Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần phương đông chi nhánh trung việt đà nẵng

Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan chuyên đề cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các liệu, kết nêu chuyên đề hoàn tồn trung thực có nguồn gốc rõ ràng TÁC GIẢ Võ Hưng Sơn SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực chuyên đề tốt nghiệp, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Th.S Nguyễn Ngọc Anh quan tâm, trực tiếp hướng dẫn để giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Đồng thời, em xin cảm ơn toàn thể cán nhân viên ngân hàng OCB-chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng, đặc biệt anh chị phòng Khách hàng doanh nghiệp tạo điều kiện cho em tiếp xúc với công việc giúp đỡ tài liệu để em hoàn thành chuyên đề Một lần nữa, em xin trân trọng cảm ơn! SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan BĐS thị trường BĐS .3 1.1.1 Tổng quan BĐS 1.1.2 Tổng quan thị trường BĐS 1.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS chấp NHTM 1.2.1 Tổng quan bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại 1.2.2 Tổng quan hoạt động thẩm định giá BĐS chấp NHTM .6 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG _ CHI NHÁNH TRUNG VIỆT 11 2.1 Giới thiệu chung NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt 11 2.1.1Đôi nét ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_OCB 11 2.1.2Khái quát NHTMCP Phương Đơng–chi nhánh Trung Việt 11 2.1.3Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh Trung Việt giai đoạn 20092011 13 2.1.3.1 Tình hình huy động vốn OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011 13 2.1.3.2 Tình hình tín dụng OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011 14 2.1.3.3 Kết hoạt động kinh doanh OCB CN Trung Việt giai đoạn 20092011 16 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt 16 2.2.1Những quy định nghiệp vụ định giá tài sản đảm bảo OCB 16 2.2.2Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp OCB 17 2.2.3Phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp OCB 18 2.3.4Ví dụ thực tế cơng tác thẩm định giá BĐS chấp CN Trung Việt 18 2.3 Nhận xét chung công tác thẩm định giá BĐS chấp OCB_chi nhánh Trung Việt .21 2.3.1 Những thuận lợi kết đạt hoạt động thẩm định giá OCB chi nhánh Trung Việt .21 SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng 2.3.2 Những mặt hạn chế 22 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH TRUNG VIỆT .23 3.1 Định hướng hoạt động NHTMCP Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng năm 2012 23 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS chấp OCB chi nhánh Trung Việt Đà nẵng .24 3.3 Những kiến nghị 25 3.3.1 Những kiến nghị nhà nước quan quản lý 25 3.3.2Đối với ngân hàng OCB 25 KẾT LUẬN 26 SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài: Đất nước ta năm vừa qua có bước phát triển vượt bậc Nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao, trung bình năm 6,73% giai đoạn 2006-2011, với việc hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng đưa Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn nhà đầu tư nước Những hội tạo điều kiện cho phát triển tất ngành, lĩnh vực mà đặc biệt phải kể đến lĩnh vực tài chính-ngân hàng Trong năm gần đây, với tốc độ tăng trưởng kinh tế, hệ thống ngân hàng nước ngày phát triển lớn mạnh không ngừng số lượng lẫn chất lượng Tuy nhiên, bên cạnh hoạt động ngân hàng chứa khơng rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt rủi ro vỡ nợ người vay trả nợ vay tình hình kinh tế khó khăn, làm ăn thua lỗ hay đơn giản ý chí người trả nợ Để hạn chế rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người vay phải có tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay Tài sản đảm bảo tiền vay không giúp ngân hàng hạn chế rủi ro khơng thu hồi vốn vay mà giúp nâng cao hiệu sử dụng vốn vay khách hàng Và mà hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo ngân hàng ngày trọng hơn, đặc biệt định giá BĐS chấp phần lớn tài sản chấp ngân hàng thương mại bất động sản Nhận thức tầm quan trọng công việc thẩm định giá tài sản đảm bảo nói chung bất động sản nói riêng, hầu hết ngân hàng có quy định riêng cho hoạt động Tuy nhiên, vấn đề mẽ nước ta lý luận lẫn thực tiễn nên hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngân hàng gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng yêu cầu hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng Xuất phát từ thực tiễn này, trình thực tập ngân hàng TMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt em tìm hiểu hoạt động định giá SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng bất động sản chấp chi nhánh ngân hàng thực chun đề với đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng” với mục đích tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng ngân hàng, đồng thời từ đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động ngân hàng TMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt Mục tiêu nghiên cứu: tìm hiểu nắm bắt vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS như: nội dung thẩm định, quy trình thực hiện, phương pháp áp dụng… Đồng thời nghiên cứu việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễn công tác thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đơng_chi nhánh Trung Việt Từ nêu nhận xét, đánh giá đưa giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu công tác thẩm định giá chi nhánh ngân hàng Phương pháp nghiên cứu: thu thập, xử lý số liệu, phân tích, tổng hợp, đánh giá Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu: đối tượng nghiên cứu BĐS khu vực thành phố Đà Nẵng Kết cấu đề tài: đề tài gồm có phần: Chương 1: Cơ sở lý luận BĐS, thị trường BĐS thẩm định giá BĐS chấp Chương 2: Thực trạng thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan BĐS thị trường BĐS 1.1.1 Tổng quan BĐS Khái niệm BĐS Theo điều 174 luật dân 2005 BĐS tài sản bao gồm: a) Ðất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Thuộc tính BĐS - Tính bất động - Tính khác biệt - Tính khan - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài - Có tính sở hữu chung Đặc trưng BĐS - Cung BĐS co giãn - Thời gian giao dịch mua bán kéo dài, chi phí giao dịch mua bán cao - Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt - Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS  Nhóm yếu tố vĩ mơ - Chính sách nhà nước: quy định quyền sở hữu, sử dụng, chuyển nhượng BĐS; sách nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…), thực quy hoạch việc sử dụng đất cho khu vực SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng - Các yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương: bao gồm biến động tổng sản phẩm quốc nội, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân đầu tư… - Tình hình cung - cầu BĐS thị trường: Nếu cung < cầu giá BĐS tăng lên ngược lại  Nhóm yếu tố vi mơ - Chi phí để tạo lập để có quyền sở hữu BĐS - Sự hữu dụng BĐS - Các yếu tố tự nhiên điều kiện vật chất BĐS 1.1.2 Tổng quan thị trường BĐS Khái niệm: Thị trường BĐS tổng hòa giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Đặc trưng thị trường BĐS - Khơng có thị trường trung tâm - Thị trường mang tính chất địa phương - Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Phân loại thị trường BĐS  Phân loại vào mức độ kiểm sốt nhà nước - Thị trường thức - Thị trường phi thức  Phân loại vào hình thức tham gia thị trường - Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê - Thị trường bán cho thuê lại BĐS SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng 1.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS chấp NHTM 1.2.1 Tổng quan bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Khái niệm bảo đảm tiền vay Theo điều nghị định số 178/1999/NĐ-CP phủ bảo đảm tiền vay: “Bảo đảm tiền vay việc ngân hàng thương mại áp dụng biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo sở kinh tế pháp lý để thu hồi khoản nợ cho khách hàng vay.” Vai trò hoạt động bảo đảm tiền vay NHTM - Bảo đảm tiền vay biện pháp phòng ngừa hạn chế rủi ro vốn hoạt động cấp tín dụng thông qua nguồn thu nợ thứ hai TSĐB - Bảo đảm tiền vay giúp ngân hàng ngăn chặn tình trạng lạm dụng sử dụng vốn thiếu hiệu khách hàng - Bảo đảm tiền vay biện pháp ngăn ngừa hành vi lừa đảo, chiếm đoạt vốn ngân hàng Các hình thức bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại  Bảo đảm tiền vay tài sản: hình thức bảo đảm tiền vay mà theo đó, bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu bên thứ ba để bảo đảm với ngân hàng thương mại khả hoàn trả nợ vay người vay  Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản NHTM - Thế chấp tài sản - Cầm cố tài sản  Bảo đảm tiền vay không tài sản: hình thức bảo đảm tiền vay mà theo nghĩa vụ trả nợ khách hàng khơng cam kết bảo đảm tài sản, mà dựa uy tín, khả trả nợ khách hàng vay hay bên thứ ba (bên bảo lãnh)  Các hình thức bảo đảm tiền vay khơng tài sản: - Cho vay bảo đảm uy tín khách hàng vay vốn - Bảo lãnh bên thứ ba không tài sản SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng Quy trình nghiệp vụ bảo đảm tiền vay tài sản NHTM Sơ đồ 1.1: Quy trình nghiệp vụ bảo đảm tiền vay tài sản NHTM Tạo lập hồ sơ TSĐB Thẩm định TSĐB Lập hợp đồng GDBĐ Chuyển giao TSĐB Quản lý TSĐB Xử lý TSĐB 1.2.2 Tổng quan hoạt động thẩm định giá BĐS chấp NHTM Khái niệm: Thẩm định giá BĐS chấp việc xác định giá trị BĐS chấp cụ thể thời điểm xác định với mục đích làm sở để xác định mức cho vay ngân hàng dựa giá trị BĐS chấp Sự cần thiết hoạt động thẩm định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTM Hiện nay, phân loại cho vay theo hình thức bảo đảm tiền vay cho vay có tài sản bảo đảm chiềm phần lớn tỷ trọng tổng dư nợ NHTM Bởi lẽ cho vay theo hình thức này, ngân hàng hạn chế rủi ro tín dụng nhiều so với hình thức cho vay đảm bảo không tài sản Về mặt lý thuyết, định cho vay tình hình hoạt động kinh doanh tạo nguồn trả nợ khách hàng điều kiện quan trọng Tuy nhiên, hầu hết ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng có tài sản chấp, xem phao cuối để thu hồi khoản vay trường hợp xảy khả vỡ nợ Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường hội tiếp cận tín dụng Việt Nam” ngày 27/6/2007, Cơng ty Tài Quốc tế Hiệp hội Ngân hàng công bố khảo sát tình hình hoạt động cho vay cho thấy có đến 93% ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia năm 2008, giá trị BĐS chấp lên đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức GDP Việt Nam thời điểm Những số liệu cho thấy, hệ thống ngân hàng xem BĐS ưu tiên hàng đầu nhận tài sản chấp Mặc dù vài năm trở lại đây, thị trường BĐS có SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 18 Khoa Tài – Ngân hàng 2.2.3 Phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp OCB Giá trị BĐS chấp OCB xác định sau: Giá trị BĐS Giá trị quyền sử dụng đất = Giá trị lại cơng trình đất + Trong đó:  Giá trị quyền sử dụng đất: xác định dựa vào phương pháp so sánh (dựa vào thị trường, giao dịch thực tế để đưa giá trị quyền sử dụng đất) Giá trị QSD Đất = Diện tích đất x Đơn giá đất tham chiếu  Xác định giá trị lại cơng trình đất: Giá trị lại cơng = trình Diện tích sàn xây dựng x Tỷ lệ lại cơng trình x Đơn giá xây dựng /m2 2.3.4 Ví dụ thực tế công tác thẩm định giá BĐS chấp CN Trung Việt Theo yêu cầu Công ty TNHH Ánh Ngân có trụ sở địa đường số KCN An Đồn, phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng việc định giá tài sản chấp vay vốn giá trị quyền sử dụng đất địa chỉ: Thửa đất số 31-L7, tờ đồ số KT01/1, KDC Mân Thái mở rộng, phường Mân Thái, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng (nay đường Nguyễn Sáng) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 103936, số vào sổ cấp GCN: CH 00171 UBND quận Sơn Trà thành phố Đà Nẵng cấp cho ông Nguyễn Anh Vũ, ngày 10/6/2009 Khi cán định giá nhận đầy đủ hồ sơ tiến hành nghiệp vụ định giá Vào ngày 25/07/2011, sở thông tin BĐS mục tiêu, nhân viên định giá khảo sát thực tế thu thập thông tin sau: SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp + Khoa Tài – Ngân hàng 19 Vị trí: Bất động sản nằm tọa lạc đất số 31-L7, tờ đồ số KT01/1 đường Nguyễn Sáng, KDC Mân Thái mở rộng, phường Mân Thái, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng + Pháp lý: Chủ sở hữu ông Nguyễn Anh Vũ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 103936, số vào sổ cấp GCN: CH 00171 UBND quận Sơn Trà thành phố Đà Nẵng cấp cho ông Nguyễn Anh Vũ, ngày 10/6/2010 Bất động sản khơng có tranh chấp, đất đô thị, thời hạn lâu dài + Quy hoạch sử dụng đất: khu vực gần biển, quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng + Đặc điểm BĐS: Kích thước 4,5m x 21,8; hướng nhà Đơng, mặt tiền nhìn đường 10,5m; cơng trình đất tòa nhà tầng xây dựng năm 2008, diện tích sử dụng 156 m2; cảnh quan mát mẻ, không bụi tiếng ồn Ngồi ra, thơng qua sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Công ty phát triển văn hóa cộng đồng Hướng Việt, số 179 Nguyễn Hồng - Hải Châu - Đà Nẵng, nhân viên thẩm định có thêm thơng tin BĐS so sánh sau: Bảng 2.6: Thông tin BĐS so sánh Nội dung Địa chỉ: BĐS so sánh1 BĐS so sánh2 BĐS so sánh3 Đất mặt tiền Đất mặt tiền Đất mặt tiền đường Nguyễn đường Nguyễn đường Nguyễn Sáng, KDC Mân Sáng, KDC Mân Sáng, KDC Mân Thái mở rộng, Thái mở rộng, Thái mở rộng, phường Mân phường Mân phường Mân Thái, quận Sơn Thái, quận Sơn Thái, quận Sơn Trà, thành phố Đà Trà, thành phố Đà Trà, thành phố Đà Kích thước: Nẵng 5m x 18,7m Nẵng 10m x 18,16m Nẵng 4,5m x 19,83m Diện tích 93,5 m2 181,6 m2 89,2 m2 Lộ giới giao thông 10,5m 10,5m 10,5m Pháp lý Giấy CN quyền Giấy CN quyền Giấy CN quyền Đất SDĐ SVTH: Võ Hưng Sơn SDĐ SDĐ GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 20 Khoa Tài – Ngân hàng Giá bán 18 triệu/m2 19 triệu/m2 17,5 triệu/m2 Thời điểm bán 17/11/2010 25/01/2011 07/05/2011 Dựa vào thông tin thu thập được, nhân viên định giá tiến hành phân tích đưa bảng kết sau: Bảng 2.7: Bảng tổng hợp kết định giá STT Nội dung Diện tích (m2) Đơn giá (đồng) Tỷ lệ % Quyền sử dụng đất theo thị trường 98,1 16.500.000 - Cơng trình xây dựng 156 3.400.000 0.8 Tổng giá trị Giá trị tối đa cho vay Thành tiền (đồng) 1.618.650.000 424.320.000 2.042.970.000 2.042.970.000 0.7 1.437.079.000 Bằng chữ: Một tỷ, bốn trăm ba mươi bảy triệu, không trăm bảy mươi chín nghìn đồng y (Nguồn: Báo cáo kết thẩm định TSĐB Phòng KHDN chi nhánh Trung Việt) Như qua ví dụ trên, ta thấy việc thẩm định giá BĐS chấp chi nhánh Trung Việt có ưu điểm hạn chế sau:  Ưu điểm: - Công tác điều tra thực tế nhân viên thẩm định tốt, thu thập đầy đủ thông tin pháp lý thông tin cần thiết khác liên quan đến BĐS cần thẩm định - Trình bày kết thẩm định rõ ràng, đầy đủ Các thông tin thu thập nêu rõ nguồn nên cán quản lý kiểm tra tính trung thực thơng tin  Những hạn chế: - Việc xác định mức giá dẫn cho giá trị quyền sử dụng BĐS tiến hành cách hồn tồn dựa vào cảm tính, nhân viên thẩm định không đưa cho định chọn mức giá dẫn SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 21 Khoa Tài – Ngân hàng - Việc xác định giá cơng trình xây dựng đất nhiều hạn chế: nhân viên thẩm định chưa nêu trạng cơng trình đất để làm xác định tỷ lệ lại chất lượng cơng trình; đơn giá cơng trình xây dựng mà ngân hàng áp dụng tham khảo từ suất vốn đầu tư Bộ Xây Dựng thấp so với mặt giá trị thị trường 2.3 Nhận xét chung công tác thẩm định giá BĐS chấp OCB_chi nhánh Trung Việt 2.3.1 Những thuận lợi kết đạt hoạt động thẩm định giá OCB chi nhánh Trung Việt  Những thuận lợi - Việc ngân hàng xây dựng quy trình thống cho nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo tạo thuận lợi cho công việc định giá nhân viên, rút ngắn thời gian chi phí, tăng tính hiệu việc định giá TSĐB nói chung BĐS chấp nói riêng - Phương pháp thẩm định mà ngân hàng OCB áp dụng phương pháp sử dụng phổ biến việc thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng - Trong năm gần đây, thị trường BĐS Đà Nẵng phát triển mạnh, nhiều trung tâm giao dịch BĐS thành lập tạo điều tốt cho ngân hàng tiếp cận thông tin BĐS cách nhanh chóng sát với thị trường SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 22 Khoa Tài – Ngân hàng  Một số kết đạt hoạt động thẩm định giá OCB chi nhánh Trung Việt thời gian qua Bảng 2.8: Một số kết hoạt động thẩm định giá BĐS chấp giai đoạn 2009-2011 Năm 2009 2010 2011 5 Giá định BĐS (tỷ đồng) 4,587 6,793 6,911 Số tiền cho vay (tỷ đồng) 2,530 3,290 3,725 Số vay bị xử lý Số thu đủ Số vay thiếu 0 (Nguồn: Phòng kế tốn ngân quỹ OCB_chi nhánh TrungViệt) 2.3.2 Những mặt hạn chế - Chi nhánh Trung Việt chưa có phận chun trách thực cơng việc thẩm định giá TSĐB - Chi nhánh chưa xây dựng hệ thống thông tin chung phục vụ cho công tác định giá - Qui trình thẩm định giá TSĐB chi nhánh chưa chặt chẽ - Hầu hết nhân viên tín dụng OCB chi nhánh Trung Việt chưa đào tạo quy nghiệp vụ thẩm định giá nên kiến thức nghiệp vụ thẩm định giá hạn chế - Việc ngân hàng sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá BĐS chấp OCB gặp khó khăn thẩm định tài sản có hạn chế thị trường thị trường BĐS đóng băng dẫn đến khơng có thơng tin giao dịch BĐS SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 23 Khoa Tài – Ngân hàng CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH TRUNG VIỆT 3.1 Định hướng hoạt động NHTMCP Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng năm 2012 Những tiêu hoạt động chi nhánh năm 2012:  Tăng trưởng huy động: > 15%  Tăng trưởng tín dụng từ: 13 - 15%  Tỷ lệ nợ xấu: < 2,5%  Tăng cường công tác quản lý rủi ro chi nhánh, đặc biệt trọng vào rủi ro tín dụng Những giải pháp để thực tiêu Ban lãnh đạo chi nhánh Trung Việt: + Quán triệt đầy đủ nội dung hoạt động kinh doanh hội sở giao cho chi nhánh cho cán bộ, nhân viên Đồng thời, giao tiêu công việc cho phận, phòng ban + Thực sách đào tạo đào tạo lại cho cán nhân viên; tuyển dụng có sách phù hợp để xây dựng đội ngũ nhân viên động, có chiều sâu để đáp ứng yêu cầu công việc + Phát triển huy động vốn cách tăng cường công tác tiếp thị, chăm sóc khách hàng; tập trung giữ chân khách hàng lớn, quen thuộc mở rộng sở khách hàng + Đối với hoạt động tín dụng: đẩy mạnh quan hệ tín dụng doanh nghiệp, tăng cường bán chéo sản phẩm; nâng cao chất lượng tín dụng cách xây dựng sách tín dụng cho vay khách hàng tốt, tín nhiệm cao; nâng cao chất lượng TSĐB tiền vay để hạn chế rủi ro không thu hồi vốn vay; tăng cường công tác quản lý rủi ro chi nhánh SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng 24 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS chấp OCB chi nhánh Trung Việt Đà nẵng Cần thành lập phận thẩm định giá phục vụ cho công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo chi nhánh Sơ đồ 3.1: Đề xuất mô hình hoạt động Bộ phận định giá TSĐB CN Trung Việt Tổ trưởng phận thẩm định giá Nhân viên thẩm định giá Nhân viên thẩm định giá Nhân viên thẩm định giá Nhân viên thẩm định giá Nhân viên hỗ trợ thẩm định giá Chú thích: QH trực tuyến QH chức Xây dựng hệ thống thông tin ứng dụng công nghệ vào công tác thẩm định giá TSĐB OCB Đào tạo, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho nhân viên thẩm định giá chi nhánh Đa dạng hóa phương pháp thẩm định giá BĐS chấp Hạn chế sai sót nhân viên thông qua công tác kiểm tra, giám sát đồng thời có chế độ khen thưởng, kỷ luật thích hợp Xây dựng văn hố cơng sở, đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định giá SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 25 Khoa Tài – Ngân hàng 3.3 Những kiến nghị 3.3.1 Những kiến nghị nhà nước quan quản lý Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất Thành lập quan chuyên ngành chịu trách nhiệm quản lý bất động sản Tiếp tục xây dựng hồn thiện sở pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản 3.3.2 Đối với ngân hàng OCB Cần phải thành lập phận thẩm định giá để phục vụ cho công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo ngân hàng Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán làm công tác định giá Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 26 Khoa Tài – Ngân hàng KẾT LUẬN Thẩm định giá tài sản đảm bảo khâu quan trọng qui trình cho vay ngân hàng thương mại Mục đích cơng việc ước tính giá trị tài sản bảo đảm để làm sở xác định hạn mức cho vay, đồng thời biện pháp phòng ngừa rủi ro hạn chế tổn thất cho ngân hàng việc thu hồi nợ vay khách hàng Bên cạnh đó, việc thẩm định giá tài sản đảm bảo ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích khách thơng qua việc xác định giá trị tối đa khoản vay mà doanh nghiệp vay Hiện nay, với nhiều ưu điểm bất động sản trở thành loại tài sản ưu tiên hết việc nhận tài sản đảm bảo vốn vay ngân hàng Và mà cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp trở thành vấn đề cấp thiết ngân hàng Tuy nhiên, thẩm định giá ngành mẽ lý thuyết lẫn thực tiễn nước ta nên việc ứng dụng vào hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn bất cập Xuất phát từ thực tiễn đó, q trình thực tập em tiến hành nghiên cứu hoàn thành chuyên đề thực tế hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Phương Đơng_chi nhánh Trung Việt Chun đề hồn thành số nội dung sau: - Hệ thống hóa lý luận chung TSĐB nói chung, BĐS nói riêng hoạt động thẩm định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTMCP - Tìm hiểu, phân tích thực trạng cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đơng – chi nhánh Trung Việt Từ đưa nhận xét, đánh giá kết đạt khó khăn, hạn chế hoạt động chi nhánh ngân hàng Cuối cùng, đưa số giải pháp để hoàn thiện nâng cao hiệu hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Phương Đông – chi nhánh Trung Việt Tuy nhiên, thời gian trình kiến thức hạn chế nên chuyên đề chắn khơng tránh khỏi sai sót Kính mong q thầy góp ý để em hồn thiện chun đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 27 Khoa Tài – Ngân hàng TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình: - TS Hồ Hữu Tiến, giảng viên trường ĐH Kinh tế, Đại học Đà Nẵng: “Bài giảng phân tích tín dụng cho vay.” - TS Đoàn Thanh Hà & Th.S Lê Thanh Ngọc, giảng viên trường ĐH Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: “ Giáo trình thẩm định giá tài sản.” - NXB Phương Đông - TS Hay Sinh & Th.S Trần Bích Vân, giảng viên trường ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh: “ Nguyên lý thẩm định giá.” - NXB Thanh Niên Văn pháp luật: - Quốc Hội – Luật đất đai 2003; Luật dân 2005 - Chính phủ – Nghị định 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng - Chính phủ – Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm - Ngân hàng nhà nước – Thông tư Số 06/2000/TT-NHNN việc hướng dẫn thực Nghị định số 178 /1999/NĐ-CP - Bộ Tài – Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 (đợt 1); định số 77/2005/ QĐ-BTC ngày 01/11/2005 (đợt 2) định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 (đợt 3) Các báo, viết: - Đoàn Thái Sơn – Bài viết chuyên đề website Ngân hàng nhà nước: “Vướng mắc, bất cập từ việc chấp bất bất động sản quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng” - Huỳnh Thế Du – Giảng viên chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh: “Tại tài sản đảm bảo yếu tố quan trọng định cấp tín dụng tổ chức tín dụng Việt Nam?” - Lê Duy Khánh – Tạp chí ngân hàng số 15/2009 : “Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam” - Nguyễn Văn Thọ - Chủ tịch, TGĐ công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Việt Nam: “Nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam” SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp Khoa Tài – Ngân hàng 28 Tài liệu nội NHTMCP Phương Đông: - Quyết định số 09/2012/QĐ-HĐQT-OCB “Quy chế cho vay khách hàng NHTMCP PHương Đông” - Quyết định số 302/2011/QĐ-OCB “Quy định nghiệp vụ bảo đảm tiền vay” - Các báo cáo hoạt động kinh doanh chi nhánh Trung Việt giai đoạn 2009 – 2011 Tài liệu tham khảo từ internet - http://www.batdongsan.org.vn - http://www.ocb.com - http://www.sbv.com - http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn - http://www.vneconomy.vn SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 29 Khoa Tài – Ngân hàng Nhận xét Giáo viên hướng dẫn SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 30 Khoa Tài – Ngân hàng Nhận xét Giáo viên phản biện SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 31 Khoa Tài – Ngân hàng SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh Chuyên đề tốt nghiệp 32 Khoa Tài – Ngân hàng SVTH: Võ Hưng Sơn GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh ... “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng với mục đích tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá bất. .. chấp Chương 2: Thực trạng thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại cổ. .. ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG _ CHI NHÁNH TRUNG VIỆT 11 2.1 Giới thiệu chung NHTMCP Phương Đông _chi nhánh Trung Việt 11 2.1.1Đôi nét ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ OCB