Hoàn thiện tổ chức công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu bộ phận hà nội

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung luận văn chưa nộp cho chương trình cấp thạc sỹ chương trình đào tạo cấp khác Tơi xin cam đoan luận văn nỗ lực thân thực Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày 11 tháng 12 năm 2015 Học viên Đoàn Văn Vũ LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, cho phép tơi bày tỏ lịng biết ơn tới PGS.TS Nguyễn Thế Phán Giảng viên hướng dẫn khuyến khích tơi thực hồn thành luận văn thạc sỹ Tôi xin gửi lời cám ơn thầy cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, thầy cô giáo trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội giảng dạy truyền đạt kiến thức quý báu cho suốt thời gian học tập, nghiên cứu trường để tơi hồn thành luận văn thạc sỹ Tơi xin trân trọng cảm ơn lãnh đạo Ngân hàng Á Châu, anh chị em đồng nghiệp Phòng thẩm định tài sản ACB phận Bắc Hà Nội hỗ trợ tạo điều kiện cho thực nghiên cứu Hà Nội, ngày 11 tháng 12 năm 2015 Học viên Đoàn Văn Vũ MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN Error! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Thế chấp 1.1.2 Khái niệm bất động sản chấp 1.2 Định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại 1.2.1 Định giá bất động sản 1.2.2 Định giá bất động sản chấp 1.3 Tổ chức công tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 10 1.3.1 Khái niệm vai trị tổ chức cơng tác định giá bất động sản chấp 10 1.3.2 Nội dung tổ chức công tác định giá bất động sản chấp 10 1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức công tác định giá bất động sản chấp 21 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU BỘ PHẬN HÀ NỘI 24 2.1 Giới thiệu ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu lịch sử phát triển phòng định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội 24 2.1.1 Giới thiệu ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 24 2.1.2 Lịch sử phát triển phòng định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội 26 2.2 Thực trạng tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội 29 2.2.1 Tổ chức máy định giá bất động sản chấp 29 2.2.2 Tổ chức xây dựng ban hành văn quy định, quy chế công tác định giá bất động sản chấp 47 2.2.3 Tổ chức xây dựng sử dụng hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sán chấp 49 2.2.4 Tổ chức xây dựng thực quy trình định giá bất động sản chấp 51 2.2.5 Tổ chức lựa chọn vận dụng phương pháp định giá định giá bất động sản chấp 58 2.2.6 Tổ chức điều kiện hỗ trợ công việc định giá bất dộng sán chấp 63 2.2.7 Tổ chức thực công việc sau định giá bất động sản chấp 69 2.3 Đánh giá khái quát tổ chức công tác giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội 79 2.3.1 Ưu điểm 79 2.3.2 Hạn chế 80 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN TỔ CHỨC CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU BỘ PHẬN HÀ NỘI 82 3.1 Định hƣớng hoàn thiện tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu 82 3.2 Giải pháp hoàn thiện tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội 84 3.2.1 Hoàn thiện tổ chức máy định giá bất động sản chấp 84 3.2.2 Hoàn thiện tổ chức xây dựng ban hành văn quy định quy chế công tác định giá bất động sản chấp 86 3.2.3 Hoàn thiện tổ chức xây dựng sử dụng hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sản chấp 86 3.2.4 Hoàn thiện tổ chức xây dựng thực quy trình định giá bất động sản chấp 87 3.2.5 Hoàn thiện tổ chức lựa chọn vận dụng phương pháp định giá định giá bất động sản chấp 89 3.2.6 Hoàn thiện tổ chức điều kiện hỗ trợ công việc định giá bất động sản chấp 90 3.2.7 Tổ chức thực công việc sau định giá bất động sản chấp 93 3.3 Một số kiến nghị 95 3.3.1 Kiến nghị phận, phòng ban ngân hàng 95 3.3.2 Kiến nghị quan nhà nước 96 KẾT LUẬN 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC 99 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB – Asia Commercial Bank) AREV : Công ty TNHH thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV – Asia Real Estate Valuetion One Member Company Limited) TĐTS : Thẩm định tài sản P.TĐTS : Phòng thẩm định tài sản BP.TĐTS : Bộ phận thẩm định tài sản HQV : Hoàng Quốc Việt PGD : Phịng giao dịch ACBS : Cơng ty chứng khốn ACB ACBR : Công ty cổ phần Địa ốc Á Châu ACBD : Công ty Cổ phần Dịch Vụ ngân hàng Á Châu ACB Care : Chương trình chăm sóc sức khỏe toàn diện TNHH MTV : Trách nhiệm hữu hạn thành viên Help desk : Đầu mối tiếp nhận, phản hồ kết định giá KPP : Kênh phân phối CLMS : Phần mềm tín dụng tập trung CLMS (Customer Loan Management System) DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ SƠ ĐỒ Bảng 2.1 Nguyên tắc ngang cấp khiếu nại giá thẩm định/điều kiện giao dịch 71 Bảng 2.2 Bảng tính cơng tác phí/tháng/nhân viên thẩm định 76 SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Sơ đồ phòng ban chức AREV .30 Sơ đồ 2.2 Các chi nhánh trực thuộc AREV 30 Sơ đồ 2.3 Tiến trình nghề nghiệp nhân viên AREV 31 Sơ đồ 2.4 Mơ hình mối quan hệ trực thuộc AREV ACB 31 Sơ đồ 2.5 Sơ đồ tổ chức máy hoạt động AREV chi nhánh Hà Nội 33 Sơ đồ 2.6 Sơ đồ tổ chức máy hoạt động Phòng thẩm định tài sản 36 Sơ đồ 2.7 Sơ đồ tổ chức máy hoạt động Phòng thẩm định tài sản phận Hà Nội 39 BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Hướng chiến lược thương hiệu ACB 26 Biểu đồ 2.2 Lịch sử phát triển phận thẩm định tài sản Hà Nội 26 LỜI MỞ ĐẦU *** Tính cấp thiết đề tài Định giá tài sản chấp nghiệp vụ quan trọng ngân hàng thương mại Định giá tài sản chấp nhằm xác định giá trị đánh giá khả khoản tài chấp, làm xét cấp tín dụng cho khách hàng Cho vay hoạt động quan trọng ngân hàng thương mại, chiếm tỷ trọng cao tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập từ lãi lớn nhất, đồng thời hoạt động mang lại rủi ro cao Bất động sản tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ trọng lớn tổng số tài sản chấp ngân hàng thương mại Kết khảo sát Cơng ty tài quốc tế Hiệp hội ngân hàng Việt Nam cho thấy có 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp cho khoản vay, tỷ trọng dư nợ chấp bất động sản chiếm lớn (80% - 90%) bảng dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Khi định giá bất động sản chấp ngày coi trọng tất ngân hàng thương mại câu chuyện chất lượng dịch vụ định giá bất động sản chấp lại đưa bàn bạc nhiều Một yếu tố quan trọng định chất lượng dịch vụ định giá bất động sản chấp hoạt động “tổ chức công tác định giá bất động sản chấp” Tổ chức công tác định giá bất động sản chấp hoạt động nhằm thiết lập hệ thống vị trí cho cá nhân phận cho cá nhân phận phối hợp với cách tốt để thực mục tiêu nâng cao chất lượng định giá bất động sản chấp Tuy nhiên việc nghiên cứu định giá bất động sản chấp Việt Nam đặc biệt nghiên cứu tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam chưa nhiều, cơng tác định giá bất động sản chấp nhiều lúng túng chưa tháo gỡ Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ngân hàng thương mại dẫn đầu việc xây dựng phận định giá tài sản đảm bảo độc lập, với tiền thân Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu AREV, thành lập theo định số 29/ACBR-QĐ, ngày 01/11/2006 Với mong muốn xây dựng ngân hàng thương mại lớn Việt Nam có phận định giá “Chun nghiệp - Chính xác - Uy tín” với quy trình định giá riêng mang tính thương hiệu cao, đảm bảo tính an tồn cho khoản vay Ngân hàng đem lại công minh bạch cho khách hàng vay, thời gian dài hoạt động, phòng thẩm định tài sản ln nỗ lực hồn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ, nhằm đạt mục tiêu đặt Tổng kết hoạt động năm 2013, 2014 địa bàn Hà Nội tỷ trọng cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản chiếm 87% 83.6%, số lượng bất động sản chấp sáu tháng cuối năm 2014 so với tháng cuối nằm 2013 tháng đầu năm 2014 tăng 18.66% 4.43% (Nguồn: Bảng báo cáo tình hình hoạt động định giá BĐS chấp phịng thẩm định thể qua bảng số lượng hồ sơ thẩm định Hà Nội) Điều cho thấy tỷ trọng chấp bất động sản ACB phận Hà Nội lớn số lượng có chiều hướng tăng lên Những biến động kinh tế thời gian vừa qua, bối cảnh cạnh tranh gay gắt ngân hàng thương mại nguyên nhân dẫn đến thay đổi nhiều mặt ngân hàng Á Châu Ngân hàng Á Châu chặng đường đặt người vào trung tâm phát triển, nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng Phịng thẩm định tài sản có gia tăng quy mơ cơng việc, với địi hỏi cao chất lượng phục vụ tổ chức công tác định giá bất động sản chấp lại chưa theo kịp Mặc dù có cải tiến cách thức tổ chức chưa có đổi tồn diện, theo mơ hình cũ, dẫn đến đến hạn chế chưa tháo gỡ, điều dẫn đến tồn như: tiến độ hồ sơ chưa kịp thời, giá trị công bố không thỏa mãn khách hàng, thái độ phục vụ khách hàng chưa tốt, tình trạng thay đổi nhân thường xuyên diễn ra… Xuất phát từ thực trạng nêu trên, đồng thời người làm việc phòng thẩm định tài sản ACB, học viên lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiện tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội” Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích cung cấp cho lãnh đạo ACB nhà nghiên cứu sở thực tế tổ chức công tác định giá bất động sản chấp, từ góp phần nâng cao hiệu hoạt động nhằm thỏa mãn hài lòng khách hàng Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 2.1 Mục tiêu - Hệ thống hóa vấn đề lý luận tổ chức công tác định giá bất động sản chấp - Vận dụng lý luận nêu để phân tích, đánh giá thực trạng tổ chức công tác định giá bất động sản chấp - Đánh giá kết đạt được, khó khăn vướng mắc cịn tồn tại, sở đề số giải pháp nhằm hồn thiện tổ chức công tác định giá bất động sản chấp 2.2 Câu hỏi nghiên cứu - Tổ chức công tác định giá bất động sản chấp gì? Bao gồm nội dung gì? - Các yếu tố ảnh hưởng đến tổ chức công tác định giá bất động sán chấp gì? - Thực trạng tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ACB nào? - ACB cần làm để thực tốt tổ chức cơng tác định giá bất đống sản chấp? Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - Không gian nghiên cứu: Bộ phận Hà Nội - Thời gian nghiên cứu:  Thực trạng công tác tổ chức định giá bất động sản chấp khoảng thời gian: 2012 – 2015 85 viên kinh doanh hoàn tồn định giá tài sản theo hạn mức, quy định cụ thể Các phận kinh doanh hạn mức tự tiến hành định giá, để đảm bảo an tồn, cần có đào tạo nghiệp vụ từ phía phịng thẩm định tài sản qua lớp học nghiệp vụ ngắn hạn có hỗ trợ hướng dẫn từ phía nhân viên thẩm định tài sản, nhằm hạn chế áp lực hồ sơ cho nhân viên thẩm định tài sản đồng thời phát huy tối đa nguồn thông tin sẵn có ngân hàng bảng giá thị trường duyệt, tăng khả phục vụ khách hàng Thực phân quyền cho nhân viên tín dụng hồn tồn khả thi nghiệp vụ định giá tài sản đơn giản có sẵn bảng giá dễ dàng (ví dụ định giá nhà chung cư duyệt giá,…) Có chế xếp nhân theo lực trình độ sở trường cho nhân viên, hình thành chế đánh giá tồn diện nhằm phát huy tối đa nguồn nhân có, tránh đánh đồng, bố trí phân cơng cơng việc khơng hợp lý cho nhân viên Mỗi nhân viên có lực sở trường khác nhau, cần bố trí nhân viên có trình đồ nghiên cứu cao vào phận tìm hiểu hệ thống pháp luật, tham gia soạn thảo sách, tìm lỗ hổng hệ thống, thống kê báo cáo, nhân viên có sức khỏe tốt thẩm định nơi có địa bàn xa, phức tạp, địi hỏi thời gian di chuyển dài Để có chế phân cơng xác cần có chế chấm điểm lĩnh vực nghiệp vụ, nêu cao tinh thần tự nguyện sáng tạo nhân viên, ví dụ đánh giá mức điểm việc nghiên cứu pháp luật chí cao mức điểm thẩm định hồ sơ thực tế, nhân viên có lực nghiên cứu dành nhiều thời gian đóng góp ý kiến phát triển tổ chức đồng thời tăng điểm hiệu suất, điểm tích lũy cá nhân Hình thành chế liên hệ phòng thẩm định tài sản theo hướng: độc lập, khách quan định giá tài sản quan điểm định hướng khách hàng Phòng thẩm định khơng có trách nhiệm cơng việc mà cịn phải có trách nhiệm với tình hình kinh doanh ngân hàng, hình thành số tỷ lệ như: số lượng hồ sơ giải ngân số lượng hồ sơ thẩm định theo đơn vị thời gian, tỷ lệ khách hàng (nội bộ, bên ngồi) hài lịng hồ sơ thẩm định, phần trăm trích lãi tháng cho nhân viên thẩm định có hồ sơ giải ngân…nhằm tạo động lực kích thích nhân viên thẩm định có định hướng nghề nghiệp tốt Giải pháp 86 thực tế giúp ích nhiều cho việc nâng cao chất lượng khách hàng, tránh tượng độc quyền nghiệp vụ, nhân viên thẩm định o ép nhân viên kinh doanh Tăng lợi ích cho nhân viên thẩm định rủi ro nghề nghiệp cán cân giúp nhân viên thẩm định thăng cơng việc mình, hạn chế tình trạng vơ cảm trước cơng việc kinh doanh nhân viên tín dụng 3.2.2 Hồn thiện tổ chức xây dựng ban hành văn quy định quy chế công tác định giá bất động sản chấp Việc ban hành quy định, quy chế cần có lộ trình phối hợp nhiều đơn vị, đơn vị đầu mối người đứng tổ chức, tiếp thu ý kiến ban hành Đối với vấn đề cấp thiết có liên quan đến pháp luật nhà nước, vấn đề biến động chiến tranh, thảm họa, hay cú sốc thị trường…cần có sách kịp thời, cịn vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, tỷ lệ, cách tính, cách trình bày, mẫu biểu, cần quy định rõ thời gian lộ trình thay đổi, ví dụ thay đổi sách vào ngày tháng năm, hay ngày tháng hay ngày quý,… nhằm tạo ổn định quy định, không gây bối rối cho nhân viên, tạo đóng góp, tham gia, văn hoàn thiện tránh chỉnh sửa, thay đổi Quy định thời gian thay đổi sách, tạo thay đổi loạt vấn đề cách toàn diện tránh thay đổi tiểu tiết gây nhiều khó khăn cho đơn vị việc định giá, kiểm sốt, trao đổi với phận kinh doanh 3.2.3 Hồn thiện tổ chức xây dựng sử dụng hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sản chấp Bộ phận thẩm định tài sản Hà Nội cần lập kho thông tin, phân loại, thơng tin đặc biệt, mang tính tham khảo cao, ví dụ kho quy hoạch, kho tâm linh, kho pháp luật, trường hợp từ chối… để nhân viên tự động cập nhật tra cứu trước thẩm định hồ sơ phát sinh địa bàn có thơng tin tránh làm hao tốn nguồn nhân lực hồ sơ từ chối Các hồ sơ không đủ điều kiện có thơng tin kịp thời cắt giảm công việc liên hệ khách hàng, thẩm định thực tế, tờ trình, việc khơng tiết kiệm thời gian cho việc 87 giải hồ sơ khơng đủ điều kiện mà cịn tăng thời gian sức lực xử lý hồ sơ khác Có chế tự chịu trách nhiệm với thông tin thị trường người khảo sát lần đầu có chế độ xác định kết (tính điểm, tính cơng tác phí…) thơng tin Đối với địa bàn chưa có thơng tin, việc thẩm định nhiều thời gian khảo sát thông tin, nhiên sau có thơng tin địa bàn lại trở nên dễ dàng nhân viên thẩm định sau đó, hồ sơ địa bàn xa, có cơng tác phí chế độ tính điểm cao lại thực nhanh hồ sơ địa bàn gần chưa có thơng tin, điều dẫn đến khơng cơng phân cơng hồ sơ, gây khơng khí căng thẳng nhân viên Việc chế tính thưởng cho nhân viên tìm nhiều thơng tin cịn làm hạn chế tình trạng hồ sơ đảm bảo cho khách hàng lớn, bất động sản có giá trị lớn, phức tạp pháp lý, quy hoạch, đòi hỏi thơng tin tiêu chuẩn cao lại tính điểm thấp, hệ số cơng tác phí thấp so với hồ sơ nằm địa bàn xa đảm bảo cho khách hàng có khoản vay nhỏ tính điểm hệ số cơng tác phí cao Việc tính điểm cho thơng tin khảo sát tính đầu thơng tin, ví dụ thơng tin/1 điểm, (thơng tin thơng tin quy hoạch, thơng tin thị trường…), việc tính điểm cho thơng tin cịn kích thích cho nhân viên hồn thành tốt hồ sơ nhiều thơng tin tìm hiểu, tài sản có đánh giá tồn diện 3.2.4 Hoàn thiện tổ chức xây dựng thực quy trình định giá bất động sản chấp Bước phân công hồ sơ cần đảm bảo định hướng khách hàng, đảm bảo tính khả thi cho nhân viên thực tạo công môi trường làm việc Phần lớn thời gian dành cho việc thẩm định di chuyển đường, có kết hợp nhiều việc phân tuyến định hướng khách hàng tiết kiệm thời gian Tiến hành phân cơng cho nhân viên có đủ kinh nghiệm nghề nghiệp thẩm định tài sản phức tạp tài sản có giá trị lớn, hồ sơ phức tạp bất động sản công nghiệp (nhà xưởng sản xuất), tài sản tọa lạc 88 phố cổ, tọa lạc trung tâm có diện tích lớn…Hạn chế việc phân công với số lượng lớn hồ sơ cho nhân viên thẩm định điều kiện thời tiết xấu, nhằm hạn chế rủi ro người, hạn chế rủi ro công việc Trong điều kiện thời tiết xấu, nhân viên thẩm định khó thẩm định tốt phần hạn chế khách quan tầm nhìn, khả di chuyển tâm lý khơng ưa làm việc nhân viên thẩm định Trong điều kiện thời tiết q xấu, phận phân cơng ngừng cho thẩm định báo cáo lại với phận cấp trên, phận kinh doanh khách hàng Công việc thẩm định thực tế cần thiết có khách hàng hướng dẫn đó, điều kiện thời tiết xấu, khách hàng hồn tồn đồng ý việc hoãn hồ sơ đến điều kiện thuận lợi để giải Để công tác phân công hồ sơ hợp lý cần tăng cường bổ sung nhân sự, giảm định biên công việc, nâng cao chất lượng hồ sơ đảm bảo dịch vụ phục vụ khách hàng, đầu mối truyền hình ảnh chuyên nghiệp đến khách hàng Bổ sung nhân làm giảm áp lực công việc cho nhân viên khác, nhân viên có thời gian xử lý hồ sơ tốt hơn, trao đổi tốt với khách hàng hơn, có động lực làm việc Việc bổ sung nhân cần cân đối khối lượng cơng việc, chi phí hiệu quả, mức hồ sơ sơ bình quân quy đổi 4.2 hồ sơ/nhân viên ngày (theo báo cáo tổng kết năm 2014), với khối lượng công việc cần tiến hành cho hồ sơ khoảng 2.7-3 hồ sơ/nhân viên ngày hợp lý, tùy thuộc vào khối lượng nhận sẵn có, tùy thuộc vào khối lượng hồ sơ bình quân mà có chế tuyển dụng cho phù hợp Thành lập nhóm tổ phận địa bàn khác đảm bảo tiết kiệm thời gian di chuyển cho nhân viên, chia nhỏ địa bàn quản lý, tăng cường kiểm tra kiểm sốt Tăng cường nhóm tổ, phận khác đặt địa bàn khác cắt giảm thời gian di chuyển, thời gian chiếm phần lớn công việc định giá tài sản Bước khảo sát thực địa cần sử dụng thiết bị thơng minh định vị nhằm xác minh vị trí, sử dụng đồ quy hoạch, xây dựng kênh thông tin quy hoạch đầy đủ làm giảm thời gian xác minh thực địa Các thiết bị thơng minh Ipad, smartphone có chức định vị, qua chức định vị phận kiểm sốt 89 hình dung vị trí bất động sản đồ, hướng tiếp cận vùng phụ cận xung quanh Việc đầu tư thiết bị thông minh địi hỏi cần có kết hợp từ phía phận cơng nghệ thơng tin, có đặt hàng xin tư vấn hiệu sử dụng, bất động sản xảy rủi ro hậu lớn, việc đầu tư thiết bị định vị giúp kiểm soát nhân viên thẩm định khoản đầu tư hiệu hoàn tồn thực Bước kiểm sốt cần ban hành quy định quy chế công tác kiểm sốt, đảm bảo tính thống nhất, chế độ chịu trách nhiệm tiến độ chất lượng hồ sơ, có chế đánh giá từ nhân viên thẩm định, nhân viên kinh doanh để xếp loại cấp kiểm soát Tạo khung quy định thời gian kiểm soát, nội dung kiểm soát, quyền hạn, chức kiểm soát, chế độ chịu trách nhiệm kiểm Để làm điều phận kiểm soát cần thống đưa nội dung trình cấp xét duyệt, vào văn bản, nhân viên thẩm định có quyền khiếu nại lên cấp cao cấp kiểm soát chưa làm theo quy định, tăng khả cạnh tranh chất lượng làm việc cấp kiểm soát 3.2.5 Hoàn thiện tổ chức lựa chọn vận dụng phương pháp định giá định giá bất động sản chấp Bộ phận Hà Nội cần rà soát, nâng cao chất lượng bảng giá đất duyệt nữa, tăng cường trách nhiệm nhân viên xây dựng, tăng cường giám sát kiểm tra đánh giá thông tin, phù hợp giá thực tế để nâng cao khả ứng dụng bảng giá Áp dụng tốt bảng giá ngân hàng kết hợp phân công phân quyền cho phận kinh doanh tự thẩm định làm giảm tải khối lượng cơng việc, tăng tính hiệu quả, rút ngắn thời gian, đảm bảo tính chủ động Bảng giá tốt giúp nhân viên kinh doanh ước lượng, đưa mức giá sơ cho tài sản bảo đảm, cho vay cho khách hàng, tránh trường hợp gửi hồ sơ không đủ điều kiện vay gây thời gian, công sức phận gây phiền hà cho khách hàng Sử dụng phương pháp so sánh cần kết hợp chặt chẽ với phương pháp chi phí bất động sản kết hợp chặt chẽ đất đai tài sản đất, định giá 90 thời điểm cần xem trọng giá trị hai phận trên, tránh nghiêng đất đai, xem nhẹ tài sản đất Trên thực tế tính khoản BĐS phụ thuộc nhiều vào công sử dụng tài sản đất, yếu tố kiến trúc đại, nội thất sang trọng, chất lượng cơng trình tốt…đối với BĐS nhà thổ cư yếu tố xem xét nhiều người mua trường hợp phát mại thị trường, ngược lại cơng trình đất cũ, lỗi thời chức đem lại lợi cho BĐS mà làm giảm giá trị BĐS, dó quan điểm đánh giá giá trị tài sản đất cần tập trung yếu tố cơng sử dụng thay đánh giá theo đơn giá xây dựng độ tuổi cơng trình Sử dụng phương pháp so sánh định giá khu vực có tượng sốt đất cần có dẫn chứng tình hình kinh tế xã hội, mức sống, mức thu nhập…kết hợp với phận kinh doanh, đưa phân tích nhận định giá trị thị trường chung, tránh đánh giá theo dẫn chứng thông tin tại, định giá cho vay định giá nhìn tương lai, cho vay phải đảm bảo an toàn vốn vậy, cẩn trọng đưa tỷ lệ định giá thích hợp đối tương lai Trong định giá số bất động sản tạo thu nhập khách sạn, nhà hàng…, không sử dụng phương pháp so sánh đất thị trường, mà cần sử dụng linh hoạt phương pháp vốn hóa để thấy giá trị định đầu tư người mua đầu tư mua bất động sản điều kiện bán thị trường, tránh nhìn nhận bất động sản theo so sánh với bất động sản thông thường 3.2.6 Hồn thiện tổ chức điều kiện hỗ trợ cơng việc định giá bất động sản chấp 3.2.6.1 Các trang thiết bị chuyên dụng hỗ trợ công việc định giá bất động sản chấp Phòng thẩm định tài sản Hà Nội cần tăng cường mua sắm trang thiết bị cần thiết kịp thời cho nhân viên thẩm định, tránh để ảnh hưởng tiến độ công việc hình ảnh nhân viên trước khách hàng Trang thiết bị đầy đủ góp phần thúc đẩy cơng việc diễn trôi chảy hơn, không gây ức chế tâm lý phàn nàn từ nhân viên Việc mua sắm trang thiết bị cần kịp thời, phân cấp phân quyền phận 91 mua sắm thiết bị Hà Nội phụ trách việc thay sửa chữa thiết bị mất, bị hỏng để giảm thủ tục, rút ngăn thời gian chuẩn bị tốt cho nhân viên thẩm định Đồng thời quy định trách nhiệm nhân viên sử dụng việc bảo quản, bảo đảm thiết bị chuyên dụng ngân hàng 3.2.6.2 Các phần mềm công nghệ thông tin sử dụng định giá bất động sản chấp Việc sửa chữa, nâng cấp hệ thống CLMS cần có lộ trình tiến hành vào ngày nghỉ tránh làm ảnh hưởng đến hoạt động hệ thống Phần mềm cần cập nhật cho phù hợp với nội dung công việc Đối với thông tác nhập liệu có tính tương đồng hồ sơ khác thiết lập hệ thống tự động đồng thời tránh máy móc khiến cho việc nhập liệu diễn phức tạp Cần phân cấp phân quyền cho phận cơng nghệ thơng tin Hà Nội xử lý, cấp quyền cho cá nhân có nhu cầu thay đổi địa lotus notes, tránh tượng tải cho phận đầu mối thành phố Hồ Chí Minh rút ngắn thời gian, tạo điều kiện hỗ trợ cho nhân viên thẩm định mặt thông tin thực nghiệp vụ thẩm định Lotus notes kênh thông tin nội quan trọng, trường hợp nhân viên sử dụng văn phịng làm việc nơi máy theo địa ID gây khó khăn cho nhân viên thẩm định trường hợp tăng cường hỗ trợ đơn vị khác điều kiện công tác, học tập xa văn phịng làm việc mà cần thơng tin cập nhật để tra cứu văn bản, gửi, nhận hồ sơ liên quan 3.2.6.3 Phương tiện di chuyển hỗ trợ công việc định giá bất động sản chấp Nhằm tránh cho tình trạng thiếu phương tiện di chuyển tơ kết hợp hình thức, sử dụng xe ngân hàng, sử dụng xe khách hàng, kết hợp th ngồi hạch tốn tương tự trường hợp sử dụng xe ngân hàng (hồ sơ phát sinh đơn vị kinh doanh nào, hạch tốn đơn vị kinh doanh đó) Sử dụng th ngồi chủ động cơng việc sử dụng phương tiện cơng cộng giảm chi phí cho ngân hàng Trong q trình thẩm định cần kết hợp phận liên quan cần làm việc nơi BĐS chấp nhằm tận dụng tối đa nguồn lực, ví dụ giám 92 đốc chi nhánh, nhân viên tín dụng, nhân viên xử lý nợ, nhân viên thẩm định phối hợp xuống địa bàn bất động sản thẩm định có thời gian thống nhất, phát huy tối đa công xe ô tô ngân hàng, giảm lượt lại, dành nguồn lực cho phận khác Đối với hồ sơ cần tăng cường/hỗ trợ thuộc địa bàn gần phận Nam Hà Nội lại xa so với phận Bắc Hà Nội nhân viên phận Bắc Hà Nội tăng cường có chế ứng xử hồ sơ địa bàn Bắc Hà Nội ngược lại, có xe tô hỗ trợ di chuyển, đảm bảo thời gian sức khỏe cho nhân viên tăng cường, kích thích khả hợp tác hai phận đảm bảo công cho nhân viên tăng cường 3.2.6.4 Đào tạo phát triển nguồn nhân lực Cần có biện pháp đào tạo phong phú đảm bảo cung cấp toàn diện kiến thức kỹ cho nhân viên, cần kết hợp phương pháp đào tạo công việc ngồi cơng việc Đào tạo theo dẫn công việc: Nhân viên nhiều kinh nghiệm cần giới thiệu giải thích cách tỉ mỉ, theo bước cách quan sát, nhân viên tân tuyển trao đổi, học hỏi làm thử thành thạo hướng dẫn, dẫn chặt chẽ người dạy (ví dụ cách ước lượng khoảng cách, cách hẹn địa điểm, cách xác định hướng bất động sản…) Luân chuyển thuyên chuyển địa bàn, phận làm việc, luân chuyển công việc: Nhằm cung cấp cho nhân viên thẩm định làm việc nhiều lĩnh vực khác (thẩm định địa bàn khác nhau, thẩm định loại tài sản khác nhau, thẩm định phương pháp khác nhau, thẩm định động sản, hàng hóa giấy tờ có giá…) Những kinh nghiệm kiến thức thu qua trình giúp cho nhân viên thẩm định có khả thực công việc cao tương lai Tổ chức lớp học nghiệp vụ: Định giá nghề tương đối phức tạp có tính đặc thù, việc đào tạo kèm cặp không đáp ứng yêu cầu số lượng chất lượng, ngân hàng tổ chức lớp đào tạo Phần lý thuyết cán quản lý, nhân viên giàu kinh nghiệm, giảng viên đào tạo Cử học trường quy: Ngân hàng cử người nhân viên thẩm 93 định đến học tập trường dạy nghề, trung tâm đào tạo, trường đại học, viện đào tạo, chương trình Bộ tài Trong phương pháp này, nhân viên trang bị tương đối đầy đủ kiến thức lý thuyết Tuy nhiên phương pháp tốn nhiều thời gian chi phí đào tạo Các giảng, hội nghị hội thảo: Trong buổi hội thảo, nhân viên thảo luận theo chủ đề hướng dẫn người lãnh đạo nhóm qua họ học kiến thức kinh nghiệm cần thiết (ví dụ hội thảo trao đổi luật đất đai, hội thảo khắc phục lỗi nghiệp vụ,…) Đào tạo theo phương thức từ xa: Trong điều kiện người dạy người học không trực tiếp gặp địa điểm ACB có phận sách hướng dẫn nghiệp vụ thành phố Hồ Chí Minh, việc sử dụng việc đào tạo từ xa trợ giúp phương tiện máy ghi hình, ghi âm, băng đĩa…có thể phổ biến giảng lúc tới nhiều phận nước, có phận Hà Nội, người học trao đổi, người dạy trực tiếp giải đáp thắc mắc, để vấn đề sáng tỏ tiết kiệm thời gian, chi phí, đảm bảo tính kịp thời thống tồn hệ thống Đào tạo kỹ xử lý công văn, giấy tờ: Người quản lý nhận loạt tài liệu, ghi nhớ, tường trình, báo cáo, lời dặn dị cấp thơng tin khác mà người quản lý nhận vừa tới nơi làm việc họ có trách nhiệm phải xử lý nhanh chóng đắn Phương pháp giúp cho người quản lý học tập cách định nhanh chóng cơng việc hàng ngày 3.2.7 Tổ chức thực công việc sau định giá bất động sản chấp 3.2.7.1 Tổ chức kiểm tra kết định giá bất động sản chấp Công tác kiểm tra cần tập trung nỗ lực vào khu vực, người có ảnh hưởng quan trọng cơng tác định giá Đó khu vực hoạt động thiết yếu điểm kiểm tra thiết yếu Kiểm tra khâu vô quan trọng định giá bất động sản chấp, sai sót nhân viên thẩm định xuất phát từ nhiều nguyên nhân đồng thời kết hợp với kiểm tra để phát lỗi phổ biến, kết hợp đồng với giải pháp tăng cường nhân sự, hợp lý phân công hồ sơ, giảm thời gian kiểm soát, tăng cường trang thiết bị phục 94 vụ trình định giá, phần mềm nhập liệu dễ dàng hạn chế lỗi nghiệp vụ mắc phải Sự kiểm tra mức có hại hệ thống với cá nhân gây bầu khơng khí căng thẳng, thiếu tin tưởng lẫn tập thể, hạn chế chí làm triệt tiêu khả sáng tạo người Nhưng kiểm tra lỏng lẻo, phận rơi vào tình trạng rối loạn, cần xác định cân đối tốt kiểm tra quyền tự cá nhân; chi phí cho kiểm tra lợi ích hệ thống đem lại cho ngân hàng 3.2.7.2 Tổ chức giải khiếu nại kết quả, định giá lại theo định kỳ * Tổ chức giải khiếu nại kết Cần có chế tài đơn vị sử dụng sai mục đích việc khiếu nại tài sản, việc cung cấp thơng tin sai phạm kỷ luật, trình lên lãnh đạo cấp xử lý, hành vi gian lận, cung cấp thông tin ảo hành vi cần lên án thông tin rộng rãi phương tiện thơng tin phịng để tránh nhân rộng Việc nới lỏng trường hợp khiếu nại dẫn đến trường hợp khiếu nại với mục đích tăng giá tài sản mà khơng có xác thực làm tốn thời gian trả lời cơng văn, định giá lại, khâu tiếp nhận khiếu nại cần kiểm tra kỹ điều kiện đảm bảo hồ sơ khiếu nại tránh áp lực hồ sơ lên phòng thẩm định tài sản, gây tâm lý căng thẳng phòng ban * Tổ chức định giá lại theo định kỳ Việc đánh giá lại cần theo biến động trường lấy bất động sản làm trọng tâm đánh giá lại tài sản Thời gian đánh giá lại tài sản tối đa tháng đảm bảo giá tài sản đảm bảo phù hợp với tình hình thị trường, ngân hàng cập nhật biến động tài sản kịp thời tránh rủi ro cho ngân hàng Đánh giá lại tài sản nhằm phát biến động trạng sử dụng bất động sản biến động giá thị trường Cần phân loại phân khúc bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng từ biến động giá, bất động sản khu vực trung tâm có mức độ ổn định giá cao bất động ngoại thành, bất động sản vùng ven, chung cư có mức độ biến động giá khác biệt so với đất thổ cư, so với đất sản xuất kinh doanh…để có 95 khung thời gian định giá lại hợp lý 3.2.7.3 Tổ chức đánh giá thực công việc, trả thù lao lao động Cần xây dựng hệ thống đánh giá thực công việc thù lao lao động theo hiệu kinh doanh định hướng khách hàng, trả cơng tác phí cao cho hồ sơ phát sinh địa bàn xa phải di chuyển điểm hiệu suất cần nâng cao điểm cho hồ sơ phức tạp có giá trị lớn đảm bảo tương xứng với rủi ro, giá trị độ phức tạp mà nhân viên chịu trách nhiệm Đồng thời hạn chế việc phân cơng hồ sơ lệch tuyến, có chế phân bổ đồng công việc nhân viên đảm bảo tạo môi trường công lao động Có chế đánh giá mức độ hài lịng khách hàng qua nhân viên kinh doanh, qua trao đổi trực tiếp với khách hàng , có chế đánh giá tăng điểm hiệu suất công việc khác ngồi thẩm định tài sản nghiên cứu sách, pháp luật, nghiên cứu biến động thị trường 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị phận, phòng ban ngân hàng Kiến nghị phận mua sắm thiết bị phân cấp, phân quyền cho phận Hà Nội tiến hành mua sắm thiết bị mới, sửa chữa thiệt bị hỏng hóc cách kịp thời, cắt giảm thủ tục hành chính, đảm bảo rút ngắn thời gian trang bị kịp thời cho phận thẩm định tài sản Kiến nghị phận cơng nghệ thơng tin có kế hoạch nâng cấp sửa chữa phần mềm, rút ngắn quy trình xin cấp quyền, phân cấp phân quyền cho phận công nghệ thông tin Hà Nội đảm bảo kịp thời cho công tác thông tin thẩm định tài sản Kiến nghị phận điều xe có phương án sử dụng xe hợp lý, vào nhu cầu có kế hoạch tăng cường số lượng xe, đồng thời có điều chỉnh đối thái độ hợp tác nhân viên lái xe việc thực công việc nhân viên thẩm định phận Hà Nội nói riêng tồn nhân viên sử dụng dịch vụ nói chung Kiến nghị kinh doanh cung cấp đầy đủ hồ sơ bất động sản (các giấy tờ bổ sung giấy tờ tối thiểu giấy phép xây dựng, vẽ thiết kế, thông tin quy hoạch, hợp đồng mua bán, hợp đồng kinh doanh…) để phòng thẩm định tài sản có 96 nhiều thơng tin q trình tác nghiệp, tránh tượng che giấu thơng tin bất lợi đến giá trị tài sản đảm bảo, kiến nghị phịng kinh doanh có phản hồi kịp thời, có chế khiếu nại mục đích sở hợp tác, định hướng khách hàng 3.3.2 Kiến nghị quan nhà nước Các quan chức UBND cấp, Sở Tài nguyên Môi trường, Phịng Tài ngun Mơi trường tạo điều kiện kết hợp cách chặt chẽ với ngân hàng việc cung cấp thông tin thực quy hoạch, giá đất công tác định giá BĐS chấp Nếu quan đưa văn hướng dẫn cụ thể việc thực cách có trình tự, hợp lý phù hợp với pháp luật để áp dụng tòan hệ thống ngân hàng Điều tăng độ tin cậy cho kết định giá BĐS đảm bảo, tăng chất lượng tín dụng, giảm nợ xấu ngân hàng thương mại, giúp cho thị trường vốn mạch máu kinh tế lưu thông 97 KẾT LUẬN Định giá BĐS ngày khẳng định vai trị quan trọng hoạt động thị trường BĐS, đặc biệt lĩnh vực cho vay đảm bảo BĐS ngân hàng Tổ chức công tác định giá BĐS chấp hiệu giúp cho ngân hàng bảo đảm nguồn vốn cho vay mình, giảm thiểu rủi ro Nhờ ngân hàng mở rộng quy mơ sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển Với đối tượng Tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, luận văn hoàn thành số nội dung sau đây: Luận văn hệ thống hóa vấn đề lý luận tổ chức công tác định giá bất động sản chấp - Luận văn làm rõ khái niệm chấp, bất động sản chấp, định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại, nội dung tổ chức công tác định giá bất động sản chấp, nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức công tác định giá bất động sản chấp Luận văn phân tích thực trạng tổ chức cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội, đánh giá kết đạt được, khó khăn vướng mắc tồn Luận văn đề số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội Điểm đóng góp khoa học luận văn lần tác giả nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề tổ chức công tác định giá bất động sản chấp Đây đề tài hướng nghiên cứu định giá bất động sản chấp, tác giả cố gắng q trình hịa thiện luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót định Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp cộng tác, giúp đỡ cán quản trị định giá ngân hàng, nhà khoa học, bạn sinh viên đọc 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hoàng Văn Cường, Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán, Vũ Thị Thảo (2006), Giáo trình thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây dựng Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Vân Điềm, Nguyễn Ngọc Quân (2007), Giáo trình Quản trị nhân lực, Nhà xuất Kinh tế quốc dân, Hà Nội Đoàn Thu Hà, Nguyễn Thị Ngọc Huyền (2008), Quản trị học, Nhà xuất Giao thông vận tải, Hà Nội Lê Công Hoa (2010), Giáo trình Quản trị xây dựng, Nhà xuất Kinh tế quốc dân, Hà Nội Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý Bất động sản, Nhà xuất lao động – xã hội, TP Hồ Chí Minh Lê Thanh Ngọc (2014), Luận án tiến sĩ kinh tế bong bóng bất động sản nhà đất để thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh Ngơ Kim Thanh, Lê Văn Tâm (2008), Giáo trình Quản trị doanh nghiệp, Nhà xuất Kinh tế quốc dân, Hà Nội Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Hợp Tồn (2006), Giáo trình Pháp luật đại cương, Nhà xuất Kinh tế quốc dân, Hà Nội 10 Nguyễn Ngọc Tuấn, Tô Công Thành (2011), Thẩm định giá Bất động sản, Nhà xuất tài chính, Hà Nội 99 PHỤ LỤC