THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản THẾ CHẤP tại CÔNG TY cổ PHẦN đầu tư và THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Họ tên: Lớp: Trần Hữu Trọng CQ50/16.01 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP Đề tài: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (TDG VIETNAM) Chuyên ngành : Mã số : Định giá tài sản kinh doanh bất động sản 16 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: T.S NGUYỄN MINH HOÀNG HÀ NỘI - 2016 1 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, kết nêu luận văn trung thực xuất phát từ tình hình thực tế Cơng ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội Tác giả luận văn Trần Hữu Trọng 2 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Khái niệm chấp bất động sản 1.1.3 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 1.1.4 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân 1.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.2.2 Đặc điểm định giá bất động sản chấp 10 1.2.3 Vai trò định giá bất động sản chấp 11 1.2.4 Phân loại bất động sản chấp 11 1.2.5 Quy trình định giá bất động sản chấp 12 1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 15 1.3.1.Các nhân tố có quan hệ trực tiếp với giá trị bất động sản chấp 15 1.3.2 Các yếu tố chung bên 16 1.4 CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ 16 1.4.1 Căn định giá bất động sản chấp 17 1.4.2 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp 17 1.5 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 18 3 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 18 1.5.2 Phương pháp thu nhập 21 1.5.3 Phương pháp chi phí 23 1.5.4 Phương pháp thặng dư 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 28 2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 28 2.1.1 Lịch sử hình thành CTCP Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam 28 2.1.2 Sơ lược công ty CP Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam 28 2.1.3 Mục tiêu công ty CP Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam 29 2.2 CƠ CẤU TỔ CHỨC VÀ CHỨC NĂNG NHIỆM VỊ CỦA CÁC PHÒNG BAN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 31 2.2.1 Cơ cấu tổ chức công ty CP Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam 31 2.3 TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VIỆT NAM 34 2.3.1 Tổng số hợp đồng giá trị hợp đồng thực 34 2.3.2 Quan hệ hợp tác mạng lưới khách hàng 36 2.3.3 Hoạt động công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam thời gian qua 37 2.4 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (TDG VIETNAM) 38 2.4.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM) 4 38 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 2.4.2 MỘT SỐ VÍ DỤ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 40 2.5 ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 77 2.5.1 Ưu điểm 78 2.5.2 Một số hạn chế 80 công ty 81 2.5.3 Nguyên nhân hạn chế 84 CHƯƠNG :GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM( TDG VIETNAM ) 88 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 88 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT 88 3.2.1 Hồn thiện phương pháp quy trình thẩm định giá 88 3.2.2 Nâng cao trình độ cán đội ngũ Công ty 89 3.2.3 Tăng cường xây dựng hệ thống nguồn thơng tin hỗ trợ q trình thẩm định 90 3.2.4 Tạo dựng hệ thống chi nhánh văn phòng đại diện nhằm mở rộng hội chiếm lĩnh thị trường 90 3.3 KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TỪ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 91 3.3.1 Hoàn thiện chế chấp bất động sản 91 5 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.3.2 Ban hành quy định cải cách thủ tục thẩm định giá bất động sản chấp 93 3.3.3 Đào tạo nhân lực lĩnh vực thẩm định giá bất động sản 93 3.3.4 Xây dựng hệ thống sở thông tin liệu đất đai phục vụ hoạt động thẩm định giá bất động sản 94 KẾT LUẬN 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 99 6 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong kinh tế đại, công cụ tài thị trường ln ln có mối liên hệ vô chặt chẽ Các chủ thể kinh tế kinh tế tồn chịu chi phối cơng cụ tài Hiện với phát triển tài quốc tế tồn cầu hố thị trường địi hỏi vận hành có tổ chức theo quy chuẩn định Một kinh tế vận hành trơn chu, có hiệu quả, cơng khai, minh bạch yêu cầu tổ chức kinh tế Thẩm định giá hoạt động coi mắt xích kinh tế, Mọi hoạt động kinh tế kể đến mua bán, tài quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản cần có trọng tài kinh tế hay mắt xích quan trọng, trung tâm hoạt động giao dịch, kinh doanh kinh tế Ngày nay, kinh tế Việt Nam trình hội nhập với kinh tế giới địi hỏi cạnh tranh vơ khốc kiệt tổ chức kinh tế nhà nước, kinh tế tư nhân với tổ chức kinh tế giới Để có kinh tế khỏe, đủ sức vươn kinh tế giới đòi hỏi doanh nghiệp ngồi nhà nước phải tự đánh giá vị đứng vị trí Đánh giá khả “ Biết người biết ta” yêu cầu doanh nghiệp để tiếp cận với hội kinh doanh đủ sức hội nhập với kinh tế quốc tế Đánh giá tiềm góc độ tài chính, thương hiệu, tác động qua lại doanh nghiệp với xã hội… chìa khóa thành công cho doanh nghiệp Hoạt động thẩm định giá cung cấp dịch vụ tương đối khách quan chủ thể kinh tế, dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường chun gia mơn đào tạo có kiến thức tảng vững chắc, nhiệt huyết nhạy bén công việc có trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp Trên giới, thẩm định giá hình thành phát triển từ thập niên 40 kỷ trước Tuy nhiên nghề thẩm định giá thể giá trị mà đóng góp kinh tế Với xu trên, nghề thẩm định giá len lỏi vào kinh tế Thẩm định giá thể vai trị vị trí kinh tế 2005 Đây giai đoạn mà kinh tế chịu nhiều biến đơng có bước chuyển tương đối rõ rệt Bằng chứng phát triển nhanh chóng công ty Thẩm định giá nhằm đáp ứng yêu cầu thị trường sách kinh tế nước ta Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu quy trình lập hồn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung thẩm định giá đất làm sở để thu tiền sử dụng đất quan có thẩm quyền Đưa giải pháp trình nghiên cứu thực tế công ty hoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung thẩm định giá đất nói riêng Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung thẩm định giá đất nói riêng Phạm vi nghiên cứu: cơng ty cổ phần đầu tư thẩm định giá việt nam ( TDG VIETNAM) Phương pháp nghiên cứu Thu thập tài liệu thẩm định giá bao gồm văn phục vụ cho việc thẩm định giá tài liệu thực tế công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM) Kết cấu đề tài Chuyên đề nghiên cứu có kết cấu sau : Mục lục Phần mở đầu Nội dung chia thành chương : Chương : Cơ sở lý luận chung công tác định giá bất động sản làm tài sản chấp Chương : thực trạng công tác định giá bất động sản chấp công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM) Chương : giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản chấp công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM) Phụ lục Tài liệu tham khảm CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến Nó có vai trị vơ quan trọng, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xã hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất phát triển Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác BĐS,nhưng nhìn chung có quan niệm thống BĐS sau: " Bất động sản đất đai tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai" Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước cộng hoà XHCN Việt Nam điều 174 có quy định: Bất động sản tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản theo quy định pháp luật Như vậy, BĐS trước hết tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai mà khơng thể di dời Một BĐS đất nhà ở, cơng trình xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng với khn viên đất nhà cơng trình Bất động sản khác với loại hàng hoá dịch vụ khác chỗ trình giao dịch BĐS diễn tương đối dài không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Những đặc điểm nhân tố làm tăng cần thiết phải có TĐV chuyên nghiệp lĩnh vực định giá 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản nguồn lực sinh viên năm cuối CHƯƠNG :GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM( TDG VIETNAM ) 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM -Tích cực mở rộng quan hệ với khách hàng kết hợp với phân tích, đánh giá khả tiềm lực họ Công tác thẩm định giá chấp hiệu cộng tác khách hàng, thơng tin từ phía khách hàng như: Giấy tờ liên quan đến bất động sản chấp, trạng sử dụng, kế hoạch khách hàng; -Việc tuyển chọn cán định hướng công ty thời gian tới Con người có vai trị quan trọng, yếu tố định thành bại quản lý vốn, tài sản Hoạt động công ty ngày phát triển đa dạng, cần tuyển chọn cán có đủ đức nghiệp vụ chuyên mơn, có khả ứng dụng khoa học tiên tiến…Trình độ cán quản lý thẩm định viên hạn chế ảnh hưởng không tốt đến chất lượng thẩm định giá -Nâng cao chất lượng kiểm tra, kiểm soát nội thời gian tới Thông qua công tác giúp cho cán điều hành công việc theo chế, quy chế pháp luật Mặt khác, biết sai xót, lệch lạc hoạt động thẩm định gía có biện pháp khắc phục kịp thời thơng qua kiểm tra, kiểm sốt đảm bảo cho hoạt động thơng suốt, có hiệu 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT 3.2.1 Hồn thiện phương pháp quy trình thẩm định giá Để tăng độ xác kết thẩm định Công ty cần đối chiếu nhiều lần dùng hay nhiều phương pháp khác sau đối chiếu kết để chọn lọc kết có giá trị khả thi nhất, khẩn trương hoàn thành phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp theo hướng giá trị thực tế thị trường, đặc biệt phương pháp chủ yếu: Phương pháp chi phí phương pháp so sánh Đối với phương pháp chi phí, cần có kết hợp khung giá đất quan có thẩm quyền ban hành với giá đất thị trường bất động sản giá đất thị trường thường cao khung giá đất ban hành để không gây thiệt hại lợi ích khách hàng, làm uy tín Cơng ty Về phương pháp so sánh, phương pháp phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin tài sản so sánh nên cần tìm hiểu kỹ thơng tin bất động sản so sánh để không bị sai lệch so với giá trị thực, nên tìm, từ 3-5 bất động sản so sánh để việc thẩm định giá xác, thuyết phục hơn, đảm bảo uy tín Cơng ty quyền lợi khách hàng 3.2.2 Nâng cao trình độ cán đội ngũ Cơng ty Có thể nói lợi lớn Cơng ty có đội ngũ nhân viên thẩm định trẻ có kinh nghiệm nổ công việc Song với thị trường bất động sản biến động mạnh, phức tạp đà tăng lên Cơng ty cần phải thường xun theo dõi, cập nhật thông tin bất động sản liên tục mở khóa huấn luyện chun mơn giá cho nhân viên để phục vụ tốt cho công tác thẩm định giá Hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp hầu hết phụ thuộc vào kinh nghiệm chuyên môn lý luận chủ quan người thẩm định, khơng kiến thức chuyên môn đề cao mà đạo đức thẩm định viên cần đề cao không Quan trọng nhất, Cơng ty cần phân tích, giám sát thường xuyên để tìm lĩnh vực chủ yếu nhân viên Cơng ty, để từ phân công lĩnh vực phù hợp với kĩ người để tiến sâu hơn, đem lại hiệu tốt cho việc thẩm định giá 3.2.3 Tăng cường xây dựng hệ thống nguồn thông tin hỗ trợ trình thẩm định Trong giai đoạn thị trường bất động sản biến động mạnh mẽ phức tạp nay, thông tin bất động sản giá, đặc điểm, cung cầu, ngày phong phú đa dạng Vì cần thiết phải có hệ thống lưu trữ, xử lý thông tin phục vụ cho công tác quản lý bất động sản chấp để lựa chọn thơng tin cần thiết cách nhanh chóng, xác nhất, giúp cho việc lấy thông tin so sánh, đối chiếu bất động sản, từ tiết kiệm chi phí, cơng sức thời gian cho Công ty Việc cập nhật, quản lý thông tin liên quan đến thẩm định bất động sản diễn qua nguồn khác như: + Hoạt động thẩm định khách hàng Công ty lưu trữ lại + Các giao dịch bất động sản thực thông qua Công ty + Giá đất đền bù giải tỏa Nhà nước công bố + Kết bán đầu giá BĐS tổ chức bán đấu giá thực + Các nguồn thông tin khác Điều có ý nghĩa lớn việc giúp thẩm định viên Cơng ty tìm kiếm thơng tin tham khảo, tăng cường độ công việc nhân viên đảm bảo tính hiệu quả, từ làm tăng uy tín, chất lượng làm việc Công ty 3.2.4 Tạo dựng hệ thống chi nhánh văn phòng đại diện nhằm mở rộng hội chiếm lĩnh thị trường Để mở rộng thị trường, trước hết Công ty cần xác định rõ điều kiện mục tiêu mở rộng thị trường, mục tiêu cần hướng đến điều kiện cụ thể để hướng tập trung nguồn vốn vào mục tiêu đặt Sau Cơng ty cần dự đốn mơi trường kinh doanh mở rộng tương lai, dự báo biến động cung cầu thị trường bất động sản xây dựng chiến lược dự phịng tương lai khó để ước lượng xác Điều cần làm thu thập thông tin liên quan kết hợp với thời chín muồi xác định để phát triển thị trường cách tốt Từ yêu cầu nêu trên, Công ty cần khẩn trương đưa nhân viên khảo sát thị trường, nhắm đến vùng lân cận, ngoại khu vực chưa khai phá hết, nhu cầu cần thẩm định giá bất động sản nhiều nguồn cung cịn chưa đủ, sau tập trung vốn mở thêm chi nhanh văn phòng vùng này, mở rộng để tạo liên kết với chi nhánh lại, cuối tập trung nguồn lực xây dựng chi nhánh để nắm bắt hoàn toàn cầu thị trường 3.3 KIẾN NGHỊ ĐỂ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TỪ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Trong tình hình tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để thực mục đích đầu tư lớn, song trở ngại pháp lý nên hoạt động chấp bất động sản để đầu tư bị đình trệ, dẫn đến lợi ích cho đơi bên chấp tổ chức tín dụng, ảnh hưởng xấu đến kinh tế nước nhà Xét thấy bất cập này, ban ngành sở tài có nhiều hoạt động thúc đẩy trình cấp giấy chứng nhận ủy quyền cho cấp quận huyện để xem xét giải nhanh chóng, trao quyền cho bất động sản chứng minh tính minh bạch, hợp pháp khơng có tranh chấp xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao nhiệm vụ cụ thể, rõ ràng cho ban ngành cấp, tổ chức, hợp tác với tổ chức tín dụng nước để kiểm tra tính pháp lý bất động sản, từ hồn thành cách tốt cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng, doanh nghiệp cá nhân hoạt động giao dịch cách dễ dàng, hợp pháp, giúp cho kinh tế phát triển đẩy mạnh thị trường bất động sản nước nói riêng 3.3.1 Hoàn thiện chế chấp bất động sản Theo quy định chung Nhà nước tổ chức tín dụng, cần vay vốn ngồi chứng minh dự án đầu tư có khả mang lại lợi nhuận để hồn vốn lại cho tổ chức tín dụng, người vay vốn cịn phải có tài sản đảm bảo cho khoản vốn mà vay để trường hợp khơng trả nợ, tổ chức tín dụng có quyền phát tài sản để thu hồi vốn cho vay Nhưng giai đoạn nay, khách hàng vay vốn hầu hết chủ đầu tư nhỏ lẻ hộ gia đình nên vay vốn đa phần dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay, bất động sản chấp bảo vệ sử dụng khách hàng đem chấp, cịn tổ chức tín dụng giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản Luật pháp Nhà nước quy định chấp bất động sản, hai bên chấp nhận chấp cần ký kết đầy đủ hợp đồng vay vốn, hợp đồng đảm bảo hợp đồng chấp, hợp đồng phải chứng thực sở công chứng Nhà nước công nhận, điều khiến cho người chấp khơng thể vi phạm hợp đồng hình thức chuyển nhượng, cho, tặng,… hình thức khác Nhưng điều bất cập công chứng làm thủ tục chấp bất động sản, quan chức ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản đem chấp bất động sản chấp mục ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi: “ Người cấp giấy không tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm nội dung giấy chứng nhận sơ đồ Khi giấy chứng nhận, phải báo với quan có thẩm quyền”, điều gây khó dễ cho bên chấp toán đầy đủ nợ cho bên nhận chấp đem bán thị trường bất động sản, bất động sản chấp khó giao dịch người mua lo sợ bất cập xảy mua bất động sản đó, điều làm bất động sản bị chấp bị ép giá cách nặng nề, ảnh hưởng đến lợi ích khách hàng chấp Xuất phát từ thực tế vậy, cần đề nghị quan chức Bộ Tài Nguyên Môi trường Nhà nước xem lại chế chấp bất động sản, bước ghi thơng tin chấp vay vốn tổ chức tín dụng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân Các quan liên quan cần lập hồ sơ theo dõi tình trạng đặc điểm bất động sản khu vực, khách hàng chấp tốn tồn số nợ cho tổ chức tín dụng đem giấy tờ gốc đến xác nhận với quan chức năng, quan chức xóa thơng tin chấp cho khách hàng hồ sơ theo dõi, vừa khơng làm tính thẩm mỹ cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vừa tránh khơng hợp lý việc quản lý hồ sơ bất động sản 3.3.2 Ban hành quy định cải cách thủ tục thẩm định giá bất động sản chấp Cho đến thị trường bất động sản xuất nước ta gần 20 năm, điều cho thấy thị trường non trẻ đầy biến động Những năm gần xuất hoạt động thẩm định giá bất động sản nước ta trở thành thành phần thiếu hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động mẻ lý luận thực tiễn, văn pháp luật hướng dẫn, định hướng hoạt động lại sơ sài, quy định trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị tài sản chấp, cịn trường hợp phức tạp th tổ chức có thẩm quyền thẩm định giá, gây nhiều cản trở cho quan liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản Vì cấp thiết đề nghị quan có thẩm quyền Nhà nước Chính phủ Bộ có liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật thẩm định giá, từ thơng qua văn pháp lý để đẩy mạnh quản lý hoạt động thẩm định giá bất động sản thị trường Đồng thời quy định điều chỉnh, xây dựng hành lang pháp lý, quản lý chặt chẽ sở đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, hoàn chỉnh hoạt động thẩm định giá để tạo sở cải thiện hoạt động này, giúp cho việc thẩm định giá diễn suôn sẻ, hợp lý 3.3.3 Đào tạo nhân lực lĩnh vực thẩm định giá bất động sản Định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản Nó công việc phức tạp, yêu cầu TĐV phải có trình độ chun mơn, nghiệp vụ định giá cao Đây địi hỏi tất yếu để thực quy trình định giá để không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động định giá Tuy nhiên, Việt Nam nay, số định giá viên có trình độ chun mơn, kinh nghiệm làm việc thực tế cịn Đây nguyên nhân kìm hãm phát triển hoạt động định giá bất động sản nước ta thời gian qua Đồng thời, Việt Nam định giá trở thành nghề nhu cầu nghề nghiệp tương đối lớn Do vậy, thời gian tới để nâng cao chất lượng công việc định nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội Nhà nước cần phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản Để làm điều địi hỏi Nhà nước ta phải lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiểm tra giám sát hoạt động định giá cán định giá 3.3.4 Xây dựng hệ thống sở thông tin liệu đất đai phục vụ hoạt động thẩm định giá bất động sản Tình trạng giá trị tài sản đảm bảo thẩm định không tương xứng với giá trị thực thường xuyên xảy khách hàng chấp bất động sản, tổ chức nhận chấp thường thẩm định giá bất động sản dựa quy định, khung giá bất động sản mà Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định, điều bất cập khung giá quan chức quy định dùng để áp dụng cho mục đích tính thuế khơng phải cho mục đích giao dịch thị trường bất động sản, mà việc thẩm định giá bất động sản chấp phải dựa giá trị bất động sản ước tính giao dịch thị trường Mặc dù quy định phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp tổ chức nhận chấp ban hành nhu cầu vốn khách hàng thiếu hụt nhiều giá trị tài sản dù thẩm định giá tăng lên theo xu hướng thị trường thấp nhiều so với giá trị thực tế thị trường giao dịch bất động sản Quan trọng tính giá trị bất động sản chấp, nguồn vốn đầu tư tăng lên, lượng đầu tư cho hoạt động nước cải thiện, giúp tăng cường đáng kể nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chính vậy, Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố quan ban ngành cần phối hợp để quy định mức khung giá đất, đơn giá xây dựng sát thực so với đơn giá thực tế để ngồi mục đích tính thuế cịn làm sở so sánh thẩm định giá cho hoạt động chấp tổ chức tín dụng Và có khung giá sát thực hơn, quan có thẩm quyền nên đưa biên độ giá giao động khoảng ước tính để thích ứng với biến động không lường trước thị trường bất động sản, tránh tình trạng khung giá cứng nhắc áp dụng làm cho giá trị bất động sản chấp khác xa so giá trị bất động sản thời điểm lý thu hồi vốn, đặc biệt bất động sản nhạy cảm với lên xuống thị trường Biên độ giá bất động sản khác chênh nhiều tùy thuộc vào thay đổi giá thị trường bất động sản biến động Một khung giá có biên độ giao động đảm bảo việc thẩm định giá sát với thực tiễn hơn, giá trị bất động sản không chênh lệch so với giá thị trường hai thời điểm thẩm định giá thời điểm lý thu hồi vốn Ngoài ra, quan chức cần công khai minh bạch văn bản, thông tin liên quan đến thị trường bất động sản kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đất để tránh tình trạng dự án không thực hiện, gây ảnh hưởng giảm giá trị bất động sản lân cận, từ làm giảm tính xác kết thẩm định KẾT LUẬN Năm 2016 năm hội nhập kinh tế việt nam địi hỏi doanh nghiệp phải khơng ngừng cố gắng nắm bắt hội vượt qua thách thức để tới thành công.Công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá việt nam (TDG VIETNAM) với kinh nghiệm phương pháp quản lý thể bước đầu trưởng thành Đặc biệt, công tác thẩm định giá bất động sản chấp có chuyển biến cách thức, chủ động nắm bắt hội cho doanh nghiệp cần thẩm định giá, tạo điều kiện tốt chất lượng thẩm định giá tài sản, bước cập nhật diễn biến thị trường Nhưng thực tế ngồi mặt tích cực cơng tác thẩm định giá Cơng ty cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam ( TDG VIETNAM ) cịn có hạn chế cần khắc phục Em hi vọng với đề tài nghiên cứu giúp hiểu thêm kiến thức thực tế, từ có giải pháp Cơng ty cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam ( TDG Việt Nam ) có phương pháp thẩm định giá tài sản chấp – BĐS bảo đảm chặt chẽ mặt lý luận Do hạn chế mặt thông tin kiến thức nên viết em cịn nhiều thiếu sót Em kính mong nhận bảo, bổ sung thầy cô bạn để viết em thêm phần hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tác giả Đoàn Văn Trường, “Tuyển Tập Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Trị Tài Sản”, NXB Khoa học Kỹ thuật năm 2007 TS Nguyễn Minh Hoàng, ThS Phạm Văn Bình (đồng chủ biên), “Giáo trình định giá tài sản”, NXB Tài năm 2011 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài Các website: - www.thamdinhgiahanoi.com.vn - www.thamdinhgia.org.vn - www.thuvienphapluat.com - www.vnexpress.net Các văn pháp luật - - - - Luật đất đai Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản Quốc Hội, số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Luật Nhà số 56/2005/QH11 Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng năm 2009 Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 10 năm 2007 hướng dẫn số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/QH12 ngày tháng năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam; Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/1/2012 công bố Đơn giá nhà cửa vật kiến trúc phục vụ công tác GPMB Quyết định 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 Bộ Xây dựng việc công bố Tập Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2012 Nghị Định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 hướng dẫn Luật Nhà Ở; - - - - Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày tháng năm 2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở; Thông tư Số 203/2009/TT-BTC Ngày 20/10/2009 Bộ Tài Chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ ban hành; Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 Thông tư 158/2014/tt-BTC ngày 27/10/2014 tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 01,02,03 04 Thông tư 28/2015/tt-BTC ngày 6/03/2015 tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 05,06 07 Thông tư 126/2015/tt-BTC ngày 20/08/2015 tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 08,09 10 Các tài liệu khác - Hồ sơ lực Công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá việt nam - Các bảng tính số liệu Cơng ty cổ phần đầu tư thẩm định giá việt nam PHỤ LỤC ảnh ảnh ảnh ảnh ... TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (TDG VIETNAM) 2.4.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp công ty cổ phần đầu tư thẩm. .. TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (TDG VIETNAM) 38 2.4.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp công ty cổ phần đầu tư. .. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM( TDG VIETNAM ) 88 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM