BAN GIÁM ĐỐC PHÒNG TÀI CHÍNH KẾ
2.2.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nộ
hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội
2.2.2.1. Các quy định chung
• Các văn bản liên quan
Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội trước hết phải tuân thủ theo các văn bản quy phạm pháp luật đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. Các văn bản này điều chỉnh các quan hệ liên quan đến hoạt động của ngân hàng nói chung và công tác định giá bất động sản thế chấp nói riêng. Các văn bản này bao gồm:
Văn bản pháp luật:
- Bộ luật Dân sự (2005)
- Luật các tổ chức tín dụng (2004) - Luật đất đai (2003)
- Luật nhà ở (2005)
- Luật kinh doanh bất động sản (2006) - Luật doanh nghiệp
- …
Các văn bản khác:
- Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định này phản ảnh những nội dung chủ đạo trong bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bao gồm: các hình thức bảo đảm tiền vay, điều kiện của tài sản thế chấp, điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch thế chấp.
- Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/12/2002 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP.
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo. Nghị định này quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện các giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự và xử lý tài sản bảo đảm.
- Thông tư 07/2003/TT-NHNN của ngân hàng Nhà Nước ngày 19/05/2003 hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đât.
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Tài chính về việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội v/v ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội.
- Thông tư số 06/2002/TT-BTP Bộ Tư Pháp ngày 28/02/2002 hướng dẫn một số quy định của nghị định 165/1999/NĐ-CP.
- Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
- Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi bổ sung quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN và quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ban hành ngày 31/5/2005 về việc sửa đổi, bổ sung quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN.
- Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/04/2005 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.
- Quyết định số 03/2007/QĐ-NHNN ngày 19/01/2007 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng ban hành kèm quyết định số 457/2005/QĐ- NHNN.
- Quyết định số 493/2005/QĐ- NHNN ngày 22/4/2005 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy định về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động Ngân hàng của tổ chức tín dụng.
- Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN ngày 25/4/2007 của thống đốc ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động ngân hàng của các tổ chức tín dụng ban hành kèm quyết định 493/2005/QĐ-NHNN.
- Căn cứ Quyết định số 3979/QĐ- PC ngày 13/07/2009 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về việc ban hành Quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay.
- Căn cứ quyết định số 141/QĐ-NHN ngày 31/05/2009 của Giám đốc Chi nhánh Đầu tư và Phát triển Nam Hà nội về việc thành lập hội đồng/ tổ định giá, tái thẩm định tài sản đảm bảo.
• Quy định đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản được chia thành rất nhiều loại với những đặc tự riêng biệt, tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng cũng như công tác định giá bất động sản, ngân hàng BIDV có những quy định chặt chẽ đối với bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo. Các quy định này giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi tiến hành phát hành khoản vay, nâng cao chất lượng công việc và uy tín của ngân hàng.
- Đối với bất động sản của cá nhân, hộ gia đình
+ Đất thổ cư thuộc quyền sử dụng lâu dài ổn định lâu dài của hộ gia đình cá nhân mà đã tiến hành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thể làm tài sản đảm bảo trong giao dịch vay vốn.
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất , kinh doanh.
+ Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, các nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất ( nếu có ), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có).
+ Nhà nước chi thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm cho hộ gia đình, các nhân thì hộ gia đình, cá nhân được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.
+ Các công tình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại ngân hàng BIDV thì cũng thuộc thế chấp tại ngân hàng BIDV.
+ Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì ngân hàng BIDV chỉ nhận công trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân có thể thế chấp quyền sở hữu căn hộ chung cư, tập thể...
• Đối với bất động sản thuộc các tổ chức, doanh nghiệp
- Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau:
+ Đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
+ Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất.
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu tài sản của mình gắn liền với đất đó.
- Để đảm bảo các khoản tiền vay thì ngân hàng BIDV có những quy định về tài sản thế chấp như sau:
+ Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tức là đối tượng trực tiếp tham gia vào hợp đồng giao dịch theo quy định của pháp luật.
+ Tài sản phải được phép giao dịch trên thị trường và có thể tiến hành đảm bảo + Tài sản không có tranh chấp, khiếu nại.
+ Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải tiến hành mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm bảo tiền vay.
+ Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay tài sản có nguồn gốc từ ngân sách của Nhà nước cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phép đem tài sản đó thế chấp tại ngân hàng
+ Tài sản thế chấp của công ty cổ phần phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Tài sản thế chấp của công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã phải có sự đồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viên cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Tài sản thế chấp của các loại hình công ty khác thì phải có sự đồng ý của các bên sở hữu, sử dụng tài sản, các bên tham gia góp vốn, hùn vốn nhất trí cho phép đem tài sản đó thế chấp
+ Nếu pháp luật có quy định riêng đối với các tài sản thế chấp thì trước khi đem đi thế chấp phải thoả mãn các quy định đó.
+ Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải có đủ năng lực hành vi, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực dân sự
+ Đối với tổ chức thì người đại diện hợp pháp của tổ chức cũng phải có đủ năng lực hành vi và thẩm quyền đại diện cho tổ chức đó.
- Ngân hàng BIDV là đơn vị được ưu tiên phát mại tài sản đảm bảo đầu tiên trong trường hợp khoản vay không được thanh toán khi tài sản đảm bảo được thế chấp ở các đơn vị khác ngoài BIDV.
2.2.2.2. Các nội dung định giá
Khi tiến hành định giá một bất động sản, người định giá phải tiến hành phân tích đầy đủ các yếu tố tác động tới giá trị của bất động sản đó. Các yếu tố này bao hàm trên rất nhiều khía cạnh như: các yếu tố về bản thân bất động sản (vị trí, diện tích, hình dạng...); các yếu tố về điều kiện thị trường tại thời điểm định giá (tính cạnh tranh và khả năng thay thế, thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường, đặc điểm cá lực lượng cung cầu...); cá yếu tố pháp lý, pháp luật liên quan.
• Về tài sản đất và tài sản trên đất
Khi tiến hành định giá cần xem xét tình trạng pháp lý và thực trạng thực tế của bất động sản định giá bao gồm tài sản đất và tài sản trên đất. Khi tiến hành định giá cần làm rõ một số nội dung sau:
- Phải xem xét tính đầy đủ và hợp pháp của giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất của bất động sản thế chấp.
- Xem xét bất động sản thuộc quyền sở hữu của ai, phần nào sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng, các quy định kèm theo về quyền sở hữu.
- Xem xét mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng đối với ngân hàng xem đây có phải là chủ thể đứng tên hợp đồng giao dịch không, khách hàng được phân hạng tín dụng chưa, nếu đã phân hạng thì được đánh giá vào hạng nào...
- Xem xét xem bất động sản có bị tranh chấp, khiếu nại hay đang nằm trong các hồ sơ pháp lý bị hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật và của ngân hàng.
- Bất động sản có đang được bảo lãnh, thế chấp hay kê biên ở ngân hàng hoặc một tổ chức tín dụng nào khác không, có đang tiến hành các hồ sơ góp vốn, liên
doanh không.
- Bất động sản có bị kê biên hay giới hạn về quyền như: cấm chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp...
- Vị trí, diện tích thực tế của bất động sản, so sánh với các giấy tờ pháp lý của bất động sản. Đánh giá tác động của vị trí và diện tích bất động sản tới giá trị của bất động sản.
- Hình dạng tài sản đất và kết cấu tài sản trên đất, yếu tố thẩm mỹ, tâm lý của hình dạng, kết cấu bất động sản.
- Tình trạng sử dụng, mục đích sử dụng và các nguồn lợi thu được từ việc sử dụng bất động sản. Đánh giá công dụng của bất động sản và khả năng duy trì các nguồn lợi do công dụng đó mang lại.
Việc định giá các yếu tố này dựa trên các giấy tờ có hiệu quả pháp lý của bất động sản cũng như việc xem xét, hồ sơ lưu trữ của ngân hàng cũng như thu thập trông tin thông qua khảo sát hiện trường của bất động sản mục tiêu. Khi xem xét các nội dung này, ngân hàng chia các nội dung ra thành từng mục và có thang điểm đánh giá cụ thể cho từng mục để đảm bảo đánh giá chính xác về bất động sản mục tiêu.
• Về quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển của địa phương
Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà, phát triển đô thị... trong địa bàn của bất động sản cần định giá được xem xét đầy đủ các yếu tố:
- Trong địa bàn của bất động sản có bản quy hoạch nào đó được phê duyệt hay không?
- Nếu có quy hoạch thì quy hoạch đó là quy hoạch gì? đã thực hiện hay chưa? Dự tính thời gian thực hiện là bao lâu?
- Bản quy hoạch đó có tác động gì tới bất động sản định giá bao gồm tác động tích cực và tác động tiêu cực.
Căn cứ để tiến hành thẩm định các nội dung này là các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các bản quy hoạch phát triển nhà ở, đô thị, bản đồ hiện trạng sử
dụng... của địa phương được thông báo chính thức tại các cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, cần xem xét các chính sách phát triển của địa phương đối với địa bàn có bất động sản định giá để đánh giá một cách tổng quát nhất về bất động sản.
• Điều kiện thị trường
Thẩm định các yếu tố điều kiện thị trường của bất động sản mục tiêu bao gồm: - Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các bất động sản tương tự đối với bất động sản định giá.
- Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường của bất động sản định giá. - Đặc điểm của các lực lượng cung cầu bất động sản trong giai đoạn hiện tại và thời gian tới.
Nói cách khác, đây chính là thẩm định khả năng phát mại, khả năng chuyển nhượng của bất động sản định giá. Để thực hiện nội dung này cần phải có thông tin chính xác, đầy đủ và cập nhật từ thị trường cùng với khả năng phân tích, tính toán các yếu tố thị trường của người định giá.
2.2.2.3. Quy trình định giá tại ngân hàng
Hoạt động định giá thực chất chỉ là một khâu trong công tác tín dụng của ngân