Nâng Cao Chất Lượng Hoạt Động Cho Vay Thế Chấp Tại Ngân Hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam - Chi Nhánh Ba Đình

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI - - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BA ĐÌNH Sinh viên thực : Trần Thu Trang Lớp : Trung Khóa : 45G Giáo viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Thị Hiền Hµ Néi - 05/2010 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI I Khái niệm cho vay thế chấp Đị nh nghĩ a Đặc điểm 2.1 Các bên tham gia 2.2 Tài sản thế chấp 2.3 Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp 10 2.4 Phân biệt cho vay thế chấp với các hì nh thức cho vay có bảo đảm kha ́ c10 Phân loại cho vay thế chấp 11 3.1 Căn cứ vào nguồn hì nh thành tài sản thế chấp 11 3.2 Căn cứ vào tí nh chất pháp lý 12 3.3 Căn cứ vào số lần thế chấp 12 3.4 Căn cứ vào phạm vi thế chấp 12 Quy trì nh cho vay thế chấp 13 Vai trò của hoạt động cho vay thế chấp ngân hàng thương mại 17 II Chất lượng hoạt động cho vay thế chấp 18 Khái niệm chất lượng hoạt động cho vay thế chấp 18 Các chỉ tiêu phản ánh chất lượng của hoạt động cho vay thế chấp 19 2.1 Các chỉ tiêu định tính 20 2.2 Các chỉ tiêu định lượng 21 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động cho vay thế chấp 25 III Kinh nghiệm số ngân hàng thương mại việc nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp 28 Kinh nghiệm linh hoạt 28 Kinh nghiệm quản trị rủi ro 29 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH BA ĐÌNH TRONG THỜI GIAN QUA 32 I Tổng quan về ho ạt động kinh doanh Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình thời gian qua 32 Bối cảnh chung của kinh tế hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình 32 Huy động vốn 34 Hoạt động cho vay 36 Thu dị ch vụ ròng 39 Hiệu quả hoạt động 41 II Thực trạng ch ất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình thời gian qua 42 Tổng quan hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình 42 1.1 Khung pháp lý điều chỉ nh hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam 42 1.2 Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình thời gian qua 46 Thực trạng chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đ ầu tư phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình thời gian qua 57 2.1 Các chỉ tiêu đị nh tí nh phán ánh ch ất lượng hoạt động cho vay thế chấp 57 2.2 Các chỉ tiêu đị nh lượng phán ánh ch ất lượng hoạt động cho vay thế chấp 64 III Đánh giá ch ất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầ u tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình thời gian qua 67 Những thành tựu đạt được 67 Những hạn chế nguyên nhân 70 2.1 Hạn chế 70 2.2 Nguyên nhân 71 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BA ĐÌNH 76 I Đị nh hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình 76 Cơ hội và thách thức 76 Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp của Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình 77 II Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng đ ầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình 78 Mục tiêu chung 78 Nhóm giải pháp quản lý, điều hành 79 2.1 Hoàn thiện văn bản pháp quy điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp 79 2.2 Tăng cường khả quản lý theo mục tiêu 79 2.3 Phân công chuyên môn hóa nhiệm vụ phòng ban 81 Nhóm giải pháp kỹ thuật nghiệp vụ 82 3.1 Nâng cao chất lượng đị nh giá tài sản thế chấp và thường xuyên tái đị nh giá tài sản thế chấp 82 3.2 Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng 83 3.3 Đa dạng hóa hình thức xử lý nợ xấu 84 3.4 Phối hợp hình thức cho vay thế chấp với hình thức cho vay không bảo đảm 85 Nhóm giải pháp hỗ trợ 86 4.1 Nâng cao nghiệp vụ cán bộ tí n dụng 86 4.2 Tăng cường áp dụng công nghệ thông tin công tác thẩm đị nh và quản lý rủi ro hoạt động cho vay thế chấp 87 4.3 Thực hiện tốt công tác Marketing 88 III Kiến nghị với quan chức 89 Xây dựng Hệ thống xếp hạng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng 89 Nâng cao nhận thức chứng khoán hóa ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hóa khoản vay thế chấp 89 KẾT LUẬN 95 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 103 PHỤ LỤC 117 PHỤ LỤC 122 PHỤ LỤC 124 DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ * BẢNG: Bảng 1: Quy trình cho vay thế chấp cụ thể 14 Bảng 2: Bảng so sánh thời hạn cho vay tối đa, định mức vay tối đa so với tài sản thế chấp số ngân hàng thương mại sản phẩm cho vay thế chấp mua nhà 29 Bảng 3: Kết quả thực hiện huy động vốn năm2009 – Chi nhánh Ba Đì nh 35 Bảng 4: Bảng tổng hợp kết quả điều tra chất lượng sản phẩm dịch vụ Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh năm 2009 58 Bảng 5: Thời gian xét duyệt khoản vay thế chấp đối với khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh 60 Bảng 6: Bảng so sánh lãi suất cho vay tối thiểu VND số ngân hàng thương mại vào ngày 06/04/2010 63 Bảng 7: Bảng tổng kết số chỉ tiêu tín dụng hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh năm 2009 65 Bảng 8: Một số chỉ tiêu hoạt động cho vay thế chấp theo kế hoạch năm 2010 Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh 78 Bảng 9: Chỉ tiêu đối với sản phẩm cho vay mua ô tô thế chấp xe mua Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh năm 2010 80 Bảng 10: Chi phí dự kiến đối với sản phẩm cho vay mua ô tô thế chấp xe mua Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh năm 2010 81 * BIỂU: Biểu đồ 1: So sánh tương quan kết quả huy động vốn cuối kỳ tính tới 31/12/2009 Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 35 Biểu đồ 2: Cơ cấu dư nợ phân theo nhóm ngành củ a Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh tí nh đến 31/12/2009 37 Biểu đồ 3: So sánh tương quan dư nợ cho vay tính tới 31/12/2009 Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 38 Biểu đồ 4: So sánh tương quan tỷ trọng dư nợ bán lẻ tính tới 31/12/2009 Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 38 Biểu đồ 5: Cơ cấu thu dị ch vụ dòng của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đình năm 2009 39 Biểu đồ 6: So sánh tương quan kết quả thu dịch vụ dòng tính tới 31/12/2009 Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 40 Biểu đồ 7: So sánh tương quan chênh lệch thu chi tính tới 31/12/2009 Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 41 Biểu đồ 8: So sánh tương quan dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình nhóm Chi nhánh mới thành lập cuối năm 2008 54 Biểu đồ 9: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay có bảo đảm tính tới 31/12/2009 Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình 55 Biểu đồ 10: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 phân theo đối tượng khách hàng Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình 56 Biểu đồ 11: Cơ cấu tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp tính tới 31/12/2009 phân theo loại tài sản thế chấp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình 56 Biểu đồ 12: Tỷ trọng dư nợ cho vay thế chấp phân theo nhóm nợ Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Ba Đì nh 66 * SƠ ĐỒ: Sơ đồ 1: Quy trì nh cho vay thế chấp khát quát 13 Sơ đồ 2: Sơ đồ tổ chức Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh thời điểm ngày 08/10/2008 33 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ATM: Máy rút tiền tự động BIDV : Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV TW: Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam Trung ương CB: Cán DPRR: Dự phòng rủi ro DVKH: Dịch vụ khách hàng GĐ: Giám đốc HĐV CK: Huy động vốn cuối kỳ HĐV TDH: Huy động vốn trung dài hạn 10 LienVietBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Liên Việt 11 12 13 14 LĐ: Lãnh đạo NIM: Chênh lệch lãi suất ròng PDVKH: Phòng dịch vụ khách hàng PGD: Phòng giao dịch 15 PGĐ: Phó giám đốc 16 PKHTH: Phòng kế hoạch tổng hợp 17 PQHKH: Phòng Quan hệ khách hàng 18 PQLRR: Phòng Quản lý rủi ro 19 PQTTD: Phòng Quản trị tín dụng 20 21 22 23 PTCHC: Phòng Tổ chức hành PTCKT: Phòng Tài kế toán QHKH: Quan hệ khách hàng QHKHCN: Quan hệ khách hàng cá nhân 24 25 26 27 28 QLDV: Quản lý dịch vụ QLRR: Quản lý rủi ro QTTD: Quản trị tín dụng SHB: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 29 TP: Trưởng phòng 30 Vietcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam 31 Vietinbank: Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nước ta đã có những bước chuyển mì nh đ kể 20 năm trở lại mặt đời sống : kinh tế , chính trị, văn hóa, xã hội Trong đó phải kể đến sự phát triển liên tục , nhanh chóng của các tổ chức tài chí nh , đặc biệt là ngân hàng thương mại Nói tới phát triển ngân hàng thương mại không thể phủ nhận vai trò của hoạt động tí n dụng Hoạt động tín dụng là hoạt động truyền thống , đem lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng , mà cho vay lại chiếm tỷ trọng cao nhất các hì nh thức cấp tí n dụng của ngân hàng thương mại Lợi nhuận ngân hàng thu được từ hoạt động cho vay là rất lớn , song rủi ro kèm với nó cũng không hề nhỏ Chính , biện pháp đảm bảo tiền vay được áp dụng khâu đầu tiên của quá trì nh cho vay, và phần lớn khoản vay được bảo đảm bằng hì nh thức thế chấp Do đó , nhắc đến hoạt động ngân hàng không thể không nhắc tới hoạt động cho vay thế chấp Đúng nhà triết học nổi tiếng người Hy Lạp , Heraclitus đã từng nói : “Không tắm hai lần một dòng sông” , xã hội mỗi ngày khác , điều kiện kinh tế , chính trị, xã hội mỗi ngày khác , nhu cầu người mỗi ngày một khác, mức độ cạnh tranh giữa các ngân hàng cũng ngày một khác nên tự hoàn thiện mì nh , tự nâng cao mì nh là điều kiện sống còn của bất kỳ một thực thể nào muốn tồn tại xã hội chứ không r iêng với các ngân hàng thương mại Hơn nữa, Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đình lại là một chi nhánh mới thành lập nên việc không ngừng hoàn thiện , nâng cao chất lượng hoạt động phải là kim chỉ nam cho hoạt động Chi nhánh Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động cho vay thế chấp đối với ngân hàng thương mại và yêu cầu không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động , đặc biệt là với Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh nên em quyết đị nh lựa chọn đề tài “Nâng cao chất lƣợng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tƣ và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh ” là đề tài nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hướng tới những mục tiêu sau: - Làm rõ vấn đề lí luận liên quan tới chất lượng hoạt động cho vay thế chấp : khái niệm cho vay thế chấp, chỉ tiêu đánh giá chất lượng hoạt động cho vay thế chấp, nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay thế chấp - Nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay th ế chấp, phân tí ch chất lượng hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh, đặc biệt sâu vào đánh giá c hất lượng hoạt động cho vay thế chấp dựa chỉ tiêu đánh giá, từ đó tổng kết được thành công và nhất là các tồn tại , hạn chế hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh - Trên sở phân tí ch , đánh giá chất lượng hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh đề xuất gi ải pháp mang tính chất nghiệp vụ, giải pháp hỗ trợ số kiến nghị tới quan chức nhằm nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu khóa luận này là chất lượng hoạt động ch o vay thế chấp Phạm vi nghiên cứu khóa luận này là cho vay thế chấp tài sản và Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh Phƣơng pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng phương pháp tổng hợp , thống kê , so sá nh, đối chiếu Nguồn thông tin thu thập chủ yếu là thông tin chí nh thức thứ cấp từ các tổ chức , cá nhân Bố cục khóa luận Ngoài phần mở đầu , kết luận, danh mục từ viết tắt , danh mục bảng biểu sơ đồ và tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung khóa luận gồm phần chí nh sau: Chương 1: Tổng quan hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng chất lượng hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh thời gian qua Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Ba Đì nh Do sự hạn chế về nhận thức và thời gian nghiên cứu cũng nguồn tài liệu chưa phong phú nên khóa luận không tránh khỏi những sai sót , em rất mong nhận được sự thông cảm và góp ý của các thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện nghiên cứu của mì nh Em xin chân thành cảm ơn cô giáo hướ ng dẫn Ths Nguyễn Thị Hiền , Ban lãnh đạo Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam cùng toàn thể cán Ngân hàng đã tạo điều kiện và tận tì nh giúp đỡ em quá trì nh thực hiện khóa luận này CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI I Khái niệm cho vay thế chấp Đị nh nghĩ a Trong các văn bản pháp quy của nước ngoài có đề cập tới khái niệm cho vay thế chấp, còn Việt Nam vẫn chưa có một tài liệu chí nh thức nào đưa đị nh nghĩ a trọn vẹn khái niệm cho vay thế chấp , song hoạt động cho vay thế chấp vẫn diễn một cách thường xuyên ở các ngân hàng thương mại Việt Nam và cho vay, thế chấp là những từ quen thuộc với cán bộ ngân hàng, không một ngày nào , cán ngân hàng không “gặp” hai từ này Do đó , tác giả xin vào đị nh nghĩ a về hai thuật ngữ cho vay và thế chấp để xây dựng một cách hiểu hợp lý cho khái niệm cho vay thế chấ p Việt Nam “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi.”1 “Xét theo mức độ tí n nhiệ m đối với khách hàng , cho vay được phân thành hai loại : Cho vay không bảo đảm và cho vay có bảo đảm Cho vay không bảo đảm là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ d ựa vào uy tín bản thân khách hàng Cho vay có bảo đảm là loại cho vay dựa sở các hì nh thức bảo đảm tiền vay thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.”2 Thế chấp là một hì nh thức bảo đảm tiền vay sử dụng rộng rãi và phổ biến ngân hàng thương mại hiện “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân đối vớ i bên (sau gọi là bên nhận thế chấp ) và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.”3 Nguồn trích: Quy chế cho vay tổ chức tín dụng đối với khách hàng số 1627/2001/QĐ-NHNN, Điều 3, khoản Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, năm 2007, Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê, trang 24 Nguồn trích: Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005, Điều 342, khoản Trong tiếng Anh , người ta sử dụng thuật ngữ “mortgage” để chỉ thế chấp nói chung (hợp đồng thế chấp , thế chấp tài sản , khoản vay thế chấp ) còn thuật ngữ “mortgage loan” í t được sử dụng “Thế chấp là một khoản vay sử dụng bất động sản nhà ở hay các công trì nh xây dựng khác một sự bảo đảm Nếu không toán lãi và gốc khoản va y, người cho vay hay người nhận thế chấp có thể tị ch thu tài sản đảm bảo để chiếm dụng hay bán để toán cho khoản vay ”4 “Một khoản vay thế chấp là một khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản thể hiện thông qua một văn bản chứng minh sự tồn tại của khoản vay và sự khống chế bất động sản đó bằng hì nh thức đảm bảo tiền vay là thế chấp.”5 Như vậy, có thể thấy thuật ngữ mortgage tiếng Anh để chỉ cho vay thế chấp mà tài sản đảm bảo bất động sản Ở nhiều nước Mỹ, Anh, Pháp, Đức…, Cho vay thế chấp hiểu ngân hàng cho vay mua bất động sản người vay dùng chính bất động sản để đảm bảo tiền vay Còn Việt Nam, khái niệm cho vay thế chấp hiểu rộng Cho vay chấp Việt Nam không bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản dùng bất động sản tài sản bảo đảm tiền vay mà bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản dùng tài sản hợp pháp khác tài sản bảo đảm tiền vay, hoạt động cho vay đầu tư vào nhiều mục đích khác mua bất động sản dùng tài sản hợp pháp tài sản bảo đảm tiền vay Thêm vào đó, hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện , bên vay không những có thể dùng tài sản thuộc sở hữu để thực hiện nghĩa vụ thế chấp mà còn có thể sử dụng tài sản thuộc sở hữu bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ thế chấp Khái niệm cho vay thế chấp Việt Nam so với nhiều nước Mỹ, Anh, Pháp, Đức… mở rộng loại hình tài sản thế chấp (tài sản thế chấp không chỉ bất động sản), nguồn hình thành tài sản thế chấp (không chỉ tài sản hình thành từ nguồn vốn vay mà có thể tài sản hình thành từ nguồn vốn khác) bên thế chấp (không chỉ là bên vay mà có thể bên thứ ba) Nguồn dịch: Oxford dictionary of economics Nguồn dịch: Website http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_loan Tóm lại, Cho vay thế chấp là một hì nh thức cho vay có bảo đảm s dụng hình thức đảm bảo tiền vay chấp tài sản Nói cách chi tiết hơn, cho vay chấp một hì nh thức c ấp tín dụng của ngân hàng thương mại cho tổ chức, cá nhân (khách hàng vay), đó khách hàng vay dùng tài sản thuộc sở hữu của mì nh hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ trả nợ đối với ngân hàng và theo luật Việt Nam thì không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng Đặc điểm 2.1 Các bên tham gia Quan hệ cho vay thế chấp thông thường có hai hoặc ba bên tham gia chí nh là bên vay, bên thế chấp và bên cho vay (bên nhận thế chấp) - Bên vay: Bên vay là bên đề nghị ngân hàng cấp một khoản tí n dụng cho - Bên cho vay (bên nhận thế chấp): Bên cho vay (ngân hàng) cũng là bên nhận thế chấp (tức là bên cấp tí n dụng cho bên vay và nhận thế chấp tài sản của bên thế chấp để đảm bảo nghĩ a vụ trả nợ vay cho bên vay) - Bên thế chấp: Có hai trường hợp xảy o Bên thế chấp chí nh là bên vay Khi bên vay dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên vay cũng là bên thế chấp Do đó , quan hệ cho vay thế chấp ở trường hợp này sẽ có bên tham gia chí nh là bên vay (bên thế chấp) và bên cho vay (bên nhận thế chấp) o Bên thế chấp không phải là bên vay Khi bên vay dùng tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba (bên thế chấp ) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng bên vay và bên thế chấp là hai bên khác Do đó, quan hệ cho vay thế chấp ở trường hợp này sẽ có ba bên tham gia chí nh là bên vay , bên cho vay (bên nhận thế chấp) và bên thế chấp Ngoài , quan hệ cho vay thế chấp còn liên quan tới một số đối tượng khác các quan nhà nước có thẩm quyền , bên thụ hưởng tín dụng, bên trông giữ tài sản thế chấp… 2.2 Tài sản chấp Tài sản thế chấp là tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay bên vay với ngân hàng Tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng một khoản cho vay thế chấp bởi tài sản thế chấp chí nh là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng Trong thực tế kinh doanh có muôn vàn lý (vô tì nh hay hữu ý ) dẫn tới nguồn thu nợ thứ nhất không thể thực hiện được , nếu không có một nguồn thu nợ bổ sung tất yếu ngân hàng sẽ gặp rủi ro 2.2.1 Yêu cầu tính pháp lý Tài sản chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với đất đai) của bên chấp Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng bên thế chấp và theo quy định pháp luật đất đai quyền thế chấp Đối với tài sản khác phải thuộc quyền sở hữu bên thế chấp Bên thế chấp phải xuất trình giấy tờ, tài liệu chứng từ chứng quyền sở hữu, sử dụng (đối với đất đai) hợp pháp đối với tài sản thế chấp Tài sản chấp tài sản có tài sản hình thành tương lai Tài sản chấp phải tài sản phép giao dịch (được pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố giao dịch khác) thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp tài sản Tài sản chấp tranh chấp quyền và nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp tài sản Tài sản chấp mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm bên chấp phải mua bảo hiểm suốt thời hạn chấp Các loại bảo hiểm bắt buộc hiện mà bên bảo đảm có thể phải mua: “Bảo hiểm trách nhiệm dân chủ xe giới, bảo hiểm trách nhiệm dân người vận chuyển hàng không đối với hành khách, bảo hiểm cháy nổ”6 Nguồn trích: Luật kinh doanh bảo hiểm Việt Nam năm 2000, Điều 8, Khoản 2.2.2 Yêu cầu tính khoản Mức độ khoản tài sản thế chấp có quan hệ đến lợi ích ngân hàng Tài sản thế chấp coi nguồn trả nợ thứ hai đối với ngân hàng, yêu cầu tính khoản đối với tài sản thế chấp rất quan trọng Mức độ khoản thấp hay nói cách khác tài sản khó bán thường khó ngân hàng chấp nhận Mức độ khoản trung bình có thể chấp nhận phải tính đến chi phí kéo dài thời gian xử lý Một tài sản thế chấp có tính khoản cao dễ dàng ngân hàng chấp nhận Nói cách khác, ngân hàng thường chỉ chấp nhận những tài sản có tính khoản tương đối tốt, tức có sẵn thị trường tiêu thụ Một tài sản chấp có sẵn thị trường tiêu thụ giúp ngân hàng đa dạng hóa phương thức xử lý tài sản thế chấp, giảm chi phí cũng rút ngắn được thời gian xử lý tài sản Hơn thế nữa, tài sản thế chấp có tính khoản cao giúp ngân hàng dễ dàng định giá tài sản thế chấp thông qua quan hệ cung cầu tài sản thế chấp 2.2.3 Phƣơng pháp định giá tài sản chấp Mỗi loại tài sản thế chấp có đặc điểm riêng, thế mỗi loại tài sản thế chấp định giá theo phương pháp riêng Dưới là số phương pháp định giá chủ yếu 2.2.3.1 Phƣơng pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần định giá giao dịch thành công hoặc mua, bán thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng định giá tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến thị trường 2.2.3.2 Phƣơng pháp chi phí Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng định giá tài sản chuyên dùng, ít hoặc mua, bán phổ biến thị trường; tài sản qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh 2.2.3.3 Phƣơng pháp thu nhập Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai có thể nhận từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tài sản (quá trình chuyển đổi này còn gọi là trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản có khả tạo thu nhập tương lai và xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập 2.2.3.4 Phƣơng pháp thặng dƣ Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường tài sản cần định giá xác định giá trị vốn hiện có sở ước tính cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản trừ tất cả chi phí phát sinh để tạo phát triển Phương pháp thặng dư chủ yếu áp dụng định giá bất động sản có tiềm phát triển 2.2.3.5 Phƣơng pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng định giá tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… Hiện nay, Ngân hàng thương mại Việt Nam thường áp dụng phương pháp so sánh để định giá tài sản thế chấp tài sản đem thế chấp chủ yếu Việt Nam bất động sản, ô tô Mặt khác, phương pháp so sánh đòi hỏi chi phí ít hơn, trình độ chuyên môn ít so với phương pháp định giá tài sản thế chấp khác 2.3 Tỷ lệ cho vay so với tài sản chấp Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp là tỷ lệ giữa quy mô khoản vay và giá trị tài sản thế chấp Tỷ lệ này phụ thuộc vào chính sách k hách hàng mỗi ngân hàng thương mại từng thời kỳ và bị ràng buộc những quy định pháp lý Theo quy định pháp lý trước (với chủ chương an toàn cho tổ chức tín dụng), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (tại điều 11) không cho phép tổ chức tín dụng nhận tài sản đảm bảo có tài sản thế chấp có giá trị hoặc nhỏ nghĩa vụ (hoặc tổng giá trị nghĩa vụ) đảm bảo; đến Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, điều này bổ sung điều 1, khoản 13 cách quy định “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” ; và sau đó, đến Thông tư số 07/2003/TT-NHNN (tại mục III.3) lần nữa điều lại bổ sung “…trừ trường hợp tổ chức tín dụng khách hàng vay thoả thuận bảo đảm tài sản là biện pháp bổ sung đối với khoản vay mà khách hàng vay có đủ điều kiện vay bảo đảm tài sản…” Hiện nay, theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm điều (với cú pháp khẳng định) chính thức quy định rằng: “… bên thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm…” Trên lý thuyết, giá trị tài sản thế chấp phải lớn nghĩa vụ trả nợ để nâng cao ý thức trả nợ khách hàng, tức tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp phải nhỏ 1; song thực tế để nâng cao khả cạnh tranh tuân thủ quy định pháp lý, ngân hàng thương mại đưa chính sách đặc biệt với những khách hàng có độ tín nhiệm cao tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp, cụ thể tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp có thể lớn Căn để ngân hàng cho vay với quy mô khoản vay vượt giá trị tài sản thế chấp khả tài chính khách hàng vay tốt, nguồn trả nợ thứ nhất khách hàng vay vốn đảm bảo … 2.4 Phân biệt cho vay thế chấp với các hì nh thƣ́c cho vay có bảo đảm khác Cho vay có bảm đảm bao gồm ba hì nh thức đảm bảo tiền vay là : thế chấp, cầm cố và bảo lãnh 10 Trong đó , “bảo lãnh là việc bên thức ba cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh) thực hiện nghĩa vụ thay cho bên vay (người được bảo lãnh ) nếu đến thời hạn mà người bảo lãnh không thực hiện hoặc thự c hiện không nghĩa vụ.”7 Bảo lãnh hình th ức bảo đảm bằng uy tí n của người bảo lãnh còn thế chấp hình thức bảo đảm bằng tài sản của bên thế chấp Cầm cố và thế chấp là hai khái niệm đảm bảo tiền vay mà người va y dễ nhầm lẫn “Cầm cố là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc sở hữu hoặc bên thứ ba cho ngân hàng (bên nhận cầm cố ) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng.”8 Theo quy đị nh của pháp luật , cầm cố thì bên cầm cố phải giao tài sản cho ngân hàng còn thế chấp thì bên thế chấp không phải giao tài sản cho ngân hàng Thông thường, tài sản cầm cố là động sản , còn tài sản thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản Các ngân hàng th ương mại thường quy đị nh các tài sản vàng , bạc, kim khí quý , đá quý , ngoại tệ tiền mặt , giấy tờ có giá phải áp dụng biện pháp cầm cố Các tài sản khác hầu hết đều áp dụng dưới hì nh thức thế chấp Phân loại cho vay chấp Cho vay thế chấp xét theo hì nh thức đảm bảo tiền vay là thế chấp , có thể dựa một số cứ sau để phân loại: 3.1 Căn cƣ́ vào nguồn hì nh thành tài sản thế chấp Thế chấp trực tiếp hay còn gọi là thế chấp bằng tà i sản hì nh thành từ vốn vay là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp vốn vay tạo nên Ví dụ: Người vay vay ngân hàng để mua một nhà và dùng chí nh nhà đó làm tài s ản thế chấp cho ngân hàng Thế chấp gián tiếp là hì nh thức thế chấp mà đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để đầu tư là hai tài sản khác Ví dụ: Người vay thế chấp nhà ở để vay vốn ngân hàng , sau đó dùng tiền vay để mua một tài sản khác n hư nguyên liệu sản xuất Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, (năm 2007), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê, trang 93 Nguồn trích: Tập thể tác giả Học viện Ngân hàng, (năm 2007), Giáo trình Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê, trang 92 11 3.2 Căn cƣ́ vào tí nh chất pháp lý Thế chấp pháp lý là hì nh thức thế chấp mà đó người vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ Theo hì nh thức này , người vay không toán được nợ , ngân hàng được quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện thủ tục tố tụng để nhờ can thiệp tòa án Thế chấp công bằng là hì nh thức thế chấp mà đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sở dụng đất để bảo đảm cho món vay Khi người vay không thực hiện được nghĩ a vụ theo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa sở thỏa thuận giữa người cho vay và người vay hoặc phải nhờ đến sợ can thiệp của tòa án, nếu có tranh chấp 3.3 Căn cƣ́ vào số lần thế chấp Thế chấp thứ nhất là việc thế chấp tài sản để bảo đảm cho món nợ thứ nhất Cần lưu ý rằng thế chấp thứ nhất không có nghĩ a là lần đầu tiên đem tài sản thế chấp cho một khoản vay , mà thế chấp thứ nhất xác định mối tương quan giữa khoản vay có thế chấp , tức là việc sử dụng một tài sản làm bảo đảm cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên tồn tại gọi là thế chấp thứ nhất Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp : Thế chấp cho một bên cho vay và thế chấp cho nhiều bên cho vay dưới hì nh thứ hợp vốn (đồng tài trợ ) Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn , việc quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm một ngân hàng đại diện thự c hiện Thế chấp thứ hai là hì nh thức thế chấp , đó người vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai 3.4 Căn cƣ́ vào phạm vi thế chấp Theo quy đị nh của pháp luật người vay có thể thế chấp toàn bộ hay thế chấp một phần “Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ của bất động sản , động sản cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản , động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản thế 12 chấp, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác.”9 Riêng đối với thế chấp quyền sử dụng đất, nhà , công trì nh xây dựng khác , rừng trồng vườn và các tài sản khác người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp , nếu có thỏa thuận Trong thực tế các ngân hàng thường nhận thế chấp toàn bộ bất động sản Thế chấp một phần chỉ áp dụng trường hợp phần tài sản thế chấp có thể phát mại riêng mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp Đối với tài sản gắn liền với đất nhà ở , công trình xây dựng chỉ nhận thế chấp cùng với giá trị quyền sử dụng đất Quy trì nh cho vay thế chấp Quy trì nh cho vay thế chấp là tổng hợp các nguyên tắc , quy đị nh của ngân hàng việc cho vay thế chấp Trong đó xây dựng các bước cụ thể theo một trình tự nhất định kể từ chuẩn bị hồ sơ đề nghị cho vay thế chấp cho đến chấm dứt quan hệ cho vay thế chấp Đây là một quá trì nh bao gồm nhiều giai đoạn mang tí nh chất liên hoàn, theo một trật tự nhất đị nh , đồng thời có quan hệ chặt chẽ và gắn bó với Nếu lấy việc giải ngân làm tâm điểm thì quy trì nh cho vay thế chấp t ại ngân hàng thương mại được phân thành giai đoạn: trước giải ngân, giải ngân và sau giải ngân Sơ đồ 1: Quy trì nh cho vay thế chấp khát quát Chú thích: Giai đoạn trước giải ngân Giai đoạn giải ngân Giai đoạn sau giải ngân Nguồn trích: Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005, Điều 342, Khoản 13