Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội

Thông qua đánh giá những thànhcông và hạn chế của công tác định giá của ngân hàng có thể đưa ra một số kiến nghịgóp phần nào đó hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng, l

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 3

1.1.1 Thế chấp 3

1.1.2 Vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 3

1.1.3 Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp 4

1.2 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 5

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 5

1.2.2 Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 8

1.2.3 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 11

1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 20

1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan 20

1.3.2.Nhóm nhân tố chủ quan 21

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) 23

2.1 Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) 23

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 23

2.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ 24

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh 25

2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 30

2.2.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng 30

2.2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 32

2.3 Đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV Nam Hà Nội 53

2.3.1 Kết quả đạt được 53

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 55

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG BIDV NAM HÀ NỘI 58

3.1 Phương hướng phát triển của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội trong thời gian tới 58

3.1.1 Phương hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội 58

3.1.2 Đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng 59

3.2 Giải pháp 60

3.2.1 Hoàn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng 60

3.2.2 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản thế chấp làm căn cứ để định giá 61

3.2.3 Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ngân hàng 62

3.2.4 Phát triển mạng lưới nguồn nhân lực 63

3.2.5 Tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá bất động sản thế chấp nhằm hạn chế rủi ro, tăng tính xác thực của hồ sơ định giá 64

3.2.6 Tăng cường áp dụng khoa học công nghệ 64

3.2.7 Xây dựng kế hoạch công việc 65

3.3 Kiến nghị 65

3.3.1 Đối với ngân hàng Nhà nước 65

3.3.2 Đối với cơ quan Nhà nước 66

KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Nam Hà Nội……… 26Bảng 2.2 Hoạt động huy động vốn của BIDV Nam Hà Nội……… 28Bảng 2.3 Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn của BIDV Nam Hà Nội 30Bảng 2.4 Chỉ tiêu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV Nam Hà Nội… 31Biểu đồ 2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh………27Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng dư nợ tín dụng phân theo thời hạn ……… 29

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của BIDV Nam Hà Nội

Sơ đồ 2.2 Quy trình cho vay thế chấp bất động sản tại BIDV 39

Sơ đồ 2.3 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV 41

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đã phát triển khá hoàn thiện và đóng vai trò

là cầu nối lưu thông vốn trong nền kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội Tuynhiên, nguyên tắc hoạt động chung tại các ngân hàng là an toàn và lợi nhuận Đểđảm bảo được hai nguyên tắc này, các ngân hàng luôn đặt ra quy trình hoạt độngcũng như những quy định bắt buộc đối với tất cả các hoạt động tín dụng Cụ thể,trong hoạt động tín dụng cho vay vốn, ngân hàng thường đòi hỏi các khách hàngphải có tài sản đảm bảo Dựa vào tài sản đảm bảo ngân hàng sẽ quyết định có duyệt

hồ sơ vay vốn của khách hàng hay không? Nếu duyệt thì số tiền là bao nhiêu? Bêncạnh đó, các tài sản đảm bảo rất đa dạng, tùy thuộc vào tình hình cụ thể của kháchhàng và quy chế của ngân hàng mà tài sản đảm bảo có thể là động sản hay bất độngsản Trong đó, hiện nay đa phần các tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngânhàng thường là bất động sản Khi tiến hành xem xét khoản vay, ngân hàng sẽ tiếnhành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo để xác định giá trị khoản vay vàmức độ rủi ro khi tiến hành cho vay Kết quả định giá bất động sản sẽ ảnh hưởngtrực tiếp tới hồ sơ vay vốn đó cũng như hoạt động cho vay của ngân hàng Do đó,

có thể nói hoạt động định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng tronghoạt động tín dụng chung của ngân hàng Hiệu quả của công tác định giá sẽ quyếtđịnh khả năng cho vay và giá trị khoản vay Tuy nhiên, một hoạt động định giá nhưthế nào là hiệu quả thì vẫn chưa có một quy thống nhất quy định cho điều này.Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngânhàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay BIDV ngày càng khẳng định được

uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình Ngân hàng hiện nay cógiá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đặc biệt là vốn đầu tư phát triển hàng đầu trong

hệ thống ngân hàng thương mại Hầu hết các khoản vay này đều thông qua thế chấpbất động sản làm tài sản đảm bảo Theo thống kê, số lượng hồ sơ vay vốn thông quathế chấp bất động sản chiếm khoảng 90% tổng dư nợ tín dụng tức là số vốn cho vaythế chấp bất động sản gần như quyết định toàn bộ kết quả của hoạt động cho vaycủa ngân hàng Do đó, công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV luôn làcông tác được chú trọng phát triển và hoàn thiện Ngân hàng đã xây dựng các quyđịnh cụ thể cũng như một quy trình định giá hoàn chỉnh cho hoạt động định giá nóichung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng

Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại chi nhánh Nam Hà Nội của ngân hàng

BIDV, em đã quyết định chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội” làm chuyên đề

tốt nghiệp Với đề tài này, em hi vọng có thể tìm hiểu các quy định về công tác định giábất động sản thế chấp, nội dung cũng như quy trình định giá bất động sản đang được ápdụng tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội Thông qua đánh giá những thànhcông và hạn chế của công tác định giá của ngân hàng có thể đưa ra một số kiến nghịgóp phần nào đó hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng, làm cho hoạtđộng này ngày càng nâng cao chất lượng, tạo được niềm tin với khách hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học liên quan đến định giá bất động sảnthế chấp, các khái niệm, tiêu chuẩn, phương pháp, ưu nhược điểm của từng phươngpháp… trong định giá bất động sản thế chấp

Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tạingân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam về quy định, nội dung, quy trình định giá;đánh giá thành công và hạn chế của hoạt động này tại ngân hàng

Từ việc phân tích thực trạng hoạt động của ngân hàng, đề tài đề xuất một sốkiến nghị, phương hướng và giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định bất động sảnthế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài đi sâu nghiên cứu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngânhàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội mà trọng tâm là quytrình định giá bất động sản đang được áp dụng tại BIDV Bên cạnh đó, đề tài cũngtìm hiểu về các qui định, kết quả của hoạt động định giá trong khoảng từ năm 2008đến 2010

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình hoàn thành đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm:

Phương pháp duy vật biện chứng

Phương pháp thống kê khoa học

Phương pháp phân tích, tổng hợp

Phương pháp điều tra thu thập số liệu

Phương pháp so sánh…

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương:

Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu

tư và Phất triển Việt Nam

Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất

động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

1.1.1 Thế chấp

Trong hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại có 3 hình thức đảm bảotiền vay là: Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh 3 hình thức đảm bảo tiền vay nàyđều được quy định cụ thể trong Luật dân sự

Điều 326 Luật dân sự quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tàisản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụdân sự”

Điều 361 Luật dân sự quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ 3 cam kết vớibên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thờihạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ

Điều 432 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sởhữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và khôngchuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”

Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản,giấy tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…

Khi cho vay có thế chấp, ngân hàng cũng đồng thời phải xác định mức độrủi ro của khoản vay bao gồm rủi ro về mặt lãi suất tiền gửi, trượt giá, rủi ro vềtài chính và thanh toán chậm của khách hàng Nếu khách hàng không thanh toánđược nợ thì ngân hàng có thể thanh lý tài sản thế chấp để thu lại khoản vay.Như vậy, thế chấp là hình thức đảm bảo tiền vay có tính linh hoạt caotrong hoạt động tín dụng Hình thức thế chấp không buộc bên thế chấp phảichuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp và cũng không cần phải xuất hiệnbên thứ bat ham gia vào giao dịch

1.1.2 Vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Cho vay có thế chấp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng củangân hàng Thông qua cho vay có thế chấp, ngân hàng sẽ có thể thu được nguồn lợinhuận có thể dự tính được góp phần làm tăng tổng lợi nhuận chung Ngân hàng cóthể sử dụng nguồn lợi nhuận này để đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạođiều kiện cho ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng

Bên cạnh đó, hoạt động cho vay của ngân hàng thường có mức độ rủi rotương đối do rất nhiều yếu tố Trong đó, vấn đề không thể thu hồi khoản vay làvấn đề phổ biến nhất Có rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình trạng này như: khách

hàng phá sản dẫn tới mất khả năng thanh toán các khoản nợ; hay khách hàng gặpkhó khăn trong hoạt động kinh doanh dẫn đến quay vòng vốn bị ảnh hưởng làmmất khả năng hoàn trả nợ khi các khoản vay đáo hạn; hoặc khách hàng cố ý khôngthanh toán các khoản nợ… Trong trường hợp không thu được nợ bổ sung, ngânhàng có thể gặp bất trắc trong tín dụng gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động củangân hàng

Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc phải yêu cầu người vay có tài sản đảmbảo cần thiết, đa số là dưới hình thức thế chấp tài sản Khi có tài sản thế chấp cho cáckhoản vay, ngân hàng trước hết có thể nâng cao ý thức thanh toán của khách hàng Nếu các khoản vay được cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn màkhách hàng bỏ ra cho các hạng mục đầu tư chủ yếu là từ khoản vay của ngân hàngthì xu hướng chung là khách hàng sẽ đầu tư vào các dự án có mức độ rủi ro caohòng thu được lợi nhuận cao vì nếu dự án thành công thì họ sẽ thu được lợi nhuânđáng kể, còn sự án thất bại thì cái mà họ mất không đáng kể

Ngược lại, khi có tài sản thế chấp tại ngân hàng, khách hàng biết chính xác họ

sẽ mất gì khi không thanh toán cho ngân hàng nên sẽ có phương án sử dụng nguồnvốn vay hợp lý và cẩn thận, giảm thiểu rủi ro với vốn đầu tư nên khả năng thanhtoán cho ngân hàng sẽ được nâng cao

Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách hàngkhông thanh toán toàn bộ hay một phần khoản nợ Khi đã hết hạn thanh toán màkhách hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thìngân hàng có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kếtvới khách hàng tiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay vàcác chi phí liên quan

1.1.3 Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên

nó thường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đáquý, giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biếnnhất vẫn là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tàisản trên đất

Điều 181 luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dờiđược Do đó, bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất mà chỉ có thểtồn tại, sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất đai Đất đai và những vật thểnày phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đolường nhất định

Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu

về mặt pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảntrên đất hợp pháp, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản Bất động sản làm tài sản thế chấp trước hết đều có đầy đủ những đặc điểm củamột bất động sản thông thường như: có vị trí cố định, tính lâu bền, tính dị biệt, tínhảnh hưởng…Nhưng, do yêu cầu của ngân hàng nên các bất động sản làm tài sản thếchấp ngoài những đặc điểm chung nhất thì thường có một số đặc điểm riêng biệt

Thứ nhất, bất động sản hoàn toàn hợp pháp Ngân hàng khi tiếp nhận hồ sơcủa một bất động sản thường có những yêu cầu về giấy tờ kèm theo của các bấtđộng sản Chính điều này khiến các khách hàng khi muốn thế chấp bất động sảnthường hoàn thiện hồ sơ pháp lý của bất động sản mà mình định làm tài sản thếchấp trước khi mang đến ngân hàng.

Đặc điểm nữa của các bất động sản làm tài sản thế chấp là: người đứng tênchính chủ thường là bên A trong hợp đồng thế chấp bất động sản Đa phần các hồ

sơ vay vốn thế chấp bất động sản đều do chủ sở hữu hợp pháp của bất động sảnđứng ra tiến hành vay vốn Mục đích thường là vay vốn để kinh doanh

Ngoài ra, các bất động sản thế chấp vay vốn thường là những bất động sản đãhình thành thị trường Các bất động sản này đều có thể giao dịch trên thị trường vớikhả năng phát mại từ tương đối tốt đến rất dễ dàng

Tóm lại, để có thể được chấp thuận làm tài sản thế chấp trong hồ sơ vay vốncủa ngân hàng, các bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng vàthường có những đặc điểm riêng khác với các bất động sản thông thường khác

1.2 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Khái niệm định giá

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trênthế giới Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội củanền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơchế thị trường Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sảncũng phát triển rất nhanh chóng cùng với sự bùng phát của nền kinh tế

Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về định giá được sử dụng rộng rãi Hầu hết cáckhái niệm này đều coi định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểmnhất định

Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau : “Định giá tài sản là

sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp vớimột thị trường nhất định, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đíchnhất định”

Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh:

“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho mục đích xác định”

Giáo sư Lim Lam Yuan thuộc trường xây dựng và bất động sản Đại học quốcgia Singapore cho rằng: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mụcđích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất cảcác đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thịtrường”

Nhìn chung thì định giá là một hoạt động có sự kết hợp của cả yếu tố nghệ thuật

và khoa học về việc xác định giá trị của tài sản cho một mục đích cụ thể ở một thờiđiểm nhất định Có thể thấy rất rõ điều này khi đi vào phân tích hoạt động định giá

Theo đó, để có thể định giá một tài sản thì cần phải có một hệ thống các dữliệu thông tin về tài sản bao gồm các thông tin về đặc điểm, nguồn gốc, tình trạnghoạt động, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và sự tồn tại của tài sản Việc có thể thuthập, lưu trữ và phân tích các thông tin này đòi hỏi người định giá phải có vốn kiếnthức sâu rộng, phải đầu tư thời gian, công sức làm việc hết sức nghiêm túc Đâychính là khái cạnh khoa học của công tác định giá

Tuy nhiên, để có thể hoàn thiện công tác định giá thì người định giá phải biếtkhéo léo kết hợp các yếu tố riêng rẽ đó thành một chuỗi thông tin thống nhất, phảiphân tích được tác động qua lại của các yếu tố và tác động lên giá trị của tài sảnđịnh giá Từ đó, bằng cái nhìn chủ quan của mình, người định giá trình bầy quanđiểm định giá dưới dạng tính toán về tài sản định giá Vì mang tính chủ quan nên đểcông tác định giá đạt hiệu quả tốt nhất thì người định giá phải đưa ra nhận định chủquan trong điều kiện khách quan nhất Điều này đòi hỏi người định giá phải rấtnghệ thuật và giàu kinh nghiệm khi tiến hành công tác định giá

Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp nói riêng và định giá bất động sản nói chungđều thuộc hoạt động định giá tài sản nên chúng đều dựa trên nguyên tắc chung củađịnh giá tài sản Để có thể hiểu rõ về định giá bất động sản thế chấp, ta tiến hànhtìm hiểu về định giá bất động sản

Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụthể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điềukiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp Theoqui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tưvấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định

Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vịtrí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá trị thị trường của bất động sản tạithời điểm định giá Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực

và tuân thủ pháp luật

Nội dung của định giá bất động sản bao gồm:

- Định giá bất động sản là việc ước tính giá của một bất động sản cụ thể

- Tại một thời điểm nhất định

- Tại một thị trường nhất định

- Cho mục đích xác định

- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng bất động sản

- Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định

Như vậy, định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản trong sựthống nhất giữa mục đích định giá với các đặc điểm của bất động sản và thời điểmđịnh giá Bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu và quyền sửdụng cũng như các mục đích sử dụng Điều này dẫn đến việc giá trị của bất độngsản luôn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnhhưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau Chúng phụthuộc vào nhiều yếu tố như: loại bất động sản, vị trí bất động sản, các yếu tố môi

trường kinh tế - văn hóa – xã hội – pháp luật, hiện trạng sử dụng… Tất cả các yếu

tố đó có tác động rất phức tạp đến giá trị của bất động sản nên rất khó khăn đểlượng hóa thành giá trị cụ thể

Từ đó, ta có thể có cái nhìn tổng quát về định giá bất động sản thế chấp Nhìnchung về nguyên tắc thì định giá bất động sản thế chấp chính là định giá bất độngsản Do đó, hoạt động này có đầy đủ đặc điểm và các yếu tố chi phối như định giábất động sản Điểm duy nhất cụ thể hóa hoạt động định giá này là các bất động sảnnày là tài sản thế chấp để đảm bảo tiền vay ở ngân hàng

Như vậy, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động định giá bất động sản nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.

1.2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp đối với hoạt động của ngân hàng thương mại

Bất động sản thế chấp tại ngân hàng có thể coi là cầu nối, là sự đảm bảo chomối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng Tuy nhiên, để có thể đánh giáđúng đắn về “sự đảm bảo” này thì ngân hàng buộc phải tiến hành định giá bất độngsản thế chấp

Khi ngân hàng cho khách hàng vay một khoản tiền thì để đảm bảo an toàn vàgiảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng thế chấptài sản đảm bảo mà trong trường hợp này là các bất động sản Ngân hàng sẽ tiếnhành xác định giá trị thực tế của bất động thế chấp, khả năng thanh khoản, các vấn

đề liên quan đến bất động sản thế chấp… thông qua hoạt động định giá để đi tớiquyết định có cho vay hay không, nếu cho vay thì sẽ cho vay bao nhiêu để có thểđạt lợi ích cao nhất cho ngân hàng

Nếu công tác định giá được tiến hành tốt, giá trị của bất động sản được xácđịnh chuẩn xác sẽ giảm bớt rủi ro đối với hoạt động cho vay Đồng thời, điều nàylàm gia tăng khách hàng cho ngân hàng, tức là làm tăng lợi nhuận cho hoạt động tíndụng tại ngân hàng thông qua tiền lãi và các khoản chi phí kèm theo

Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp và tiến hành phát hành khoảnvay thấp hơn nhiều giá trị thực của bất động sản thì khách hàng dễ tìm tới ngânhàng khác nơi phát hành khối lượng vay lớn hơn Điều này làm ảnh hưởng tới hoạtđộng cho vay của ngân hàng, đồng thời gây mất uy tín của ngân hàng đối với kháchhàng, về lâu dài sẽ ảnh hưởng tới các hoạt động còn lại của ngân hàng

Nhưng nếu ngân hàng tiến hành định giá bất động sản cao hơn giá trị thực tếthì phần rủi ro lại thuộc về phía ngân hàng Khách hàng có thể sẽ nẩy sinh xu thế từ

bỏ khoản nợ do có thể coi như đã bán được bất động sản với giá hời Ngân hàng khi

đó đối mặt với khả năng phải chịu lỗ khi tiến hành phát mại bất động sản do giá trịthực tế của bất động sản không đủ để bù đắp khoản vay và các chi phí liên quan Bất động sản là tài sản có gía trị lớn, khả năng thanh khoản của nó kém hơncác loại tài sản khác nhưng lại chiếm tới 80% số lượng tài sản đảm bảo cho cáckhoản vay của ngân hàng Điều này có nghĩa là công tác định giá bất động sản thếchấp theo đó sẽ ảnh hưởng tới 80% số hồ sơ tín dụng cho vay của ngân hàng Đây

là một con số lớn cho thấy định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa rất lớn đối vớihoạt động của ngân hàng

1.2.2 Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.2.2.1 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình địnhgiá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý thực tế liên quan để đánhgiá chính xác tác động của các yếu tố đó đối với công tác định giá bất động sản.Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động quá trình hìnhthành giá trị của một tài sản cụ thể

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữudụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép

về mặt kinh tế, quản lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất nếutại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũngnhư đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thunhập trong tương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tụctrong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất được phảnánh ở bốn mặt là:

- Hợp pháp về mục đích sử dụng và luồng thu nhâp

- Giá trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành bấtđộng sản lớn nhất

- Thời gian cho thu nhập kéo dài và ổn định

- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp về chất liệu, kích thước

Do đó, khi tiến hành định giá bất động sản phải tiến hành đánh giá hiện trạngcủa bất động sản để có thể ước tính giá trị bất động sản tốt nhất

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bấtđộng sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động tớicung và cầu về bất động sản Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và

tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản

Gía trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó cócác yếu tố đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộctính của bất động sản khác Sự ảnh hưởng mang tính thuộc tính này được phản ánhtrong quan hệ cung cầu và giá trị của bất động sản

Giá của bất động sản phải được xác định vào thời điểm cân bằng cầu và phải

dự báo được các nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản trên thị trường

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thànhnên giá trị và những yếu tố tác động tới giá trị của nó

Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong quá trình biến đổi liên tụcphản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trịbao gồm các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường Bản thân các yếu tố ảnh

hưởng đến giá trị của bất động sản cũng luôn luôn biến đổi Do đó, khi định giáphải xác định rõ mối quan hệ giữa các nhân tố trực tiếp tác động tới giá trị bất độngsản, phải phân tích quá trình biến đổi nhằm xác định mức sử dụng bất động sản tốtnhất và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trongquá trình sử dụng thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tácđộng lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác

Việc hình thành giá trị của bất động sản được định giá thường liên quan đếngiá trị của bất động sản khác có thể thay thế

Khi có hai bất động sản hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở mức giáthấp nhất thì sẽ được bán đầu tiên Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướngđược thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương vớiđiều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm thay ảnh hưởng đến sự thay thế

Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của bất động sản phải cân bằng để bất động sản đạt đượckhả năng sinh lời tốt nhất hay mức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc cân bằng ở đây có ý nghĩa:

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt thì giá trị thị trường tối đađạt tới khi các yếu tố cấu thành ra bất động sản đạt trạng thái cân đối

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ

ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt được khi quỹ đất choviệc xây dựng bất động sản đó được quy hoạch sử dụng một cách hợp lý

Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sảncần phải phân tích xem liệu đã đạt tới trạng thái cân bằng hay chưa

Nguyên tắc thu nhập tăng hay giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhấtđịnh sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập sẽ giảm dần.Theo đó, công tác định giá phải đánh giá được bất động sản đang ở trong giai đoạnnào của chu kỳ kinh doanh, từ đó tiến hành ước tính giá trị tương lai của bất độngsản trong thời gian thế chấp tại ngân hàng

Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất ( đất đai,vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việcphân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lạisau khi đã phân phói cho vốn, lao động, quản lý sẽ là giá trị của đất đai

Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ bất động sản hay là giá trị mỗi bộ phận của bất động sản có tác động tới giá trịbất động sản đó Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản sẽ thay đổitheo thành phần đóng góp của yếu tố đó vào bất động sản

Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sungvào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản cần phải duy trì các đặc tính phù hợp với môi trường, cơ sở hạtầng, quần thể bất động sản xung quanh; tập quán và quan niệm sử dụng bất độngsản nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử dụng hiệu quả nhất Do đó, biệnpháp định giá phải phân tích xem liệu bất động sản đó có đảm bảo yếu tố phù hợpkhi xác định giá trị của bất động sản

Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao nhất vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranhquá mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể cuối cùng không còn lợi nhuận Tuynhiên, thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nêntính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thôngthường Song cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng quan trọng đối với việc định giá bấtđộng sản Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của các bất động sản đặc biệtnhưng cũng làm gia tăng giá trị lợi thế đặc biệt của bất động sản

Ngoài ra, bất động sản có tính thay thế lẫn nhau nên các nhà đầu tư có thểchuyển đổi từ hình thức bất động sản này sang hình thức bất động sản, từ thị trườngnày sang thị trường khác kéo theo ảnh hưởng về giá bất động sản

Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của bất động sản chịu sự tác động của cácyếu tố bên ngoài nó và ngược lại Các bất động sản xung quanh có thể làm tănghoặc giảm giá trị của bất động sản Nếu bất động sản có giá trị thấp được xây dựngtại khu vực có cơ sở điều kiện tốt và các bất động sản giá trị cao sẽ gia tăng đượcgiá trị Ngược lại, nếu bất động sản có giá trị cao nhưng xây dựng trong khu vựcyếu kém, các bất động sản xung quanh giá trị không cao thì bất động sản cao đó có

xu hướng giảm giá so với giá trị thực

 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lờitrong tương lai của bất động sản Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôndựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích sự kiến nhận được từ quyền sử dụng bấtđộng sản trong tương lai

1.2.2.2 Yêu cầu của định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

a Định giá bất động sản thế chấp phải có căn cứ

Tiến hành định giá bất động sản trước tiên cần phải tiến hành phân tích các căn

cứ để định giá bao gồm:

Căn cứ vào bản thân các yếu tố bất động sản: tức là căn cứ vào các yếu tố giátrị kết tinh trong bất động sản; căn cứ vào công dụng và khả năng duy trì lợi ích docông dụng đó mang lại; căn cứ vào hình thái vật chất về mỹ thuật, tâm lý; căn cứvào vị trí bất động sản và các tác động về mặt vị trí bất động sản Các căn cứ nàytác động tới giá trị hình thành của bất động sản hay còn gọi là giá trị ban đầu củabất động sản cần định giá

Căn cứ vào điều kiện thị trường tại điều kiện định giá bao gồm: tính cạnh tranh

và khả năng thay thế của các bất động sản; thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị

trường bất động sản; đặc điểm các lực lượng cung cầu: độc quyền – cạnh tranh, tiêudùng – đầu tư Các căn cứ này hình thành giá trị thị trường của bất động sản Saukhi xác định giá trị ban đầu của bất động sản, thông qua nhìn nhận sự tác động củacác yếu tố thị trường thì hoạt động định giá có thế đưa ra giá trị thị trường của bấtđộng sản định giá.

b Định giá bất động sản phải tiến hành khách quan và đồng bộ

Công tác định giá phải được tiến hành một cách khách quan, không chịu bất cứtác động từ ý muốn chủ quan của cá nhân nào nhằm mưu lợi cho bản thân hoặc mộttrong các bên tham gia giao dịch Việc khách quan trong định giá bất động sản thế chấp

sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá trị bất động sản Nếu không khách quan thìrất dễ xẩy ra sai lệch, kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị bất động sản Công tác định giá cần tiến hành đồng bộ, chặt chẽ, có tính thống nhất caotrong nội bộ ban định giá cũng như thống nhất giữa ngân hàng và khách hàng Điềunày đảm bảo cho hoạt động định giá có thể tiến hành thuận lợi, nhanh chóng, giảmthiểu những khúc mắc, sai sót trong hoạt động định giá, từ đó có thể nâng cao chấtlượng của công tác định giá

1.2.3 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Có 5phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản Năm phươngpháp đó bao gồm:

Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trường của các bấtđộng sản có đặc điểm tương tự để xác định giá

Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất+ giá trị còn lại của tài sản trên đất

Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển – chi phíđầu tư phát triển

Phương pháp đầu tư ( thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chiacho lãi suất vốn

Phương pháp lợi nhuận: dựa vào ước tính khả năng sinh lợi của việc sử dụngbất động sản – các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý

Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng thương mại khi tiến hành hoạt động địnhgiá bất động sản thế chấp hầu như chỉ áp dụng ba phương pháp là phương pháp sosánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa

1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm và ý nghĩa

Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá bất động

sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sảncần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang tiến hành mua bán trên thị trườngtrong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm định giá hoặc trong khoảngthời gian ngắn nhằm xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở: giá trị thị trường của một bấtđộng sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể sosánh được

Ý nghĩa: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi nhất trong thực

tiễn do cơ sở để định giá là giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã đượcgiao dịch Tính tương đồng ở đây bao gồm tương đồng về: mục đích sử dụng, đặcđiểm kỹ thuật, yếu tố pháp lý, tính năng, môi trường xung quanh, điều kiện quản lý,quy mô… Vì vậy, khi sử dụng phương pháp này thì tất cả các bên có thể trực tiếpđánh giá được phần nào hiệu quả công tác định giá, không gặp nhiều khó khăn vềmặt kỹ thuật mà dễ được khách hàng và cơ quan quản lý chấp nhận do có tính thịtrường vững chắc

 Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Khi áp dụng phương pháp so sánh vào công tác định giá bất động sản thế chấp,các ngân hàng cần chú ý một số yêu cầu sau:

- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản có tínhtương đồng trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, nếu tính tương đồngthấp thì tính chính xác của hoạt động định giá sẽ giảm đi

- Chỉ so sánh với những bất động sản tiến hành giao dịch trong thời gian gầnvới thời điểm định giá Khoảng thời gian này phụ thuộc vào tình hình biến động củathị trường Nếu thị trường biến động lớn thì giá trị của bất động sản thay đổi rấtnhanh nên thời gian so sánh thường ngắn Ngược lại, nếu thị trường ổn định, không

có biến động nhiều thì gian giao dịch có thể kéo dài khoảng 1 năm hoặc lâu hơn

- Thông tin thu thập khi tiến hàng định giá bằng phương pháp này phải phong phú,

có tính xác cao, đáng tin cậy và có thể dùng để so sánh được Thông tin so sánh thường

là của 2 hay nhiều bất động sản khác nhau để đảm bảo tính khách quan khi so sánh

- Do đặc bất động sản có tính dị biệt, không bất động sản nào giống bất độngsản nào nên không có một mô hình hay phương thức cố định cho hoạt động định giábằng phương pháp so sánh

- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải có chuyênmôn cao, có kinh nghiệm trong hoạt động tìm hiểu và phân tích thị trường Ngườiđịnh giá trước tiên phải am hiểu thị trường bất động sản bao gồm các yếu tố cungcầu trên thị trường, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cũng nhưnhậy cảm với xu hướng biến động của thị trường bất động sản Thông qua đó,người định giá mới đánh giá chính xác giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu

- Phương pháp chỉ áp dụng khi thị trường có tính ổn định tương đối Nếu thịtrường bất ổn hoặc tính ổn định không cao thì kết quả định giá sẽ không đáng tincậy dù các bất động sản so sánh có tính tương đồng cao

 Các bước tiến hành định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, chothuê của các bất động sản tương đối giống với bất động sản mục tiêu Nhưng trênthực tế, không bao giờ có 2 bất động sản có đặc điểm giống hệt nhau mà ta chỉ cóthể tìm thấy những bất động sản có tính tương đồng hay tương tự nhau Người địnhgiá cần phải phân tích các yếu tố giống và khác nhau của bất động sản mục tiêu vàbất động sản so sánh để điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu Đểthực hiện định giá bằng phương pháp so sánh thì cần phải thực hiện theo nhữngbước sau:

- Bước 1: Thu thập thông tin

Người định gía cần phải tiến hành tìm kiếm thông tin về các bất động sảnđược bán, rao bán, niêm yết trong thời gian gần với thời điểm định giá mà có thểtiến hành so sánh được Thông tin thu thập bao gồm thông tin về vị trí, điều kiện,quy mô, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng… Các thông tin này phải đảm báochính xác, trung thực và khách quan, phản ánh đúng thực tế

- Bước 2: Kiểm tra bất động sản

Phải tiến hành kiểm tra các bất động sản có khả năng so sánh với bất động sảnmục tiêu, xác định giá trị và các yếu tố của bất động sản so sánh

- Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh

Trong số những bất động sản có khả năng so sánh với bất động sản mục tiêu,

ta tiến hành sàng lọc để lựa chọn ra những bất động sản so sánh thích hợp nhất,tương đồng nhất Số lượng bất động sản so sánh thường từ 3 đến 6 bất động sản.Đồng thời, tiến hành lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp và phân tích so sánh cho mỗiđơn vị Có thể tiến hành lập bảng phân tích so sánh

- Bước 4: Phân tích giá bán

Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh đã được lựa chọn ở bước

3 Phân tích các đặc điểm giống nhau và khác nhau giữa bất động sản so sánh và bấtđộng sản mục tiêu mà các đặc điểm này ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.Xác định rõ các yếu tố làm tăng và giảm giá của bất động sản mục tiêu

- Bước 5: Điều chỉnh giá

Tiến hành điều chỉnh giá bán của các bất động sản so sánh với bất động sảnmục tiêu thông qua lượng hóa các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh rồitiến hành điều chỉnh tăng hay giảm tương ứng để đưa bất động sản so sánh về cùngđiều kiện tương đồng với bất động sản mục tiêu

- Bước 6: Xác định giá

Bằng cách hòa hợp các chỉ số giá nhận được từ việc tiến hành điều chỉnh giá,người định giá có thể thu được giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu

 Các yếu tố điều chỉnh giá

Theo phương pháp này thì giá trị thị trường của các bất động sản so sánh là cơ

sở cho hoạt động định giá Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng tìm được đầy đủ cácbất động sản so sánh hơn nữa các bất động sản này cũng không giống nhau Ngườiđịnh giá cần xem xét và so sánh tất cả các điểm khác biệt để nhận thấy các yếu tốảnh hưởng tới giá trị của bất động sản Thông thường, có 5 nhóm yếu tố dẫn đến sựkhác biệt giữa các bất động sản

- Nhóm yếu tố về hình dáng, mặt bằng của bất động sản: hình dáng, kíchthước của bất động sản thể hiện sự cân đối hay mất cân đối của bất động sản Đây làyếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến công năng, tính hữu dụng của bất động sản nên ảnhhưởng đến khả năng khai thác bất động sản Những bất động sản có kích thước hìnhdáng lý tưởng sẽ có công năng tốt hơn và có giá trị cao hơn những bất động sản cóhình dáng không hợp chuẩn

- Nhóm yếu tố về vị trí và địa điểm của bất động sản: Vị trí, địa điểm của bấtđộng sản thể hiện khả năng tiếp cận bất động sản thuận lợi hay không thuận lợi dẫn

đến nâng cao hay hạ tháp giá trị của bất động sản Ngoài ra, vị trí của bất động sảncũng phản ánh môi trường tự nhiê, môi trường xã hội xung quanh bất động cần địnhgiá Tùy vào mục đích khai thác bất động sản mà giá trị của bất động sản mục tiêuđược nâng cao hay hạ thấp.

- Nhóm yếu tố về đặc điểm pháp lý: yếu tố pháp lý của bất động sản thể hiệnthông qua các quyền đối với bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sởhữu tài sản trên đất Cần điều chỉnh giá trị bất động sản khi có các yếu tố bất lợi vềmặt pháp lý như bất động sản không phải do người tiến hành thế chấp đứng tên, bấtđộng sản là sở hữu chung, bất động sản có tranh chấp hoặc đang nằm trong giới hạnquy hoạch, thay đổi quy hoạch

- Nhóm yếu tố về kết cấu công trình bất động sản: đây là các yếu tố mang tính

kỹ thuật của bất động sản bao gồm các thông số về số tầng, vật liệu xây dựng, quy

mô công trình, tuổi thọ và thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật và tiện nghi nộithất, mỹ thuật và kiến trúc…

- Nhóm yếu tố về điều kiện thị trường: yếu tố thị trường là yếu tố bên ngoàicủa bất động sản nhưng có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản cần thiết phảiđiều chỉnh khi định giá bất động sản Việc điều chỉnh các yếu tố thị trường bao gồmyếu tố về tình hình kinh tế tại thời điểm định giá, điều kiện giao dịch bất động sản,phương thức và thời điểm thanh toán bất động sản

 Trình tự điều chỉnh các yếu tố

Trong 5 nhóm yếu tố trên thì việc điều chỉnh yếu tố nào trước, yếu tố nào sau

có ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả định giá Do đó, để đảm bảo tính chính xác thìcác yếu tố trên phải được điều chỉnh theo thứ tự: các yếu tố pháp lý => điều kiệnbán => điều kiện thanh toan => các chi phí phải bỏ ra ngay sau khi giao dịch =>thời gian bán => các yếu tố kỹ thuật của bất động sản

Theo đó, các bước tiến hành điều chỉnh như sau:

Bước 1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của loại bất động sản cầnđịnh giá

Bước 2 So sánh đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản cầnđịnh giá, ước lượng sự khác biệt của mỗi yếu tố so sánh giữa bất động sản so sánh

và bất động sản mục tiêu

Bước 3 Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi bất động sản so sánh và ápdụng cho mỗi đơn vị giá bán (hoặc cho mỗi giá bán) của bất động sản so sánh để cóđược chỉ số giá bán hoặc khoảng giá bán cho bất động sản mục tiêu thông qua hệ sốđiều chỉnh của từng yếu tố

Bước 4 Xem xét các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tựtốt hơn, tương tự hay kém hơn đối với bất động sản mục tiêu

Bước 5 Thể hiện phân tích định tính, hòa hợp giữa các giá trị của bất động sản

so sánh để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

 Nguyên tắc điều chỉnh giá

Lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bấtđộng sản so sánh Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn

bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh xuống hoặcngược lại Từ đó, ta tính ra mức tăng hoặc giảm của từng bất động sản so sánh vớibất động sản mục tiêu Khi điều chỉnh cần lưu ý:

- Khi điều chỉnh một yếu tố nào đó thì cố định các yếu tố còn lại

- Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt, quá chi tiết

- Mỗi sự điều chỉnh nên có chứng cứ thị trường để bảo vệ hoặc chứng minhcho sự điều chỉnh đó

- Luôn đặt câu hỏi: Những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khácnhau giữa hai bất động sản

 Phạm vi áp dụng

Phương pháp được sử dụng trong các trường hợp định giá các bất động sản sau:

- Các bất động sản có tính đồng nhất: nhà ở riêng biệt, căn hộ chung cư, cácnhà dãy xây dựng cùng kiểu cách, các phân xưởng, các nhóm văn phòng, cửa hiệu

- Các mảnh đất trống

Phương pháp có thể được sử dụng định giá cho nhiều mục đích khác nhau như:mua bán, chuyển nhượng, đánh thuế của Nhà nước, góp vốn liên doanh, thế chấp,bảo lãnh, phân chia tài sản, cho thuê bất động sản giữa các chủ thể tham gia vào cácgiao dịch.…

- Các thông tin sử dụng là các thông tin lịch sử nó phản ánh tình trạng giaodịch trong quá khứ Nếu thông tin có chất lượng không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quảđịnh giá

- Khi thị trường ít có giao dịch thì việc áp dụng phương pháp này sẽ gặp khókhăn do không đủ bằng chứng thị trường để sử dụng

- Việc định giá đối với các bất động sản tạo thu nhập thì áp dụng phương pháp

so sánh cũng không phù hợp vì người mua quan tâm tới khả năng sinh lời hay tỷsuất lợi nhuận, đặc tính kinh tế của bất động sản Những thông tin này rất khó sosánh khi sử dụng phương pháp chi phí

- Khi các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp do điều chỉnh các yếu tố này mang tính tương đối cao

- Để đưa ra gía thực hiện trong phân tích điều chỉnh thì người định giá cầnhiểu rõ về các giao dịch của các bất động sản so sánh, các đặc điểm hành vi của

người mua bán (người mua tiêu dùng, người đầu cơ…) Chính vì thế, định giá bằngphương pháp này chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của người định giá.

1.2.3.2 Phương pháp chi phí

 Khái niệm và ý nghĩa

Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá bất động

sản dựa trên chi phí để tạo ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.Dựa trên giả định giá trị công trình hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra mộtcông trình tương tự như một vật thay thế

Cơ sở của phương pháp chi phí là giá trị của bất động sản được tính bằngtổng chi phí để có địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo công trìnhtrừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời

Ý nghĩa: Với phần lớn các bất động sản có bằng chứng thị trường đã chỉ ra

rằng việc áp dụng phương pháp chi phí là không phù hợp Nhưng nó rất có ý nghĩađối với các bất động sản không có thị trường, hiếm khi được giao dịch trên thịtrường, được tạo lập để phục vụ cho những mục đích riêng biệt Phương pháp được

sử dụng khi cần định giá các bất động sản mới (ít hao mòn) sẽ cho kết quả tốt nhất

 Các bước định giá bằng phương pháp chi phí

Định giá bằng phương pháp chi phí nhìn chung có 7 bước:

- Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản mục tiêu định giá.Coi mảnh đất là trống để sẵn sàng cho sử dụng cao nhất tốt nhất Giả thiết giátrị của công trình đang sử dụng là cao nhất tốt nhất (để đảm bảo giá trị kinh tế,nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại)

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc để thay thếnhững công trình xây dựng hiện tại có trên mảnh đất Để ước tính chính xác tất cả chiphí xây dựng mới hoặc chi phí thay thế, người định giá cần phải tìm hiểu về thiết kếxây dựng, các giấy tờ khác như bản vẽ thiết kế, hóa đơn mua nguyên vật liệu, văn bảnhoàn công Nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý

- Bước 3: Ước tính giá trị tổng giảm giá tích lũy của các công trình xâydựng hiện có trên mảnh đất Sự giảm giá được chia làm 3 loại: giảm giá tựnhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, giảm giá do lỗi thời bên ngoài

- Bước 4: Trừ số giảm giá tổng tích lũy khỏi chi phí hiện tại xây dựng lạihoặc thay thế công trình trên đất hiện tại đó để tìm ra giá trị của của công trìnhhiện tại

- Bước 5: Ước tính phần giảm giá của tất cả các công trình phụ và cáchạng mục nâng cao khác nằm trên mảnh đất đang định giá Như nhà phụ, câycảnh, đường rào…

- Bước 6: Cộng giá đất với chi phí tái tạo công trình trên đất trừ đi tổnggiảm giá tích lũy công trình cộng với giá trị còn lại của công trình phụ

- Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với tài sản cácnhân có thể đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết

 Các phương pháp xác định chi phí và giảm giá tích lũy

- Xác định chi phí

+ Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phítrên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các sốliệu sẵn có trên thị trường với bất động sản cần định giá, điều chỉnh theo điềukiện thị trường, điều chỉnh khác biệt về mặt vật lý của bất động sản

+ Phương pháp chi phí mỗi đơn vị cấu thành: Phương pháp này tính chiphí đơn vị cho số lượng các bộ phận cấu thành trong cấu trúc hoặc cho độ dài,cho diện tích hoặc khối lượng của những bộ phận cấu thành

+ Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng, chấtlượng của các loại sử dụng, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng đểxây dựng công trình

Mỗi phương pháp đều có ưu nhược điểm riêng nên khi áp dụng cần phảixem xét, phân tích và lựa chọn phương pháp thích hợp

- Xác định giảm giá tích lũy

+ Giảm giá tích lũy là sự mất mát giá trị vì bất kỳ một lí do nào, tạo ra sự khácbiệt giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một công trình với giá trị thịtrường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá

+ Nguyên nhân của giảm giá tích lũy bao gồm giảm giá do lỗi thời chức năng

và lỗi thời bên ngoài

+ Các phương pháp tính giảm giá tích lũy: tính theo tuổi công trình, theophương pháp kĩ thuật, phương pháp rút ra từ thị trường

 Hạn chế của phương pháp

- Do phương pháp chi phí dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có hạn chếnhư phương pháp so sánh như: giá trị của các bất động sản so sánh là của quá khứ,chỉ áp dụng được trong điều kiện thị trường ít biến động…

- Chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo nên giá trị Khi côngtrình không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất thì phần giảm giá rất khó ướclượng nên tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ bấtđộng sản

- Việc tính tổng giảm tích lũy có thể trở lên rất chủ quan và khó thực hiện donhững sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có phươngpháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá tích lũy

- Người thẩm định giá phải thông thạo các kĩ thuật xây dựng và phải có đủkinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp Nó ít được chấpnhận để cung cấp giá trị định giá

 Phạm vi áp dụng

Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong các trường hợp sau:

- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt và đặc trưng về kiểu dáng, kiếntrúc như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sởlọc dầu mà chúng ít được trao đổi trên thị trường nên có ít chứng cứ thị trường

- Định gía bất động sản để tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng

- Định giá cho mục đích bảo hiểm tài sản là bất động sản

- Được áp dụng nhiều trong định giá các bất động sản mới hình thành

- Có thể kết hợp với các phương pháp định giá khác để kiểm tra kết quả địnhgiá của các phương pháp khác

Ý nghĩa: Phương pháp vốn hóa được áp dụng rộng rãi để định giá các bất

động sản tạo lập thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư

 Các thước đo giá trị

- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với bất động sản khi

tỷ lệ thuê hay tỷ lệ lấp đầy là 100% công suất thiết kế

- Tổng thu nhập hiệu quả (EGI): EGI = PGI – thực tế không thu được (do thấtthu hoặc bỏ trống)

- Chi phí hoạt động (OC):OC bao gồm chi phí bảo hiểm, sửa chữa, bảo hành,thuế…

- Thu nhập hoạt động ròng (NOI): NOI = EGI – OC

- Dòng tiền trước thuế (BTCF): BTCF = NOI – lãi vay

- Dòng tiền sau thuế (ATCF): ATCF = BTCF - thuế phải nộp

- Tiền thu hồi (SV): giá trị thu được sau khi thanh lý tài sản

 Tỷ lệ vốn hóa

Có 2 loại tỷ lệ vốn hóa là tỷ lệ thu nhập và tỷ lệ lợi tức

- Tỷ lệ vốn hóa thu nhập: thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của bấtđộng sản với giá trị vốn tương ứng của bất động sản Tỷ lệ vốn hóa bao gồm tỷ lệvốn hóa chung và tỷ lệ vốn hóa tự có

+ Tỷ lệ vốn hóa chung (Ro): là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản, phảnánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộbất động sản hoặc giá trị của bất động sản Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhậphoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của bất động sản

Ro = NOI/ Ivo

(Ivo: vốn đầu tư bất động sản hay giá trị bất động sản)

+ Tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có (Re): là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ

vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và đầu tư vốn tự có Nó được sử dụng đểvốn hóa luồng tiền trước thuế của bất động sản mục tiêu và giá trị của vốn tự có.

+Tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR)

+Tỷ suất lợi tức chung (Yo): là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, tính theobình quân trọng số của tỷ suất lợi tức giữa vốn tự có và vốn vay

+Tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye): là tỷ suât lợi nhuận trên vốn tự có, chịuảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế Ye có thể lớn hơn Yo

 Các phương pháp vốn hóa

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ướclượng thu nhập kỳ vọng của hoạt động ròng 1năm cụ thể thành chỉ số giá trị qua 1bước trực tiếp

Giá trị vốn của bất động sản (V): V = NOI/Ro

hoặc V = NOI*YP(số nhân YP = 100/Ro)

Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mốiquan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất quaphân tích các cuộc mua bán so sánh được

Phương pháp vốn hóa trực tiếp có thể áp dụng cho PGI, EGI, NOI, BTCF, phụthuộc vào mục đích phân tích và sự sẵn có của số liệu

- Phương pháp vốn hóa lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền là phương pháp sửdụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từnglợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánhmột cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức Công thức chung: PV = FV/ (1 + r)n

PV: giá trị hiện tạiFV: giá trị tương laiQuy trình chuyển đổi trên gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng tiền

Vốn hóa lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (sự thay đổi thunhập, chi phí, giá trị thu hồi…) áp dụng với quyền quản lý và sử dụng có hạn

 Các bước thực hiện

- Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của bất động sản có tính tới các yếu

tố tác động tới thu nhập

- Ước tính tất cả các khoản chi phí vận hành bất động sản để trừ khỏi thu nhậphàng năm như thuế, chi phí bảo dưỡng, sửa chữa, chi phí quản lý và chi phí các tiệních.

- Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các loại bất động sản tương tự

- Áp dụng công thức vốn hoá đối với thu nhập ròng để tính giá trị bất động sản

để định giá thì không thể phản ánh hết giá trị của các bất động sản này Phươngpháp vốn hóa có thể chuyển các dòng thu nhập của bất động sản tạo ra về thời điểmđịnh giá với một tỷ lệ chiết khấu xác định

Ngoài ra, phương pháp vốn hóa cũng được áp dụng để định giá các bất độngsản toàn quyền sở hữu nhưng cho thuê với mức tiền thuê đầy đủ; định giá các quyềnlợi theo hợp đồng thuê đất; phân bổ ngoại ứng cho đất và các công trình

1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một hoạt động tổnghợp có nhiều bên, nhiều yếu tố tham gia vào Do đó, các nhân tố ảnh hưởng đếnhoạt động định giá của ngân hàng cũng rất phong phú Tuy nhiên, các nhân tố nàythường được chia thành hai nhóm chính

1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan

 Nhân tố pháp lý: đây là nhóm nhân tố điều chỉnh mang tính bắt buộc cao.Các nhân tố pháp lý là những quy chuẩn, quy phạm pháp luật chi phối hoạt độngđịnh giá bất động sản thế chấp Nhân tố này sẽ quyết định bất động sản nào có thểtiến hành thế chấp tại ngân hàng, bất động sản nào cần xem xét hay bất động sảnnào không được thế chấp Cụ thể, nhân tố pháp lý bao gồm:

- Các văn bản pháp luật về bất động sản và các dịch vụ liên quan Các văn bảnnày quy định thế nào là một bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụngbất động sản, những hình thức quản lý và các dịch vụ liên quan đến bất động sản

- Các văn bản pháp luật quy định về nghiệp vụ hoạt động của ngân hàng.Nghiệp vụ của ngân hàng bao gồm nghiệp vụ tín dụng và nghiệp vụ phi tín dụngtrong đó cũng có những quy định về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tạingân hàng.

- Thông tư, quyết định, quy định liên quan đến nghiệp vụ tín dụng cho vaythông qua thế chấp bất động sản, quy trình, phương pháp định giá bất động sản…Đây là những văn bản thường mang tính cập nhật cao, bám sát tình hình thực tế tạitừng ngân hàng, có tác dụng hướng dẫn và chi phối trực tiếp hoạt động định giá bấtđộng sản thế chấp

 Bản thân bất động sản: bản thân bất động sản với những đặc điểm riêng biệtcủa nó về vị trí, địa hình, hình dạng, cấu trúc… sẽ tạo nên giá trị của bất động sản.Đối với từng bất động sản khác nhau thì giá trị này cũng khác nhau Khi định giá cầnnắm rõ sự khác nhau này là gì, khác bao nhiêu, sự khác nhau này có ảnh hưởng nhưthế nào đến đến cách thức, phương pháp và kết quả của hoạt động định giá bất độngsản, từ đó đưa ra giá trị của bất động sản

 Nhân tố thị trường: đây là nhân tố nằm ngoài ý muốn chủ quan của conngười Những biến động của thị trường luôn mang tính khách quan và vận độngtheo những xu hướng mà con người chỉ có thể dự đoán mà không thể nắm bắt chínhxác Chính sự vận động của các xu thế này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác củahoạt động định giá

Nhân tố thị trường thường biểu hiện thông qua sự vận động của các yếu tố cấuthành thị trường như yếu tố cung, cầu và cân bằng cung cầu bất động sản, giá cả vàgiá trị bất động sản, các yếu tố tác động đến sự vận động của cung cầu và giá cả…Dựa vào phân tích các điều này có thể đánh giá tổng quát và chung nhất về thịtrường của bất động sản mục tiêu, từ đó xác định các yếu tố của thị trường vận động

sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của bất động sản cần định giá

Ngoài việc dự đoán, trong nhóm nhân tố thị trường cần phải tìm hiểu kỹ vềlịch sử hình thành bất động sản mục tiêu cũng như các giao dịch trong quá khứ Cácgiao dịch này sẽ phản ánh giá trị của các bất động sản tương tự đã được giao dịchcũng như điều kiện, hình thức thanh toán của các bất động sản đó

 Nhân tố về trang thiết bị, công nghệ, kỹ thuật Nhóm nhân tố này mang tính

hỗ trợ cao cho công tác định giá Nếu trang thiết bị, kỹ thuật càng hiện đại thì kếtquả thông tin thu thập được càng chính xác tức là kết quả định giá càng đáng tintưởng Bên cạnh đó, công nghệ phát triển có thể cho phép công tác định giá diễn ranhanh chóng và dễ dàng hơn ở tất cả các khâu thực hiện

1.3.2.Nhóm nhân tố chủ quan

 Nhóm nhân tố con người: Con người ở đây là các cán bộ định giá trực tiếpthực hiện hoạt động định giá Kết quả định giá bất động sản sẽ thể hiện ý chí chủquan của những cán bộ này trong suốt quá trình định giá Đây là những người trựctiếp thu thập thông tin, xác minh các nguồn thông tin, thẩm định ảnh hưởng củanhững thông tin này đối với giá trị của bất động sản Cán bộ định giá thông quacách nhìn nhận, đánh giá, phân tích bất động sản sẽ đưa ra những nhận định riêng

về giá trị của bất động sản cần định giá

Việc nhìn nhận đánh giá một bất động sản của cán bộ định giá được xây dựngthông qua quá trình học hỏi, trau dồi kiến thức và kinh nghiệm bản thân cũng nhưhọc tập phương pháp, cách đánh giá thông tin từ những hồ sơ định giá khác Cán bộđịnh giá càng có trình độ cao thì kết quả định giá càng chất lượng.

Cán bộ định giá cũng là nhân tố cuối cùng trong quy trình định giá và sẽ đưa ragiá trị của bất động sản Không chỉ ảnh hưởng trong quá trình định giá, cán bộ địnhgiá sẽ đưa ra kết quả cuối cùng của công tác định giá Mặc dù giá trị của bất độngsản phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố nhưng cán bộ định giá mới là nhân tố tổng hợpcác yếu tố trên và đưa ra giá trị cuối cùng của bất động sản định giá Do đó, nhân tốcon người có ảnh hưởng lớn tới công tác định gía bất động sản thế chấp

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN

VIỆT NAM (BIDV)

2.1 Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một ngân hàng thươngmại Nhà nước BIDV đã, đang và ngày càng nâng cao được uy tín về cung ứng sảnphẩm dịch vụ ngân hàng đồng thời khẳng định giá trị thương hiệu trong lĩnh vựcphục vụ dự án, chương trình lớn của đất nước cũng như các dự án đầu tư trên nhiềulĩnh vực BIDV không ngừng mở rộng quy mô hoạt động và quan hệ đại lý với hơn

400 ngân hàng trong nước, quan hệ thanh toán với hơn 50 ngân hàng trên thế giới.BIDV tập trung phát triển mạng lưới rộng khắp, hiện nay, ngân hàng đã có 103 chinhánh cấp một và gần 400 điểm giao dịch, hơn 700 máy ATM và hàng chục ngànđiểm POS trên toàn phạm vi lãnh thổ, sẵn sàng phục vụ mọi nhu cầu khách hàng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Nam Hà Nội (BIDV Nam Hà Nội) là một chinhánh của hệ thống ngân hàng BIDV Trước khi có quyết định nâng cấp thành Chinhánh cấp 1, chi nhánh đã trải qua các thời kỳ với những tên gọi và nhiệm vụ khácnhau gồm:

Chi điểm I Tương Mai – Chi hàng kiến thiết Hà Nội (từ 31/10/1963): chiđiểm I vừa tổ chức lực lượng chiến đấu vừa đảm bảo cung ứng vốn phục vụ cáccông trình thuộc quận Hai Bà Trưng, quận Đống Đa và huyện Thanh Trì Sang thời

kỳ phát triển kinh tế, thống nhất đất nước, Chi điếm I tiếp tục nhiệm vụ cấp phátvốn đầu tư xây dựng cho các công trình xây dựng trong khu vực, cho vay đầu tưxây dựng theo kế hoạch Nhà nước cho các đơn vị thuộc các ngành trên địa bàn

Từ 12/1986, Chi nhánh đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và xâydựng huyện Thanh Trì Đến 12/1991, Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và Phát triểnhuyện Thanh Trì là chi nhánh cấp 2, chú trọng cung ứng vốn cho hoạt động đầu tưphát triển trên địa bàn huyện Thanh Trì

Thời kỳ 1995-2005, hệ thống BIDV chuyển từ ngân hàng cấp phát sang ngânhàng thương mại với nhiệm vụ kinh doanh tiền tệ, tín dụng và dịch vụ ngân hàng

Từ đây, ngân hàng BIDV chi nhánh huyện Thanh trì cũng không ngừng nâng caohiệu quả hoạt động tín dụng và mở rộng, hoàn thiện các hoạt động dịch vụ, tiền tệ Ngày 1/11/2005 Chi nhánh chính thức được nâng cấp thành chi nhánh cấp 1,lấy tên là Chi nhánh Nam Hà Nội Hệ thống cơ sở vật chất đã được nâng cấp, côngnghệ mới được áp dụng cùng sự mở rộng về nhân lực (hiện nay đã có trên 100 cán

bộ, công nhân viên) giúp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh của BIDV

2.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ

hồ sơ rất ít, và chỉ là những hồ sơ có giá trị nhỏ Trong công tác tín dụng, phòngtrực tiếp hướng dẫn khách hàng và chuẩn bị hồ sơ tín dụng theo quy định, thu thậpthông tin, phân tích, thẩm định đánh giá dự án, khoản vay đề xuất tín dụng, theodõi, quản lý tình hình hoạt động của khách hàng, kiểm tra giám sát quá trình sửdụng vốn vay, tài sản đảm bảo nợ vay, đôn đốc khách hàng trả nợ gốc, lãi.

Còn Phòng quản trị tín dụng trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị chovay, bảo lãnh đối với khách hàng; thực hiện lưu trữ chứng từ giao dịch, hồ sơnghiệp vụ tín dụng, bảo lãnh và tài sản đảm bảo nợ

Khối quản lý rủi ro có phòng Quản lý rủi ro với chức năng quản lý tín dụng,quản lý rủi ro tín dụng, nhận và xử lý hồ sơ đề xuất tín dụng để rà soát và đánh giáđộc lập về hiệu quả, tính khả thi, các điều kiện tín dụng, định giá tài sản đảm bảo vàđánh giá rủi ro của khoản vay, đưa ra các đề xuất trình lãnh đạo phê duyệt cấp tíndụng Thực hiện công tác quản lý rủi ro tác nghiệp, công tác phòng chống rửa tiền,công tác quản lý hệ thống chất lượng ISO, công tác kiểm tra nội bộ và các nhiệm vụkhác…

Như vậy, tại BIDV chi nhánh Nam Hà Nội, để tiến hành định giá một bất độngsản đảm bảo thì tùy vào đối tượng vay là cá nhân hay doanh nghiệp mà phải trải quahai khâu, thứ nhất là định giá của phòng Quan hệ khách hàng cá nhân hay Quan hệkhách hàng doanh nghiệp Khâu thứ 2 là phòng Quản lý rủi ro tiến hành định giá hồ

sơ mà 2 phòng dưới chuyển lên song song thẩm định rủi ro của các bản hồ sơ này

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh

So với năm 2009, chính sách tiền tệ và hoạt động của các ngân hàng thươngmại năm 2010 đã có sự ổn định tương đối nhưng vẫn tiếp tục chính sách tiền tệ thắtchặt dẫn tới những hạn chế trong hoạt dộng tín dụng của ngân hàng thương mại

Trong năm lãi suất huy động và cho vay VND cùng ổn định, theo sự ổn địnhcủa lãi suất cơ bản tuy nhiên, việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn tới lãisuất huy động và lãi suất cho vay của VND đồng loạt có nhiều biến động

Trong năm 2010, các ngân hàng thương mại trên địa bàn Hà Nội có tốc độtăng trưởng huy động vốn thấp hơn nhiều so với cho vay Tổng nguồn vốn huyđộng đến hết tháng 12 năm 2010 là 591.152 tỷ đồng, tăng 27,98% so cùng kỳ nămtrước, trong đó tiền gửi tiết kiệm tăng 2,1%, tiền gửi thanh toán tăng 1,5% Tổng dư

nợ cho vay đến cuối tháng 12 năm 2009 đạt 368.710 tỷ đồng, tăng 38,9% so cùng

kỳ năm trước

Trong năm 2010, dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất đã đạt 415.216 tỷ đồng.Trong đó, dư nợ của nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước và quỹ tín dụng nhândân Trung ương đạt 276.669 tỷ đồng; nhóm ngân hàng thương mại cổ phần đạt

108.762 tỷ đồng; nhóm ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngoài vàngân hàng 100% vốn nước ngoài đạt 8.563 tỷ đồng.

Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội phải đối mặt với những biến độngphức tạp của nền kinh tế cũng như những điều chỉnh trong chính sách quản lý Tuynhiên, ngân hàng BIDV đã áp dụng hàng loạt chính sách tín dụng hấp dẫn như nớilỏng lãi suất trong giới hạn của ngân hàng Trung ương, tăng cường các nghiệp vụtín dụng, nâng cao chất lượng dịch vụ, tổ chức các chương trình khuyến mại thu hútkhách hàng, mở rộng nhiều loại hình dịch vụ và công nghệ tín dụng … Nhữngchính sách này được áp dụng kịp thời đã phát huy hiệu quả Điều này thể hiện trongtình hình hoạt động của ngân hàng Mặc dù được giai đoạn 2009 – 2010 được đánhgiá là thời kỳ khó khăn chung của ngành ngân hàng nhưng BIDV vẫn đạt được kếtquả hoạt động kinh doanh rất khả quan

Bảng 2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Nam Hà Nội

đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu 2008 TH

TH 2009

% tăng

so 2008

TH 2010

KH 2010

% tăng

so 2009

% tăng

so KH Huy động

-Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm 2008- 2010 BIDV Nam Hà Nội

Có thể thấy hoạt động kinh doanh của BIDV thông qua một số chỉ tiêu nhưhuy động vốn, dư nợ, thu dịch vụ ròng, chênh lệch thu chi, lợi nhuận trước thuế…Theo đó, 2 chỉ tiêu tín dụng của ngân hàng là huy động vốn và dư nợ cho kết quả rất

khả quan Năm 2008, BIDV huy động được 2.044 tỷ đồng, sang năm 2009 con sốnày là 2.570 tỷ đồng tăng 25,7% so với năm 2008

Bối cảnh năm 2009 là thời kỳ hoạt động của các ngân hàng liên tục có nhữngbiến động mạnh và khôn lường Ngân hàng Trung ương yêu cầu tăng tỷ lệ dữ trữbắt buộc khiến các ngân hàng trong hệ thống phải cạnh tranh rất mạnh để huy độngvốn Trong bối cảnh đó, ngân hàng BIDV đã có những chính sách tín dụng và dịch

vụ vô cùng khôn khéo như nới lỏng lãi suất huy động, tổ chức các chương trìnhkhuyến mại… Điều này giúp ngân hàng không những huy động được số lượng vốnkhông về giảm sút so với năm 2008 mà còn vượt 25,7%

Sang năm 2010, dựa vào tình hình hoạt động của ngân hàng và bối cảnhchung của nền kinh tế, BIDV dự đoán ngân hàng sẽ huy động được 3.125 tỷ đồngtức là tăng 21,5% so với năm 2009 Năm 2010, hoạt động của ngân hàng tương đối

ổn định, không có nhiều biến động lớn Tới cuối năm 2010, ngân hàng thực tế đãhuy động được 3.471 tỷ đồng tức là tăng 35% so với năm 2009, vượt 110% kếhoạch đã đề ra Đây cũng là chỉ tiêu có mức tăng vượt kế hoạch cao nhất

Biểu đồ 2.1.Kết quả hoạt động kinh doanh

0 500

tỷ đồng, năm 2010 là 1.847 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng đều đạt trên 25%

Bên cạnh đó, ngân hàng BIDV cũng có những bước phát triển khá vững chắc.Ngân hàng duy trì tăng trưởng lợi nhuận đều qua từng năm Theo đó, lợi nhuậntrước thuế của ngân hàng tăng từ 30 tỷ năm 2008 lên 41,9 tỷ năm 2009 và đạt 50 tỷnăm 2010 Năm 2010, lợi nhuận trước thuế của ngân hàng tuy có tăng ( 8,1 tỷ)nhưng vẫn chậm hơn so với mức gia tăng của năm 2009 (tốc độ tăng trưởng lợinhuận thuần của năm 2009 so với năm 2008 là 39,6% gấp đôi tốc độ tăng của năm

Trong hoạt động huy động vốn, ngân hàng BIDV đã hoàn thành xuất sắc chỉtiêu hoạt động năm 2010 Tổng huy động vốn tín dụng đạt 3.471 tỷ đồng tăng 35%

so với năm 2009 và đạt 110% kế hoạch đặt ra Cụ thể hoạt động huy động vốn quacác năm như sau:

Bảng 2.2 Hoạt động huy động vốn của BIDV Nam Hà Nội

Đơn vị tính: tỷ đồng

Chỉ tiêu 2008 TH

TH 2009

% tăng so 2008

TH 2010

KH 2010

% tăng so 2009

Huy động vốn từ các doanh nghiệp và các định chế tài chính có mức tăngtrưởng cao trong thời kỳ này Ngân hàng đã có chính sách ưu đãi cho các hồ sơ huyđộng vốn của các định chế tài chính và các doanh nghiệp, đưa ra nhiều hình thức huyđộng linh hoạt về lãi suất và phương thức huy động Huy động vốn từ các định chế tàichính thời kỳ 2008 – 2010 lần lượt là 385 tỷ, 433 tỷ và 503 tỷ; tốc độ tăng trưởngbình quân là 14% Riêng năm 2010, tốc độ tăng này là 16% cao hơn cả thời kỳ vàvượt kế hoạch 104% Huy động vốn từ các doanh nghiệp cũng có mức tăng cao là24,7% cho cả thời kỳ với con số cụ thể qua từng năm là 592 tỷ, 755 tỷ và 921 tỷ Nguồn huy động vốn thứ ba của ngân hàng là huy động vốn từ tư nhân, cá thể.Nguồn huy động này chủ yếu là các khoản tiền gửi ngân hàng bao gồm tiền gửiVND, USD và gửi vàng Năm 2008, nguồn vốn đạt 1.068 tỷ đồng, đến năm 2009,nguồn vốn này là 1.382 tỷ dồng tăng 29,4% so với năm 2010 Sang năm 2010, nguồnvốn huy động từ các cá nhân, cá thể tăng mạnh lên 2.047 tỷ đồng tăng 48% so vớinăm 2009, vượt 114% so với chỉ tiêu đặt ra Tốc độ tăng này còn cao hơn cả tốc độtăng trưởng chung của hoạt động huy động vốn

Xét về tỷ trọng thì nguồn vốn tư nhân, cá thể là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớnnhất, thường xuyên vượt quá 50% tổng huy động vốn của toàn ngân hàng Đánh giáđược tầm quan trọng của nguồn vốn này, BIDV đã xây dựng hàng loạt chính sáchnhằm thu hút vốn từ tư nhân, cá thể như: chương trình Chứng chỉ tiền gửi dự thưởng,gửi tiền tại ngân hàng tham gia rút thăm trúng thưởng…

Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng dư nợ tín dụng phân theo thời

Tốc độ phát triển ổn định, lợi nhuận tăng trưởng và nghiệp vụ mở rộng là đánhgiá chung nhất về tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng BIDV chi nhánhNam Hà Nội Với thành công và tiềm lực hiện tại, ngân hàng sẽ tiếp tục phát triểnmạnh trong thời gian tới

2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội

2.2.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng

Hoạt động của ngân hàng BIDV mỗi ngày một đa dạng với các gói dịch vụphong phú, nhưng hoạt động chính và hướng phát triển lâu dài của ngân hàng lànhóm hoạt động cho vay tín dụng, đặc biệt là cho vay tín dụng có thế chấp

Bảng 2.3 Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn của BIDV Nam Hà Nội

Nguồn: báo cáo tổng kết kinh doanh qua các năm 2006 – 2010 BIDV Nam Hà Nội

Tổng dư nợ của BIDV Nam Hà Nội tăng trưởng qua các năm, năm 2007 tổng

dư nợ của chi nhánh tăng mạnh, tăng 85% so với năm 2006 Đây chính là thời kỳtăng trưởng ấn tượng của nền kinh tế nói chung và của BIDV nói riêng Kinh tếphát triển dẫn tới nhu cầu về vốn tăng cao, các doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận vớinguồn vốn cho vay của ngân hàng tăng mạnh dẫn tới dư nợ của BIDV tăng gần gấpđôi chỉ trong 1 năm

Tuy nhiên năm 2008 và 2009 tăng trưởng tín dụng có sự giảm sút do năm

2008 là năm khởi đầu khủng hoảng kinh tế toàn cầu và năm 2009 mới có những ảnhhưởng rõ rệt tới nền kinh tế Việt Nam, chính vì vậy mà có sự biến động rất lớntrong thị trường tài chính và đặc biệt là sự thắt chặt tín dụng của ngân hàng thươngmại với lãi suất cho vay cao cùng với nó là cách điều hành mới của BIDV để đảmbảo hoạt động ngân hàng an toàn và hiệu quả Tăng trưởng tín dư nợ của BIDV độtngột liên tiếp giảm xuống còn một nửa Vào năm 2008 tốc độ tăng trưởng chỉ còn46,6%; năm 2009 con số này tiếp tục giảm xuống còn 25,5%

Cùng với sự ổn định dần của nền kinh tế, BIDV đã hồi phục tốc độ tăng trưởng

dư nợ trong năm 2010 và lần đầu tiên tốc độ này tăng trong 3 năm gần đây lên mức30% Đây là tín hiệu tốt cho hoạt động tín dụng của ngân hàng

Nhìn chung, BIDV là một ngân hàng thương mại Nhà nước có lượng vốn đầu

tư phát triển lớn nên ngân hàng BIDV có các chỉ tiêu dư nợ tín dụng cao trong thờigian qua Từ năm 2006 đến năm 2010, tổng dư nợ đã tăng gấp 4 lần từ 415 tỷ đồngvào năm 2006 đến 1.847 tỷ đồng vào năm 2010 Đây là con số ấn tượng thể hiệnkhả năng nghiệp vụ và uy tín của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội

Bên cạnh sự gia tăng của tổng dư nợ, tỷ trọng dư nợ có thay đổi mạnh trongthời gian gần đây Tỷ trọng dư nợ ngắn hạn thường chiếm tỷ trọng cao (69% năm2006; 68% năm 2007; 61% năm 2008) thì 2 năm trở lại đây có phần giảm sút nhiều(45% năm 2009; 40% năm 2010) Điều này cơ bản là do lượng khách hàng cá nhânđang dần thay thế bằng các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty trách nhiệm hữuhạn 1 thành viên…

Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng được rút ngắn dù các khoản vay trung và dài hạntăng lên là do ngân hàng đã có chính sách tín dụng hợp lý khi tiến hành khoản vaycho khách hàng Theo đó, hầu hết các khoản vay của khách hàng đều phải có tài sảnthế chấp và phải được thẩm định kỹ càng

Để đảm bảo hoạt động của ngân hàng, các tài sản thế chấp này đều là những tàisản có giá trị cao, được pháp luật cho phép thế chấp tại ngân hàng Các tài sản này sẽ

là cơ sở phát hành khoản vay của ngân hàng nên tài sản đó là gì, chiếm tỷ trọng baonhiêu có ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động cho vay của ngân hàng Hoạt động nàybao gồm phương pháp thẩm định hồ sơ vay vốn, phương pháp định giá tài sản thểchấp, phương thức giao nhận tài sản thế chấp, phương thức bảo quản tài sản thế chấp,các văn bản giấy tờ pháp lý liên quan… Dư nợ phân theo loại tài sản thế chấp tạingân hàng như sau:

Bảng 2.4 Chỉ tiêu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV Nam Hà Nội

Có thể thấy, dư nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản có giá trị lớn nhất Năm

2006, toàn chi nhánh Nam Hà Nội cho vay 415 tỷ đồng thì cho vay thế chấp bất độngsản là 350 tỷ đồng, chiếm 84% Con số này là 680 tỷ đồng trong tổng số 768 tỷ đồngchiếm 88,5% năm 2007; là 998 tỷ đồng trong tổng số 1.126 tỷ chiếm 88,6% năm2008; 1280 tỷ đồng trong tổng 1410 tỷ đồng chiếm 90% và tăng lên 1.695 tỷ đồngtrong tổng số 1847 tỷ đồng dư nợ chiếm 92% năm 2010 Chiếm đa số nên công táccho vay thế chấp bất động sản là trọng tâm của hoạt động cho vay thế chấp tại BIDV

Do đó, quy trình định giá bất động sản thế chấp đặc biệt được coi trọng

Nhìn chung, sau 5 năm, tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng tăng lên 4 lần nhưngtổng dư nợ từ tài sản thế chấp là bất động sản tăng lên gấp 5 lần Điều này cho thấycác khoản vay thế chấp bằng bất động sản đang rất được khách hàng quan tâm Ngân hàng BIDV đưa ra rất nhiều chương trình hoạt động nhằm thu hút kháchhàng vay vốn tại ngân hàng thông qua định giá bất động sản như hỗ trợ lãi suất, hỗtrợ hoàn thiện hồ sơ, hoàn thiện giấy tờ… điều này có tác động tích cực đến hoạtđộng cho vay thế chấp bất động sản

Gia tăng giá trị tín dụng đồng thời gia tăng tỷ trọng tín dụng của dư nợ thếchấp bất động sản cho thấy hoạt động cho vay thế chấp bất động sản đang đóng vaitrò lớn trong hoạt động của ngân hàng

2.2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội

2.2.2.1 Các quy định chung

 Các văn bản liên quan

Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội trướchết phải tuân thủ theo các văn bản quy phạm pháp luật đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền ban hành Các văn bản này điều chỉnh các quan hệ liên quan đếnhoạt động của ngân hàng nói chung và công tác định giá bất động sản thế chấp nóiriêng Các văn bản này bao gồm:

- Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/12/2002 của Chính phủ về sửa đổi bổsung Nghị định 178/1999/NĐ-CP

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịchđảm bảo Nghị định này quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự

về việc xác lập, thực hiện các giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Tài chính

về việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

- Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND Thành phố

Hà Nội v/v ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội

- Thông tư số 06/2002/TT-BTP Bộ Tư Pháp ngày 28/02/2002 hướng dẫn một

số quy định của nghị định 165/1999/NĐ-CP

- Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngânhàng Nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối vớikhách hàng

- Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 của Thống đốc Ngânhàng Nhà nước về việc sửa đổi bổ sung quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN và quyếtđịnh số 783/2005/QĐ-NHNN ban hành ngày 31/5/2005 về việc sửa đổi, bổ sungquyết định số 127/2005/QĐ-NHNN

- Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/04/2005 của thống đốc Ngânhàng Nhà nước về việc ban hành quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạtđộng của tổ chức tín dụng

- Quyết định số 03/2007/QĐ-NHNN ngày 19/01/2007 của Thống đốc Ngân hàngNhà nước về việc sửa đổi, bổ sung quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạtđộng của các tổ chức tín dụng ban hành kèm quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN

- Quyết định số 493/2005/QĐ- NHNN ngày 22/4/2005 của thống đốc Ngânhàng Nhà nước về việc ban hành quy định về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng

dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động Ngân hàng của tổ chức tín dụng

- Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN ngày 25/4/2007 của thống đốc ngân hàngNhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về việc phân loại nợ,trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động ngân hàng của các tổchức tín dụng ban hành kèm quyết định 493/2005/QĐ-NHNN

- Căn cứ Quyết định số 3979/QĐ- PC ngày 13/07/2009 của Tổng Giám ĐốcNgân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về việc ban hành Quy định về giao dịchbảo đảm trong cho vay

- Căn cứ quyết định số 141/QĐ-NHN ngày 31/05/2009 của Giám đốc Chinhánh Đầu tư và Phát triển Nam Hà nội về việc thành lập hội đồng/ tổ định giá, táithẩm định tài sản đảm bảo

Nhận xét: Có thể thấy, tại BIDV, các quy định về văn bản pháp lý đối với bất

động sản thế chấp nói riêng và công tác định giá bất động sản thế chấp nói chungtương đối hoàn thiện Các văn bản pháp lý được đưa ra bao gồm cả văn bản phápluật, nghị định thông tư và các quyết định, quy định Dựa vào các văn bản này, cán

bộ định giá có thể tiến hành định giá bất động sản thế chấp và giải quyết các vấn đềnẩy sinh trong quá trình định giá Tuy nhiên, vì có rất nhiều văn bản nên khi địnhgiá, cán bộ định giá cần cân nhắc sử dụng các văn bản phù hợp với từng hồ sơ địnhgiá cụ thể

 Quy định đối với bất động sản thế chấp

Bất động sản được chia thành rất nhiều loại với những đặc tù riêng biệt, tuy nhiên

để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng cũng như công tác định giá bất động sản,ngân hàng BIDV có những quy định chặt chẽ đối với bất động sản được sử dụng làmtài sản đảm bảo Các quy định này giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi tiến hành pháthành khoản vay, nâng cao chất lượng công việc và uy tín của ngân hàng

- Đối với bất động sản của cá nhân, hộ gia đình, BIDV quy định các trường hợpsau có thể tiến hành lập hồ sơ vay vốn thế chấp bất động sản tại ngân hàng như sau: + Đất thổ cư thuộc quyền sử dụng lâu dài ổn định lâu dài của hộ gia đình cánhân mà đã tiến hành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thểlàm tài sản đảm bảo trong giao dịch vay vốn thế chấp tại ngân hàng BIDV

+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước giao cho hộ gia đình, cánhân hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụngđất tại ngân hàng để vay vốn sản xuất , kinh doanh

+ Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, các nhân thuê mà đã trả tiền thuê đấtcho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạnthuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm Giá trị quyền sử dụng đất được thếchấp trong trường hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuêđất ( nếu có ), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thờigian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có)

+ Nhà nước chi thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm cho hộ gia đình, cácnhân thì hộ gia đình, cá nhân được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liềnvới đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh

+ Các công trình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại ngân hàngBIDV thì cũng thuộc thế chấp tại ngân hàng BIDV

+ Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì ngân hàng BIDV chỉ nhận côngtrình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trịquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

+ Hộ gia đình, cá nhân có thể thế chấp quyền sở hữu căn hộ chung cư, tậpthể

- Đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp đượcthế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau:

+ Đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì BIDV sẽ cho vay thếchấp quyền sử dụng đất.

+ Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định phápluật

+ Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuêhoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại

ít nhất 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đấtgồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đãtrả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tàisản gắn liền với đất

+ Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sửdụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặcđược Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì BIDV chỉ nhận thếchấp tài sản thuộc sở hữu tài sản của mình gắn liền với đất đó

- Để đảm bảo các khoản tiền vay thì ngân hàng BIDV có những quy định vềtài sản thế chấp như sau:

+ Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng, quản lý của khách hàng vay,bên bảo lãnh tức là đối tượng trực tiếp tham gia vào hợp đồng giao dịch theo quyđịnh của pháp luật

+ Tài sản phải được phép giao dịch trên thị trường và có thể tiến hành đảm bảo+ Tài sản không có tranh chấp, khiếu nại

+ Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phảitiến hành mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm bảo tiền vay

+ Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay tài sản có nguồn gốc từngân sách của Nhà nước cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phépđem tài sản đó thế chấp tại ngân hàng

+ Tài sản thế chấp của công ty cổ phần phải có sự đồng ý bằng văn bản của hộiđồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông cho phép đem tài sản đó thế chấp

+ Tài sản thế chấp của công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã phải có sựđồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viên cho phép đem tài sản đó thế chấp+ Tài sản thế chấp của các loại hình công ty khác thì phải có sự đồng ý của cácbên sở hữu, sử dụng tài sản, các bên tham gia góp vốn, hùn vốn nhất trí cho phépđem tài sản đó thế chấp

+ Nếu pháp luật có quy định riêng đối với các tài sản thế chấp thì trước khiđem đi thế chấp phải thoả mãn các quy định đó

+ Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải có đủ năng lực hành vi, bao gồmnăng lực pháp luật và năng lực dân sự

+ Đối với tổ chức thì người đại diện hợp pháp của tổ chức cũng phải có đủnăng lực hành vi và thẩm quyền đại diện cho tổ chức đó

- Ngân hàng BIDV là đơn vị được ưu tiên phát mại tài sản đảm bảo đầu tiêntrong trường hợp khoản vay không được thanh toán khi tài sản đảm bảo được thếchấp ở các đơn vị khác ngoài BIDV.

 Đối với quy trình định giá: Quy trình định giá bất động sản thế chấp phảituân thủ 6 bước của hoạt động định giá đã được quy định cụ thể tại Quyết định số3979/QĐ- PC ngày 13/07/2009 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và PhátTriển Việt Nam về việc ban hành Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay

Nhận xét: BIDV đã hoàn thiện khung quy định đối với hoạt động định giá bất

động sản thế chấp Những quy định này chi phối tới đối tượng, phương thức địnhgiá bất động sản thế chấp tại BIDV nên đã được quy định cụ thể tới từng trườnghợp có thể phát sinh trong quá trình tiếp nhận hồ sơ Thông qua những quy địnhnày, BIDV có thể kiểm soát tất cả đối tượng khách hàng của mình, thông qua đó cóthể giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấpcủa ngân hàng

2.2.2.2 Các nội dung định giá

Khi tiến hành định giá một bất động sản, người định giá phải tiến hành phântích đầy đủ các yếu tố tác động tới giá trị của bất động sản đó Các yếu tố này baohàm trên rất nhiều khía cạnh như: các yếu tố về bản thân bất động sản (vị trí, diệntích, hình dạng ); các yếu tố về điều kiện thị trường tại thời điểm định giá (tínhcạnh tranh và khả năng thay thế, thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường, đặcđiểm cá lực lượng cung cầu ); cá yếu tố pháp lý, pháp luật liên quan

 Về tài sản đất và tài sản trên đất

Khi tiến hành định giá cần xem xét tình trạng pháp lý và thực trạng thực tế củabất động sản định giá bao gồm tài sản đất và tài sản trên đất Việc xem xét được tiếnhành thông qua rất nhiều nội dung cụ thể

Tiến hành định giá phải xem xét tính đầy đủ và hợp pháp của giấy tờ chứngnhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất của bất độngsản thế chấp Yêu cầu tiên quyết để bất động sản có thể được tiến hành định giá làbất động sản đó phải hợp pháp BIDV yêu cầu khách hàng phải chứng minh đượctính hợp pháp đó bằng việc xuất trình được các giấy tờ liên quan đến bất động sản BIDV cũng tiến hành xét bất động sản thuộc quyền sở hữu của ai, phần nào sởhữu chung, phần nào sở hữu riêng Việc sở hữu chung hay riêng sẽ ảnh hưởng tớigiá trị của bất động sản định giá Ngoài ra, BIDV cũng tìm hiểu các quy định kèmtheo về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất, những giới hạn của kháchhàng khi thế chấp bất động sản

BIDV xem xét mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng bất động sản xem đây cóphải là chủ thể đứng tên hợp đồng giao dịch không, khách hàng được phân hạng tíndụng chưa, nếu đã phân hạng thì được đánh giá vào hạng nào BIDV đã xây dựngmột hệ thống phân hạng tín dụng cụ thể cho từng trường hợp Theo đó, BIDV sẽcăn cứ vào việc phân hạng này để xếp hạng khách hàng và nó cũng ảnh hưởng tớitính toán khả năng phát hành khoản vay