tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai
1. Về quy trình định giá
Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có được một quy trình định giá hoàn chỉnh. Định giá chính là cơ sở để tiến hành việc cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là hoạt động có tính chất rát quan trọng. Quy trình định giá cần được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hoàn thành báo cáo định giá. Nếu có một quy trình chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn.
Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay, các cán bộ định giá đều thực hiện quy trình định giá theo quy định của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Quy trình này là tương đối hoàn chỉnh, tuy nhiên có một đặc điểm là việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lí của tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực của bất động sản trên thị trường là bao nhiêu. Điều này đem lại cho khách hàng những thiệt thòi đáng kể. Vì khi đó bất động sản đem thế chấp có thể không được đánh giá đúng giá trị của nó, trong khi ngân hàng thường chỉ
không được vay đúng với giá trị thực của bất động sản đem thế chấp. Đây cũng là một tồn tại lớn trong ngành ngân hàng ở nước ta hiện nay, nó được ví như là hình thức “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Thêm nữa, định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm nên một điều chắc chắn là không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Cả 2 thực tế này đều dẫn đến thực trạng là quyền lợi khách hàng bị thiệt hại và ngân hàng cũng có những thiệt hại đáng kể. Vì thế cần đưa ra những quy định và quy trình cụ thể chính xác hơn nữa, cso thể cố gắng đưa bất động sản đến gần với giá trị thực của nó trên thị trường để đảm bảo lợi ích của cả khách hàng và ngân hàng.
Cán bộ định giá vẫn thường định giá mang tính chủ quan cao, thường bỏ qua một số bước trong quy trình. Thị trường bất động sản là thị trường luôn luôn biến động, vì vậy bằng chứng từ thị trường là thông tin hết sức quan trọng. Do đó trong quá trình định giá các cán bộ định giá nên sử dụng triệt để các bằng chứng thị trường để kết quả định giá khách quan.
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nói riêng và Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn nói chung nên tham khảo thêm quy trình định giá tại các công ty chuyên định gái, tại các ngân hàng thương mại khác. Sau đó lựa chọn cho phù hợp với điều kiện của mình, để có được quy trình chuẩn nhất.
Báo cáo thẩm định là văn bản hết sức quan trọng. Đó là kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định và là phần quan trọng nhất. Vì thế trong báo cáo định giá nên đưa ra một số điểm rõ ràng như : việc định giá là rõ ràng, minh bạch; người định giá không làm chứng nếu có xảy ra tranh chấp trước toà; thông tin có được là khách quan nhưng không dám đảm bảo là chính xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực…
2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá
Tại ngân hàng, chủ yếu trong bất động sản thế chấp là nhà ở dân cư vì thế được chia ra chủ yếu là bất động sản có công trình và đất. Với mỗi loại bất
động sản đều đưa ra những hướng dẫn cụ thể trong quá trình định giá. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn hiện nay, phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá. Đây là 3 phương pháp điển hình và có độ tin cậy cao nhất trong các phương pháp định giá bất động sản. Tại ngân hàng khi quyết định cho vay có tài sản đảm bảo nhất là bằng bất động sản thì vấn đề đặt lên hàng đầu đó là độ thanh khoản của tài sản, vì vậy có thể thấy việc sử dụng 3 phương pháp nêu trên là rất hợp lí cho mục đích trên. Trong mỗi hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng cả 3 phương pháp trên, sau đó lấy trung bình chung của 3 kết quả từ 3 phương pháp. Như thế, kết quả có được sẽ là chính xác và khách quan nhất.
Với những bất động sản nhỏ như nhà ở dân cư hay các mảnh đất, thì việc định giá là hết sức đơn giản và thường áp dụng phương pháp so sánh từ những bằng chứng thực tế của thị trường. Việc định giá này không đòi hỏi ở cán bộ định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn. Với các bất động sản phức tạp thì đòi hỏi cần có sự kết hợp của nhiều phương pháp, đồng thời với nó là sự đòi hỏi về kinh nghiệm cũng như kiến thức của chuyên viên định giá.
Trong từng trường hợp cụ thể, cán bộ định giá nên xem xét kĩ sau đó đưa ra phương pháp định giá hợp lí nhất. Có thể vận dụng cả các phương pháp khác, không nhất thiết là chỉ sử dụng 3 phương pháp nêu trên.
3. Về việc bồi dưỡng nhân sự
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có một lợi thế rất lớn về đội ngũ cán bộ định giá. Đó là một đội ngũ trẻ, có kiến thức vững chắc trong lĩnh vực định giá. Tuy nhiên thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên liên tục. Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức là không thể tránh khỏi. Vì
Các cán bộ của ngân hàng cũng nên chú ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho các nhân viên. Cần thường xuyên cho các cán bộ định giá tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia các hội thảo… vì bất động sản là một lĩnh vực luôn luôn biến động nên việc cập nhật thông tin một cách thường xuyên và có hệ thống là việc làm rất cần thiết.
Để công tác định giá có thể đạt được hiệu quả là cao nhất, phòng tín dụng cũng nên thường xuyên tổ chức các buổi hội thảo cho nội bộ để các cán bộ định giá có thể đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm.
Hiện tại, tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đội ngũ cán bộ định giá vẫn chủ yếu là được đào tạo trong ngành tài chính ngân hàng, không được đào tạo chuyên sâu về định giá bất động sản. Vì vậy trong thời gian tới để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp, cần tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản.
Đưa ra các chính sách khen thưởng, kỉ luật kịp thời để khuyến khích các cán bộ, nhân viên làm việc.
4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin
Trong định giá bất động sản thì thông tin chính là điều kiện sống còn của các hợp đồng định giá. Có được thông tin chính xác sẽ giúp cho các cán bộ định giá có thể đưa ra kết luận chính xác, từ đó cán bộ tín dụng có thể xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
Thực tế hiện nay ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn vẫn chưa có được một hệ thống thông tin đồng bộ, chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ cho công tác định giá. Các cán bộ định giá khi thực hiện nghiệp vụ vẫn chỉ có thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng, còn tại ngân hàng chỉ có những thông tin cũ, không đảm bảo được tính khách quan và chính xác. Để có được thông tin các cán bộ định giá vẫn phải tự đi tìm hiểu, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, mất thời gian, công sức và tiền bạc. Từ đó cho thấy một thực tế là
ngân hàng cần xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chính xác, được cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá.
Tích cực tiếp thu, áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật để xây dựng cho chi nhánh một hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại, tiện dụng nhất. Khi đó việc khai thác thông tin sẽ là nhanh chóng và tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí.
Việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức, công ty định giá khác để cso nguòn thông tin thường xuyên được cập nhật mới cũng là 1 việc đáng chú ý. Nếu có thể xây dựng được hệ thống thông tin liên ngành như thế này, sẽ giúp cho việc tìm kiếm thông tin không mất nhiều thời gian.
Ngân hàng có thể xem xét tiến hành xây dựng bản đồ giá Hà Nội để tạo dựng một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, chính xác. Việc tra cứu thông tin khi đó sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.
5. Về cơ chế quản lí
Cần có các chính sách cụ thể để các cán bộ thực hiện đúng nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, không gây phiền hà cho khách hàng.
Tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay, chưa có bộ phận định giá riêng mà vẫn còn thuộc phòng tín dụng, các cán bộ định giá kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng khác nên hoạt động định giá không có hiệu quả cao. Vì vậy chi nhánh có thể xem xét trình với Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam việc hình thành riêng bộ phận định giá để nâng cao hiệu quả hoạt động.
