Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)

Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá thế chấp, thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-Reex.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, cơng trình gắn liền với đất vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khống sản,…Do đó, BĐS phần chủ yếu của cải quốc gia, hoạt động thị trường BĐS (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) dựa việc thẩm định giá đáng tin cậy Với tăng trưởng kinh tế tiềm phát triển thị trường BĐS nước ta thời gian tới thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam Nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh nguồn vốn mà họ huy động vay chấp Do cần có tổ chức định giá trung thực, khách quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, chấp Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày bạch cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy Ngày nay, bối cảnh kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động ngày bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá thị trường có nhiều biến động gây hoang mang cho tồn xã hội, lúc việc phát triển hoạt động định giá khơng địi hỏi tất yếu mà cấp bách Việt Nam, góp phần quan trọng việc minh bạch hóa thơng tin thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Việc định giá cần thiết bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng hoạt động mua bán, cho thuê, chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ ngân hàng Sau thời gian thực tập cơng ty nhìn nhận từ thực tế nước ta nay, em xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập là: “Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá bất động sản chấp Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)” Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Mục đích nghiên cứu đề tài Nghiên cứu sở lý luận định giá chấp, thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá chấp sàn giao dịch BĐS V-Reex Phương pháp nghiên cứu Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê so sánh, kết hợp với hỏi nhân viên định giá công ty Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đưa giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá chấp cơng ty Nội dung đề tài bao gồm: Chương 1: Cơ sở lý luận chung bất động sản chấp Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản chấp Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản chấp V-Reex Em xin chân thành cám ơn giúp đỡ Th.S Nguyễn Thắng Trung anh chị phòng thẩm định giá giúp đỡ em hồn thành chun đề thực Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐG: định giá BĐS: bất động sản LN: lợi nhuận CP: chi phí UBNN: uỷ ban nhân dân MQH: mối quan hệ CPXD: chi phí xây dựng PTTT: phương thức tốn ĐK: điều kiện TĐ: thời điểm TQSH: tồn quyền sở hữu TT: thị trường Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại ghi Bộ luật La Mã phân chia thành tài sản thành hai loại bất động sản động sản Ở nước ta, Bộ Luật Dân quy định1: “BĐS tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng sử dụng trạng thái khơng tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều công sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó); - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể trài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động); Theo điều 181 Bộ Luật Dân Việt Nam Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 + Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình(những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định; Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn lâu năm; cơng trình ni - trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, cơng trình du lịch vui chơi thể thao, cơng trình hầm lị, tài sản khác Nhà nước quy định Điều kiện vật coi BĐS khi: - Không thể di dời di dời hạn chế để cơng năng, tính chất, hình thái khơng bị thay đổi; - Tồn lâu dài; - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Có thể đo lường giá trị định; - Được chiểm giữ cá nhân cộng đồng người; 1.1.2 Thế chấp BĐS 1.1.2.1 Khái niệm Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp - Trong trường hợp chấp toàn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp - Trong trường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác - Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai Theo quy định Bộ Luật Dân 2005 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp - Ở nước ta, trước Luật đất đai 1993 đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý không quy định rõ quyền người sử dụng đất, kìm hãm phát triển thị trường đất đai Sự đời Luật Đất đai năm 1993, lần cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu người dân mua bán đất đai Và luật liên quan không ngừng đổi để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Luật Đất đai 2003, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ - Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn Một nguồn vốn mà họ huy động chấp tài sản, chủ yếu chấp BĐS Vì hoạt động tín dụng ngân hàng quan trọng đảm bảo lợi ích hai bên chấp nhận chấp BĐS mang chấp nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, tài sản gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng - Ngồi ra, Luật Đất đai quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất ; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà Nước thống quản lý Nhà Nước thực việc giao đất cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà Nước, tổ chức trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên, chủ thể giao đất cho thuê đất nói trên, có cá nhân, hộ gia đình tổ chức kinh tế chấp vay vốn ngân hàng 1.2.2 Đặc điểm chấp BĐS - Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Vì đem BĐS chấp thực chất thực chấp quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nên thời gian chấp chủ sở hữu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 BĐS sử dụng, khai thác BĐS khơng khơng thể trao đổi, chuyển nhượng BĐS thị trường - Trong hoạt động tín dụng, chấp BĐS chịu chi phối biến động thị trường BĐS lớn nên giá trị BĐS chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía tổ chức tín dụng Thông thường giá trị BĐS chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp 1.3 Vai trò chấp BĐS 1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Đó hình thức huy động vốn nhanh chóng hiệu cá nhân tổ chức Điều thuận lợi chủ sở hữu sử dụng BĐS thời gian vay vốn chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích Nhưng nay, lượng vốn mà cá nhân tổ chức vay thấp so với giá trị thực BĐS mà họ đem chấp, đa số ngân hàng cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức 70% 70% giá trị BĐS Điều có nghĩa người vay vay 50% giá trị Điều thiệt thòi cho người chấp BĐS 1.3.2 Đối với tổ chức tín dụng Đối với ngân hàng hoạt động tín dụng hoạt động chủ yếu quan trọng Khi cho vay, ngân hàng kỳ vọng lựa chọn khách hàng thực dự án họ tốt để hồn trả gốc lãi Tránh rủi ro kinh doanh tổ chức tín dụng đưa tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm khác hàng, khả tài khách hàng, xác định tài sản hữu hình khác khách hàng Để đảm bảo an tồn tổ chức tín dụng u cầu chấp tài sản có giá trị để đảm bảo khoản vay Các tài sản có giá trị lớn tính khoản cao việc cấp tín dụng ngân hàng đảm bảo Vì đem chấp BĐS nguồn huy động vốn hiệu nhanh chóng cá nhân tổ chức cần vốn - Đối với tổ chức kinh doanh tài việc ln chuyển tiền tệ hoạt động chủ yếu Vì việc nhận chấp BĐS tài sản đảm bảo khác Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 hoạt động giúp cho tổ chức tín dụng hoạt động bình thường - Nhận BĐS chấp làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (BĐS ) - Nhận chấp BĐS nói riêng tài sản bảo đảm nói chung nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, phòng tránh rủi ro xảy 1.3.3 Đối với kinh tế Sự bình ổn phát triển thị trường tài ảnh hưởng đến phát triển kinh tế Vì nhiều cá nhân tổ chức cần vồn để kinh doanh mà khơng có hoạt động tín dụng làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất họ Vì vậy, hoạt động chấp BĐS có vai trị to lớn, định việc cho vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng từ thúc đẩy kinh tế phát triển 1.4 Các quy định chấp BĐS Ở nước ta nay, Nhà nước ban hành số văn pháp luật quy định chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực Nghị định 178/1999/NĐ thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TTNHNN Dựa vào văn pháp luật quy định BĐS chấp sau : a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu quyền sử dụng khách hàng vay tổ chức tín dụng quy định theo: - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng khách hàng vay, bên bảo lãnh chấp, bão lãnh theo quy định pháp luật đất đai; - Đối với BĐS doanh nghiệp Nhà nước phải BĐS Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng dùng để bảo tiền vay theo quy định pháp luật doanh nghiệp Nhà nước; - Đối với BĐS khác phải thuộc quyền sở hữu khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; b) BĐS phép giao dịch, tức BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác; c) BĐS tranh chấp, tức BĐS khơng có tranh chấp quyền sở hữu Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 quyền sử dụng, quản lý khách hàng, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng vay chấp Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng việc BĐS chấp, bảo lãnh khơng có tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết cam kết Hợp đồng chấp BĐS bao gồm nội dung sau: - Tên địa bên (có ngày, tháng, năm); - Nghĩa vụ đảm bảo; - Mô tả BĐS chấp, giá trị BĐS chấp; - Bên giữ tài sản, giấy tờ BĐS chấp; - Quyền nghĩa vụ bên; - Các thoả thuận trường hợp xử lý phương thức xử lý BĐS chấp; - Các thoả thuận khác Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi vơ hiệu phần hay tồn khơng ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm điều kiện Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh bổ sung tài sản bảo đảm cam kết Việc đăng ký, xoá đăng ký chấp, bảo lãnh tài sản giá trị quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền với đất thực Bộ, ngành có liên quan ban hành văn hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm Sở địa Sở địa nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm Các bên thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng chấp, bảo lãnh quan công chứng Nhà nước UBNN cấp có thẩm quyền Nếu số trường hợp đồng chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực phải tuân theo UBNN theo quy định Chính phủ có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chấp, bảo lãnh, cầm cố 1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm định giá BĐS chấp3 Định giá BĐS nghệ thuật khoa học xác ĐG trị hình thái tiền tệ BĐS thời điểm định, cho mục đích cụ thể, có tính đến Từ website: http://phuockien.com.vn/news/detail/656 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 đặc điểm BĐS va nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm lĩnh vực đầu tư ĐG BĐS chấp định nghĩa định giá BĐS nhằm mục đích chấp BĐS - Tính khoa học thể việc phân tích số liệu, tính tốn giá trị BĐS tốn học - Tính nghệ thuật thể kỹ nắm bắt thông tin, khả đưa nhận định hình thành quan điểm riêng - Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất định đến giá trị BĐS - Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý thời điểm cụ thể - Trong nhiều trường hợp, việc tính tốn đơn giản, kết ĐG dựa chủ yếu vào quan điểm riêng người ĐG việc sử dụng thơng tin nào, lựa chọn mơ hình tốn học - Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất, khơng thể mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, bất động sản đơn vị thống nhất, thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục đích sử dụng Hơn bất động sản tài sản không di dời nên giá trị bất động sản luôn chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản không giống nhau, chúng tùy thuộc vào loại bất động sản, vị trí bất động sản Vì vậy, việc xác định quyền bất động sản, yếu tố mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị bất động sản khó khăn, phức tạp cơng việc người định giá cần giải Việc ĐG cần thiết BĐS chuyển đổi chủ sở hữu sử dụng, gồm: - ĐG mua ĐG bán: ĐG mua bán có điểm giống phải dựa vào giá thị trường Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không qua số lượng giao dịch mà tốc độ giao dịch Nhưng ĐG bán dựa nguyên tắc người bán muốn BĐS đạt giá trị cao Còn ĐG mua, người ĐG dựa đặc điểm khách hàng, khả tài mong muốn họ - ĐG chấp: chủ yếu gặp giao dịch ngân hàng Khi khách hàng muốn vay có BĐS chấp, họ khơng cần tìm hiểu phương thức cho vay, cách thức tốn mà cịn cách thức ĐG ngân hàng, từ có lựa chọn thích hợp 10 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 xác định lợi vị trí địa lý, đất đai, thương hiệu doanh nghiệp, Những bất cập ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng công tác định giá tài sản thân doanh nghiệp hoạt động định giá phải nỗ lực, vận dụng kinh nghiệm để giải vướng mắc, bất cập - Hồn thiện khâu quy trình ĐG: việc hồn thiện quan trọng hoạt động ĐG hoạt động tổ chức tín dụng Kết định giá đáng tin cậy thu hút khách hàng đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng Vì quy trình định giá BĐS phải thực cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu khách hàng, điều tra thị trường đến khách hàng nhận chứng thư định giá Ví dụ, xem xét kỹ bước tiếp nhận yêu cầu khách hàng quan trọng cơng ty có nên nhận ĐG BĐS khơng, tránh trường hợp đáng tiếc xảy Ở cơng ty nay, BĐS có giá trị lớn, khối lượng cơng việc nhiều trưởng phịng định giá làm khối lượng cơng việc phân định rõ công việc nhiệm vụ người, tránh chồng chéo cơng việc Cịn BĐS giá trị nhỏ giao cho hai nhân viên ĐG làm Trong nhiều trường hợp cơng việc ĐG tiến hành độc lập để so sánh kết đưa phương án tối ưu Nếu thấy cần thiết hội ý chuyên viên ĐG công ty Một vấn đề quan trọng cách trình bày báo cáo định giá vừa phải khoa học, ngắn gọn dễ hiểu Báo cáo ĐG thể quan điểm người ĐG, thông tin thu thập phương pháp ĐG sử dụng Đồng thời thể tính khách quan, trung thực, tính chuyên nghiệp đáng tin hay không khách hàng công ty Trong báo ĐG nêu rõ ngắn gọn lý lựa chọn phương pháp ĐG BĐS dùng phương pháp cịn BĐS khác dùng phương pháp khác Phác hoạ vị trí tương đối BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để khách hàng hình dung lợi bất lợi BĐS Cũng cần phải xác định mục đích định giá gì? (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố chấp, liên quan đến việc tồ hay khơng) - Vận dụng phương pháp định giá: Tuỳ trường hợp mà sử dụng phương pháp ĐG cho phù hợp Đối với BĐS khả sinh lời chủ yếu dùng phương phương so sánh chi phí Đối với BĐS có khả sinh lời có Phùng Thị Phương 62 QTKD bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thể dùng kết hợp hay nhiều phương pháp (ví dụ: phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp giá trị lại phương pháp đầu tư lấy bình quân hai phương pháp, ) Đối với trường hợp đơn giản, không địi hỏi trình độ chun mơn cao giao cho ĐG viên mới, vừa đảm bảo quy trình ĐG họ tích luỹ thêm kinh nghiệm Cịn trường hợp phức tạp cẩn thận, cân nhắc lựa chọn phương pháp ĐG kết hợp phương pháp ĐG đảm bảo độ tin cậy cao Sử dụng phương pháp vốn hố khó việc xác định tỉ lệ vốn hố nên họ tham khảo phịng đầu tư tìm hiểu lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư Nếu thấy cần thiết hội ý chuyên gia đưa hướng giải tốt - Cấp thường xuyên tự bồi dưỡng cho kiến thức liên quan đến lĩnh vực BĐS nói chung quy định ĐG BĐS nói riêng Nắm bắt thông tin, quy định BĐS ĐG BĐS Tổ chức hội thảo, hội nghị thị trường BĐS, qua biết văn bản, sách Nhà nước thơng qua với phát triển thị trường BĐS Qua biết biến động giá thị trường  giúp ích cho người ĐG hoạt động ĐG - Tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên ĐG học lớp ngắn hạn lấy chứng hành nghề theo qui định pháp luật Có tinh thần học hỏi cơng ty có bề dày kinh nghiệm lĩnh vực ĐG áp dụng công nghệ phục vụ cho cơng tác ĐG - Các sách lương thưởng ảnh hưởng tới tinh thần trách nhiệm nhân viên Có chế độ khen thưởng phạt nhằm thúc đẩy tinh thần tự giác làm việc đảm bảo uy tín cơng ty Kết ĐG tin cậy thu hút nhiều khách hàng tạo dựng uy tín thị trường Do phải làm tốt cơng tác tổ chức từ nội cơng ty Uy tín nhân viên ĐG tạo dựng lên uy tín cơng ty Vì phịng ĐG cần tổ chức buổi thảo luận để học hỏi rút kinh nghiệm để cơng tác định giá ngày hồn thiện - Xây dựng hệ thống thông tin: Hiện nay, công ty bước hồn thiện hệ thống thơng tin giá BĐS làm liệu cho hợp đồng ĐG BĐS Hệ thống giúp cho chuyên viên ĐG q trình tác nghiệp, nguồn thơng tin tạo điều kiện cho quy trình ĐG diễn nhanh chóng khơng nhiều cơng sức, thời gian Để làm việc cần phải có phận chuyên lưu giữ cung cấp thông tin đồ, Phùng Thị Phương 63 QTKD bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thông tin quy hoạch giá vùng Cần xây dựng chương trình phần mềm để tở chức quản lý sở liệu, tìm kiếm khai thác thông tin mạng phục vụ công tác chuyên ngành định giá - Để tạo điều kiện cho chun viên ĐG cơng ty cần cung cấp đầy đủ điều kiện làm việc có máy tính, bàn làm việc, riêng Hiện cơng ty hoàn chỉnh vấn đề này, trang bị cho chuyên viên ĐG máy tính xác tay, bàn làm việc dụng cụ cần thiết khác phục vụ cho công tác ĐG máy ảnh, la bàn, - Giải pháp đề xuất kết hợp sàn giao dịch tạo thành mạng lưới: Có thể nhận định rằng, để phát triển dài hạn, sàn giao dịch nước cần có chiến lược phù hợp Qua phân tích hội thách thức, điểm mạnh điểm yếu, thấy chiến lược phù hợp với công ty bất động sản nước chiến lược hạn chế điểm yếu để nắm bắt hội Cụ thể hơn, cơng ty phải xác định cho lực cốt lõi tập trung phát triển lực cốt lõi làm lợi cạnh tranh cho Đồng thời, cơng ty nước phải chung sức để cạnh tranh đối thủ nước ngồi, thơng qua thực thi chiến lược liên kết theo mơ hình “th ngồi theo hướng chiến lược” nhằm tận dụng lực cốt lõi đối tác YÊU CẦU KHÁCH HÀNG Phùng Thị Phương 64 CUNG ỨNG QTKD bất động sản 47 DỊCH VỤ Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 SÀN B SÀN A SÀN C HIỆP HỘI SÀN GD BĐS SÀN E SÀN D Sơ đồ THIẾT LẬP MẠNG LƯỚI SÀN Việc thành lập mạng lưới sàn có lợi ích sau: Thứ nhất, lợi ích mà mơ hình đem lại sàn liên kết với để tăng khả tài để thoả mãn tất yêu cầu khách hàng Thứ hai, mô hình giải vấn đề chất lượng nhân Trong môi trường cạnh tranh khốc liệt để tồn tại, doanh nghiệp có đào thải để tuyển lựa nhân viên có chất lượng tốt Đây tiền đề quan trọng để doanh nghiệp tiếp nhận công nghệ mới, phương thức sản xuất tiên tiến, nâng cao lực thân doanh nghiệp, từ góp phần nâng cao sức mạnh mơ hình Thứ ba, dự án lớn, công đoạn khác xử lý việc giao cho doanh nghiệp có lực cốt lõi lĩnh vực thay tất công đoạn đảm nhận doanh nghiệp trước Sự phối hợp tiết kiệm thời gian, nhân cơng chi phí Đồng thời suất chất lượng sản phẩm nâng cao, sản phẩm nhanh chóng đưa thị trường Để mơ hình hoạt động hiệu quả, cần phải có yêu cầu bắt buộc, trước hết từ phía doanh nghiệp, nhân tố chuỗi liên kết: Thứ nhất, doanh nghiệp (sàn giao dịch) cần xây dựng chiến lược kinh doanh dài hạn, xây dựng dựa lực cốt lõi riêng công ty Dựa vào việc đánh Phùng Thị Phương 65 QTKD bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 giá lực cốt lõi, doanh nghiệp xác định lĩnh vực kinh doanh doanh nghiệp để có sách đầu tư chuyên sâu nhân lực, công nghệ…Trong lĩnh vực bất động sản có nhiều lĩnh vực đầu tư, kinh doanh đặc điểm yếu tố thị trường thời gian vừa qua mà nhiều mảng quan trọng không doanh nghiệp nước ý Có thể nêu số mảng quan trọng như: quản lý vận hành, quản lý dự án, quản lý rủi ro, quản lý chất lượng, quản lý hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, bảo hiểm,… Việc tập trung vào lực cốt lõi công ty đem lại nhiều lợi ích, ví dụ suất lao động đạt mức cao với chi phí thấp Ưu cơng thức quản lý là: tối ưu hố q trình sản xuất nhờ hợp lý hoá lao động, xây dựng định mức lao động, tiêu chuẩn hoá phương pháp thao tác điều kiện tác nghiệp, phân cơng chun mơn hố lao động nhân viên chức quản lý, Việc chun mơn hố vào lực cốt lõi yếu tố quan trọng nhằm xây dựng thương hiệu riêng cho doanh nghiệp tương lai Thứ hai, cần phải có thể chế có lực để kết nối doanh nghiệp thành khối thống Thể chế coi khối óc tập thể việc liên kết doanh nghiệp hoạt động kinh doanh với phân cơng chun mơn hố doanh nghiệp, chúng tơi cho trước mắt Hiệp hội bất động sản địa phương đầu mối cho liên kết Ngồi ra, tổng cơng ty lớn nhà nước, cơng ty có chiến lược kinh doanh bản, đứng đảm nhận vị trí trung tâm Tuy nhiên, thấy cần thành lập Hiệp hội sàn giao dịch bất động sản làm trung tâm có nhiều ưu điểm khách quan, am hiểu môi trường pháp lý thị trường bất động sản nói chung Như vậy, mơ hình liên kết góp phần nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp Việt Nam so với doanh nghiệp nước giải hạn chế nêu Nhưng phải nhìn nhận thách thức khơng nhỏ mơ hình vào hoạt động: Thứ nhất, vấn đề quản lý điều phối, để tạo tiếng nói chung với mục tiêu phát triển bền vững môi trường cạnh tranh khốc liệt Mơ hình cần có tổ chức đủ mạnh để lãnh đạo, quản lý kiểm sốt tồn chế hoạt động máy Điều khơng đơn giản mắt xích mơ hình doanh nghiệp độc lập Phùng Thị Phương 66 QTKD bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 với chế hoạt động khác Những mâu thuẫn quản lý dễ nảy sinh xung đột, từ ảnh hưởng đến tồn bộ máy Thứ hai, vấn đề pháp lý, việc hình thành mơ hình đưa vào hoạt động phải tn theo quy định Pháp luật Việt Nam Và việc tạo hành lang pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần thiết Khơng thế, cịn phải tn thủ quy định WTO Điều đòi hỏi doanh nghiệp thành viên mơ hình phải có am hiểu định sân chơi toàn cầu để tránh vi phạm ảnh hưởng chung đến toàn bộ máy Thứ ba, vấn đề phân chia lợi ích, việc thiếu cơng việc phân chia lợi ích dẫn đến bất mãn khơng hài lòng doanh nghiệp thành viên Điều ảnh hưởng đến đoàn kết máy 3.2 KIẾN NGHỊ - Cần xây đựng tổ chức định giá BĐS để đáp ứng nhu cầu ngày lớn thị trường Đây nơi cung cấp dịch vụ định giá cho tổ chức, quan Nhà nước xây dựng khung giá đất xây dựng sách, chiến lược nhằm phát triển thị trường BĐS cách lành mạnh - Cần xây dựng quy trình định giá BĐS chung cho tổ chức tín dụng, họ phải hoạt động theo quy trình, quy phạm phạm vi áp dụng phương pháp ĐG nước ta chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, cịn phương pháp sử dụng nên kết định giá chưa sát với giá thị trường Do yếu người định giá, chưa có tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp nên kết thẩm địnhg giá phụ thuộc vào đạo đức trách nhiệm nghề nghiệp người định giá Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp người định giá có trách nhiệm với kết định thực - Do thị trường BĐS nước ta phát triển chưa minh bạch giao dịch bất động sản giao dịch ngầm nên khó kiểm sốt giá Việc tìm kiếm thơng tin phục vụ cho công tác định giá bị ảnh hưởng kết định giá khơng tốt Vì cần xây dựng mạng lưới sàn giao dịch bất động sản để Nhà nước kiểm sốt thị trường hoạt động định giá giúp cho người mua mua giá người bán bán giá sát với giá thị trương, thời gian diễn giao dịch ngắn Phùng Thị Phương 67 QTKD bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Để điều tra, giám sát quy trình định giá tổ chức hoạt động lĩnh vực ĐG BĐS, đồng thời giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề ĐG BĐS cần thành lập tổ chức hay phận chuyên làm công việc Điều cần thiết nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm định giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng ngày lớn - Để hoạt động ĐG nước ngày phát triển chiếm lịng tin người tiêu dùng Nhà nước cần kiểm tra chất lượng tổ chức đào tạo chuyên ngành ĐG - Xây dựng đồ giá nước để đáp ứng nhu cầu thông tin giá BĐS thông tin khác có liên quan làm cho thị trường BĐS phát triển ngày minh bạch Phùng Thị Phương 68 QTKD bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 KẾT LUẬN Qua thời gian ngắn thực tập Sàn em hiểu rõ ngành nghề nghiệp vụ cụ thể cơng ty Em biết quy trình thẩm định giá chung công ty thực tế vài trường hợp ĐG cụ thể Nhờ có ban lãnh đạo thành viên cơng ty ln nhiệt tình, nghiêm túc với mục tiêu xây dựng công ty có vị trí đứng thị trường Tuy V-Reex vào hoạt động thời gian ngắn, ủng hộ khách hàng Trong thời gian tới có nhiều sàn giao dịch bất động sản đời, V-Reex đối mặt với nhiều khó khăn địi hỏi Sàn phải nỗ lực nhiều Đặc biệt lĩnh vực định giá, lĩnh vực mẻ nước ta Đòi hỏi chuyên viên định giá tự tích luỹ thêm kiến thức kinh nghiệm để hoạt động định giá công ty ngày phát triển Do chưa có kỹ thực tế hạn chế khả quan sát thiếu kinh nghiệm công ty thành lập nên số liệu hạn chế, báo cáo thực tập tổng hợp em nhiều thiếu xót Kính mong đựơc thơng cảm giúp đỡ cô giáo! Em xin chân thành cảm ơn! Phùng Thị Phương 69 QTKD bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - PGS TS Hoàng Văn Cường, TS Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo (2006), Tài liêụ “ Thị trường Bất động sản” NXB Xây dựng, Hà Nội - Tài liệu lớp ngắn hạn Quản lý sàn giao dịch BĐS – Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên - Bài giảng môn định giá BĐS - Luật đất đai 2003 - Luật dân (sửa đổi bổ sung) - Báo cáo thẩm định giá nhà số 7/29/376 đường Bưởi ngày 12/1/2009 - Đề án thành lập Sàn giao giao dịch BĐS V-Reex WEBSITE - http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/Kien-thucBDS/Khai_niem_BDS/ - http://phuockien.com.vn/news/detail/656 - http://www.sanbatdongsan.net.vn/ - http://nhadatdothimoi.com/ Phùng Thị Phương 70 QTKD bất động sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng phí dịch vụ định giá công ty CP sàn giao dịch BĐS Việt Nam 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Giá trị BĐS (Triệu VNĐ) 50 – 200 201 – 300 301 – 400 401 – 500 501 – 600 601 – 700 701 – 800 801 – 900 901 – 1000 1001 – 1200 1201 – 1400 1401 – 1600 1601 – 1800 1801 – 2000 2001 – 2200 2201 - 2400 2401 – 2600 2601 – 2800 2801 – 3000 Phí định giá (VNĐ) 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000 1.100.000 1.200.000 1.300.000 1.400.000 1.500.000 1.600.000 1.700.000 1.800.000 1.900.000 2.000.000 2.100.000 2.200.000 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 20 3001 – 3200 2.300.000 41 21 3201 - 3400 2.400.000 42 STT Phùng Thị Phương STT 71 Giá trị BĐS (Triệu VNĐ) 3401 – 3600 3601 – 3800 3801 – 4000 4001 – 4200 4201 – 4400 4401 – 4600 4601 – 4800 4801 – 5000 5001 – 5500 5501 – 6000 6001 – 6500 6501 – 7000 7001 – 7500 7501 – 8000 8001 – 8500 8501 – 9000 9001 – 9500 9501 – 10.000 Ngoại thành DT< 100 m2 Ngoại thành 100