HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM KỲ KHỞI NGHĨA

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : “HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM KỲ KHỞI NGHĨA” Sinh viên thực : Võ Thị Tích Thùy Mã số sinh viên: 06135064 Lớp: DH06TB Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Sinh viên thực hiện: VÕ THỊ TÍCH THÙY -Tháng 07 năm 2010- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÕ THỊ TÍCH THÙY HOẠT ĐỘNG CHO VAY CĨ ĐẢM BẢO BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM KỲ KHỞI NGHĨA Giáo viên hướng dẫn : PGS TS Huỳnh Thanh Hùng (Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM) Ký tên:………………………………………… -Tháng 07 năm 2010i LỜI CẢM ƠN Hành trang vào đời kiến thức kinh nghiệm sống thu nhận từ dạy dỗ cha mẹ thầy cô Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Cô khoa Quản lý Đất đai Bất động sản truyền đạt kiến thức kinh nghiệm thực tế để tơi vững bước trường Tơi xin chân thành cảm ơn thầy Huỳnh Thanh Hùng tận tình hướng dẫn tơi suốt thời gian làm đề tài, giúp tơi hồn thành báo cáo tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn cô chú, anh chị làm việc phòng Quan hệ khách hàng, Ngân hàng Đầu Tư Phát Triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa tận tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi thời gian thực tập Xin cảm ơn tập thể sinh viên lớp DH06TB giúp đỡ động viên suốt q trình học tập Do hiểu biết hạn chế thời gian thực tập ngắn nên đề tài khơng tránh khỏi sai sót, mong đóng góp ý kiến Thầy Cơ bạn đọc Sinh viên VÕ THỊ TÍCH THÙY ii TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Võ Thị Tích Thùy, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Biện pháp cho vay có đảm bảo bất động sản chấp Ngân hàng Đầu tư Phát triển chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa” Giáo viên hướng dẫn : PGS TS Huỳnh Thanh Hùng Hoạt động tín dụng tạo giá trị cho Ngân hàng thông qua việc quản lý tín dụng, quản lý danh mục cho vay thận trọng xác đáng Một vấn đề giúp cho hoạt động cho vay Ngân hàng có hiệu mang tính cẩn trọng biện pháp đảm bảo tiền vay pháp luật điều chỉnh quy chế Ngân hàng quy định Do đó, mục tiêu nghiên cứu đề tài tìm hiểu biện pháp đảm bảo tiền vay pháp luật điều chỉnh quy định, cụ thể biện pháp đảm bảo tiền vay bất động sản chấp Ngân hàng Đầu tư Phát triển chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa Thơng qua việc tìm hiểu hoạt động, quy trình kết biện pháp cho vay có đảm bảo bất động sản chấp; kết hợp với phương pháp nghiên cứu: thu thập, phân tích so sánh, tổng hợp đánh giá liệu hoạt động kinh doanh Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa từ năm 2007 đến năm 2009, đề tài cho ta thấy được: - Hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp NH tăng nhanh, loại hình cho vay dần trở nên phổ biến chiếm ưu hoạt động đảm bảo tiền vay khác Bằng chứng năm 2009 dư nợ hoạt động cho vay BĐS 120,596 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng dư nợ - Quy trình thẩm định giá hỗ trợ cho hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS thực cẩn thận từ khâu thẩm định giá đến kết (gồm bước) Do đó, quy trình thẩm định giá BĐS chấp NH mang tính khoa học khách quan cao Điều giúp NH tạo uy tín cho mình, đồng thời làm thỏa mãn nhu cầu vay vốn khách hàng - Các khoản vay có chất lượng đảm bảo Dư nợ cho vay tăng qua năm Năm 2007 mức dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp 19,158 tỷ đồng, iii năm 2008 tăng lên 33,462 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 14,304 tỷ đồng, tức tăng đến 74,66% Đến năm 2009 mức tổng dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp đạt 120,596 tỷ đồng, so với năm 2008 tăng 87,134 tỷ đồng tương ứng tăng 260,39%, tức tăng lần so với năm 2008 Các kết đạt khẳng định hoạt động cho vay có đảm bảo bất động sản chấp biện pháp an toàn hiệu biện pháp đảm bảo tiền vay Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC BẢNG ix DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ x DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT xi ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lí luận vấn đề nghiên cứu I 1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Bất động sản Thị trường bất động sản A Bất động sản Khái niệm bất động sản Đặc điểm bất động sản 3 Đặc trưng BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS B Thị trường BĐS Khái niệm Phân loại thị trường BĐS Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản Vai trò vị trí TTBĐS 10 I.1.1.2 Hoạt động vay vốn có đảm bảo BĐS chấp 11 I.1.1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo tài sản 11 I.1.1.2.2 Khái niệm chấp 12 I.1.1.2.3 Tài sản nhận chấp không nhận chấp 13 I.1.1.2.4 Giá trị tài sản chấp 14 I.1.1.2.5 Khái niệm thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn chấp 14 Khái niệm 14 v Vai trò thẩm định giá BĐS 14 Mục đích thẩm định giá BĐS 15 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS 16 Các phương pháp thẩm định giá BĐS 17 I.1.2 Cơ sở pháp lý tài liệu tham khảo 18 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 18 I.2 Giới thiệu Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 19 I.2.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 19 I.2.2 Nhiệm vụ Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 20 I.2.3 Cơ cấu máy tổ chức Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 21 I NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 II.1 Hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 23 II.1.1 Quy định, quy chế cho vay khách hàng vay vốn NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 23 II.1.1.1 Những nguyên tắc điều kiện vay vốn, đối tượng khách hàng vay vốn NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 23 Đối tượng cho vay 23 Điều kiện vay vốn 24 Nguyên tắc vay vốn 24 II.1.1.2 Những đối tượng nhu cầu vốn bị hạn chế không vay vốn NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 25 Đối tượng hạn chế vay vốn 25 Đối tượng không vay vốn 25 Nhu cầu không vay 25 vi II.1.1.3 Các loại hình BĐS chấp NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 26 II.1.1.4 Căn xác định mức tiền vay 26 II.1.1.5 Lãi suất thời hạn cho vay 26 II.1.1.6 Hồ sơ vay vốn 27 Hồ sơ pháp lý 27 Hồ sơ khoản vay 28 II.2 Quy trình nghiệp vụ cho vay có đảm bảo BĐS chấp NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 29 II.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS chấp NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 31 II.3.1 Xác định tổng quát BĐS cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá 32 II.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 33 II.3.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin 34 Thẩm định viên trực tiếp khảo sát trường: 34 Thu thập thông tin 34 II.3.4 Phân tích thơng tin 35 II.3.4.1 Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản 35 II.3.4.2 Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần thẩm định giá 35 1.Bản chất hành vi ứng xử người tham gia thị trường 35 2.Xu hướng cung cầu thị trường tài sản 35 II.3.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 36 II.3.6 Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá 38 II.4 Kết đạt cơng tác cho vay có đảm bảo BĐS chấp Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 38 II.4.1 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 38 II.4.2 Tình hình cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm 40 II.4.3 Tình hình tăng trưởng dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp 42 vii II.4.4 Số lượng hồ sơ cho vay phân theo loại hình BĐS chấp 44 II.4.5 Tỷ lệ rủi ro cho vay 49 II Nhận xét hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 50 II.5.1 Quy trình cho vay có đảm bảo BĐS chấp 50 II.5.1.1 Ưu điểm 50 II.5.1.2 Nhược điểm 51 II.5.2 Đối với kết hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp 51 II.5.2.1 Ưu điểm 51 II.5.2.2 Nhược điểm 52 II.5.3 Đối với hoạt động thẩm định giá BĐS chấp 52 II.5.3.1 Ưu điểm 52 II.5.3.2 Nhược điểm 53 II.5.4 Đối với quy định pháp lý 53 II.5.4.1 Ưu điểm 53 II.5.4.2 Nhược điểm 54 Đối với quyền sử dụng đất 54 Đối với vấn đề cấp giấy chứng nhận 55 Đối với tài sản chấp 56 II.6 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu cho vay có đảm bảo BĐS chấp 56 II.6.1 Đối với quy trình cho vay có đảm bảo 57 II.6.2 Đối với hoạt động thẩm định BĐS chấp 57 II.6.3 Đối với đội ngũ cán bộ, nhân viên thẩm định tín dụng 58 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 Kết luận 59 Kiến nghị 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Bảng tóm tắt hoạt động cho vay có đảm bảm BĐS NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 30 Bảng 2.2 : Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa 38 Bảng 2.3: Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm 40 Bảng 2.4: Bảng tăng trưởng dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp 42 Bảng 2.5: Số lượng hồ sơ cho vay phân theo loại hình BĐS chấp 44 Bảng 2.6: Dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp 47 Bảng 2.7: Bảng tỷ lệ rủi ro cho vay 49 ix Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy II.4.4 Dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp Bảng 2.6: Dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp Đơn vị tính: tỷ đồng STT Tài sản đảm bảo 2007 2008 2009 Quyền sử dụng đất 6,120 15,232 33,121 Nhà, cơng trình xây 10,958 21,23 47,475 dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng ( Nguồn: Phòng kế hoạch tổng hợp BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy 90 47,475 80 70 Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng Quyền sử dụng đất 60 50 40 21,23 33,121 30 20 10 10,958 15,232 6,12 2007 2008 2009 Biểu đồ 2.4 : Dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp Với biểu đồ ta dễ dàng thấy tăng giảm rõ rệt lượng dư nợ phân theo loại hình BĐS chấp qua năm Chính tăng giảm số lượng hồ sơ đảm bảo (đã phân tích trên) ảnh hưởng trực tiếp đến dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS trực tiếp làm ảnh hưởng đến dư nợ cho vay NH Cụ thể, năm 2009, dư nợ cho vay có đảm bảo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 33,121 tỷ đồng, thấp dư nợ cho vay có đảm bảo nhà, cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng 14,354 tỷ đồng Nguyên nhân BĐS tài sản di dời nên NH không lo sợ trường hợp khách hàng đem tài sản chấp với số tiền vay bỏ trốn Mặt khác, khách hàng khơng trả nợ NH nguồn nợ thứ hai phép xử lý BĐS chấp cách phát BĐS Đối với TSĐB nhà, cơng trình xây 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng NH dễ dàng phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây nguyên nhân khiến lượng dư nợ cho vay có đảm bảo nhà, cơng trình xây dựng gắn liền đất, kể tài sản gắn liền nhà công trình xây dựng ln chiếm tỷ trọng cao II.4.5 Tỷ lệ rủi ro cho vay Bảng 2.7: Bảng tỷ lệ rủi ro cho vay Tỷ lệ rủi ro theo nhóm dư nợ có tài sản đảm bảo Tỷ lệ rủi ro theo nhóm dư Động sản Quyền sử dụng Quyền sở hữu đất Xe nhà nợ khơng có đảm bảo tài sản đảm bảo 50% 25% 15% 40% 100% ( Nguồn: Phòng kế hoạch tổng hợp BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) Qua bảng tỷ lệ ta kết luận loại hình cho vay có đảm bảo BĐS an tồn loại hình cho vay khác độ rủi ro chiếm tỷ lệ thấp 15%; thấp tỷ lệ rủi ro cho vay có đảm bảo động sản 35%, quyền sử dụng đất 10% , xe 25% tỷ lệ rủi ro theo nhóm khơng có đảm bảo tài sản 85% Hơn nữa, sau vay vốn loại hình cho vay có đảm bảo BĐS khách hàng khơng trả nợ NH nguồn nợ thứ hai phép xử lý BĐS chấp cách phát BĐS Do BĐS tài sản di dời nên NH không lo sợ trường hợp khách hàng đem tài sản chấp với số tiền vay bỏ trốn ( NH giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở) Mặt khác, BĐS hàng hóa có tính lâu bền, có đời sống kinh tế kéo dài nên giá trị BĐS tăng lên theo thời gian, điều mang lại lợi ích cho NH lẫn khách hàng Chính lẽ đó, khách hàng NH ưu tiên sử dụng loại hình vay cho vay 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy II Nhận xét hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp NH BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa NH tổ chức trung gian tài quan trọng kinh tế Hoạt động cho vay hoạt động quan trọng NH, mà doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Với NH, hoạt động cho vay hoạt động mang lại phần lớn thu nhập, hay nói hơn, hoạt động mang tính chiến lược NH Vì vậy, việc NH tự ban hành quy chế đảm bảo tiền vay dựa sở văn pháp luật cho cân quyền lợi hai bên tham gia giao dịch (NH khách hàng) có hạn chế khơng thể tránh khỏi II.5.1 Quy trình cho vay có đảm bảo BĐS chấp II.5.1.1 Ưu điểm - Quy trình cho vay có đảm bảo BĐS chấp NH tự ban hành nên hiển nhiên NH phải đảm bảo an tòan đồng vốn mà NH bỏ Chính lẽ đó, suốt q trình cho vay, cán tín dụng nghiêm túc nghiên cứu phân tích thật kỹ vấn đề như: tình hình BĐS chấp, kế hoạch sản xuất kinh doanh… Điều thể thống nhất, tính khoa học, đảm bảo an toàn, chặt chẽ định NH Làm tăng tính niềm tin khách hàng dối với NH Mặt khác, điều giúp cho NH thực quy trình nghiệp vụ cách xác nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng cách tối ưu - Quy trình cho vay NH đảm bảo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, cụ thể pháp luật giao dịch đảm bảo, pháp luật dân sự, pháp luật đất đai Một quy trình chặt chẽ, khoa học, tuân thủ theo quy định pháp luật sách pháp luật bảo vệ cho quyền lợi lợi ích NH khách hàng vay - Bên cạnh đó, NH có phân phối công việc hợp lý đồng NH bố trí cơng việc thích hợp cho nhân viên Tuy mối nhân viên có nghĩa vụ tìm kiếm khách hàng cho NH, họ phải đảm trách công việc khác như: nhân viên đảm nhận việc toán khách hàng, nhân viên chuyên đảm nhận thống kê số liệu, 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy nhân viên chuyên đảm nhận việc lập hợp đồng tín dụng… Chính điều tạo phong cách làm việc khoa học hợp lý, tránh trường hợp nhân viên đùn đẩy công việc cho II.5.1.2 Nhược điểm - Mặc dù quy trình cho vay BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa đảm bảo yêu cầu an tồn tín dụng mà ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu hoạt động NH CBTD ln thực theo quy trình cho vay nên thời gian làm hồ sơ trung bình tuần cho vay ngắn hạn đến 25 ngày cho vay trung dài hạn ( tính từ thời điểm nhận đơn yêu cầu vay đến Nh thực giải ngân cho vay ) Do vậy, khách hàng cần vốn gấp để giải vấn đề khó khăn tài họ khơng thể chờ đợi với khoảng thời gian dài đến Chính lẽ đó, họ rời NH để tìm đến điểm cho vay nóng Mặc dù lãi suất nơi cao thủ tục vay đơn giản Đây nguyên nhân khiến giảm lượng khách hàng đến giao dịch NH - Khi nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quyền sở hữu cơng trình gắn liền với đất, CBTD dù cố gắng phát trường hợp khách hàng cố ý làm giả giấy tờ cách tinh vi Đây khó khăn mà NH chưa có giải pháp Chưa kể nhiều trường hợp khách hàng không hợp tác làm CBTD gặp khó khăn việc thu thập thơng tin cần thiết để hoàn tất thủ tục cho vay Thậm chí khách hàng cung cấp thơng tin sai lệch, đến vay họ đem giấy tờ sở hữu nhà, đất đến vay nóng tổ chức khác II.5.2 Đối với kết hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp II.5.2.1 Ưu điểm - Dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS ln tăng qua năm, năm 2007 có 19,158 tỷ đồng, đến năm 2009 tăng lên đến 120,596 tỷ đồng Điều cho thấy NH tạo uy tín thương trường thu hút nhiều khách hàng 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy - Tỷ lệ nợ hạn nằm kế hoạch NH, cụ thể tỷ lệ nợ hạn NH II.5.2.2 Nhược điểm - NH trọng vào TSĐB đưa định cho vay - Dư nợ cho vay NH trọng vào khách hàng doanh nghiệp vừa nhỏ, khách hàng cá nhân thành phần kinh tế khác chưa NH quan tâm II.5.3 Đối với hoạt động thẩm định giá BĐS chấp II.5.3.1 Ưu điểm - Khi CBTD thực tế để thẩm định BĐS chấp tiến hành chụp ảnh để làm tư liệu tham khảo Ảnh chụp không chứng minh cho trung thực CBTD mà làm tăng thêm tính khách quan việc thẩm định giá BĐS chấp Điều tạo niềm tin lớn nơi khách hàng - NH cẩn thận khâu thẩm định giá BĐS kết BĐS chấp thẩm định đến lượng vốn mà khách hàng vay CBTD thẩm định lần, sau trưởng phòng kế hoạch kinh doanh tái thẩm định lại lần Do đó, kết thẩm định đảm bảo - Hơn nữa, quy trình thẩm định giá BĐS chấp NH mang tính khoa học khách quan Khi tính tốn giá trị quyền sử dụng đất, tính theo giá Nhà nước thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thấp nhiều lần so với giá giao dịch thị trường Như không thỏa mãn nhu cầu vay vốn khách hàng Chính vậy, NH chủ trương xác định giá trị quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá giao dịch thị trường Thông thường NH thẩm định giá 2.2 lần so với giá thị trường Ví dụ: Theo bảng giá đất quận 3, TPHCM năm 2010 ( Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ):  Đường Cách Mạng Tháng Tám ( ranh quận Tân Bình đến đường Võ Thị Sáu ) 22.000.000 VNĐ/m2 , NH thẩm định với giá 48.400.000 VNĐ/m2  Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa ( trọn đường ) 36.300.000 VNĐ/m2 , NH thẩm định với giá 79.860.000 VNĐ/m2 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy Kết thẩm định giá cơng khai lập thành văn có chữ ký thỏa thuận khách hàng Trường hợp giá trị BĐS chấp lớn phức tạp vượt khả NH NH thỏa thuận với khách hàng thuê tổ chức chuyên định giá thực II.5.3.2 Nhược điểm - Vì NH cẩn trọng trình thẩm định nên thời gian để có kết thẩm định cuối - Hầu hết công tác thẩm định giá CBTD phụ trách khoản vay thực hiện, số NH khác cơng tác thẩm định có cán chuyên thẩm định, đào tạo chuyên nghiệp vụ Do đó, CBTD thẩm định xác vay nhỏ Còn trường hợp giá trị BĐS chấp lớn phức tạp vượt khả NH NH thỏa thuận với khách hàng thuê tổ chức chuyên định giá thực Điều làm tổn thất NH thêm khoản chi khơng đáng có - Hoạt động cho vay có đảm bảm BĐS chấp chi nhánh đa số đảm bảo quyền sử dụng đất-loại tài sản cần định giá cẩn thận, phù hợp với quy định pháp luật thường xuyên xảy nhiều mâu thuẩn, tranh chấp việc thẩm định giá cần chun mơn hóa cao công tác thẩm định tài sản đảm bảo II.5.4 Đối với quy định pháp lý II.5.4.1 Ưu điểm Đối với doanh nghiệp sản xuất kinh doanh cần có tín dụng để mở rộng sản xuất phát triển Thơng qua hoạt động tín dụng, nguồn vốn nhàn rỗi sử dụng để đầu tư, mở rộng sản xuất, tạo việc làm nâng cao đời sống Và người cung cấp tín dụng trước cấp tín dụng mong muốn khỏan vốn vay hòan trả đầu đủ nợ gốc lẫn lãi suất vay Đến đây, vai trò biện pháp đảm bảo trở nên vơ thiết thực Bên cạnh đó, nhờ có hệ thống pháp luật rõ ràng tạo niềm tin cho nhà cấp tín dụng, đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ cách đắn, đầy đủ Đồng thời, nhờ có can thiệp pháp luật mà cụ thể pháp luật biện pháp đảm bảo mà bên vay nổ lực nũa việc thực nghĩa vụ để tránh tài sản bị xử lý, thu hồi nợ cho NH Hay nói hơn, động lực để tăng tính tự nguyện cho bên vay 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy Mặt khác, rõ ràng pháp luật tạo ổn định xã hội, tránh tình trạng kiện tụng kéo dài gây lãng phí thời gian tiền bạc bên liên quan Trước đây, pháp luật chưa công nhận quyền chấp người sử dụng đất việc sử dụng đất chưa thực đạt hiệu Nếu muốn có vốn hoạt động , người có đất phải vay vốn từ bên với lãi suất cao lúc đương nhiên pháp luật khơng có trách nhiệm việc bảo vệ quyền lợi ích cho hai bên ( người vay người cho vay) Kể từ pháp luật công nhận quyền chấp vay vốn người sử dụng đất: Luật Đất đai 2003 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất đất thuê có quyền chấp, bảo lãnh tai tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, để vay vốn sản xuất kinh doanh.”, người dân dần chuyển thói quen từ hình thức vay bên ngồi sang vay vốn tổ chức tín dụng có uy tín Tới đây, giá trị quyền sử dụng đất khai thác cách hiệu Người có đất mặt giao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, mặt sử dụng lợi ích mà BĐS mang lại vơi lãi suất thấp nhiều so với bên Và quan trọng lúc bên vay cho vay pháp luật bảo có cố xảy BĐS chấp lúc thuộc quyền sở hữu, sử dụng bên vay bên bảo lãnh tài sản hình thành tương lai II.5.4.2 Nhược điểm Đối với quyền sử dụng đất Theo Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC Liên NHNN, Bộ tư pháp, Bộ cơng an, Bộ tài chính, Tổng cục ngày 29.04.2001( gọi tắt Thơng tư 03) quy định TCTD không trực tiếp bán hay trực tiệp tiếp nhận quyền sử dụng đất để thay cho việc thực nghĩa vụ đảm bảo Theo Khoản 2Mục III Thông tư này, không đạt thỏa thuận bên TCTD phải đưa bán đấu giá hay khởi kiện tòa Trong đó, Nghị định 178 lại cho phép TCTD có quyền xử lý TSĐB nói chung TSĐB quyền sử dụng đất nói riêng khơng đạt thỏa thuận bên Việc gây cản trở cho TCTD xử lý tài sản chấp thực tế, vì: 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy - TCTD chuyển hồ sơ tài sản chấp, bảo lãnh sang trung tâm bán đấu giá chuyên trách thuộc Sở Tư pháp để xử lý quyền sử dụng đất Thế tiến độ xử lý chậm, nhiều thời gian, chí nhiều trường hợp tồn đọng khơng xử lý Thế trung tâm đấu giá hoạt động hiêụ Trong đó, khơng trường hợp TCTD phối hợp với người có TSĐB để xử lý tự xử lý được, tiến hành chuyển quyền sử dụng đát tài sản gắn liền với đất cho người mua quan chức từ chối việc công chứng, đăng bộ…với lý quyền sử dụng đất trường hợp phải thông qua trung tâm bán đấu giá chuyên trách theo quy định Theo Khoản 3- Mục III, phần B Thơng tư Liên tịch 03 TCTD phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá, làm cho quy trình bán đấu giá nhiều thời gian thủ tục rườm rà Trong thực tế, có nhiều án, định Tòa án có hiệu lực thi hành có đơn yêu cầu thi hành án NH Nhưng quan thi hành án chưa thi hành án với nhiều lí do: án chưa rõ ràng…Những trường hợp NH phải chờ quan thi hành án làm vịec lại với tòa án Thời gian thường kéo dài đến hàng tháng chí nửa năm, NH nhận văn trả lời quan thi hành án Đối với vấn đề cấp giấy chứng nhận Hạn chế lớn quy định BĐS quy chế pháp lý nhà đất phức tạp Cụ thể nhà khơng thể khơng xây dựng đất, nhà đất khối Trong đó, nhà đất có quy chế pháp lý khác Đất có quyền sử dụng, nhà có quyền sở hữu Với hai chế pháp lý khách việc giải xung đột pháp ly trở nên khó khăn Theo Điều 148 Nghị định 181 hứong dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp Các giấy tờ đất như: giấy phép mua bán, định giao đất quận, huyện trước có Luật đất đai hay loại giấy trắng (bằng khoán, giấy phép xây cất nhà, giấy mua bán quyền cũ cấp trước năm 1975; định, giấy phép xây dựng ủy ban nhân dân Thành phố, Quận, Huyện cấp; định giấy chứng nhận UBND ủy ban nhân dân Huyện cấp nhà đất khu vực nơng thơn trước khơng có giá trị giao dịch 55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy Cơ quan cơng chứng không chứng thực cho giấy tờ Quy định khiến NH vô lúng túng, từ trước đến nay, khách hàng cần có giấy trắng chấp để vay tiền… Điều gây thiệt hại không nhỏ không cho người dân mà hệ thống NH Mặc dù qua nhiều năm kể từ Nhà nước có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng, Thành phố có khỏang 70% số người sử dụng đất hợp pháp cấp giấy Đối với tài sản chấp Khi tài sản chấp nhà thừa kế tài sản đồng sở hữu việc phát tài sản gặp nhiều khó khăn Nếu người mang BĐS vay vốn mà không chấp thuận người sở hữu NH lúng túng việc xử lý tài sản chấp Do NH thường dè dặt, chí khơng nhận cho vay trường hợp - NH muốn tạo chế thông thoáng cho hoạt động cho vay chấp, đồng thời NH muốn đảm bảo nguồn vốn vay trường hợp không thực nhiệm vụ trả nợ phải thu hồi Tuy nhiên, khả thu hồi phức tạp Vì theo quy định phải có án kết luận Tòa án, thơng qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất nhiều thời gian, công sức NH than phiền 1,5 đến năm phát tài sản đảm bảo Đặc biệt trường hợp NH cho vay mà TSĐB đất thuê, thời hạn th lại q ( tsinh đến ngày xử lý tài sản nhỏ năm ) đến 1,5 đến năm xử lý TSĐB coi NH phải gánh chịu khoản rủi ro lớn Thêm nữa, khâu phát tài sản nghĩa vụ thuế cho Nhà nước, NH than phiền có lúc phát tài sản để xử lý nợ sau trừ chi phí phát mãi, khoản thuế số tiền lại khơng đủ để hòan hết nợ cho NH Đây điểm mà NH ngại cho vay theo hình thức II.6 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu cho vay có đảm bảo BĐS chấp Trong giai đọan nay, lĩnh vực tài NH phát triển nhanh chóng NH có cạnh tranh gay gắt quy mơ, chất lượng dịch vụ, đa dạng sản 56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy phẩm…Vì NH cần phải tìm điểm yếu mà vướng phải, để từ đưa số biện pháp khắc phục nhằm góp phần nâng cao chất lượng hoạt động II.6.1 Đối với quy trình cho vay có đảm bảo - Khơng ngừng rà soát, chỉnh sửa cải thiện thủ tục, quy trình cho vay theo hướng linh hoạt, gọn nhẹ, đáp ứng nhanh chóng cho đối tượng khách hàng, phù hợp với đặc thù kinh doanh NH - Trở ngại lớn việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng khách hàng loại hình cho vay tài sản chấp việc đảm bảo khoản vay Hiện chưa có sở cụ thể cho việc xác định giá trị TSĐB Do đó, NH phải tự xây dựng cho quy chế, quy định việc thẩm định giá TSĐB - Quy định rõ nội dung liên quan đến nghiệp vụ chấp, có kế hoạch hướng dẫn chi tiết giúp khách hàng biết rõ để rút ngắn thời gian thủ tục - Quy định rõ ràng mức phán xét CBTD, gắn trách nhiệm quyền hạn NH người vay việc đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ quan hệ tín dụng Điều đem lại thuận tiện cho khách hàng nâng cao tính tự chủ NH - Việc lựa chọn khách hàng vay, giám định phương án vay vốn tài sản chấp…để lập hồ sơ trước cho vay cần thiết chưa đủ NH cần phải dự đóan khả trả nợ vay thời hạn đầy đủ Khi phát sinh nguy thiếu nguồn vốn trả nợ có biện pháp xử lý kịp thời để hạn chế rủi ro II.6.2 Đối với hoạt động thẩm định BĐS chấp - Hiện nay, NH chưa có tổ chuyên đảm nhận công tác thẩm định giá cụ thể Hầu hết công tác thẩm định giá CBTD phụ trách khoản vay thực Do đó, NH nên lập tổ chuyên thẩm định BĐS Điều giúp NH giảm bớt sai sót số chi phí khơng đáng q trình thẩm định giá BĐS vay - Hoàn thiện quy trình thẩm định BĐS chấp - Thẩm định khơng nên trọng đến tài sản đảm bảo - Sự tập trung trọng vào TSĐB mà cụ thể BĐS nguyên nhân làm hạn chế số lượng khách hàng cho vay Đồng thời dễ làm nảy sinh tư tưởng dựa vào tài sản chấp CBTD Nếu BĐS chấp không đủ điều kiện khơng 57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy vay khách hàng có đủ tư cách tài để hồn tất số nợ vay Ngồi ra, BĐS có tính khỏan thấp nên giai đọan thị trường BĐS đóng băng làm cho cơng tác xử lý tài sản đảm bảo thu hồi vốn bị chậm - Nâng cao lực thẩm định BĐS chấp cách khoa học xác - Đối với BĐS chấp thẩm định tái thẩm định trước định cho vay CBTD cần phải tiến hành thẩm định lại giá trị sau thời gian ( năm lần ), để đảm bảo BĐS chấp biến động lớn, có đảm bảo cho vay II.6.3 Đối với đội ngũ cán bộ, nhân viên thẩm định tín dụng - Có thể nói rằng, chất lượng nhân có ý nghĩa định đến thành công hay thất bại NH Do đó, NH cần phải có chương trình đào tạo trình độ chun mơn, nghiệp vụ, kỹ bán hàng; tiêu chuẩn hóa đội ngũ cán trực tiếp tham gia vào trình đàm phán, ký kết hợp đồng, cán tra, giám sát cán chuyên trách định cho vay Nhất việc nhạn biết giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - Công tác thẩm định có ý nghĩa vơ quan trọng phải dựa vào kết thẩm định NH định cho vay hay khơng Vì vậy, đòi hỏi cán tín dụng phải chịu khó sâu sát sở, nắm bắt tình hình cách nhanh chóng - Hiện nhân viên thẩm định tín dụng khơng cần phải thường xun nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ mà phải biết nhiều nghiệp vụ Có nghĩa, ngồi nghiệp vụ tín dụng nhân viên thẩm định tín dụng phải biết kỹ bán hàng, chăm sóc khách hàng, huy động vốn để đáp ứng nhu cầu công việc tốt Sẵn sàng đón nhận thách thức việc góp phần nâng cao hình ảnh vị NH thương trường 58 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trên sở số liệu, văn thu thập, phân tích, đánh giá, tổng hợp cho thấy Chi nhánh thành công việc sử dụng biện pháp đảm bảo tiền vay trình cho vay, cụ thể:  Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa dùng BĐS đảm bảo tiền vay phổ biến chiếm ưu so với tài sản đảm bảo tiền vay khác Tỷ trọng dư nợ loại hình cho vay cao, năm 2009 dư nợ hoạt động cho vay BĐS 120,596 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng dư nợ; tỷ lệ rủi ro lại thấp, chiếm 15%  Quy trình thẩm định giá BĐS chấp NH mang tính khoa học khách quan Khi tính toán giá trị quyền sử dụng đất, NH làm thỏa mãn nhu cầu vay vốn khách hàng NH chủ trương xác định giá trị quyền sử dụng đất phù hợp với giá giao dịch thị trường Thông thường NH thẩm định giá 2.2 lần so với giá thị trường Ví dụ: Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa ( trọn đường ) 36.300.000 VNĐ/m2 , NH thẩm định với giá 79.860.000 VNĐ/m2  Các khoản vay có chất lượng đảm bảo Dư nợ cho vay tăng so với năm Năm 2007 dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp 19,158 tỷ đồng chiếm 30% tổng dư nợ tín dụng, năm 2008 33,462 chiếm 33,8% 2009 120,596 tăng lên 41,3% Điều cho thấy Ngân hàng BIDV- CNNKKN tạo uy tín thương trường thu hút nhiều KH Tuy nhiên biện pháp cho vay có đảm bảo BĐS chấp NH nhiều hạn chế, hạn chế quy định pháp luật đăng ký giao dịch đảm bảo, xử lý tài sản chấp… NH đã, kiến nghị phối hợp với quan chức để hoàn thiện quy chế, quy định thực biện pháp cho vay có đảm bảo BĐS chấp 59 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy Kiến nghị - Để thực đề xuất nêu trên, NH cần:  Thứ nhất, xây dựng hệ thống cơng nghệ thơng tin vững mạnh, đảm bảo tính chuyên nghiệp  Thứ hai, xây dựng đội ngũ cán nhân viên am hiểu hệ thống pháp luật, thông thạo cơng nghệ thơng tin nằm lòng kiến thức tín dụng - Chính sách cho vay cần:  Đơn giản hóa thủ tục đăng ký chấp tài sản đảm bảo  Giải rắc rối, phức tạp, tù mù văn pháp lý  Tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp 60 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Võ Thị Tích Thùy TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật ngân hàng; Nhà xuất Giao thông vận tải Luật tổ chức tín dụng ( sửa đổi, bổ sung năm 2004); NHà xuất Chính trị quốc gia Nghị định Chính phủ bảo đảm tiền vay Bảng cân đối kế toán năm 2007- 2009 Ngân hàng Đầu tư Phát Triển Chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa Nghị định giao dịch đảm bảo, số 163/2006/NĐ/CP, ngày 29/12/2006 Quyển sổ tay tín dụng Ngân hàng Đầu tư Phát Triển Chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa Nguyễn Quốc Hưng, Luận văn tốt nghiệp: Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng TMCP Phương Nam, năm 2007, Trường Đại học Nông lâm TPHCM http://www.bidv.com.vn Bảng giá đất quận 3, TPHCM năm 2010 ( Ban hành kèm Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ) ... SVTH: Võ Thị Tích Thùy nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thi t chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường BĐS đô thị... nguyên tắc định giá bất động sản trước hết hiểu nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thi t tới học thuy t kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm đại giá thị trường Sau nữa, cần phải... thời gian mua bán, giao dịch kéo dài dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt BĐS linh hoạt - Sự can thi p quản lý nhà nước chặt chẽ: BĐS tài sản quan trọng quốc gia, hàng hóa đặc biệt Các giao dịch