Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu thực trạng và giải pháp

1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PAGE 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD ThS Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC 1LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC 3VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 31 1 Tổng quan về bất độ[.]

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .3 1.1 Tổng quan bất động sản .3 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản: 1.2 Định giá bất động sản: .4 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.2.2 Vai trò định giá bất động sản 1.2.3 Các định giá bất động sản: 1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản: 1.2.5 Quy trình định giá bất động sản chung 1.2.6 Các phương pháp định giá bất động sản: .6 1.2.6.1 Phương pháp so sánh 1.2.6.2 Phương pháp chi phí .9 1.2.6.3 Phương pháp vốn hóa 13 1.2.6.4 Phương pháp thặng dư 15 1.2.6.5 Phương pháp lợi nhuận 17 1.3 Tổng quan định giá bất động sản chấp .19 1.3.1 Định giá bất động sản chấp điều kiện BĐS chấp 19 1.3.1.1.Định giá BĐS chấp 19 1.3.1.2 Các điều kiện BĐS chấp 20 1.3.1.3 Sự cần thiết phải định giá BĐS chấp: .20 1.3.2 Đặc điểm định giá BĐS chấp: 20 1.3.3 Các quy định nhà nước 21 1.3.3.1 Quy định BĐS chấp 21 1.3.3.2 Hồ sơ bất động sản chấp .22 1.3.4 Các nguyên tắc định giá BĐS chấp: .22 1.3.5 Các phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng: .22 SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 23 2.1 Giới thiệu ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: 23 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ACB: .23 2.1.2 Tình hình hoạt động ngân hàng TMCP Á Châu 30 2.1.3 Bộ phận thẩm định ngân hàng ACB 31 2.2 Thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu 35 2.2.1 Kết hoạt động định giá từ năm 2008 đến năm 2011 35 2.2.2 Quy định ACB định giá bất động sản .38 2.2.3 Đánh giá chung 52 2.2.4 Đánh giá công tác định giá BĐS 56 3.1 Phương hướng hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu năm tới 64 3.2 Giải pháp: 65 3.2.1 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá BĐS chấp cho ngân hàng 65 3.2.2 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá BĐS chấp 66 3.2.3 Hoàn thiện văn liên quan đến hoạt động định giá BĐS chấp .67 3.3 Kiến nghị 68 3.3.1 Đối với quan nhà nước 68 3.3.2 Đối với ngân hàng Nhà nước .70 KÊT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .84 SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM TMCP ACB AREV BĐS NVĐG PTĐTS HSTS UBND TĐTS QSDĐ SV: Đào Hồng Trang : Ngân hàng thương mại : Thương mại cổ phần : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu : Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu : Bất động sản : Nhân viên định giá : Phòng thẩm định tài sản : Hồ sơ tài sản : ủy ban nhân dân : Thẩm định tài sản : Quyền sử dụng đất Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Những thành tích tiêu biểu ngân hàng TMCP Á Châu giai đoạn 2006-2010 .27 Bảng 2: Chỉ số tín dụng ACB từ năm 2006 đến năm 2010 30 Bảng 3: Số lượng hồ sơ thẩm định từ năm 2008 đến tháng 09 năm 2011 36 Bảng : Đơn giá nhà nước ban hành đơn giá áp dụng hệ số tối đa .37 Bảng 5: Số lượng tuyến đường phê duyệt đơn giá đất thị trường 38 Bảng 6: Tỷ lệ % theo vị trí tầng so với đơn giá đất vị trí khu vực thuận tiện .50 Bảng 7: Tỷ lệ % theo vị trí tầng so với đơn giá đất vị trí khu vực không thuận tiện 51 SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam với nước giới bước thoát khỏi khủng hoảng kinh tế giới từ cuối năm 2008 với thành tựu bật việc phát triển thị trường tài chính, đặc biệt điều tiết nguồn vốn phục vụ cho phát triển sản xuất kinh doanh nước Sự phát triển thị trường tài thể thơng qua phát triển nhộn nhịp NHTM, với vai trò trung gian việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi dân để cung ứng vốn cho tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh trình sản xuất, tiết kiệm thời gian chi phí sản xuất Một biện pháp bảo đảm tiền vay quan trọng NHTM cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản Vì việc xác định xác giá trị bất động sản chấp vơ cần thiết, sở để ngân hàng định mức vốn cho vay cho đảm bảo an toàn hạn chế rủi ro hoạt động Ngồi ra, việc định giá BĐS liên quan đến vấn đề trao đổi, mua bán, chuyển nhượng BĐS, phân chia, góp vốn thành lập cơng ty Với vai trị quan trọng vậy, cơng tác định giá BĐS nói chung cơng tác định giá BĐS chấp NHTM nói riêng cịn nhiều hạn chế như: Chưa có hệ thống thơng tin BĐS đầy đủ xác, giá trị BĐS thường thấp nhiều so với giá trị thực tế giao dịch thị trường, lực nghiệp vụ định giá cán định giá BĐS thấp, hệ thống văn pháp luật liên quan đến định giá chưa thống nhất, thiếu đồng Trong hệ thống ngân hàng TMCP, ngân hàng TMCP Á Châu ngân hàng đầu việc khắc phục hạn chế định giá BĐS Ngân hàng hình thành cơng ty hoạt động độc lập chuyên định giá tài sản chấp, cơng ty Thẩm định giá địa ốc Á Châu Công ty xây dựng hệ thống khung giá BĐS riêng, khung giá cập nhật thường xuyên dùng để tham khảo định giá BĐS, xây dựng kho liệu thông tin giá BĐS, thông tin quy hoạch thời kỳ, xây dựng quy định chi tiết cụ thể định giá BĐS cá biệt Bên cạnh thành cơng cơng ty tồn số hạn chế như: Giá trị BĐS chấp định giá thấp nhiều so với giá trị thị trường, ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng chưa đáp ứng nhu cầu khách hàng; giá trị BĐS cịn mang nặng tính chủ quan người định giá; đội ngũ nhân viên thiếu yếu Qua thời gian thực tập phận thẩm định ngân hàng em SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung định chọn đề tài: "Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Thực trạng giải pháp" nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS chấp, góp phần nâng cao hiệu hoạt động ngân hàng, thúc đẩy phát triển bền vững đất nước * Mục tiêu nghiên cứu: Khái quát hóa sở khoa học định giá bất động sản;tìm hiểu thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu; đề xuất giải pháp để khắc phục tồn * Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐS chấp, phương pháp định giá BĐS chấp, quy trình định giá BĐS chấp văn pháp luật quy định định giá BĐS chấp Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Á Châu khu vực Hà Nội * Phương pháp nghiên cứu: Chuyên đề sử dụng phương pháp như: - Phương pháp vật biện chứng; - Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh; - Phương pháp thống kê, điều tra xã hội học; - Khảo sát thực tế * Kết cấu chuyên đề: Chuyên đề gồm chương: Chương I: Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu Chương III: Giải pháp kiến nghị SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hòa XHCN Việt Nam quy định: "Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định" Như vậy, BĐS tài sản gắn liền với đất đai khơng thể di dời mà di chuyển khỏi vị trí ban đầu làm đặc tính vốn có Và xem xét BĐS xem xét góc độ vất chất tài sản thực, định giá BĐS xem xét tài sản thực bao gồm giá trị quyền BĐS, giá trị BĐS lớn hay nhỏ phụ thuộc vào quy mô, mức độ chất quyền Khi định giá BĐS ta phải lưu ý đến quyền hữu BĐS 1.1.2 Phân loại bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật dân năm 2005 nước ta, BĐS chia làm loại: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời khơng đáng kể Ví dụ như: đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời được, di dời không đáng kể nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại + Các cơng trình xây dựn cơng nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền, khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lây năm bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ, hầm lò + Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản: - BĐS hàng hóa cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời -Bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền - Hàng hóa bất động sản mang tính dị biệt khan - Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội - Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn - BĐS tài sản có giá trị lớn - BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước 1.2 Định giá bất động sản: 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản - Khái niệm định giá1: Theo giáo sư W Seabrooke - Viện đại học Portmouth, vương quốc Anh: " Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định" - Khái niệm định giá bất động sản 1: Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): "Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do đó, định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng" 1 Nguồn: Chuyên đề tổng quan dịch vụ định giá bất động sản - Trường đại học Kinh tế quốc dân SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapore cho rằng: Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay 1.2.2 Vai trị định giá bất động sản Cơng tác định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng ngày trở nên quan trọng kinh tế đời sống - Định giá BĐS tư vấn giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch giá đất, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu xác khách quan - Giúp nhà nước hồn thiện hoạt động quản lý nhà nước nói chung quản lý thị trường BĐS nói riêng - Tạo điều kiện huy động vốn thuận lợi, điểm quan trọng giúp TT phuc hồi suy thối tăng trưởng nhanh chóng - Làm tăng số lượng giao dịch BĐS thị trường, đảm bảo lợi ích bên tham gia mua bán, trao đổi BĐS thị trường 1.2.3 Các định giá bất động sản: - Các yếu tố tạo BĐS: Đó yếu tố đất đai, lao động nguyên vật liệu - Chi phí hội sử dụng đất cơng trình: so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS thời điểm định giá - Dựa vào thay đổi kinh tế: sách Nhà nước liên quan đến BĐS, biến động thị trường (TT), thay đổi nhu cầu người tiêu dùng - Dựa vào phù hợp đóng góp BĐS vào quần thể BĐS khu vực: Căn vào phù hợp mục đích đầu tư sử dụng BĐS, thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh đóng góp BĐS xung quanh làm tăng giá trị BĐS cần định giá - Dựa vào yếu tố cấu thành BĐS: Căn vào giá trị đóng góp phận cấu thành BĐS vào tổng giá trị BĐS SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung - Dựa vào khả cạnh tranh BĐS: Căn vào cạnh tranh việc sử dụng tốt hiệu cạnh tranh cung, cầu, cung cầu TT - Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS: Giá trị BĐS xác định dựa vào lợi ích lợi ích tương lai ma mang lại cho chủ đầu tư, cần dự báo giá trị tương lai BĐS mang lại định giá 1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản: - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu - Nguyên tắc cung - cầu - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc đóng góp - Nguyên tắc cân - Nguyên tắc phù hợp - Nguyên tắc ngoại ứng 1.2.5 Quy trình định giá bất động sản chung Bước 1: Xác định tổng quát BĐS loại hình giá trị sở định giá Bước 2: Lập kế hoạch định giá Bước 3: Khảo sát trường thu thập thơng tin Bước 4: Phân tích thơng tin Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá Bước 6: Lập báo cáo chứng thư định giá 1.2.6 Các phương pháp định giá bất động sản: 1.2.6.1 Phương pháp so sánh a/ Khái niệm: Phương pháp định giá so sánh việc định giá cách so sánh cách trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự bán thị trường nhằm tìm giá trị từ giao dịch trước Phương pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị BĐS tương tự so sánh mua bán cho thuê thị trường b/ Cơ sở phương pháp: Nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng SV: Đào Hồng Trang Lớp: BĐS 50B ... 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá Bước 6: Lập báo cáo chứng thư định giá 1.2.6 Các phương pháp định giá bất động sản: 1.2.6.1 Phương pháp so sánh a/ Khái niệm: Phương pháp định giá so sánh... Trang : Ngân hàng thương mại : Thương mại cổ phần : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu : Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu : Bất động sản : Nhân viên định giá : Phòng thẩm định tài sản : Hồ... đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 23 2.1 Giới thiệu ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu: 23 2.1.1 Quá trình