Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex).doc

Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex).

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6

1.1Khái niệm, vài trò và các quy định về thế chấp BĐS 6

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp 11

1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS 13

1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 14

1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS 14

1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường 15

1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 15

1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp 16

1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp 17

1.3 Các phương pháp ĐG BĐS 19

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 19

1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh 19

1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh 19

1.3.1.3 Yêu cầu 20

1.3.1.4 Các bước tiến hành 20

1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh 21

1.3.2 Phương pháp chi phí 23

1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí 23

1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng 23

1.3.2.3 Các bước thực hiện 24

1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí 25

1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình 27

1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí 30

1.3.3 Phương pháp vốn hoá 31

1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá 31

1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá 31

1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp 36

1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển 36

1.3.4.3 Chi phí đất đai 37

1.3.4.4 Các bước tiến hành 37

1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư 38

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 39

2.1 Giới thiệu về Sàn giao dịch BĐS V-Reex 39

2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 39

2.1.1.1 Nhu cầu thị trường 39

2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần 39

2.1.2 Lịch sử hình thành 40

2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận 42

2.1.4 Sản phẩm dịch vụ 47

2.2 Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch BĐS V-Reex 48

2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu 48

2.2.2 Phân tích sơ bộ 48

2.2.3 Lên kế hoạch định giá 48

2.2.4 Triển khai định giá 49

2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia 49

2.2.6 Thực hiện điều tra 50

2.2.7 Lên kết quả sơ bộ 50

2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng 50

2.3 Một số trường hợp định giá cụ thể 50

2.4 Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex 59

2.4.1 Ưu điểm 59

2.4.2 Nhược điểm 60

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 61

LỜI MỞ ĐẦU

Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liền với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó, BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm định giá đáng tin cậy Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐS nước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam Nhiều tổ chức, cá nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy động được đó là vay thế chấp Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy nhất.

Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gây hoang mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng

Sau một thời gian thực tập tại công ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay,

em xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập của mình là: “Thực trạng và giải phápnhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phầnsàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)”.

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá thế chấp, thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-Reex.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhân viên định giá trong công ty.

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại công ty.

Nội dung của đề tài bao gồm:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về bất động sản thế chấp

Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất

động sản Việt Nam

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản

thế chấp tại V-Reex

Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.S Nguyễn Thắng Trung và các anh chị trong phòng thẩm định giá đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực của mình.

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản.

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự quy định1: “BĐS là các tài sản không thể di dời

được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác làchúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cốđịnh gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không táchrời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng,hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc,công trình lắp ghép…

BĐS bao gồm:

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó);

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);

1 Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình(những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các công trình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định.

Điều kiện một vật được coi là BĐS khi:

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó không bị thay đổi;

- Tồn tại lâu dài;

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

1.1.2 Thế chấp BĐS 2

1.1.2.1 Khái niệm

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở

hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai 2Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005

- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ.

- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn Một trong những nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp BĐS Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảo lợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp BĐS có thể mang thế chấp là nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, và những tài sản gắn liền với đất đai và các công trình xây dựng

- Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng.

1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS

- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Vì vậy khi đem BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nên trong thời gian thế chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể

trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường.

- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS

1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS

Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS

1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng

Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn

- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.

- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi

vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ).

- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra.

1.1.3.3 Đối với nền kinh tế

Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ.

Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS

Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định về thế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy định về BĐS thế chấp như sau :

a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổ chức tín dụng quy định theo:

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;

- Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu;

b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác;

c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng vay thế chấp Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín

dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình.

Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau:

- Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm); - Nghĩa vụ được đảm bảo;

- Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp; - Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp; - Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp; - Các thoả thuận khác.

Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là một điều kiện Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh của mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết.

Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền Nếu trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực thì phải tuân theo UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố.

1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp3

Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình

thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tínhđến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vựcđầu tư.

3Từ website: http://phuockien.com.vn/news/detail/656

ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là thế chấp BĐS.

- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng toán học.

- Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận định và hình thành các quan điểm riêng.

- Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó - Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể.

- Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình toán học nào.

- Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.

Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm:

- ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào

giá thị trường Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không chỉ qua số lượng giao dịch mà cả tốc độ các giao dịch Nhưng ĐG bán dựa trên nguyên tắc người bán luôn muốn BĐS đạt giá trị cao nhất Còn ĐG mua, người ĐG dựa trên đặc điểm của khách hàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ.

- ĐG thế chấp: chủ yếu gặp trong các giao dịch của các ngân hàng Khi khách

hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp, họ không chỉ cần tìm hiểu phương thức cho vay, cách thức thanh toán mà còn cả cách thức ĐG của các ngân hàng, từ đó có lựa chọn thích hợp.

- ĐG cho thuê: tương tự ĐG bán.

- ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay

thế, tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng.

- ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất

đai Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ.

- ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán.- ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ.- ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai

- ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế.

1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS

- Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ

thể, thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp Giá trị này được ước lượng dựa trên sức sản xuất của BĐS.

Đánh giá giá trị sử dụng cho mục đích sát nhập, chiếm hữu và vấn đề an toàn hoặc cho các quyết định của toà án, cho đánh thuế (thuế nông nghiệp), ĐG những BĐS khan hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường.

- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên

yêu cầu đầu tư của người đầu tư này.

Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể và khoản đầu tư cho trước ĐG trị đầu tư dựa trên khả năng thế chấp nhận để thoả mãn mong muốn hoặc nhu cầu của người đầu tư cụ thể.

- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng Nó là

tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng góp vào giá trị hoạt động kinh doanh ĐG giá trị đang hoạt động thường áp đối với BĐS có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công nghiệp, cửa hàng, trung tâm thương mại,…Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS về vật chất là một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị trường của đất và công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh.

- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn.

- Giá trị bảo hiểm: dựa trên các chi phí thay thế hay chi phí tái tạo những phần

vật chất của BĐS do mất mát hay rủi ro.

- Giá trị được ước lượng: phục vụ cho mục đích đánh thuế và được xem như giá

trị của tài sản.

1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS

1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS

 Yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại, vị trí của BĐS thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lên giá trị cho BĐS.

Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó

Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng giá trị của BĐS và ngược lại.

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọa lạc, hướng của BĐS

Yếu tố kinh tế:

Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắc chắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với các điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS.

Yếu tố pháp luật:

 Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;

 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạn chế (giấy cấp phép xây dựng,…)

 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)

Yếu tố về tâm lý xã hội:

 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe  Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS

 Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng

1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm hay không

- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tính dị biệt của BĐS - Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS

1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:

 Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất

 Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS  Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS

 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:

 Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực

 Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực  Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực

 Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc, trường học, bênh viện, trình độ dân trí,

 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước  Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

 Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng  Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

 Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng  Tỷ lệ thuê và mức thuế suất

 Đặc điểm khu dân cư

 Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng

 Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá)  Tình hình an ninh trong vùng

1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp

- Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng Hoạt động này thực hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thị trường Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị trường nhất Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên cho vay và đi vay.

- Nếu ĐG BĐS cao hơn gía thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thì thiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ Đồng thời cũng không cạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường Vì vậy hoạt động ĐG đòi hỏi tính khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá cao Trong trường hợp cần thiết thì thuê các tổ chức ĐG bên ngoài.

1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp

Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:

 ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán;

 Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS.

Nguyên tắc cung - cầu:

 Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung;

 Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được phản ánh trong mối quan hệ cung cầu.

Nguyên tắc thay thế:

 Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên BĐS có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn nhiều cầu hơn;

 Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự  Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS thay thế cho nhau;

 Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.

Nguyên tắc đóng góp:

 Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó;

 Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó;

 Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi ĐG viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS;

Nguyên tắc cân bằng:

 Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu thành của công trình;

 Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị BĐS;

 Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được mức sử dụng cao nhất;

Nguyên tắc thay đổi:

 Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thì trường do tác động của 4 nhóm yếu tố: xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách của Nhà nước;

 BĐS thay đổi theo thời gian sử dụng; và thị hiếu tiêu dùng

 Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị;

Nguyên tắc phù hợp:

 BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh;

 Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử hữu dụng cao nhất;

Nguyên tắc cạnh tranh:

 Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận;

 Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu;

 Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau và giữa BĐS này với BĐS khác Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường;

Nguyên tắc dự báo:

 Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai;

 Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị;

 Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua

Nguyên tắc ngoại ứng:

Phải quan tâm đến ảnh hưởng ngoại ứng của BĐS xung quanh tới BĐS mục tiêu: tiếng ồn, khói bụi, đặc điểm của khu vực thị trường…Có ngoại ứng tích cực hoặc

Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS

tương tự đã bán trên thị trường.

- Ý nghĩa:

 Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Trong phạm vi một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.

 ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận

1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh

Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:  Nguyên tắc cung - cầu:

 Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung Giá trị thị trường của BĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó Cung và Cầu cân bằng.

 Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên ta thường tập trung phân tích vào cầu

 Nguyên tắc thay thế:

 Giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp BĐS có khả năng thay thế BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định

 Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp ĐG, cho nên muốn áp dụng phương pháp này, BĐS mục tiêu cần phải có thị trường, có các BĐS thay thế.

 Nguyên tắc cân bằng:

 Các lực lượng tham gia thị trường (Cung và Cầu) đều có xu hướng vận động xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối.

 Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho BĐS  Nguyên tắc ngoại ứng:

 Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị BĐS

Ví dụ như 2 BĐS giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng BĐS ở khu vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có giá trị cao hơn.

Ứng dụng các nguyên tắc trên, người ĐG cần xem xét tất cả các vấn đề có liên quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề ĐG.

1.3.1.3 Yêu cầu

- Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất với BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và thị trường.

- Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây Tuy nhiên “gần đây” chỉ mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính ổn định của thị trường Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài Người ĐG cần không ngừng tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường vì đây là phương pháp đòi hỏi khả năng cập nhật, nắm bắt và phân tích thông tin cũng như sự nhạy cảm của người thực hiện.

- Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được Tốt nhất là người ĐG trực tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trực tiếp tham gia hoặc chứng kiến giao dịch.

- Thị trường cần ổn định.

1.3.1.4 Các bước tiến hành

B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể

so sánh được với BĐS mục tiêu Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chính xác Chú ý đến chất lượng của thông tin Thông tin càng chính xác thì chất lượng định giá càng đảm bảo.

B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của

chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có.

B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS).B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS

so sánh Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giá của các BĐS khác biệt nhau.

B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng

hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh

- Điều kiện tài chính: bao gồm phương thức thanh toán (thanh toán ngay, trả chậm hay thanh toán từng phần) và hình thức thanh toán (bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ…)

- Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thân, bán để trả nợ, chạy án… - Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: như chi phí phá dỡ di dời các công trình không còn phù hợp, chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng,…

- Các điều kiện thị trường: lạm phát hay giảm phát, thay đổi mức thuế thu nhập, hạn chế của các ngân hang về cho vay để mua BĐS nhà ở, các biến động của Cung…

- Vị trí BĐS

- Các đặc tính vật chất của BĐS: kích thước, chất liệu xây dựng, đặc điểm xây dựng, tiện nghi, các chức năng sử dụng…

- Các đặc tính kinh tế của BĐS: Chính là chi phí vận hành BĐS.

- Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS so sánh với các BĐS mục tiêu.

- Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàn công, đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác.

b) Phương pháp điều chỉnh Có 2 loại điều chỉnh:

- Điều chỉnh số tiền tính gộp.

- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ.

Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:

 Các phương pháp phân tích định lượng: - Phân tích số liệu theo cặp.

- Phân tích số liệu theo nhóm.

B1: Xác định các yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần ĐG.B2: So sánh những đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự

khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.

B3: Xác định số lượng điều chỉnh của thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho

mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu.

B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so với BĐS mục tiêu.B5: Thực hiện sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.

1.3.1.6 Hạn chế của phương pháp

- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người ĐG đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất phản ánh điều gì kết quả định giá không chính xác.

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất hạn chế.

- Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập.

- Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế.

- Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.

- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.

- Người ĐG cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điêm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả các yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo ĐG.

Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.

1.3.2 Phương pháp chi phí

(Hay gọi là phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán)

1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí- Khái niệm:

Phương pháp ĐG chi phí hình thành từ nguyên tắc thay thế & giả định rằng giá

trị của BĐS cần ĐG được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế.

- Ý nghĩa:

 Áp dụng để ĐG BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,…

 Áp dụng trong ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi.

 Áp dụng trong ĐG đánh thuế & thuế suất được đánh lên giá trị của công trình và địa điểm của nó.

 Áp dụng trong ĐG cho bảo hiểm BĐS.

1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng- Nguyên lý chung:

Giá trị BĐS = CP địa điểm + CPXD - giảm giá tích luỹ (do hao mòn, lỗi thời)

- Nguyên tắc áp dụng:

 Nguyên tắc thay thế: một người mua không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí để có một địa điểm tương tự và những công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương tự BĐS mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức.

 Nguyên tắc cung cầu: Giá cả do quan hệ cung - cầu trên thị trường quyết định, giá cả có xu hướng dịch chuyển về điểm cân bằng Nếu sự tăng giảm chi phí trên thị trường không cùng tỉ lệ với sự thay đổi giá cả của BĐS thì điều đó sẽ gây lỗ hay lãi cho nhà đầu tư.

 Nguyên tắc cân bằng: Các chi phí nguyên vật liệu xây dựng và các cấu thành BĐS phải ở tỷ lệ hợp lý thì giá trị của BĐS mới đạt tối ưu Và bất kỳ một cân bằng nào đều làm cho BĐS ở mức tăng thấp hoặc cao.

 Nguyên tắc ngoại ứng: Có ngoại ứng làm giá trị BĐS tăng nhưng không làm tăng chi phí cho BĐS (Nhà nước làm đường) Có những tác động làm thay đổi giá trị của BĐS.

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Được áp dụng cho địa điểm, coi mảnh đất là trống thì mới đánh giá được sử dụng cao nhất tốt nhất Còn đối với công trình thì coi công trình đã được hoàn thiện và phù hợp với địa điểm nếu không thì có thể phá bỏ hoặc cải tạo, thay thế.

1.3.2.3 Các bước thực hiện

B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và

việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất Coi việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.

B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện

có trên mảnh đất.

B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên mảnh đất (Xét trên các

nguyên nhân hao mòn như giảm giá do tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế, lỗi thời bên ngoài,…).

B4: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế - Tổng giảm giá tích luỹB5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các chi phí của

các công trình cần cải tạo khác năm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đường đi.

B7: Thực hiện điều chỉnh giá trị ước tính BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ

tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí (ví dụ: đồ gỗ, thiết bị).

1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí

Các loại chi phí:

Chi phí trực tiếp: là những chi phí tham gia tạo dựng lên BĐS;  Vật liệu, thiết bị sử dụng trong quá trình xây dựng.

 Lao động.

 Máy móc trong xây dựng.

 Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng  Lán trại & hàng rào của nhà thầu,

 Các phương tiện dự trữ VLXD.

 Chi phí thiết bị đường điện nước & CP sử dụng điện nước trong thời gian XD  Chi phí quản lý & lợi nhuận của nhà thầu.

 Chi phí thực hiện giao kèo.

Chi phí gián tiếp: Là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là chi phí phổ biến cho các hoạt động xây dựng;

 Chi phí cho kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng & giám sát thi công  Phí thẩm định, pháp lý, tư vấn, dự toán công trình…

 Chi phí giải phóng mặt bằng  Lãi tiền vay.

 Chi phí bảo hiểm rủi ro, các loại thuế & phí xây dựng.

 Chi phí bảo đảm cho hoạt động của BĐS từ sau khi xây dựng xong đến khi đạt mức chiếm hữu ổn định.

 Chi phí Marketing.

 Chi phí quản lý hành chính.

 Chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản  Chi phi thay thế:

Là CP hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang ĐG, có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó Nghĩa là CPXD công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, về thiết kế, về cách trang trí, trình độ tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời, không hiệu quả của công trình đó.

Chi phí này cho giá trị chính xác BĐS cần ĐG, song không thực tế vì không thể tìm được những kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi của một công trình cụ thể.

 Chi phí tái tạo công trình:

Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình được ĐG theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành Điều này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật sử dụng xây dựng công trình là hiện đại, loại bỏ tất các bộ phận lỗi thời.

Chí phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến các bộ phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.

Chi phí này có tính hiện thực cao hơn nên trong thực tế sử dụng phổ biến hơn Các phương pháp xác định chi phí:

 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:

Được sử dụng để ước lượng CP/m2 đơn vị diện tích người ĐG khai thác số liệu sẵn có trên thị trường, tìm thông tin về BĐS sẵn có trên thị trường Các thông tin phải thoả mãn các điều kiện sau:

 Các cải thiện của các công trình tương tự phải phản ánh sử dụng cao nhất tốt nhất;

 BĐS phải đạt được sự chiếm hữu ổn định;  Cung cầu phải cân bằng;

 Giá trị của địa điểm có thể xác định được một cách hợp lý;

 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành:

Tính chi phí theo số lượng các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS: Chi phí cho nền, móng, tường, dầm, xà,…Ta có thể sử dụng các định mức xây dựng được công bố định kỳ ở các địa phương.

 Phương pháp khảo sát số lượng:

Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của các loại vật liệu đã được sử dụng & tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng công trình.

→ Ưu: đây là phương pháp ước lượng chi phí hoàn thiện & chính xác nhất → Nhược: mất nhiều thời gian, người ĐG phải có hiều biết & kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng

Tổng CP thay thế công trình = (tổng số tiền vật liệu & lao động) + phí quản lý + lợi nhuận của nhà đầu tư

Việc tính toán phụ thuộc vào quy mô dự án & các nhà thầu, việc kiếm soát số lượng & tính chi phí cụ thể do một người hoặc một nhà thầu chính chuẩn bị.

1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình

Khái niệm giảm giá tích luỹ:

Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạ ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế & chi phí tái tạo công trình so với giá thị trường của công trình tương tự tại thời điểm ĐG.

Giảm giá tích luỹ được rút ra từ thị trường, nó khác với khấu hao kế toán (là giá trị ghi sổ theo thời gian).

Các nguyên nhân làm giảm giá:

 Hư hỏng do quá trình sử dụng: tuổi BĐS, mối mọt, lũ lụt, hư hỏng kết cấu do lửa, nước, chất nổ hoặc con người;

 Do lỗi thời chức năng: sai sót trong thiết kế làm hạn chế sử dụng hay dư thừa phương tiện làm lãng phí sử dụng.

VD: dây điện quá bé, tường quá mỏng hay quá dầy.

 Do lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn ào giao thông, khói bụi, các quy định về xây dựng, quy hoạch làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng BĐS; Các nâng cấp trong lòng đất làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS; Suy thoái kinh tế, giảm cung cầu, …

Có những yếu tố có thể sữa chữa được và không thể sửa chữa được Tuổi của công trình:

Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của công trình có ảnh hưởng rất lơn đến giá trị còn lại của BĐS

 Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi nó được xây dựng cho tới khi nó trở thành gành nặng kinh tế đối với địa điểm.

 Khi tính tuổi kinh tế của công trình mục tiêu, người ĐG phải tính đến tuổi kinh tế điển hình của các BĐS tương tự trên thị trường.

Các yếu tố để xác định tuổi kinh tế của một công trình:

- Các yếu tố vật lý: tốc độ các yếu tố vật lý bị hao mòn, đối với chất lượng công trình cho trước, đối với việc sử dụng công trình theo tiêu chuẩn bảo dưỡng và khí hậu khu vực;

- Các yếu tố chức năng: kỹ thuật xây dựng, thị hiếu kiến trúc, hiệu quả năng lượng… thay đổi thế nào để tìm ra các yếu tố lỗi thời.

- Các yếu tố ngoại ứng: các ảnh hưởng ngắn & dài hạn của sự phát triển của khu vực hoặc sự sẵn có về tài chính, các yếu tố cung cầu…

 Tuổi sử dụng: là khoảng thời gian mà các kết cấu của công trình có thể kỳ vọng thực hiện được chức năng theo thiết kế ban đầu.

 Tuổi thực tế của công trình (hay tuổi theo thời gian): thể hiện thời gian đã qua của công trình kể từ khi nó được xây dựng xong cho đến ngày ĐG.

Việc xác định tuổi thực tế của công trình nhằm hai mục đích trong phân tích khấu hao: thứ nhất, nó là yếu tố được phân tích đầu tiên trong việc ước lượng tuổi hiệu quả; thứ hai, nó là cơ sở để phân tích tuổi công trình khi ước lượng các hao mòn vật lý của công trình đối với những cấu trúc có tuổi thọ dài.

 Tuổi hiệu quả của công trình thể hiện điều kiện và sử dụng của cấu trúc.

 Tuổi kinh tế còn lại của công trình: là khoảng thời gian mà công trình được kỳ vọng tiếp tục đóng góp và giá trị của BĐS Nó được ước lượng là khoảng thời gian kể từ ngày ĐG đến kết thúc tuổi kinh tế của công trình

 Tổng tuổi kinh tế của công trình thường bằng tổng số tuổi hiệu quả của công trình và tuổi kinh tế còn lại của công trình

 Tuổi sử dụng còn lại của công trình: là khoảng thời gian kể từ ngày ĐG đến thời điểm kết thúc tuổi sử dụng của công trình.

Như vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa vào một phần vào tuổi sử dụng của nó mà thôi, quan trọng là dựa vào tính hữu ích tương đối, điều kiện vật chất của nó.

Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình:  Phương pháp kỹ thuật:

Dựa trên phân tích cơ cấu công trình thông qua điều tra thu thập thông tin để tính phần giảm giá, chia thành 2 loại giảm giá: sửa chữa được & không sửa chữa được

B1: Tính tất cả các nguyên nhân gây giảm giá công trình:

 Xác định hao mòn vật lý;  Tính lỗi thời chức năng;  Xác định lỗi thời bên ngoài;

 Những yếu tố sửa chữa được thì tính toán chi phí sửa chữa, những yếu tố không sửa chữa được thì vốn hoá phần thất thu.

B2: Cộng tất cả được tổng giảm giá tích luỹ công trình:

Giá trị BĐS = Giá trị đất + Giá trị công trình  Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường:

B1: Điều tra đúng các BĐS được bán có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, cụ thể

là về số lượng & các loại hao mòn giảm giá (không nhất thiết là phải cùng thị trường).

B2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho một số yếu tố nhất định: quyền lợi,

điều kiện thanh toán, điều kiện bán…

B3: Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán mỗi BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận

được chi phí thay thế công trình đã được giảm giá.

 Ước lượng các cải thiện của BĐS so sánh tại thời điểm bán

 Ước lượng chi phí thay thế công trình chính +Ước lượng chi phí thay thế các cải thiện trong mỗi so sánh = Chi phí thay thế của toàn bộ công trình trên đất đai.

B4: Trừ chi phí đã giảm giá của công trình khỏi Chi phí thay thế công trình để nhận

được tổng giảm giá tích luỹ.

B5: Chuyển đổi tổng giảm giá tích luỹ → %

% giảm giá tích luỹ = tổng giảm giá tích luỹ / Chi phí thay thế công trình.

Nếu có sự khác nhau giữa các so sánh, người ĐG phải tính tỉ lệ giảm giá tích luỹ hàng năm.

% giảm giá tích luỹ hàng năm = % giảm giá tích luỹ / số năm tuổi thực tế Nếu có sự khác biệt giữa tuổi thực tế & tuổi hiệu quả thì chia cho tuổi hiệu quả

B6: Thực hiện hoà hợp tỉ lệ giảm giá hàng năm.

Hạn chế: Trong thực tế, chúng ta ước lượng chi phí tái tạo công trình và chi phí của đất Nếu không có phương pháp phù hợp thì những cho những kế quả khác nhau.

 Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình:

Tính tổng giảm giá công trình = Tuổi hiệu quả /Tuổi kinh tế x 100% x CP thay thế công trình

B1: Xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị

trường Và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu

B2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của BĐS so sánh tương tự.

Tỉ số này dùng để tính tổng giảm giá công trình.

B3: Trừ tổng giảm giá luỹ ra khỏi chi phí thay thế, tái tạo công trình sẽ nhận được

giá trị của công trình cần ĐG Hạn chế:

1) Tỉ lệ % giảm giá của cả công trình được tính bằng tuổi kinh tế & hiệu quả của công trình → thực chất là việc khấu hao theo đường thẳng.

2) Sự hao mòn giảm giá của công trình không được đánh giá theo từng bộ phận cấu thành & nguyên nhân giảm giá mà được rút ra từ thông tin thị trường Vì vậy nếu không có thông tin thị trường việc áp dụng phương pháp này sẽ bị hạn chế.

3) Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố tuổi thọ ngắn & dài Tỉ lệ giảm giá tính theo cả công trình nên độ chính xác không cao.

1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí

 Dựa vào thông tin thị trường nên có những hạn chế giống phương pháp so sánh.

 Chi phí thực chất không tạo ra giá trị Cho nên phương pháp này đã không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS

 Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc sẵn có trên thị trường nhưng đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận đầu tư Nếu dùng để ĐG cho đầu tư thì tính thuyết phục của phương pháp này sẽ giảm trầm trọng.

 Phương pháp này sử dụng cách tiế cận cộng dồn trong khi tổng giá trị nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể.

 Khi ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người ĐG, chưa có một phương pháp thống nhất.

 Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người ĐG phải thông thạo kĩ thuật xây dựng & phải có kinh nghiệm.

 Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra dự báo phù hợp nên ít khi được chấp nhận để cung cấp cho các ĐG có giá trị hiệu quả.

1.3.3 Phương pháp vốn hoá

(Hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập)

1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá- Khái niệm:

Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì:

 Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để có nó.

 Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực.

 Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành

 Nguyên tắc dự báo: Là nền tảng của phương pháp vốn hoá Nguyên tắc này dự báo được lợi ích, chi phí tương lai liên quan đến khai thác BĐS sau đó áp dụng các kỹ thuật vốn hoá để ước lượng các dự báo đó

 Nguyên tăc thay đổi: Được phản ánh qua dự báo thu nhập, chi phí liên quan đến các kỳ vọng của nhà đầu tư được xác định và dự báo một cách cẩn thận.

 Nguyên tăc cung cầu: Xác định các khoản thu chi BĐS, dựa trên thông tin thị trường cho biết chỉ báo mức tiền thuê Nếu mức bỏ trống cao thì hạ mức giá tiền thuê và ngược lại.

 Nguyên tắc thay thế: Cho biết giá thuê, mức sinh lời của BĐS dựa trên BĐS thay thế cho nó.

 Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các cấu thành tạo lên BĐS và công bằng giữa công trình và địa điểm sẽ tạo ra và duy trì trị giá của nó tương đối ổn định.

 Nguyên tắc ngoại ứng: Mọi nhân tố tác động tích cực hoặc tiêu cực đến BĐS.

1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG

Các lợi ích của BĐS:

Người ĐG không ĐG giá trị bản thân BĐS mà ĐG các lợi ích trong BĐS Hình thức sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý phải được xem xét khi ĐG BĐS.

Có ba cấu thành chính trong các quyền về BĐS, đó là quyền sở hữu, các lợi ích tài chính và tài sản pháp lý Bằng việc xác định tất cả các loại quyền, người ĐG chỉ ra quyền cụ thể nào sẽ được ĐG.

Phạm vi của nhiệm vụ ĐG đòi hỏi việc ước lượng giá trị lợi ích của vốn tự có hoặc tổng giá trị bao gồm cả vốn tự có và vốn vay thế chấp Người ĐG không chỉ ĐG giá trị toàn quyền sở hữu BĐS, hợp đồng cho thuê và hợp đồng đi thuê, họ còn được mời đến để ĐG các quyền BĐS thực bao gồm nhiều yế tố khác Cụ thể:

 Các lợi ích của các cổ đông, của hiệp hội;

 Các lợi ích của vốn tự có lệ thuộc vào các loại tiền vay khác nhau;  Sự tham gia vào thế chấp đối với người cho vay;

 Hợp đồng thuê chính, hợp đồng thuê xen kẽ với hợp đồng thuê phụ;

Phương pháp vốn hoá ở đây được áp dụng để ước tính giá trị thị trường của toàn quyền sở hữu, lợi ích của người cho thuê Các kết luận sẽ phù hợp với các chỉ số giá trị đạt được từ phương pháp ĐG khác Các chỉ số giá trị từ mỗi phương pháp sẽ phản ánh cùng một lợi ích trong BĐS.

Các lợi ích tương lai:

Các lợi ích sở hữu các quyền cụ thể trong BĐS tạo thu nhập bao gồm quyền nhân được lợi nhuận tích tụ được đối với BĐS trong suốt thời gian nắm giữ cộng với tiền thu được từ việc bán lại hoặc thu hồi ở giai đoạn kết thúc đầu tư Do đó, có nhiều thước đo khác nhau về các lợi ích tương lai được xem xét trong phương pháp này.

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI):

Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp cho BĐS ở mức chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi các chi phí hoạt động.

 Tổng chi phí hiệu quả (EGI):

Là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh cho thất thoát tiền thu cho bỏ trống và không thu được tiền thuê.

 Thu nhập hoạt động ròng (NOI):

Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo còn lại sau khi đã trừ đi tất cả mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả trước khi trừ tiền vay thế chấp.

NOI = EGI – chi phí hoạt động Chi phí hoạt động bao gồm:

- Chi phí quản lý: trả lương cho công nhân viêc quản lý toà nhà; - Chi phí bảo dưỡng sửa chữa định kỳ;

- Chi phí cho các tiện ích như điện, nước,… - Thuế;

 Dòng tiền trước thuế = NOI – Lãi vay

 Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - thuế TNDN  Giá trị thu hồi

1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá

Các loại tỉ lệ vốn hoá:

 Tỉ lệ thu nhập: áp dụng khi có thu nhập hàng năm của BĐS.

Tỉ lệ vốn hoá chung (Ro) là tỉ lệ phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về NOI hàng năm với giá cả của BĐS(Gv).

Ro = NOI/Pbđs

Tỉ lệ vốn hoá tự có (Re) là tỉ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của một năm với vốn đầu tư hiện có.

Re = Luồng tiền trước thuế/ Vốn tự có

 Tỉ suất lợi tức: là tỉ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó tường được thể hiện ở tỉ lệ % lãi kép hàng năm & được dùng để chiết khấu các luồng tiền

Tỉ suất lợi tức chung (Yo) = Tỉ suất LN/ Tổng vốn đầu tư

Tỉ suất sinh lời của vốn tự có (Ye) = Tỉ suất lợi nhuận/ Vốn tự có Xác định tỉ lệ vốn hoá:

Các nhân tố ảnh hưởng:

 Các rủi ro đi kèm đầu tư: rủi ro cao  lợi nhuận mong đợi caotỉ lệ vốn hoá cao  Đặc tính thị trường: cụ thể là lạm phát tương lai.

 Tỉ suất lợi nhuận dự kiến của các đầu tư thay thế: chính là chi phí cơ hội của việc đầu tư.

 Quan hệ cung - cầu đối với vốn & thuế đi kèm.

Tỉ lệ vốn hoá chung Ro thường được xác định dựa vào các thông tin về BĐS được giao dịch trên thị trường, cụ thể là các yếu tố sau:

Tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất trái phiếu chính phủ.

 Tỉ lệ rủi ro: có được do dự báo về các rủi ro như lạm phát, thị trường suy thoái  Tỉ lệ % do thiếu tính thanh khoản khi đầu tư vào BĐS

Phương pháp vốn hoá trực tiếp:

 Là phương pháp để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị bằng cách chia nó cho một tỉ lệ thu nhập phù hợp hoặc chia nó cho yếu tố thu nhập phù hợp.

Gbđs = NOI / Ro hoặc G = NOI × Y

 NOI (tổng thu nhập hoạt động ròng ước lượng) có thể được thay bằng tổng thu nhập tiềm năng hoặc tổng thu nhập hiệu quả (thu nhập thực tế).

 Áp dụng chi thu nhập của vốn tự có:

Ge = TN vốn tự có / Re.

Phương pháp chiết khấu các luồng tiền (vốn hoá lợi tức)

Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỉ lệ phù hợp.

Gbđs =NOIi / SVn(1+r) Trong đó: NOIi: số liệu ta phải sự báo

SVn: giá trị thanh lý của BĐS

r: tỉ lệ lợi tức, thường tính r người định giá phải phân tích đầu tư, đánh giá xem khoản đầu tư đó có tạo ra lợi tức theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không.

Phương pháp trực tiếp Phương pháp chiết khấu luồng tiền Các

thông tin

dựa trên thông tin trên thị trường để tính toán các chỉ tiêu và dự báo các Re, áp dụng cho 1 đặc tính của BĐS

Dùng nhiều tỉ lệ, áp dụng cho nhiều

Áp dụng cho BĐS toàn quyền SH, có quyền SH & sử dụng mãi mãi

thường áp dụng cho quyền SH có thời hạn, có thể áp dụng cho BĐS cho thuê & cho thuê lại.

Yêu cầu áp dụng

Tính chính xác thấp hơn nên khi áp dụng cần tính đến sự thay đổi trong chi phí, thu nhập, cần chọn lọc thông tin thị trường cho thích hợp.

Tính chính xác cao hơn.

1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

Đối với BĐS đã cho thuê: thì thu nhập ước lượng dựa vào những hợp đồng thuê cụ thể của BĐS.

Đối với BĐS chưa cho thuê: Giả sử BĐS đã cho thuê, người ĐG phải xác định được mức tiền thuê trên thị trường Trong trường hợp BĐS so sánh khác nhau về quy mô thì chọn đơn vị so sánh (m2, m mặt, lô đất).

Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trrường tự do hoặc là mức giá cho thuê thực tế trên thị trường.

Trong thực tế đôi khi giá tiền thuê trên lớn hơn giá thị trường khi người thuê kỳ vọng việc khai thác BĐS sẽ đem lại cho họ siêu lợi nhuận.

Giá tiền thuê trên nhỏ hơn giá thị trường khi:

 Hợp đồng thuê được đặt ra người thuê có một số cam kết về sửa chữa, bảo dưỡng BĐS;

 Người cho thuê có chính sách khuyến khích, khuyến mại người cho thuê;

Trong những trường hợp đó, người ĐG phải thực hiện những điều chỉnh thích hợp, tiến hành thu thập thông tin thị trường & chuyển thành các đơn vị có thể so sánh được: m2 mặt sàn, m2 xây dựng, lô đất…

Khi đã tính được tiền thuê, ta có:

NOI = tiền thuê – chi phí (các tiện ích + quản lý + sửa chữa, bảo hành, thuế)

1.3.3.7 Các bước tiến hành

B1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu

tố liên quan tác động đến thu nhập

B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài

sản, sửa chữa bảo hành

B3: Tìm tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tựB4: Áp dụng công thức vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị tài sản

1.3.4 Phương pháp thặng dư

(Hay gọi là phương pháp giá trị còn lại hoặc phương pháp phát triển lý thuyết)

1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp

Dùng để ĐG các BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển như ĐG mảnh đất trống hoặc BĐS đang tồn tại cần thay thế hoặc cải tạo để có giá trị cao hơn.

Giá trị của địa điểm hoặc của BĐS trong điều kiện hiện tại (giá

1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển

Các chi phí:

 Chi phí thu dọn địa điểm: Chi phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng, … lớn hay nhỏ phụ thuộc vào cấp độ xây dựng của công trình

 Chi phí kiến trúc & phí trả cho các kỹ sư xây dựng, giám sát thi công, …thường được tính khoảng 8-14% chi phí xây dựng.

 Chi phí xây dựng: là tất cả các chi phí cần thiết tính trên tổng diện tích sàn XD  Chi phí bán hoặc cho thuê BĐS: khi công trình xây dựng đã hình thành trên đất, phải tính đến việc bán hoặc co thuê công trình đó Có các cách: Tự làm; tìm đến các công ty môi giới; sử dụng đại lý cho thuê;

 Chi phí pháp lý: chiếm khoảng 3% dự án, 10% giá cho thuê

 Lãi vay ngân hàng: Nếu có vốn cũng không nên đầu tư 100% vào BĐS mà cần vay thêm, khi đi vay cần cân nhắc mức tiền vay và lãi phải trả Số tiền cần vay được thường dùng trong thanh toán: chi phí xây dựng, chi phí kiến trúc & kỹ sư xây dựng và mua đất.

 Chi phí khác: Chi phí bồi thưòng cho những người đang thuê địa điểm; Chi phí bồi thường cho các lợi ích nhỉ của những người lân cận (VD: bức tường xây chung)

Thu nhập và lợi nhuận phát triển:

 Thu nhập: là khoản thu nhận được từ việc bán BĐS - được xác định bằng phương pháp chi phí, hoặc là khoản thu nhận được từ việc cho thuê BĐS - được xác định bằng phương pháp vồn hoá tiền thuê.

 Lợi nhuận phát triển: được tính qua hai cách:

Cách 1: Tính bằng % trên tổng vốn đầu tư, trên chi phí phát triển, trên CPXDCách 2: Tính bằng lượng tiền trên 1 đơn vị (căn hộ, lô đất, nhà,…)

Tổng vốn đầu tư = CP phát triển + Chi phí đất

= (CP xây dựng + CP thiết kế + CP quản lý, môi giới, quảng cáo + Lãi vay + CP dự phòng + CP khác) + CP đất

Trong đó:

Vốn đầu tư xây dựng = CP xây dựng + CP thiết kế + Lãi vay LN định mức nhà đầu tư = 10% Tổng vốn đầu tư.

1.3.4.3 Chi phí đất đai

Giá trị phát triển – CP phát triển = Giá trị còn lại

 Trong đấu giá đất: CP đất = CP để có được đất, bao gồm: Giá đất; CP chuyên môn pháp lý; Lợi nhuận nhà đầu tư;Lãi vay.

 Với BĐS cũ: CP đất = Giá trị còn lại, bao gồm: Giá trị còn lại từ đất; Giá trị còn lại của công trình (khoản thu từ bán phế liệu - CP tháo dỡ).

Nếu BĐS đang còn sử dụng và phát triển, giá trị còn lại gồm: Giá trị còn lại từ đất; Giá trị còn lại từ công trình (tính bằng phương pháp chi phí).

1.3.4.4 Các bước tiến hành

B1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của công trình, có tính đến các quy định

về xây dựng và các hạn chế.

B2: Ước tính toàn bộ Tổng giá trị của quá trình phát triển công trình bằng

phương pháp so sánh hay vốn hoá.

B3: Ước tính tổng CP phát triển bao gồm: CPXD, LN của nhà đầu tư, CP tài

chính, CP Marketing và các CP khác liên quan.

B4: Lấy Tổng giá trị phát triển - Tổng CP phát triển = Tổng giá trị còn lại.

Giá trị còn lại – (CP pháp lý + thuế & các CP tài chính của đất + LN liên quan đến đất) = giá trị của đất.

1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư

- Ưu điểm: Phương pháp này không đòi hỏi tính giá trị cụ thể BĐS, dùng để ĐG những BĐS cho thuê trên thị trường hoặc với những BĐS bán có giá trị nhỏ.

- Nhược điểm:

 Khó xác định tỉ lệ đóng góp và lợi nhuận kinh doanh  Khó xác định tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang ĐG  Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trường

 Đòi hỏi người ĐG có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính các khoản mục liên quan

 Phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai nhưng không tính đến giá trị tương lai của tiền, giả định rằng tất cả các dòng tiền đều xảy ra cùng thời điểm

 Phương pháp chứa đựng nhiều biến số nên tính chính xác không cao