Quy trình hoàn thiện định giá bất động sản thế chấp tại V-Reex

Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS

 Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá).  Tình hình an ninh trong vùng. - Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp. Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. - Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS so sánh với các BĐS mục tiêu. - Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàn công, đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác. b) Phương pháp điều chỉnh Có 2 loại điều chỉnh:. - Điều chỉnh số tiền tính gộp. - Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ. Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:.  Các phương pháp phân tích định lượng:. - Phân tích số liệu theo cặp. - Phân tích số liệu theo nhóm. - Phân tích thống kê. - Phân tích bằng đồ thị. - Phân tích độ nhạy. - Phân tích xu hướng. - Phân tích chi phí. - Phân tích số liệu thứ cấp. - So sánh trực tiếp. - Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê.  Phân tích định tính:. - Phân tích so sánh tương đối. - Phân tích xếp hạng. - Phỏng vấn cá nhân. c) Trình tự điều chỉnh.

Phương pháp chi phí

 Do lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn ào giao thông, khói bụi, các quy định về xây dựng, quy hoạch làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng BĐS; Các nâng cấp trong lòng đất làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS; Suy thoái kinh tế, giảm cung cầu,…. B1: Điều tra đúng các BĐS được bán có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, cụ thể là về số lượng & các loại hao mòn giảm giá (không nhất thiết là phải cùng thị trường). B2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho một số yếu tố nhất định: quyền lợi, điều kiện thanh toán, điều kiện bán…. B3: Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán mỗi BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí thay thế công trình đã được giảm giá.  Ước lượng các cải thiện của BĐS so sánh tại thời điểm bán Chi phí thay thế. công trình đã giảm giá. Giá trị công trình. Chi phí thay. thế công trình Tổng giảm giá tích luỹ công trình.  Ước lượng chi phí thay thế công trình chính +Ước lượng chi phí thay thế các cải thiện trong mỗi so sánh = Chi phí thay thế của toàn bộ công trình trên đất đai. B4: Trừ chi phí đã giảm giá của công trình khỏi Chi phí thay thế công trình để nhận được tổng giảm giá tích luỹ. % giảm giá tích luỹ = tổng giảm giá tích luỹ / Chi phí thay thế công trình. Nếu có sự khác nhau giữa các so sánh, người ĐG phải tính tỉ lệ giảm giá tích luỹ hàng năm. Nếu có sự khác biệt giữa tuổi thực tế & tuổi hiệu quả thì chia cho tuổi hiệu quả B6: Thực hiện hoà hợp tỉ lệ giảm giá hàng năm. Hạn chế: Trong thực tế, chúng ta ước lượng chi phí tái tạo công trình và chi phí của đất. Nếu không có phương pháp phù hợp thì những cho những kế quả khác nhau.  Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình:. Tính tổng giảm giá công trình = Tuổi hiệu quả /Tuổi kinh tế x 100% x CP thay thế công trình. B1: Xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị trường. Và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu. B2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của BĐS so sánh tương tự. Tỉ số này dùng để tính tổng giảm giá công trình. B3: Trừ tổng giảm giá luỹ ra khỏi chi phí thay thế, tái tạo công trình sẽ nhận được giá trị của công trình cần ĐG. 1) Tỉ lệ % giảm giá của cả công trình được tính bằng tuổi kinh tế & hiệu quả của công trình → thực chất là việc khấu hao theo đường thẳng. 2) Sự hao mòn giảm giá của công trình không được đánh giá theo từng bộ phận cấu thành & nguyên nhân giảm giá mà được rút ra từ thông tin thị trường. Vì vậy nếu không có thông tin thị trường việc áp dụng phương pháp này sẽ bị hạn chế. 3) Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố tuổi thọ ngắn & dài.

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Giá đất

Đối với lĩnh vực định giá BĐS, công ty tiến hành thẩm định giá các BĐS như 141 Bà Triệu, 7/29/376 đường Bưởi,..Đối với lĩnh vực môi giới và tư vấn, công ty cũng đã thực hiện tốt nhiều thương vụ giúp đỡ khách hàng và nâng cao uy tín của công ty trên thị trường. Đối với những BĐS có giá trị lớn, có khả năng phát triển hoặc tạo thu nhập thì công ty sử dụng nhiều phương pháp định giá (ví dụ trên đã trình bày, phương pháp so sánh kết hợp với chi phí và phương pháp vốn hoá).

GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX