- Địa điểm: Số 143 phố Yên Lạc, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, thành
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP
3.1. Phương hướng phát triển của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội trong thời gian tớ
trong thời gian tới
• Phương hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội.
Trong thời gian tới, ngân hàng tập trung chuyển đổi phương thức hoạt động theo chỉ đạo của Ngân hàng trung ương nhằm thoả mãn cao nhất các nhu cầu của từng đối tượng khách hàng, gia tăng nhanh hiệu quả và kiểm soát được rủi ro theo
từng lĩnh vực kinh doanh chuẩn bị sẵn sàng cho cổ phần hoá BIDV. Chủ động tăng cường công tác marketing, công tác bán hàng, tín dụng bán lẻ - phấn đấu trở thành một ngân hàng bán lẻ hàng đầu địa bàn phía nam Thủ đô.
Ngân hàng tiến hành cơ cấu lại khách hàng, phân nhóm khách hàng theo hướng minh bạch, rõ ràng, phù hợp với tình hình tín dụng để xác định rõ năng lực của từng nhóm để chủ động phòng ngừa trước diễn biến bất lợi của kinh tế thế giới và trong nước tác động đến khách hàng và ngân hàng.
Nâng cao chất lượng hoạt động đối với tất cả các nghiệp vụ để có thể phục vụ tốt nhất các đối tượng khách hàng, đảm bảo kinh doanh hiệu quả.
Ngân hàng cũng tăng cường kiểm soát tăng trưởng hoạt động tín dụng, tăng trưởng phải an toàn - hiệu quả; đảm bảo cơ cấu – tỷ trọng tín dụng hợp lý theo hướng tăng dần tỷ trọng cho vay ngoài quốc doanh, tăng tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo; đảm bảo tỷ lệ nợ xấu theo đúng kế hoạch giao.
Đồng thời, BIDV tiếp tục đẩy mạnh và phát triển các hoạt động dịch vụ cả dịch vụ gắn với tín dụng và dịch vụ phi tín dụng, dịch vụ bán lẻ, chú trọng chất lượng dịch vụ - phục vụ. Tích cực quảng bá, giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ tới mọi đối tượng khách hàng cả dân cư và doanh nghiệp; chú trọng phân loại khách hàng để có chính sách tiếp cận phù hợp với từng nhóm khách hàng cụ thể.
Ngân hàng chú trọng xây dựng cơ cấu nguồn vốn hợp lý, giảm chi phí huy động vốn, tìm kiếm những nguồn vốn ổn định chi phí thấp; đảm bảo mức chênh lệch lãi suất đầu ra – đầu vào của chi nhánh. Chủ động cân đối nguồn vốn, tính toán lãi suất hợp lý để nâng cao thu nhập từ vốn.
Củng cố và phát triển mạng lưới hoạt động, không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động của các phòng giao dịch của chi nhánh.
Không ngừng nâng cao vị thế và uy tín của Ngân hàng Đầu tư &Phát triển Nam Hà Nội trên địa bàn; tạo niềm tin đối với khách hàng để từng bước tăng thị phần hoạt động trên địa bàn đối với tất cả các mảng nghiệp vụ, chủ động tăng cường kiểm soát các mảng nghiệp vụ để giảm thiểu tối đa các sai sót và ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của chi nhánh.
•Đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Phương hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV là tăng tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo tức là công tác định giá tài sản đảm bảo nói chung và định giá bất động sản nói riêng trong thời gian tới đòi hỏi phải hoàn thiện và nâng cao hơn nữa.
Tăng cường hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp theo hướng chuyên môn hóa, chính xác và nhanh chóng.
Thường xuyên nắm bắt những thay đổi trên thị trường bất động sản để đảm bảo thông tin sử dụng cho định giá bất động sản chính xác nhất.
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản cũng như thông tin về hoạt động định giá bất động sản trong ngân hàng, đảm bảo đây là nguồn thông tin đáng tin cậy, chính xác và nhanh chóng.
Các phương pháp áp dụng trong quá trình định giá bất động sản thế chấp có cơ sở khoa học cao, khả năng tính toán chính xác giá trị bất động sản lớn. Ngoài phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, ngân hàng có thể áp dụng thêm một số phương pháp khác để tăng cường nghiệp vụ định giá đối với các bất động sản đặc biệt.
Xây dựng nội dung định giá bất động sản rõ ràng, đầy đủ và xúc tích. Những nội dung định giá này được phân chia theo từng mục khác nhau liên quan đến bất động sản cần định giá để đảm bảo có thể nắm bắt toàn bộ thông tin và giá trị của bất động sản.
Tăng cường cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng cũng như chất lượng. Hiện nay, ngân hàng đang chú trọng mở rộng các khoản vay có thế chấp nên khối lượng công việc của các cán bộ định giá tăng lên nhiều. Điều này đòi hỏi ngân hàng phải tăng cường nhân lực cho công tác định giá cả về mặt số lượng lẫn chất lượng thông qua tuyển dụng cán bộ mới và đào tạo nâng cao tay nghề cán bộ cũ.
Xây dựng quy định về trách nhiệm của cán bộ định giá trong từng khâu và đối với từng hồ sơ định giá, có cơ chế khen thưởng, xử phạt rõ ràng.
Tăng cường sử dụng tiến bộ khoa học, công nghệ vào công tác định giá để nâng cao hiệu quả định giá.
3.2. Giải pháp
Trước những yêu cầu đặt ra ngày càng cao đối với hoạt động định giá hiện nay thì công tác định gía bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội phải không ngừng nâng cao chất lượng, hoàn thiện quy trình, nội dung cũng như phương pháp định giá.
•Hoàn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Những quy định cần được hoàn thiện và thay đổi cho phù hợp với thực tế. Những biến động của nền kinh tế và tình hình biến động riêng của thị trường bất động sản cần được cập nhật và có những phương pháp dự báo để đưa ra kết quả thẩm định giá sát với thực tế và đảm bảo an toàn cho tín dụng cấp.
Với những quy định về tỷ lệ giảm giá đang được áp dụng tại ngân hàng hiện nay là khá thấp so với thị trường. Tuy có thể đảm bảo mục đích của định giá là để thế chấp bảo đảm cho khoản vay tín dụng nhưng để cạnh tranh trong giai đoạn thị trường mở cửa với rất nhiều ngân hàng lớn trong và ngoài nước là rất khó.
Xây dựng quy định và hướng dẫn cụ thể đối với những bất động sản ít có giao dịch trên thị trường để cán bộ định giá có cơ sở tiến hàng định giá những bất động sản này.
•Hệ thống thông tin
Thông tin không có ý nghĩa quan trọng đối với công tác định giá bất động sản, nó là căn cứ lớn nhất để quyết định giá trị của bất động sản định giá.Vì vậy, trong công tác định giá phải xây dựng một hệ thống thông tin với số lượng lớn và chất lượng cao, khả năng cung cấp thông tin kịp thời cho nhân viên thẩm định và nhân viên của cả hệ thống ngân hàng có thể cập nhật là yêu cầu vô cùng cấp thiết.
Hiện nay, ở ngân hàng BIDV, thông tin đã được trao đổi, liên kết nhưng chưa xây dựng được một hệ thống hoàn chỉnh, chất lượng chưa cao. Hầu hết thông tin đều phải sàng lọc, kiểm tra trước khi sử dụng. Thông tin được cung cấp chủ yếu từ báo chí, mạng và một số công ty bất động sản. Trong quá trình định giá nhân viên thẩm định chủ yếu dựa vào các thông tin tự thu thập được từ nguồn mạng internet, từ các nhà môi giới và thương lượng trực tiếp với người bán nhà. Chúng chưa được
xây dựng một cách khoa học và để mọi người có thế cập nhật được.
Chính vì vậy, ngân hàng nên xây dựng một nhánh thông tin liên quan tới bất động sản trong nội bộ ngân hàng và được cập nhật thông tin thường xuyên. Thông tin cập nhật do các nhân viên trong ngân hàng thu thập được. Xây dựng một bộ phận chuyên thu thập và xử lý thông tin.
Ngân hàng tiến hành liên kết với những tổ chức, công ty kinh doanh bất động sản và cơ quan Nhà nước để có thể nắm rõ những biến động về mặt thị trường và chính sách đối với bất động sản.
Cán bộ định giá thường xuyên trao đổi, cập nhật thông tin mình thu thập được vào hệ thống thông tin chung của ngân hàng. Điều này có thể nâng cao chất lượng thông tin của hệ thống. Các cán bộ định giá là những người trực tiếp tiến hành định giá nên thường có rất nhiều thông tin. Có thể trao đổi những thoongt in này sẽ tiết kiệm rất nhiều thời gian tìm kiếm thông tin cho những hồ sơ định giá bất động sản khác.
•Phát triển mạng lưới nguồn nhân lực
Cán bộ định giá đóng vai trị là người quyết định giá trị cảu bất động sản định giá nên phải xây dựng đội ngũ cán bộ đủ về số lượng, có cơ cấu hợp lý, được đào tạo cơ bản và cập nhật kiến thức đầy đủ đảm bảo đáp ứng nhiệm vụ trong tình hình mới.
Nâng cao trình độ nghiệp vụ cảu cán bộ định giá bằng việc cử cán bộ tham gia các khóa đào tạo do Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam và các chi nhánh trong cùng hệ thống tổ chức; tự tổ chức các khóa đào tạo để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ; khuyến khích cán bộ tự đào tạo để nâng cao trình độ đáp ứng nhiệm vụ trong tình hình mới.
Nâng cao tinh thần làm việc thông qua khuyến khích, động viên và có chính sách hỗ trợ cán bộ tích cực nghiên cứu các đề tài khoa học, từ đó đưa ra những sáng kiến về chuyên môn, các giải pháp về kỹ thuật nhằm đổi mới và không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động định giá, đóng góp cho cơ quan nói riêng và cho ngành ngân hàng nói chung.
Gắn liền công việc với trách nhiệm cá nhân, mỗi cán bộ định giá khi được giao nhiệm vụ sẽ phải có biện pháp hoàn thành nhiệm vụ và tự chịu trách nhiệm đối
với kết quả định giá, lãnh đạo cấp phòng sẽ chịu trách nhiệm trước giám đốc về cán bộ của phòng mình.
Tổ chức phát động và triển khai các phong trào thi đua một cách thiết thực, hiệu quả; động viên các tập thể và cá nhân hưởng ứng các phong trào thi đua, đăng ký phấn đấu đạt các danh hiệu thi đua và hình thức thi đua khen thưởng các cấp nhằm tạo ra động lực thúc đẩy hoàn thành nhiệm vụ kinh doanh.
• Tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá bất động sản thế chấp Thực hiện nghiêm túc công tác kiểm tra giám sát đối với tất cả các hồ sơ định giá. Duy trì và thực hiện nhiêm túc quy định của ngân hàng về nội dung định giá và quy trình định giá. Chú trọng công tác tự kiểm tra, quản lý rủi ro tác nghiệp để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động định giá của ngân hàng; tiến hành điều chỉnh, xử lý sau khi phát hiện sai sót của quá trình định giá.
- Chơ trọng cụng tác tự kiểm tra, quản trị rủi ro tác nghiệp để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động. Khắc phục, chỉnh sửa, xử lý sau thanh tra NHNN, kiểm toán Nhà nước, kiểm tra nội bộ BIDV.
• Tăng cường áp dụng khoa học công nghệ
Khoa học công nghệ hiện nay phát triển với tốc độ chóng mặt. Rất nhiều máy móc, công nghệ mới ra đời hỗ trợ rất hữu ích cho công tác định giá. Cán bộ định giá có thể sử dụng máy móc để phân tích, nhận định về chất lượng bất động sản, giá trị hao mòn và giá trị sử dụn hoặc tiến hành lưu trữ, trứu thông tin về bất động sản…
• Xây dựng kế hoạch công việc
Cán bộ quản lý cần có phương án phân công kế hoạch công việc cụ thể, rõ ràng, hợp lý. Kế hoạch công việc phải đảm bảo tính khoa học, phát huy được ưu điểm của cán bộ định giá trong phòng. Tránh tình trạng công việc chồng chéo. Có phương án, giải pháp cụ thể để thực hiện kế hoạch đã đề ra.
3.3. Kiến nghị
Hiệu quả công tác định giá là sự kết hợp giữa các quy định của ngân hàng, trình độ của cán bộ định giá và tác động từ phía thị trường bất động sản cũng như quy định pháp lý của cơ quan Nhà nước. Để nâng cao chất lượng công tác định giá
bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà Nội, xin đưa ra một số kiến nghị sau:
•Đối với ngân hàng
- Kiến nghị Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Trung Ương có cơ chế chính sách đối với những vấn đề xuất hiện khi thực tế tiến hành công tác định giá.
- Các chỉ tiêu trong kế hoạch có mối liên hệ chặt chẽ với nhau vì vậy khi xây dựng kế hoạch phải căn cứ vào thực tế và mối liên hệ giữa các chỉ tiêu để giao, không nên cào bằng hoặc đơn thuần cứ nhân với hệ số tăng trưởng để xây dựng.
- Tham gia các buổi trao đổi thảo luận giữa Hội sở chính và chi nhánh, giữa các chi nhánh trong ngân hàng dưới nhiều hình thức để trao đổi kinh nghiệm và học hỏi lẫn nhau.
• Đối với cơ quan Nhà nước
- Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sà quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để làm cơ sở ban đầu cho hoạt động định giá. Do bắt buộc về thủ tục pháp lý khi vay vốn nên khách hàng muốn vay tiền của ngân hàng phải có các loại giấy tờ pháp lý kể trên. Trong khi hiện nay, tuy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài nhà thống nhất đã được đưa vào áp dụng từ năm 2009 nhưng vẫn còn rất nhiều bất động sản đang cùng lúc có cả “sổ đỏ, sổ hồng” gây khó khăn cho công tác định giá. Ngoài ra, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tồn đọng với số lượng lớn. Do đó, cơ quan Nhà nước nên hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận, vừa có tác dụng minh bạch thị trường, vừa hỗ trợ mở rộng hoạt động định giá tại ngân hàng.
- Hoàn thiện văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản là rất cần thiết. Khi thị trường phát triển ổn định thì các giao dịch trên thị trường sẽ ít có biến động lớn, thông tin thu thập trên thị trường sẽ phản ánh chính xác giá trị thực tế của bất động sản. Nhà nước tiến hành quy định cụ thể quyền hạn, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên tham gia thị trường bất động sản để dựa trên nguyên tắc nhất quán, đảm bảo tôn trọng các quy định thị trường, tăng cường tính cạnh tranh, khắc phục những quy định chồng chéo mâu thuẫn đang tồn tại trong thị trường bất động
sản, đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động khách quan và hiệu quả. Đây là điều mà hiện nay thị trường bất động sản vẫn chưa đạt được.
- Công khai minh bạch hệ thống thông tin, văn bản liên quan đến thị trường bất động sản, công bố các rộng rãi các bản quy hoạch, kế hoạch sử dựng đất; tăng cường công tác thẩm định dự án để tránh tình trạng dự án treo gây ảnh hưởng méo mó tới giá trị của các bất động sản lân cận.
- Nhà nước xây dựng khung giá đất, đơn giá xây dựng sát với đơn giá thực tế để làm cơ sở tham khảo cho hoạt động định giá tại ngân hàng. Đây là khung giá để Nhà nước tiến hành tính thuế nên khi tiến hành định giá ngoài việc trực tiếp tham khảo giá trị thị trường, ngân hàng còn kết hợp xem xét khung giá mà Nhà nước ban hành. Khung giá Nhà nước có sự khác biệt lớn với giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng tới giá trị định giá bất động sản.
- Tăng cường quản lý hoạt động định giá thông qua các văn bản có tính pháp lý. Thị trường bất động sản mới hình thành nên công tác định giá bất động sản nói chung và đinh giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng nói riêng còn rất mới mẻ. Để hoàn thiện công tác định giá, ngoài việc nâng cao trau dồi của cán bộ định giá