nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại việt nam - tiểu luận môn nghiệp vụ ngân hàng thương mại

1.1 Khái niệm: Theo khoản 7, điều 3 của NĐ 163/2006/NĐ-CP thì: Tài sản bảo đảm là tài sản màbên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.Như vậy, Trong

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC



TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM

BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Giảng viên : TS NGUYỄN THANH PHONG

Nhóm thực hiện : NHÓM 12

Đ tài 7: Nguyên t c đ nh giá Tài s n đ m t i các ngân hàng thắc định giá Tài sản đảm tại các ngân hàng thương mại VN ịnh giá Tài sản đảm tại các ngân hàng thương mại VN ản đảm tại các ngân hàng thương mại VN ản đảm tại các ngân hàng thương mại VN ại các ngân hàng thương mại VN ương mại VNng m i VNại các ngân hàng thương mại VN

7 Nguyễn Phương Ngọc 13/04/1988 Quảng Ngãi

8 Nguyễn Toàn Xuân Nhã 22/01/1984 TP.HCM

MỤC LỤC

Trang

I TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY 4

1 Giới thiệu khái quát về tài sản đảm bảo nợ vay 4

1.1 Khái niệm 4

1.2 Phân loại tài sản 4

1.2.1 Phân loại theo hình thái vật chất 4

1.2.2 Phân loại tài sản theo nguồn hình thành 5

1.2.3 Phân loại tài sản đảm bảo theo quyền sở hữu 5

1.3 Các nguyên tắc đối với tài sản đảm bảo 5

2 Vai trò của tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 7

II Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo nợ vay 10

1 Khái niệm và vai trò của định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay 10

1.1 Khái niệm định giá tài sản ( thẩm định giá) 10

1.2 Vai trò của định giá tài sản đảm bảo nợ vay 12

2 Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm 13

2.1 Cơ sở pháp lý 13

2.2 Cơ sở kinh tế 13

3 Các phương pháp và nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo 15

3.1 Các phương pháp thẩm định giá được ban hành 15

1 Phương pháp so sánh 15

2 Phương pháp chi phí 15

3 Phương pháp thu nhập 16

4 Phương pháp thặng dư 16

5 Phương pháp lợi nhuận 16

6 Các phương pháp thẩm định giá khác 16

3.2 Các nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay 17

1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 17

a) Khái niệm 17

b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản 18

c) Yêu cầu của nguyên tắc 18

2) Nguyên tắc thay thế 18

3) Nguyên tắc dự báo 19

4) Nguyên tắc cung - cầu 19

5) Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 19

6) Nguyên tắc đóng góp 19

7) Nguyên tắc phù hợp 20

III CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TSĐB TẠI NGÂN HÀNG X 21

KẾT LUẬN 31

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 32

I TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY:

1 Giới thiệu khái quát về tài sản đảm bảo nợ vay.

1.1 Khái niệm:

Theo khoản 7, điều 3 của NĐ 163/2006/NĐ-CP thì: Tài sản bảo đảm là tài sản màbên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.Như vậy, Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, tài sản đảm bảo nợ vay là tài sản

mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nợ của khách hàng vay đối vớingân hàng Bên bảo đảm có thể là chính khách hàng vay hoặc người thứ ba cam kết bảođảm thực hiện nghĩa vụ nợ cho khách hàng vay, Tài sản đảm bảo có thể là vật, tiền, giấy

tờ có giá và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm

1.2 Phân loại tài sản

1.2.1 Phân loại theo hình thái vật chất

 Bất động sản: là những tài sản không thể di dời được như: Đất đai, nhà ở, côngtrình xây dựng gắn liền trên đất…Cỏc công trình xây dựng trên đất gồm: Nhà ở, cửahàng, nhà xưởng, khách sạn, văn phòng…

 Động sản bao gồm:

- Chứng từ có giá như: tín phiếu kho bạc, trái phiếu Chính phủ, trái phiếu dài hạn,chứng khoán của các tổ chức tài chính lớn, công ty lớn

- Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các tài sản cố định

- Hàng hoá trong kho: Nguyên vật liệu, sản phẩm,…

- Các tài sản khác như: Vàng, ngoại tệ mạnh, các hợp đồng chi trả của bênthứ ba như các khoản phải thu, hợp đồng bán hàng hoỏ…và một số quyền như quyền tácgiả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, quyềnđối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền khai thác tài nguyên …

1.2.2 Phân loại tài sản theo nguồn hình thành

 Tài sản hiện có: Là những tài sản đã có sẵn, đã hình thành từ trước khi vay

 Tài sản hình thành từ vốn vay: là những tài sản chưa có ở hiện tại, sẽ được hìnhthành trong tương lai và từ chính nguồn vốn vay được

1.2.3 Phân loại tài sản đảm bảo theo quyền sở hữu.

 Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của khách hàng vay: Đây là những tài sản thuộcquyền sở hữu và sử dụng lâu dài của khách hàng vay Những tài sản này được hình thành

từ nguồn vốn của chính khách hàng và có từ trước khi khách hàng đề nghị vay vốn

 Tài sản đảm bảo thuộc sở hữu của bên bảo lãnh: Đây là tài sản thuộc quyền sởhữu, sử dụng của bên bảo lãnh đem làm tài sản đảm bảo cho khách hàng vay Đây là hìnhthức bảo đảm kép nhằm đề phòng khi người vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thìNgân hàng có thể xử lý tài sản kèm theo của bên thứ ba

1.3 Các nguyên tắc đối với tài sản đảm bảo:

Tài sản mà khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnhvay vốn phải có đủ các điều kiện:

 Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của kháchhàng vay, bên bảo lãnh theo quy định:

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay,bên bảo lãnh và được thế chấp, theo quy định của pháp luật về đất đai

- Đối với các tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nướcgiao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quyđịnh của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảolãnh Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì kháchhàng vay, bên bảo lãnh phải co giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

 Tài sản được phép giao dịch: tài sản phải được pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua, bán, cho, biếu, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp vàcác giao dịch khác

 Tài sản không có tranh chấp.

 Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảolãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

Tài sản đương nhiên trở thành tài sản bảo đảm mà không cần được mô tả trong hợp đồngbảo đảm (HĐBĐ), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác:

 Quyền được nhận số tiền bảo hiểm trong trường hợp thế chấp tài sản Bên nhậnthế chấp phải thực hiện nghĩa vụ thông báo theo quy định tại khoản 2 Điều 346 Bộ Luậtdân sự;

 Các vật phụ của TSBĐ trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản đó – áp dụng đốivới đống sản Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, côngtrình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liềnvới đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có sự thỏa thuận;

 Tiền, quyền yêu cầu thanh toán, vật hoặc các lợi ích khác thu được từ việc bánTSBĐ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình SXKD

 Tài sản có được từ việc bán tài sản thế chấp theo khoản 1 Điều 20 của Nghị định163/2006/NĐ-CP;

 Tài sản được ghi trong vận đơn, thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá

 Việc lựa chọn tài sản nào để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là theo thỏa thuận củacác bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

 Một tài sản có thể được dùng để đảm bảo cho nhiều khoản vay tại một hay nhiềungân hàng khác nhau (Theo Điều 324 BLDS 2005; Điều 5 NĐ 163/2006/NĐ-CP):

 Luật dân sự khẳng định quyền được thỏa thuận về việc một TSBĐ thực hiện nhiềunghĩa vụ (trừ một số trường hợp khác, như Luật nhà ở) Giá trị của TSBĐ lớn hơn, bằnghoặc thấp hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm là do các bên thỏa thuận;

 Bên cạnh nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên về việc một TSBĐ thực hiệnnhiều nghĩa vụ: Các GDBĐ và các giao dịch có liên quan được qui định phải được côngkhai hóa nhằm tránh rủi ro cho các bên nhận bảo đảm trong tương lai, đồng thời xác địnhđược vị trí trong thứ tự ưu tiên thanh toán; Các bên nhận bảo đảm có thể biết và buộcphải biết việc tài sản đã được dùng vào việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

 Nhiều tài sản cũng có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện một khoản vay(Theo Điều 334, Điều 347 BLDS 2005; Điều 7 NĐ 163/2006/NĐ-CP)

 Nếu các bên không có thỏa thuận, trường hợp nhiều TSBĐ thực hiện một nghĩa vụdân sự, thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ; Do vậy, có thểthỏa thuận là mỗi TSBĐ chỉ thực hiện một phần nghĩa vụ, nhưng phải được ghi rõ tronghợp đồng phần nghĩa vụ được bảo đảm đối với tài sản tương ứng;

 Các bên có thể lập một HĐBĐ hoặc nhiều HĐBĐ khác nhau để thỏa thuận về việcnhiều TSBĐ thực hiện một nghĩa vụ nợ

2 Vai trò của tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng.

Khi không thể nhìn vào những cái vô hình và khó phân tích như giá trị vô hình củadoanh nghiệp, giá trị của vốn chủ sở hữu, giá trị thực của các khoản phải thu, các khoảntồn kho Nhất là lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng thì việc này càng khó khăn hơn.Các tổ chức tín dụng Việt Nam chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái gì hiệnhữu nhất Đó chính là các tài sản hữu hình mà chủ yếu là tài sản cố định dùng để đảm bảocho các khoản vay

Các tài sản hữu hình là thứ dễ xác định giá trị nhất Việc cấp tín dụng sẽ cảm thấyyên tâm hơn rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là các loại tài sản có tínhthanh khoản và giá trị cao Việc quản lý các loại tài sản cũng sẽ dễ dàng hơn khi các tổchức tín dụng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ sở hữu chúng và được nhà nướcxác nhận Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các tổ chức tín dụng coi tài sảnđảm bảo là yếu tố quan trọng rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình Đâycũng là trở ngại chính đối với nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp ngoài quốcdoanh trong việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng khi không có tài sản đảm bảo hoặc cáctài sản chưa đủ các giấy tờ hợp lệ Chỉ tiêu tỷ lệ dư nợ cho vay có đảm bảo bằng tài sản

đang được xem là tiêu chuẩn quan trọng của các tổ chức tín dụng Trong khi về mặtnguyên lý, tài sản đảm bảo chỉ là một yếu có giá trị tham chiếu trong các quyết định cấptín dụng

Tài sản đảm bảo có vai trò rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các tổ chứctín dụng Việt Nam hiện nay không đơn giản vì nó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa raquyết định cấp tín dụng mà hơn thế nữa, tài sản đảm bảo có tác dụng rất tốt trong việcngăn ngừa sự xuất hiện của tâm lý ỷ lại sau khi cho vay

Vai trò của tài sản đảm bảo trong việc ngăn ngừa tâm lý ỷ lại: Lý thuyết hành vi(behaviour theory) và lý thuyết trò chơi (game theory) đã chỉ rõ, khi thực hiện bất cứ mộthành vi nào, mỗi cá nhân luôn xem xét họ sẽ được gì và mất gì Nếu hành vi luôn manglại lợi ích mà không bị tổn thất gì thì họ sẽ thực hiện, ngược lại nếu hành vi luôn tạo ratổn thất mà không có lợi ích gì cho bản thân thì họ sẽ không thực hiện Đối với loại cònlại, hành vi được thực hiện khi lợi ích lớn hơn chi phí và ngược lại hành vi sẽ không đượcthực hiện Tác dụng của tài sản đảm bảo nằm ở điểm này Khi những khoản tín dụngđược cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn của bên vay tham gia rất ít hoặc khôngtham gia vào dự án đầu tư, thì xu hướng tất yếu là bên vay sẽ thực hiện các dự án có mức

độ rủi ro cao để đem lại lợi nhuận cao vì nếu dự án thất bại thì cái mà họ mất là khôngđáng kể, ngược lại nếu dự án thành công thì lợi ích của họ là rất lớn Hành vi của bên vay

sẽ hoàn toàn ngược lại khi họ phải đem thế chấp các tài sản hiện có của mình để được cấptín dụng Khi tài sản được thế chấp, cấm cố tại các tổ chức tín dụng thì người vay sẽ bịmất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro Chính vì vậy

mà họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình Điều này cũng xảy

ra đối với các doanh nghiệp có giá trị thực của vốn chủ sở hữu lớn, hoạt động trong môitrường tương đối tốt với luật phát sản được thực thi hiệu quả Trong trường hợp này, mặc

dù được vay vốn không cần đảm bảo, nhưng người vay vẫn rất thận trọng trong quyếtđịnh đầu tư của mình vì nếu xảy ra rủi ro, dẫn đến tình trạng phá sản thì họ sẽ bị mấtnhiều nhất vì họ là đối tượng cuối cùng được nhận những gì còn lại sau khi thực hiện tất

cả các nghĩa vụ nợ cho các đối tượng khác trong quá trình thực hiện phá sản doanhnghiệp Đây cũng chính là cơ sở khoa học hết sức đúng đắn cho việc đưa ra điều 11 Nghị

định 59/NĐ-CP ngày 03/10/1996 của Chính phủ là " tổng mức dư nợ vốn huy độngkhông được vượt quá vốn điều lệ của doanh nghiệp tại thời điểm công bố gần nhất ".Quy định này có mục đích nâng cao hiệu quả hoạt động, tránh tâm lý ỷ lại và lựa chọn bấtlợi của các doanh nghiệp nhà nước Nhưng do yêu cầu khơi thông tín dụng phục vụ chocác mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, điều kiện này sau đó đã bị bãi bỏ và hiện nay, rấtnhiều doanh nghiệp có dư nợ vay chiếm tỷ lệ chính trong bảng cân đối (trên 80%) Chínhđiều này, cộng với cơ chế phận định quyền hạn và trách nhiệm không rõ ràng đã tạo ratâm lý ỷ lại trong nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nhà nước Do lợi ích từviệc thực hiện các dự án đầu tư là rất lớn trong khi trách nhiệm không rõ ràng nên các cấpđiều hành doanh nghiệp chỉ muốn thực hiện đầu tư mà không muốn trả nợ Điều này đãgây rất nhiều khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc giải quyết các khoản nợ xấu.Chính điều này đã đặt các tổ chức tín dụng vào lựa chọn coi tài sản đảm bảo là một trongnhững tiêu chuẩn quan trọng nhất trong quyết định cấp tín dụng của mình Vì trong điềukiện thị trường tài chính chưa đạt được độ hoàn hảo cần thiết, tài sản đảm bảo là cơ chếtốt nhất để giảm thiểu lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ lại do thông tin bất cân xứng gây ra,nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng Việt Nam.

Ngoài ra, trong trường hợp uy tín của khách hàng và hiệu quả dự án chưa đủ cơ sởchắc chắn cho việc thu hồi nợ thì tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ 2 ngân hàngchắc chắn sẽ có khi nguồn trả nợ thứ nhất là thu nhập từ hoạt động của khách hàng không

đủ bảo đảm chi trả Tài sản bảo đảm được nói đến ở đây chính là các tài sản hữu hìnhthuộc quyền sở hữu của khách hàng hoặc bên bảo lãnh cho khách hàng Ngân hàng sẽ yêntâm hơn về khoản cho vay của mình khi được nhận thế chấp hoặc cầm cố các tài sản hữuhình đã được pháp luật xác nhận này; đặc biệt khi nó có tính thanh khoản và giá trị cao.Tài sản hữu hình, chắc chắn sẽ xác định giá dễ hơn, nó cũng thực tế hơn bởi nó là nhữngcái có thực ở hiện tại không giống những cái vô hình là uy tín hay cái tương lai khó xácđịnh là hiệu quả dự án

Những phân tích và những lập luận trên đây không nằm ngoài mục đích muốn giảithích rằng: các Ngân hàng, nhất là các NHTM ở Việt Nam coi tài sản đảm bảo là yếu tố

hàng đầu trong việc ra quyết định cấp tín dụng nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động củamình.

II Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo nợ vay

1 Khái niệm và vai trò của định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

1.1 Khái niệm định giá tài sản ( thẩm định giá)

Trên thế giới “Định giá tài sản” trở thành một môn khoa học mang tính nghệ thuậtđược nhiều giáo sư, nhà kinh tế, sinh viên nghiên cứu và đã được áp dụng trong nền kinh

tế rất thành công Ở Việt Nam, môn khoa học này mới đang được nghiên cứu ở nhữngbước khởi đầu, ngay ở một số TCTD thì một sự hiểu biết sâu về vấn đề này cũng chưathật sự được quan tâm

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation

để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp.Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ đều cóchung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyênmôn về giá trị của một vật phẩm nhất định

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ranhiều định nghĩa khác nhau:

 Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền củamột vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinhdoanh”

 Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

 Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩmđịnh giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bảnchất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là ápdụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân

tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trịcủa chúng”.

 Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật haykhoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại mộtthời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cảcác yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Theo Khoản 2, Điều 4, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 củaViệt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:

“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp vớithị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông

+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về định giá tài sản như sau:

“Định giá tài sản là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tàisản (quyền tài sản ) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho mộtmục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tếhoặc quốc gia”

Như vậy, theo cách hiểu này thì Định giá tài sản đảm bảo chính là sự ước tính vềgiá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm tiền vay tại một thời điểmnhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm nợ vay

1.2 Vai trò của định giá tài sản đảm bảo nợ vay.

Ở bất kì một NHTM nào thì nghiệp vụ cho vay cũng ít nhiều liên quan đến việcthế chấp, cầm cố tài sản Trong cho vay có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp nhưvậy thì phần lớn Ngân hàng quyết định mức cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo tiềnvay với tỷ lệ giới hạn theo quy định của Nhà nước và của riêng Ngân hàng Trong sốnhững tài sản đảm bảo này có những loại đã dễ dàng xác định về giá trị như vàng, bạc, đáquý, giấy tờ có giá… nhưng đa phần sẽ là những tài sản cố định khó xác định giá như: bấtđộng sản, nhà xưởng, dây chuyền máy móc thiết bị,… ngoài ra còn một số động sản như:Nguyên vật liệu, hàng tồn kho… Tuy nhiên ở nước ta hiện nay, môi trường pháp lý vềchế độ kế toán, kiểm toán tài chính đang trong quá trình hoàn thiện, vì thế tính minhbạch, trung thực của báo cáo tài chính, các thông tin của khách hàng cung cấp nhiều khichưa đủ tin cậy theo đúng qui chế cho vay Do vậy các điều kiện cần như thẩm định nănglực tài chính, năng lực trả nợ, việc kiểm soát dòng tiền, … đối với nhiều khách hàng vayhiện nay là các doanh nghiệp dân doanh (Công ty cổ phần, Công ty TNHH, doanh nghiệp

tư nhân, hộ kinh doanh cá thể,…) rất khó xác định đúng nhu cầu để thuyết phục kháchhàng chấp nhận Thực tế đã có trường hợp khách hàng có lịch sử tín dụng tốt, Ngân hàngtiếp cận cho vay, thẩm định số liệu báo cáo tài chính, xác định mức cho vay vốn theo nhucầu thực tế thấp hơn so với mức cho vay tối đa tính trên giá trị nghĩa vụ được bảo đảmcủa tài sản thế chấp thì khách hàng bỏ đi vay ngân hàng khác Đó là một thách thức giữaviệc tuân thủ quy chế nghiệp vụ và yêu cầu phát triển thị phần tín dụng mà nguyên nhân

là do môi trường pháp lý về kế toán, kiểm toán chưa hoàn thiện, sự cạnh tranh gay gắtcủa các ngân hàng thương mại (NHTM) trong việc tìm kiếm khách hàng tốt

Chính vì sự đa dạng và tính phức tạp của hàng loạt những tài sản mà khách hàngđưa ra làm tài sản đảm bảo đòi hỏi mỗi Ngân hàng phải có những phương pháp, cáchthức định giá hợp lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và của chính Ngân hàng

Có như vậy Ngân hàng mới giữ được những khách hàng thường xuyên, đồng thời thu hút

thêm được ngày càng nhiều khách hàng hơn khi mà uy tín của khách hàng ngày càngđược nâng cao.

Với nhiều loại tài sản đảm bảo như vậy mà mỗi loại tài sản thì có những đặc trưngkhác nhau về độ hao mòn, khả năng bán và mức độ chịu ảnh hưởng bởi các biến động vềgiá trên thị trường Vì vậy, việc xác định chính xác giá trị, phù hợp với thời điểm cho mộttài sản đảm bảo là rất quan trọng trong hoạt động cho vay của Ngân hàng

2 Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm

2.1 Cơ sở pháp lý

Chính là những văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến tài sản đảm bảo, địnhgiá tài sản đảm bảo, thẩm định giá…của Nhà nước, Chính phủ, Bộ Tài chính, Ngân hàng

Nhà Nước, các bộ, ban, ngành có thẩm quyền liên quan như : NGHỊ ĐỊNH Của chính

phủ Số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 Về thẩm định giá ; PHÁP LỆNH

GIÁ số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của Ủy Ban thường vụ Quốc Hội…

và các văn bản quy chế, quy định nội bộ của chính các Ngân hàng

2.2 Cơ sở kinh tế

 Giá trị còn lại của tài sản đảm bảo (thường áp dụng đối với các tài sản cố định):

giá trị còn lại của tài sản cố định chính là bằng Nguyên giá trừ đi (-) những hao mòntrong quá trình sử dụng nó Trong đó:

- Nguyên giá: là toàn bộ các chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để có tài sản đó tínhđến thời điểm đưa tài sản đó vào sử dụng, nguyên giá được tính dựa trên giá trị trên sổsách của tài sản này tại đơn vị vay vốn

- Hao mòn: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình Hao mòn lúc này đượctính bằng tổng cộng số tiền được phân bổ từ nguyên giá của tài sản vào chi phí sản xuất,kinh doanh qua các kỳ hoạt động tính đến thời điểm định giá Việc xác định hao mòn sẽ

cho thấy sự giảm dần giá trị của tài sản khi tham gia vào quá trình hoạt động sản xuấtkinh doanh.

Ngân hàng cần chú ý đến thực trạng các đặc tính của từng loại tài sản do nhữnghao mòn tự nhiên và những hao mòn do tiến bộ của khoa học làm cho những tài sản này

bị mất giá

 Giá trị của tài sản đảm bảo tại thời điểm định giá phụ thuộc vào khả năng phát mại và quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường:

Mức giá xác định phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phát mại của tài sản có nghĩa

là việc định giá lúc này chịu ảnh hưởng theo mức giá chung của thị trường Nếu định giácho tài sản đảm bảo quá cao thì sẽ vượt quá khả năng của các chủ thể muốn mua khi đókhả năng phát mại thấp Còn nếu định giá thấp thì Ngân hàng phải tính đến các chi phí

mà mình bỏ ra

 Giá trị thị trường của tài sản đảm bảo: Việc định giá tài sản đảm bảo phải căn cứ

vào giá trị của nó tại thời điểm hiện tại trên thị trường mà cơ sở chính là tài sản cùng loại

“ Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào thờiđiểm định giá, giữa một bên tình nguyện mua và một bên tự nguyện bán trong một giaodịch phù hợp với khả năng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý, trong đó cảbên mua và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan và không cómột sự ép buộc nào” Ngoài ra, cũng có một khái niệm thông dụng nữa của giá trị thịtrường: “Giá trị thị trường là giá bán có thể thực hiện được của một tài sản, phù hợp vớikhả năng của người bán và người mua trong một thị trường mở và cạnh tranh; Là mức giáthịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó việc mua bán diễn ra sòngphẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tàisản, không phải chịu bất kỳ một sự kích động quá mức nào” Việc định giá phù hợp vớigiá trị thị trường rất quan trọng Nếu tài sản đảm bảo được định giá quá cao Ngân hàng sẽgặp rủi ro trong xử lý khi khách hàng không trả được nợ Nếu định giá quá thấp ảnhhưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, khách hàng sẽ có xu hướng tìm đến những tổchức tín dụng khác mà với tài sản đảm bảo đó mà họ vẫn vay được lương vốn lớn hơn