II. Định giá bất động sản thế chấp
3. Thực trạng hoạt động định giá
3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông
và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai
Tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay sử dụng chủ yếu là 3 phương pháp so sánh, chi phí và vốn hoá để định giá bất động sản thế chấp. đây là 3 phương pháp phổ biến và có tính chính xác, độ tin cậy là cao nhất trong 5 phương pháp định giá bất động sản. Để đảm bảo tính chính xác trong kết quả định giá, nhằm đảm bảo lợi ích của ngân hàng và cả khách hàng, tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai sử dụng chủ yếu là 3 phương pháp này.
3.3. Dẫn chứng cụ thể về hoạt động định giá bất bộng sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai
Số tiền cho vay hiện nay theo quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai tuỳ vào từng trường hợp cụ thể. Ví dụ với bất động sản có công trình là mới xây dựng thì sẽ được xem xét cho vay tối đa là 70% giá trị thẩm định.
Dựa vào các quy định trên, cán bộ định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai tiến hành đi định giá thực tế như sau:
Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai, chủ yếu cho hộ dân cư vay, nên tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản nhà ở dân cư.
Ngày 10/1/2009 Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận được hồ sơ xin vay vốn của ông Nguyễn Văn An. Thời hạn vay là trung và dài hạn, vay bằng hình thức thế chấp bất động sản. Sau khi nhận hồ sơ, ngân hàng cử cán bộ đến thẩm định nhà ông An tại đường Bưởi.
Đ/C: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q. Ba Đình, Hà Nội
Loại BĐS: Biệt thự
Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn An
Mục đích thẩm định: Thế chấp
Thời điểm thẩm định: 12/01/2009
A. Đặc điểm tài sản thẩm định:
1. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp
2. Đặc điểm pháp lí Bất động sản đã có: + sổ đỏ cho diện tích đất là 104 m2 + sổ hồng cho diện tích nhà là 312 m2 B. Quy trình định giá Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: 104 m2
Diện tich đất được cấp: 104 m2
Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2
Chiều rộng của ngõ, đường: 7m
Khoảng cách từ nhà đến đường chính:
30m
Hình dạng thửa đất: Vuông
Lợi thế thương mại: Không
Mặt bằng xây dựng: 104 m2
Số tầng xây dựng: 3
Số năm đã sử dụng: 11 năm
Năm cải tạo: 2006 : CT bếp và sơn lại
Nội thất ra sao: Đẹp
Gara ô tô: Có
Diện tích gara: 30 m2
Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Không
Xác định phương pháp định giá : nhận định đây là bất động sản nằm tại
vị trí 2 của đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội. Đây là khu vực có hạ tầng xã hội
tốt, vị trí của bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh trong thời
gian gần đấy có nhiều giao dịch thành công, nên phương pháp tối ưu ở đây là
phương pháp định giá so sánh trực tiếp.
Cách thức tiến hành định giá
Bước 1: Xác minh thông tin của bất động sản mục tiêu
Cán bộ định giá trực tiếp đi khảo sát thực địa bất động sản, xác định lại thông tin pháp lí liên quan đến bất động sản. Có được các thông tin sau
- Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc.
- Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân
- Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:
Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m
Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục…
Gần bệnh viện 354: Cách 1200m
Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… - Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m) …..
Bước 2: Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh
Tìm hiểu thông tin về bất động sản so sánh, đưa ra các yếu tố so sánh để có căn cứ xác định giá của bất động sản mục tiêu. Các thông tin về bất động sản so sánh có được như sau:
Bảng 7: Thông tin các bất động sản so sánh Chỉ tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3 Địa chỉ Nhà C4 ngõ 376 đường Bưởi 42 phố Vĩnh Phúc 30/6/18 Đội Nhân Vị trí 2 1 2 Diện tích đất 65 m2 47 m2 47 m2 Tổng DTXD 292.5 m2 258.5 m2 40 m2 Năm xây dựng 2008 2006 2005
Năm cải tạo 2008 2007
Giá bán 3 tỷ 4.5 tỷ 1.8 tỷ
Thời điểm bán 10/2008 12/2008 11/2008
Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường Phương thức
thanh toán
Trong 2 tháng Trong 2 tháng Trong 1 tháng
(Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai)
Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với các bất động sản so sánh
Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Bất động sản mục tiêu nằm tại vị trí 2 trên đường Bưởi, Ba đình, Hà Nội có giá đất là 13.800.000 đồng / m2.
Bước 3: Xác định giá trị đất và công trình
Với lượng thông tin có được ở trên, cán bộ định giá tiến hành điều chỉnh, đưa ra giá của bất động sản mục tiêu.
Dựa vào quy định của ngân hàng về cách tính giá trị công trình, lần lượt có giá trị công trình của các bất động sản so sánh là :
• Bất động sản so sánh 1 : 292.5 * 2.500.000 = 731.250.000 đồng • Bất động sản so sánh 2 : 258,5 * 1.500.000 = 387.750.000 đồng • Bất động sản so sánh 3 : 40 * 800.000 = 32.000.000 đồng Có bảng điều chỉnh sau : Ngõ 376 Ngách 29 Bđs mt BĐS SS 1 Hẻm 612 đội nhân BĐS SS 2 30/6/18 ĐN BĐS SS 3 42 vĩnh phúc Phố Vĩnh phúc C4 ngõ 376 Trường học Đường Bưởi CC ĐB
Bảng 8: B ảng tính giá trị đất
Chỉ tiêu Đường Bưởi11/29/376 Nhà C4, Ngõ 376 42 Phố Vĩnh Phúc Số 30/6/18 Phố Đội Nhân
Giá Bán (tr đ) 3000 4500 1800 1/ Quyền về BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH Diện tích (m2) 104 65 47 47 2/ ĐK BÁN TT TT TT TT Mức điều chỉnh 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 3000 4500 1800 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh 0 -30 -45 -9 Giá điều chỉnh 2970 4455 1791 4/ Chi phí sau mua 0 0 0 0
5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước
Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 89.1 22.275 26.865 Giá điều chỉnh 3059.1 4477.275 1817.865 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh 0 -50.00% 0 Điều chỉnh 0 -2238.6375 0 Giá điều chỉnh 3059.1 2238.6375 1817.865 Tổng Đ/C 59.1 -918.18 17.865 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại 731.250 387.750 32 8/ Giá đất (tr/m2) 35.8131 39.444 38.678 9/ Trọng số 2 1 3
(Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai)
Vậy, giá đất trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu toạ lạc là :
Gđ = (35.8131 * 2 + 39.444 * 1 + 38.678 * 3) / 6 = 37.8507 triệu đồng/m2
Giá trị thửa đất mục tiêu là :
37.850.700 * 104 = 3.936.472.800 đồng Xác định giá trị công trình:
Ước tính giá trị xây dựng công trình là 1.500.000 đồng / m2
Có giá trị công trình là : 1.500.000 * 104 * 3 = 468.000.000 đồng Vậy giá trị của bất động sản mục tiêu là
3.936.472.800 + 468.000.000 = 4.404.472.800 đồng
Bước 4: Viết báo cáo định giá
Sau khi xác định được giá của bất động sản mục tiêu, cán bộ tín dụng sẽ làm báo cáo trình với cấp trên về giá bất động sản mục tiêu và đồng thời đề xuất ý kiến cho vay phù hợp nhất với lợi ích và quy định của ngân hàng (ở Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định mức cho vay đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là do giám đốc các chi nhánh tự quy định, ở chi nhánh Hoàng Mai của ngân hàng mức cho vay tối đa đối với loại tài sản bảo đảm này là 70% giá trị bất động sản thế chấp) mức cho vay đối với bất động sản này không quá:
4.404.472.800 x 70% = 3.083.130.960 đồng
Bước 5: Tiến hành thủ tục cho vay
Báo cáo định giá hoàn chỉnh được cán bộ định giá trình lên phụ trách phong xem xét. Nếu không có gì cần chỉnh sửa thì báo cáo được trình lên phó giám đốc chi nhánh xét duyệt.
Phó giám đốc chi nhánh kí duyệt cho vay. Và chuyển xuống bộ phận tín dụng tiến hành làm các thủ tục cho khách hàng vay vốn.
Tại bộ phận tín dụng, các cán bộ tín dụng tiến hành hướng dẫn khách hàng vay hoàn tất các thủ tục vay, kí hợp đồng thế chấp và giải quyết cho khách hàng được nhanh chóng vay vốn.
