Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai

Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng. Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy trình định giá thế chấp bất động sản. Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập MỤC LỤC MỤC LỤC 1 LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4 I. Bất động sản thế chấp 4 1. Khái niệm bất động sản .4 2.Khái niệm bất động sản thế chấp .5 3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp 6 4.Vai trò của bất động sản thế chấp 6 4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản 6 4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) .7 4.3. Đối với nền kinh tế 7 5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam .8 II. Định giá bất động sản thế chấp .9 1. Khái quát chung về định giá bất động sản 9 1.1. Khái niệm 9 1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản .10 1.3. Vai trò của định giá bất động sản .12 1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản .13 1.4. Căn cứ định giá bất động sản .16 1.5. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản .17 1.6. Các phương pháp định giá bất động sản 19 2. Định giá bất động sản thế chấp .22 2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 22 2.2. Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản .22 2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp .22 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập 2.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 23 2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp 34 CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI .36 I. Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp 36 1. Giới thiệu .36 1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 36 1.2. Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 37 2. Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .38 3. Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .40 II. Thực trạng hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .41 1. Khái quát tình hình định giá 41 2. Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp .44 2.1. Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp .44 2.2. Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá 45 2.3. Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản 50 2.4. Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp .50 2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp 51 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập 3. Thực trạng hoạt động định giá 55 3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 55 3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .59 4. Đánh giá chung 66 4.1.Ưu điểm .66 4.2. Nhược điểm .66 III. Vấn đề đặt ra .68 CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI .69 I. Định hướng phát triển chung của ngân hàng 69 1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai .69 2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng 70 3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng .71 II. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 72 1. Về quy trình định giá .72 2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 73 3. Về việc bồi dưỡng nhân sự 74 4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin 75 5. Về cơ chế quản lí .76 III. Kiến nghị 76 1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền .76 2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 79 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập 3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam .79 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .82 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý do chọn đề tài Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự bùng nổ của các ngân hàng thương mại. Nếu như vào khoảng những năm 2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chi nhánh của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại. Với số lượng lớn các ngân hàng như thế, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnh tranh. Từ đó kéo theo sự phát triển của rất nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp. Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp đã có các văn bản quy định rõ ràng. Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình. Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất. Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây. Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập 2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng. Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy trình định giá thế chấp bất động sản. Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai. 3. Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008. 4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là: • Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng. + Duy vật lịch sử. • Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê. + Phương pháp phân bổ. + Phương pháp điều tra. + Phương pháp khảo sát. + Phương pháp tổng hợp. Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương pháp điều tra và phương pháp tổng hợp. Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập 5. Kết cấu chuyên đề: Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp. Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai. Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai. Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thế Phán và các anh chị trong phòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I. Bất động sản thế chấp 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây : • Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người. • Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đổi. • Thứ ba: phải tồn tại lâu dài. • Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị. • Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. 2.Khái niệm bất động sản thế chấp Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản. Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn. Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập 3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp • Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất. • Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản. • Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường. Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu. 4.Vai trò của bất động sản thế chấp 4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 6 [...]... tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của bất động sản Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động sản cho ngân hàng để vay vốn 2.2 Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản - Vì trong quá trình định giá bất động sản thế chấp luôn phải đảm bảo yếu tố an toàn cho phía ngân hàng. .. khi định giá bất động sản thế chấp phải tính giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản bất ổn nhất Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lí nhất - Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp lý và quy mô của bất động sản bởi thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Tại ngân hàng, ... nhiên và pháp lí) Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chi u bóng,… 2 Định giá bất động sản thế chấp 2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị của bất động sản. .. tiếp đến giá trị thị trường j Nguyên tắc ngoại ứng Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó và ngược lại Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn tăng 1.6 Các phương pháp định giá bất động sản  Phương pháp so sánh Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục... đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá nói chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững Tại tất cả các... hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất quan trọng, không phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng Nó tuỳ thuộc vào quy định của từng ngân hàng 2.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp + Đối với chủ bất động sản thế chấp Đinh Thị Châu 22 Kinh doanh bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Chuyên đề thực tập Định giá thế chấp. .. hợp định giá một số bất động sản riêng lẻ, cá biệt  Phương pháp thặng dư Đây là phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như định giá các mảnh đất trống dùng cho phát triển, mua những ngôi nhà cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hoá ngôi nhà để ngôi nhà có giá trị hơn Nguyên lí định giá: Giá trị hình thành cải tạo - Tổng chi phí cải tạo = Giá trị bất động sản. .. với giá trị có thể nhận được từ bất động sản của họ + Đối với ngân hàng Định giá bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi có rủi ro do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước được 2.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp Theo lí thuyết thì tất cả các phương pháp định giá đã nêu trên đều có thể áp dụng cho định giá bất. .. các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với bất động sản mục tiêu cần định giá Tiến hành phân tích giá bán / cho thuê của các bất động sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và bất động sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của bất động sản mục tiêu  Phương pháp chi phí Trong số các bất động. .. những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường • Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản) , sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng) • Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể nâng cao trách nhiệm thực