THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH   KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH VIỆT NAM SVTH : NGUYỄN THỊ PHAN ANH MSSV : 08135001 LỚP : DH08TB NGÀNH : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - Tháng năm 2012 - LỜI CẢM ƠN    Luận văn tốt nghiệp có ý nghĩa quan trọng sinh viên, khẳng định kiến thức dạy học, kết năm phấn đấu giảng đường chướng ngại vật cuối để sinh viên hồn thành khóa học Trong q trình hồn thiện luận văn, xin chân thành cảm ơn: Trước tiên xin cảm ơn bố mẹ sinh thành nuôi dưỡng, tạo điều kiện cho học tập đến ngày hôm Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt cho tơi kiến thức hữu ích thời gian học trường Xin gửi lời cảm ơn đến anh chị Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam, đặc biệt anh Trần Hồng Dương – Trưởng phòng Tổng hợp nhiệt tình bảo suốt thời gian tơi thực tập Công ty cho kiến thức thực tế quan trọng, giúp bớt bỡ ngỡ công tác Xin cảm ơn tất bạn bè tơi chia sẻ khó khăn trình thực luận văn Và tất cả, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ThS Nguyễn Đức Thành tận tình bảo, hướng dẫn tơi suốt q trình thực để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp     TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Phan Anh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH VIỆT NAM” Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Đề tài thực vòng tháng từ ngày 01/03/2012 đến ngày 01/07/2012, xoáy sâu vào vấn đề thẩm định giá bất động sản với mục đích mua bán Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản, phương pháp có ưu nhược điểm riêng phù hợp với loại tài sản khác nhau, phương thức tiến hành khác nên kết cuối có phần chênh lệch Kết đề tài nghiên cứu đưa giá bất động sản cụ thể giá trị khu đất rộng 198.000m2 nằm chân Núi Chúa (tỉnh Ninh Thuận) trải dài qua hai thôn Vĩnh Hy (xã Vĩnh Hải, huyện Ninh Hải) thơn Bình Tiên (xã Cơng Hải, huyện Thuận Bắc) Với kiến thức chuyên môn học từ Nhà trường với kinh nghiêm chuyên sâu anh chị Công ty, thời gian nghiên cứu có hạn, đề tài tập trung vào nghiên cứu số vấn đề yếu: tìm hiểu bất động sản, phân tích yếu tố tác động đến giá trị bất động sản, tiếp cận phương pháp dùng để thẩm định giá bất động sản, tiến hành thẩm định giá bất động sản với mục đích xác định giá trị khu đất để làm sở giao đất sản xuất, kinh doanh có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá Đề tài nghiên cứu đạt kết đáng tin cậy dựa việc sử dụng phương pháp phù hợp để tiến hành thẩm định giá Mức giá thị trường cao nhiều so với Bảng giá đất Nhà nước khu vực thẩm định Tuy nhiên, kết thẩm định đề tài đưa giá trị thị trường bất động sản phục vụ cho mục đích xác định giá trị khu đất để làm sở giao đất sản xuất, kinh doanh có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá DANH SÁCH SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Các chi nhánh Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam…… 20 Sơ đồ 2: Sơ đồ mạng lưới Công ty VIVACO………………………………………… 22 Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá Cơng ty………………………………………… 23 DANH SÁCH HÌNH ẢNH Hình Bản đồ vị trí tỉnh Ninh Thuận………………………………………………… 17 Hình Logo Cơng ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam…………………… 20 Hình Bản đồ trạng rừng Vườn Quốc Gia Núi Chúa…………………………… 26 DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT Tp : Thành phố BĐS : Bất động sản TĐG : Thẩm định giá TSSS : Tài sản so sánh TSTĐ : Tài sản thẩm định GTCT : Giá trị cơng trình QSDĐ : Quyền sử dụng đất ĐGXD : Đơn giá xây dựng CLCL : Chất lượng lại UBND : Ủy ban nhân dân SXKD : Sản xuất kinh doanh MĐSDĐ : Mục đích sử dụng đất KT-XH : Kinh tế - Xã hội PR-TC : Phan Rang – Tháp Chàm Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh MỤC LỤC PHẦN 3  TỔNG QUAN 3  I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 3  I.1.1 Cơ sở khoa học 3  I.1.1.1 Bất động sản 3  I.1.1.2 Thị trường BĐS 5  I.1.1.3 Thẩm định giá BĐS 6  I.1.2 Cơ sở pháp lý 16  I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 17  I.2.1 Khái quát tỉnh Ninh Thuận định hướng phát triển tương lai 17  I.2.2 Khái quát tiềm phát triển Vườn Quốc Gia Núi Chúa 18  I.3.Nội dung phương pháp nghiên cứu 18  PHẦN II 20  KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20  II.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam 20  II.1.1 Giới thiệu chung Công ty 20  II.1.2 Quá trình hình thành phát triển Công ty 21  II.1.3 Ngành nghề hoạt động kinh doanh Công ty 21  II.2 Cơ cấu tổ chức Công ty 21  II.2.1 Sơ đồ mạng lưới Công ty 21  II.2.2 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá VIVACO 23  II.2.3 Đối tượng mục đích thẩm định 24  II.3 Thẩm định BĐS cụ thể 24  II.3.1 Tiếp cận bất động sản thẩm định 24  II.3.2 Giới thiệu khu vực bất động sản thẩm định 26  II.3.3 Áp dụng phương pháp thẩm định giá 27  1.  Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh 29  2.  Thẩm định bất động sản theo phương pháp thặng dư 39  II.3.4 Lập luận mức giá cuối 53  II.2.5 Kết thẩm định giá 53  KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54  TÀI LIỆU THAM KHẢO 55  PHỤ LỤC Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, đặc biệt sau Việt Nam gia nhập WTO, vốn đầu tư nước đổ vào thị trường Việt Nam ngày nhiều, có lượng lớn dành cho thị trường BĐS Thị trường BĐS Tp Hồ Chí Minh thu hút phần lớn tổng số vốn đầu tư ngày chứng tỏ thị trường tiềm Sự phát triển ổn định lành mạnh thị trường BĐS tạo điều kiện sử dụng có hiệu nguồn lực BĐS có tác động đến tăng trưởng kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa – đại hóa Các hoạt động giao dịch thị trường chủ yếu phát triển theo hướng tự phát, chưa có quản lý chặt chẽ nên thị trường BĐS có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến kinh tế đất nước; đặc biệt “sốt giá”, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh mối quan hệ cung - cầu thị trường Nhưng có thời kỳ thị trường BĐS lạnh dần “đóng băng” làm cho đối tượng tham gia giao dịch thị trường phải băn khoăn, lo lắng Nguồn thông tin thị trường không minh bạch, kiến thức người dân BĐS hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định giá bán người mua khơng biết mua với mức giá phù hợp Khiến cho giá BĐS không phản ánh giá trị thực chúng Trước tình hình yêu cầu đặt cho đội ngũ thẩm định giá phải có kiến thức chun mơn lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp lĩnh vực thẩm định giá BĐS Có xác định giá trị BĐS, nâng cao tính minh bạch thơng tin, góp phần đẩy mạnh thị trường BĐS nước ta phát triển Chính xuất nhiều Cơng ty chun thẩm định giá thành lập nước, có Cơng ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam Mặc dù hoạt động thẩm định giá nước ta chưa phát triển mẻ đóng vai trò kim nam giúp công tác điều tiết thị trường Nhà nước khách quan có tính khoa học Với lý thúc em thực đề tài “Hoạt động thẩm định giá bất động sản phát triển Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam” nhằm tìm hiểu, đánh giá hoạt động thẩm định giá  Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu nắm bắt vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS Cơng ty như: quy trình thẩm định giá, phương pháp thực hiện, đối tượng khách hàng… Từ có nhận xét, đánh giá cụ thể, đồng thời đưa đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu loại hình dịch vụ cho Cơng ty Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế  Đối tượng nghiên cứu: - BĐS hoạt động định giá Công ty Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh - Một số phương pháp, quy trình, nguyên tắc thẩm định giá BĐS sử dụng  Phạm vi nghiên cứu: - Thời gian nghiên cứu: Từ 01/03/2012 đến 01/07/2012 - Không gian nghiên cứu: Tại trụ sở Công ty cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam, 362/1A Ung Văn Khiêm, phường 25, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh PHẦN TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Bất động sản Khái niệm BĐS hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, tài sản bất động, tài sản khơng thể khó di dời Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo BĐS khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ BĐS khái niệm sử dụng phổ biến hầu hết quốc gia Thế giới Trong Tiếng Anh người ta dùng từ “Real estate” (Tài sản bất động) gọi BĐS Trong Tiếng Pháp, khái niệm BĐS từ “Immobilié” (BĐS), Trung Quốc dùng thuật ngữ “Địa sản” (Tài sản gắn với Đất đai) Theo Luật dân Việt Nam BĐS tài sản bao gồm:  Đất đai;  Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;  Các tài sản khác gắn liền với đất đai;  Các tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể Pháp luật nước Và dù định nghĩa có khác vài điểm nhìn chung lại BĐS tài sản bất động, khơng di dời được, có tính chất ổn định cao, tồn thời gian dài thông thường có giá trị lớn Đây cách hiểu vừa đơn giản mà lại thể đầy đủ ý nghĩa cụm từ Các thuộc tính BĐS  Tính bất động  Tính dị biệt  Tính khan  Chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Nhà xuất Xây dựng (2006), Thị trường BĐS Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản       SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Đặc trưng BĐS Cung BĐS co giãn Thời gian thực giao dịch kéo dài, chi phí giao dịch cao Tính khoản thấp Chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố Pháp luật Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS  Chính sách (lực lượng trị): Những thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư từ bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS tăng Các sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS Việt Nam + Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố + Chính sách tài áp dụng người Nhà nước giao đất, cho thuê đất,… + Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS + Các sách thuế Nhà nước BĐS  Xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột ngột tăng cao tốc độ tăng học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung cầu bị phá vỡ Mặt khác, yếu tố khu vực như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng, vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy,… ảnh hưởng đến giá trị BĐS  Khu vực: Xét mức độ hoàn thiện sở hạ tầng: giao thơng, hệ thống cập nước, trường học, bệnh viện, công viên xanh,… Xét môi trường tự nhiên: BĐS nằm vùng hay bị cố thiên tai bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm hay không ngược lại Xét chức khu vực: Đó khu dân cư, hành chính, thương mại, kinh doanh,… Xác định khoảng cách đo lường đến trung tâm, cơng trình bệnh viện, nhà trẻ, trường học, vui chơi giải trí,… Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh f Ước tính chi phí dự án: 2012 2013 Chi phí cơng cụ, dụng cụ, ngun vật liệu, điện, nước dịch vụ sửa chữa bảo dưỡng thường xun - - Chi phí nhân cơng trực tiếp - - Chi phí hoạt động quảng cáo, tiếp thị, khuyến - - Chi phí quản lý chi phí chung khác - - Lợi nhuận nhà đầu tư (20% doanh thu) - - Tổng cộng - - Doanh thu sau trừ chi phí vận hành - - Trả nợ gốc - - Năm Trả lãi vay 9.210.650.042 18.421.300.085 Chi phí đầu tư xây dựng 100.777.770.313 100.777.770.313 Tổng chi phí 109.988.420.355 119.199.070.398 Hệ số chiết khấu 1,000 0,877 Hiện giá chi phí 109.988.420.355 104.537.584.739         Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Năm Chi phí cơng cụ, dụng cụ, ngun vật liệu, điện, nước dịch vụ sửa chữa bảo dưỡng thường xun Chi phí nhân cơng trực tiếp Chi phí hoạt động quảng cáo, tiếp thị, khuyến Chi phí quản lý chi phí chung khác Lợi nhuận nhà đầu tư (20% doanh thu) Tổng cộng Doanh thu sau trừ chi phí vận hành Trả nợ gốc Trả lãi vay Chi phí đầu tư xây dựng Tổng chi phí Hệ số chiết khấu Hiện giá chi phí 2014 SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh 2015 2016 2017 2018 6.005.664.000 8.046.864.000 13.542.228.000 15.476.832.000 15.476.832.000 6.863.616.000 9.196.416.000 15.476.832.000 17.687.808.000 17.687.808.000 1.715.904.000 2.299.104.000 3.869.208.000 4.421.952.000 4.421.952.000 14.585.184.000 19.542.384.000 32.888.268.000 37.586.592.000 37.586.592.000 17.159.040.000 22.991.040.000 38.692.080.000 44.219.520.000 44.219.520.000 46.329.408.000 62.075.808.000 104.468.616.000 119.392.704.000 119.392.704.000 39.465.792.000 52.879.392.000 88.991.784.000 101.704.896.000 101.704.896.000 39.465.792.000 29.114.029.894 52.879.392.000 36.899.479.353 88.991.784.000 25.330.547.433 194.850.364.868 - 173.129.491.313 160.398.991.313 - 288.038.721.207 0,769 221.538.933.603 312.253.670.666 218.790.947.433 0,675 0,592 210.623.260.989 129.427.845.667 Trang 50 - - 314.243.068.868 119.392.704.000 0,519 0,455 163.028.553.134 54.321.949.615 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Năm Chi phí cơng cụ, dụng cụ, ngun vật liệu, điện, nước dịch vụ sửa chữa bảo dưỡng thường xuyên Chi phí nhân cơng trực tiếp Chi phí hoạt động quảng cáo, tiếp thị, khuyến Chi phí quản lý chi phí chung khác Lợi nhuận nhà đầu tư (20% doanh thu) Tổng cộng Doanh thu sau trừ chi phí vận hành Trả nợ gốc Trả lãi vay Chi phí đầu tư xây dựng Tổng chi phí Hệ số chiết khấu Hiện giá chi phí 2019 SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh 2020 2021 10 2022 11 2023 19.152.579.600 23.408.708.400 23.408.708.400 23.408.708.400 23.408.708.400 21.888.662.400 26.752.809.600 26.752.809.600 26.752.809.600 26.752.809.600 5.472.165.600 6.688.202.400 6.688.202.400 6.688.202.400 6.688.202.400 46.513.407.600 56.849.720.400 56.849.720.400 56.849.720.400 56.849.720.400 54.721.656.000 66.882.024.000 66.882.024.000 66.882.024.000 66.882.024.000 147.748.471.200 180.581.464.800 180.581.464.800 180.581.464.800 180.581.464.800 125.859.808.800 153.828.655.200 153.828.655.200 153.828.655.200 153.828.655.200 - - - - - - - - - - 147.748.471.200 0,399 58.954.932.893 180.581.464.800 180.581.464.800 0,350 0,307 63.193.137.513 55.420.381.599 Trang 51 180.581.464.800 180.581.464.800 0,269 0,236 48.603.674.662 42.625.422.679 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Năm SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh 12 2024 13 2025 45 2057 Chi phí cơng cụ, dụng cụ, nguyên vật liệu, điện, nước 25.749.579.240 25.749.579.240 45.616.950.348 dịch vụ sửa chữa bảo dưỡng thường xuyên Chi phí nhân cơng trực tiếp 29.428.090.560 29.428.090.560 52.133.657.541 Chi phí hoạt động quảng cáo, tiếp thị, khuyến 7.357.022.640 7.357.022.640 13.033.414.385 Chi phí quản lý chi phí chung khác 62.534.692.440 62.534.692.440 110.784.022.274 Lợi nhuận nhà đầu tư (20% doanh thu) 73.570.226.400 73.570.226.400 130.334.143.851 Tổng cộng 198.639.611.280 198.639.611.280 351.902.188.399 Doanh thu sau trừ chi phí vận hành 169.211.520.720 169.211.520.720 299.768.530.858 Trả nợ gốc Trả lãi vay Chi phí đầu tư xây dựng Tổng chi phí 198.639.611.280 198.639.611.280 351.902.188.399 Hệ số chiết khấu 0,207 0,182 0,003 Hiện giá chi phí 41.120.745.258 36.062.893.592 1.055.706.565 (Nguồn: Cơng ty Cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng Thành Trung) g Giá trị thặng dư lô đất: Hiện giá doanh thu 1.655.816.330.182 Hiện giá chi phí 1.634.089.527.221 Giá trị thặng dư lô đất 21.726.802.961 Đơn giá QSDĐ trung bình (đồng/m2) Trang 52 109.731 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh II.3.4 Lập luận mức giá cuối Tôi áp dụng phương pháp so sánh phương pháp thặng dư tính tốn Trong đó, phương pháp so sánh ước tính giá trị tài sản dựa giao dịch thành công rao bán thị trường tài sản so sánh có mức tương đồng với tài sản thẩm định nên phản ánh sát giá thị trường tài sản thẩm định Phương pháp thặng dư ước tính giá trị tài sản sở ước tính doanh thu, chi phí, hệ số chiết khấu… nên chứa đựng nhiều rủi ro Để đảm bảo yếu tố khách quan, chon phương pháp so sánh phương pháp chính, phương pháp lại dùng để kiểm tra, đối chiếu Qua tính tốn, mức giá chênh lệch phương pháp nhằm khoảng cho phép, chọn đơn giá quyền sử dụng đất tài sản là: 112.973 đồng/m2 II.2.5 Kết thẩm định giá Căn vào kết thẩm định trường kết nghiên cứu, thu thập thông tin thị trường tỉnh Ninh Thuận, tơi ước tính giá trị quyền sử dụng đất khu đất Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp Núi Chúa, tỉnh Ninh Thuận vào thời điểm tháng 5/2012 theo giá chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường sau: HẠNG MỤC ĐƠN GIÁ (đồng) DIỆN TÍCH (m2) THÀNH TIỀN Quyền sử dụng đất sở sản xuất kinh doanh 112.973 198.000 22.368.654.000 Tổng cộng 22.368.654.000 Làm tròn 22.368.654.000 Bằng chữ Hai mươi hai tỷ, ba trăm sáu mươi tám triệu, sáu trăm năm mươi tư ngàn đồng chắn Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN: THẨM ĐỊNH GIÁ Việt Nam bước đáp ứng nhu cầu cho thành phần Kinh tế, cá nhân, Tổ chức, Doanh nghiệp… Trong kinh tế Thị trường công tác TĐG nguồn thơng tin thị trường yếu tố quan trọng cần phải có Nhưng nước ta thiếu Ngân hàng liệu đầy đủ, chuẩn xác để kịp thời đáp ứng cho công tác TĐG, nguồn liệu khứ thiếu, làm giảm khả đáp ứng số nhu cầu cần thiết khách hàng Phương pháp áp dụng để TĐG bất động sản đề tài phương pháp so sánh phương pháp thặng dư Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng, phương pháp thực khơng giống kết thẩm định khác mức chênh lệch không cao Phương pháp so sánh sử dụng hiệu TĐG Tuy nhiên, trình thực thẩm định phương pháp gặp số khó khăn Thị trường bất động sản khu vực định giá thiếu thị trường trung tâm nên việc thu thập thông tin giá thị trường tài sản giao dịch để so sánh, đối chiếu với tài sản thẩm định giá chưa thật đầy đủ, chưa thật xác Ứng với quy trình định giá cho giá trị bất động sản có chênh lệch Nhưng theo quy trình TĐG Cơng ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam có giá trị bất động sản thẩm định đề tài 22.368.654.000 đồng (Hai mươi hai tỷ, ba trăm sáu mươi tám triệu, sáu trăm năm mươi tư ngàn đồng) Đây kết xác, hội đủ yếu tố tiêu chuẩn để tin cậy KIẾN NGHỊ: Chính phủ cần sớm hồn thiện hệ thống văn Quy phạm Pháp luật để tăng cường quản lý Nhà nước lĩnh vực BĐS, tạo chế thơng thống để sàn giao dịch BĐS có đủ điều kiện Pháp lý mơi trường hoạt động có hiệu quả; Các địa phương (Tỉnh, Thành phố…) cần tổ chức lập sàn giao dịch BĐS để cạnh tranh kiểm soát hoạt động theo quy định Pháp luật, nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS nước ta Cần tổ chức lập Trung tâm liệu giá thị trường đầy đủ BĐS để cung cấp thông tin kịp thời; Các quan, tổ chức đào tạo cần quan tâm, trang bị kiến thức bản, chuyên sâu nhằm đào tạo nhiều thẩm định viên giỏi, quản lý giỏi lĩnh vực thị trường BĐS; Các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực TĐG, sàn giao dịch BĐS cần tăng cường nâng cao lực máy, trình độ chuyên sâu thẩm định viên, giao dịch viên cần có chương trình tập huấn, học hỏi nước có kinh nghiệm lĩnh vực Trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh TÀI LIỆU THAM KHẢO Các văn pháp luật liên quan:  Luật Đất đai 2003;  Luật Xây dựng;  Luật Dân sự;  Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá  Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 thẩm định giá  Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất  Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất  Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1)  Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)  Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam  Quyết định số 69/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận việc quy định giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Ninh Thuận  Thông tư 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 Bộ Tài Chính hướng dẫn thực nghị định 170/2003/NĐ-CP  Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐCP ngày 03/08/2005 thẩm định giá  Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Các trang web:  www.muabannhadat.com.vn;  www.muaban.com;  www.diaocacb.vn;  www.muaban.net; Trang 55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Phan Anh Sàn Đất Vàng – 44 đường 16/4, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, Ninh Thuận; Kinh doanh bất động sản, Khoa quản lý đất đai bất động sản; Nguyên lý bất động sản, Đại học Kinh tế TPHCM; Thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây dựng; Trang 56 PHỤ LỤC   Phụ lục 1: Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp bãi biển chân Núi Chúa ii Phụ lục 2: Hình ảnh TSTĐ iii Hình : Khu vực BĐS thẩm định thi công giai đoạn iii Hình 2: Khu A giai đoạn thi công iv Hình 3: Khu chòi (resort) mẫu v Phụ lục 3: Giấy tờ pháp lý có liên quan vii Phụ lục 1: Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp bãi biển chân Núi Chúa       ii    Phụ lục 2: Hình ảnh TSTĐ Hình : Khu vực BĐS thẩm định thi công giai đoạn iii    Hình 2: Khu A giai đoạn thi cơng iv    Hình 3: Khu chòi (resort) mẫu v    vi    Phụ lục 3: Giấy tờ pháp lý có liên quan vii    ... Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH – THẨM ĐỊNH VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn:... Giới thiệu sơ lược Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt Nam Công tác thẩm định giá BĐS Công ty Tiến hành thẩm định số BĐS cụ thể nhằm ứng dụng phương pháp thẩm định giá Công ty Trang 18 Ngành... nam giúp công tác điều tiết thị trường Nhà nước khách quan có tính khoa học Với lý thúc em thực đề tài “Hoạt động thẩm định giá bất động sản phát triển Công ty Cổ phần Giám định – Thẩm định Việt