Bài viết sử dụng phương pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi để thu thập thông tin từ phía khách hàng cá nhân cũng như từ phía cán bộ cung cấp sản phẩm tín dụng BĐS ở các ngân hàng để đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu khách hàng của các sản phẩm tín dụng BĐS hiện tại, từ đó đưa ra các hướng giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS trong tương lai.
QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP Hướng cho sản phẩm tín dụng bất động sản cá nhân ngân hàng thương mại Việt Nam Tạ Thanh Huyền Ngày nhận: 12/03/2019 Ngày nhận sửa: 23/05/2019 Ngày duyệt đăng: 17/06/2019 Trong nhiều năm trở lại đây, cho vay bất động sản (BĐS) mảng cho vay có giá trị lớn ngân hàng với tỷ trọng khoảng 10% tổng dư nợ (Ủy ban giám sát tài quốc gia- UBGSTCQG, 2018).Cho vay BĐS, đặc biệt đối tượng khách hàng cá nhân tiếp tục thu hút ý ngân hàng Việt Nam quốc gia có cấu dân số trẻ, nhu cầu nhà cao Bài viết sử dụng phương pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi để thu thập thơng tin từ phía khách hàng cá nhân từ phía cán cung cấp sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng để đánh giá khả đáp ứng nhu cầu khách hàng sản phẩm tín dụng BĐS tại, từ đưa hướng giải pháp nhằm hồn thiện phát triển sản phẩm tín dụng BĐS tương lai Từ khóa: Tín dụng, bất động sản, ngân hàng thương mại Giới thiệu Với ngân hàng thương mại (NHTM) giới, tín dụng BĐS chiếm gần 1/3 khoản mục cho vay chiếm 1/5 tài sản NHTM, góp phần lớn vào nguồn thu hoạt động kinh doanh ngân hàng (Edward Wreed Edward K.Gill,2005) Còn Việt Nam, nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% cấu trúc nguồn vốn cho BĐS (Hiệp hội bất động sản Việt Nam, 2016) Tuy nhiên, nghiên cứu củaNgân hàng Mizuho (2013) Việt Nam quốc gia có tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà thấp gần so với quốc gia Đông Nam Á, Philipine, Việt Nam lại quốc gia có cấu dân số hị trường bất động sản (BĐS) phận quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn kể quy mơ, tính chất giá trị kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội không đồng quốc gia khác thường chiếm 40% tổng lượng cải vật chất (Michael J.Lea,2006) Để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn quan trọng © Học viện Ngân hàng ISSN 1859 - 011X 48 Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 2019 trẻ, nhu cầu nhà cao Thêm vào đó, hiệu cho vay BĐS chưa đạt kết mong đợi nhiều ngân hàng đa dạng hoá loại hình sản phẩm lĩnh vực hạn chế Từ thực tế đó, viết tập trung nghiên cứu thực trạng sản phẩm tín dụng BĐS NHTM cổ phần để tìm hướng hợp lý cho nhóm sản phẩm nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu đối tượng khách hàng Phương pháp nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu Để trả lời câu hỏi nghiên cứu “Các sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân triển khai NHTM Việt Nam phù hợp đáp ứng nhu cầu thị trường chưa?”, từ đưa gợi ý cho NHTM Việt Nam nên xây dựng phát triển dòng sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân nào, tác giả thực điều tra khảo sát nhóm: cán ngân hàng khách hàng 200 bảng hỏi gửi tới cán tín dụng ngân hàng, 138 cán tín dụng gửi câu trả lời có 76 cán tín dụng nam 62 cán tín dụng nữ Đa phần cán tín dụng tham gia điều tra cán tín dụng trẻ, 40 tuổi, cụ thể 58,5% cán tín dụng 30 tuổi, 40,6 % cán tín dụng từ 30 đến 40 tuổi, có 0,9% cán tín dụng 40 tuổi Mặc dù tỷ lệ cán tín dụng trẻ tham gia điều tra lớn, song tỷ lệ cán có kinh nghiệm cao, có 26,4% cán tín dụng có năm kinh nghiệm 27,3% cán có từ năm đến năm kinh nghiệm, 30,2% cán có từ năm đến năm kinh nghiệm 16,1% cán có năm kinh nghiệm Với tỷ lệ cán tín dụng có kinh nghiệm cao tham gia điều tra giúp cho nghiên cứu có đánh giá xác thực nhận xét sâu sắc Đối với khách hàng tham gia điều tra, 185 khách hàng gửi câu trả lời về, có 57% khách hàng nữ 43% khách hàng nam Đa phần khách hàng tham gia điều tra trẻ, tập trung chủ yếu độ tuổi từ 18 đến 35, chiếm khoảng 70% mẫu điều tra, 22% khách hàng có độ tuổi từ 26 đến 45, 45 tuổi chiếm 8% Điều góp phần cho thấy nhu cầu mua nhà, ổn định sống người trẻ tuổi cao Trong Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP số khách hàng tham gia điều tra 33% cán công chức nhà nước, 46% khách hàng cán công nhân viên không thuộc tổ chức nhà nước, 13,7% lao động tự 7,3% thuộc đối tượng khác 80% khách hàng có nhu cầu mua BĐS sửa chữa nhà, nhu cầu mua chung cư chiếm tỷ lệ lớn Hai bảng hỏi thiết kế để thu thập thơng tin từ hai phía: người trực tiếp cung ứng sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng cán tín dụng người sử dụng sản phẩm ngân hàng, khách hàng ngân hàng Bảng hỏi dành cho cán tín dụng bao gồm 34 câu hỏi, câu hỏi phần nhận diện chung, lại 29 câu khai thác ba nội dung chính: đánh giá tầm quan trọng tín dụng BĐS hoạt động kinh doanh ngân hàng (5 câu); đánh giá phù hợp sản phẩm tín dụng BĐS khách hàng cá nhân (17 câu); ý tưởng xây dựng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS (7 câu) Đối với bảng hỏi dành cho khách hàng ngồi câu thơng tin khách hàng, bảng hỏi tập trung vào hai nội dung tập trung khai thác, đánh giá nhu cầu sử dụng sản phẩm tín dụng BĐS (3 câu) mức độ đáp ứng sản phẩm với nhu cầu khách hàng (16 câu) Đối với bảng hỏi, 70% câu hỏi lựa chọn với mức độ trung bình lựa chọn cho câu trả lời (1 mức thấp cao nhất); 30% câu hỏi mở nhằm khai thác tối đa thông tin, suy nghĩ cảm nhận khách hàng cán tín dụng liên quan đến sản phẩm tín dụng BĐS Kết nghiên cứu thảo luận 3.1 Đánh giá nhu cầu tín dụng BĐS cá nhân Nghiên cứu tiến hành điều tra khách hàng để có nhìn cụ thể cầu tín dụng BĐS Kết điều tra 185 khách hàng gửi câu trả lời về, có 16,6% khách hàng nhà tầng kiên cố, 24,3% khách hàng sống với người thân (bố mẹ, anh, chị, em ), 31% thuê nhà 23,1% khách hàng nhà chung cư Số liệu cho thấy nhu cầu nhà riêng khách hàng cao Thực tế, hỏi nhu cầu thay đổi sửa sang nơi mình, Số 205- Tháng 2019 49 QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP Bảng 1.Thứ tự thị phần thứ tự ưu tiên phát triển sản phẩm NHTM Sản phẩm tín dụng Thứ tự thị phần Đơn vị: % Thứ tự ưu tiên phát triển NH 8.1 1.3 TB 1 2.0 58.1 12.1 9.5 10.8 9.5 TB 2.0 Vay mua nhà dự án 58.1 12.2 14.9 5.4 Vay mua nhà xã hội 2.7 1.4 4.1 10.8 12.2 68.8 5.3 4.1 10.8 17.6 21.6 37.8 8.1 3.3 Vay mua nhà cán 1.4 viên chức 5.4 23 1.4 3.8 31.2 20.3 18.7 4,2 Vay xây/sửa nhà 17.6 24.3 25.7 18.9 9.5 Vay mua nhà, đất Vay khác 1.8 2.8 17.6 31.1 21.6 2.7 20.3 6.5 3.0 24.3 37.6 15.8 5.4 12.2 4.7 2.6 2.6 25.6 10.7 3.6 31 8.1 25.7 39.2 24.3 1.3 29.6 0.7 2.9 12.1 31.4 31.4 15.2 8.1 0 7.8 8.1 84.1 5.8 Nguồn: Tổng hợp kết khảo sát NHTM cổ phần địa bàn Hà Nội, tháng 01/2018 Cách tính trung bình: Thị phần trung bình cho vay mua nhà dự án = 58.1%*1 + 12.2%*2 + 14.9%*3 + 5.4%*4 + 8.1%*5 + 1.3%*6 = 2.0 Biểu đồ Thị phần sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân Vay mua nhà dự án Vay mua nhà xã hội Vay khác Vay mua nhà cán viên chức Vay mua nhà đất Vay xây/sửa nhà Nguồn: Kết khảo sát NHTM cổ phần địa bàn thành phố Hà Nội, tháng 01/2018 có tới 57,4% có nhu cầu mua nhà chung cư nhà xây sẵn, 8,9% khách hàng có nhu cầu mua đất 4,7% khách hàng có nhu cầu đầu tư BĐS Những số khẳng định tiềm to lớn thị trường 50 Số 205- Tháng 2019 Trong nhóm sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân, hầu hết ngân hàng cung cấp loại sản phẩm: vay mua nhà dự án, vay mua nhà xã hội, vay mua nhà cán viên chức, vay xây/sửa nhà vay mua nhà đất Trong sản phẩm này, vay mua nhà dự án 58,1% cán tín dụng đánh giá có tỷ trọng thị phần cao nhất, tiếp đến cho vay xây sửa nhà vay mua nhà, đất Tại vị trí thị phần thứ thứ mua nhà đất vay xây/sửa nhà có tỷ trọng đánh giá cao nhất, tiếp đến cho vay mua nhà dự án Bảng cho thấy rõ vay mua nhà dự án đánh giá có thị phần cao ngân hàng sản phẩm ngân hàng ưu tiên phát triển so với loại hình sản phẩm tín dụng BĐS khác Vị trí thị phần cụ thể thể qua Biểu đồ Kết thu nhận cho thấy nhà dự án có vị trí thị phần lớn số sản phẩm tín dụng BĐS với vị trí trung bình 2.0, tiếp đến sản phẩm vay xây, sửa nhà, vay mua đất, vay mua nhà cán viên chức vay mua nhà xã hội với vị trí trung bình tương ứng 2.9, 3.0, 4.2 5.3 Xu hướng lần khẳng định tiến hành điều tra khách hàng, vị trí ưu tiên số 1, có 65/185 khách hàng (chiếm 35% tổng số khách hàng hỏi) quan tâm đến sản phẩm vay mua nhà dự án, tỷ lệ cao Thực tế cho thấy nhu cầu mua nhà thị trường Hà Nội lớn, song việc phân khúc sản Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng phẩm doanh nghiệp BĐS chưa phù hợp, họ tập trung nhiều vào sản phẩm phân khúc trung cao cấp phân khúc mang lại mức lợi nhuận lớn hơn, khí phân khúc thấp khách hàng có nhu cầu cao sản phẩm lại hạn chế Mặt khác, phân khúc này, nguồn tài cản trở lớn với khách hàng thu nhập hạn chế họ, nhu cầu vay vốn mua nhà khách hàng nhóm lớn Khi đánh giá mức độ phát triển sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân, 90,5% cán tín dụng hỏi cho tín dụng BĐS cá nhân phát triển phát triển, có 8,1% cho nhóm sản phẩm phát triển chậm 1,4% cho nhóm sản phẩm suy thối 77,3% tổng cán tín dụng tham gia điều tra cho biết sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân sản phẩm ưu tiên phát triển NH họ 3.2 Đánh giá phù hợp sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân Để đánh giá mức độ phù hợp sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân, nghiên cứu dựa đánh giá khách hàng cán tín dụng hai cấp độ: Đánh giá tổng quát hài lòng khách hàng, tiếp đến nghiên cứu tiến hành phân tích phù hợp đặc tính sản phẩm Đánh giá hài lòng sản phẩm với nhu cầu khách hàng Nghiên cứu xem xét đánh giá khách hàng thông qua các câu hỏi về: Sự phù hợp sản phẩm với nhu cầu khách hàng, tính đa dạng sản phẩm, tính hữu ích sản phẩm - Đánh giá phù hợp sản phẩm nhu cầu khách hàng, 61% khách hàng cho sản phẩm ngân hàng đáp ứng nhu cầu khách hàng, 33,8% khách hàng cho sản phẩm đáp phần nhu cầu họ 5,2% khách hàng cho sản phẩm hoàn toàn chưa đáp ứng nhu cầu Từ số liệu ta thấy 1/3 khách hàng nhận thấy sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng chưa thực đáp ứng nhu cầu họ, tỷ lệ tương đối cao, đòi hỏi ngân hàng cần xem xét để cải thiện tỷ lệ Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP - Đánh giá tính đa dạng sản phẩm: 72,7% khách hàng cho sản phẩm ngân hàng đa dạng đa dạng, 27,3% lại đánh giá sản phẩm nghèo nàn Như đề cập phần trên, sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng tập trung chủ yếu vào sản phẩm là: cho vay mua nhà dự án, cho vay mua nhà xã hội, cho vay mua nhà cán viên chức, vay xây/sửa nhà vay mua nhà đất Trong sản phẩm này, có sản phẩm khách hàng ý vay mua nhà dự án, vay mua nhà đất vay xây/ sửa nhà, cho vay mua nhà xã hội vay mua nhà cán viên chức chưa thực thu hút khách hàng - Đánh giá tính hữu ích sản phẩm: 94,8% khách hàng hỏi thừa nhận cần thiết tính hữu ích sản phẩm Họ cho sản phẩm cần thiết cho xã hội, với xã hội văn minh, phát triển, nhu cầu nhà cá nhân tăng cao không mặt số lượng mà chất lượng khiến nhiều khách hàng quan tâm tới nhóm sản phẩm thúc đẩy nhóm sản phẩm phát triển Nhiều khách hàng nhấn mạnh rằng, với gia đình trẻ, việc có đủ số tiền lớn mua nhà điều vơ khó khăn, nhiên với giải pháp sử dụng sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng, họ “mơ” đến ngơi nhà riêng động lực để họ làm việc tiết kiệm Tại nước phát triển, biến động thị trường BĐS vô nhạy cảm với sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng sản phẩm người bạn đồng hành hầu hết gia đình Việc phân tích kết điều tra cho thấy phần lớn khách hàng tham gia điều tra ghi nhận cần thiết, tính hữu ích sản phẩm tín dụng BĐS, tỷ lệ đánh giá phù hợp tính đa dạng sản phẩm cao, nhiên 30% khách hàng trả lời vấn mong muốn sản phẩm cần cải thiện để đáp ứng nhu cầu họ tốt Vậy, cụ thể khách hàng mong muốn cải thiện nào, phần dành để phân tích đánh giá khách hàng đặc tính sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng Đánh giá phù hợp đặc tính sản phẩm Để đánh giá khả đáp ứng sản phẩm tín dụng BĐS tại, nghiên cứu dựa Số 205- Tháng 2019 51 QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP Biểu đồ Đánh giá khách hàng phù hợp đặc tính sản phẩm tín dụng BĐS Nguồn: Kết khảo sát khách hàng, tháng 01/2018 đánh giá khách hàng số đặc điểm bật sản phẩm tín dụng Kết cụ thể thể Biểu đồ Kết khảo sát cho thấy 50% khách hàng cho thời hạn khoản vay phù hợp, quy mô khoản vay hợp lý, đáp ứng nhu cầu khách hàng; yêu cầu tải sản đảm bảo mức thu nhập tối thiểu cần có khách hàng mức hợp lý, không cao; việc tiếp cận thông tin thời gian phê duyệt hồ sơ phù hợp Nếu nhìn vào đoạn (màu ghi đậm), thấy dấu hiệu lạc quan, số đầy tích cực đánh giá đặc tính sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng, cho thấy ngân hàng khách hàng gần Tuy nhiên, nhìn vào đoạn (màu ghi nhạt) thể tỷ lệ % mức độ không phù hợp đặc tính sản phẩm với nhu cầu khách hàng, thấy tỷ lệ khơng phải mức khiêm tốn, điển hình thủ tục vay vốn Cụ thể, tỷ lệ khách hàng đánh giá mức độ đơn giản thủ tục vay vốn thấp, có 13% khách hàng cho thủ tục vay vốn ngân hàng đơn giản, có tới 54,5% khách hàng nói thủ tục vay vốn ngân hàng phức tạp 32,5% đánh giá thủ tục vay vốn 52 Số 205- Tháng 2019 phức tạp Vấn đề đề cập nhiều báo cáo buổi hội thảo ngân hàng khách hàng, nhiên dường cải tiến chậm trở thành rào cản việc tiếp cận tín dụng ngân hàng nói chung tín dụng BĐS khách hàng cá nhân nói riêng Một số khách hàng rõ số lượng giấy tờ phải điền nộp cho ngân hàng nhiều, đặc biệt giấy tờ liên quan đến tài sản chấp chứng minh nguồn thu nhập Có tới 40,3% khách hàng cho thời gian phê duyệt hồ sơ dài so với mong đợi họ Đối với tài sản đảm bảo yêu cầu mức thu nhập khách hàng, 39% khách hàng cho yêu cầu cao so với khả họ, có nhu cầu song việc tiếp cận khoản vay không dễ Thực tế, tài sản đảm bảo thu nhập khách hàng hai tiêu quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến định tín dụng cán tín dụng, song khả đáp ứng khách hàng với hai tiêu khiêm tốn Đối với thời hạn khoản vay, 30% khách hàng mong muốn thời hạn khoản vay kéo dài Về quy mô khoản vay việc tiếp cận thông tin sản phẩm, 23,4 % đánh giá cần cải thiện Đoạn (màu đen) thể mức độ không phù hợp lớn Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng đặc tính sản phẩm với nhu cầu khách hàng, nhìn chung cột tỷ lệ tương đối thấp Để đánh giá xác cụ thể khả đáp ứng nhu cầu khách hàng sản phẩm tín dụng bất động sản tại, nghiên cứu tiến hành điều tra đánh giá khách hàng ưu, nhược điểm mong muốn cần cải tiến sản phẩm khách hàng thông qua câu hỏi mở Những ưu điểm bật cuả sản phẩm khách hàng nhấn mạnh kể đến: - Giải ngân nhanh; - Lãi suất phương thức trả nợ linh hoạt; - Cán tín dụng nhiệt tình cung cấp thơng tin đầy đủ; - Hỗ trợ vay cao; - Giúp cho khách hàng có hội mua nhà Bên cạnh khách hàng rõ nhược điểm, điểm chưa hài lòng sử dụng sản phẩm thủ tục phức tạp; thời gian phê duyệt hồ sơ lâu; lãi suất cao Ba yếu tố yếu tố khách hàng mong muốn ngân hàng cải thiện để họ dễ dàng tiếp cận sản phẩm Ngoài khách hàng nhấn mạnh việc mở rộng danh mục tài sản đảm bảo, đặc biệt việc mua nhà dự án khơng có cam kết bên, khách hàng vay thiếu tài sản chấp Bên cạnh đó, hỏi cán tín dụng điểm chưa phù hợp sản phẩm tín dụng BĐS mà ngân hàng họ cung cấp, vấn đề khách hàng đề cập cán tín dụng nêu lên số điểm ngân hàng cần cải thiện: - Hiện sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP ngân hàng ít, chưa phân khúc rõ nhóm khách hàng mà cung cấp sản phẩm theo dự án Vì vậy, ngân hàng cần thiết kế sản phẩm phù hợp với phân khúc khách hàng nhiều đối tượng khách hàng Đặc biệt khách hàng có mức thu nhập trung bình, thấp, việc tiếp cận tín dụng BĐS thấp Hiện số ngân hàng tiến hành liên kết với số dự án nên sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng phục vụ cho dự án đó, nhu cầu khách hàng đa dạng - Việc định giá tài sản đảm bảo thấp để nâng cao an tồn cho ngân hàng, song lại tăng thêm rào cản việc tiếp cận tín dụng BĐS khách hàng - Đối với việc vay vốn sửa chữa nhà cửa, số ngân hàng yêu cầu chứng minh chi phí, mục đích sử dụng vốn việc nộp hố đơn tài chính, song điều khó khăn khách hàng, làm tăng chi phí thủ tục, thời gian - Ngồi hạn chế liên quan trực tiếp đến sản phẩm, cán tín dụng nhấn mạnh việc truyền thơng sản phẩm tới khách hàng để khách hàng nắm tiện ích điều kiện để tiếp cận sản phẩm nâng cao việc nhận diện thương hiệu sản phẩm ngân hàng Những phân tích cho thấy đánh giá, nhìn nhận khách hàng ngân hàng sản phẩm tín dụng BĐS Bên cạnh ưu điểm sản phẩm khách hàng nhìn nhận điểm cần cải tiến để đáp ứng nhu cầu khách hàng tốt (xem tiếp kỳ sau) Tài liệu tham khảo Bộ xây dựng (2018), Báo cáo tình hình thị trường bất động sản (http://www.horea.org.vn/hoat-dong-horea/Bao-cao-tinhhinh-thi-truong-bat-dong-san-nam-2018-va-kien-nghi-cac-giai-phap-de-thi-truong-phat-trien-minh-bach-on-dinh-lanh-manhben-vung.html) Chính phủ (2019), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội Việt Nam năm 2018 (http://chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/noid ungtinhhinhthuchien?categoryId=100003729&articleId=10059512) Cơng ty cổ phần chứng khốn Bảo Việt (2018), Có nên dãn lộ trình siết tín dụng bất động sản, Tài liệu nội Edward W.Reed Ph.D, Edward K Gill Ph.D (2005), Commercial bank, Statistical publisher Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnRea2016), Báo cáo tình hình thị trường bất động sản tháng đầu năm 2016 Hoàng Văn Cường (2014), Quy luật giá đầu tư dự báo thị trường BĐS, kỷ yếu hội thảo “Kinh doanh BĐS- Cơ hội Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng Số 205- Tháng 2019 53 QUẢN TRỊ NGÂN HÀNG & DOANH NGHIỆP thách thức bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi”, Đại học Kinh tế quốc dân 2014 Michael J.Lea (2006), Secondary mortgage markets: International perpective, page 34 Mizuho (2013), Research into mortgage market in Vietnam Ủy ban Giám sát tài quốc gia (2018), Báo cáo tình hình tăng trưởng dư nợ tín dụng 2018 (nfsc.gov.vn) Thơng tin tác giả Tạ Thanh Huyền, Thạc sĩ Học viện Ngân hàng Email: huyentt@hvnh.edu.vn Summary The direction for real estate credit products in Vietnamese commercial banks In recent years, real estate lending has always been the most valuable lending segment of banks with the proportion of about 10% of total outstanding loans (National Financial Supervisory Committee, 2018) Real estate lending, especially for individual customers will continue to attract the attention of banks because Vietnam has a young population structure and high housing demand The article focuses on collecting information from individual customers as well as bank staff to assess the ability to meet customer needs of current real estate credit products At the same time, it also offers solutions to improve and develop real estate credit products in the future Key words: credit, real estate lending, commercial banks Huyen Thanh Ta, M.Ec Banking Academy of Viet Nam trang 30 nhà quản lý, doanh nghiệp với đối tượng bên ngồi nhà cung cấp, tổ chức tín dụng, kiểm toán độc lập, quan quản lý nhà nước, khách hàng, đặc biệt thiết lập đường dây nóng để báo cáo hành vi bất thường Các hoạt động kiểm soát cần trọng rà soát bên thứ ba giao dịch với bên liên quan nhằm ngăn ngừa gian lận, đặc biệt bên liên quan thành viên ban giám đốc nhà quản lý kiểm sốt, cá nhân thực giao dịch đem lại lợi ích cho họ gây thiệt hại cho doanh nghiệp Bên cạnh hoạt động kiểm soát truyền thống, doanh nghiệp lớn áp dụng kỹ thuật phân tích liệu, kỹ thuật kiểm tốn liên tục (continuous auditing) để phát hành vi gian lận (IIA, AICPA & ACFE, 2016) Các kỹ thuật phân tích liệu giúp phát số liệu, xu hướng bất thường tập liệu lớn Người sử dụng đào sâu số liệu bút toán để xác định giao dịch khả 54 Số 205- Tháng 2019 nghi xảy thời điểm cuối năm, giao dịch xảy cuối năm trước bị ghi đảo vào đầu năm sau, từ cho phép ban quản lý kiểm toán viên xác định báo cáo hành vi gian lận nhanh chóng Kiểm sốt hành vi gian lận có vai trò khơng thể phủ nhận doanh nghiệp Vì vậy, doanh nghiệp cần nhận thức vấn đề không ngừng cải thiện hệ thống kiểm sốt nội nhằm đảm bảo an tồn, hiệu hoạt động ■ Tạp chí Khoa học & Đào tạo Ngân hàng ... ngân hàng khách hàng 200 bảng hỏi gửi tới cán tín dụng ngân hàng, 138 cán tín dụng gửi câu trả lời có 76 cán tín dụng nam 62 cán tín dụng nữ Đa phần cán tín dụng tham gia đi u tra cán tín dụng. .. triển sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân, 90,5% cán tín dụng hỏi cho tín dụng BĐS cá nhân phát triển phát triển, có 8,1% cho nhóm sản phẩm phát triển chậm 1,4% cho nhóm sản phẩm suy thối 77,3% tổng cán... cán tín dụng tham gia đi u tra cho biết sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân sản phẩm ưu tiên phát triển NH họ 3.2 Đánh giá phù hợp sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân Để đánh giá mức độ phù hợp sản phẩm tín