hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

Thông qua đánh giá những thành công và hạn chế của công tác địnhgiá của ngân hàng có thể đưa ra một số kiến nghị góp phần nào đó hoàn thiện côngtác định giá bất động sản tại ngân hàng, l

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam hiện nay là một nền kinh tế trẻ, năng động và hội nhập mạnh mẽ vớicác nền kinh tế khác trong khu vực cũng như trên toàn thế giới Các nhà đầu tưnước ngoài, với tiềm lực vốn mạnh mẽ, đánh giá cao cơ hội đầu tư tại Việt Nam vớirất nhiều ưu điểm như là một nền kinh tế mới nổi, cơ hội phát triển lớn, tỷ lệ dân sốtrong độ tuổi lao động lớn, điều kiện chính trị và xã hội khá ổn định… Các nhà đầu

tư trong nước cũng nhận định được đây là thời điểm rất tốt để đầu tư phát triểntrong nước Tuy nhiên, các nhà đầu tư nội địa thường bị hạn chế về nguồn vốn cũngnhư khả năng huy động vốn đầu tư Vấn đề này càng đặc biệt khó khăn đối với cácdoanh nghiệp tư nhân, các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ Trong bối cảnh đóthì nguồn vốn vay từ ngân hàng đang là kênh huy động vốn hiệu quả mà rất nhiềudoanh nghiệp cũng như tư nhân đặc biệt chú trọng

Hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đã phát triển khá hoàn thiện và đúng vao trị

là cầu nối lưu thông vốn trong nền kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội Tuynhiên, nguyên tắc hoạt động chung tại các ngân hàng là an toàn và lợi nhuận Đểđảm bảo được hai nguyên tắc này, các ngân hàng luôn đặt ra quy trình hoạt độngcũng như những quy định bắt buộc đối với tất cả các hoạt động tín dụng Cụ thể,trong hoạt động tín dụng cho vay vốn, ngân hàng thường đòi hỏi các khách hàngphải có tài sản đảm bảo Các tài sản đảm bảo thường rất đa dạng, tùy thuộc vào tìnhhình cụ thể của khách hàng và quy chế của ngân hàng nhưng tài sản đảm bảothường là bất động sản Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản làm tài sảnđảm bảo để xác định giá trị khoản vay và mức độ rủi ro khi tiến hành cho vay Do

đó, có thể nói hoạt động định giá của ngân hàng đóng vai trị quan trọng trong hoạtđộng tín dụng của ngân hàng Hiệu quả của công tác định giá sẽ quyết định khảnăng cho vay và giá trị khoản vay Tuy nhiên, một hoạt động định giá như thế nào

là hiệu quả thì vẫn chưa có một quy thống nhất quy định cho điều này

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngânhàng thương mại nhà nước hàng đầu Ngân hàng BIDV ngày càng khẳng định được

uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình Ngân hàng hiện nay cógiá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn hàng đầu tại Việt Nam hiện nay Hầu hết cáckhoản vay này đều thông qua thế chấp bất động sản Do đó, hoạt động định giá bấtđộng sản tại ngân hàng BIDV luôn được chú trọng

Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại chi nhánh Nam Hà Nội của ngân

hàng BIDV, em đã quyết định chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam” làm chuyên đề tốt nghiệp.

Với đề tài này, em hi vọng có thể tìm hiểu các quy định về công tác định giá, nộidung cũng như quy trình định giá đang được áp dụng tại ngân hàng BIDV chi nhánhNam Hà Nội Thông qua đánh giá những thành công và hạn chế của công tác địnhgiá của ngân hàng có thể đưa ra một số kiến nghị góp phần nào đó hoàn thiện côngtác định giá bất động sản tại ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng nâng caochất lượng, tạo được niềm tin với khách hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học liên quan đến định giá bất động sảnthế chấp, các khái niệm, tiêu chuẩn, phương pháp… trong công tác định giá

Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tạingân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam về quy định, nội dung, quy trình định giá;đánh giá thành công và hạn chế của hoạt động này tại ngân hàng

Từ việc phân tích thực trạng hoạt động của ngân hàng, đề tài đề xuất một sốkiến nghị, phương hướng và giải pháp nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định bấtđộng sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài đi sâu nghiên cứu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngânhàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội trong khoảng từ năm

2008 đến 2010

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình hoàn thành đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm:

Phương pháp duy vật biện chứng

Phương pháp thống kê khoa học

Phương pháp phân tích, tổng hợp

Phương pháp điều tra thu thập số liệu

Phương pháp so sánh…

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương:

Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu

tư và Phất triển Việt Nam

Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất

động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản,giấy tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…

Khi cho vay có thế chấp, ngân hàng cũng đồng thời phải xác định mức độrủi ro của khoản vay bao gồm rủi ro về mặt lãi suất tiền gửi, trượt giá, rủi ro vềtài chính và thanh toán chậm của khách hàng Nếu khách hàng không thanh toánđược nợ thì ngân hàng có thể thanh lý tài sản thế chấp để thu lại khoản vay

1.1.2 Vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Cho vay có thế chấp đóng vai trị quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngânhàng Thông qua cho vay có thế chấp, ngân hàng sẽ có thể thu được nguồn lợinhuận có thể dự tính được góp phần làm tăng tổng lợi nhuận chung Ngân hàng cóthể sử dụng nguồn lợi nhuận này để đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạođiều kiện cho ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng

Bên cạnh đó, hoạt động cho vay của ngân hàng thường có mức độ rủi rotương đối do rất nhiều yếu tố Trong đó, vấn đề không thể thu hồi khoản vay là

vấn đề phổ biến nhất Có rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình trạng này như: kháchhàng phá sản dẫn tới mất khả năng thanh toán các khoản nợ; hay khách hàng gặpkhó khăn trong hoạt động kinh doanh dẫn đến quay vòng vốn bị ảnh hưởng làmmất khả năng hoàn trả nợ khi các khoản vay đáo hạn; hoặc khách hàng cố ý khôngthanh toán các khoản nợ… Trong trường hợp không thu được nợ bổ sung, ngânhàng có thể gặp bất trắc trong tín dụng gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động củangân hàng

Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc phải yêu cầu người vay có tài sản đảmbảo cần thiết, đa số là dưới hình thức thế chấp tài sản Khi có tài sản thế chấp cho cáckhoản vay, ngân hàng trước hết có thể nâng cao ý thức thanh toán của khách hàng Nếu các khoản vay được cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn màkhách hàng bỏ ra cho các hạng mục đầu tư chủ yếu là từ khoản vay của ngân hàngthì xu hướng chung là khách hàng sẽ đầu tư vào các dự án có mức độ rủi ro caohòng thu được lợi nhuận cao vì nếu dự án thành công thì họ sẽ thu được lợi nhùnđáng kể, còn sự án thất bại thì cái mà họ mất không đáng kể

Ngược lại, khi có tài sản thế chấp tại ngân hàng, khách hàng biết chính xác họ

sẽ mất gì khi không thanh toán cho ngân hàng nên sẽ có phương án sử dụng nguồnvốn vay hợp lý và cẩn thận, giảm thiểu rủi ro với vốn đầu tư nên khả năng thanhtoán cho ngân hàng sẽ được nâng cao

Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách hàngkhông thanh tốn toàn bộ hay một phần khoản nợ Khi đã hết hạn thanh toán màkhách hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thìngân hàng có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kếtvới khách hàng tiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay vàcác chi phí liên quan

1.1.3 Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên

nó thường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đáquý, giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến

nhất vẫn là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tàisản trên đất

Điều 181 luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dờiđược Do đó, bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất mà chỉ có thểtồn tại, sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất đai Đất đai và những vật thểnày phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đolường nhất định

Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu vềmặt pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảntrên đất hợp pháp, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản

1.2 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Khái niệm định giá

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trênthế giới Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội củanền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơchế thị trường Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sảncũng phát triển rất nhanh chóng cùng với sự băng phát của nền kinh tế

Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về định giá được sử dụng rộng rãi Hầu hết cáckhái niệm này đều coi định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểmnhất định

Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau : “Định giá tài sản là

sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp vớimột thị trường nhất định, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đíchnhất định”

Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh:

“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho mục đích xác định”

Giáo sư Lim Lam Yuan thuộc trường xây dựng và bất động sản Đại học quốcgia Singapore cho rằng: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mụcđích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất cảcác đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thịtrường”

Nhìn chung thì định giá là một hoạt động có sự kết hợp của cả yếu tố nghệthuật và khoa học về việc xác định giá trị của tài sản cho một mục đích cụ thể ở mộtthời điểm nhất định Có thể thấy rất rõ điều này khi đi vào phân tích hoạt động địnhgiá

Theo đó, để có thể định giá một tài sản thì cần phải có một hệ thống các dữliệu thông tin về tài sản bao gồm các thông tin về đặc điểm, nguồn gốc, tình trạnghoạt động, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và sự tồn tại của tài sản Việc có thể thuthập, lưu trữ và phân tích các thông tin này đòi hỏi người định giá phải có vốn kiếnthức sâu rộng, phải đầu tư thời gian, công sức làm việc hết sức nghiêm túc Đâychính là khái cạnh khoa học của công tác định giá

Tuy nhiên, để có thể hoàn thiện công tác định giá thì người định giá phải biếtkhéo léo kết hợp các yếu tố riêng rẽ đó thành một chuỗi thông tin thống nhất, phảiphân tích được tác động qua lại của các yếu tố và tác động lên giá trị của tài sảnđịnh giá Từ đó, bằng cái nhìn chủ quan của mình, người định giá trình bầy quanđiểm định giá dưới dạng tính toán về tài sản định giá Vì mang tính chủ quan nên đểcông tác định giá đạt hiệu quả tốt nhất thì người định giá phải đưa ra nhận định chủquan trong điều kiện khách quan nhất Điều này đòi hỏi người định giá phải rấtnghệ thuật và giàu kinh nghiệm khi tiến hành công tác định giá

Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản thế chấp nói riêng và định giá bất động sản nói chungđều là trường hợp nhỏ của hoạt động định giá tài sản Nhìn chung, chúng đều dựatrên nguyên tắc chung của công tác định giá tài sản Để có thể hiểu rõ về định giábất động sản thế chấp, ta tiến hành tìm hiểu về định giá bất động sản

Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ

thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điềukiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp Theoqui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tưvấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định

Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vịtrí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ phápluật

Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:

- Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể

- Tại một thời điểm nhất định

- Tại một thị trường nhất định

- Cho mục đích xác định

- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS

- Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định

Như vậy, định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản trong sựthống nhất giữa mục đích định giá với các đặc điểm của bất động sản và thời điểmđịnh giá Bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu và quyền sửdụng cũng như các mục đích sử dụng Vì vậy, bất cứ bất động sản nào cũng phảigắn liền với đất Điều này dẫn đến việc giá trị của bất động sản luôn chịu ảnh hưởngcủa rất nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đếngiá trị của bất động sản là không giống nhau Chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tốnhư: loại bất động sản, vị trí bất động sản, các yếu tố môi trường kinh tế - văn hóa –

xã hội – pháp luật, hiện trạng sử dụng… Tất cả các yếu tố đó có tác động rất phứctạp đến giá trị của bất động sản nên rất khó khăn để lượng hóa thành giá trị cụ thể

Từ đó, ta có thể có cái nhì tổng quát về định giá bất động sản thế chấp Nhìnchung về nguyên tắc thì định giá bất động sản thế chấp chính là định giá bất độngsản Do đó, hoạt động này có đầy đủ đặc điểm và các yếu tố chi phối như định giábất động sản Điểm duy nhất cụ thể hóa hoạt động định giá này là các bất động sản

này là tài sản thế chấp để đảm bảo tiền vay ở ngân hàng.

Như vậy, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động định giá bất động sản nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.

1.2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp đối với hoạt động của ngân hàng

Bất động sản thế chấp tại ngân hàng có thể coi là cầu nối, là sự đảm bảo chomối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng Tuy nhiên, để có thể đánh giáđúng đắn về “sự đảm” này thì ngân hàng buộc phải tiến hành định giá bất động sảnthế chấp

Khi ngân hàng cho khách hàng vay một khoản tiền thì để đảm bảo an toàn vàgiảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng thế chấptài sản đảm bảo mà trong trường hợp này là các bất động sản Ngân hàng sẽ tiếnhành xác định giá trị thực tế của bất động thế chấp, khả năng thanh khoản, các vấn

đề liên quan đến bất động sản thế chấp… thông qua hoạt động định giá để đi tớiquyết định có cho vay hay không, nếu cho vay thì sẽ cho vay bao nhiêu để có thểđạt lợi ích cao nhất cho ngân hàng

Nếu công tác định giá được tiến hành tốt, giá trị của bất động sản được xácđịnh chuẩn xác sẽ giảm bớt rủi ro đối với hoạt động cho vay Đồng thời, điều nàylàm gia tăng khách hàng cho ngân hàng, tức là làm tăng lợi nhuận cho hoạt động tíndụng tại ngân hàng thông qua tiền lãi và các khoản chi phí kèm theo

Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp và tiến hành phát hành khoảnvay thấp hơn nhiều giá trị thực của bất động sản thì khách hàng dễ tìm tới ngânhàng khác nơi phát hành khối lượng vay lớn hơn Điều này làm ảnh hưởng tới hoạtđộng cho vay của ngân hàng, đồng thời gây mất uy tín của ngân hàng đối với kháchhàng, về lâu dài sẽ ảnh hưởng tới các hoạt động còn lại của ngân hàng

Nhưng nếu ngân hàng tiến hành định giá bất động sản cao hơn giá trị thực tếthì phần rủi ro lại thuộc về phía ngân hàng Khách hàng có thể sẽ nẩy sinh xu thế từ

bỏ khoản nợ do có thể coi như đã bán được bất động sản với giá hời Ngân hàng khi

đó đối mặt với khả năng phải chịu lỗ khi tiến hành phát mại bất động sản do giá trịthực tế của bất động sản không đủ để bù đắp khoản vay và các chi phí liên quan Bất động sản là tài sản có gía trị lớn, khả năng thanh khoản của nó kém hơncác loại tài sản khác nhưng lại chiếm tới 80% số lượn tài sản đảm bảo cho cáckhoản vay của ngân hàng Công tác định giá bất động sản theo đó sẽ ảnh hưởng tới80% số hồ sơ tín dụng cho vay cảu ngân hàng Vì vậy, định giá bất động sản thếchấp có ý nghĩa rất lớn đối với hoạt động của ngân hàng.

1.2.2 Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.2.2.1 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình địnhgiá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý thực tế liên quan để đánhgiá chính xác tác động của các yếu tố đó đối với công tác định giá bất động sản.Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động quá trình hìnhthành giá trị của một tài sản cụ thể

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụngtối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép vềmặt kinh tế, quản lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất nếutại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũngnhư đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thunhập trong tương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tụctrong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất được phảnánh ở bốn mặt là:

- Hợp pháp về mục đích sử dụng và luồng thu nhâp

- Giỏ trị hiện tại các luồng thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành bấtđộng sản lớn nhất

- Thời gian cho thu nhập kéo dài và ổn định.

- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp về chất liệu, kích thước

Do đó, khi tiến hành định giá bất động sản phải tiến hành đánh giá hiện trạngcủa bất động sản để có thể ước tính giá trị bất động sản tốt nhất

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bấtđộng sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động tớicung và cầu về bất động sản Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và

tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản

Gía trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó cócác yếu tố đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộctính của bất động sản khác Sự ảnh hưởng mang tính thuộc tính này được phản ánhtrong quan hệ cung cầu và giá trị của bất động sản

Giá của bất động sản phải được xác định vào thời điểm cân bằng cầu và phải

dự báo được các nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản trên thị trường

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thànhnên giá trị và những yếu tố tác động tới giá trị của nó

Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong quá trình biến đổi liên tụcphản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trịbao gồm các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường Bản thân các yếu tố ảnhhưởng đến giá trị của bất động sản cũng luôn luôn biến đổi Do đó, khi định giá phảixác định rõ mối quan hệ giữa các nhân tố trực tiếp tác động tới giá trị bất động sản,phải phân tích quá trình biến đổi nhằm xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất

và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trongquá trình sử dụng thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tácđộng lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác

Việc hình thành giá trị của bất động sản được định giá thường liên quan đếngiá trị của bất động sản khác có thể thay thế.

Khi có hai bất động sản hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở mứcgiá thấp nhất thì sẽ được bán đầu tiên Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xuhướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tươngđương với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm thay ảnh hưởng đến sự thaythế

Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của bất động sản phải cân bằng để bất động sản đạt đượckhả năng sinh lời tốt nhất hay mức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc cân bằng ở đây có ý nghĩa:

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt thì giá trị thị trường tối đađạt tới khi các yếu tố cấu thành ra bất động sản đạt trạng thái cân đối

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ

ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt được khi quỹ đất choviệc xây dựng bất động sản đó được quy hoạch sử dụng một cách hợp lý

Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sảncần phải phân tích xem liệu đã đạt tới trạng thái cân bằng hay chưa

Nguyên tắc thu nhập tăng hay giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhấtđịnh sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập sẽ giảm dần.Theo đó, công tác định giá phải đánh giá được bất động sản đang ở trong giai đoạnnào của chu kỳ kinh doanh, từ đó tiến hành ước tính giá trị tương lai của bất độngsản trong thời gian thế chấp tại ngân hàng

Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất ( đất đai,vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việcphân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lạisau khi đã phân phói cho vốn, lao động, quản lý sẽ là giá trị của đất đai

Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ bất động sản hay là giá trị mỗi bộ phận của bất động sản có tác động tới giá trịbất động sản đó Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản sẽ thay đổitheo thành phần đóng góp của yếu tố đó vào bất động sản

Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổsung vào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và hiệu quảnhất

Nguyên tắc phù hợp

Bất động sản cần phải duy trì các đặc tính phù hợp với môi trường, cơ sở hạtầng, quần thể bất động sản xung quanh; tập quán và quan niệm sử dụng bất độngsản nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử dụng hiệu quả nhất Do đó, biệnpháp định giá phải phân tích xem liệu bất động sản đó có đảm bảo yếu tố phù hợpkhi xác định giá trị của bất động sản

Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao nhất vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranhquá mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể cuối cùng không còn lợi nhuận Tuynhiên, thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nêntính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường.Song cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng quan trọng đối với việc định giá bất động sản.Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của các bất động sản đặc biệt nhưng cũnglàm gia tăng giá trị lợi thế đặc biệt của bất động sản

Ngoài ra, bất động sản có tính thay thế lẫn nhau nên các nhà đầu tư có thểchuyển đổi từ hình thức bất động sản này sang hình thức bất động sản, từ thị trườngnày sang thị trường khác kéo theo ảnh hưởng về giá bất động sản

Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của bất động sản chịu sự tác động của cácyếu tố bên ngoài nó và ngược lại Các bất động sản xung quanh có thể làm tănghoặc giảm giá trị của bất động sản Nếu bất động sản có giá trị thấp được xây dựng

tại khu vực có cơ sở điều kiện tốt và các bất động sản giá trị cao sẽ gia tăng đượcgiá trị Ngược lại, nếu bất động sản có giá trị cao nhưng xây dựng trong khu vựcyếu kém, các bất động sản xung quanh giá trị không cao thì bất động sản cao đó có

xu hướng giảm giá so với giá trị thực

 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lờitrong tương lai của bất động sản Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôndựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích sự kiến nhận được từ quyền sử dụng bấtđộng sản trong tương lai

1.2.2.2 Yêu cầu của định giá bất động sản thế chấp

a Định giá bất động sản thế chấp phải có căn cứ

Tiến hành định giá bất động sản trước tiên cần phải tiến hành phân tích các căn

cứ để định giá bao gồm:

- Căn cứ vào bản thân các yếu tố bất động sản: tức là căn cứ vào các yếu tố giátrị kết tinh trong bất động sản; căn cứ vào công dụng và khả năng duy trì lợi ích docông dụng đó mang lại; căn cứ vào hình thái vật chất về mỹ thuật, tâm lý; căn cứvào vị trí bất động sản và các tác động về mặt vị trí bất động sản

- Căn cứ vào điều kiện thị trường tại điều kiện định giá bao gồm: tính cạnhtranh và khả năng thay thế của các bất động sản; thực trạng nền kinh tế và phânkhúc thị trường bất động sản; đặc điểm các lực lượng cung cầu: độc quyền – cạnhtranh, tiêu dùng – đầu tư

b Định giá bất động sản phải tiến hành khách quan và đồng bộ

- Công tác định giá phải được tiến hành một cách khách quan, không chịu bất

cứ tác động từ ý muốn chủ quan của cá nhân nào nhằm mưu lợi cho bản thân hoặc 1trong các bên tham gia giao dịch

- Công tác định giá cần tiến hành đồng bộ, chặt chẽ, có tính thống nhất caotrong nội bộ ban định giá cũng như thống nhất giữa ngân hàng và khách hàng

1.2.3 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Có 5phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản Năm phươngpháp đó bao gồm:

Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trường của các bấtđộng sản có đặc điểm tương tự để xác định giá

Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất+ giá trị còn lại của tài sản trên đất

Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển – chi phíđầu tư phát triển

Phương pháp đầu tư ( thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chiacho lãi suất vốn

Phương pháp lợi nhuận: dựa vào ước tính khả năng sinh lợi của việc sử dụngbất động sản – các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý

Tuy nhiên, với đặc thù là một tổ chức tài chính tín dụng, các ngân hàng thươngmại khi tiến hành hoạt động định giá bất động sản thế chấp thường chỉ áp dụng baphương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phươngpháp vốn hóa

1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm và ý nghĩa

Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá bất động

sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sảncần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang tiến hành mua bán trên thị trườngtrong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm định giá hoặc trong khoảngthời gian ngắn nhằm xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở: giá trị thị trường của một bấtđộng sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể sosánh được

Ý nghĩa: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi nhất trong thực

tiễn do cơ sở để định giá là giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã đượcgiao dịch Tính tương đồng ở đây bao gồm tương đồng về: mục đích sử dụng, đặc

điểm kỹ thuật, yếu tố pháp lý, tính năng, môi trường xung quanh, điều kiện quản lý,quy mô… Vì vậy, khi sử dụng phương pháp này thì tất cả các bên có thể trực tiếpđánh giá được phần nào hiệu quả công tác định giá, không gặp nhiều khó khăn vềmặt kỹ thuật mà dễ được khách hàng và cơ quan quản lý chấp nhận do có tính thịtrường vững chắc.

 Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Khi áp dụng phương pháp so sánh vào công tác định giá bất động sản thế chấp,các ngân hàng cần chú ý một số yêu cầu sau:

- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản có tínhtương đồng trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, nếu tính tương đồngthấp thì tính chính xác của hoạt động định giá sẽ giảm đi

- Chỉ so sánh với những bất động sản tiến hành giao dịch trong thời gian gầnvới thời điểm định giá Khoảng thời gian này phụ thuộc vào tình hình biến động củathị trường Nếu thị trường biến động lớn thì giá trị của bất động sản thay đổi rấtnhanh nên thời gian so sánh thường ngắn Ngược lại, nếu thị trường ổn định, không

có biến động nhiều thì gian giao dịch có thể kéo dài khoảng 1 năm hoặc lâu hơn

- Thông tin thu thập khi tiến hàng định giá bằng phương pháp này phải phong phú,

có tính xác cao, đáng tin cậy và có thể dựng để so sánh được Thông tin so sánh thường

là của 2 hay nhiều bất động sản khác nhau để đảm bảo tính khách quan khi so sánh

- Do đặc bất động sản có tính dị biệt, không bất động sản nào giống bất độngsản nào nên không có một mô hình hay phương thức cố định cho hoạt động định giábằng phương pháp so sánh

- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải có chuyênmôn cao, có kinh nghiệm trong hoạt động tìm hiểu và phân tích thị trường Ngườiđịnh giá trước tiên phải am hiểu thị trường bất động sản bao gồm các yếu tố cungcầu trên thị trường, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cũng nhưnhậy cảm với xu hướng biến động của thị trường bất động sản Thông qua đó, ngườiđịnh giá mới đánh giá chính xác giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu

- Phương pháp chỉ áp dụng khi thị trường có tính ổn định tương đối Nếu thị

trường bất ổn hoặc tính ổn định không cao thì kết quả định giá sẽ không đáng tincậy dự các bất động sản so sánh có tính tương đồng cao.

 Các bước tiến hành định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, chothuê của các bất động sản tương đối giống với bất động sản mục tiêu Nhưng trênthực tế, không bao giờ có 2 bất động sản có đặc điểm giống hệt nhau mà ta chỉ cóthể tìm thấy những bất động sản có tính tương đồng hay tương tự nhau Người địnhgiá cần phải phân tích các yếu tố giống và khác nhau của bất động sản mục tiêu vàbất động sản so sánh để điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu Đểthực hiện định giá bằng phương pháp so sánh thì cần phải thực hiện theo nhữngbước sau:

- Bước 1: Thu thập thông tin

Người định gía cần phải tiến hành tìm kiếm thông tin về các bất động sảnđược bán, rao bán, niêm yết trong thời gian gần với thời điểm định giá mà có thểtiến hành so sánh được Thông tin thu thập bao gồm thông tin về vị trí, điều kiện,quy mô, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng… Các thông tin này phải đảm báochính xác, trung thực và khách quan, phản ánh đúng thực tế

- Bước 2: Kiểm tra bất động sản

Phải tiến hành kiểm tra các bất động sản có khả năng so sánh với bất động sảnmục tiêu, xác định giá trị và các yếu tố của bất động sản so sánh

- Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh

Trong số những bất động sản có khả năng so sánh với bất động sản mục tiêu,

ta tiến hành sàng lọc để lựa chọn ra những bất động sản so sánh thích hợp nhất,tương đồng nhất Số lượng bất động sản so sánh thường từ 3 đến 6 bất động sản.Đồng thời, tiến hành lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp và phân tích so sánh cho mỗiđơn vị Có thể tiến hành lập bảng phân tích so sánh

- Bước 4: Phân tích giá bán

Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh đã được lựa chọn ở bước

3 Phân tích các đặc điểm giống nhau và khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất

động sản mục tiêu mà các đặc điểm này ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.Xác định rõ các yếu tố làm tăng và giảm giá của bất động sản mục tiêu.

- Bước 5: Điều chỉnh giá

Tiến hành điều chỉnh giá bán của các bất động sản so sánh với bất động sảnmục tiêu thông qua lượng hóa các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh rồitiến hành điều chỉnh tăng hay giảm tương ứng để đưa bất động sản so sánh về cùngđiều kiện tương đồng với bất động sản mục tiêu

- Bước 6: Xác định giỏ

Bằng cách hòa hợp các chỉ số giá nhận được từ việc tiến hành điều chỉnh giá,người định giá có thể thu được giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu

 Các yếu tố điều chỉnh giá

Theo phương pháp này thì giá trị thị trường của các bất động sản so sánh là cơ

sở cho hoạt động định giá Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng tìm được đầy đủ cácbất động sản so sánh hơn nữa các bất động sản này cũng không giống nhau Ngườiđịnh giá cần xem xét và so sánh tất cả các điểm khác biệt để nhận thấy các yếu tốảnh hưởng tới giá trị của bất động sản Thông thường, có 5 nhóm yếu tố dẫn đến sựkhác biệt giữa các bất động sản

- Nhóm yếu tố về hình dáng, mặt bằng của bất động sản: hình dáng, kíchthước của bất động sản thể hiện sự cân đối hay mất cân đối của bất động sản Đây làyếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến công năng, tính hữu dụng của bất động sản nên ảnhhưởng đến khả năng khai thác bất động sản Những bất động sản có kích thước hìnhdáng lý tưởng sẽ có công năng tốt hơn và có giá trị cao hơn những bất động sản cóhình dáng không hợp chuẩn

- Nhóm yếu tố về vị trí và địa điểm của bất động sản: Vị trí, địa điểm của bấtđộng sản thể hiện khả năng tiếp cận bất động sản thuận lợi hay không thuận lợi dẫnđến nâng cao hay hạ tháp giá trị của bất động sản Ngoài ra, vị trí của bất động sảncũng phản ánh môi trường tự nhiê, môi trường xã hội xung quanh bất động cần địnhgiá Tùy vào mục đích khai thác bất động sản mà giá trị của bất động sản mục tiêuđược nâng cao hay hạ thấp

- Nhóm yếu tố về đặc điểm pháp lý: yếu tố pháp lý của bất động sản thể hiệnthông qua các quyền đối với bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sởhữu tài sản trên đất Cần điều chỉnh giá trị bất động sản khi có các yếu tố bất lợi vềmặt pháp lý như bất động sản không phải do người tiến hành thế chấp đứng tên, bấtđộng sản là sở hữu chung, bất động sản có tranh chấp hoặc đang nằm trong giới hạnquy hoạch, thay đổi quy hoạch.

- Nhóm yếu tố về kết cấu công trình bất động sản: đây là các yếu tố mang tính

kỹ thuật của bất động sản bao gồm các thông số về số tầng, vật liệu xây dựng, quy

mô công trình, tuổi thọ và thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật và tiện nghi nộithất, mỹ thuật và kiến trúc…

- Nhóm yếu tố về điều kiện thị trường: yếu tố thị trường là yếu tố bên ngoàicủa bất động sản nhưng có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản cần thiết phảiđiều chỉnh khi định giá bất động sản Việc điều chỉnh các yếu tố thị trường bao gồmyếu tố về tình hình kinh tế tại thời điểm định giá, điều kiện giao dịch bất động sản,phương thức và thời điểm thanh toán bất động sản

 Trình tự điều chỉnh các yếu tố

Trong 5 nhóm yếu tố trên thì việc điều chỉnh yếu tố nào trước, yếu tố nào sau

có ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả định giá Do đó, để đảm bảo tính chính xác thìcác yếu tố trên phải được điều chỉnh theo thứ tự: các yếu tố pháp lý => điều kiệnbán => điều kiện thanh toan => các chi phí phải bỏ ra ngay sau khi giao dịch =>thời gian bán => các yếu tố kỹ thuật của bất động sản

Theo đó, các bước tiến hành điều chỉnh như sau:

1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của loại bất động sản mục tiêu

2 So sánh đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản cần địnhgiá, ước lượng sự khác biệt của mỗi yếu tố so sánh giữa bất động sản so sánh và bấtđộng sản mục tiêu

3 Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi bất động sản so sánh và áp dụngcho mỗi đơn vị giá bán (hoặc cho mỗi giá bán) của bất động sản so sánh để có đượcchỉ số giá bán hoặc khoảng giá bán cho bất động sản mục tiêu thông qua hệ số điều

 Nguyên tắc điều chỉnh giá

Lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bấtđộng sản so sánh Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơnbất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh xuống hoặcngược lại Từ đó, ta tính ra mức tăng hoặc giảm của từng bất động sản so sánh vớibất động sản mục tiêu Khi điều chỉnh cần lưu ý:

- Khi điều chỉnh một yếu tố nào đó thì cố định các yếu tố còn lại

- Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt, quá chi tiết

- Mỗi sự điều chỉnh nên có chứng cứ thị trường để bảo vệ hoặc chứng minhcho sự điều chỉnh đó

- Luôn đặt câu hỏi: Những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khácnhau giữa hai bất động sản

 Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh

Có hai phương pháp xác định hệ số điều chỉnh:

- Phương pháp định lượng: đây là phương pháp định giá dựa trên việc so sánhtừng cặp yếu tố khác biệt trong khi giả sử các yếu tố còn lại tương đồng để lượnghóa sự khác biệt của từng yếu tố Có thể sử dụng công cụ thống kê, phân tích xu thế,phân tích chi phí

- Phương pháp phân tích định tính: là phương pháp định giá dựa trên cơ sởphân nhóm các yếu tố điều chỉnh và tìm ra xem những yếu tố nào tốt hơn, nhữngyếu tố nào là tương đương và những yếu tố nào là kém hơn

 Phạm vi áp dụng

Phương pháp được sử dụng trong các trường hợp định giá các bất động sản sau:

- Các bất động sản có tính đồng nhất: nhà ở riêng biệt, căn hộ chung cư, cácnhà dãy xây dựng cùng kiểu cách, các phân xưởng, các nhóm văn phòng, cửa hiệu

- Các mảnh đất trống

Phương pháp có thể được sử dụng định giá cho nhiều mục đích khác nhau như:mua bán, chuyển nhượng, đánh thuế của Nhà nước, góp vốn liên doanh, thế chấp,bảo lãnh, phân chia tài sản, cho thuê bất động sản giữa các chủ thể tham gia vào cácgiao dịch.…

- Các thông tin sử dụng là các thông tin lịch sử nó phản ánh tình trạng giaodịch trong quá khứ Nếu thông tin có chất lượng không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quảđịnh giá

- Khi thị trường ít có giao dịch thì việc áp dụng phương pháp này sẽ gặp khókhăn do không đủ bằng chứng thị trường để sử dụng

- Việc định giá đối với các bất động sản tạo thu nhập thì áp dụng phương pháp

so sánh cũng không phù hợp vì người mua quan tâm tới khả năng sinh lời hay tỷsuất lợi nhuận, đặc tính kinh tế của bất động sản Những thông tin này rất khó sosánh khi sử dụng phương pháp chi phí

- Khi các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp do điều chỉnh các yếu tố này mang tính tương đối cao.

- Để đưa ra gía thực hiện trong phân tích điều chỉnh thì người định giá cầnhiểu rõ về các giao dịch của các bất động sản so sánh, các đặc điểm hành vi củangười mua bán (người mua tiêu dùng, người đầu cơ…) Chính vì thế, định giá bằngphương pháp này chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của người định giá

1.2.3.2 Phương pháp chi phí

 Khái niệm và ý nghĩa

Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá bất động

sản dựa trên chi phí để tạo ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.Dựa trên giả định giá trị công trình hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra mộtcông trình tương tự như một vật thay thế

Cơ sở của phương pháp chi phí là giá trị của bất động sản được tính bằngtổng chi phí để có địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo công trìnhtrừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời

Ý nghĩa: Với phần lớn các bất động sản có bằng chứng thị trường đã chỉ ra

rằng việc áp dụng phương pháp chi phí là không phù hợp Nhưng nó rất có ý nghĩađối với các bất động sản không có thị trường, hiếm khi được giao dịch trên thịtrường, được tạo lập để phục vụ cho những mục đích riêng biệt Phương pháp được

sử dụng khi cần định giá các bất động sản mới (ít hao mòn) sẽ cho kết quả tốt nhất

 Các bước định giá bằng phương pháp chi phí

Định giá bằng phương pháp chi phí nhìn chung có 7 bước:

- Bước 1: Ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản mục tiêu định giá.Coi mảnh đất là trống để sẵn sàng cho sử dụng cao nhất tốt nhất Giả thiết giátrị của công trình đang sử dụng là cao nhất tốt nhất (để đảm bảo giá trị kinh tế,

nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại).

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc để thay thếnhững công trình xây dựng hiện tại có trên mảnh đất Để ước tính chính xác tất cả chiphí xây dựng mới hoặc chi phí thay thế, người định giá cần phải tìm hiểu về thiết kếxây dựng, các giấy tờ khác như bản vẽ thiết kế, hóa đơn mua nguyên vật liệu, văn bảnhoàn công Nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý

- Bước 3: Ước tính giá trị tổng giảm giá tích lũy của các cơng trình xâydựng hiện có trên mảnh đất Sự giảm giá được chia làm 3 loại: giảm giá tựnhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, giảm giá do lỗi thời bên ngoài

- Bước 4: Trừ số giảm giá tổng tích lũy khỏi chi phí hiện tại xây dựng lạihoặc thay thế công trình trên đất hiện tại đó để tìm ra giá trị của của công trìnhhiện tại

- Bước 5: Ước tính phần giảm giá của tất cả các công trình phụ và cáchạng mục nâng cao khác nằm trên mảnh đất đang định giá Như nhà phụ, câycảnh, đường rào…

- Bước 6: Cộng giá đất với chi phí tái tạo công trình trên đất trừ đi tổnggiảm giá tích lũy công trình cộng với giá trị còn lại của công trình phụ

- Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với tài sản cácnhân có thể đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết

 Các phương pháp xác định chi phí và giảm giá tích lũy

- Xác định chi phí

+ Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dựng để ước lượng chiphí trên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các

số liệu sẵn có trên thị trường với bất động sản cần định giá, điều chỉnh theođiều kiện thị trường, điều chỉnh khác biệt về mặt vật lý của bất động sản.

+ Phương pháp chi phí mỗi đơn vị cấu thành: Phương pháp này tính chiphí đơn vị cho số lượng các bộ phận cấu thành trong cấu trúc hoặc cho độ dài,cho diện tích hoặc khối lượng của những bộ phận cấu thành

+ Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng, chấtlượng của các loại sử dụng, các loại lao động theo số giờ cần thiết được sử dụng đểxây dựng cơng trình

Mỗi phương pháp đều có ưu nhược điểm riêng nên khi áp dụng cần phảixem xét, phân tích và lựa chọn phương pháp thích hợp

- Xác định giảm giá tích lũy

+ Giảm giá tích lũy là sự mất mát giá trị vì bất kỳ một lí do nào, tạo ra sự khácbiệt giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một công trình với giá trị thịtrường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá

+ Nguyên nhân của giảm giá tích lũy bao gồm giảm giá do lỗi thời chức năng

và lỗi thời bên ngoài

+ Các phương pháp tính giảm giá tích lũy: tính theo tuổi công trình, theophương pháp kĩ thuật, phương pháp rút ra từ thị trường

 Hạn chế của phương pháp

- Do phương pháp chi phí dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có hạn chếnhư phương pháp so sánh như: giá trị của các bất động sản so sánh là của quá khứ,chỉ áp dụng được trong điều kiện thị trường ít biến động…

- Chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo nên giá trị Khi côngtrình không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất thì phần giảm giá rất khó ướclượng nên tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ bất

động sản

- Việc tính tổng giảm tích lũy có thể trở lên rất chủ quan và khó thực hiện donhững sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có phươngpháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá tích lũy

- Người thẩm định giá phải thông thạo các kĩ thuật xây dựng và phải có đủkinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp Nó ít được chấpnhận để cung cấp giá trị định giá

 Phạm vi áp dụng

Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong các trường hợp sau:

- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt và đặc trưng về kiểu dáng,kiến trúc như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hỉachất, cơ sở lọc dầu mà chúng ít được trao đổi trên thị trường nên có ít chứng cứthị trường

- Định gía bất động sản để tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng

- Định giá cho mục đích bảo hiểm tài sản là bất động sản

- Được áp dụng nhiều trong định giá các bất động sản mới hình thành

- Có thể kết hợp với các phương pháp định giá khác để kiểm tra kết quả địnhgiá của các phương pháp khác

Ý nghĩa: Phương pháp vốn hóa được áp dụng rộng rãi để định giá các bất

động sản tạo lập thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư

 Các thước đo giá trị

- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với bất động sản khi

tỷ lệ thuê hay tỷ lệ lấp đầy là 100% công suất thiết kế

- Tổng thu nhập hiệu quả (EGI): EGI = PGI – thực tế không thu được (do thấtthu hoặc bỏ trống)

- Chi phí hoạt động (OC):OC bao gồm chi phí bảo hiểm, sửa chữa, bảo hành,thuế…

- Thu nhập hoạt động ròng (NOI): NOI = EGI – OC

- Dòng tiền trước thuế (BTCF): BTCF = NOI – lói vay

- Dòng tiền sau thuế (ATCF): ATCF = BTCF - thuế phải nộp

- Tiền thu hồi (SV): giá trị thu được sau khi thanh lý tài sản

 Tỷ lệ vốn hóa

Có 2 loại tỷ lệ vốn hóa là tỷ lệ thu nhập và tỷ lệ lợi tức

- Tỷ lệ vốn hóa thu nhập: thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của bấtđộng sản với giá trị vốn tương ứng của bất động sản Tỷ lệ vốn hóa bao gồm tỷ lệvốn hóa chung và tỷ lệ vốn hóa tự có

+ Tỷ lệ vốn hóa chung (Ro): là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản, phảnánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộbất động sản hoặc giá trị của bất động sản Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhậphoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của bất động sản

Ro = NOI/ Ivo

(Ivo: vốn đầu tư bất động sản hay giá trị bất động sản)

+ Tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có (Re): là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳvọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và đầu tư vốn tự có Nó được sử dụng đểvốn hóa luồng tiền trước thuế của bất động sản mục tiêu và giá trị của vốn tự có

+Tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR)

+Tỷ suất lợi tức chung (Yo): là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, tính theobình quân trọng số của tỷ suất lợi tức giữa vốn tự có và vốn vay

+Tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye): là tỷ suât lợi nhuận trên vốn tự có, chịuảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế Ye có thể lớn hơn Yo

 Các phương pháp vốn hóa

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ướclượng thu nhập kỳ vọng của hoạt động ròng 1năm cụ thể thành chỉ số giá trị qua 1bước trực tiếp

Giá trị vốn của bất động sản (V): V = NOI/Ro

hoặc V = NOI*YP(số nhân YP = 100/Ro)

Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mốiquan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất quaphân tích các cuộc mua bán so sánh được

Phương pháp vốn hóa trực tiếp có thể áp dụng cho PGI, EGI, NOI, BTCF, phụthuộc vào mục đích phân tích và sự sẵn có của số liệu

- Phương pháp vốn hóa lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền là phương pháp sửdụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từnglợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánhmột cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức Công thức chung: PV = FV/ (1 + r)n

PV: giá trị hiện tại

FV: giá trị tương lai

Quy trình chuyển đổi trên gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng tiền

Vốn hóa lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường

Phương pháp này dựng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (sựthay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi…) áp dụng với quyền quản lý và sửdụng có hạn

- Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các loại bất động sản tương tự

- Áp dụng công thức vốn hoá đối với thu nhập ròng để tính giá trị bất động sản

 Phạm vi áp dụng

Phương pháp vốn hóa được ứng dụng nhiều trong công tác định giá các bấtđộng sản thế chấp để vay vốn Các bất động sản thế chấp tại ngân hàng không chỉ

có các bất động sản là nhà ở mà còn có những bất động sản phục vụ cho kinh doanhdịch vụ như khách sạn, cửa hàng, trung tâm thương mại… Những bất động sản nàyhàng năm tạo ra thu nhập khá lớn Nếu chỉ dựng phương pháp so sánh hoặc chi phí

để định giá thì không thể phản ánh hết giá trị của các bất động sản này Phươngpháp vốn hóa có thể chuyển các dòng thu nhập của bất động sản tạo ra về thời điểmđịnh giá với một tỷ lệ chiết khấu xác định

Ngoài ra, phương pháp vốn hóa cũng được áp dụng để định giá các bất độngsản toàn quyền sở hữu nhưng cho thuê với mức tiền thuê đầy đủ; định giá các quyềnlợi theo hợp đồng thuê đất; phân bổ ngoại ứng cho đất và các công trình

1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một hoạt động tổnghợp có nhiều bên, nhiều yếu tố tham gia vào Do đó, các nhân tố ảnh hưởng đếnhoạt động định giá của ngân hàng cũng rất phong phú Tuy nhiên, các nhân tố nàythường được chia thành các nhóm cụ thể như sau

 Nhóm nhân tố pháp lý: đây là nhóm nhân tố điều chỉnh mang tính bắt buộccao

- Các văn bản pháp luật về bất động sản và các dịch vụ liên quan

- Các văn bản pháp luật quy định về nghiệp vụ hoạt động của ngân hàng

- Thông tư, quyết định liên quan đến nghiệp vụ tín dụng cho vay thông qua thếchấp bất động sản

- Các quy định về quy trình, phương pháp định giá của toàn thị trường nóichung và của ngân hàng nói riêng

 Bản thân bất động sản: bản thân bất động sản với những đặc điểm riêng biệtcủa nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức, phương pháp, kết quả của hoạt độngđịnh giá

 Nhân tố thị trường: đây là nhân tố nằm ngoài ý muốn chủ quan của con

người Những biến động của thị trường sẽ ảnh hưởng tính chính xác của hoạt độngđịnh giá.

- Những nhân tố thị trường thường là các yếu tố thuộc về cung, cầu, giá cả

- Lịch sử hoạt động và xu thế biến động của thị trường

 Nhóm nhân tố con người: Con người ở đây là các cán bộ định giá trực tiếpthực hiện hoạt động định giá sẽ thể hiện ý chí chủ quan của họ trong suốt quá trìnhđịnh giá Do đó, nhân tố con người có ảnh hưởng mạnh tới công tác định gía

 Nhóm nhân tố về trang thiết bị, công nghệ, kỹ thuật Nhóm nhân tố nàymang tính hỗ trợ cao cho công tác định giá Nếu trang thiết bị, kỹ thuật càng hiệnđại thì kết quả thông tin thu thập được càng chính xác tức là kết quả định giá càngđáng tin tưởng Bên cạnh đó, công nghệ phát triển có thể cho phép công tác định giádiễn ra nhanh chóng và dễ dàng hơn ở tất cả các khâu thực hiện

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN

VIỆT NAM (BIDV)

2.1 Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một ngân hàng thươngmại nhà nước BIDV đã, đang và ngày càng nâng cao được uy tín về cung ứng sảnphẩm dịch vụ ngân hàng đồng thời khẳng định giá trị thương hiệu trong lĩnh vựcphục vụ dự án, chương trình lớn của đất nước BIDV không ngừng mở rộng quan hệđại lý với hơn 400 ngân hàng trong nước và quan hệ thanh toán với hơn 50 ngânhàng trên thế giới BIDV tập trung phát triển mạng lưới rộng khắp với 103 chi

nhánh cấp một và gần 400 điểm giao dịch, hơn 700 máy ATM và hàng chục ngànđiểm POS trên toàn phạm vi lãnh thổ, sẵn sàng phục vụ mọi nhu cầu khách hàng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Nam Hà Nội (BIDV Nam Hà Nội) là một chinhánh của BIDV Trước khi cú quyết định nâng cấp thành Chi nhánh cấp 1, chinhánh đã trải qua các thời kỳ với những tên gọi và nhiệm vụ khác nhau gồm:

Chi điểm I Tương Mai – Chi hàng kiến thiết Hà Nội (từ 31/10/1963): chiđiểm I vừa tổ chức lực lượng chiến đầu vừa đảm bảo cung ứng vốn phục vụ cáccông trình thuộc quận Hai Bà Trưng, Đống Đa và huyện Thanh Trì Sang thời kỳphát triển kinh tế, thống nhất đất nước Chi điếm I tiếp tục nhiệm vụ cấp phát vốnđầu tư xây dựng cho các công trình xây dựng trong khu vực, cho vay đầu tư xâydựng theo kế hoạch Nhà nước cho các đơn vị thuộc các ngành trên địa bàn

Từ 12/1986, Chi nhánh đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và xâydựng huyện Thanh Trì Đến 12/1991, Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và Phát triểnhuyện thanh trì là chi nhánh cấp 2 Thời kỳ 1995-2005, hệ thống BIDV chuyển từngân hàng cấp phát sang ngân hàng thương mại với nhiệm vụ kinh doanh tiền tệ, tíndụng và dịch vụ ngân hàng

Ngày 1/11/2005 Chi nhánh chính thức được nâng cấp thành chi nhánh cấp 1

Hệ thống cơ sở vật chất đã được nâng cấp, công nghệ mới được áp dụng cùng sự

mở rộng về nhân lực (hiện nay đã có trên 100 cán bộ, công nhân viên) giúp đẩymạnh hoạt động kinh doanh của BIDV

2.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ

2.1.2.1.Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của BIDV Nam Hà Nội

BAN GIÁM ĐỐC

PHÒNG TÀI CHÍNH KẾ TOÁN

PHÒNG QUAN HỆ KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP

PHÒNG QUẢN TRỊ TÍN DỤNG

PHÒNG GIAO DỊCH KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN

PHÒNG QUẢN LÝ RỦI RO

PHÒNG GIAO DỊCH KHÁCH HÀNG DOANH

PHÒNG TỔ CHỨC HÀNH

CHÍNH

CÁC PHÒNG GIAO DỊCH

2.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ

Để thực hiện quá trình cấp tín dụng BIDV Nam Hà Nội phân chia thành cácphòng và các cấp thẩm quyền gồm có khối quan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro,khối quản trị tín dụng

Phòng thực hiện tiếp cận và đề xuất cho vay theo dự án chủ yếu là phòngQuan hệ khách hàng doanh nghiệp, các phòng cũng có cho vay là phòng Quan hệkhách hàng cá nhân và các phòng giao dịch, tuy nhiên các phòng này có số lượng

dự án rất ít, và chỉ là những dự án nhỏ Trong công tác tín dụng, phòng trực tiếphướng dẫn khách hàng và chuẩn bị hồ sơ tín dụng theo quy định, thu thập thông tin,phân tích, thẩm định đánh giá dự án, khoản vay đề xuất tín dụng, theo dõi, quản lýtình hình hoạt động của khách hàng, kiểm tra giám sát quá trình sử dụng vốn vay,tài sản đảm bảo nợ vay, đôn đốc khách hàng trả nợ gốc, lãi

Còn Phòng quản trị tín dụng trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị chovay, bảo lãnh đối với khách hàng, thực hiện lưu trữ chứng từ giao dịch, hồ sơnghiệp vụ tín dụng, bảo lãnh và tài sản đảm bảo nợ

Khối quản lý rủi ro gồm phòng quản lý rủi ro có chức năng quản lý tín dụng,quản lý rủi ro tín dụng, nhận và xử lý hồ sơ đề xuất tín dụng để rà soát và đánh giáđộc lập về hiệu quả, tính khả thi, các điều kiện tín dụng, định giá tài sản đảm bảo vàđánh giá rủi ro của khoản vay, đưa ra các đề xuất trình lãnh đạo phê duyệt cấp tíndụng Thực hiện công tác quản lý rủi ro tác nghiệp, công tác phòng chống rửa tiền,công tác quản lý hệ thống chất lượng ISO, công tác kiểm tra nội bộ và các nhiệm vụkhác…

Như vậy, tại BIDV chi nhánh Nam Hà Nội, để tiến hành định giá một bất độngsản đảm bảo thì tùy vào đối tượng vay là cá nhân hay doanh nghiệp mà phải trải quahai bước, thứ nhất là định giá của phòng Quan hệ khách hàng cá nhân hay Quan hệkhách hàng doanh nghiệp sau đó phòng Quản lý rủi ro sẽ định giá lại hồ sơ mà 2phòng dưới chuyển lên

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh

So với năm 2009, chính sách tiền tệ và hoạt động của các ngân hàng thương

mại trong năm 2010 đã có sự ổn định tương đối nhưng vẫn tiếp tục chính sách tiền

tệ thắt chặt dẫn tới những hạn chế trong hoạt dộng tín dụng của ngân hàng

Trong năm lãi suất huy động và cho vay VND cùng ổn định, theo sự ổn địnhcủa lãi suất cơ bản tuy nhiên, việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn tới lãisuất huy động và lãi suất cho vay đồng loạt có biến động

Trong năm 2010, các ngân hàng thương mại trên địa bàn Hà Nội có tốc độtăng trưởng huy động vốn thấp hơn nhiều so với cho vay Tổng nguồn vốn huy độngđến hết tháng 12 năm 2010 là 591.152 tỷ đồng, tăng 27,98% so cùng kỳ năm trước,trong đó tiền gửi tiết kiệm tăng 2,10%, tiền gửi thanh toán tăng 1,5% Tổng dư nợcho vay đến cuối tháng 12 năm 2009 đạt 368.710 tỷ đồng, tăng 38,9% so cùng kỳnăm trước

Trong năm 2010, dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất đã đạt 415.216 tỷ đồng Trong

đó, dư nợ của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và quỹ tín dụng nhân dân Trungương đạt 276.669 tỷ đồng; nhóm ngân hàng thương mại cổ phần đạt 108.762 tỷ đồng;nhóm ngân hàng liên doanh, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và ngân hàng 100%vốn nước ngoài đạt 8.563 tỷ đồng

Ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội phải đối mặt với những biến độngphức tạp của nền kinh tế cũng như những điều chỉnh trong chính sách quản lý Tuynhiên, ngân hàng BIDV đã áp dụng hàng loạt chính sách tín dụng hấp dẫn như nớilỏng lãi suất, tăng cường các nghiệp vụ tín dụng, nâng cao chất lượng dịch vụ, mởrộng nhiều loại hình dịch vụ và công nghệ tín dụng, tổ chức các chương trình khuyếnmại thu hút khách hàng… Những chính sach này được áp dụng kịp thời đã phát huyhiệu quả Điều này thể hiện trong tình hình hoạt động của ngân hàng, ngân hàngBIDV vẫn đạt được kết quả hoạt động kinh doanh rất khả quan

Bảng tóm tắt hoạt động kinh doanh

đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu TH 2008 TH 2009

2010 TH2010 KH2010 % tăng

-Nguồn: báo cáo tổng kết hoạt động 2008, 2009, 2010

Có thể thấy, trong giai đọan vừa qua, ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội

đã có những bước phát triển khá vững chắc Ngân hàng duy trì tăng trưởng đều quatừng năm Theo đó, lợi nhuận trước thuế của ngân hàng tăng từ 30 tỷ năm 2008 lên41,9 tỷ năm 2009 và đạt 50 tỷ năm 2010 Tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 29%

Là một ngân hàng thương mại Nhà nước có lượng vốn đầu tư phát triển khálớn nên ngân hàng BIDV có dư nợ tín dụng khá cao trong thời gian qua Từ năm

2006 đến năm 2010, tổng dư nợ đã tăng gấp 4 lần từ 415 tỷ đồng vào năm 2006 đến1.847 tỷ đồng vào năm 2010 Đây là con số ấn tượng thể hiện khả năng nghiệp vụ

và uy tín của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội

Ngân hàng cũng duy trì tỷ lệ nợ xấu ở mức an toàn và luôn kiểm soát tỷ lệ nợxấu theo hướng giảm thiểu Năm 2008, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng là 2,95%; năm

2009, tỷ lệ nợ xấu đã giảm thấy rõ khi chỉ có 1,71% các khoản nợ là nợ xấu; đếnnăm 2010, tỷ lệ này chỉ còn là 1,65%

Trong hoạt động huy động vốn, ngân hàng BIDV đã hoàn thành xuất sắc chỉtiêu hoạt động năm 2010 Tổng huy động vốn tín dụng đạt 3471 tỷ đồng tăng 35%

so với năm 2009 và đạt 110% kế hoạch đặt ra Cụ thể hoạt động huy động vốn quacác năm như sau:

Bảng chỉ tiêu hoạt động huy động vốn qua các năm

Đơn vị tính: tỷ đồng

Chỉ tiêu

TH 2008

TH 2009

2010 TH2010 KH2010 % tăng

Nguồn: báo cáo tổng kết kinh doanh qua các năm 2008, 2009, 2010

Như vậy, nguồn vốn huy động chủ yếu của ngân hàng là vốn từ các cá nhân, cáthể Năm 2010 nguồn vốn này đạt 2.047 tỷ đồng chiếm 48% tổng lượng vốn huyđộng toàn chi nhánh Tiếp sau đó là huy động vốn từ các doanh nghiệp đạt 921 tỷđồng chiếm 22% tổng huy động Còn lại là huy động vốn từ các định chế tài chínhđạt 503 tỷ đồng

Tốc độ phát triển ổn định, lợi nhuận ổn định và nghiệp vụ mở rộng là đánh giáchung nhất về tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam

Hà Nội Với thành công và tiềm lực hiện tại, ngân hàng sẽ tiếp tục phát triển mạnhtrong thời gian tới

2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội

2.2.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng

Hoạt động của ngân hàng BIDV mỗi ngày một đa dạng với các gói dịch vụphong phú, nhưng hoạt động chính và hướng phát triển lâu dài của ngân hàng lànhóm hoạt động cho vay tín dụng, đặc biệt là cho vay tín dụng có thế chấp Tại chinhánh BIDV Nam Hà Nội, hoạt động cho vay thế chấp là nghiệp vụ quan trọng củachi nhánh

Bảng chỉ tiêu dư nợ phân theo thời hạn Năm

Nguồn: báo cáo tổng kết kinh doanh qua các năm 2008, 2009, 2010

Tổng dư nợ của BIDV Nam Hà Nội tăng trưởng qua các năm, năm 2007 tổng

dư nợ của chi nhánh tăng mạnh, tăng 85% so với năm 2006 Tuy nhiên năm 2008 và

2009 tăng trưởng tín dụng có sự giảm sút do năm 2008 là năm khủng hoảng kinh tế,chính vì vậy mà có sự biến động rất lớn trong thị trường tài chính và đặc biệt là sựthắt chặt tín dụng của ngân hàng thương mại với lãi suất cho vay cao cùng với nó làcách điều hành mới của BIDV để đảm bảo hoạt động ngân hàng an toàn và hiệu quả

Tỷ trọng dư nợ có thay đổi mạnh trong thời gian gần đây Tỷ trọng dư nợ ngắnhạn thường chiếm tỷ trọng cao (69% năm 2006; 68% năm 2007; 61% năm 2008) thì

2 năm trở lại đây có phần giảm sút nhiều (45% năm 2009; 40% năm 2010) Điềunày cơ bản là do lượng khách hàng cá nhân đang dần thay thế bằng các doanhnghiệp vừa và nhỏ, các công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên…

Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng được rút ngắn dự các khoản vay trung và dài hạntăng lên là do ngân hàng đã có chính sách tín dụng hợp lý khi tiến hành khoản vaycho khách hàng Theo đó, hầu hết các khoản vay của khách hàng đều phải có tài sảnthế chấp và phải được thẩm định kỹ càng Để đảm bảo hoạt động của ngân hàng,các tài sản đảm bảo này đều là những tài sản có giá trị cao, được pháp luật cho phépthế chấp tại ngân hàng trong đó tài sản thế chấp là bất động sản đặc biệt được coitrọng

Bảng chỉ tiêu dư nợ phân theo loại tài sản đảm bảo

Tổng dư nợ có tài sản thế chấp là thiết

Tổng dư nợ từ các tài sản thế chấp khác

Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm

Có thể thấy, dư nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản có giá trị lớn nhất Năm

200, toàn chi nhánh Nam Hà Nội cho vay 415 tỷ đồng thì cho vay thế chấp bất độngsản là 350 tỷ đồng, chiếm 84% Con số này là 680 tỷ đồng trong tổng số 768 tỷ đồngchiếm 88% năm 2007; là 998 tỷ đồng trong tổng số 1.126 tỷ chiếm 87% năm 2008;

1280 tỷ đồng trong tổng 1410 tỷ đồng chiếm 90% và tăng lên 1.695 tỷ đồng trongtổng số 1847 tỷ đồng dư nợ chiếm 92% năm 2010

Sau 5 năm, tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng tăng lên 4 lần nhưng tổng dư nợ

từ tài sản thế chấp là bất động sản tăng lên gấp 5 lần Điều này cho thấy các khoảnvay thế chấp bằng bất động sản đang rất được khách hàng quan tâm

Ngân hàng BIDV đưa ra rất nhiều chương trình hoạt động nhằm thu hút kháchhàng vay vốn tại ngân hàng thông qua định giá bất động sản như hỗ trợ lãi suất, hỗtrợ hoàn thiện hồ sơ, hoàn thiện giấy tờ… điều này có tác động tích cực đến hoạtđộng cho vay thế chấp bất động sản

Gia tăng giá trị tín dụng đồng thời gia tăng tỷ trọng tín dụng của dư nợ thếchấp bất động sản cho thấy hoạt động cho vay thế chấp bất động sản đang đóng vaitrị lớn trong hoạt động của ngân hàng