HÒAN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG BÙI THU TRANG ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, Năm 2018 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG BÙI THU TRANG ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài ngân hàng Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Tiến Đạt Hà Nội, Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, kết nêu luận văn tốt nghiệp trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị Tác giả luận văn tốt nghiệp Bùi Thu Trang ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn, ngồi nỗ lực thân, tơi nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Tiến Đạt tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Tài - Học viện Ngân hàng Trân trọng cảm ơn tập thể phòng, ban ban lãnh đạo Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam (VFA VIETNAM) nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Bùi Thu Trang iii MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 .Tổng quan bất động sản 1.1.1 .Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.2 .Thẩm định giá bất động sản chấp 1.2.1 Kh niệm thẩm định giá bất động sản chấp .9 1.2.2 Vai trò thẩm định giá bất động sản chấp 11 1.2.3 Căn nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chấp 13 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp 16 1.2.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp 27 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản chấp .29 1.2.7 Kinh nghiệm thẩm định giá BĐS chấp số quốc gia ιv 2.2.1 Khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp 40 2.2.2 Ví dụ cơng tác thẩm định giá BĐS chấp Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam 51 2.3.Đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản chấp Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam 67 định giá BĐS chấp Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Việt Nam .67 2.3.2 Kết đạt 68 2.3.3 Hạn chế nguyên nhân: 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ Việt Nam .74 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam 75 3.2.1 Xây dựng quy trình thẩm định giá chi tiết 75 3.2.2 Giải pháp kiểm soát chất lượng chứng thư TĐG trước phát hành 76 3.2.3 .Xây dựng kiện tồn hệ thống lữu trữ thơng tin 76 3.2.4 Giải pháp vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp 77 3.2.5 Giải pháp nâng thơng tin BĐS so caotính tin cậy sánh 78 v vi 3.3.1 Hoàn thiện khung thể chế pháp liên quan DANH MỤC CÁC TỪlýVIẾT TẮTđến hoạt động thẩm định giá bất động sản .81 3.3.2 Cần đưa quy định cụ thể cứ, điều kiện áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản .82 3.3.3 Cần tăng cường chất lượng hiệu máy quản lý 83 3.3.4 Cần phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin, xây dựng sở liệu giao dịch thị trường .84 3.3.5 bất Cần tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia thẩm định giá động sản 85 ST T minh bạch thông tin quy hoạch Ký hiệu 3.3.6 Cần Nghĩa từ viết tắt BĐS Bất động sản CBCNV Cán công nhân viên MTV Một thành viên TĐV Thẩm định viên TMCP Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu VFA VIETNAM Công ty TNHH THẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Số lượng lao động làm việc VFA VIETNAM 36 Bảng 2.2 Kết hoạt động kinh doanh VFA VIETNAM 39 Bảng 2.3 Kết hoạt động thẩm định giá VFA VIETNAM 39 vật liệu xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ với chủ đầu tư Cũng có số doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng xi măng, thép, đá granite ngỏ ý giảm 20% giá bán vật liệu cho dự án nhà xã hội Tuy nhiên, buổi hội thảo, ông Đinh La Thăng, Bí thư Thành ủy TP.HCM nhấn mạnh: “Muốn xây nhà giá rẻ, giảm giá thành vật liệu xây dựng cịn phải áp dụng cơng nghệ xây dựng tiên tiến để giảm thời gian thi công giá thành sản phẩm ” Hiện nay, Việt Nam xuất công nghệ thi công mới, bê tông dự ứng lực, sàn Bubbledeck, 3D giải pháp xây dựng tường bê tông chịu lực đúc sẵn theo công nghệ Australia (hay cịn gọi cơng nghệ precast panels) Theo giới thiệu, công nghệ precast panels giải pháp mang tính chất cách mạng xây dựng nhà cao tầng đạt tiêu chí “nhanh, rẻ, đẹp bền” Precast panels tường bê tông chịu lực đúc sẵn, có tên gọi chun mơn tường bê tơng lớn Hệ kết cấu bao gồm chủ yếu hai loại precast panels sàn bê tông dự ứng lực Do sử dụng precastp panels, mặt hoàn thiện bên ngồi bền vững với thời gian mơi trường khắc nghiệt Việt Nam Điều làm thành kiến cơng trình nhà xã hội, nhà thu nhập thấp tường dễ bị nứt, sơn bị bong tróc sau thời gian ngắn đưa vào sử dụng Ngoài ra, lợi tiết kiệm chi phí thời gian thi cơng phần thơ, precastp panels cịn có khả tiết kiệm thời gian hồn thiện từ lên Điều khơng giúp tiến độ xây dựng cơng trình nhanh cách thức truyền thống 30 - 40%, tiết kiệm 15% chi phí, mà cịn chống thấm cao cách âm tốt Hơn nữa, việc thi cơng từ bên khơng đề xuấtcần chi phí lắp đầu dàntưgiáo xây bên dựngngồi cơng giúp trình phần giảm nhà chi ởphí xã hội hạn chiếm chếkhoảng tối đa tai nạn lao động 80% chi phí xâyxây dựng dựng theo suất vốn đầu tư Chia sẻ viêncơng Báo trình Đầu tư Bất động sản, ơng Trần Phước Đơng, 4.1.1 Chivới phíphóng xây dựng (CPxd): GiámXác đốcđịnh Công tông đúc sẵn Australia cho biết, giải pháp chỉty số TNHH giá xây Bê dựng: thi cơng hệ khung hồn thiện theo dạng chiếu thay nối tiếp Tiến độ đẩy nhanh đáng kể “Khái niệm cất cơng trình gần khơng tồn chúng tơi hồn thành tịa nhà cao 45 tầng vịng tháng kể từ đổ bê tơng sàn cuối Một hộ tầng 10 hồn thiện tồn chúng tơi thi công phần thô tầng 18”, ông Đông nói Cũng theo ơng Đơng, để có sản phẩm tiết kiệm tối đa, Công ty phải “chắt chiu” centimet vuông, từ khâu thiết kế kiến trúc “Thiết kế thật thực dụng cho người sử dụng chủ đầu tư dựa nguyên tắc hệ kết cấu precast panels Kỹ sư kết cấu đưa hệ kết cấu tối ưu nhất, đảm bảo độ bền độ ổn định phải tiết kiệm tối đa Việc đạt triệt để tận dụng khả chịu nén bê tông hạn chế điều kiện làm việc chịu uốn Từ khối lượng bê tơng, thép cơng trình giảm đáng kể”, ơng Trần Phước Đơng chia sẻ thêm Với chia sẻ ơng Đơng thấy, cơng nghệ xây dựng precast panels giúp gía thành xây dựng chung cư rẻ 10 - 15% so với công nghệ xây dựng truyền thống đưa thị trường khối lượng sản phẩm lớn thời gian ngắn http://www.baomoi.com/tim-giai-phap-kien-trưc-cho-nha-o-xa-hoi-nhathưong-mai-gia-re/c/21786751 epi - Qua tìm hiểư số dự án phân khúc, VFA VIETNAM nhận thấy chi phí đầu tư xây dựng cơng trình chung cư nhà xã hội chiếm 75% - 85% chi phí đầu tư xây dựng chung cư khác Do đó, VFA VIETNAM kiến nghị ST T Loại cơng trình Chỉ số giá q IV/2017 (Năm 2015 = 100) Chỉ số giá quý IV/2016 (Năm 2015 = 100) Quý IV/2017 so với Quý IV/2016 b a Căn Cơng trình nhà chung cư cao tầng Cơng trình hạ tầng kỹ thuật - Cơng trình mạng cấp nước - Cơng trình mạng nước - Cơng trình chiếu sáng " d c Quyết định số 194/QĐSXD-KTXD 05/02/2018 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh 99,76% e=c/ d 96,44 % 108,08% 98,14 % 107,78 98,9 117,66 101,79 98,79 93,6 103,44 % 110,13 % a Chi phí xây dựng cơng trình phần nôi (CPxd): - Căn vào Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2016: Đối với cơng trình Nhà chung cư số tầng từ 10 tầng đến 15 tầng suất vốn đầu tư xây dựng 8.690.000đồng/m2 (Đơn giá bao gồm chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy, trạm biến áp thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm cấp nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy Suất vốn đầu tư tính tốn bao gồm thuế giá trị gia tăng cho chi phí nêu trên) => Đơn giá xây dựng phần chưa bao gồm thuế VAT = = 8.690.000 đồng/m2/1,1 = 7.900.000đồng/m2 - Căn vào Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2016: iiChi phí xây dựng đơn vị diện tích bảng áp dụng trường hợp cơng trình có số tầng < 10 tầng, trường hợp cơng trình có số tầng > 10 tầng chi phí xây dựng tầng hầm đơn vị diện tích nói nhân với hệ số Kđc1 sau: số tầng từ > 10 tầng đến < 20 tầng hệ số Kdc1=1,0Γ => Chi phí xây dựng cơng trình phần nổi: = Đơn giá xây dựng x Diện tích sàn xây dựng x 80% x Chỉ số giá x Kđc1 = 7.900.000 đồng/m2 x 38.940,6m2 x 80% x 1,0344 x 1,01= 257.116.295.864đồng b Chi phí xây dựng cơng trình tầng hầm: - Căn vào Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2016: Đối với cơng trình xây dựng có tầng hầm sử dụng làm khu đỗ xe: 13.670.000đồng/m (đã bao gồm thuế VAT) - Chi phí xây dựng tầng hầm theo cơng sử dụng diện tích xây dựng tầng hầm nhân với chi phí xây dựng đơn vị diện tích tương ứng với số tầng hầm theo cơng Trường hợp cơng trình có sử dụng tầng hầm kết hợp công khác (thương mại xe) chi phí xây dựng tầng hầm cơng trình xác định theo cơng thức sau: Cxdth= (Nhdx x Shdx+ Nhtm x Shtm)x Kđc1x Kđc2 Trong đó: + Cxdth: Chi phí xây dựng tầng hầm + Nhdx: Tổng diện tích hầm sử dụng làm khu đỗ xe + Shdx: Chi phí xây dựng đơn vị diện tích tầng hầm sử dụng làm khu xe tương ứng với số tầng hầm cơng trình + Nhtm: Tổng diện tích hầm sử dụng làm khu thương mại + Shtm: Chi phí xây dựng đơn vị diện tích tầng hầm sử dụng làm khu thương mại tương ứng với số tầng hầm cơng trình + Kđc1, Kđc2: Hệ số điều chỉnh - Chi phí xây dựng tầng hầm đơn vị diện tích sử dụng làm khu xe bao gồm chi phí: đào đất, kết cấu hầm, biện pháp thi cơng hầm, chi phí hồn thiện đáp ứng u cầu làm khu đô xe thông thường, thuế VAT chưa bao gồm hệ thống kỹ thuật tiên tiến hệ thống điều hịa khơng khí, thơng gió, báo cháy tự động, hệ thống BMS, - Kđcl xác định cơng trình có số tầng >10 ≤ 20: 1,01 - Kđc2 xác định sau: - Tỷ lệ diện tích tầng hầm/diện tích mặt = 4.940,9m 2∕3.889,6m2 = 1,27 => Hệ số điều chỉnh (Kđc2) Từ > đến ≤ 2,0 0,99 - 0,95 Vậy, Kđc2 = 0,99+(0,95-0,99)/(2-1)*(1,27-1) = 0,98 Vậy chi phí xây dựng cơng trình tầng hầm = Diện tích sàn tầng hầm x Đơn giá x Kđcl x Kđc2 x 80% x Chỉ số giá = 13.670.000đồng/m2/1,1 x 8.919m2 x 1,01 x 0,98 x 80% x 1,0344 = 90.785.803.504đồng c Tổng chi phí xây dựng cơng trình: Tổng chi phí xây dựng cơng trình: = Chi phí xây dựng cơng trình phần + Chi phí xây dựng cơng trình tầng hầm 257.116.295.864đồng + 90.785.803.504đồng = 347.902.099.369đồng 4.1.2 Chi phí xây dựng hạ tầng: - Căn Quyết định 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 Bộ Xây dựng: Đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu thị có quy mơ từ 20 -50 ha: Đơn giá xây dựng: 795.000đồng/m2 (Đơn giá có VAT) “Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thị bao gồm: + Chi phí xây dựng cơng trình hạ tầng hệ thống thoát nước (tuyến ống thoát nước, hố ga, trạm bơm, trạm xử lý); hệ thống cấp nước (tuyến cấp nước, bể chứa, trạm bơm); hệ thống điện (điện chiếu sáng, sinh hoạt, trạm biến thế, điện sản xuất (đối với khu công nghiệp) công tác khác san nền, đường nội bộ, xanh + Chi phí thiết bị gồm chi phí thiết bị trạm bơm, trạm biến thế, trạm xử lý nước thải trang thiết bị phục vụ chiếu sáng, cấp điện, cấp nước” - Tổng diện tích xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo Quyết định số 58/HĐXD-QLDA ngày 19/01/2017 Cục Quản lý hoạt động Xây dựng Bộ Xây dựng việc thông báo kết thẩm định TKCS dự án Khu chung cư gia đình quân nhân Sư đồn Khơng qn 370 đường Tân Sơn, phường 15, quận Tân Bình, thành phồ Hồ Chí Minh là: 7.784,1m2 Chi phí xây dựng hạ tầng tính theo công thức sau: Đơn giá xây dựng x Diện tích xây dựng hạ tầng kỹ thuật x 80% x Chỉ số giá = 795.000/1,1 x 7.784,1m2 x 80% x 1,1013= 4.956.538.413đồng (Chưa bao gồm VAT) 4.1.3 Chi phí dự phịng (CPdp): Chi phí dự phịng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước lập dự án chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá thời gian thực dự án Căn Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình, chi phí dự phịng cơng việc phát sinh 10% tổng chi phí xây dựng cơng trình Tổng chi phí xây dựng cơng trình: Chi phí xây dựng tầng + Chi phí xây dựng tầng hầm + Chi phí xây dựng hạ tầng = 257.116.295.864đồng + 90.785.803.504đồng + 4.956.538.413đồng = 352.858.637.781đồng Chi phí dự phịng = 352.858.637.781đồng x 10%= 35.285.863.778đồng - Vậy tổng chi phí đầu tư xây dựng chưa quy thời điểm thẩm định: = Chi phí xây dựng (CPxd) + Chi phí dự phòng (CPdp) = 352.858.637.781đồng + 35.285.863.778đồng = 388.144.501.560đồng Đơ n vị tính NỘI DUNG CTCP Phát Triển Nhà Thủ Đức (HOSE: TDH) CTCP Đầu Tư & KD Nhà Intresco (HOSE: ITC) 2015 2016 2017 2015 2016 2017 Tổng công ty CP XD Thủy Lợi (HOSE: TL4) 2015 2016 2017 - Căn theo khoản 8, Đơn Quyết vị tính: địnhtriệu số đồng 58/HĐXD-QLDA ngày 19/01/2017 Cục Quản lý hoạt động Xây dựng - Bộ Xây dựng việc thông báo kết thẩm định TKCS dự án Khu chung cư gia đình qn nhân Sư đồn Khơng qn 370 đường Tân Sơn, phường 15, quận Tân Bình, thành phồ Hồ Chí Minh: “Thời gian thực dự án: 28 tháng” Tiến độ dự án phân bổ theo thời gian sau: + Tính từ thời điểm tháng 6/2018 đến tháng 12/2018 tháng, tương đương với 25% chi phí xây dựng; + Tính từ tháng 1/2019 đến tháng 12/2019 12 tháng, tương đương với 43% chi phí xây dựng; + Tính từ tháng 1/2020 đến tháng 9/2020 tháng, tương đương với 32% chi phí xây dựng => Tổng Chi phí xây dựng quy thời điểm tại: CPXD0 = LL CC^DD = 327.641.623611đồng (Chi tiết kèm theo Phụ lục tính toán 01: Giá trị phát triển Dự án) 4.2 Chi phí gián tiếp (CPGT): 4.2.1 Chi phí kinh doanh, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý khu thương mại, chung cư nhà xã hội, chung cư thương mại hầm gửi xe: - Do doanh thu bán chung cư thương mại, chung cư nhà xã hội, chung cư bán cho cán chiến sĩ sàn thương mại bắt đầu phát sinh từ năm thứ dự án doanh thu từ việc cho gửi xe phát sinh từ năm thứ Dự án nên VFA VIETNAM ước tính Chi phí kinh doanh, quảng cáo, bán hàng, quản lý phát sinh từ năm thứ - Tham khảo Cơng ty có hoạt động kinh doanh ngành nghề ước tính: quy mơ niêm yết sàn chứng khốn qua tính toán, VFA VIETNAM Triệ u Doanh thu đồn gTriệ u Chi phí bán hàng đồn gTriệ u Chi phí quản lý đồn Tơng chi phí quảng gTriệ cáo, bán hàng, quản u lý _ đồn Tỷ lệ chi phí quảng g % cáo, bán hàng, quản lý/Doanh thu Tỷ lệ trung bình chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý % / Doanh thu đơnlệvịchi phí Tỷ quảng % cáo, bán hàng, quản lý / Doanh 882.376 1.060.296 1.840.018 212.790 278.553 599.074 505.573 349.582 10.942 7.162 3.935 1.590 3.139 7.535 4.199 1.825 94.994 88.904 110.219 15.207 22.501 32.451 15.524 19.967 18.261 105.936 96.066 114.154 16.797 25.640 39.986 19.723 21.792 18.952 6,20% 7,89% 9,20% 6,67% 3,90% 12,01% 9,06% 9,09% 8% 7,94% 6,23% 6,79% 184.914 691 10,25% XT 7 ///nk ɪ 'j 'j ĩ Nguồn: http://finance.vietstock.vn VFA VIETNAM sử dụng số liệu tính tốn theo báo cáo tài Cơng ty nhóm ngành xây dựng bất động sản niêm yết sàn chứng khoán thời gian năm trở lại có quy mô hoạt động tương tự với chủ đầu tư Số liệu tài kiểm tốn, thơng báo cơng khai, đảm bảo xác, VFA VIETNAM kiến nghị đề xuất tỷ lệ Chi phí Kinh doanh, Quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý khu thương mại, chung cư hầm gửi xe / Doanh thu bình quân khu thương mại, chung cư hầm gửi xe dự án 7,94% - Do hạng mục sàn thương mại, chung cư thương mại, nhà xã hội chung cư bán cho cán chiến sĩ bán hết toàn sau năm thứ dự án => Chi nên phí VFA bảo trì, VIETNAM vận hành diện kiến tích nghị kinhchỉ doanh tínhtầng tốn hầmchi hàngphí nămKinh doanh, quy Quảng thời cáo,điểm bánthẩm hàng, định chilà: phí 686.929.498đồng quản lý khu thương mại, chung cư năm thứ năm (Chi thứ tiết 3kèm củatheo dự án Phụ lục 01: Giá trị phát triển Dự án) 4.2.4 => ChiChiphí phí Kinh lãi vay: doanh, Quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý khu thương - Căn mại,cứchung Cơngcư văn vàsốhầm 1206/2018/CV-CTK gửi xe quy thờingày điểm10/6/2018 thẩm địnhcủa là: Công ty DT0vềXviệc 7,94% 577.256.797.820đồng 7,94% Cổ phần đầu tư =CTK xác=định thông tin thẩm địnhxgiá tài sản Do đó, VFA VIETNAM=xác định chi tiết chi phí lãi vay sau: 45.813.029.395đồng -(Chi Nhutiết cầukèm vốntheo vay:tại Phụ lục tính tốn 01: Giá trị phát triển Dự án) 4.2.2 Chi phí trơng giữ xe tầng hầm (CPXo): Tham khảo tòa nhà trung tâm dịch vụ thương mại, chung cư địa bàn, chi phí trơng giữ xe tầng hầm trung bình khoảng 10-20% doanh thu trơng giữ xe Do đó, VFA VIETNAM kiến nghị đề xuất chi phí trơng giữ xe trung bình 15% doanh thu trông giữ xe tầng hầm => Tổng chi phí trơng giữ xe (Quy thời điệm tại) là: 5.962.349.239đồng (Chi tiết kèm theo Phụ lục tính toán 01: Giá trị phát triển Dự án) 4.2.3 Chi phí tu, bảo dưỡng tầng hầm: - Chi phí bảo dưỡng cơng trình (bao gồm chi phí lập kế hoạch bảo trì cơng trình, kiểm tra cơng trình thường xun, định kỳ, đột xuất, chi phí lập quản lý hồ sơ bảo trì cơng trình) - Căn vào Thông tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/3/2017 Bộ xây dựng việc hướng dẫn xác định chi phí bảo trì cơng trình xây dựng: + Chi phí bảo dưỡng cơng trình = Định mức tỷ lệ % x Chi phí xây dựng chi phí thiết bị cơng trình + Định mức tỷ lệ Cơng trình dân dụng: 0,08% - 0,1%, VFA VIETNAM kiến nghị sử dụng Định mức tỷ lệ trung bình (0,08% + 0,1%) / = 0,09% => Chi phí bảo dưỡng cơng trình hàng năm = 0,09% x Chi phí xây dựng chi phí thiết bị cơng trình cơng trình tầng hầm I Nội dung Nợ đầu kỳ Năm 97.036.125.39 Chi phí phát sinh kỳ Nguồn vốn tự có Nợ phát sinh kỳ Năm 70 % 116.443.350.46 Năm 166.902.135.67 19.407.225.07 147.494.910.59 124.206.240.49 248.658.300.70 (124.452.060.207) Lãi vay Doanh thu dùng để trả lãi Trả lãi 11 % 16.224.440.16 Nợ cuối kỳ 396.153.211.29 Trả gốc 265.248.206.32 147.494.910.59 (13.689.726.623) Đơn vị tính NỘI DUNG Giá vốn hàng bán Chi phí bán hàng Chi phí quản lý doanh nghiệp Lợi nhuận nhà đầu tư Tỷ lệ Lợi nhuận nhà đầu tư/Giá vốn hàng bán Tỷ lệ Lợi nhuận nhà đầu tư/Giá vốn hàng bán trung bình đơn vị Tỷ lệ Lợi nhuận nhà đầu tư/Giá vốn hàng bán trung Triệ u Triệ u Triệ u Triệ u % CTCP Phát Trien Nhà Thủ Đức (HOSE: TDH) _ CTCP Đầu Tư & KD Nhà Intresco (HOSE: ITC) Tông công ty CP XD Thủy Lợi (HOSE: TL4) 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 201 2017 754.456 848.682 1.601.293 170.234 221.992 482.658 427.276 6324.581 161.931 10.942 7.162 3.935 1.590 3.139 7.535 4.199 Đơn vị tính: Đồng 94.994 88.904 110.219 15.207 22.501 32.451 15.524 19.967 18.261 21.984 115.548 124.571 25.759 30.921 76.430 58.574 3.209 4.031 2,56% 12,23% 7,26% 13,77% 12,49% 14,62% 13,10% 0,93% 2,23% % 7,35% 13,63% 1.825 691 5,42% 8,80% % => Tổng chi phí lãi vay (Chưa quy thời điểm thẩm định) là: 2.534.713.542đồng; => Tổng chi phí lãi vay (Quy thời điểm thẩm định) 3.298.672.950đồng (Chi tiết kèm theo Phụ lục tính tốn 01: Giá trị phát triển Dự án) 4.2.5 Lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn (LN): - Lợi nhuận nhà đầu tư xác định sở tỷ lệ lợi nhuận tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp khơng bao gồm chi phí tài chính) - Tham khảo Cơng ty có hoạt động kinh doanh ngành nghề quy mơ niêm yết sàn chứng khốn qua tính tốn, VFA VIETNAM ước tính: là: ΛT 7 ///nk ɪ 'j 'j ĩ Nguồn: http://finance.vietstock.vn Do đó, VFA VIETNAM ước tính Lợi nhuận nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn (LN) bình qn 8,8% LN0 = 8,80% x (CPTT0 +CPGT0) = 33.444.576.506đồng (Chi tiết kèm theo Phụ lục tính tốn 01: Giá trị phát triển Dự án) Giá trị quyền sử dụng đất (7.784,1m2) Dự án: Chung cư nhà quân nhân, đường Tân Sơn, phường 15, quận Tân Bình: - Giá trị quyền sử dụng đất là: Tổng doanh thu phát triển dự án quy - Tổng chi phí phát triển dự án quy G = DTo - CPo = 577.265.797.820đồng - 416.847.181.200đồng = 160.409.616.620đồng => Giá trị quyền sử dụng đất (7.784,1m2) Dự án: Chung cư nhà quân nhân, đường Tân Sơn, phường 15, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh là: 160.409.616.620đồng (Làm trịn: 160.409.000.000đồng) (Chi tiết kèm theo Phụ lục tính tốn 01: Giá trị phát triển Dự án) III NHỮNG LOẠI VÀ HẠN CHẾ CỦA B GiáPHẦN trị cơng trình ĐIỀU xây KHOẢN dựng gắn liềnTRỪ đất hình thành QUẢ tương lai dự án KẾT Chung cư THẨM nhà ĐỊNH quân GIÁ: nhân, đường Tân Sơn, phường tiết 03 kèm theo)của Sư đồn Khơng qn 15, quận Tân Bình, (Chi thành phốPhụ HồlụcChí Minh PHẦN IV THỜI HẠN CĨ HIỆU Lực CỦA KẾT QUẢ 370: Giá trị tài sản (cơngTHẨM trình,ĐỊNH vật GIÁ: kiến trúc) gắn liền đất hình kiệnlaithương bình cư thường khơngnhân, có biến Tân độngSơn, lớn thànhTrong trongđiều tương dự ánmại Chung nhà ởvàquân đường giá cả15, quận hiệu lực kết thành thẩm thư đồn tính từKhơng ngày phường Tâncủa Bình, phốđịnh Hồ giá Chítrong MinhChứng Sư phát hành quân 370:là: + 03 (ba) tháng tài sản động sản.bao gồm thuế VAT) = 388.144.501.560đồng (Chưa + 06 (sáu) tháng tròn: tài sản388.144.000.000đồng) bất động sản giá trị doanh nghiệp (Làm CÁC TÀI LIỆU KÈM THEO: C KẾT QUẢ THẨMPHẦN ĐỊNHV CỦA TÀI SẢN: QuyếtTrênđịnh 7148/QĐ-UBND ngàyvị cung 31/12/2015 sở số hồ sơ, tài liệu đơn cấp, qua khảo UBND sát vị trí, thành phố HồthịChí Minh thu hồi quốcchế phịng phường Bình trạng, trường đất sở độ, sách 15, quyquận địnhTân hành, giao đất cho Công Cổ phần CTK để dự án Khutoán, chungVFA cư phương phápty thẩm địnhĐầu giátư áp thực dụnghiện tính gia đình qn nhânbáo Sưkết đồn 370;như sau: VIETNAM thơng quảKhơng thẩm quân định giá QuyếtGiá định số 58/HĐXD-QLDA ngàysản19/01/2017 Quản gắn lý trị quyền sử dụng đất tài (cơng trình,của vật Cục kiến trúc) hoạt động đất Xâyhình dựngthành - Bộ Xây dựng báo Khu kết thẩm liền tươngvềlaiviệc thông Dự án: chung cư định gia TKCSquân dự ánnhân Khu - chung cư gia đìnhqn qn 370 nhântạiSưkhu đồnđất Khơng qn 370Sơn, đình sư đồn khơng đường Tân đường Tân Sơn, Bình, thành phồ Hồphố Chí Minh; phường 15, phường quận 15, quận Tân TânBình, thành Hồ Chí Minh: 548.555.000.000đồng Quyết định số 1288/QĐ-UBND ngày 26/3/2015 UBND thành phố Hồ Chí Minh Trong đó: việc chấp thuận đầu tư dự án Khu chung cư gia đình qn nhântrịSư đồnsửKhơng qn 370 tại2):đường Trường Sơn, phường 15, quận Tân Giá Quyền dụng đất (7.784,1m 160.409.000.000đồng Bình;(Bằng chữ: Một trăm sáu mươi tỷ bốn trăm linh chín triệu đồng chăn./.) Giá Thơngtrị báo số 236/HĐXD-QLTK 27/3/2017 Cục đất Quảnhình lý tài sản (cơng trình, vật ngày kiến trúc) gắn liền hoạt động dựng việc thông báo kết thẩm định thiết kế kỹ thuật thành trongXây tương lai: 388.144.000.000đồng cơng trình; (Bằng chữ: Ba trăm tám mươi tám tỷ trăm bốn mươi bốn triệu Công văn số 1206/2018/CV-CTK ngày 10/6/2018 Công ty Cổ đồng chăn./.) phần Ghi đầu tư CTK việc thônggiá tin tối thẩm chú: Mức giá xác trênđịnh mức đađịnh làmgiá cơtàisởsản phục vụ cho công tác đảm Kết bảo khảo củahàng tài theo sản quy thẩmđịnh định thờicủađiểm tháng chấpsátvaythực vốn tếngân hiệngiá hành Nhà nước 6/2018 Đối với giá trị tài sản (cơng trình, vật kiến trúc) gắn liền đất hình thành tương lai, mức giá mức giá chưa bao gồm thuế GTGT./