định giá bất động sản vận dụng định giá BĐS chấp 16 1.2.8 Quy trình hoạt động định giá bất động sản chấp 28 1.2.9 Kinh nghiệm số ngân hàng Việt Nam định giá bất động sản chấp 29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TNHH MỘT THÀNH VIÊN ANZ (VIỆT NAM) 32 2.1 Tổng quan Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ (Việt Nam) 32 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 32 2.1.2 Chức nhiệm vụ 33 2.1.3 Định hướng phát triển 34 2.1.4 Cơ cấu tổ chức nhân s ự 34 2.1.5 Các số kinh doanh A N Z 36 2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp ANZ 37 2.2.1 Tổ chức máy định giá 37 2.2.2 Quy định ANZ Bất động sản chấp .39 2.2.3 Quy định ANZ định giá BĐS chấp 43 2.3 Quy trình định giá Bất động sản chấp Ngân Hàng TNHH Một Thành Viên ANZ(Việt N am ) 46 2.3.1 Nhận hồ sơ cần thẩm định đơn vị trực thuộc ANZ 49 tt 2.3.2 Lập kế hoạch định giá, liên hệ đến bên liên quan để hẹn thời gian khảo sát trạng BĐS chấp 53 2.3.3 Thẩm định trạng BĐS, thu thập tài liệu thơng tin thị trường 54 2.3.4 Phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường 58 2.3.5 Xác định giá trị BĐS thể chấp cần định g iá 61 2.3.6 Lập báo cáo kết định giá chuyển báo cáo kết thẩm định đơn vị đề nghị thẩm định 62 2.4 Đánh giá kết công tác định giá Bất động sản chấp Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ (Việt Nam) 67 2.4.1 Kết đạt công tác định giá BĐS chấp ngân hàng ANZ năm qua .67 2.4.2 Những ưu điểm 68 2.4.3 Hạn chế 70 CHƯƠNG GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIÉN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỌNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TNHH MỘT THÀNH VIÊN ANZ (VIỆT N A M ) 73 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ ( Việt Nam ) 73 3.1.1 Tầm nhìn chiến lược 73 3.1.2 Tôn hoạt động 73 3.1.3 Định hướng phát triển 73 3.1.4 Định hướng phát triển hoạt động định g iá 74 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng định giá Bất động sản chấp Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ ( Việt Nam ) 74 3.2.1 Tuân thủ quy trĩnh định giá theo quy định ANZ 74 3.2.2 Nâng cao trình độ chuyên môn CV TĐTS ' 75 3.2.3 Tăng cường phối hợp CV QHKH/TD CV TĐTS 75 3.2.4 Nâng cao tính xác, chất lượng thơng tin thu thập 76 3.2.5 Quy định cách xác định giá trị nhà cơng trình gắn liền với đất 76 3.3 Một số kiến nghị 77 3.3.1 Kiến nghị với quan có thẩm quyền 77 3.3.2 Kiến nghị với ANZ 78 KÉT LUẬ N .: 80 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM K HẢO .82 D A N H M Ụ C C Á C C H Ữ V IẾ T T Ả T TMCP Thương mại cổ phần BĐS Bất động sản ĐG Định giá BĐST Bất động sản chấp CVĐG Chuyên viên định giá TSĐB Tài sản đảm bảo ANZ Ngân Hàng Trách Nhiệm Hữu Hạn Một Thành Viên ANZ (Việt Nam) BTGĐ Ban Tổng Giám Đốc DANH M Ụ C BẢ N G , sơ ĐÒ BẢNG Bảng 2.1 - Sơ đồ tổ chức 35 Bảng 2.2 - Giấy tờ pháp lý yêu cầu loại BĐS chấp 49 Bảng 2.3- Thông tin BĐS so sánh với BĐS1 57 Bảng 2.4- Thông tin BĐS so sánh với BĐS2 58 Bảng 2.5 - Điều chỉnh yếu tố BĐS so sánh với BĐS1 .59 Bảng 2.6 - Điều chỉnh yếu tố BĐS so sánh với BĐS2 60 Bảng 2.7 - Báo cáo thẩm định TSĐB BĐS ANZ 62 Bảng 2.8 - Kết thẩm định BĐS ANZ năm 2011 68 Sơ ĐÒ Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá ANZ 48 Sơ đồ 2.2- V ị trí BĐS1 56 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH T ấ QUỐC DÂN soBoOcsoa DƯƠNG ĐỨC TOÀN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÊ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TNHH MỘT THÀNH VIÊN ANZ (VIỆT NAM) CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TĨM TÁT LUẬN VĂN THẠC sĩ HÀ N Ộ• h7 \A>I 2 ỉ TÓ M TẮ T LU ẬN VĂN Trong hệ thống NHTM, Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ (Việt Nam) khắc phục đáng kể hạn chế định giá BĐSTC như: hình thành Phịng định giá Tài Sản Thế Chấp hoạt động độc lập chuyên định giá tài sản chấp, tự xây dựng hệ thổng khung giá BĐS riêng chi tiết theo khu vưc TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh, khung giá cập nhật thường xuyên dùng để tham khảo định giá BĐS, liệu thông tin giá BĐS quy hoạch qua thời kỳ, xây dựng quy định chi tiết, cụ thể định giá BĐS cá biệt Tuy nhiên bên cạnh đó, Phịng cịn hạn chế như: BĐSTC định giá thấp so với giá trị thị trường (Khoảng 80%-90% giá thị trường), ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng chưa đáp ứng tơt nhu câu khách hàng, giá trị BĐSTC phụ thuộc chủ yếu vào kinh nghiệm người định giá; đội ngũ cán định giá cịn thiếu chun mơn cịn hạn chế Do công tác làm việc Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ (Việt Nam) —Phòng Nghiệp Vụ Giải Ngân nên em định chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác Định giá bất động sản thể chấp ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ (Việt Nam)”, nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐSTC NHTM, góp phần nâng cao hiệu hoạt động NHTM, thúc phát triên kinh tê bền vững đất nước Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hoá sở khoa học liên quan đến hoạt động ĐGBĐS bao gồm: Cơ sở lý luận sở thực tiễn Phân tích, đánh giá th ực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng ANZ (Việt Nam) Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng ANZ (Việt Nam) Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đên định giá BĐSTC, loại BĐSTC, nguyên tắc, phương pháp định giá BĐSTC, quy trình định giá 11 BĐSTC, văn pháp luật quy định định giá BĐSTC Phạm vi nghiên cứu: Do lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động định giá BĐSTC ngân hàng ANZ khu vực thành phố Hà Nội, số liệu nghiên cứu khoảng thời gian từ năm 2010 đến 2011 Để có so sánh, luận văn nghiên cứu thêm hoạt động ĐGBĐSTC ngân hàng TMCP An Bình (ABB), Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam Phưomg pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng để phân tích liệu gồm: Phương pháp thống kê, phân bổ, điều tra, khảo sát, tổng hợp CHƯƠNG 1: C SỞ KHOA HỌC V Ề H O Ạ• T Đ Ộ• N G Đ Ị• N H G I Á B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N TH Ế C H Ấ P • B ấ t đ ộ n g s ả n th ế c h ấ p 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Khải niệm bất động sản chấp Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu câu vôn chủ sở hữu bất động sản 1.1.3 Đặc điểm bất động sản chấp • Bất động sản chấp tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác Ill động lớn thị trường Trong chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị bất động sản chấp luôn định giá thấp giá trị thị trường thời điểm chấp • Do đặc điểm bất động sản di dời, nên bất động sản đem chấp khơng thể thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà • Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản khơng trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường 1.1.4 Vai trị bất động sản chấp 1.1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Như giúp người chủ sở hữu có thê sử dụng bất động sản thời gian chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ muốn thực Đây hình thức huy động vốn cần thiết hiệu quả, nhanh chóng cá nhân tổ chức 1.1.4.2 Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu ngân hàng) • Nhận thể chấp bất động sản nói riêng nhận chấp tài sản nói chung hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đặn, để từ hoạt động ngân hàng diễn bình thường • Nhận chấp bất động sản làm tăng lượng vốn dự trữ bàng tài sản ngân hàng (bất động sản), sinh lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người chấp phải trả cho ngân hàng) • Nhận chấp bất động sản nói riêng tài sản bảo đảm nói chung nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước 1.1.4.3 Đối với kinh tế 68 Bảng 2.8 - Kết thẩm định BĐS ANZ năm 2011 ? rw-1 A T Loại BĐS T chấp Tông số % loại hồ BĐS/Tổng sơ hồ sơ BĐS số Tăng/giảm với năm 2010 so % Tăng/giảm so vói 2010 Đất 6.741 60 1089 19,26 Căn hộ chung cư 2.247 20 865 62,59 Căn hộ tập thể 843 7,5 301 55,53 Đất vườn liền kề 730 6,5 269 58,35 674 255 60,85 năm Các loại BĐS khác r-f~TẢ Ấ Tơng sơ 11.235 2779 Nhìn vào bảng ta thấy, tỉ lệ BĐS chấp đất liền kề loại BĐS khác có xu hướng tăng mạnh so với kì năm 2010 Cũng dễ dàng nhận thấy điều với quy định ANZ định giá theo giá trị thị trường, giá trị loại BĐS đánh giá với giá trị cao hơn, nhờ giá trị vay vốn tăng lên ANZ chặt chẽ việc khâu thẩm tra hồ sơ tài sản chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, sau tiến hành phân tích đê từ đưa kêt định giá BĐS chấp Nhìn chung giá trị mà CVĐG đưa gần sát với giá thị trường thời điểm định giá giao động khoảng từ 80-90% thâp giá thị trường BĐS khách hàng hồn tồn hài lịng với kết định giá Tuy vào hoạt động Trung tâm TĐTS Tp Hà Nội hoạt động tương đối có hiệu việc định giá loại tài sản chấp 2.4.2 Những ưu điểm quy trình thẩm định Quy trình thẩm định tài sản ANZ quy định rõ ràng chặt chẽ Việc thẩm định TSĐB theo giá trị thị trường tạo lợi cho bên chấp nhiên 69 lại nâng cao tỉ lệ rủi ro cho phía Ngân hàng Định giá khơng sát với giá trị thực Chính vậy, quy trình thẩm định ANZ yêu cầu chặt chẽ Từ bước tiếp nhận hồ sơ xin chấp, cv QHKH/TD phải kiểm tra BĐS có khả nhận chấp khơng Nếu kiểm tra tiếp giấy tờ pháp lý chứng thực tài sản khách hàng Sau chuyển hồ sơ đến Trung tâm thẩm định, cv TĐTS lại phải kiểm tra lại tính chất pháp lý BĐS lần góc độ chun mơn, xem xét BĐS có thuộc quy hoạch hay không, thực đầy đủ nghĩa vụ tài đất đai hay khơng Hơn nữa, trình thẩm định yêu cầu bắt buộc cv QHKH khảo sát thực địa chụp hình, lập biên khảo sát, vẽ sơ đồ trạng Việc tìm BĐS so sánh yêu cầu cung cấp thông tin để liên hệ kiểm tra cần thiết đội ngũ c v TĐTS Ưu điểm thứ hai đội ngũ cv TĐTS có trách nhiệm lực chun mơn cao Dù thành lập đội ngũ chuyên viên Trung tâm Thẩm định tài sản đánh giá làm việc nhiệt tình trách nhiệm, giàu kinh nghiệm kỹ năng, lại nhanh nhạy tìm hiểu nắm bắt thơng tin thị trường Từ cán đến nhân viên tuyển dụng khuyến khích tạo điều kiện tham gia khoá đào tạo ngắn hạn, khoá học cấp chứng không định cịn tài lĩnh vực khác kinh doanh BĐS Nhân viên chưa có nhiều kinh nghiệm thường xếp thẩm định cán thẩm định có chun mơn tốt, ưu tiên phân công thẩm định BĐS đơn giản, có thơng tin đầy đủ, tạo điều kiện cho việc học hỏi công việc Sau năm hoạt động, đội ngũ cv TĐTS ngày trưởng thành, hot động chuyên nghiệp lành nghề hơn, cung cấp chứng thư định giá có tính thuyết phục cao, thoả mãn yêu cầu khách hàng, tỷ lệ yêu cầu tái thẩm với BĐS thuộc địa bàn Hà Nội khơng cịn Cơng việc chun viên định giá tự do, thời gian văn phịng khơng nhiều, họ ln phải bảo đảm việc thực nhiệm vụ mà giao tuân thủ quy chế làm việc Ban lãnh đạo thường xuyên kiểm tra tính xác chứng thư định tinh thần trách nhiệm, thái độ làm 70 việc nhân viên 2.4.3 Hạn chế phương pháp thẩm định Phương pháp thẩm định chủ yếu áp dụng định giá phương pháp so sánh Tuy nhiên, áp dụng phương pháp để xác định giá trị QSD đất c v TĐTS chưa nêu rõ việc điều chỉnh giá yếu tố so sánh nào, để từ đưa giá BĐS điều chỉnh Từ hài hịa số giá trị nhận từ BĐS so sánh thành số giá trị khoảng giá trị Chính vậy, vận dụng phương pháp so sánh, kết định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào nhiều yếu tố Để xác định giá trị cịn lại cơng trình xây dựng đất, Ngân hàng ANZ chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí Phương pháp địi hỏi phải xác định loại chi phí: chi phí xây dựng cơng trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng cịn lại cơng trình Đây cơng việc khó khăn, phức tạp, địi hỏi c v TĐTS phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức lĩnh vực xây dựng xác định giá trị cịn lại ngơi nhà, c v TĐTS tham khảo đơn giá xây dựng thực tế thị trường thời điểm định giá Nhưng thực tế, việc định giá c v TĐTS chủ yếu dựa sở quan sát, nhận định mang tính chủ quan Mặt khác, chưa có tiêu chí xác để xác định tỷ lệ chất lượng lại BĐS Vì vậy, sai lệch việc ước lượng giá trị cơng trình xây dựng điều tránh khỏi Hạn chế từ tác động từ bên Tác động bên lớn từ phía pháp luật quy định Nhà nước Mặc dù hoạt động định giá, xử lý BĐS chấp quy định nhiều văn pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, văn luật, nghị định thông tư hướng dẫn văn chưa thực thống nhất, nội dung mang tính chất định hướng, chưa sâu vào hướng dẫn va rât nhiêu bât cập khác so với thực tê Hơn nữa, liên tục có văn Nhà nước ban hành khiến cho Ngân hàng phải thay đổi điều chỉnh 71 cập nhật thường xun, gây nhiễu thơng tin cho q trình Định giá Các thông tin thu thập hầu hết qua báo chí mạng Internet Mặc dù cv TĐTS có liên hệ xác định lại thơng tin BĐS so sánh nhiên không chắn thông tin cung cấp xác lẽ người chủ BĐS muốn nâng giá trị tài sản lên Mặt khác, thị trường BĐS Việt Nam bât ổn nay, giá số khu vực đẩy lên xa so với giá tn cua khu Lê Văn Lương kéo dài, Hà Tây, Hà Đông làm giảm hiệu Định giá, gây khó khăn cho phía Ngân hàng Khách hàng đơi ngun nhân gây nên khó khăn cho cơng việc định giá Có nhiều trường họp khách hàng cung cấp thông tin không xác BĐS chấp, nhiều khách hàng có BĐS chấp giấy tờ chưa hợp lệ, chưa cấp GCNQSD đất việc xác nhận QSH, QSD khơng thẩm quyền Khách hàng có hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ, đem chấp BĐS nhiều ngân hàng khác nhau, có thủ đoạn phá hoại hay tẩu tán BĐS chấp thời gian chấp Hơn nữa, ngân hàng phải phát mại BĐS chấp để thu hồi nợ gặp không khó khăn, trở ngại từ phía khách hàng khách hàng cố tình lan tron nhăm tránh việc họp tác với tòa án đê xử lý BĐS; khách hàng tranh chấp, cản trở quan cưỡng chế xử lý BĐS chấp Hạn chế từ AN Z Trung tâm Thẩm định Tài sản TP Hà Nội chịu trách nhiệm thẩm định TSĐB toàn khu vực miền Bắc, cần thẩm định BĐS ngồi Hà Nội Vĩnh Phúc, Băc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương Thơng thường, có cv TĐTS thường ngày 02 - 03 tài sản cần thẩm định phân cơng cv thẩm định khảo sát trạng để tiết kiệm thời gian chi phí Hơn nữa, thơng tin so sánh khu vực cịn hạn chế, thời gian để tìm hiểu thực tế cv TĐTS khơng có nhiều nên kết định giá dễ bị ảnh hưởng Điều hạn chế so với Ngân hàng khác có cv TĐTS địa phương nơi có TS chấp Bên cạnh đó, số lượng Thơng thường, cv TĐTS cịn q so với khối lượng cơng việc cv TĐTS phải chịu trách nhiệm 4- TSĐB/ngày Hiện 72 Trung tâm có 10 người mà phải đảm nhiệm việc thẩm định TSĐB khu vực miền Bắc Dưới áp lực công việc, c v TĐTS sâu vào chất lượng thâm định mà đưa kết cách nhanh chóng tương đối để hồn thành nhiệm vụ Hạn chế dễ dàng khắc phục ANZ tuyển dụng thêm nhân sự, hỗ trợ công tác thẩm định TSĐB Một hạn chế khác ANZ hệ thống thông tin BĐS định giá chưa lưu trữ tốt nhằm phục vụ cho công tác định giá theo dõi biến động giá BĐS Do số lượng nhân Trung tâm mà khối lượng công việc nhiều, nên chưa xây dựng hồn thiện liệu máy tính Hiện tại, chưa có hệ thống sở liệu điện tử lưu trừ giá TSĐB định lưu giấy tờ Nếu có hệ thống thơng tin liệu từ TSĐB thẩm định Trung tâm, làm sở, tạo điều kiện dễ dàng cho việc định giá tài sản sau 73 CHƯ Ơ NG G IẢ I P H Á P V À M Ộ T SỐ K IẾ N N G H Ị N H Ằ M N Â N G C A O C H Ấ T L Ư Ợ N G H O Ạ T Đ Ộ N G Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N T Ạ I N G Â N H À N G T N H H M Ộ T T H À N H V IÊ N A N Z (V IỆ T N A M ) 3.1 Định hưóng phát triển Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ ( Việt Nam ) 3.1.1 T ầm n h ìn c h iến lư ợ c Anz hướng đến lọt vào top Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam; hoạt động theo mơ hình ngân hàng thương mại trọng tâm bán lẻ theo thông lệ quôc tê tôt nhât với công nghệ đại, đủ lực canh tranh với ngân hàng nước quốc tể hoạt động Việt Nam Với định vị “Ngân hàng bán lẻ tốt Việt Nam”, ANZ thực cô găng ghi dâu ấn tốt phát triển hình ảnh ngân hàng động có tinh thần phục vụ 3.1.2 Tôn c h ỉ h o t đ ộ n g - Phục vụ khách hàng với chất lượng dịch vụ tốt nhất, an toàn, hiệu linh hoạt; - Gia tăng giá trị cho cổ đông; - Hướng đên phát triên toàn diện, bền vững ngân hàng; - Đầu tư vào yếu tố người làm tảng cho phát triển lâu dài 3.1.3 Đ ịn h h n g p h t triển - Tăng cường liên kết với đối tác để đa dạng hóa đại hóa sản phẩm dịch vụ - Tập trung vào lĩnh vực bán lẻ Viêt Nam - Tăng tỷ trọng nguồn thu từ dịch vụ Phương hướng hoạt động năm tới - Tiếp tục nâng cao lực hoạt động Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 74 để đạt mục tiêu phát triển bền vững, an tồn đồng thời tăng cường cơng tác quản trị rủi ro, giám sát, báo cáo ngăn ngừa kịp thời rủi ro xảy trình hoạt động - Tăng cường họp tác chặt chẽ với đối tác chiến lược, tập trung khai thác khách hàng cá nhân, cung ứng dịch vụ đại lĩnh vực tài chính, ngân hàng Nhăm đáp ứng nhu câu khách hàng nước - Hồn thiện sách lương sách, chế độ đãi ngộ mang tính cạnh tranh cao - Tiếp tục nâng cao thương hiệu hình ảnh ANZ 3.1.4 Định hướng phát triển hoạt động định giá Định giá BĐS vấn đề thiết thời gian tới mà thị trường BĐS phát triển sôi động, giao dịch mua bán diễn nhiều với BĐS có giá trị lớn, địi hỏi cơng tác Định giá cần xác, nhanh chóng hiệu Đây phương châm hoạt động Trung tâm Thẩm định tài sản ANZ Bên cạnh đó, ANZ đa dạng hóa loại hình chấp: cho vay để xây sửa mua nhà, chuyên QSD đât, cho vay du học chỗ, du học nước ngồi, cho vay mua ơtơ, cho vay tiêu dùng cá nhân Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá, giới thiệu sản phẩm, dịch vụ cho vay chấp BĐS tới đông đảo tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với phương tiện truyền thông 3.2 Giải pháp nâng cao chất lưọng định giá Bất động sản chấp Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ ( Việt Nam ) 3.2.1 Tuân thủ quy trình định giá theo quy định A N Z Mỗi bước thực quy trình định giá BĐS ANZ khoa học chặt chẽ Vì vậy, tuân theo quy trình định giá chung giải pháp quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp tính xác kết định giá c v TĐTS Chuyên viên TĐTS khơng tự cắt bỏ q trình hay công đoạn định giá mà phải tiến hành dựa sở có BĐS chấp Kết định giá c v TĐTS sử dụng phương pháp so sánh nên kiểm tra lại phương pháp khác phương pháp chi phí, phương pháp lợi 75 nhuận để đảm bảo giá trị BĐS chấp giá trị thị trường BĐS chấp 3.2.2 Nâng cao trình độ chun mơn c v TĐTS Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chun mơn cao, u cầu cv TD phải nắm vừng qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền nhiều vấn đề khác liên quan đến dự án Điều phần lớn vượt khả năng, kinh nghiệm cv TD, người có vai trị định khoản vay ngân hàng Do đó, trách nhiệm cv TĐTS lại nặng nề hơn, phải hỗ trợ công việc thẩm định pháp lý cho cv TD Mặc dù ANZ lựa chọn nhân viên kỹ lực giám sát càng, nhiên có nhiều nhân chưa có kinh nghiệm khơng chuyên môn đào tạo Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ giao công tác thâm định dân đên khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro Đứng giác độ nào, trình độ nhân phải vấn đề quan trọng đôi với hoạt động ngân hàng nói chung tín dụng nói riêng Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng Hơn nữa, ngân hàng cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với hoạt động tín dụng tồn ngân hàng để nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên 3.2.3 Tăng cường phối hợp c v QHKH/TD c v TĐTS Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn ngân hàng phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn cv QHKH/TD có trách nhiệm thu thập yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ thông tin liên quan theo danh mục quy định phận thẩm định Thơng thường, phía ngân hàng ln u cầu khách hàng phải nộp tồn hồ sơ gốc có liên quan đến BĐS chấp Tuy nhiên, số khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để chấp, đem chấp BĐS nhiều ngân hàng Chính vậy, để đảm bảo an tồn cho khoản tín dụng, cv QHKH/TD tiếp nhận cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý BĐS chấp khách hàng vay thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền như: ƯBND 76 phường Sở địa chính, Phịng Tài Ngun Mơi Trường Quận /Huyện, phịng cơng chứng địa bàn để xác nhận tính họp pháp giấy tờ mà khách hàng giao nộp Bên cạnh đó, cán phận thẩm định cần kiểm tra hồ sơ sau tiếp nhận để kịp thời phát sai sót, tài liệu cịn thiếu để phận tín dụng bổ sung cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận xác lập hồ sơ định giá 3.2.4 Nâng cao tính xác, chất tượng thơng tin thu thập Thơng tin xác đóng vai trị quan trọng thị trường BĐS nói chung đặc biệt quan trọng nghiệp vụ định giá BĐS nói riêng Hơn nữa, đóng vai trị bước đầu q trình định giá, để có kết Định giá xác, thuyết phục địi hỏi khắt khe khách hàng, c v TĐTS phải tiến hành thu thập thông tin BĐS mục tiêu Chuyên viên định giá khơng hồn tồn dựa vào thơng tin, liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh làm rõ tính họp lý thông tin, tránh đưa vào sử dụng thơng tin thiếu xác chịu ảnh hưởng ý kiến khách hàng Thông tin BĐS so sánh cần tìm hiểu kỹ Giá trị BĐS bị ảnh hưởng nhiều yếu tố tâm lý, thị hiếu tính dị biệt BĐS Đối với BĐS mục tiêu, chuyên viên thẩm định đến trực tiếp khảo sát, tìm hiểu thơng tin Cịn BĐS so sánh, khó có điều kiện tiếp cận thực tế, vậy, liên hệ với người rao bán thông tin BĐS so sánh, c v TĐTS cần chủ động khai thác thông tin từ họ cách khéo léo, có thể nâng cao tính xác kết thẩm định 3.2.5 Quy định cách xác định giả trị nhà công trình gắn liền với đất Trong giá trị BĐS chấp, giá trị nhà thường chiếm tỷ lệ nhỏ so với giá trị QSD đất Tuy vậy, khơng phải mà CVĐG đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị nhà, tài sản khác gắn liền với đất Không đất, giá trị nhà cơng trình đất ln bị hao mịn giảm dần theo thời gian Vì vậy, định giá CVĐG cần quan tâm đến vấn đề Hiện cách xác định giá trị lại nhà đơn dựa vào giá trị 77 lại cấu trúc có tuổi thọ dài, điều dẫn đến giá trị cịn lại nhà thiếu xác Do đó, tính giá trị cịn lại nhà cần quan tâm đến yếu tố có tuổi thọ ngắn định giá 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với quan có thẩm 3.3.1 l.H o n thiện hệ thống đă n g ký thống kê đ ất đ cấp G C N Q SD đất Đây việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng chặt chẽ Giải pháp tác động mạnh mẽ tới hoạt động thị trường BĐS phát triển thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng thêm số lượng giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh ) Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn chấp BĐS yêu cầu BĐS chấp phải có GCNQSD đất GCNQSH nhà Nhiều trường họp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên khơng chấp vay vổn được, đành hội kinh doanh Tình hình làm hạn chế chủ trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng 3.3 ỉ 2.X â y dựng khung g iá đ ấ t g iá tối thiểu x â y dự ng nhà sát với g iá thị trư ờng Mặc dù Ngân hàng ANZ thực Định giá theo giá trị thị trường, quy định đưa phải dựa sở quy định Nhà nước Do có chênh lệch lớn khung giá đất Nhà nước ban hành giá trị giao dịch thị trường, nên hầu hết ngân hàng phải chấp nhận định giá theo giá thị trường tỉ lệ rủi ro cao Nếu áp dụng theo khung giá Nhà nước giá trị BĐS chấp thấp so với giá trị thực tế BĐS thị trường, không công với khách hàng số tiền cho vay dựa TSTC thấp Nếu ngân hàng không áp dụng theo khung giá khoản vay có rủi ro, phải phát mại tài sản, ngân hàng khơng thu đủ nợ gốc Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần 78 tập họp Ngân hàng thương mại lại để bàn bạc đưa cách giải thống việc xây dựng khung giá đất để làm xác định mức cho vay Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Đơn giá xây dựng thị trường bị tác động nhiều yếu tổ, lên xuống bất thường, khơng dự đốn Nếu thẩm định cơng trình đất mà áp dụng đơn giá xây dựng thời điểm định giá khó để đưa kết xác cần có mức giá chuẩn, cân quy định cũ đơn giá xây dựng tại, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định 3.3.1.3 Tăng cường công tác tra, kiểm tra ngân hàng Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác kiểm tra hoạt động tín dụng tồn hệ thống để có giải pháp chẩn chỉnh kịp thời, đặc biệt cho vay BĐS, vi phạm tỉ lệ an toàn hoạt động Mặc dù chưa có qui định giới hạn cho vay BĐS, song ngân hàng cụ thể, thông qua hoạt động tra, kiểm tra cần có khuyến cáo ngân hàng có tỉ lệ cho vay BĐS cao dẫn đến rủi ro làm ảnh hưởng đến an toàn hệ thống 3.3.2 Kiến nghị với AN Z 3.3.2.1 C hính sách nhân Thực tế, chất lượng hiệu làm việc chuyên viên định giá chưa cao nhiều lý khác Một nguyên nhân dẫn đến thực trạng chế độ đãi ngộ, tiền lương thưởng cho nhân viên chưa quan tâm mức c v TĐTS vất vả so với c v đơn vị khác phải liên tục khảo sát trạng TSĐB, nhiều không hỗ trợ phương tiện lại, phải bắt xe khách thẩm định tài sản tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng Xét thấy, Ngân hàng nên có phụ phí cơng tác ưu đãi chế độ đãi ngộ phù hợp để nâng cao tinh thần làm việc cho nhân viên Ngồi ra, cấp kinh phí để mở rộng hoạt động Định giá phụ phí an tồn cán thực nhiệm vụ mình, chi phí cho 79 cán đinh giá tìm BĐS so sánh để thực việc điều chỉnh BĐS mục tiêu Khi giá trị mà cán định giá mang nhiều tính thị trường hơn, thu thập nhiều BĐS so sánh Tiếp tục triển khai, phát triển hoạt động tổ chức cho cán thẩm định học khoá học chuyên sâu Định giá BĐS đáp ứng nhu cầu thực công tác định giá Đồng thời, thuê số chuyên gia lĩnh vực để tăng thêm khả đánh giá cách tồn diện ANZ nên tuyển thêm người có kinh nghiệm, sinh viên thuộc chuyên ngành Định giá BĐS có khả chun mơn để bổ sung nguồn nhân lực thiếu hụt bổ sung cho hoạt động định giá ngày có yêu cầu cao Việc chuyên mơn hố giúp cơng tác Định giá Trung tâm Thẩm định tài sản tiến hành nhanh hơn, xác 3.3.2.2 X â y dự ng hệ thống d ữ liệu điện tử ỉưu trữ hồ sơ thẩm định Để xây dựng hệ thống thông tin khơng phải khó Ngân hàng mua phần mềm quản lý liệu Kết thẩm định tài sản c v TĐTS người cập nhật vào hệ thống Cơng việc đơn giản không tốn thời gian Việc có hệ thống thơng tin, liệu cho phép theo dõi, cập nhật thường xuyên, xác đầy đủ mức độ rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng công tác định giá BĐS chấp Công việc Định giá cán định giá đơn giản nhiều, việc tìm kiếm liệu dễ dàng, tiện lợi thơng tin cung cấp có tính xác cao 3.3.2.3 Thâm định lại tài sản đ ể g iả m thiểu rủ i ro Ngân hàng nên có qui định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị TSĐB, phải 06 tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung TSĐB và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ Việc thẩm định lại tài sản thường xuyên giúp hồn thiện hệ thống thơng tin điện tử Nhờ vậy, việc Định giá trở nên tiện lợi 80 K É T L U Ậ• N Trong giai đoạn kinh tế giới có biến động khó lường, tình trạng nợ cơng, thất nghiệp tăng cao, hàng loạt ngân hàng rơi vào khủng hoảng phá sản Kinh tế Việt Nam khơng nằm ngồi guồng quay kinh tế giới, loạt Ngân hàng thương mại gặp khó khăn khoản, tình trạng tỷ lệ nợ xấu cao, rủi ro tín dụng lớn, bất động sản dư cụng giảm giá hàng loạt, sát nhập Ngân hàng thương mại Trên tình hình kinh tế khó khăn Ngân hàng vừa phải gồng lên chống đỡ đồng thời tìm hướng riêng cho để vượt qua khó khăn, giảm thiểu rủi ro mang lại lợi nhuận Vì Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ (Việt Nam) bước hồn thiện cấu lại tổ chức, quy trình đại hóa sở vật chất, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ, đáp ứng yêu cầu ngày cao ngành Ngân hàng Đặc biệt công tác thẩm định TSĐB, cụ thể BĐS thể chấp, Ngân hàng luôn đặt khâu trọng tâm then chốt quy trình thẩm định cho vay, tạo lợi cạnh tranh với Ngân hàng Thương Mại khác Việt Nam Trung tâm Thẩm định Tài Sản Ngân hàng thành lập hoạt động chưa lâu ngày hoàn thiện đạt hiệu cao v ề mặt lý luận, luận văn sâu vào nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề có liên quan đến định giá BĐS chấp: khái niệm, cứ, nguyên tắc định giá BĐS chấp, nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS chấp, quy trình định giá phân tích kinh nghiệm định giá số ngân hàng nước Luận văn nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ (Việt Nam) Qua đó, thấy mặt mạnh mặt chưa hoàn thiện công tác định giá BĐS chấp Trên sở nghiên cứu, phân tích lý luận thực trạng, luận văn mạnh dạn đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp đưa số kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm 81 quyền, với ANZ nhằm hoàn thiện nâng cao hon chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Định giá BĐS chấp luận văn hay có nhiều vấn đề cần nghiên cứu Tuy nhiên với kiến thức kinh nghiệm thực tế cịn ỏi nên q trình nghiên cứu, luận văn tác giả tránh khỏi có saisó, hạn chế ví dụ định giá BĐS chấp Vườn lâu năm lý khơng có đầy đủ tài liệu khơng có giao dich chấp Tác giả mong nhận góp ý dẫn thầy, giáo để luận văn hoàn chỉnh 82 D A N H M Ụ C C Á C T À I L IỆ U T H A M K H Ả O Bài giảng môn định giá bất động sản Đoàn Văn Trường (2000) Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học kĩ thuật Quốc hội nước CHXHCNVN (2055), Bộ luật Dân năm 2005, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội nước CHXHCNVN , Bộ Luật Đất đai 2003, cổng thơng tin điện tử nước Chính Phủ Nước CHXHCNVN Bộ Tài Chính, Thơng tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung sổ điều Nghị định sổ 188/2004/NĐ-CP, cổng thơng tin điện tử nước Chính Phủ Nước CHXHCNVN Báo cáo kết kinh doanh của Ngân hàng TNHH Một Thành Viên ANZ (Việt Nam) năm 2009, 2010,2011 Báo cáo định giá địa chỉ: số 122 đường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội http://www.anz.com/Vietnam/ http://www.metvuong.com/ 10 http://www.horea.org.vn/ 11 http://cafef.vn/bat-dong-san.chn 12 http://batdongsanhanoi.com/ 13 http://www.dothi.net/