Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh hà trung

Sự cạnh tranh gay gắt ấy kéo theo sự phát triển của nhiều nghiệp vụtín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp bởi bêncạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn

- -HOÀNG PHƯƠNG ANH LỚP: CQ51/16.02 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG

Chuyên ngành : Định giá tài sản và kinh doanh bất động sản

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Minh Hoàng

Hà Nội - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng em, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực

tế của đơn vị thực tập.

Tác giả luận văn tốt nghiệp

Hoàng Phương Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4

1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1.1 Khái niệm về bất động sản 4

1.1.2 Phân loại bất động sản 5

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản 6

1.1.4 Quyền của chủ thể đối với bất động sản 8

1.2 BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 8

1.2.1 Khái niệm về bất động sản thế chấp 8

1.2.2 Đặc điểm của bất động sản thế chấp 9

1.2.3 Các hình thức và thời hạn thế chấp tài sản 10

1.2.4 Điều kiện khi thế chấp tài sản 12

1.2.5 Vai trò của bất động sản thế chấp trong nền kinh tế quốc dân 12

1.3 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 14

1.3.1 Thẩm định giá bất động sản 14

1.3.2 Định giá bất động sản thế chấp 14

1.3.3 Sự cần thiết của công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp 15

1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản 16

1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản thế chấp 19

1.3.6 Các nguyên tắc định giá bất động sản 21

1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 25

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 26

1.4.2 Phương pháp thu nhập 28

1.4.3 Phương pháp chi phí 31

1.4.4 Phương pháp thặng dư 33

1.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 35

1.5.1 Xác định vấn đề 35

1.5.2 Lên kế hoạch 35

1.5.3 Thu thập tài liệu 36

1.5.4 Phân tích tài liệu và ước tính giá trị 37

1.5.5 Chuẩn bị báo cáo định giá 37

1.5.6 Báo cáo định giá 38

CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ TRUNG 40

2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ TRUNG 40

2.1.1 Sự hình thành và phát triển Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 40

2.1.2 Sự hình thành và phát triển của Agribank chi nhánh Hà Trung 41

2.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của Agribank chi nhánh Hà Trung 42

2.2 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA AGRIBANK CHI NHÁNH HÀ TRUNG TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY 44

2.2.1 Tình hình huy động vốn: 44

2.2.2 Tình hình sử dụng vốn: 47

2.2.3 Các hoạt động dịch vụ: 50 2.3 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH HÀ TRUNG 52

2.3.1 Căn cứ định giá BĐS thế chấp 52

2.3.2 Các văn bản pháp luật áp dụng trong định giá BĐS thế chấp 52

2.3.3 Nguồn thông tin để thẩm định 54

2.3.4 Quy định của Agribank về BĐS thế chấp 55

2.4 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ TRUNG 63

2.4.1 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Agribank 63

2.4.2 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Agribank 64

2.4.3 Dẫn chứng cụ thể về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Agribank chi nhánh Hà Trung 69

2.4.4 Nhận xét về hoạt động thẩm định BĐS thế chấp thông qua các dẫn chứng 84

2.5 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG 86

2.5.1 Những thành tựu đạt được 86

2.5.2 Những hạn chế và khó khăn gặp phải 88

2.5.3 Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động định giá BĐS thế chấp 89

Chương 3:PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC 93 THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG 93

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA AGRIBANK CHI NHÁNH HÀ TRUNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO 93

3.1.1 Định hướng phát triển chung của Agribank chi nhánh Hà Trung 93

3.1.2 Định hướng của AGRIBANK chi nhánh Hà Trung trong công tác thẩm định giá BĐS thế chấp 95

3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ

BĐS THẾ CHẤP 96

3.2.1 Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định 96

3.2.2 Về nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản 97

3.2.3 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 99

3.2.4 Về nhân sự 100

3.2.5 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 100

3.2.6 Về cơ chế quản lý 102

3.2.7 Một số giải pháp khác 103

3.3 KIẾN NGHỊ 103

3.3.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 104

3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Việt Nam 107

3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam108 KẾT LUẬN 109

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn giai đoạn 2014 – 2016 45

Bảng 2.2: Cơ cấu nợ theo thành phần kinh tế giai đoạn 2014 – 2016 48

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động dịch vụ giai đoạn 2014 - 2016 51

Bảng 2.4: Đặc điểm và thông tin chính của BĐS 74

Bảng 2.5: Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá 75

Bảng 2.6: Bảng xác định giá trị còn lại của công trình 77

Bảng 2.7: Đặc điểm và thông tin chính của BĐS 81

Bảng 2.8: Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá 83

SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Agribank chi nhánh Hà Trung 43

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Tình hình huy động vốn giai đoạn 2014 – 2016 46

Hình 2.2: Cơ cấu nợ theo thành phần kinh tế giai đoạn 2014 – 2016 49

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngân hàng là một trong những tổ chức trung gian tài chính quan trọng nhấtcủa nền kinh tế với vai trò chủ lực trong việc luân chuyển dòng tiền của mộtquốc gia Được ra đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đivay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh hòa nhịp vớitốc độ phát triển chung của đất nước Tuy nhiên nó cũng giống như một con daohai lưỡi, hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chếnhững rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay phải thế chấp tài sảncủa họ mà chủ yếu là các bất động sản Thế chấp bằng bất động sản là một vấn

đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai – một tài sản có giá trị lớn doNhà nước thống nhất quản lý

Với sự bùng nổ về số lượng của các ngân hàng thương mại ngày nay, để cóthể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnh tranhvới nhau Sự cạnh tranh gay gắt ấy kéo theo sự phát triển của nhiều nghiệp vụtín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp bởi bêncạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong những cách

để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Thêm vào đó, trước tình hình giá cảnhà đất có nhiều biến động như hiện nay thì việc định giá càng trở nên cấp bách

và là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay hợp lý saocho vừa đảm bảo an toàn lại vừa mang tính cạnh tranh

Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấpnhư vậy, ngân hàng đã có những quy định, quy trình định giá riêng của mình.Tuy nhiên vẫn còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là khi thị trường bất động sản ởnước ta còn sự thiếu thông tin, không minh bạch về nguồn cung làm gia tăngthêm tính không hoàn hảo cũng như tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lêncao thông qua các giao dịch ngầm đã khiến cho hoạt động định giá phát triển

chậm Xuất phát từ thực tế đó, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác

thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung” với mục tiêu có thể tìm hiểu

sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấptại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩymạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp vàPhát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung

2 Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu

 Mục tiêu nghiên cứu

Đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:

- Hệ thống hoá về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp

- Đánh giá thực trạng vấn đề thẩm định giá BĐS thế chấp tại Agribank chinhánh Hà Trung

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giáBĐS thế chấp tại Agribank chi nhánh Hà Trung

 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu thực tế hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại Agribank chinhánh Hà Trung, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá BĐS mà chinhánh đang sử dụng trong hoạt động của ngân hàng

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu tại Agribank chi nhánh Hà Trung, các phương pháp

và số liệu được thu thập từ năm 2014 đến 2016

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng, đó là:phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vậtbiện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục luậnvăn được sắp xếp thành 3 chương chính như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về công tác định giá BĐS thế chấp

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung.

Em xin gửi lời cảm ơn đến T.S Nguyễn Minh Hoàng cùng các anh chị tạiAgribank chi nhánh Hà Trung đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo em về mặt kiến thức,nghiệp vụ và cung cấp số liệu thực tế trong quá trình thực tập để em hoàn thànhluận văn tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất Do bị hạn chế về thời gian cũngnhư kiến thức nên không thể tránh khỏi những sai sót

Rất mong nhận được các ý kiến đóng góp của thầy cô và bạn đọc

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm về bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về tài sản

Theo chuẩn mực kiểm toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo quyết định số

149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:

“Tài sản là một nguồn lực:

+ Doanh nghiệp có thể kiểm soát được; và

+ Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”.Bên cạnh đó còn có vô số những khái niệm, định nghĩa khác nhau về tàisản, vì chúng được nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh Nhưng dưới cách nhìnnhận của thẩm định viên thì tài sản được khái quát một cách đơn giản nhưng rõ

ràng “Tài sản là một nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định”.

Hiện này có rất nhiều cách phân loại tài sản thành các nhóm tài sản khácnhau, điều này còn tùy thuộc vào tiêu thức phân loại mà chúng ta lựa chọn Vàmột thức phân loại thường được sử dụng hầu hết trong mọi lĩnh vực ngành ngề

đó là: Tiêu thức phân loại khả năng di dời, nên tài sản nói chung được phân làm

2 loại: Động sản và Bất động sản (BĐS)

1.1.1.2 Khái niệm về bất động sản

Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015:

" Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định."

1.1.2 Phân loại bất động sản

1.1.2.1 Theo đặc tính vật chất

- Đất đai

- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời

+ Các công trình hạ tầng kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới,điện thoại,…

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

+ Vườn cây lâu năm

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản

+ Các công trình du lịch, vui chơi

+ Các công trình khai thác mỏ

1.1.2.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Bao gồm đất đai và công trình kiến trúc:

 Trong đó, công trình kiến trúc bao gồm 5 loại:

- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất nhà xưởng: nhà xưởng, kho hàng,mặt bằng khu công nghiệp

- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: chợ, trung tâm thương mại

- Khách sạn và văn phòng cho thuê

- Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học

 Đất đai được chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phinông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng:

- Nhóm đất nông nghiệp: bao gồm 8 loại:

+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

- Nhóm đất phi nông nghiệp

+ Đất ở

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

+ Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng

+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng: Đất giao thủy lợi, đất xây dựngcác công trình văn hóa, y tế,…

+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng

+ Đất có các công trình là đền, đình, chùa,

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

+ Đất sông, ngòi , kênh, rạch,…

+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

- Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng đất

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với

đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng di dời, khó cókhả năng tăng thêm về số lượng hay diện tích Vị trí là một yếu tố quan trọng

quyết định đến giá trị cũng như giá cả của BĐS Yếu tố vị trí bao gồm: Địa điểm

cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường, cảnh quan, cơ

sở hạ tầng Tính cố định vị trí tạo nên giá trị mang tính khu vực của BĐS Thẩmđịnh viên cần chú ý khi định giá BĐS phải đặt trong điều kiện của khu vực, củavùng, không được áp đặt giá của một BĐS cho BĐS khác, mà chỉ dùng giá này

để tham khảo

- Tính bền vững: Do đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, hầu

như không bị hủy hoại, đồng thời các công trình kiến trúc, vật kiến trúc có khảnăng tồn tại hàng trăm năm, thậm chí có thể cải tạo và tiếp tục sử dụng Khi xemxét đánh giá một BĐS, chúng ta cần phân biệt rõ “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọvật lý” của BĐS đó Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường vàtrạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích

mà BĐS mang lại Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều, nó kết thúc khi cáckết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không còn an toàn cho việc tiếptục sử dụng

- Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào giống hệt nhau Nguyên nhân là do

sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác biệt về quyền đốivới BĐS, khác nhau về hướng, về quang cảnh, môi trường… Trên thị trườngBĐS cũng khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau Yếu tố khác biệt luôn luôntồn tại ngay cả ở hai BĐS ở ngay cạnh nhau Do đặc tính này, trên thị trườngBĐS, vị trí và giá trị của các BĐS không hoàn toàn giống nhau Ngoài ra, cáckiến trúc sư cũng như các chủ đầu tư dự án đều quan tâm đến tính khác biệt đểtạo nên giá trị vượt trội, tăng sức hấp dẫn đối với khách hàng

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất

đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Do đó màquan hệ cung cầu trên thị trường BĐS luôn bị mất cân đối, cầu luôn lớn hơncung, thị trường thường xuyên có hiện tượng đầu cơ, ép giá, đẩy cao giá cả BĐS

vượt quá giá trị thực Người định giá BĐS có nhiệm vụ định giá BĐS đúng giátrị, giúp cho các bên liên quan không bị nhầm lẫn trước giá ảo trên thị trường.

- Tính có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường là rất cao, xuất phát từ tính

khan hiếm của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình là rất lớn.Thẩm định viên cần phải thật chính xác trong quá trình thẩm định giá, tránh sai

số, vì chỉ một sai sót nhỏ về số liệu thì sẽ ảnh hưởng về tài chính cho một trongcác bên tham gia giao dịch

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả ảnh

hưởng về mặt vật lý và kinh tế Giá trị của một BĐS có thể chịu ảnh hưởng củamột BĐS khác Đặc biệt khi Nhà nước xây dựng các công trình kết cấu hạ tầnglàm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị của các mảnh đất xung quanh Dựa vào đặctính này, khi định giá BĐS, thẩm định viên cần phải có một cái nhìn tổng quát,nắm bắt xu hướng phát triển của BĐS cũng như của các BĐS xung quanh, vìđiều này có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần thẩm định giá trong tương lai

1.1.4 Quyền của chủ thể đối với bất động sản

- Đối với đất đai:

+ Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhậnquyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Đây là hình thức chiếmgiữ cao nhất

+ Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất côngNhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn

+ Quyền sử dụng đất: tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thườnggắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê

- Đối với các công trình:

+ Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình

ở trên khu đất ấy

+ Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được đem chothuê theo hợp đồng.

1.2 BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.2.1 Khái niệm về bất động sản thế chấp

Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tàisản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bênkia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bênnhận thế chấp

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thìvật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thìvật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai

2 Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao chongười thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quyđịnh về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng, các loại tài sản dùng để thếchấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng bao gồm:

a, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác

b, Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thếchấp

c, Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, máy bay theoquy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp cần phảithế chấp.

d, Tài sản hình thành trong tương lai như: bất động sản hình thành sau thờiđiểm ký giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng như: lợitức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác

- Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời được, nên BĐS đem thế chấpkhông thể là thực thể vật chất mà chỉ có các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu

là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Đặc điểm này cũng được quy địnhbởi hiện nay ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, các tổ chức, cá nhânchỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất Vì thế chấp BĐS bảnchất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà nêntrong thời gian thế chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đónhưng không được và cũng không thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trênthị trường Như vậy khi đem thế chấp BĐS tại ngân hàng thì chủ của BĐS chỉcòn quyền sử dụng, không còn quyền định đoạt và quyền chiếm hữu

1.2.3 Các hình thức và thời hạn thế chấp tài sản

- Hình thức thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bảncam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản ( từ đây gọi chung là hợp đồng thế chấp

tài sản ) Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì khithế chấp phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bên nhận thế chấpgiữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản.

 Các hình thức thế chấp tài sản

 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp:

- Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốnvay

- Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà ở đó tài sản thế chấp là tài sản

đã có sẵn thuộc sở hữu của bên đi vay

 Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng:

- Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó khách hàng vay vốnchuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp cho ngân hàng Vì vậy, khi khách hàngvay thế chấp không hoàn trả theo thỏa thuận của hợp đồng thì ngân hàng đượcquyền bán tài sản để thu hồi nợ mà không cần nhờ sự can thiệp của tòa án

- Thế chấp công bằng là hình thức mà người thế chấp chỉ giao cho ngân hànggiữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp để làm đảm bảo cho khoản tín dụngđược cấp Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng thì việc

xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vayhoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp

 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai:

- Thế chấp thứ nhất là là việc thế chấp tài sản để đảm bảo cho món vay thứnhất Cần lưu ý rằng thế chấp thứ nhất không phải là lần đầu tiên đem tài sản đivay thế chấp để làm đảm bảo cho món nợ vay, mà là tài sản thế chấp cho món nợthứ nhất đang hiện hành

- Thế chấp thứ hai có hai trường hợp:

+ Thế chấp cho bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợpđồng vốn Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý tàisản và giấy tờ của tài sản đảm bảo do một ngân hàng đại diện.

+ Là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênhlệch giữa giá trị TS thế chấp và khoản vay thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản

đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai

 Thế chấp toàn bộ và thế chấp 1 phần bất động sản:

- Thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sảncũng thuộc tài sản thế chấp

- Nếu thế chấp 1 phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sảnthế chấp nếu có thỏa thuận

Trong thực tế các ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp toàn bộ bất động sản

 Thời hạn thế chấp:

- Thời hạn của mỗi lần thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tính từ ngày ký hợp đồngthế chấp, cầm cố bảo lãnh đến ngày chấp dứt thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh(bằng hoặc dài hơn thời hạn cho vay đã ghi trên hợp đồng tín dụng)

1.2.4 Điều kiện khi thế chấp tài sản

Để trở thành tài sản thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, tài sản trênphải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lýcủa khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của kháchhàng vay theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhànước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiềnvay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước;

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay:Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì kháchhàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

b) Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,bảo lãnh và các giao dịch khác

c) Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp vềquyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm kýkết hợp đồng bảo đảm

Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay phải camkết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp không có tranh chấp và phảichịu trách nhiệm về cam kết của mình

d) Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vayphải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

1.2.5 Vai trò của bất động sản thế chấp trong nền kinh tế quốc dân

 Đối với chủ sở hữu bất động sản:

Khi thế chấp BĐS thì chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gianthế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họđang muốn thực hiện Đây là hình thức huy động vốn hiệu quả, nhanh chóng đốivới các tổ chức, cá nhân

Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặpphải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi bảo đảmthường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trườngtrầm lắng nhất Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác,gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn

 Đối với các tổ chức tín dụng:

Các ngân hàng nói chung và các ngân hàng thương mại nói riêng đượcthành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với hai chức năng chính: đi vay và

cho vay Để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, cácngân hàng đòi hỏi các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp khi vay vốn phải có tàisản đảm bảo, đặc biệt là dùng BĐS làm tài sản bảo đảm Việc thế chấp BĐS làmtài sản bảo đảm tiền vay ở các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng giúp chocác tổ chức này giảm thiểu được rủi ro tín dụng, tạo điều kiện cho họ thu hútthêm nguồn vốn để từ đó phát triển, mở rộng hoạt động dịch vụ của ngân hàng.Bảo đảm BĐS góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chuchuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngânhàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệtrong lưu thông.

 Đối với nền kinh tế quốc dân:

Nhận thế chấp BĐS là hoạt động giúp cho các Ngân hàng hoạt động tốt.Không những thế, việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhânđược vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triểnmạnh mẽ cho nền kinh tế Từ đó phát triển thị trường tài chính tiền tệ Sự bình

ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định và pháttriển của toàn bộ nền kinh tế

1.3 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.3.1 Thẩm định giá bất động sản

- Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp vớithị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệquốc tế

- Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị củaBĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc

điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn bao gồm cả những lĩnh vực đầu

tư thay thế

- Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể

- Thời điểm cụ thể: trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ cógiá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể)

1.3.2 Định giá bất động sản thế chấp

1.3.2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

- Định giá BĐS thế chấp là xác định giá trị của bất động sản phục vụ chomục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của BĐS

- Bản chất của BĐS thế chấp cũng là định giá BĐS Nó chỉ là một hìnhthức cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp BĐS cho ngân hàng để vay vốn

1.3.2.2 Đặc điểm định giá bất động sản thế chấp

- Khi định giá BĐS thế chấp phải tính giá trị BĐS trong điều kiện thịtrường BĐS bất ổn nhất Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mứccho vay hợp lý

- Định giá BĐS thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm pháp lý và quy

mô của BĐS bởi thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất

- Tại Ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rấtquan trọng, không phải BĐS nào cũng có thể nhận thế chấp Nó tùy thuộc vàoquy định của từng Ngân hàng

1.3.3 Sự cần thiết của công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp

Giá trị của BĐS trên thị trường BĐS rất quan trọng và phức tạp bởi mức giátrị BĐS cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng,tính khan hiếm, tâm lý tiêu dùng, và nhiều yếu tố khác,… Nhưng những yếu tốnày cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó

nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua bán,…

Để thực hiện công việc định giá và tư vấn ấy phải là một người được đào tạo, cóchuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp Việc xác định giá trị BĐS phảituân thủ theo nguyên tắc, phương pháp, quy định của Nhà nước Bên cạnh đó,đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS đối vớimột quốc gia, do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý lành mạnh

và một trong những biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổchức tư vấn thẩm định giá Vì vậy sự ra đời của công tác thẩm định giá là cầnthiết nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạtđộng của thị trường BĐS, thúc đẩy và đưa thị trường BĐS hoạt động một cách

ổn định Nhà nước cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tácquản lý thị trường BĐS giúp cho thị trường BĐS hoạt động thông suốt, thể hiệntính thị trường trong giao dịch BĐS, bên cạnh đó thúc đẩy ngành thẩm định giánói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng phát triển ổn định, bền vững.Tại tất cả các thị trường, đặc biệt là thị trường BĐS, nếu như không địnhgiá thì rất dễ xảy ra tiêu cực Người ta đẩy giá mua lên để chia nhau kiếm lời,thậm chí là hạ giá bán tài sản Nhà nước xuống, cho nên cần phải định giá để xácđịnh giá trị hàng hóa theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa ra các mức giágiao dịch mua bán xác thực với giá thị trường Bên cạnh đó, định giá còn gópphần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh BĐS có hiệu quả

1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản

1.3.4.1 Nhân tố chủ quan

 Quan điểm của ngân hàng về vấn đề định giá bất động sản thế chấp:

- Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu nàycác ngân hàng cần xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điềukiện hoạt động của mình trong mỗi giai đoạn cụ thể

- Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổnđịnh, thị trường ít rủi ro, ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc khi chovay, trong đó có quy định về tài sản thế chấp, do đó việc định giá tài sản thếchấp nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng sẽ được nới lỏng.Trong thời kì khủng hoảng, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngàycàng lớn, khi đó ngân hàng sẽ có nhiều biện pháp nhằm thắt chặt hoạt động chovay và có những quy định khắt khe hơn về việc định giá bất động sản thế chấp

- Với quan điểm thế chấp tài sản chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề địnhgiá BĐS thế chấp sẽ được ngân hàng làm căn cứ xác định mức cho vay hợp lýtrên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó giá trị BĐS thế chấp sẽ khác xa nhiều so vớigiá trị thị trường của BĐS, và việc định giá BĐS thế chấp sẽ mang tính chủ quancủa ngân hàng

 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp:

- Bất động sản là tài sản chịu sự tác động của cả yếu tố khách quan và chủquan Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quảđịnh giá Trong định giá BĐS, không có phương pháp nào là chính xác nhất, màchỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên góc độ phù hợp với điều kiện

áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, và quan trọng hơn là giảm thiểu chi phí

trong quá trình định giá Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp căn cứ trên cơ

sở nguồn thông tin và số liệu có sẵn, đáng tin cậy sẽ giúp cho người định giá đưa

ra mức giá có độ tin cậy cao và thuyết phục khách hàng

 Hệ thống thông tin định giá:

- Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng

hệ thống thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá vàchiến lược của ngân hàng Để xác định giá trị BĐS đòi hỏi người định giá phảithường xuyên thu thập và xử lý thông tin Hơn nữa các phương pháp áp dụngchủ yếu là phương pháp so sánh giá bán trên thị trường Bởi vậy hệ thống thôngtin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhập kịp thời sẽ là cơ sở đểngười định giá đánh giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kếtquả định giá và làm giảm chi phí, thời gian cho việc định giá BĐS

 Đội ngũ nhân lực:

- Trong bất kỳ điều kiện nào thì nguồn nhân lực cho công việc định giácũng hết sức quan trọng Phẩm chất đạo đức, trình độ chuyên môn và kinhnghiệm của đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quảđịnh giá BĐS

- Định giá BĐS là một công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi phải có trình

độ chuyên môn tốt, cần được đào tạo bài bản Việc định giá BĐS là một hoạtđộng mang tính chất chuyên môn cao, đòi hỏi cán bộ định giá phải có nhiều kiếnthức chuyên môn, am hiểu về BĐS, nắm vững các kiến thức về kinh tế, kỹ thuật

và xã hội để vận dụng trong quá trình định giá

Các nhân tố chủ quan khác:

- Bên cạnh những nhân tố trên, còn có các nhân tố khác như: chiến lượckinh doanh của ngân hàng trong từng giai đoạn; hệ thống cơ sở vật chất phục vụ

cho công việc định giá: văn phòng, trang thiết bị, hệ thống phần mềm xử lýthông tin, hoạt động liên ngân hàng,…

1.3.4.2 Nhân tố khách quan

Các nhân tố về điều kiện tự nhiên:

- Điều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả vềtương đối và tuyệt đối cho BĐS, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá.Những BĐS có vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiệnphát triển của BĐS thì giá trị BĐS sẽ tăng cao Những BĐS có diện tích, kíchthước khác nhau cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị định giá, do đó sẽ ảnh hưởng đếnviệc định giá của các cán bộ ngân hàng

 Môi trường pháp lý, cơ chế chính sách:

- BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật Do đónhững quy định của Nhà nước về sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham giavào các giao dịch thế chấp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản đảmbảo là BĐS và do đó sẽ ảnh hưởng tới việc định giá

- Các chính sách của Nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất và địnhmức xây dựng công trình cũng sẽ tác động đến việc định giá của ngân hàng Khi

có sự thay đổi trong các quy định của Nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởng đến kết cấu cơ sở hạ tầng vàtác động đến thị trường bất động sản, điều này sẽ làm cho giá trị của BĐS thayđổi theo

- Bên cạnh đó các quy định của Ngân hàng Nhà nước và của bản thân ngânhàng thương mại về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnh hưởngđến giá trị tài sản cho vay, do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp

Môi trường kinh tế:

- Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cảtrên thị trường BĐS tăng cao Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh

tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực

đó sẽ cao hơn các khu vực khác Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu vềvốn cho sản xuất cũng tăng theo, do đó sẽ làm gia tăng lượng vốn vay tại ngânhàng

 Sự biến động không ổn định của thị trường BĐS:

- Nhìn chung thị trường BĐS vẫn còn nhiều bất cập, phát triển một cách tựphát và bị chi phối bởi các nhà đầu cơ, do vậy thị trường luôn biến động, xuấthiện cầu ảo dẫn đến giá nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐStrên thị trường Điều này dẫn đến việc thu thập và phân tích thông tin từ thịtrường gặp nhiều khó khăn, thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thìgiá trị của nó sẽ càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị BĐS đượcđánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việckhai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của nó Do vậy bêncạnh việc dựa vào công dụng của BĐS, thẩm định viên cần phải xét đến mụctiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm địnhcho phù hợp

Với một BĐS có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khácnhau Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trởnên không quan trọng đối với người khác Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bêncạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cầnphải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cầnthẩm định cho phù hợp

Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phảinắm được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từnggiao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần thẩm định Để có được những thôngtin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của BĐS, thẩm định viên cần phảidựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờlàm bằng chứng kèm theo BĐS và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán có

uy tín cung cấp

1.3.5.3 Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị.Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị BĐS Giả thiết rằng tại một thời điểm, cácyếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán trên thị trường Khi đó, giá trị BĐS

tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là

độ nhạy của cung và cầu trên thị trường Trên thực tế, BĐS được đánh giá caokhi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại,BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức muangày càng sụt giảm

1.3.5.4 Các yếu tố khác

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõràng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tuy nhiên, còn có những yếu tố khác, chẳnghạn như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kểtới giá trị tài sản Ví dụ: tâm lý không muốn ở nhà chung cư, tâm lý muốn ở tầngthấp, tâm lý ngũ đại đồng đường, tâm lý xem thuật phong thuỷ, xem tuổi để muađất hay chọn hướng nhà, làm nhà Một mảnh đất có thể đắt với người nàynhưng có thể dễ chấp nhận với người khác Đòi hỏi thẩm định viên, phải có sự

am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong mộtkhông gian văn hoá nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể đượccoi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Do sự ảnh hưởng của yếu tốnày đến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro chonghề thẩm định giá, các nước thường không cho phép các công ty cũng như cácthẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia

mà không có sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước

1.3.6 Các nguyên tắc định giá bất động sản

1.3.6.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và

đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừanhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc

khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí

bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích caonhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhậntrong điều kiện nó được SDTNVHQN.

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên

phải chỉ ra được chi phí cơ hội của bất động sản Phân biệt được các giả địnhtình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tàichính Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và nhữnglợi ích của việc sử dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sửdụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị bất động sản.Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội SDTNVHQNcũng không đơn giản Việc SDTNVHQN còn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ quancủa giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư

- Áp dụng trong định giá BĐS thế chấp: Việc BĐS thế chấp đạt yêu cầu về

SDTNVHQN sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng Những BĐS nàythuộc QSH hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn định và khả năng chuyển nhượngBĐS trên thị trường là không khó Nếu người thế chấp không đủ khả năng trảkhoản nợ vay thì việc xử lý BĐS để thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các BĐSkhác không đạt yêu cầu về SDTNVHQN

1.3.6.2 Nguyên tắc thay thế

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không

vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số

tiền nào đó nếu họ tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản khác tương tự nhưvậy để thay thế

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản, quan trọng,

là cơ sở lý luận hình thành nên phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bấtđộng sản

+ Để tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin vềgiá cả và chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gắn với thời điểm xác định,làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các TSTC.Trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặcgiống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vậndụng tốt nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng

về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại BĐS, nhằm đảm bảo tính chất cóthể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý choviệc ước tính giá trị BĐS cần thẩm định

1.3.6.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những

lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài

sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng làcông việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

- Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết

phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản, có thể áp dụng đểđánh giá tất cả các loại tài sản, bất kể đó là tài sản tạo ra do thu nhập hay không.Tuy nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với tài sản mang thu nhập bằng tiền.Song nhìn chung, tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sởhữu và người đi thuê đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai.Vai trò của TĐV chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về

các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành

so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản

Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương lai là một

sự bổ sung quan trọng và cũng là một sự kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụngcác nguyên tắc SDTNVHQN và nguyên tắc thay thế Là cơ sở trực tiếp để xâydựng phương pháp thu nhập - một trong những phương pháp chủ yếu hiện nay

1.3.6.4 Nguyên tắc đóng góp

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu

thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giátrị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ

sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp

- Tuân thủ nguyên tắc:

+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản.Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giátrị của các bộ phận tài sản còn lại

+ Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình

Cơ sở để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khókhăn Nguyên tắc đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phéptính ngược: khi xác định giá trị của yếu tố vị trí - chi phí cơ hội hay mức độSDTNVHQN của mảnh đất, nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giátrị của công trình thì sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của BĐS Vì vậy, cần tính giátrị của bất động sản trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trịcủa yếu tố vị trí Đây cũng là cơ sở để xây dựng phương pháp thặng dư

1.3.6.5 Nguyên tắc cung cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.

Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận củathị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung vàcầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh cáctài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đếngiá trị tài sản thẩm định

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Với một thị trường công khai, minh bạch và có

tính cạnh tranh cao thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá

cả giao dịch trên thị trường Vì vậy, TĐV có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thịtrường để ước tính giá trị cho các tài sản tương tự

dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập

+ Việc định giá chủ yếu phải được dựa trên nguyên tắc cung cầu và nguyêntắc thay thế

Như vậy, có thể thấy rằng, nguyên tắc cung cầu là sự bổ sung quan trọng và

là sự giải thích một cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc SDTNVHQN, nguyêntắc thay thế, lợi ích tương lai và nguyên tắc đóng góp Trên thực tế, nó là nguyêntắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loạitài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau

1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Trên thực tế hiện nay thì tại các ngân hàng đa phần đều chỉ sử dụng baphương pháp chính là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương

pháp vốn hóa Trong đó phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụngnhiều nhất vì tính chất đáng tin cậy của nó.

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt:

- Tình trạng vật chất

- Đặc điểm mặt bằng

- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

- Đặc điểm vị trí hay địa điểm

- Tình trạng pháp lý

- Thời gian giao dịch

- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm bảo đảm tính

chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểmtra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm

và tính chất các giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cớ Dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điềuchỉnh giá của các BĐS so sánh

Bước 5: Ước tính giá của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS so sánh

đã điều chỉnh

1.4.1.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

- Là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực

tế, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định,

mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấuhiệu về giá trị

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường – đó là các bằngchứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy, nó có

cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phươngpháp chi phí và phương pháp thặng dư Thông thường, người ta sử dụng phươngpháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS

 Hạn chế:

- Phải có nhiều giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khuvực thì mới có thể sử dụng để so sánh được Nếu có ít bất động sản so sánh đápứng được các yêu cầu trên, thì kết quả có độ chính xác không cao

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm vàkiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách phù hợp

 Điều kiện áp dụng:

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được

- Thị trường phải ổn định Nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay

cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt

- Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việcđánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê,phân tích xác suất Điều đó cho phép thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợpcác tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả chính xác hơn

1.4.1.4 Vận dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp

Việc xác định giá trị BĐS thế chấp là rất quan trọng đảm bảo an toàn và cólợi cho cả ngân hàng lẫn khách hàng vay Tại các ngân hàng hiện nay phươngpháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến và thông dụng nhất khi tiếnhành định giá các BĐS là nhà ở của dân, nhà tập thể, nhà chung cư… và có tới95% BĐS thế chấp được định giá bằng phương pháp này, phương pháp so sánhđược sử dụng để xác định giá trị QSD đất, việc sử dụng phương pháp so sánh rấthữu hiệu trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước hiện nay vì các thông tinđưa ra so sánh đều căn cứ vào các giao dịch thực tế trên thị trường, do đó mứcgiá đưa ra sẽ sát thực với thị trường, mang tính thuyết phục cao

1.4.2 Phương pháp thu nhập

1.4.2.1 Cơ sở lý luận

- Phương pháp này được xây dựng dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tươnglai Theo nguyên tắc này, giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng vớigiá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS

- Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập là việc ước tính giá trị BĐS dựatrên các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư

1.4.2.2 Kỹ thuật định giá:

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Áp dụng cho trường hợp thu nhập từ BĐS đầu tư qua các năm là không đổi

và số năm đầu tư là vô hạn

-Thất thu do không được thuê hết 100% công suất

-Chi phí vận hành, duy

tu, bảo dưỡng

Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.

Có 3 phương pháp xác định chỉ số chiết khấu

- Phương pháp 1: Tỷ suất chiết khấu xác định theo công thức:

Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro – Phụ phí rủi ro

- Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư:

Tỷ suất chiết khấu xác định:

M x R m + (1 – M) x R e = R 0

Trong đó:

R0: Tỷ suất chiết khấuM: Tỷ trọng vốn vay(1 - M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu

Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay

Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu

- Phương pháp 3: Phương pháp so sánh:

Tỷ suất chiết khấu áp dụng cho BĐS cần định giá được xác định bằng cách

so sánh, rút ra từ những tỷ suất chiết khấu của các BĐS tương tự trên thị trường

Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập tương lai theo công thức:

V =

Trong đó:

I: Thu nhập hàng nămR: Tỷ suất chiết khấu

 Phương pháp chiết khấu dòng tiền:

Là phương pháp chiết khấu tất cả các khoản thu chi của dòng tiền dự kiếnphát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến lạm phát và tínhkhông ổn định của thu nhập

n n

t t

t o

i

V i

CF V

V: Giá trị thị trường của BĐS

CFt: Thu nhập năm thứ t

Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ nn: Thời gian nắm giữ BĐS

r: Tỷ suất chiết khấu

1.4.2.3 Ưu điểm, nhược điểm, điều kiện áp dụng:

- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhậptương lai

- Kết quả tính toán có độ nhạy lớn trước sự thay đổi các thông số tính toán

 Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổnđịnh, có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

- Thường áp dụng cho tư vấn để lựa chọn phương án đầu tư

1.4.2.4 Vận dụng phương pháp thu nhập trong định giá BĐS thế chấp.

- Khi vận dụng phương pháp trên thì phải dự đoán chính xác dòng thu nhậptạo ra từ BĐS trong tương lai, nếu như dự đoán không chính xác (dự đoán giá trịBĐS thế chấp quá cao) thì trong trường hợp phải xử lý BĐS thế chấp, số tiền thuđược từ việc bán BĐS thế chấp sẽ không đủ trang trải cho nợ gốc, lãi, lãi quá