- Địa điểm: Số 143 phố Yên Lạc, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, thành
2.3.2. Tồn tại và nguyên nhân
2.3.2.1. Tồn tại
Nam Hà Nội vẫn còn tồn tại han chế trong công tác định giá bất động sản thế chấp. Những hạn chế này phần nào ảnh hưởng tới hiệu quả công tác định giá tại ngân hàng.
- Định giá chỉ là một khâu trong quy trình tín dụng của ngân hàng nên nó chỉ có tác dụng làm tăng khả năng hoàn trả khoản nợ chứ không quyết định hoàn toàn cho việc xét cấp tín dụng.
- Quy trình định giá song đôi tuy có thể kiểm chứng được kết quả của hoạt động định giá nhưng lại kéo dài thời gian định giá, tức là kéo dài thời gian hoàn thành một hồ sơ vay vốn. Điều này sẽ ảnh hưởng tới chất lượng công việc của ngân hàng, đồng thời gây bất tiện cho những khách hàng cần vốn gấp. Do đó, ngân hàng có khả năng không thu hút được một số khách hàng tiềm năng nhưng có yêu cầu cao về thời gian.
- Quy trình định giá chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi hoạt động định giá của hai phòng là độc lập. Tuy nhiên, rất khó để kiểm soát điều này.
- Tỷ lệ giảm giá bất động sản khá cao làm giảm tính hấp dẫn của khoản vay đối với khách hàng. Điều này ảnh hưởng tới khả năng cạnh tranh của ngân hàng với các ngân hàng khác.
- Khi tiến hành định giá, số lượng các bất động sản khá ít, đặc điểm của các bất động sản so sánh không được xem xét kỹ nên chưa phản ánh chính xác giá trị thị trường của bất động sản.
- Phương pháp định giá được áp dụng tại ngân hàng chủ yếu chỉ có 2 phương pháp là so sánh trực tiếp và chi phí ( chủ yếu là tính giảm giá tích lũy). Khi có những bất động sản chưa hình thành thị trường hoặc không tính được phần giảm giá thì sẽ rất khó khăn để tiến hành định giá.
- Ngân hàng sử dụng đơn giá xây dựng được ban hành nên không thể tính đến giá trị về mặt kiến trúc, nghệ thuật… làm giảm giá trị của bất động sản định giá.
- Các thông tin điều chỉnh kết quả định giá hầu hết mang tính chất ước lượng cao. Các yếu tố này đều được xem xét dưới góc độ chủ quan của cán bộ định giá nên kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ, kinh nghiệm và quan điểm của cán bộ định giá.
2.3.2.2. Nguyên nhân
- Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trong quá trình hình thành và phát triển, các nhân tố của thị trường chưa thực sự ổn định nên việc nắm bắt và dự báo xu thế trên thị trường rất khó khăn.
- Việc tìm hiểu thông tin bất động sản còn nhiều bất ổn, thông tin thu thập được rất phức tạp cần phải sàng lọc thì mới có thể sử dụng.
- Hệ thống chính sách và các quy định có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng vẫn đang hoàn thiện nên không tồn tại vướng mắc khi tiến hành định giá.
- Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn nhiều phức tạp, văn bản điều chỉnh thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chồng chéo, khả năng điều tiết thị trường còn hạn chế. Còn tồn tại các loại sổ chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau, thủ tục cấp giấy chứng nhận còn rườm rà, khó khăn cho người dân.
- Hầu hết các khoản vay của ngân hàng là vay đầu tư phát triển nên ngân hàng chú trọng vào tính hiệu quả của khoản vay, khả năng thu hồi vốn, lượng vốn phát hành… nên công tác định giá cần có kết quả chính xác và được kiểm chứng. Do đó, định giá song đôi là phù hợp với mục tiêu phát triển của ngân hàng.
- Khung giá đất do UBND thành phố ban hành hoặc đơn giá xây dựng thường thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường. Khi áp dụng khung giá và đơn giá vào công tác định giá vô hình chung làm giảm giá của bất động sản.
- Ban hành khung giá cũng tồn tại nhiều bất cập khi quản lý giá bất động sản là thuộc thẩm quyền của Bộ tài chính nhưng cấp giấy phép xây dựng thuộc bộ xây dựng nên rất khó có thể thống nhất giá trị khung giá một cách chính xác.
- Hồ sơ vay vốn vẫn tồn tại những thiếu sót từ phía khách hàng như: khách hàng cung cấp thông tin định giá thiếu chính xác, khách hàng thiếu hiểu biết về hoạt động tín dụng của ngân hàng nên hoạt động định giá bị chậm trễ, khách hàng giả mạo giấy tờ liên quan đến hồ sơ…
- Nghiệp vụ định giá tại ngân hàng nói riêng nghề định giá nói chung ở Việt Nam hiện nay còn rất mới nên có nhiều nghiệp vụ chưa có tiền lệ trước đó để xem xét, đối chiếu gây khó khăn cho những trường hợp định giá bất động sản đặc biệt hoặc những bất động sản ít có giao dịch trên thị trường.
- Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình định giá bất động sản thế chấp chưa đồng bộ và chưa được quan tâm đúng mực.
- Lực lượng cán bộ định giá đa số còn trẻ, được đào tạo bài bản nhưng hạn chế về kinh nghiệm thực tế.
CHƯƠNG III