Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần an bình (abbank)

m m TRƯỜNG OẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN HỒNG HỊNG KHÁNH DẠI HỌC KTQỈ) 77' THÕNG T IS THU w £;V PHỊNG LUẬN ÁN • T LIỆT ĐỊNH GIÁ BẢT ĐỘNG SẢN THỂ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỎ PHÀN AN BÌNH (ABBANK) CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẮT ĐỘNG SÀN LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TẾ ms 6A& Người hưởng dẫn khoa học: PCS TS NGUYỄN THẺ PHÁN HANOI, NẢM 2011 m LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đâv công trinh nghiên cứu riêng tỏi Các kêt kêt luận nêu irons luận văn lả trung thực chưa cơng bố cơng trình khoa học Các số liệu, tài liệu tham khảo dược trích dẫn có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày 29 tháng ỉ2 năm 201 ỉ Tác gia luận văn Hoàng Hồng Khánh DANH MỤC CÁC CHỪ VIÉT TẢT ABBANK : Ngân hàng 1MCP An Bình BDS : Bất động sản BĐSSS : Bất động sản so sánh BDSTĐ : Bất dộng sàn thâm định BĐSTC : Bất dộng sản chấp CVĐG : Chuyên viên định giá ĐG : Định giá DGBDSTC : Định giá Bất động sàn chấp Đ11ĐCĐ : Dại hội đồng cỏ dông HĐQT : Hội dồng quản trị NIITM : Ngân hàng thương mại TMCP : 'l hương mại phàn TSĐtí : Tài san dâm bào TT.TDTSKV1 : Trims, tâm thẳm định giá tài sàn khu vực XHCN : Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG BIẺƯ Bảng 2.1 - Cơ cấu nhân ABBANK 41 Bảng 2.2 - Tỷ lộ giới tính ABBANK 41 Báng 2.3 - Cơ cấu trình độ học vấn nhân viên ABBANK năm 2010 41 Bàng 2.4 - Quy định tỷ lệ cho vay trcn tài sản chấp ABBANK 52 Bàng 2.5 - Kết thảm định BDS ABBANK năm 2011 .54 Bảng 2.6 - Giấy tờ pháp lý yêu cầu loại BĐS chấp .55 Bảng 2.7 - Thông tin BĐS so sánh với BĐS1 65 Bảng 2.8 - Điều chỉnh yếu tố BĐS so sánh với BE)S1 66 Bảng 2.9 - Thông tin BĐS so sánh với BĐS2 67 Bảng 2.10 - Điều chỉnh yếu tố BDS so sánh với BĐS2 69 DANH MỤC SO ĐỊ Sơ đị 2.1: Quy trình định giá ABBANK 62 Sơ đị 2.2-V ị tríB Đ S l 64 MỤC LỤC LÒI MỎ ĐÀU CHƯƠNG 1: CO SỞ KHOA HỌC VÈ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THỂ CHẤP .4 1.1 Tống quan định giá bất dộng sản .4 1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.1.2 Nguyên tắc định giá BDS 1.1.3 Các phương pháp định giá BĐS 1.2 Tống quan định giá BĐS chắp 1.2.1 Sự cần thiết phải định giá BĐS chấp 1.2.2 Dặc diem định giả bất độna sản chấp 14 1.2.3 Các quỵ dịnh Nhà nước BĐSTC 14 1.2.4 Các nguycn tắc dịnh giá BĐSTC N H ÍM 18 1.2.5 Các phương pháp dịnh giá BĐS chấp NHTM 21 1.2.6 Quy trình định giá BĐS chấp NHTM .29 1.3 Các nhân tố ánh hưỏng đến định giá BĐS chấp 31 1.3.1 Nhỏm nhân tố chù quan 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan 32 1.4 Kinh nghiệm định giá BĐSTC số ngân hàng 33 1.4.1 Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam ( Tcchcombank) 33 1.4.2 Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam (Argribank) 35 1.4.3 Bài học kinh nghiệm chơ ABBANK 38 CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẮT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BỈNH ( ABBANK) 40 2.1 Tống quan định giá BĐSTC ABBANK 40 2.1.1 Khái quát Ngân hàng ABBANK 40 2.1.2 Tổ chức công tác định giá BĐS chấp ABBANK .44 2.1.3 Quy định cùa ABBANK Bất dộng sản chấp 46 2.1.4 Kết quà hoạt dộng định ejá BĐS thé chấp 53 2.2 Thực trạng định giá BĐSTC khu vực Hà Nội ABBANK 54 2.2.1 Thực trạna quỵ trình định giá BĐSTC khu vực Hà nội 54 2.2.2 Thực ưạng phương pháp định giả BĐSTC khu vực Hà nội 63 2.3 Đánh giá chung 71 2.3.1 Dánh giá kết 71 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 73 2.3.3 Vấn đề đặt ưong định giá BĐSTC ABBANK 77 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THE CHÁP TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH .78 3.1 Định hiróng phát triên hoạt động định giá BĐSTC ABBANK .78 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá BĐS .80 3.2.1 Nhóm giải pháp nhân lực .80 3.2.2 Nhóm giải phảp vê quàn lý hoạt động .82 3.2.3 Nhỏm giải pháp thông tin BĐS 85 3.3 Một số kiến nghị 86 3.3.1 Kiến nghị với quan có thầm quyền - 86 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 88 KÉT LUẬN 89 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 PHỤ LỤC .92 m TRU ONG ĐẠI HỌC KINH TỂ QUỐC DÂN _ ,-Ả- _ HỒNG h ị n g k h n h ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN THÉ CHẮP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỎ PHÀN AN BÌNH (ABBANK) TÓM TẢT LUẬN VÃN THẠC s ĩ KINH TÉ Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THỂ PHÁN HANOI, NẰM 2011 LỜI NÓI ĐẦU Nhu cầu vay vốn doanh nghiệp kinh tế ngàv cảng nhiều, nhiên dự báo năm 2012 hệ thống ngân hảng phải ;ithắt lưng buộc bụng", kiềm chế tăng trường tín dụng Điều dịi hỏi ngân hàng phải có chọn lọc nhừng doanh nghiệp vay vốn, cỏ tài sản đảm bảo để chấp nhầm hạn chế rủi ro, đặc biệt việc thổ chấp BĐS Tuy nhiên, chấp BDS vấn đề phức tạp liên quan đến đất dai tài sản có giá trị lớn tình hình giá biển động mạnh Vì vậy, để có cho vay bao nhicu để vừa thoả mãn dược nhu cầu doanh nghiệp, vừa đảm bào tính an tồn cho ngân hàng việc cấp thiết Nhận thức tầm quan trọng việc định giá BDSTC ngân hàng nói chung ngân hàng TMCP An Bình nói riêng giai đoạn nay, tác giả dịnh chọn đề tài"Định giá Bất động sản chắp Ngân hàng TMCP An Bình'’ làm đề tài luận vãn thạc sĩ Từ lý luận bàn, tiến hành phân tích số liệu thực té Ngân hàng TMCP An Bình thơng qua báo cáo số liệu ngân hàng So sánh, phân tích, tồng hợp biến số biến động qua năm Qua cỏ thề thấy dược tranh thực trạng hoạt động dịnh giá BDSTC ngcàn hảng năm vừa qua dự đoán ưong lương lai ITiơng qua q trinh phân tích, đánh giá thực trạng tình hình dịnh giá BĐSTC Ngân hàng TMCP An Bình nliừng năm gần đây, nhCmg điểm mạnh, nhũng điếm yếu tồn hoạt động dịnh giá ABBANK Từ dó đè xuất giài pháp đề cài thiện tình hỉnh định giá BĐSTC ABBANK nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt dộng định giá BDSTC NHTM, góp phần nâng cao hiệu hoạt động NHTM, thúc đầy phát triển bền vững kinh tế 11 Chương CO SỞ KHOA HỌC VÈ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GiÁ BĐSTC Trong chương 1, tác giả trình bày vấn đề định giá BĐS định giá BĐSTC; phương pháp dinh giá BĐSTC; quy trình định giá BDSTC; nhân tố ảnh hưởng dến dịnh giá BĐSTC kinh nghiệm ngân hàng định giá BDSTC, từ đỏ rút kinh nghiệm dịnh giá BĐSTC cho ABBANK 1.1 Tồng quan định giá BĐS Khái quát vấn đè định giá BĐS, nguyên tác định g iỊ phương pháp định giá dẻ hiỏu vê rô hưn VC cách thức tiên hành việc áp dụng linh hoạt time phương pháp cho BĐSTC khác 1.2 Tồng quan dịiíỉi giá BĐSTC 1.2.1 Sự càn thiết phải định giá BĐSTC Định giá BĐSTC lả việc cần thiết đề cho Ngân hàng nhảm giảm thiếu rủi ro trường họp bên vay tiền trả dược nợ dến hạn Ngoài ra, dịnh giả BDS thê châp làm động lực thúc đầy khách hàng trà 11Ợ sử dụng vốn vav có hiệu 1.2.2 Đặc điểm định giá BĐSTC Dịnii giá BDSTC có đặc điểm riêng dựa vào đặc diểm ngân hàng khách hàng cỏ họp tác với vả giúp cho trình định giá diễn nhanh 1.2.3 Các quy định nhà nuức BĐSTC Qua quy định cua nhà nước BĐS r e , ngân hàng SC biết loại dắt nao dược quyên thẻ châp, tỳ lệ thê chàp bao nhiêu, hồ sơ chấp phài bao gồm nhữn° giày lờ gỉ de hạn chồ rủi ro cho ngân hàng tránh ưanh chấp có thề xảy 1.2.4 Các cír nguyên tắc định giá BĐSTC NIĨTM Phân tích cử nguyên tắc định giá BĐSTC biết dược việc định gia BDS1c phai vào dâu chuyên viên dịnh giá phải cỏ nguvôn tắc đê không bị tác dộng khách quan lảm ảnh hưởng dến két định giá 83 cầu khách hàng phải nộp toàn hồ sơ gốc cỏ liên quan đến BĐSTC Tuy nhiên, sô khách hàng đà sử dụng giấy tờ giả mạo dể chấp, dem chấp BĐS nhiều ngân hàng, Chính vậy, để dám bảo an toàn cho khoản tin dụng, chuyên viên tín dụng tiếp nhận cần phải tiến hành kiểm tra chặt cha hồ sơ pháp lv BĐSTC khách hàng vay thông qua quan Nhà nước có thầm quyền như: UBND phường, Sờ dịa dể xác nhận tính hợp pháp giấy tờ mà khách hàmỉ giao nộp Bèn cạnh dỏ, cán phận thẩm định cũn2 cần kiềm tra hồ SO' sau tiếp nhận đề kịp thời phát nhừng sai sót, tài liệu cịn thiếu dể phận tín dụng bơ sung cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhặn xác lập hồ sư định giá 32.2.4 ứ n g dụng linh hoạt phương pháp định giá Hiện nay, ngân hàng dang áp dụng chủ yếu hai phương pháp định giá phương pháp so sánh phương pháp thu nhập chưa có linh hoạt việc áp dụng phương pháp Diều nhiều gây nên hạn chế dịnh Do đó, tiến hành định giá càn phải sừ dụng linh hoạt phương pháp dịnh giá đề có thề có sở lựa chọn mức giá phù hợp hon BĐSTC cỏ nhiều loại bao gồm đất ờ, đất vườn, đất nông nghiệp Đối với mơi loại dát lại có cách thức phương pháp định giá riêng biệt, bên cạnh dó ngân hàng quy định khung giá khác có tỷ lệ cho vay dược áp dụng riêng dối với loại, ví dụ đát tỷ lệ cho vay 70%, đất vườn 40% Thực trạng nay, chuyên vicn dịnh giá chi tìm kiếm thơng tin BĐS so sánh dắt để qua dó đưa giá BĐS cần định giá sau điều chỉnh số Trường hợp không với đặc trung cùa loại hình BĐSTC dẫn đến giá BDS cần định giá khơng xác gây rủi ro cho ngân hàng Chính thế, chun viên định giá cần áp dụng linh hoạt phương pháp định giá để đưa mức giá phù hợp dảm bào an toàn cho ngân hàng 84 32.2.5 Phát triển sản phẩm cho vay chấp bằnc BĐS Ngàn hàng mở rộng mối quan hệ họp tác với tổng cồng ty xây dựng, chủ dâu tư dự án dê tạo diều kiện cho khách hàng mua nhà ở, nhà chung cư Cụ thê: khách hàng có nhu cầu vay vốn để mua nhừng nhà chung cư hay khu dắt thuộc dự án mà ngân hàng liên kết với tồng công ty xây dụng hay chủ dầu lư dỗ dàng hơn, lài suất ưu đãi, thời gian cho vay kẻo dài nhu cầu vay vốn cao 32.2.6 Quy định cách xác định giá trị nhà cơng trình gắn liền với đắt Trong giá trị BĐS chấp, giá trị nhà thường chiếm tỷ lộ nhở so với giả trị cùa QSD đất Tuy vậy, vi mà CVĐG đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị nhà, tài sản khác gắn liền với đất Khône đât, giá trị nhà cơng trinh đât ln bị hao mịn giảm dần theo thời gian Vì vậy, dịnh giá CVĐG cần quan tàm đến vấn đề Hiện cách xác định giá trị lại nhà chi dơn dựa vào giá trị lại cấu trúc có tuồi thọ dài, diều dẫn đến giá trị cịn lại nhà thiếu xác Do dó, tính giá trị cịn lại nhà cần quan tâm đến vếu tố có tuồi thọ ngán định giá 3.22.1 Thâm định lại tài sản giảm thiểu rủi ro Ngân hàng nên có qui định thực nghiêm túc việc dánh giá lại giá trị TSĐB, phải 03 tháng/lần, trường họp giá BĐS biến động bất thường làm ảnh hường đến việc dảm bảo khoản vay phải đánh giả liên tục, ycu cầu khách hàng bồ sung TSĐB và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sân bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phịng rủi ro đầy dủ Việc thầm định lại tài sàn thường xuyên giúp hồn thiện hệ thống thơng tin diện từ Nhờ vậy, việc Định giá trở nên tiện lợi 85 3.2.3 Nhỏm giải pháp thông tin BĐS 3.2.3.1 Nâng cao tính xác, chất lượng thơng tin thu thập ITiơng tin xác dỏng vai trị cực ki quan trọng thị trường BDS nói chung đặc biệt quan trọng nghiệp vụ dinh giá BĐS nói riêng Hơn nữa, đóng vai trị bước dầu trình định giá, để cỏ két định giá xác, thuyết phục đòi hỏi khát khe cùa khách hàng, c v TĐTS phải tiến hành thu thập thông tin BĐS mục tiêu Chun viên dịnh giá khơng dược hồn tồn dựa vào thơng tin, liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành diều tra, xác minh làm rõ tính hợp lý thơng tin, tránh dưa vào sử dụng thơng tin thiếu xác chịu ảnh hưởng ý kiến khách hàng Thơng tin BĐS so sánh cần tìm hiểu kỹ Giá trị BĐS bị ảnh hưởng nhiều yếu tố tâm lý, thị hiếu tính dị biệt BĐS Đối với BĐS mục tiêu, chuycn viên thâm dịnh đên trực tiêp khào sát, cỏ thồ tìm hiểu nhũng thơng tin Cịn BDS so sánh, khó cỏ điều kiện tiếp cận thực tc, vậy, liên hệ với người rao bán thông tin BĐS so sánh, c v TĐTS cần chủ động khai thác thông tin từ họ cách khéo léo, có nâng cao tinh xác kết thấm định 3.2.3.2 Xây dựng sở liệu cập nhật thông tin BĐSTC Ọua trình định giá tuyến dường, khu vực khác từ chun viên định giá đúc két kinh nghiệm thu thập dược nhiều thông tin mức giá khác mỏi khu vực, từ xây dựng ncn sở liệu thông tin BĐS Việc xây dựng sờ dừ liệu thông tin giúp cho chuyên viên định giá rút ngắn hom thời gian việc xử lý, tìm thơng tin BDS so sánh Thflng qua nguồn dừ liộu người quản lý nắm bắt dược biến động, tỉnh trạng BĐS châp dơn vị kinh doanh Tuy nhiên, sở dừ liệu dừng lại việc xem xét, so sánh chưa có chức theo dõi, quản lý đề có thề cành báo cho người quản lý biết nhừng biến động BĐSTC đề dưa điều chỉnh kịp thời 86 3.2.3.3 Xây dựng hệ thống liệu điện tử lun trừ hồ sơ thẩm đinh Để xây dựng hệ thống thông tin khơng phải khó Ngân hàng mua phần mềm quản lý dừ liệu Kết thẩm định tài sân c v TĐTS người cập nhật vào hệ thống Cơng việc don gián không tốn thời gian Có thề coi bước thứ bồ sung vào quv trình định giá Việc có hệ thống thông tin dừ liệu cho phép theo dõi, cập nhật thường xuvên, xác đày đủ mức độ rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng công tác định giá BĐS chấp Công việc định giá cán định giá se don giản hon nhiều, việc tìm kiếm dừ liệu dễ dàng, tiện lợi thịng tín cung cấp có tính xác cao 3.3 M ột số kiến nghị 3.3 L Kiến nghị vói quan cỏ thắm quyền 3.3.1.1 Hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê dất đai cấp GCNQSD đất Đây việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dỗ dàng chặt chẽ Giải pháp tác động mạnh mè tới hoạt dộng thị trường BĐS phát triển thị trường QSD đất, làm giảm bót số lượng tranh chấp dắt dai dang diễn phổ biến làm tảng thêm số lượng giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD dắt mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh ) Hiện nay, đa phần dối tượng vay vốn trung dài hạn chấp BDS ycu cầu dối với BĐS chấp phải có GCNQSD dất GCNQSH nhà Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn đc sản xuất kinh doanh nhà dất chưa có giấy tờ nen không chấp vay vốn dược, dành cư hội kinh doanh Tình hình dă làm hạn chế chù trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng 3.3.1.2 Xây dựng khung giá đất giá tối thiều xây dựng nhà sát với giá thị trường Mặc dù Ngân hàng ABBANK thực Định giá theo giả trị thị trường, quy định đưa phải dựa sờ quy định Nhà nước 87 Do có chênh lệch lớn khung giá đất Nhà nước ban hành giá trị giao dịch thị trường, nên hầu hết ngân hàng phải chấp nhận dịnh giá theo giá thị trường tỉ lệ rủi ro cao Nếu áp dụng theo khung giá cùa Nhà nước giá trị BĐS chấp thấp so với giá trị thực tế BĐS thị trường không công với khách hàng Nêu ngân hàng không áp dụng theo khung giá thi khỉ khoản vay có rủi ro, phải phát mại tài sản, ngân hàng khơn*' thu đủ nợ gốc Vì vậy, Ngân hàng Nhả nước cần tập hợp Ngân hàng thương mại lại đê bàn bạc đưa cách giải thống việc xây dựng killing giá dất để làm xác định mức cho vay Bcn cạnh khung giá dât, bảng giá tối thiều xây dụng nhà bộc lộ bat cạp thực tê nay, bât cập mức giá quy dịnh thấp so với tình hình thị trường Dơn giá xây dựng trơn thị trường bị tác động bời nhiều yếu tố, lên xuống bât thường, khơng dự dốn Néu thẩm định cơng trình đất mà áp dụng đơn gici xây dụng thời điểm dịnh giá khó dể đưa kết xác cần có mức giá chuân, cân quy định cũ đon giá xây dựng tại, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thấm định 3.3.1.3 Công tác quy hoạch nhà nước, đặc biệt quy hoạch sử dụng đất Cơng tác quy hoạch mang tính chủ quàn nhà quàn lv, chưa bám sát thực tc định hướng phát triền kinh té, xà hội quy hoạch chi tiết sử dụng đất chưa công khai gây nhiều biến động thị trường BĐS Để giải tình trạng thỉ quy hoạch phải trước bước phản ánh dứng phát triển kinh tế việc sử dụng đât phải mục đích, tiêt kiệm gán liền với phải xem xét cách tồng the đe hài hồ u tơ cảnh quan, xã hội, mơi trường sống đảm bào Trong trình quy hoạch ngồi đóng góp chun gia thi cần xem xét ý kiến nhân dân đc đảm bảo công khai, minh bạch 88 33.2 Kiến nghị với Ngằn hàng Nhà nước 3.3.2.1 Tăng cường công tác tra, kiểm tra ngân hàng Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác kiềm tra hoạt động tín dụng tồn hệ thống dố có giải pháp chấn chỉnh kịp thời, đặc biệt cho vay BĐS, vi phạm tỉ lộ an toàn hoạt dộng Mặc dù dã có qui định giới hạn cho vay BĐS, song dối với ngân hàng cụ thề, thông qua hoạt động tra, kiêm tra cân có nhừng khun cáo dơi với nhừna ngân hàng có tỉ lộ cho vay BDS cao có the dần đến rủi ro làm ánh hưởng dến an toàn hộ thống 3.3.2.2 Bô sung quy định, quy chế Dơi với hoạt động dinh giá BDS, cần có quy định cụ thề hình thức xử lý dối với vi phạm hoạt dộng tiến hành kiêm tra kct định giá BĐSTC hàng năm dể phát sai phạm dưa hướng khác phục Khi chinh phủ cỏ quy dịnh có lien quan đến tài sản chấp nhà dắt cần phổi hợp quan nhà nước với ngân hàng dể tập huấn, lạo cán nhân viên định giá quy định cách thức thực 89 KÉT LUẬN • Cùng với lên kinh tế Việt Nam Nsân hàng thương mại, Ngân hàng TMCP An Bình dã bước hồn thiện đại hóa sở vật chất, nâng cao trình độ đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu ngày cao ngành Ngân hàng Xác định đắn vai trò quan trọng hoạt dộn£ thẩm định TSĐB, đặc biệt BĐS chắp, Trung tâm thẳm dịnh giả tài sản khu vực I thành lập dà tạo xây dựng hoàn thiện cơng tác thấm định tín dụng ngày dạt hiệu cao Vc mặt lý luận, luận văn sâu vào nghiên cứu làm sảng tỏ vấn dề bán có liên quan đơn định giá BĐS the chắp: khái niộm, cứ, nguycn tác định giá BĐS chấp, nhân tố ảnh hưởng dến giá trị BĐS chấp, quỵ trình định giá phân tích kinh nghiệm định giá cùa số ngân hàng nước Luận văn nghiên cứu phcân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS the cliâp Ngân hàng TMCP An Bỉnh ABBANK Qua đó, thấy dược mặt mạnh củng mặt chưa hồn thiộn cơng tác định giá BĐS chấp Trên sở nghiên cứu phân tích lý luận thực trạng, luận văn dâ mạnh dạn dề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thẻ chấp đưa số kiến nghị với quan Nhà nước có thầm quyền, với ABBANK nhàm hồn thiện nâng cao hon chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp Các dề xuất kiến nghị trình bày luận văn mang tính khả thi chúng dcu dựa việc nghiên cứu mặt lý luận phân tích, dánh giá thực q trình triển khai cơng tác định giá BĐSTC ABBANK Ngồi đóng góp mà luận văn dạt dược cịn có nhừng hạn ché là: Luận văn chưa đánh giá dược mối quan hộ việc nợ xấu ngân hàng với việc đảm bảo tài sàn the chấp BĐS tài sản khác, mối quan hệ giừa việc châp BDS với tài sản khác Đê giải nhừng hạn ché cần nghiên cứu tồng thể hệ thống TCTD phải có thời gian phân tích, tổng hợp số liệu để đưa kết quà Như vậy, dề công tác định giá vào ổn dịnh hơn, xác hơn, hiệu việc quản lý BDSTC, nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực BĐS, giảm thiểu rủi ro tín dụng cho TCTD thỉ nhiều vấn để cân phải liếp tục nghiên cứu sâu rộn£ 90 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham kháo chung I Bộ Tài Chính (2004,1, Quyết định sổ 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 định só 77/2005/QĐ-BTC ngày 0Ỉ/11/2005 tiêu chuẩn thầm định giả VN, Hà nội Chính phủ (2004), Nghị định sổ Ỉ8Ỉ/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dãn hành Luật Đát đai, Hà nội Chính Phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngcty 06/04/2005 cắp giấy chứng nhận sờ hữu nhà ở, quyền sớ hữu cơng trình xây dựng, Hà nội Chính phủ (2005) Nghị định số Ỉ0Ỉ/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá, Hà nội Chính phủ, Nghị dinh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 việc phương pháp xác định giả QSDĐ khung giá ỉọai đất, Hà nội Chính phủ (2004), Nghị định sổ Ỉ8Ỉ/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đát đai, Hà nội Chính Phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 06/04/2005 cáp giấy chúng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Hà nội Chinh phú (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch đảm báo, Hà nội 10 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định sổ ỉ 627/200Ỉ/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 cùa Thống dốc NHNNvề việc ban hành quy chế cho vay tơ chức tín dụng dối với khách hàng, Hà Nội II Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Quyết định số ỉ27/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 Thống đốc NHNN việc sửa đổi, bổ sung số điểu cùa quy chế cho vay tơ chức tín dụng khách hòng ban hành kèm theo dịnh so 1627/2001/QĐ-NHNNngày 31/12/2001, Hà nội 12 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 việc hướng dẫn thực số quy định bào dám tiền vay TCTD, Hà Nội 91 13 Ngân hàng TMCP An Bình (2009), Quyết định số 2ỉ / QĐ- NHAB-05 ngày ỉ3/9/2005 việc tham định tài sản đảm bào tiền vay 14 Ngân hàng TMCP An Bình (2008), Chi thị số 09/CTQL-NHAB 08 ngày ỉ 9/04/2008 việc tăng cường quán lý tín dụng BĐS 15 Ngân hàng TMCP An Bình (2008), Chi thị số Ỉ4/CT-NHAB 08 ngày 22/07/2008 việc Thực công tác thám định đánh giá quàn lý tài sản đảm bảo dơn vị trực thuộc hệ thống ABBANK 16 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP An Bình năm 20 Ị 0, Hà Nội 17 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 18 Quốc hội (2009), Luật đất đai 2003 đõ sứa dối, bổ sung năm 2009, Hà Nội 19 Quốc hội (2005), Luật nhà ngày 29/ỉ Ị/2005, ỉỉà Nội Trang thông tin Website Website Ngân hàng TMCP An Binh: hilp://ahhank.vn Website công ty cồ phàn bất động sàn B.D.S: htlp:ffbatdonssan.com.vn Diễn dàn thắm định giá Việt nam: hUp://thamdỉnhaia.orẹ/ Công ty Cồ phần Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (VVFC): http://www.wfc vn/ 92 PHỤ LỤC ĐƠN VỊ S ổ : / T T T Đ T S K V Ĩ - 8/2011 BÁO CÁO THẢM ĐỊINH TÀI SẢN ĐẢM BẢO (Ảp dụng trung trường hợp tài san thấm định ỉa BĐS) Ngây 12/08/2011, Phòng Nghiệp vụ Khu vực I - TT TĐGTS thực TDTS dâm bảo c ủ a : Khách hãng vay: Công tv TNHH TM Xây Dựng Việt nồng Chủ sở hữu: Óng Trần Xuân Hồng Loại tài sàn đảm báo: BĐS Địa thầm định: số 4, tổ 19 Nha Phường Long Biên, quận Long Biên, Hà Nội Thời điềm tiếp nhận Phiếu yêu cầu thẩm định: 10/08/2011 PGD Nạuycn Văn Cừ Sau xem xct chứng từ pháp lý vả khảo sát thông tin thị trường BĐS thời điểm thâm định, Trung tâm thâm định tài săn kết luận aiá trị tài sản đảm bảo sau: Kct qua TDG: Khoản mục L Quyền sử dụng dất: - Diện tích (m2) - Dơn giá (VND/m2) Giả trị tài sân gắn tiền với đất: - Diện tích (m2) - Đơn giá xây dựng (VNĐ/m2) Giá trị thị trường /0,704,600,000 342 31.300,000 189,888,000 240 3.956,000 93 - Chất lượng lại 20% Tỏng giá trị BĐS 10,894,488,000 - Bằng sổ (tùm Iron): 10,894,000,000 VND Bằng chữ: Mười tỳ tám trùm chín tư triệu đồng chằn (Mức giá ỉà ỉ 00% giả trị thị trường tụi thời điểm TĐTS Mức giá thay đỏi biển động thị trường/gìủ vàng/các yểu ỉồ khách quan khác.) Nhưng I l l ’l l V điều kiên kèm (heo kết qua TĐG Lưu ỷ: pháp lý: + Quyền sir dụng dất: đầy dù - Quyền sờ hữu nhà ờ: dầy đủ tính khoan: Bình thường biến động thị trường (nếu cỏ): BĐS đõ dược thám định (nếu có): Chưa Các diều kiện (nếu có) ĩ Giá trị tài sàn thẩm dinh theo Chứng từ pháp Ịỷ phương pháp thấm định sau: CHỦNG TỪ PHÁP T Ý; Giấy chứng nhận Quyền sư dụng UBND Quận Long Biên, cấp ngày 13/12/2007 cho ông Trần Xuân Mồng Vào số cấp GCN số 2630/QD-ƯBND MỎ TẢ TẢI SẢN: Vị trí: Vị trí Dường Đẻ sơng Hồng, phía bên bờ đê,, ngõ rộng 2.2m, cách dc khoảng 40m, cách nhả văn hoả làng Nha khoảng 1OOm cách cẩu Vĩnh Tuy khồna 45Om, cách dốc Thạch Bàn khống 200m, BĐS toạ lạc số tồ 19 Nha Phường Long 94 Biên, Quận Long Biên, Hà Nội Hiện trạng sử (lụng/ Đặc điểm xung quanh: - Hiện trạng sử dụng dắt: Tài sản đất nhà 04 tằng dang - Dặc điểm xung quanh: Là khu dân cư v ề quyền sử (lung đất: Thửa đất số: (126-1+127) TỜBĐ số 09 Hình thức sử dụng đất: Riêng Mục đích sử dụng đất: Đất ỡ dơ thị Thời hạn sứ dựng đất: Lâu dài Diộn tích sử dụng thực tế: 342 m2 Chiều rộng: 9m Chiều dài: 38m Diện tích sử dụng hợp lệ: 342 m2 Chiều rộng: 9m Chiều dài: 38m VỒ tài sản gắn tiền với đất: Năm xây dựng: 1995 Nội thất: Bình thường Kết cấu nhà: BTCT + Sàn: Bê tông - Mái: Bê tơng + Tường: Gạch - Nen: ĩ.át íiạeh hoa Diện tích xây dựng: 240 m2 Diện tích sử dụng thực tế: 240 m2 Chiều rộng: 9m Chiều dài: 26,7m Diện tích sử dụng hợp lệ: 240 m2 Chiều rộng: 9m Chiều dài: 26,7m HL THẢM ĐĨNH THEO QUY ĐINH ABBANK: Giá tri quyền sử dung đất: a Áp dụng phương pháp chi phí/so sánh giá hán: Thu thập thơng tin BDS so sánh đã/dang giao dịch thị trường thời diễm TĐG 95 Thông số BĐS TĐ BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3 TỒ 19 Nha Tổ 19 Nha, Tồ 19 Nha TỒ 19 Nha, Phường Long Phường Long Phường Long Phường Long Biên Biên Biên Biên Vị trí VT3 VT2 VT3 VT3 Diện tích đất (m2) 342 52 50 40.7 Đất Đất Đất Đất Địa Mục đích sử dụng đất Diện tích sử dụng (m2) Giá rao bán (VNĐ) 55 tr/m2 Giá bán/TL 48 tr/ m2 39.5 tr/ m2 36 tr/ m2 Tháng Tháng Tháng 05/2011 06//2011 07/2011 48tr/ m2 39.5tr/ m2 Thời điềm bán/TL 40 tr/m2 Giá trị CTDX (VNĐ) Đon giá đất 36 tr/ m2 (VNĐ/m2) Địa chỉ/sổ ĐT liên hệ A Tiến: A Khoa: A Khuyến: 0982.246.9xx 0919.835.2xx 0989.286.5xx Tỷ giá quy dối Phân tích/đảnh giá BĐS thầm định BĐS so sánh ■ BDS SS1 toạ lạc tô 19 Nha, Phường Long Biên, Quận Long Biên, TP Hà Nội, có mặt tiền rộng 6m, ngõ vào rộng khoảng 3.7m, cách cầu Vĩnh Tuy khoáng 300m, cách nhà văn hoá Làng Nha 20m, nên lợi the hon BĐS TD VC vị trí, mặt khác, BĐS s s có diện tích nhị hon BDS TĐ nên lợi BĐS TĐ quỵ mơ, BĐS TD có hình dáng kích thước khơng cân đơi nơn lợi the BĐS SSI vồ hình dáng kích thước, cịn lại đặc diêm khác tương đồng với BĐS TĐ 96 - BT)S SS2 toạ lạc tồ 19 Nha, Phường ĩ.ong Biên, Quận Long Biên, TP Hà Nội, ngõ vào rộng khoảng 3m, cách cầu Vĩnh Tuy khoảng 350m, cách nhà văn hoá Làng Nha 60m, nên lợi BĐS TD vị trí, mặt khác BĐS s s cỏ diện tích nhỏ BDS TĐ nên lợi thê BĐS 1Đ vê quy mô, BĐS TĐ cỏ hình dáng kích thước khơng cân đối nên kcm lợi BĐS SSỈ hình dáng kích thước, lại đặc điềm khác tương dồn