HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH THẨM ĐỊNH VIỆT NAM

Để tài nghiên cứu trong vòng 04 tháng từ tháng 03 đến tháng 05 năm 2007, được thực hiện tại Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam và chỉ tập trung nghiên cứu quy trình định giá ch

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

DƯ VĂN THẮNG

03135069 DH03TB

2003 – 2007 Quản Lý TT BĐS

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

Sinh viên thực hiện: Dư Văn Thắng, Lớp Quản lý thị trường BĐS-khóa

29, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “HỌAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH-THẨM ĐỊNH VIÊT NAM”

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai &

Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị của bất động sản và các yếu

tố tác động đến giá trị của bất động sản, và được kiểm soát chặt chẽ của pháp luật; cụ thể là tại chương II Nghị định 101/2005/NĐ-CP quy định chặt chẽ về điều kiện thành lập và hoạt động của định giá

Nội dung chính của Báo cáo là nghiên cứu loại hình định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam để thấy được hiệu quả hoạt động định giá bất động sản và nhu cầu định giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ chí Minh trong thời gian qua Qua đó, chúng tôi cũng có một số đề xuất đóng góp để góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ đáp ứng nhiều hơn nữa nhu cầu dịch vụ định giá bất động sản

Đề tài sử dụng chủ yếu là phương pháp khảo sát thông tin thị trường và các phương pháp định giá bất động sản Ngoài ra còn kết hợp một số phương pháp khác trong quá trình thực hiện

Để tài nghiên cứu trong vòng 04 tháng (từ tháng 03 đến tháng 05 năm 2007), được thực hiện tại Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam và chỉ tập trung nghiên cứu quy trình định giá cho tài sản là bất động sản và qua

đó ứng dụng phương pháp và quy trình định gia của Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam định giá bất động sản cụ thể trên địa bàn Quận Bình Thạnh TP.HCM Sau thời gian thực hiện Đề tài đã đạt được một số kết quả sau:

- Kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam

- Vận dụng được quy trình định giá bất động sản của công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam để định giá cho căn nhà số 482/10/6 đường

Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM

- Qua quá trình thực hiện đề tài Bản thân cá nhân tôi đã học hỏi được kinh nghiệm thực tế của lĩnh vực định giá bất động sản để bổ góp phần làm sinh động thêm kiến thức đã được học ở trường; và qua đó đã học hỏi được phong cách và tác phong của định giá viên

ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1 PHẦN I : TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 2 I.1.1 Cơ sở khoa học 2

2) Định giá bất động sản 5 3) Các phương pháp định giá bất động sản 7 I.1.2 Cơ sở pháp lý 14 I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 14

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 16 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 16 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 16

I.3.3 Quy trình thực hiện 16

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát về công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam 18

II.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 18 II.1.2 Chức năng-nhiệm vụ 18 II.1.3 Cơ cấu tổ chức 19

II.2 Hoạt động định giá tại Công ty cổ phần Giám định-thẩm định Việt Nam 21 II.2.1 Quy trình định giá bất động sản 21 II.2.2 Hoạt động định giá bất động sản 26 II.2.3 Kết quả của hoạt động định giá bất động sản tại VIVACO 28 II.3 Định giá Đất và công trình xây dựng tại số 482/10/6 đường Nơ

Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, TP.HCM 32 II.3.1 Thông tin cơ bản 32 II.3.2 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật 33 II.3.3 Đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng 39 II.3.4 Cơ sở giá trị của định giá 40 II.3.5 Phương thức tiến hành 40

II.3.8 Phân tích giá theo phương pháp so sánh 42 II.3.9 Thu thập thông tin thị trường 42 II.3.10 Phân tích và điều chỉnh các so sánh 44 II.3.11 Ước tính giá trị bất động sản định giá 46 II.3.12 Kết quả định giá 47

LỜI CẢM ƠN

Xin tri ân đến Bố-Mẹ.người thân và tất cả nhứng người bạn đã tạo điều kiện học tập, động viên Em trong suốt quá trình học tập và trong quá trình thực hiện Luận văn tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Đặc biệt là các thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động sản, đã tận tình truyền đạt kiến thức và kinh nhiệm cuộc sống trong suốt thời gian Em theo học ở trường

Em xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn văn Tân, Cô Trần thị Việt Hòa đã tận tình chỉ bảo Em trong suốt thời gian thực tập vừa qua, nhờ vậy Em có thể hoàn thành Luận văn tốt nghiệp

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Công ty cổ phần Thẩm Định- Giám định Việt Nam (VIVACO) Đặc biệt là Thầy Ngô Thảo (Phó giám đốc), anh Huỳnh trọng Phúc (Phó phòng Thẩm định), chị Đỗ thị Lệ Huyền và các anh chị trong phòng Thẩm định tạo mọi điều kiện thuận lợi cho Em thu thập các tài liệu, thông tin và hướng dẫn tận tình trong suốt quá trình Em thực tập tại Công ty để làm Luận văn tốt nghiệp

TP.HCM ngày 15 tháng 06 năm 2007

Sinh viên thực hiện

Dư Văn Thắng

ĐẶT VẤN ĐỀ

Định giá nói chung và định giá bất động sản (BĐS) nói riêng đóng một vai trò hết

sức quan trọng, được xem là ”trái tim” của nhiều hoạt động kinh tế, định giá là phương

pháp xác định giá trị của tài sản, là cơ sở trong việc ra quyết định đầu tư, quyết định mua

bán, cho thuê, thế chấp, quản lý…Đối với định giá (ĐG) BĐS nói riêng, hầu như chi phối

tất cả các hoạt động trên thị trường BĐS Định giá BĐS là một hoạt động chuyên môn

mang tính khoa học và nghệ thuật nhằm xác định giá trị của BĐS Giá trị của BĐS như là

kim chỉ nan cho hoạt động điều tiết thị trường lành mạnh và ổn định

Ở Việt Nam hoạt động định giá nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói

riêng, góp phần không nhỏ trong việc nâng cao hiệu quả đối với hoạt động kinh tế và hiện

nay đang có xu hướng phát triển mạnh, nhất là trong thời kì kinh tế phát triển, xu thế toàn

cầu hóa trong hợp tác quốc tế thì nhu cầu định giá tài sản làm cơ sở cho trao đổi buôn bán

là rất lớn và qua đó càng thể hiện được nhu cầu và vai trò của lĩnh vực định giá Nắm

được xu thế này, trong mấy năm trở lại đây hàng loạt công ty với chức năng định giá trị

tài sản ra đời

Định giá BĐS là một loại hình dịch vụ, được Bộ Tài chính trực tiếp quản lý và

được Pháp luật quy định chặt chẽ những điều kiện thành lập và hoạt động của các Tổ

chức có chức năng định giá Hiện nay, hoạt động định giá BĐS là một loại hình dịch vụ

có mặt ở hầu hết công ty địa ốc, ngân hàng, và công ty chuyên biệt về chức năng định giá

có đủ điều kiện và được Bộ tài chính cho phép hoạt động, trong đó có Công ty Cổ phần

Giám định-Thẩm định Việt Nam Với mục đích tìm hiểu thực trạng của hoạt động định

giá BĐS đang diễn ra trong thời gian qua Tôi quyết định thực hiện đề tài “Hoạt động định

giá BĐS tại công ty cổ phần Giám định-Thẩm định định Việt Nam”

Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu các phương pháp định giá bất động sản tại

VIVACO Qua đó nhận xét và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của

hoạt động định giá BĐS

Phạm vi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu: Đề tài được thực hiện tại Công ty

cổ phần Giám định-Thẩm Việt Nam và chỉ tập trung nghiên cứu quy trình định giá cho

tài sản là bất động sản, cụ thể là nhà và đất

PHẦN I : TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

Định giá BĐS là một ngành khoa học dựa trên cơ sở giá trị của bất động sản và

tiến hành dựa vào các phương pháp định giá bất động sản, có xem xét kỹ đến các yếu tố

tác động đến bất động sản

1) Bất động sản

a) Khái niệm bất động sản

Hiện nay, hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản liên

quan đến đất đai được xác định bởi vị trí địa lý của đất đai Luật dân sự nước Cộng Hòa

Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam – điều 174 định nghĩa:

Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản

gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, bất động sản là đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền

với đất Đó là vật hữu hình có thể nhìn thấy hay sờ nắm được, nằm trên bề mặt hay dưới

lòng đất Những tài sản do con người xây dựng trên đất như các tòa nhà, các công trình hạ

tầng Các vật gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất như hệ thống cấp nước, hệ

thống sưởi ấm, hệ thống điện, điện thoại, hệ thống thoát nước… Các tài sản gắn liền vơi

đất đai được coi là các thành phần tự nhiên như cây cối, khoáng sản Các tài sản khác do

pháp luật quy định như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ được một số nước quy định

là bất động sản (Luật dân sự Nga- Điều 130)

b) Thuộc tính của bất động sản

Bất động sản là một loại hành hóa đặc biệt mà thuộc tính của nó giúp ta dễ dàng

phân biệt giữa bất động sản và hàng hóa thông thường Thuộc tính là những tính chất vốn

có bên trong của bất động sản

- Tính bất động

Không như hàng hóa thông thường, bất động sản không thể di chuyển từ nơi này

đến nơi khác, mổi bất động sản có một vị trí nhất định Do đó, giá cả bất động sản tùy

thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và giá cả của BĐS thường mang đậm tính địa phương

- Tính không đồng nhất

Sự khác nhau về vị trí, hình thể, quy mô, diện tích, kích thước của thửa đất và công

trình trên đất tạo nên sự đa dạng hay tính không đồng nhất của bất động sản Thông

thường không có bất động sản nào hoàn toàn giống hệt nhau, do đó giá cả của bất động

sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

- Tính khan hiếm

Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số Đất đai hữu

dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự phát triển của đất đai hữu dụng luôn

phải cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu

đất đai và nhu cầu nhà ở luôn vượt quá sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự

khan hiếm trên thị trường bất động sản

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài lâu

Đất đai cùng công trình trên đất, thường có tính bền vững cao Cuộc sống của con

người gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng

hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất

luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động động sản có đời sống kinh tế dài

- Tính hữu dụng

Tiêu chuẩn cơ bản trong định giá cho bất kì BĐS hay tài sản nào là tính hữu dụng

của nó Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối

Ví dụ đối với đất nông nghiệp, sự hữu dụng được đo bằng khả năng sản xuất Giá

trị của đất là hàm số của số lượng và chất lượng sản xuất mà tạo ra trên khía cạnh nông

nghiệp, hay số lượng và chất lượng của các công trình mà hoạt động nông nghiệp tạo ra

Nếu đất có tiềm năng phát triển thì năng suất được đo bằng sản lượng cung ứng cho dân

cư, thương mại nông nghiệp hay sử dụng tổng hợp Do đó, giá trị đất được xác định thông

qua việc đánh giá tính hữu dụng trên các phương diện pháp lý, cơ sở vật chất, chức năng,

kinh tế và môi trường chi phối đến năng suất

c) Đặc trưng của bất động sản

- Khả năng co giản của cung bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên do sự kém co giản của cung bất động sản

so với nhu cầu của sự phát triển dân số và biến động của giá cả

- Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao

Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao, nên mọi giao dịch liên quan đến

bất động sản điều được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất

và pháp lý Mặt khác, thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyễn

quyền theo quy định của pháp luật

- Khả năng chuyễn thành tiền mặt kém linh hoạt

Giá trị cao cùng thời gian mua bán kéo dài dẫn đến khả năng chuyễn hóa thành

tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con

người, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả năng thường được

giải quyết bằng việc thế chấp, cầm cố thay vì bán để chuyễn quyền sở hữu

- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh

hoạt của nhân dân Mọi biến động về đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị

của quốc gia nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và

chuyển đổi bất động sản

d) Giá trị thị trường của bất động sản

Giá trị thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ được trao đổi vào ngày ĐG

giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong điều kiện giao dịch khách

quan Sau một quá trình tiếp thị thích hợp mà tại đó các bên tham gia điều hành động một

cách hiểu biết thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào

e) Giá trị phi thị trường của bất động sản

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của tài sản dựa vào công dụng hay chức

năng của tài sản hơn là dựa vào khả năng giao dịch của tài sản trên thị trường Có nhiều

loại giá trị phi thị trường như:

- Giá trị sử dụng: là số tiền ước tính của tài sản có công năng chuyên biệt và được

người sử dụng chuyên biệt không liên quan, thị trường tập trung vào các tài sản chuyên

biệt nằm trong doanh nghiệp

- Giá trị đầu tư: Là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường

- Giá trị thanh lý: Là giá trị của tài sản khi không thể tiếp tục sử dụng được nữa

Giá trị này đôi khi được xem như chi phí dỡ bỏ

- Giá trị bán tháo: Là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong thời gian quá ngắn

không đáp ứng được yêu cầu của giá thị trường

- Giá trị đặc biệt: Là giá trị liên quan, yếu tố đặc biệt của tài sản vượt lên trên giá

trị thị trường Giá trị đặc biệt có khả năng nảy sinh bởi tính chất vật lý hay chức năng kinh

tế của một tài sản kết hợp với tài sản khác tạo thành

- Giá trị thế chấp cho vay: Là giá trị của tài sản trước khi thực hiện đánh giá khả

năng thị trường tường lai của tài sản và khoản thu nhập có thể khi quản lý thích hợp Giá

trị thế chấp để cho vay là khái niệm giá trị rủi ro

g) Các yếu tố ảnh hường đến giá trị của bất động sản

Nhóm các yếu tố vĩ mô

- Chính sách của Nhà nước: Tác động trực tiếp đến giá trị BĐS như các qui định

về QSH, QSD đất, quy định về nghĩa vụ tài chính về đất đai, qui hoạch sử dụng đất theo

mục đích phát triển

- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: Bao gồm tổng sản phẩm

quốc nội (GDP), thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm và đầu tư

- Cung-cầu bất động sản

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS: Phát triển kinh tế, phát triển cơ sở hạ

tầng, tham gia của Nhà nước

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: Sự tăng trưởng kinh tế, Thu nhập, việc

làm và nghề nghiệp, đô thị hóa, hoàn thiện kết cấu hạ tầng, các yếu tố tâm lý xã hội

Nhóm các yếu tố vi mô

- Chi phí tạo dựng BĐS: Là toàn bộ phí tổn mà mà người đang sử dụng bỏ ra để

tạo dựng hay để có quyền sở hữu BĐS

- Tính hữu dụng: BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì có

giá trị lớn hơn những BĐS chỉ sử dụng chỉ một mục đích duy nhất Mục đích sử dụng của

bất động sản phần lớn do vị trí tọa lạc của nó mang lại

- Các yếu tố vật chất

+ Địa điểm: Địa điểm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Khả năng sinh lợi của

địa điểm càng cao thì giá trị của BĐS càng cao BĐS có vị trí thuận lợi như gần chợ,

trường học, bệnh viện và tiện ích cho sinh hoạt thì có giá trị càng lớn

+ Hình dáng lô đất: Những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị

lớn những lô đất méo mó, tóp hậu Những lô đất có bề mặt tiếp giáp đường phố rộng thì

mang lại giá trị cho bất động sản

+ Qui mô diện tích lô đất: Qui mô lô đất phổ biến cho từng loại BĐS, nhỏ quá hay

vượt quá qui mô sẽ làm giảm giá trị của BĐS

+ Kiểu nhà, kích thước nhà và tuổi thọ: Kiểu nhà có tính thẩm mỹ cao, hài hòa

với khu vực xung quanh thì nó sẽ góp phần tạo nên giá trị lớn cho của bất động sản

+ Môi trường: Bao gồm môi trường vật chất như khói, bụi, tiếng ồn; môi trường

về xã hội như an ninh trật tự; môi trường kinh tế thuận lợi như kinh doanh buôn bán Môi

trường càng thuận lợi thì giá trị của BĐS càng cao

2) Định giá bất động sản

a) Khái niệm

Định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc xác định giá của tài sản trên thị

trường Nhưng định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định giá bởi công việc ĐG do

các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao

trong nghề thực hiện Hiện nay trên thế gới có rất nhiều khái niệm khác nhau về định giá

nhưng tôi xin giới thiệu ba khái niệm định giá phổ biến như sau:

Theo Giáo sư W Seabrook – Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “Định giá

là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một

mục đích đã xác định.”

Theo Giáo sư Lim Lam Yuan – Trường xây dựng và bất động sản – Đại học Quốc

gia Singapore: “định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục

đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm

của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các

loại đầu tư lựa chọn.”

Theo Fred peter Marrone- Giám đốc Marketing cho AVO Darwin: “Định giá là

việc xác Định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục

đích của định giá Do vậy định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các ĐGV

thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để

hình thành giá trị của chúng.”

b) Mục đích của định giá bất động sản

Định giá BĐS xuất phát từ yêu cầu của nhiều mục đích xác định giá trị của BĐS

Mục đích ĐG BĐS bao gồm: mua bán tài sản, sát nhập chia tách tài sản, các nghiệp vụ tư

vấn đầu tư, phục vụ cho mục đích tính thuế, định giá theo yêu cầu của pháp luật

c) Nguyên tắc trong định giá bất động sản

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa

trong hoàn cảnh kinh tế–xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, về pháp

lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng

sử dụng tốt nhất tốt nhất và cao nhất của tài sản đó

- Nguyên tắc sử dụng phù hợp

Sử dụng phù hợp là cả địa điểm và công trình phải được định giá với cùng tính

chất và mục đích sử dụng

- Nguyên tắc thay thế

Khi có hai tài sản có tính hữu dụng như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp

hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước

Giới hạn trên của giá trị BĐS có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một BĐS

thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh

hưởng đến sự thay thế Khi đó một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để

mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở

- Nguyên tắc đóng góp

Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào

sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá

trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét cả giá trị và năng xuất

tạo ra)

Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của công trình chỉ

có thể biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu

tư bổ sung

- Nguyên tắc cung–cầu

Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của lực lượng cung và cầu

trên thị trường vào ngày tiến hành định giá Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ

lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung

Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận

về sự tác động của nó đến giá trị tài sản

Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân

nhắc đến tình trạng của thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

- Nguyên tắc lợi ích tương lai

Khi phân tích giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng phát triển trong tương

lai hơn là sự thực hiện quá khứ Nghĩa là phải nhìn được xu hướng phát triển

Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản

Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp

đến giá trị thị trường của tài sản

- Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng lô đất (khu đất) ở vị trí

kế cận cũng phải có một giá trị như vậy

Khi tiến hành công việc, định giá viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử

dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch

định, các nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả…

- Nguyên tắc hòa hợp

Giá trị tối đa sẽ tích tựu vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng

nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng; cần xét đến sự hòa hợp của các luật lệ, lợi ích

kinh tế, tâm lý…

- Những thay đổi trong mô hình kinh tế-xã hội

Nhận ra chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và hậu quả có thể

nhình thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kì sống

của khu vực Dự đoán các điều kiện thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến về

thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác định giá

3) Các phương pháp định giá bất động sản

Một số phương pháp thường sử dụng trong hoàn cảnh cụ thể của Việt Nam hiện

nay như sau:

a) Phương pháp so sánh thị trường

Khái niệm về phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là hình thức xác định giá trị của BĐS bằng cách so sánh với

BĐS tương đồng đã được giao dịch Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong ĐG

BĐS và cũng là phương pháp đơn giản nhất, hầu như là phương pháp chủ yếu của ĐG

Nội dung

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có

quan hệ mật thiết với giá trị của tài sản cùng loại đã dược giao dịch trên thị trường

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách tìm kiếm các tài sản đã được giao

dịch trên thị trường tương tự với tài sản cần ĐG, sau đó tiến hành thực hiện những điều

chỉnh thích hợp phản ánh sực khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản cần ĐG

Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh

- Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lý trí sẽ không trả cho một bất động sản

nhiều hơn chi phí đề mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích

- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của

các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị của nó

Các ứng dụng

Phương pháp so sánh có thể áp dụng cho hầu hết các loại BĐS ngoại trừ BĐS đặc

biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các loại cao ốc thương mại Phương pháp này

cũng được sử dụng để tính tiền thuê BĐS Tuy nhiên khi xác định tiền thuê, người ta

thường sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập để thực hiện

Các bước tiến hành

Phương pháp so sánh về cơ bản thực hiện tuần các bước sau:

- Bước 1: Khảo sát chi tiết về BĐS cần định giá

- Bước 2: Tìm kiếm dữ liệu hay thông tin cần thiết

Trong cách điều chỉnh này, BĐS được xem như tổng thể của các đơn vị tính, nghĩa

là tính trên tổng số phòng ngủ, trên tổng diện tích sử dụng tiêu chuẩn Tài sản so sánh

phải tương đồng hay giống nhau hoàn toàn trong kiểu dáng thiết kế cấu trúc

Kỹ thuật này thường được dùng rộng rãi khi ĐG các dãy nhà xây dựng cùng lúc và

cùng kiểu dáng như dãy nhà cư xá hay chung cư Tuy nhiên, với người chuyên nghiệp,

cần phải thận trọng với kĩ thuật này và chỉ thực hiện khi BĐS là hoàn toàn giống nhau

+ Cách 2: Điều chỉnh theo đất và công trình

Trong kĩ thuật này, dữ liệu của BĐS định giá được so sánh với dữ liệu của BĐS

tương đồng nhất Giá trị đất và giá trị nhà được điều chỉnh dựa trên những khác biệt theo

từng phần Kĩ thuật này được sử dụng rộng rãi trong giới định giá chuyên nghiệp nắm rõ

địa bàn của bất động sản

+ Cách 3: Điều chỉnh theo đơn giá đất xây dựng

Trong kĩ thuật này, giá trị của BĐS định giá dựa trên phán đoán toàn bộ về tỉ lệ giá

của nhà với giá bán Kĩ thuật này đòi hỏi nhiều kinh nghiệm, kiến thức và kĩ năng trong

việc phân tích và chọn lọc dữ liệu Những dữ liệu đã qua có thể được cộng thêm hay bớt

đi để có được giá trị hiện tại

+ Cách 4: Điều chỉnh theo đơn giá đất trống

Trong kĩ thuật điều chỉnh này, giá trị của BĐS định giá được tính và điều chỉnh

riêng theo đơn giá đất trống Kĩ thuật này tương tự với kĩ thuật trên

- Bước 6: Ước tính giá trị – đưa ra ý kiến

 Ưu điểm

- Phương pháp so sánh được xem là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện

- Phương pháp so sánh tương đối logic và khách quan Phương pháp này đưa ra

những chứng cứ khoa học để so sánh và từ đó rút ra giá trị của BĐS ĐG

- Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và chính xác thì những thông tin dùng cho tài sản

định giá và phương pháp so sánh là hoàn toàn chính xác

 Hạn chế

- Phương pháp so sánh đòi hỏi thông tin thị trường phải minh bạch

- Các BĐS không có tính đồng nhất, những yếu tố tác động đến giá trị của BĐS rất

phức tạp Do vậy, nếu không xem xét đầy đủ những tác động dễ làm sai lệch kết quả định

giá Việc điều chỉnh yêu cầu những kinh nghiệm và kỹ năng phán đoán chính xác dựa vào

trưc giác của đinh giá viên

b) Phương pháp chi phí

Khái niệm phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị vốn hay giá trị thị trường của

BĐS bằng cách cộng giá trị công trình vào giá trị đất Giá trị công trình trên đất bao gồm

chi phí xây dựng mới hay chi phí thay thế trừ đi hao mòn tích lũy Phương pháp này cũng

được gọi là phương pháp của nhà thầu

Nguyên tắc

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế cho rằng người mua hay nhà đầu

tư khôn ngoan sẽ không trả giá cho một BĐS cao hơn tiền bỏ ra để mua một mảnh đất

tương tự và xây dựng công trình có tính năng tương đương với BĐS đó

Chi phí xây dựng mới (chi phí thay thế)

Thông thường công trình xây dựng bao gồm các loại chi phí sau: Chi phí trực tiếp,

chi phí gián tiếp, lãi vay ngân hàng, lãi cho doanh nghiệp xây dựng, thuế

Hao mòn tích lũy

Hao mòn là sự giảm giá trị của công trình Có 3 loại hao mòn:

- Hao mòn vật chất: là sự hư hỏng các bộ phận công trình theo thời gian như

tường, mái, nền, móng… bị hư hỏng sau một thời gian sử dụng

- Lỗi thời về chức năng: là những nguyên nhân làm giảm giá trị của công trình do

cấu trúc và tính năng không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng

- Lỗi thời về kinh tế: Là những nguyên nhân làm giảm giá trị không trực tiếp gắn

liền với cấu trúc của công trình như môi trường không phù hợp, thay đổi quy hoạch…

Các phương pháp tính giá trị hao mòn

- Phương pháp đường thẳng: Dựa trên lý luận cho rằn giá trị hao mòn giảm dần

theo một tỉ lệ nhất định trong suốt thời gian tồn tại của công trình

Công thức:

Tỷ lệ hao mòn = (Thời gian sử dụng / Tuổi thọ công trình) x 100%

- Phương pháp so sánh theo công trình: Hao mòn được tính bằng cách trừ từ giá

bán trên thị trường theo các bước sau”

Bước 1: Lấy giá trị thị trường của BĐS so sánh trừ đi giá trị đất trống để có giá trị

của công trình

Bước 2: Lấy giá trị thay thế mới trừ đi giá trị còn lại của công trình để có giá trị

hao mòn

Bước 3: Lấy giá trị hao mòn chia cho giá bán để có tỉ lệ hao mòn

Bước 4: Lấy tỉ lệ hao mòn chia cho tuổi thọ của công trình để tính ra hao mòn

hàng năm

Bước 5: ĐGV áp dụng tỉ lệ hao mòn này cho chi phí thay thế của công trình để tìm

ra được giá trị hao mòn của tài sản cần ĐG

- Phương pháp khảo sát công trình

Khảo sát mức độ hao mòn của các kết cấu chính trong công trình như tường, mái,

kèo, sàn…Sau đó chia tổng tỉ lệ các kết cấu chính trong công trình để xác định tỉ lệ hao

- Không có chứng cứ trực tiếp các giao dịch tương tự trên thị trường

- Không có chứng cứ có thể rút ra được từ những vụ định giá khác hay từ kho dữ

liệu

- Những công trình đặc biệt ít được giao dịch trên thị trường như nhà máy, bệnh

viện, trường học, sân bay, bến cảng…

- Khi BĐS còn mới nguyên hoặc công trình mang tính độc đáo hay đặc biệt mà

không có BĐS tương tự để so sánh

-Phương pháp chi phí cũng thường dùng để kiểm tra các phương pháp định giá

khác để chứng minh kết luận của định giá viên

Tiếp cận phương pháp chi phí

Thông thường có ba cách tiếp cận phương pháp chi phí khác nhau:

Tỷ lệ hao mòn của công trình =

∑

∑

KCC TL

KCC TL x KCC

(%

- Đối với những công trình xây dựng mới: Dùng chi phí thực tế hay chi phí xây

dựng cộng với giá trị đất trống được rút ra từ những giao dịch tương tự bằng phương pháp

so sánh

- Đối với các công trình cũ: Ước tính chi phí thay thế trừ đi hao mòn tích lũy và

cộng với giá trị đất trống

- Đối với những công trình quá cũ: Tái thiết kế và tái xây dựng theo điều kiện hiện

nay Chi phí này được cộng với giá trị đất trống và giảm đi khỏan tiền phải bồi thường do

những bất lợi của những công trình quá cũ

Công thức:

+ Đối với công trình xây dựng mới

ECV: Giá trị vốn của BĐS (Effective Capital Value)

SV : Giá trị đất trống (Site Value or Land Value)

BV : Giá trị công trình (Building Value)

+ Đối với những công trình cũ

- Thu thập thông tin so sánh thích hợp ở lân cận để rút ra giá trị đất trống Thực

hiện các điều chỉnh cần thiết nếu có những khác biệt giữa BĐS cần ĐG với BĐS so sánh

- Tính ra giá trị của đơn vị đất trống (m2, hectare…) sau đó nhân với diện tích của

lô đất cần định giá

Bước 2: Xác Định giá trị công trình

- Đối với công trình xây dựng

+ Xác định loại công trình xây dựng, cấu trúc và trang thiết bị

+ Từ bản vẽ công trình XD, xác định tòan bộ diện tích sàn XD toàn bộ công trình

ECV = SV + BV

Giá trị BĐS = Giá trị đất trống + Chi phí XD mới – Hao mòn tích lũy

+ Nếu chi phí xây dựng có thể thu thập được, phân tích chi phí xây dựng trên từng

đơn vị diện tích, sau đó so sánh với công trình tương tự để kiểm tra lại đơn giá xây dựng

có phù hợp với kiến trúc hiện tại

+ Nếu kết quả phân tích là không phù hợp, kiểm tra lại hợp đồng xây dựng để tìm

kiếm những khoản mục phát sinh ngoài hợp đồng và làm những điều chỉnh cần thiết để có

được chi phí hợp lý

- Đối với công trình cũ

+ Xác định loại công trình xây dựng, cấu trúc và trang thiết bị

+ Từ bản vẽ công trình XD, xác định tòan bộ diện tích sàn XD tòan bộ công trình

+ Xác định chi phí xây dựng hiện tại của công trình đang định giá Có thể thực

hiện bằng cách:

o Phân tích chi phí tương tự của các công trình tương đương trong khu vực kế

cận Chi phí trên mổi đơn vị diện tích của công trình vừa xây dựng được so sánh với công

trình cần định giá Nếu phù hợp thì nhân với diện tích của công trình định giá

o Dùng phương pháp thống kê của người xây dựng – thống kê toàn bộ các khoản

mục phát sinh trực tiếp và gián tiếp Chi phí của nhiều phần công trình được tách biệt, sau

đó tổng hợp lại để có chi phí hiện tại của công trình

+ Xác định mức độ lỗi thời về các mặt vật chất, chức năng và kinh tế

+ Xác định tỉ lệ hao mòn của công trình dựa trên các mức độ lỗi thời trên và tính ra

giá trị hao mòn tích lũy của công trình

+ Trừ giá trị hao mòn vào chi phí thay thế của công trình để có được giá trị còn lại

hiện tại của công trình

Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí

 Ưu điểm

- Dê dàng chia BĐS ra thành nhiều phần: Đất trống, nhà, cũng như các công trình

xây dựng thêm khác

- Phương pháp đơn giản và logic dựa trên nguyên tắc thay thế nghĩa là người bán

cố gắng bán tài sản ở mức giá thấp nhất mà ông ta phải bỏ ra để xây dựng một căn nhà

như thế và người mua cũng sẵn sàng mua tài sản ở mức giá thấp nhất để ông ta có được

căn nhà tương tự

- Thông tin về chi phí xây dựng có thể dễ dàng thu thập được từ việc phân tích các

hợp đông xây dựng, tham khảo nhà thầu và khảo sát thực tế

 Hạn chế

- Mặt hạn chế lớn nhất của phương pháp này là giả định chi phí bằng giá trị Điều

này có thể không đúng với mọi lúc vì giá trị được xác định bằng nhu cầu Chi phí có thể

vượt quá ước muốn của chủ nhà những có thể không thực sự đáng giá với người mua

- Phương pháp chi phí không được các nhà đầu tư xem xét vì thiếu lợi nhuận và rủi

ro khi xác định giá trị của công trình Do vậy, Giá trị công trình sẽ phải bao gồm vật liệu,

lương công nhân, lãi của nhà thầu cộng thêm lợi nhuận và rủi ro của nhà đầu tư

c)Phương pháp thặng dư

Khái niệm

Phương pháp thặng dư là một phương pháp ĐG BĐS dựa trên việc phát triển lô đất

sẽ mang lại lợi tức cho nhà đầu tư, bằng cách ước tính giá trị vốn hiện tại của một khoản

lợi tức tính trước và giảm trừ những khoản chi phí hợp lý để xây dựng BĐS Giá trị thặng

dư được tạo ra chính là giá trị phát triển hiện tại của BĐS trừ đi chi phí phát triển Thặng

dư chính là khoản cho việc tạo ra thu nhập từ việc phát triển lô đất

Các trường hợp áp dụng

- Đất nhàn rỗi được phép phát triển; công trình đang tồn tại có khả năng phát triển;

công trình không hữu ích về kinh tế, cần phải cải tạo và thay đổi hoàn toàn

- Tính giá trị tối đa của một khu đất phát triển sẽ được bán trên thị trường

- Tính khoản lợi tức mong đợi từ việc thực hiện phát triển khu đất của nhà đầu tư

- Tính toán chi phí trần cho việc xây dựng khi lô đất đươc quyền phát triển và biết

được từ đó có thể có thể tính được mức lợi nhuận tối thiểu để quyết định thực hiện

Chuyển đổi Giá trị hiện tại thuần hay giá trị thặng dư

= Giá trị đất

Nội dung phương pháp

Phương pháp thặng dư yêu cầu

- Ước tính việc sử dụng tối ưu về mặt kinh tế của khu đất bằng việc xem xét các

mặt như quy hoạch, xu hướng phát triển và các yếu tố khác

- Ước tính giá trị thị trường của khu đất sau khi việc phát triển đã hoàn thành

- Ước tính chi phí toàn bộ thực hiện việc phát triển như chi phí ban đầu, san lấp

mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà và những chi phí liên quan đến việc pháp

triển

- Ước tính mức độ rủi ro và chi phí không chắc chắn có thể phát sinh

- Ước tính thời hạn cần thiết : Thời gian hoàn thành việc phát triển và bổ sung

- Giá trị thị trường của khu đất là giá trị thặng dư được tính từ giá trị thị trường

của khu đất sau khi đã hoàn thành việc phát triển trừ cho chi phí toàn bộ cho việc thực

hiện việc phát triển

Giá trị phát triển gộp

Giá trị thị trường phát triển ước tính sau khi công việc phát triển đã hoàn thành

được gọi là giá tri phát triển gộp, được tiến hành theo các bước sau:

- Đầu tiên là phải xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của khu đất

- Phải cung cấp được chứng cứ thị trường hiện tai và triển vọng phát triển trong

khu vực, phải phù hợp với quy hoạch hiện tại va tiềm năng phát triển trong tương lai

- Khuôn viên phải định rõ chi tiết bao gồm phát triển đất cùng đường xá, hệ thống

thoát nước, không gian trống và các công trình phụ khác

- Bước tiếp là xác Định giá trị phát triển gộp (bao gồm tất cả các loại công trình

như nhà, văn phòng, khu buôn bán…) phải ước tính sau khi khảo sát thị trường hiện tại và

khuynh hướng thị trường tương lai trong điều kiện kinh tế khu vực

Các hạn chế của phương pháp thặng dư

- Khó khăn trong việc xác xác định mục đích sử dụng cao nhất, tốt nhất

- Ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường

- Giá trị thị trường còn lại cuối cùng nhậy cảm đối với những thay đổi của những

ước tính các chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản mục

khác nhau

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả

định tất cả các khoản thu nhập đều xãy ra tại một thời điểm, mà giả định này là không

hiện thực

Ngoài các phương pháp trên còn một số phương pháp khác như phương pháp đầu

tư, phương pháp lợi nhuận nhưng nó ít được sử dụng do điều kiện thực tế về thị trường

BĐS và tài chính của Việt Nam như khó xác định được chính xác định được chính xác

toàn bộ thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh doanh

I.1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006

được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kì họp thứ 9 thông

qua và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2007

Sơ đồ vị trí của Quận Bình Thạnh

- Luật đất đai 2003 số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc Hội

nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kì họp thứ 4 thông qua và có hiệu

lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004

- Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Thủ Tướng chính Phủ ban hành ngày 3/8/2005

quy định về việc định giá

- Nghị định 170/2003/ND-CP của Thủ Tướng Chính Phủ ban hành ngày

25/12/2003 Qui định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá

Trong Nghị định 101/2005/NĐ-CP tại Chương II quy định chi tiết về điều kiện thành

lập, quyền, nghĩa vụ chức năng, những điều kiện cho phép và những điều kiện bắt buộc

phải thực hiện đối với doanh nghiệp được phép định giá, quy định về tính pháp lý của kết

quả định giá Điều kiện để trở thành định giá viên được quy định chi tiết tại điều 17 Nghị

định 101/2005/NĐ-CP Những quy định tương tự được khẳng định lại tại Mục 2 Chương

IV Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 Đây chính là cơ sở để những kết

quả định giá được công nhận về mặt pháp lý cũng là cơ sở để các doanh nghiệp định giá

hoạt động

I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Vị trí địa lý

Quận Bình Thạnh nằm về phía Đông Bắc thành phố Hồ Chí Minh, ở vị trí cửa ngõ

thành phố, là vùng đất có một vị trí chiến lược quan trọng Thuận lợi cho cả giao thông

đường bộ lẫn giao thông đường thủy

2 và Thủ Đức; ở phía Nam, Bình

với quận Gò Vấp và Phú Nhuận

I.2.2 Điều kiện tự nhiên

- Quận Bình Thạnh có diện tích 2056ha với dân số 410.000 người (thống kê năm

2006), Bao gồm 21 dân tộc sinh sống-trong đó đa số là người Kinh

- Ở phía Đông bắc bao bọc bởi sông Sài Gòn, Cùng với sông Sài Gòn các kinh

rạch: Thị Nghè, Cầu Bông, Văn Thánh, Thanh Đa, Hố Tàu, Thủ Tắc đã tạo thành một

hệ thống đường thủy đáp ứng lưu thông cho xuồng, ghe nhỏ đi sâu vào các khu vực trên

khắp địa bàn Bình Thạnh, thông thương với các địa phương khác

- Ở vị trí là là của ngõ của Thành Phố Hồ Chí Minh, với điểm đầu mối gặp gỡ các

quốc lộ: Quốc lộ 1, Quốc lộ 13 và lại có Bến xe Miền Đông nên Bình Thạnh được xem là

nút giao thông quan trọng của Thành Phố và của khu vực Đông Nam Bộ, có vị trí địa lý

thuận lợi cho sự phát triển kinh tế

I.2.3 Về kinh tế

Dưới thời Pháp thuộc, nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế chủ đạo Nhưng do ở vị trí

địa lý thuận lợi có nhiều đường giao thông thủy bộ quan trọng lại ở trung tâm tỉnh lỵ Gia

Định, thủ công nghiệp, thương nghiệp lại có điều kiện phát triển và mở rộng, đã xuất hiện

một số cơ sở công nghiệp nhỏ

Trong thập niên 60, kinh tế Bình Hoà - Thạnh Mỹ Tây chưa có sự thay đổi Nhưng

vào thập niên 70, các nhà tư bản trong và ngoài nước đã có đầu tư, nhất là lĩnh vực công

nghiệp Vì thế, trong 5 năm trước giải phóng , sản xuất công nghiệp tăng lên đáng kể

Nông nghiệp tụt hậu do đất đai bị thu hẹp để xây dựng nhà cửa và thương nghiệp phát

triển tăng vọt nhằm phục vụ cho một số lượng đông dân cư do quá trình đô thị hoá và

quân sự hoá cưỡng chế

Sau năm 1975 , trong quá trình khôi phục, cải tạo và xây dựng kinh tế theo định

hướng xã hội chủ nghĩa , cơ cấu kinh tế Bình Thạnh có sự chuyển dịch Kinh tế nông

nghiệp đã lùi về vị trí thứ yếu và hiện nay chiếm một tỷ trọng rất nhỏ Công nghiệp - tiểu

thủ công nghiệp, thương nghiệp - dịch vụ - du lịch trở thành ngành kinh tế chủ yếu, thúc

đẩy quá trình đô thị hoá nhanh chóng, làm thay đổi diện mạo kinh tế - văn hóa xã hội của

quận huyện trong hiện tại và tương lai

I.2.4 Về văn hóa-xã hội

Bình Thạnh là một trong những khu vực có người cư trú khá cổ xưa của thành phố,

nơi qui tụ của nhiều lớp cư dân qua các thời kỳ lịch sử hình thành Thành phố Hồ Chí

Minh ngày nay Ở Bình Thạnh, cho đến nay, hầu như có mặt nhiều người từ Bắc, Trung,

Nam đến sinh sống lập nghiệp Chính vì vậy mà các hoạt động văn hóa vừa phong phú

vừa đa dạng Những lớp dân cư xưa của Bình Thạnh đã đến đây khai phá, sinh nhai, trong

hành trang của mình, văn hóa như một nhu cầu quan trọng để sống và tồn tại Mặt khác,

trong buổi đầu chinh phục vùng đất Bình Thạnh hôm nay, những người Bình Thạnh xưa

đã phải chống chọi với bao nổi gian nguy, khắc nghiệt của thiên nhiên, sinh hoạt văn hóa

đã trở nên chỗ dựa cần thiết Bên cạnh nền văn hóa vốn có, những lớp dân cư xưa ấy đã

có thêm những nét văn hóa mới nảy sinh trong công cuộc khai phá, chinh phục thiên

nhiên và rồi để truyền lại cho con cháu hôm nay như một truyền thống văn hóa

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Trên cơ sở lý luận và tình hình cụ thể của địa bàn nghiên cứu, đề tài bao gồm

những nội dung nghiên cứu sau

-Hoạt động định giá tại của Công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam:

Nhằm thấy được vai trò và sự phát triển của loại hình định giá BĐS trong thời gian qua và

thời điểm hiện nay

-Vận dụng quy trình và phương pháp của Vivaco để định giá cho BĐS cụ the:

Nhằm nắm vững hơn về quy trình và thực tế của hoạt động định giá BĐS Qua đó nâng

cao kiến thức và kỹ năng định giá BĐS cho bản thân

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu tài liệu : dùng để thu thập số liệu, tài liệu

cần thiết mà có liên quan đến ĐG làm cơ sở cho việc áp dụng, tính toán

- Phương pháp khảo sát thông tin thị trường : Thu thập thông tin thị trường về các

giao dịch BĐS sản, giá cả vật liệu xây dựng từ các nguồn khác nhau như tạp chí, Internet,

sàn giao dịch bất động sản, các nhà thầu xây dựng…

-Phương pháp thống kê, phân tích :thống kê các số liệu, tài liệu thu thập được theo

từng loại từ đó lựa chọn và phân tích những vấn đề có hiệu quả

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo các chuyên giá về lĩnh vực định giá BĐS,

các kỹ sư chuyên ngành về xây dựng làm cơ sở để định giá và ước tính giá trị của công

trình xây dựng

- Các phương pháp định giá bất động sản

I.3.3 Quy trình thực hiện

Quá trình thực hiện đề tài có thể khái quát các bước cơ bản sau: (được thể hiện

thông qua sơ đồ 1.1)

Thu thập từ sách báo, mạng

internet

Thu thập dữ liệu thị trường

và các cơ quan hữu quan

Thống kê, phân tích để lập bảng, biểu từ số liệu thô

Thực hiện báo

cáo

Chắt lọc, phân loại, sắp xếp các thông tìm được

Xây dựng báo cáo dựa theo

Sơ đồ 1.1 Quy trình thực hiện đề tài

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát về công ty Cổ phần Giám định-Thẩm định Việt Nam

II.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty cổ phần Giám định–Thẩm định Việt Nam, tên tiếng Anh là Vietnam

Inpection Valuation Joint Stock Company (VIVACO) Được thành lập vào tháng 7 năm

2001 và trở thành công ty đầu tiên được Sở kế hoạch và đầu tư Thành Phố Hồ Chí Minh

cấp phép hoạt động trong lĩnh vực định giá

Công ty là một tổ chức Giám định–thẩm định độc lập, chuyên nghiệp với đội ngũ

cán bộ có nhiều năm kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực: Giám định, thẩm định dự án,

định giá, thử nghiệm hàng hóa xuất nhập khẩu, thiết bị máy móc, phương tiện vận tải,…

phục vụ cho khoa học trong và ngoài nước Trụ sở chính tại Thành Phố Hồ Chí Minh:

Địa chỉ: Công ty cổ phần Thẩm định – Giám định Việt Nam (VIVACO)

Số 66 Hoàng Diệu - Quận 4 – Thành Phố Hồ Chí Minh

Điện thoại: (08)8266482 – 8266483 – 8266484, Fax: (08)8266085

Email: vivaco@vietnam-insp.com website: www.vietnam-insp.com

Vivaco có chi nhánh tại các thành phố lớn của Nước ta như: Hà Nội, Hải Phòng,

Đà Nẳng, Cần Thơ, Vũng Tàu là những nơi tập trung phần lớn hoạt động xuất nhập khẩu

và giao nhận trong cả nước

Vivaco thực hiện các vụ thẩm định–giám định với chất lượng cao, dựa trên cơ sở

năng lực, chuyên môn giỏi, tận tâm, nhanh chóng đáp ứng các yêu cầu và bảo vệ quyền

- Giám định tổn thất và điều tra tai nạn hàng hải

- Giám định thuê và trả tàu

Giám định kĩ thuật

- Giám định công trình xây dựng nhà xưởng và kho tàng

- Kiểm tra và đánh giá hệ thống phòng cháy hiện hữu trong các công trình xây

dựng nhà xưởng và kho tàng

- Ước tính giá trị tổn thất tối đa có thể (P.M.L) cho mục đích bảo hiểm

b) Về định giá

- Định giá bất động sản

- Định giá tài sản

- Định giá trị máy móc thiết bị và dây chuyển sản xuất

- Định giá trị doanh nghiệp

c) Về thẩm định: Thẩm định dự án đầu tư

II.1.3 Cơ cấu tổ chức

a)Chi nhánh tại các Tỉnh

- Bao gồm: Chi nhánh tại Hà Nội, chi nhánh tại Hải Phòng, chi nhánh tại Cần Thơ,

chi nhánh tại Vũng Tàu

- Điều hành mổi chi nhánh là: Giám đốc, phó giám đốc chi nhánh

b)Các phòng ban

- Mổi phòng có một Trưởng phòng phụ trách chung, một số Phó trưởng phòng và

các chuyên viên

- Trưởng phòng chiu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về mọi hoạt động của

phòng, Các phó trưởng phòng giúp việc cho trưởng phòng và chịu trách nhiệm trước

Trưởng phòng về các công việc được phân công hay ủy quyền

Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức chức quản lý của ViVaCo

Phòng Hành chính–Kết toán: Có chức năng sau:

- Tổ chức thực hiện công tác tài chính kế toán, hạch toán kế toán và bộ máy kế

toán trong Công ty đúng các quy định của nhà nước và phù hợp với tổ chức hoạt động

kinh doanh trong Công ty

- Tổ chức xây dựng thang bảng lương, phụ cấp, công tác phí

kiểm soát chất lượng

Phòng thẩm

định công

nghiệp

Phòng giám

định

hàng hóa

Phòng giám

định

công nghiệp Phòng

hành chính –

kế toán

- Phân phối tiền lương và các chế độ khác liên quan,

- Tổ chức thực hiện công tác thống kê

- Tham mưu cho Tổng Giám Đốc trong lĩnh vực tài chính -kế toán

- Thực hiện các công việc về quản lý nhân sự và quản trị hành chính

Phòng Tổng hợp–Kiểm soát chất lượng: Có chức năng sau:

Công tác tổng hợp:

- Thư ký cho Ban giám đốc và Ban quản lý Hệ thống chất lượng Công ty

- Cập nhật và hệ thống các văn bản hiện hành liên quan đến hoạt động - Sưu tầm,

tập hợp, lưu giữ và bảo quản các tư liệu liên quan đến quá trình phát triển của Công ty

- Quản trị nội dung Websites

- Quản lý Hệ thống chất lượng (ISO) của công ty

- Công tác Đối ngoại chung của Công ty

- Tổ chức thực hiện và thực hiện in ấn và lưu giữ Chứng thư, Báo cáo và Công văn

liên quan nghiệp vụ của các phòng trong công ty

- Tổng hợp và báo cáo tiến trình thực hiện công việc hàng ngày của các phòng

nghiệp vụ cho ban giám đốc

- Quản lý, tổ chức bảo dưỡng, bảo trì tài sản, thiết bị máy móc, … của đơn vị

Quản lý và khai thác có hiệu quả các tài sản khác được Công ty giao

- Xây dựng lịch công tác, lịch giao ban, hội họp, sinh hoạt định kỳ và bất thường

- Đảm bảo an toàn về tài sản, phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường làm

việc tại Trụ sở chính Công ty

Công tác kiểm soát chất lượng:

- Nghiên cứu, xây dựng soạn thảo và tập hợp từ các đơn vị các quy trình, hướng

dẫn thực hiện, ấn chỉ, biểu mẫu thực hiện, biểu phí của các loại hình dịch vụ liên quan đến

nghiệp vụ hoạt động trong toàn công ty kể cả các sửa đổi bổ sung để hoàn thiện

- Theo dõi lập xác báo nhận yêu cầu định giá, lập Hợp đồng kinh tế, thanh lý hợp

đồng… quản lý và phân phối hồ sơ chất lượng toàn Công ty: Chứng thư Thẩm định/ giám

định, yêu cầu giám định, công văn đi (đến), điện thoại, fax…

- Xem xét và kiểm tra nội dung của Chứng thư, Công văn của các phòng nghiệp vụ

trước khi trình Ban giám đốc phê duyệt và trước khi chuyển/ gửi đến khách hàng

- Lập thông báo thu phí dịch vụ, chuyển phòng Hành chính–Kế toán để lập hoá

đơn (Invoice) thu phí dịch vụ chính thức

- Theo dõi pháp chế về hoạt động giám định–thẩm định của Công ty, giải quyết hồ

sơ đăng ký thực hiện giám định phục vụ quản lý nhà nước, điều kiện định giá, giấy phép

xuống tàu…

- Xây dựng kế hoạch, chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ và

nhân viên toàn Công ty

- Tham mưu cho Ban giám đốc Công ty về tổ chức bộ máy quản lý, phân tích và

xử lý công việc của Công ty theo quy trình và quy định đã được ban hành

- Tham mưu cho Ban Giám đốc về các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động

kinh doanh và giải quyết những vấn đề tranh chấp khiếu nại trong công ty

- Tổ chức thống kê và thực hiện thống kê, tổng hợp báo cáo tình hình hoạt động

kinh doanh của các đơn vị hàng ngày, tháng, quý, năm theo quy định chung của công ty

Phòng Thẩm định công nghiệp: Có chức năng sau:

- Định hướng phát triển, hướng dẫn loại hình nghiệp vụ định giá và giám định công

nghiệp trong toàn Công ty

- Tổ chức thực hiện công tác kinh doanh trực tiếp dịch vụ định giá và giám định

công nghiệp

- Tham mưu cho Tổng giám đốc các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ định giá và

giám định công nghiệp

Phòng Giám định hàng hóa

Định hướng phát triển, hướng dẫn loại hình nghiệp vụ giám định hàng hoá trong

toàn Công ty

- Tổ chức thực hiện công tác kinh doanh trực tiếp dịch vụ giám định hàng hoá

được vận chuyển trên các loại phương tiện vận tải hay bảo quản trong kho hàng

- Tham mưu cho Tổng giám đốc các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ giám định

hàng hoá

Phòng Giám định kĩ thuật

- Định hướng phát triển, hướng dẫn loại hình nghiệp vụ giám định kỹ thuật trong

toàn Công ty

- Tổ chức thực hiện công tác kinh doanh trực tiếp dịch vụ Giám định kỹ thuật gồm:

Giám định ton thất tài sản, máy móc-thiết bị, giám định kỹ thuật hàng hải, giám định

cháy-rủi ro

- Tham mưu cho Tổng giám đốc các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ giám định kỹ

thuật

II.2 Hoạt động định giá tại Công ty cổ phần Giám định-thẩm định Việt Nam

II.2.1 Quy trình định giá bất động sản

Quy trình định giá là một hoạt động có kế hoạch hoạt động có trật tự và logic,

được bố cục phù hợp với các qui tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp cho định giá viên

đạt được kết luận vững chắc hoặc ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được độ

chính xác của kết quả định giá

Toàn bộ công việc định giá của Vivaco được thực hiện qua các bước như

sau:(được khái quát qua sơ đồ 2.2)

Bước 1- Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở

định giá.( Xác định vấn đề)

1- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất độn sản cần định

giá

2- Mục đích định giá: định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá

của khách hàng Mục đích ĐG phải được nêu rõ trong báo cáo kết quả định giá

3- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả

định giá

4- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá:

Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:

những yêu cầu và mục đích cần định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh

hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn

dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của ĐGV theo hợp đồng ĐG

5- Việc đưa ra các điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên

cơ sở:

a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng

những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá

b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan

đến việc định giá

c- Trong quá trình thực hiện dịnh giá, nếu ĐGV thấy những điều kiện hạn chế và

ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo

ngay cho giám đốc doanh nghiệp tổ chức định giá và báo cáo cho khách hàng

6- Xác định thời điểm định giá

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần ĐG phải được

thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng ĐG và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa

ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

7- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho việc định giá

8- Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, ĐGV cần

xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi

thị trường

Việc xác Định giá trị làm cơ sở cho việc định giá phải phù hợp với những quy định

của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền ban hành

Bước 2- Khảo sát sơ bộ và lập kế hoạch cho việc định giá

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền

gắn liền với tài sản được mua (bán) và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và

phải được kiểm chứng

- Xác định ngày bắt đầu định giá