Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Header Page of 123 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân YYZZ Ngô thị phơng thảo định giá bất động sản chấp ngân hàng thơng mại việt nam Chuyên ngành: kinh tế tài ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 Ngời hớng dẫn khoa học: PGS TS Trần Đăng Khâm TS Hoàng Việt Trung Hà nội, năm 2011 Footer Page of 123 Header Page of 123 iii LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy l cụng trỡnh nghiờn cu c lp ca riờng tụi Cỏc s liu lun ỏn l trung thc v cú ngun gc rừ rng Tỏc gi lun ỏn NGễ TH PHNG THO Footer Page of 123 Header Page of 123 iv MC LC LI CAM OAN DANH MC CC CH VIT TT DANH MC BNG BIU DANH MC S , HèNH V PHN M U CHNG C S KHOA HC V NH GI BT NG SN TH CHP TRONG HOT NG CHO VAY CA CC NGN HNG THNG MI 1.1 Bt ng sn th chp hot ng cho vay ca ngõn hng thng mi 1.2 nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca ngõn hng thng mi 18 1.3 Cỏc nhõn t nh hng n nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi 46 1.4 Kinh nghim v nh giỏ bt ng sn th chp mt s nc trờn th gii 52 CHNG THC TRNG NH GI BT NG SN TH CHP TRONG HOT NG CHO VAY CA CC NGN HNG THNG MI VIT NAM 60 2.1 Khỏi quỏt v cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam 60 2.2 Thc trng nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam thi gian qua 67 2.3 ỏnh giỏ kt qu nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam 107 CHNG GII PHP HON THIN NH GI BT NG SN TH CHP TRONG HOT NG CHO VAY CA CC NGN HNG THNG MI VIT NAM 131 3.1 nh hng hon thin nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi 131 3.2 D bỏo nhu cu nh giỏ bt ng sn th chp ti cỏc ngõn hng thng mi Vit nam .136 3.3 Gii phỏp nhm hon thin nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam thi gian ti 139 3.4 Mt s kin ngh 155 KT LUN 161 CễNG TRèNH NGHIấN CU CHNH CA TC GI TI LIU THAM KHO PH LC Footer Page of 123 Header Page of 123 v DANH MC CC CH VIT TT Vit tt Vit y Ting Vit BS Bt ng sn QSD Quyn s dng t GCNQSD Giy chng nhn quyn s dng t KGDB ng ký giao dch m bo NHTM Ngõn hng thng mi NHNN Ngõn hng Nh nc ACB Ngõn hng thng mi c phn Chõu OceanBank Ngõn hng thng mi c phn i Vit y Ting Anh Asian Commercial Bank Dng BIDV Ngõn hng u t v Phỏt trin Vit Nam Bank for Invesment and Development of Vietnam TCB Ngõn hng thng mi c phn K thng Technological and Commercial Joint Stock Bank NHNo & PTNT NHCT Ngõn hng Nụng nghip v phỏt trin Vietnam Argriculture and nụng thụn Rural Development Bank Ngõn hng Cụng thng Vit Nam Vietnam Commercial and Industrial Bank NHTM NN Ngõn hng thng mi Nh nc NHTMCP Ngõn hng thng mi c phn NHLD Ngõn hng Liờn doanh TCTD T chc tớn dng TSB Ti sn m bo CVG Chuyờn viờn nh giỏ ROA Thu nhp rũng/tng ti sn Return on assets ratio ROE Thu nhp rũng/ ch s hu Return on equity ratio Footer Page of 123 Header Page of 123 vi DANH MC BNG BIU Bng 2.1: S lng ngõn hng giai on 1991- 2009 61 Bng 2.2 Tng trng tớn dng ca h thng NHTM giai on 2005-2009 64 Bng 2.3 Mt s ch tiờu hot ng ca cỏc ngõn hng thng mi 68 Bng 2.4 T l d n cho vay th chp BS ca mt s NHTMVN 69 Bng 2.5 Tng hp kt qu nh giỏ ti NHNo &PTNT 83 Bng 2.6 Mt s ch tiờu ti chớnh ch yu ca NHTMCP Techcombank 85 Bng 2.7 Kt qu cho vay cú th chp bng BS 87 Bng 2.8 Tng hp kt qu trng hp nh giỏ Techcombank 97 Bng 2.9 Kt qu hot ng ca Ocean Bank 2008-2009 99 Bng 2.10 Kt qu m bo tin vay bng cỏc loi ti sn 100 Bng 2.11 Giỏ tr BS th chp phõn loi theo loi BS 101 Bng 2.12 Tng hp kt qu trng hp nh giỏ BS th chp ti OceanBank 104 Bng 2.13.So sỏnh giỏ tr th trng v giỏ tr nh giỏ QSD ca mt s BS th chp ti cỏc tuyn ph H ni 106 Bng 2.14 Kt qu hot ng ca cỏc NHTM 2008-2009 107 Bng 2.15 ỏnh giỏ vic m bo qui nh v thi gian nh giỏ ti a ti mt s NHTM 115 Bng 2.16 ỏnh giỏ nhng khú khn v hn ch s dng cỏc phng phỏp nh giỏ BS th chp mt s ngõn hng thng mi 119 Bng 2.17 ỏnh giỏ qui trỡnh nh giỏ ca mt s NHTM 121 Bng 3.1 Nhu cu tớn dng ca NHTM qua cỏc nm v cỏc tham s tớnh toỏn mụ hỡnh 137 Bng 3.2 ỏnh giỏ tớnh phự hp ca cỏc phng phỏp nh giỏ BS 150 Footer Page of 123 Header Page of 123 vii DANH MC S , HèNH V S 1.1 Qui trỡnh nh giỏ BS th chp 27 S 1.2 Quỏ trỡnh iu chnh giỏ tr BS theo phng phỏp so sỏnh 33 S 3.1 Qui trỡnh nh giỏ ỏp dng cho h thng NHTM 147 Hỡnh 1.1 Phng phỏp tớnh toỏn chi phớ theo k thut thng kờ ca ngi xõy dng 35 Hỡnh 2.1 Tng trng tớn dng ca cỏc NHTM 64 Hỡnh 2.2.Tng trng huy ng giai on 2005 -2009 74 Hỡnh 2.3 C cu huy ng 2009 74 Hỡnh 2.4 C cu d n 2009 75 Hỡnh 2.5 D n cho vay theo loi hỡnh doanh nghip 2009 86 Hỡnh 2.6 Kt qu d n 2009 100 Footer Page of 123 Header Page of 123 PHN M U Gii thiu nghiờn cu v mc tiờu nghiờn cu 1.1.Tớnh cp thit ca ti lun ỏn nh giỏ bt ng sn (BS) th chp l mt nhng nghip v quan trng hot ng tớn dng ca ngõn hng thng mi (NHTM) Mt mt, trờn giỏc ngõn hng vic nh giỏ giỳp cho ngõn hng xỏc nh c mc cho vay hp lý trờn c s tớnh toỏn v d bỏo c cỏc ri ro cú th xy ra, ng thi tng tớnh cnh tranh ca cỏc ngõn hng thng mi vic to lp uy tớn v thu hỳt khỏch hng lnh vc cho vay, nõng cao cht lng hot ng cho vay núi riờng v hot ng tớn dng núi chung ca cỏc Ngõn hng thng mi Trờn giỏc l khỏch hng, vic xỏc nh chớnh xỏc v hp lý giỏ tr BS th chp s thỳc y quỏ trỡnh chuyn húa sn xut kinh doanh, ng thi to nim tin cho khỏch hng vo cht lng hot ng ca cỏc NHTM, thc s coi ngõn hng nh l b khỏch hng cú nhu cu v Mt khỏc, ng trờn phng din qun lý Nh nc, vic nh giỏ BS th chp giỳp cỏc c quan qun lý Nh nc, c bit l Ngõn hng Nh nc qun lý v ỏnh giỏ cht lng hot ng cho vay, v xỏc nh c mc ri ro, t ú cú cỏc chớnh sỏch hp lý qun lý v iu hnh hot ng cho vay ca cỏc NHTM v cú nhng nh hng ỳng n vic phỏt trin th trng ti chớnh tin t Kt qu kho sỏt ca Cụng ty ti chớnh quc t v Hip hi Ngõn hng Vit nam cho thy 93% cỏc ngõn hng u mun nhn bt ng sn lm ti sn th chp cho cỏc khan vay T trng d n cú th chp bng BS chim khỏ ln (80-90%) bng d n cho vay cú ti sn m bo ca cỏc NHTM iu ny cho thy xu hng nhn BS lm ti sn th chp ang c cỏc NHTM a chung Nhiu ngõn hng thng mi ó ci tin qui trỡnh cho vay, coi trng vai trũ ca nh giỏ BS th chp, nõng cao hiu qu v cht lng hot ng cho vay Tuy nhiờn bờn cnh ú, vic nh giỏ bt ng sn xỏc nh Footer Page of 123 Header Page of 123 mc cho vay cng cũn nhiu bt cp c v qui trỡnh v phng phỏp thc hin khin nhiu ngõn hng khỏ lỳng tỳng vic nh giỏ ti sn BS th chp i ng cỏn b nh giỏ cũn kiờm nhim, cụng tỏc nh giỏ cha cú s u t thớch ỏng, nh hng n cht lng nh giỏ Thờm vo ú th trng BS Vit Nam ang giai on u phỏt trin, cú nhng bc phỏt trin nhanh nhng kộm n nh v thiu minh bch, gõy ri ro cho ngõn hng v bt li cho khỏch hng Nghiờn cu v th trng BS v nh giỏ BS Vit nam cha nhiu Bi vy nh giỏ BS ang l khú khn ln cho nhiu ch th, ú cú ngõn hng thng mi nhm khc phc nhng hn ch trờn, to iu kin cho vic phỏt trin hot ng cho vay, gim ri ro cho cỏc ngõn hng thng mi, tỏc gi ó la chn ti: nh giỏ bt ng sn th chp cỏc ngõn hng thng mi Vit nam hin lm ni dung nghiờn cu ca lun ỏn 1.2.Mc tiờu nghiờn cu - Nghiờn cu c s lý lun v nh giỏ BS th chp hot ng cho vay ca Ngõn hng thng mi - Nghiờn cu kinh nghim nh giỏ BS cỏc nc t ú rỳt bi hc v nh giỏ BS th chp hot ng cho vay ca cỏc NHTM Vit Nam - Phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Vit nam hin nay, t ú rỳt nhng kt qu t c, nhng hn ch v nguyờn nhõn - xut nh hng v h thng gii phỏp nhm hon thin v nõng cao cht lng hot ng nh giỏ BS th chp hot ng cho vay ca cỏc NHTM Vit Nam thi gian ti 1.3 i tng v phm vi nghiờn cu - i tng nghiờn cu: nh giỏ BS th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Tuy nhiờn nh giỏ BS th chp l mt phm Footer Page of 123 Header Page of 123 trự tng i rng, bi vy lun ỏn s trung nghiờn cu mt s chớnh nh t chc nh giỏ ngõn hng, qui trỡnh v phng phỏp ỏp dng nh giỏ BS th chp vi mc ớch cho vay ca cỏc NHTM - Phm vi nghiờn cu: nh giỏ BS th chp hot ng cho vay ca cỏc NHTM Vit nam t nm 2005 n 1.4 Phng phỏp nghiờn cu Cỏc phng phỏp nghiờn cu c s dng nh phng phỏp thng kờ, tng hp, so sỏnh, kho cu ti liu, nghiờn cu tỡnh v s kin, phng phỏp chuyờn gia, phng phỏp mụ hỡnh kinh t lng d bỏo nhu cu tớn dng v hot ng nh giỏ BS th chp, cỏc phng phỏp nghiờn cu ng dng khỏc iu tra kho sỏt thu thp thụng tin - S dng phng phỏp kho cu khai thỏc ngun thụng tin th cp, da trờn c s k tha cỏc nghiờn cu ó cú v nh giỏ BS núi chung, nh giỏ BS th chp núi riờng v cỏc ti liu khỏc cú liờn quan Ngun thụng tin cú th thu thp t cỏc c quan qun lý ca nh nc, ngõn hng Nh nc, cỏc Ngõn hng thng mi, cỏc bỏo, chuyờn ngnh v cỏc ngun tin t Internet - Phng phỏp iu tra, kho sỏt v phng vn, s dng bng hi: nh giỏ ti sn th chp núi chung v BS núi riờng l mt hot ng mang tớnh cht nghip v, tựy tng iu kin, tớnh cht v qui mụ hot ng ca tng ngõn hng m mi ngõn hng cú mt cỏch thc t chc riờng, ú s ỏp dng cỏc phng phỏp v qui trỡnh nh giỏ riờng cho phự hp t c kt qu nghiờn cu, lun ỏn ó tin hnh kho sỏt thc t v nh giỏ BS th chp ca mt s NHTM ch yu mang tớnh cht i din nh Ngõn hng Nụng nghip v phỏt trin nụng thụn (i din cho h thng ngõn hng thng mi nh nc); Techcombank (i din cho h thng NHTM c phn cú qui mụ hot ng ln) v Ocean Bank (i din cho NHTM mi thnh lp) Phng cỏn b lónh o Ngõn hng Nh nc v mt s ngõn hng Footer Page of 123 Header Page 10 of 123 thng mi v cỏc qui nh liờn quan n nh giỏ BS th chp cng nh cỏch thc t chc v cỏc phng phỏp nh giỏ ỏp dng mi ngõn hng - í ngha khoa hc v thc tin ca lun ỏn Hỡnh thnh c s lý lun v nh giỏ BS th chp Phõn bit gia nh giỏ BS th chp vi nh giỏ BS cho cỏc mc ớch khỏc t ú t cỏc yờu cu v nguyờn tc c bn cho vic nh giỏ BS th chp hot ng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi Xõy dng qui trỡnh v cỏc phng phỏp nh giỏ phự hp ỏp dng cho tng loi hỡnh ngõn hng, ú i sõu vo loi hỡnh ngõn hng, ú l ngõn hng thng mi Nh nc v ngõn hng thng mi c phn, to nờn s thng nht vic xỏc nh giỏ tr BS thay vỡ qui trỡnh m t mi ngõn hng ang lm nh hin ti cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam Nhng kt qu nghiờn cu ca lun ỏn gúp phn vo vic xõy dng nn tng cho vic phỏt trin mt th trng ti chớnh BS Vit Nam Tc l s to iu kin cung cp cỏc hng húa BS cho th trng BS th cp thụng qua vic to tớnh lng cho cỏc BS th chp hay ti chớnh húa cỏc ti sn l BS 1.5 B cc ca lun ỏn Ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, lun ỏn bao gm chng: Chng C s khoa hc v nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi Chng Thc trng nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi Vit Nam Chng Gii phỏp hon thin nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi Vit Nam Tng quan cỏc cụng trỡnh nghiờn cu cú liờn quan Trờn th gii ó cú mt s cụng trỡnh nghiờn cu liờn quan n nh giỏ bt ng sn cho cỏc mc ớch khỏc ti c lng giỏ tr t ca Footer Page 10 of 123 Header Page 188 of 123 MS06/TTTĐ Mục đích vay vốn Thời hạn vay vốn + Vốn huy động khác - Tính khả thi nguồn vốn tham gia; tiến độ tham gia vốn chủ sở hữu vốn huy động khác vào dự án Đối với dự án, cần tính toán đánh giá suất đầu t dự án, so sánh với dự án loại 4.2 Tính toán lại hiệu dự án/ phơng án SXKD: Cơ sở tính toán: - Căn định mức tiêu hao nguyên, nhiên, vật liệu yếu tố chi phí khác (khấu hao, l i vay, thuế suất, chi phí quản lý ); vào thực tế sản xuất khách hàng kỳ trớc định mức nhà sản xuất thiết bị, công nghệ (đối với dây chuyền mới) - Đánh giá công suất thực hiện, khả tiêu thụ khối lợng sản phẩm nêu phơng án/ dự án SXKD, sở số liệu lịch sử khách hàng, kết thẩm định thị trờng đầu vào, đầu ra, khả cạnh tranh sản phẩm - Giá yếu tố đầu vào, giá bán sản phẩm; so sánh với giá thị trờng, giá khách hàng đ , thực hiện, yếu tố tác động Yêu cầu: - Sau thẩm định lại sở tính toán, CBTD phải xác định đợc hiệu dự án/ phơng án đánh giá khả trả nợ - Đối với dự án đầu t, CBTĐ phải thiết lập đợc bảng tính toán hiệu tài dự án: Báo cáo kết kinh doanh/ Báo cáo lu chuyển tiền tệ; Dự kiến nguồn, khả trả nợ hàng năm thời gian trả nợ Đi sâu phân tích: + Các số đánh giá hiệu tài chính: NPV, IRR, điểm hoà vốn, khả hoàn trả nợ vay + Dòng tiền dự án (dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, dòng tiền từ hoạt động đầu t, dòng tiền từ hoạt động tài chính) + Phân tích độ nhạy, viễn cảnh dự án thông qua nhân tố tác động đến dự án đánh giá độ rủi ro dự án - Ngoài ra, phân tích, đánh giá đợc dòng tiền khách hàng để đánh giá khả trả nợ hàng năm Những rủi ro dự kiến phơng án khắc phục Footer Page 188 of 123 Trang Header Page 189 of 123 - Rủi ro kinh doanh (Quản trị, thị trờng ) - Rủi ro tài (tỷ giá, l i suất ) - Rủi ro sách (chính sách thơng mại, thuế quan ) - Các rủi ro khác MS06/TTTĐ Bảo đảm tiền vay - Mức độ đáp ứng điều kiện cho vay (không có bảo đảm, bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay, bảo l nh bên thứ 3) - Biện pháp bảo đảm tiền vay (cầm cố, chấp, bảo l nh); biện pháp quản lý tài sản cầm cố, chấp - Mô tả tài sản bảo đảm (loại tài sản, vị trí tài sản, đặc điểm tài sản ) - Hồ sơ tài sản bảo đảm - Giá trị tài sản bảo đảm (tổng giá trị TSBĐ, giá trị đ bảo đảm cho khoản vay khác, giá trị đợc sử dụng để bảo đảm cho phơng án, dự án này) Dự kiến lợi ích NHCT chấp thuận cho vay để thực dự án/ phơng án Tính toán l i, phí và/ lợi ích thu Cần đánh giá tổng thể lợi ích khác thiết lập quan hệ tín dụng với khách hàng ( lợi ích từ nguồn tiền gửi, nguồn ngoại tệ bán cho ngân hàng lợi ích khác ) C- Kết luận đề xuất: Nhận xét đề xuất cán tín dụng 1.1 Nhận xét a Về hồ sơ khách hàng, t cách khách hàng (sự đầy đủ theo quy định pháp luật ngân hàng, tính chất pháp lý hồ sơ ) b Về hoạt động sản xuất kinh doanh khách hàng (năng lực SXKD khách hàng, hiệu hoạt động SXKD, khả vận động phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh ); tình hình tài khách hàng (đánh giá lực tài chính, khả trả nợ ) c Về mức độ tín nhiệm quan hệ tín dụng với NHCT TCTD khác d Kết chấm điểm tín dụng xếp hàng khách hàng e Về tính khả thi dự án/ phơng án (hiệu kinh tế; khả thực dự án/ phơng án ) f Về mức độ đáp ứng điều kiện tín dụng (đối chiếu với quy định hành) Footer Page 189 of 123 Trang Header Page 190 of 123 MS06/TTTĐ g Về mức độ đáp ứng điều kiện bảo đảm tiền vay (đối chiếu với quy định hành) 1.2 Đề xuất: - Đề nghị cho vay/ không cho vay: Lý do: - Phơng thức cho vay: - Số tiền cho vay: L i suất cho vay: ; L i suất phạt hạn: Thời hạn cho vay: Thời gian rút vốn (đối với cho vay dự án đầu t): - Thời gian ân hạn (đối với cho vay dự án đầu t): Đề xuất lãnh đạo kinh doanh/ phòng khách hàng 2.1 Kết luận thẩm định: 2.1 Đề xuất: - Đề nghị cho vay/ không cho vay: Lý do: - Phơng thức cho vay: Số tiền cho vay: L i suất cho vay: Thời hạn cho vay: - Thời gian rút vốn (đối với cho vay dự án đầu t): Thời gian ân hạn (đối với cho vay dự án đầu t): ; L i suất phạt hạn: Quyết định Giám đốc NHCV (hoặc ngời đợc uỷ quyền) - Đồng ý/ không đồng ý cho vay: Phơng thức cho vay: Số tiền cho vay: - L i suất cho vay: Thời hạn cho vay: - Thời gian rút vốn (đối với cho vay dự án đầu t): Thời gian ân hạn (đối với cho vay dự án đầu t): Ngày tháng năm ; L i suất phạt hạn: Giám đốc NHCV (Ký tên, đóng dấu ghi rõ họ tên) Footer Page 190 of 123 Trang Header Page 191 of 123 MS06/TTTĐ Một số điểm cần lu ý lập tờ trình thẩm định: - Tùy đối tợng khách hàng, đối tợng vay vốn khác bổ sung lợc bớt nội dung tờ trình cho phù hợp Các nội dung tờ trình cần đợc phân tích để đa đánh giá cụ thể (tránh tợng liệt kê đầu mục mà không phân tích nội dung) Tham chiếu nội dung hớng dẫn sổ tay tín dụng NHCT Việt Nam - Trờng hợp khoản vay thuộc thẩm quyền định Hội đồng tín dụng (HĐTD) sở, trởng phòng kinh doanh/ khách hàng đề nghị chủ tịch HĐTD sở triệu tập họp HĐTD theo quy định - Đối với trờng hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn vợt mức phán chi nhánh cấp 1; Chủ tịch Hội đồng tín dụng sở có văn đề nghị (trong nêu rõ lý trình; đề nghị khách hàng đề nghị chi nhánh ) gửi kèm tờ trình hồ sơ liên quan NHCT VN (theo quy chế hội đồng tín dụng) - Phần ghi ý kiến CBTD, l nh đạo phòng tín dụng/phòng khách hàng Giám đốc/ Phó giám đốc NHCV phải ngời viết tay (không đợc đánh máy) L nh đạo phòng phải ký tắt trang tờ trình thẩm định Footer Page 191 of 123 Trang MS03/HĐBĐ Header Page 192 of 123 CNG HO X HI CH NGHA VIT NAM c lp - T - Hnh phỳc HP NG TH CHP TI SN S: . * Cn c xỏc lp hp ủng: Nờu cỏc Lut, Ngh ủnh, Thụng t ca NHNN v bn qui ủnh h thng NHCT ủang cú hiu lc Lu ý: - B lut Dõn s cú hiu lc t 1/1/2006 nhng ủn cha cú cỏc ngh ủnh hng dn thc hin ng thi Lut Doanh nghip mi thay th Lut doanh nghip c, Lut DNNN, Lut ủu t nc ngoi s cú hiu lc t ngy 01/07/2006 Vỡ vy trc mt, chi nhỏnh cú th ghi: + Cn c B lut Dõn s; Lut cỏc TCTD, Lut DN, Lut DNNN, Lut ủu t nc ngoi; + Cn c Luật đất đai; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hớng dẫn thi hành Luật đất đai sửa đổi bổ sung; + Cn c cỏc bn phỏp lut liờn quan; + Cn c Qui ủnh v thc hin bo ủm tin vay ca khỏch hng h thng NHCT ban hnh kốm theo quyt ủnh s/Q-HQT -NHCT35 ngy ca Hi ủng qun tr NHCTVN - Khi Lut Doanh nghip mi cú hiu lc, phn cn c th nht ủc chuyn thnh Lut Dõn s, Lut cỏc T chc tớn dng v Lut Doanh nghip Khi cỏc Ngh ủnh, Thụng t hng dn v bo ủm tiền vay ủc ban hnh thỡ phn cn c th hai s chuyn thnh cỏc Ngh ủnh, Thụng t ca cỏc B ngnh v NHNN Theo tho thun ca cỏc bờn Hụm nay, ngy / /200, ti chỳng tụi gm: BấN NHN TH CHP: NHCT Việt nam - Chi nhỏnh: Tr s ti: in thoi: Fax: Ngi ủi din: ễng/b Chc v: (theo giy u quyn s ngy / /200ca Tng Giỏm ủc NHCTVN) (Sau ủõy gi tt l BấN A) BấN TH CHP: Cỏ nhõn / ễng/b / CMND s / KKD s (nu cú) / a ch thng trỳ / in thoi: / T chc Cụng ty: KKD s .cp ngy Tr s ti: in thoi Ngi ủi din: ễng/B Chc v: (theo giy u quyn s ngy / /20 ca nu l ủi din theo y quyn) (Sau ủõy gi tt l BấN B) Footer Lu ý: Trờn ủõy l ni dung c bn ca HĐ chấp tài sản , chi nhánh cú th b sung, chnh sa cho phự hp Pagevi 192 of 123 tng trng hp c th (tham khảo MS15 hớng dẫn lập HĐCC/TC) MS03/HĐBĐ Header Page 193 of 123 Cỏc bờn cựng tho thun ký kt Hp ủng th chp ti sn vi cỏc ni dung sau: iu Ti sn th chp : 1.1 BấN B l ch s hu hp phỏp cỏc ti sn sau ủõy: (ghi rừ loi ti sn, s lng cht lng, cỏc thụng tin chi tit v ti sn nh nhón hiu, s seri, ch lụ ủt, s tha ủất, diện tích ): Sau ủõy gi chung l ti sn 1.2 Cỏc loi giy t chng minh quyn s hu ti sn, quyn s dng ủt ca BấN B bao gm: (ghi rừ cỏc giy t s hu ti sn, s hiu giy, ngy cp, c quan cp ) 1.3 Giỏ tr ti sn: BấN A ủó thm ủnh giỏ tr ti sn núi trờn v cựng BấN B thng nht ủnh giỏ l: (Bng ch: ) Vic ủnh giỏ ti sn ủc ghi Biờn bn ủnh giỏ kiờm ph lc hp ủng s ngy thỏng nm 20 vi giỏ tr ti sn ủc xỏc ủnh ti thi ủim hin ti ; giá trị tài sản s ủc xỏc ủnh li cỏc biờn bn ủnh giỏ li ti sn kiờm ph lc hp ủng Biờn bn ủnh giỏ v cỏc biờn bn ủnh giỏ li ti sn l b phn khụng tỏch ri ca Hp ủng ny 1.4 BấN B cam kt cỏc ti sn trờn l ti sn thuc s hu hp phỏp, cha ủc th chp bt c t chc/cỏ nhõn khỏc, ti sn ủc phộp giao dch v khụng cú tranh chp iu Ngha v ủc bo ủm: BấN B t nguyn ủem Ti sn núi trờn (k c khon tin bo him cho ti sn ủú - nu cú) th chp cho BấN A ủ ủm bo cho ngha v tr n (bao gồm n gc, l i hạn, lói phạt hạn, cỏc khon phớ chi phí phỏt sinh khác liên quan - nu cú) tối đa khụng vt quỏ giỏ tr ti sn; ủú mc d n/s tin cho vay (*) theo cỏc Hp ủng tớn dng hai bên ký l (Bng ch: ) Giá trị nghĩa vụ đợc bảo đảm giảm theo mức độ giảm giá trị tài sản đợc xác định biên định giá lại tài sản kiêm phụ lục hợp đồng Mức d nợ/số tiền cho vay trờng hợp giảm tơng ứng (*) Lu ý: Chi nhánh xác định mc d n/s tin cho vay (mức cho vay) phù hợp để bảo đảm an toàn vốn vay, nhng không đợc lớn mức cho vay (theo tỷ lệ so với giá trị loại TSBĐ) theo quy định hành NHCTVN iu Quyn v ngha v ca cỏc bờn 3.1 Quyn ca BấN B: a Khai thỏc cụng dng, hng hoa li, li tc t ti sn th chp, tr trng hp hoa li, li tc cng thuc ti sn th chp; b c ủu t ủ lm tng giá tr ca ti sn th chp nu ủc BÊN A chp thun; c c b sung, thay th ti sn bng ti sn bo ủm khỏc nu ủc BấN A chp thun; Footer Lu ý: Trờn ủõy l ni dung c bn ca HĐ chấp tài sản , chi nhánh cú th b sung, chnh sa cho phự hp Pagevi 193 of 123 tng trng hp c th (tham khảo MS15 hớng dẫn lập HĐCC/TC) MS03/HĐBĐ Header Page 194 of 123 d Đợc cho thuê, cho mợn tài sản đợc BấN A chấp thuận nhng phải thông báo cho bên thuê, bên mợn tài sản biết việc tài sản cho thuê, cho mợn đợc chấp, đồng thời phải thoả thuận hợp đồng cho thuê, cho mợn: Nếu tài sản cho thuê, cho mợn bị xử lý để thu hồi nợ, bên thuê, bên mợn có trách nhiệm giao tài sản cho NHCV hợp đồng cho thuê, cho mợn chấm dứt (kể trờng hợp hợp đồng thuê tài sản cha hết hiệu lực); e Đợc bán, trao đổi, tặng cho, góp vốn liên doanh tài sản chấp đợc BấN A chấp thuận; f Yờu cu BấN A bi thng thit hi nu giy t v ti sn th chp b mt, h hng; g Yờu cu bờn th ba gi ti sn bi thng thit hi nu ti sn th chp b mt, h hng (trng hp ti sn th chp bờn th ba gi); h c bỏn, chuyn nhng mt phn ti sn l hng hoỏ luõn chuyn quỏ trỡnh sn xut kinh doanh vi giỏ tr tng ng (theo tỷ lệ cho vay so với giá trị TSBĐ) với số tiền đ trả nợ, vic gii chp mt phn ti sn khụng nh hng ủn tính chất, tính sử dụng ban đầu giỏ tr ca ti sn cũn li; i Nhn li ti sn (trong trng hp bờn th ba gi), giy t v ti sn th chp hon thnh ngha v ủc bo ủm nêu Điều Hợp đồng hoc thay th bng bin phỏp bo ủm khỏc 3.2 Ngha v ca BấN B: a Giao bn chớnh cỏc giy t: giy chng nhn quyn s hu ti sn (nu cú); bn chớnh giy t chng minh quyn s hu ti sn th chp, quyn s dng ủt; bn chớnh giy chng nhn bo him (nu cú) cho BấN A gi; bo qun, gi gỡn ti sn th chp (trừ trờng hợp bên có thỏa thuận bên thứ ba giữ tài sản); b Thụng bỏo cho BấN A v quyn ca ngi th ba ủi vi ti sn th chp (nu cú) Trong trng hp khụng thụng bỏo thỡ BấN A cú quyn yờu cu BấN B bi thng thit hi hoc trỡ hp ủng v chp nhn quyn ca ngi th ba ủi vi ti sn th chp (các) bên thứ ba ký xác nhận đồng ý việc cầm cố tài sản theo hợp đồng này; (Lu ý chi nhỏnh: trng hp bờn th ba (có thể nhiều thể nhân/pháp nhân) có quyn li ủi vi ti sn, (các) bờn th ba phi ký ủng s hu trờn hp ủng) c Thc hin cụng chng /chng thc hp ủng th chp, ủng ký /xoỏ ủng ký giao dch bo ủm theo quy ủnh ca phỏp lut hoc theo yêu cầu BấN A; chu trỏch nhim toỏn chi phớ cụng chng /chng thc, ủng ký /xoỏ ủng ký giao dch bo ủm; d Thanh toán chi phí thuê định giá tài sản cho quan thẩm định giá (trờng hợp BÊN A phải thuê quan thẩm định giá); e Không đợc bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mợn, góp vốn liên doanh tài sản sử dụng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ khác trừ trờng hợp đợc BấN A chấp thuận; f Chp nhn s kim tra ca BấN A quỏ trỡnh bo qun, s dng ti sn; g Mua bo him vt cht ủi vi ti sn sut thi gian vay (nu phỏp lut quy ủnh phi mua bo him hoc BấN A yờu cu) theo hình thức hp ủng bảo hiểm cú th chuyn nhng ủc v ký hu theo lnh/ký hu ủớch danh BấN A; hợp đồng bảo hiểm nêu rõ ngời thu hởng BÊN A; đồng thời lập văn ủy quyền cho BÊN A đợc hởng tiền bảo hiểm; giao bn chớnh hp ủng bo him văn ủy quyền cho BấN A gi; h Khụng ủc chuyn ủi, chuyn nhng quyn s dng ủt ủó th chp v phi s dng ủt ủỳng mc ủớch, khụng ủc hu hoi lm gim giỏ tr ca ủt, trng hp th chp quyn s dng ủt v /hoc ti sn trờn ủt; i B sung ti sn, trả nợ tng ng vi phn chờnh lch thiu ủiu chnh gim ngha v ủc bo ủm tng ng, nu giỏ tr ti sn sau ủnh giỏ li khụng ủ bo ủm cho ngha v trả nợ ủó tho thun hp ủng ny; Lu ý: Trờn ủõy l ni dung c bn ca HĐ chấp tài sản , chi nhánh cú th b sung, chnh sa cho phự hp Footer Pagevi 194 of 123 tng trng hp c th (tham khảo MS15 hớng dẫn lập HĐCC/TC) MS03/HĐBĐ Header Page 195 of 123 j Phi bo qun an ton, ỏp dng cỏc bin phỏp cn thit k c phi ngng vic khai thỏc, nu vic tip tc khai thỏc cú nguy c lm mt giỏ tr hoc gim sỳt giỏ tr ti sn th chp; nu lm mt, h hng thỡ phi sa cha khụi phc giỏ tr, b sung ti sn bo ủm, thay th bng bin phỏp bo ủm khỏc hoc tr n trc hn cho BấN A; k Phi hp vi BấN A tin hnh cỏc th tc nhn tin bo him t t chc bo him ủ tr n cho BấN A trng hp ti sn th chp mt, h hng m ti sn ủú ủó ủc bo him; b sung ti sn, thay th bng bin phỏp bo ủm khỏc hoc tr n trc hn nu khon tin nhn ủc t t chc bo him cha ủ ủ tr n; l Phi hp vi BấN A x lý ti sn th chp v toỏn cỏc chi phớ liờn quan ủn vic x lý ti sn (nu cú phỏt sinh) m Thanh toỏn phớ thi hnh ỏn trng hp ti sn phi x lý qua c quan thi hnh ỏn n Trng hp cú tho thun BấN B ủc gi giy t ti sn theo quy ủnh ca phỏp lut: - Phi bo qun an ton giy t ti sn; nu lm mt, h hng, thỡ phi b sung ti sn, thay th bng bin phỏp bo ủm khỏc hoc tr n trc hn; - Giao li giy t ti sn th chp theo yờu cu ca BấN A nu s dng vay sai mc ủớch, cú du hiu khú khn ti chớnh, khụng toỏn kp thi n ủn hn ca BấN A hoc ca ch n khác (Lu ý: chi nhánh ghi nội dung tài sản chấp tàu bay, tàu biển tham gia hoạt động tuyến quốc tế) 3.3 Quyn ca BấN A: a Gi bn chớnh cỏc giy t: giy chng nhn quyn s hu ti sn th chp, quyn s dng ủt, giy t chng minh quyn s hu ti sn, giy chng nhn bo him (nu cú); b Yờu cu BấN B cung cp thụng tin v thc trng ti sn th chp; c xem xột, kim tra trc tip ti sn th chp; c Yờu cu BấN B hoc bờn th ba gi ti sn phi ỏp dng cỏc bin phỏp cn thit ủ bo ton ti sn, giỏ tr ti sn hoc ngng s dng v b sung ti sn hoc thay th bng bin phỏp bo ủm khỏc nu ti sn b mt, h hng, cú nguy c giỏ tr hoc gim sỳt giỏ tr Nu BấN B hoc bờn th ba khụng thc hin ủc thỡ BấN A ủc thu n trc hn; d nh giỏ li ti sn cỏc trng hp sau: - Theo ủnh k (ti l nm) k t ln ủnh giỏ gn nht; - Bờn B giải chấp mt phn tài sản; b sung, thay th ti sn; hoc đề nghị ủiu chnh ngha v ủc bo ủm; Lu ý chi nhánh: không cần định giá lại tài sản giải chấp mt phn tài sản hàng hóa luân chuyển trình sản xuất kinh doanh mà tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm - Khi UBND tnh, thnh ph ủiu chnh bt thng khung giỏ ủt ủi vi quyn s dng ủt; Khi giỏ th trng ca ti sn bin ủng gim trờn 20% so vi ln ủnh giỏ gn nht ủi vi ti sn khụng phi l quyn s dng ủt; - BấN A kim tra phỏt hin ti sn b gim giỏ tr vỡ h hng, lc hu, mt mỏt; - Sau di chuyn ủim lp ủt ủi vi ti sn l mỏy múc, thit b gn lin vi nh xng e Yờu cu BấN B hoc bờn th ba gi ti sn th chp giao ti sn ủú cho mỡnh ủ x lý trng hp ủn hn thc hin ngha v m BấN B khụng thc hin hoc thc hin khụng ủỳng nghĩa vụ; Footer Lu ý: Trờn ủõy l ni dung c bn ca HĐ chấp tài sản , chi nhánh cú th b sung, chnh sa cho phự hp Pagevi 195 of 123 tng trng hp c th (tham khảo MS15 hớng dẫn lập HĐCC/TC) MS03/HĐBĐ Header Page 196 of 123 f X lý ti sn ủ thu hi n theo quy ủnh ti iu Hp ủng ny; g Nhn tin bo him trc tip t c quan bo him ủ thu n trng hp rủi ro xảy mà ti sn ủú ủó ủc bo him (Lu ý: Tựy tng tài sản c th, chi nhánh nờn tha thun: sau khách hàng không trả đợc nợ mà tài sản cha xử lý đợc, BÊN A ủc hng quyền khai thỏc cụng dng, hng hoa li, li tc t ti sn ủ thu hồi n) 3.4 Ngha v ca BấN A: a Bo qun giy t v ti sn th chp; Bi thng thit hi cho BấN B nu b mt, hng giy t v ti sn th chp; b Trả lại giấy tờ tài sản (nếu có) tơng ứng với số nợ BấN B đ trả, việc giải chấp phần tài sản không ảnh hởng đến tính chất, tính sử dụng ban đầu giá trị tài sản lại c Tr li giy t v ti sn BấN B hon thnh ngha v ủc bo ủm hoc thay th bng bin phỏp bo ủm tiền vay khỏc iu X lý ti sn: 4.1 BấN A ủc xử lý ti sn ủ thu hi n cỏc trng hp sau: - Khi ủn hn tr n ca bt k khon vay no ủc ủm bo bng cỏc ti sn ca hp ủng th chp m BấN C khụng thc hin hoc thc hin khụng ủỳng ngha v ủi vi BấN A; - BấN B vi phm cam kt hp ủng tớn dng ủc ủm bo bng hp ủng chấp ny, BấN B vi phm cam kt hp ủng chấp dn ủn phi thc hin ngha v trc thi hn nhng khụng thc hin hoc thc hin khụng ủỳng ngha v; - BấN B thc hin chuyn ủi (c phn hoỏ, chia, tỏch, sỏp nhp, chuyn thnh cụng ty TNHH mt thnh viờn) m: + Khụng tr ht n gc v lói vay ủc bo ủm bng ti sn cho BấN A vũng 20 ngy k t cú quyt ủnh chuyn ủi; hoc + Khụng thụng bỏo bng bn cho BấN A v vic chuyn ủi doanh nghip v ủ ngh cho chuyn n vay ủc bo ủm bng ti sn sang doanh nghip mi trng hp khụng th tr ht n theo quy ủnh trờn; hoc + Khụng cú bn ủng ý nhn n ca doanh nghip nhn sỏp nhp trng hp BấN B ủc sỏp nhp vo doanh nghip khỏc; - BấN B b phỏ sn, gii th trc ủn hn tr n v BấN B khụng tr ủc n 4.2 Trong cỏc trng hp trờn, mi khon n ca BấN B ti BấN A cha ủn hn cng ủc coi l ủn hn v ti sn s ủc x lý ủ thu n 4.3 Phng thc x lý ti sn: 4.3.1 Bờn B chấp thuận vô điều kiện cho BÊN A ủc la chn mt cỏc phng thc x lý ti sn sau ủ thu hi n: - Bỏn ti sn th chp ủ thu hi n: BấN A bỏn hoc phi hp vi BấN B bỏn ti sn trc tip cho ngi mua hoc u quyn cho bờn th ba bỏn ti sn cho ngi mua (tr ti sn m phỏp lut quy ủnh phi ủc bỏn ti t chc bỏn ủu giỏ chuyờn trỏch) Bờn th ba ủc u quyn bỏn ti sn cú th l Trung tõm bỏn ủu giỏ ti sn hoc doanh nghip bỏn ủu giỏ ti sn hoc t chc cú chc nng ủc mua ti sn ủ bỏn BấN B cam kt to mi ủiu kin thun li, khụng lm bt c ủiu gỡ gõy khú khn tr ngi cho vic bỏn ti sn th chp ca BấN A hoc ca bờn th ba; hoc - BấN A trc tip nhn cỏc khon tin, ti sn từ bờn th ba trờng hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền giao tài sản cho BÊN B, bên bảo l nh (nếu có); hoc Lu ý: Trờn ủõy l ni dung c bn ca HĐ chấp tài sản , chi nhánh cú th b sung, chnh sa cho phự hp Footer Pagevi 196 of 123 tng trng hp c th (tham khảo MS15 hớng dẫn lập HĐCC/TC) MS03/HĐBĐ Header Page 197 of 123 - BấN A nhn chớnh ti sn bo ủm ủ thay th cho vic thc hin phần toàn ngha v ủc bo ủm (Lu ý cỏc chi nhỏnh: Phng thc ny ch ỏp dng trng hp ủó ỏp dng cỏc phng thc khỏc m cha x lý ủc TSB ủ thu hi n hoc trng hp khn cp nu khụng nhn chớnh TSB tin vay thỡ mt ca NHCT Chi nhỏnh ch ỏp dng phng thc ny ủc s chp thun bng bn ca NHCT VN) 4.3.2 Mt s thỏa thuận cụ thể: - Trng hp ti sn đợc xử lý theo phơng thức Bỏn ti sn th chp ủ thu hi n: (*) + BÊN A phi hp vi BấN B bỏn ti sn th chp thu hi n BấN B cam ủoan to mi ủiu kin thun li, khụng lm bt c ủiu gỡ gõy khú khn tr ngi ủn vic bỏn ti sn ca BấN A; phối hợp BÊN A bán tài sản để trả nợ cho BÊN A + Sau 60 ngày kể từ đến hạn trả nợ, mà tài sản cha đợc xử lý theo thỏa thuận trên, BấN B ủy quyền vô điều kiện cho BấN A bỏn ti sn thu hi n: Phng thc bỏn BấN A ch ủng quyt ủnh (tr ti sn m phỏp lut quy ủnh phi ủc bỏn ti t chc bỏn ủu giỏ chuyờn trỏch): BấN A bỏn hoc bỏn ti sn trc tip cho ngi mua hoc u quyn cho bờn th ba bỏn ti sn cho ngi mua Bờn th ba ủc u quyn bỏn ti sn cú th l Trung tõm bỏn ủu giỏ ti sn hoc doanh nghip bỏn ủu giỏ ti sn hoc t chc cú chc nng ủc mua ti sn ủ bỏn BấN B cam ủoan to mi ủiu kin thun li, khụng lm bt c ủiu gỡ gõy khú khn tr ngi ủn vic bỏn ti sn ca BấN A/ bên thứ ba; phối hợp với BÊN A/bên thứ ba để xử lý tài sản đợc yêu cầu BấN B ủy quyền cho BấN A bán tài sản với giá bán khởi điểm BÊN A xác định (Lu ý Chi nhánh quy định: giá khởi điểm vào biên định giá/định giá lại tài sản kiêm phụ lục hợp đồng chấp ký BÊN A BÊN B thời điểm gần nhất); BấN B ủy quyền cho Bên thứ ba bán tài sản với giá khởi điểm bên thứ ba xác định Sau lần thực bán tài sản không thành, BấN B ủy quyền cho BÊN A/ bên thứ ba bán tài sản định giảm % giá bán tài sản so với giá bán lần trớc liền kề (Lu ý: Tùy trờng hợp cụ thể, chi nhánh quy định giảm giá từ 5%-10%, đảm bảo giải phóng vốn nhanh thu hồi nợ mức cao nhất) BấN B ủy quyền cho BấN A thay mặt bên B lập, ký tên giấy tờ liên quan; thực quyền bên có quyền nghĩa vụ liên quan tới tài sản việc bán tài sản th chp (*) (Lu ý: để hoàn toàn chủ động việc bán tài sản thu hồi nợ, tùy tài sản cụ thể, chi nhánh khách hàng lập thêm lập Hợp đồng ủy quyền bán tài sản kèm theo hợp đồng chấp tài sản Hợp đồng chấp phải dẫn chiếu tới hợp đồng uỷ quyền bán tài sản Hợp đồng ủy quyền ghi i) chi tiết tài sản nội dung đây; ii) Thù lao ủy quyền: ủy quyền không tính thù lao; iii) thời hạn ủy quyền: BÊN A đ hoàn thành nội dung đợc BÊN B ủy quyền Hợp đồng ủy quyền cần đợc lập Phòng công chứng nhà nớc - Trng hp ti sn l quyn s dng ủt, ti sn gn lin vi ủt khụng ủc x lý theo tha thun ca cỏc bờn hp ủng, thỡ BấN A bỏn ủu giỏ ủ thu hi n - Trng hp ti sn th chp bo ủm cho ngha v tr n bao gm nhiu vt, BấN B đồng ý cho BấN A ủc chn ti sn c th ủ x lý, ủm bo thu hi ủ n gc, lói, lói phạt, cỏc khon phớ chi phí phỏt sinh khác liên quan (nu cú) Footer Lu ý: Trờn ủõy l ni dung c bn ca HĐ chấp tài sản , chi nhánh cú th b sung, chnh sa cho phự hp Pagevi 197 of 123 tng trng hp c th (tham khảo MS15 hớng dẫn lập HĐCC/TC) MS03/HĐBĐ Header Page 198 of 123 - S tin thu ủc t vic bỏn ti sn sau tr ủi cỏc chi phớ cho vic bỏn ti sn, cỏc khon phi np cho nh nc (nu cú), s dựng ủ toỏn cỏc khon n m BấN B phi tr cho BấN A theo th t: n gc, l i hạn, lói phạt hạn, cỏc khon phớ chi phí phỏt sinh khác liên quan (nu cú); phn cũn d s tr li cho BấN B; nu cũn thiu thỡ BấN B cú trỏch nhim tip tc thc hin ủỳng ngha v tr n cho BấN A 4.4 Mi ủ khỏc cú liờn quan ủn x lý ti sn ủc thc hin theo qui ủnh ca phỏp lut iu Gii quyt tranh chấp: Trong quỏ trỡnh thc hin hp ủng, nu phỏt sinh tranh chp, cỏc bờn trc tip thng lng gii quyt trờn tinh thn thin chớ, tụn trng quyn li hp phỏp ca cỏc bờn Trong trng hp khụng thng lng, gii quyt ủc thỡ mi tranh chp phỏt sinh t hp ủng hoc cú liờn quan ti hp ủng đợc đa gii quyt ti Tũa kinh t Tũa ỏn nhõn dõn Tnh, Thnh ph (chi nhánh ghi: nơi chi nhánh đóng tr s)(1) Tũa kinh t Tũa ỏn nhõn dõn Tnh, Thnh ph (chi nhánh ghi: nơi có tài sản) nơi có tài sản bất động sản sau phát sinh tranh chấp; hoc đợc đa gii quyt ti Trung tõm trng ti quc t Vit Nam, theo quy tc t tng trng ti ca Trung tõm trng ti quc t Vit Nam(2) Tr pháp luật có quy định khác cú tha thun khỏc bng bn, cỏc bờn s tip tc thc hin trỏch nhim ca mỡnh theo hp ủng ny sut quỏ trỡnh cỏc bờn tin hnh bt c th tc t tng no theo ủiu ny Lu ý chi nhỏnh lựa chọn: (1) p dng mi trng hp gii quyt tranh chp Riờng trng hp giỏ tr ti sn tranh chp nh; khụng cú yu t nc ngoi; tớnh cht v vic ớt phc thỡ chi nhánh ghi tranh chp cú th ủc gii quyt ti Tũa ỏn nhõn dõn qun, huyn nơi chi nhánh đóng tr s) (2) p dng trng hp (i) cỏc bờn cn gi mt hot ủng kinh doanh, vic tranh chp cn gii quyt nhanh gn v/hoc (ii) vic tranh chp cú yu t nc ngoi, lut ỏp dng gii quyt tranh chp khụng phi lut Vit nam) (Hiện Trung tõm trng ti quc t Vit Nam cú tr s, cỏc phũng ủi din ti H Ni, TP.HCM, Hi Phũng, Thanh Húa, Ngh An, Nng, Khỏnh Hũa, Vng Tu, Cn Th) iu Cỏc tha thun khỏc (Nờu nhng tha thun khỏc ngoi tha thun ủó nờu cỏc ủiu khon trờn nhm ủm bo li ớch cho BấN A v mt phỏp lý v kinh t, tu thuc vo BấN B v ti sn c th): iu Hiu lc ca hp ủng 7.1 Hp ủng ny cú hiu lc k t ngy: (Lu ý: chi nhánh quy ủnh ngày hiệu lực hợp đồng l (i) t ngy ủng ký giao dch bo ủm ủi vi ti sn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (đây quy định bắt buộc pháp luật) trờng hợp khác mà có đăng ký GDBĐ; (ii) từ ngày cụng chng/chng thc ủi vi Hp ủng ủc cụng chng/chng thc; hoc (iii) t ngy cú xác nhận phong ta số d ti khon tin gi ca chi nhánh NHCTcha thực INCAS, TCTD khác; từ ngày có xỏc nhn số d ti khon tin gi ca chi nhánh NHCT đ thực INCAS - ủi vi trng hp th chp ti khon tin gi; (iv) từ ngày ký hợp đồng Footer Lu ý: Trờn ủõy l ni dung c bn ca HĐ chấp tài sản , chi nhánh cú th b sung, chnh sa cho phự hp Pagevi 198 of 123 tng trng hp c th (tham khảo MS15 hớng dẫn lập HĐCC/TC) MS03/HĐBĐ Header Page 199 of 123 7.2 Hợp đồng ht hiu lc cỏc trng hp sau: BấN B ủó hon thnh đầy đủ ngha v tr n (gồm n gc, l i hạn, lói phạt hạn, cỏc khon phớ chi phí phỏt sinh khác liên quan - nu cú) ủc bo ủm ca Hp ủng chấp ny; - Cỏc bờn tho thun ủm bo n vay bng bin phỏp khỏc; Ti sn th chp ủó ủc x lý 7.3 Hp ủng gm cú trang, ủc lp thnh 03 (ba) bn cú giỏ tr phỏp lý nh nhau, BấN A gi 02 (hai) bn, BấN B gi 01 (mt) bn i din BấN A i din BấN B Cỏc ủng s hu (nu cú) (Ký, ghi rừ h tờn đóng dấu) (Ký, ghi rừ h tờn đóng dấu có) (Tng bên ký, ghi rừ h tờn đóng dấu- có) Lu ý: Sau kiểm soát nội dung hợp đồng, l nh đạo phòng Khách hàng/Kinh doanh phải ký tắt trang hợp đồng/phụ lục hợp đồng/văn sửa đổi, bổ sung HĐ; trang phải đợc đóng dấu giáp lai Footer Lu ý: Trờn ủõy l ni dung c bn ca HĐ chấp tài sản , chi nhánh cú th b sung, chnh sa cho phự hp Pagevi 199 of 123 tng trng hp c th (tham khảo MS15 hớng dẫn lập HĐCC/TC) MS06/BBĐG Header Page 200 of 123 CNG HO X HI CH NGHA VIT NAM c lp - T - Hnh phỳc BIấN BN NH GI/NH GI LI TI SN KIấM PH LC HP NG TH CHP / CM C TI SN (*) S: Cn c Hp ủng th chp/cm c ti sn s ngy gia Ngõn hng Cụng thng Vit Nam, chi nhánh v Hụm nay, ngy thỏng nm , ti , chỳng tụi gm: BấN NHN TH CHP/CM C: (*) Ngõn hng Cụng thng Vit Nam - Chi nhỏnh: Tr s ti: in thoi: Fax: Ngi ủi din: ễng/b Chc v: (theo giy u quyn s ngy / /200ca Tng Giỏm ủc NHCTVN) (Sau ủõy gi tt l BấN A) BấN TH CHP / CM C (*) Cỏ nhõn / T chc ễng/b / Cụng ty: CMND s / KKD s (nu cú)/ KKD s .cp ngy a ch thng trỳ / Tr s ti: in thoi: / in thoi Email: / Fax: Email: Ngi ủi din: ễng/B Chc v: (theo giy u quyn s ngy / /20 ca nu l ủi din theo y quyn) (Sau ủõy gi tt l Bờn B) BấN VAY VN: (**) Cỏ nhõn / T chc ễng/b / Cụng ty: CMND s / KKD s (nu cú) / KKD s cp ngy a ch thng trỳ / Tr s ti: in thoi: / in thoi Email: / Fax: Email: Ngi ủi din: ễng/B Chc v: (theo giy u quyn s ngy / /20 ca nu l ủi din theo y quyn) (Sau ủõy gi tt l BấN C) Footer Page 200 of 123 MS06/BBĐG Header Page 201 of 123 Cỏc bờn cựng tho thun ủnh giỏ/ủnh giỏ li ti sn cm c/th chp v ký ph lc Hp ủng th chp/cm c (*) ti sn vi ni dung nh sau: Ti sn th chp/cm c gm: (*) Hin trng ti sn: Giy t s hu/quyền sử dụng ti sn: nh giỏ/đnh giỏ lại ti sn: Cn c ủnh giỏ: Giỏ tr ủnh giỏ: Cỏc bờn thng nht ủnh giỏ ti sn nh sau: Bng s:: Bng ch: Ngha v ủc bo ủm: - Giá trị nghĩa vụ đợc bảo đảm TSBĐ nói : (Bng ch: ) - Mc d n/s tin cho vay l (Bng ch: . ) Hiu lc ca ph lc hp ủng: Ph lc Hp ủng ny cú hiu lc k t ngy ký v l phận khụng th tỏch ri ca Hp ủng th chp/ cm c ti sn (*) s ngy / / ủc ký gia cỏc bờn Ph lc ny gm trang, ủc lp thnh 03 (ba) bn gc cú giỏ tr phỏp lý nh nhau, Bờn A gi 01 (mt) bn, Bờn B gi 01 (mt) bn, Bờn C gi 01 (mt) bn i din BấN A (Ký, ghi rừ h tờn đóng dấu) i din BấN B (Ký, ghi rừ h tờn đóng dấu-nếu có) i din BấN C (**) (Ký, ghi rừ h tờn đóng dấu-nếu có) Footer Page 201 of 123 MS06/BBĐG Header Page 202 of 123 Hớng dẫn lập biên định giá/định giá lại tài sản kiêm phụ lục hợp đồng: S dng biên định giá/định giá lại tài sản kiêm phụ lục hợp đồng (MS06/BBĐG): - Biên định giá tài sản kiêm phụ lục hợp đồng đợc sử dụng ủnh giỏ ti sn để nhận bảo đảm tiền vay; Biên định giá lại tài sản kiêm phụ lục hợp đồng đợc sử dụng ủnh giỏ lại tài sản Các trờng hợp định giá lại: i) tài sản cầm cố đợc quy định mẫu số MS01, 02/HĐBĐ (phần 3.3 - quyền BÊN A); ii) tài sản chấp đợc quy định mẫu số MS03, 04/HĐBĐ; iii) trờng hợp nhận bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay: tài sản đ hình thành đa vào sử dụng, thuộc quyền sở hữu/quyền sử dụng đất bên cầm cố/thế chấp giá trị tài sản thay đổi so với giá tạm tính ký hợp đồng Chi nhánh phải thực công chứng/chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm trờng hợp (iii) Các trờng hợp không sử dụng mẫu biểu Biên định giá/định giá lại kiêm phụ lục hợp đồng: - - Định giá lại tài sản trong hợp khách hàng rỳt bt mt phn tài sản bảo đảm (trừ trờng hợp tài sản chấp hàng hóa luân chuyển trình sản xuất kinh doanh mà tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm); B sung, thay th ti sn bảo đảm Các trờng hợp này, Chi nhánh sử dụng Biên định giá lại tài sản Văn sửa đổi, bổ sung hợp đồng cầm cố/thế chấp Nếu hợp đồng cấm cố/thế chấp đ đợc công chứng/chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm: Chi nhánh phải thực công chứng/chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm Văn sửa đổi, bổ sung hợp đồng Lu ý v thụng tin ủin biên định giá/định giá lại tài sản kiêm phụ lục hợp đồng: - - (*) Tuỳ trờng hợp cụ thể, chi nhánh ghi là: Biên định giá (trờng hợp định giá lần đầu) biên định giá lại (cho lần định giá tiếp theo) kiêm phụ lục hợp đồng chấp (đối với trờng hợp chấp) hợp đồng cầm cố (đối với trờng hợp cầm cố); bên chấp/cầm cố bên nhận chấp/ cầm cố; tài sản chấp/cầm cố cho thích hợp (**) Trờng hợp ký HĐ CC/TC ba bên (NHCV, bên cầm cố/thế chấp khách hàng vay) CN ghi nội dung Ngha v ủc bo ủm (mục 5): + Tổng giá trị nghĩa vụ đợc bảo đảm = giá trị TSBĐ mục ; + Mc d n/s tin cho vay (mức cho vay): tùy trờng hợp cụ thể, chi nhánh xác định mức cho vay so với giá trị tài sản phù hợp để bảo đảm an toàn vốn vay, nhng không đợc lớn mức cho vay theo tỷ lệ so với giá trị tài sản bảo đảm theo quy định bảo đảm tiền vay NHCTVN Footer Page 202 of 123 ... CA CC NGN HNG THNG MI VIT NAM 60 2.1 Khỏi quỏt v cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam 60 2.2 Thc trng nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam thi gian qua ... Vit Nam Bank for Invesment and Development of Vietnam TCB Ngõn hng thng mi c phn K thng Technological and Commercial Joint Stock Bank NHNo & PTNT NHCT Ngõn hng Nụng nghip v phỏt trin Vietnam... giỏ bt ng sn th chp ti cỏc ngõn hng thng mi Vit nam .136 3.3 Gii phỏp nhm hon thin nh giỏ bt ng sn th chp hot ng cho vay ca cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam thi gian ti 139 3.4 Mt s kin ngh