hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng quốc tế (vib)chi nhánh tây sơn, đống đa, hà nội

Với đề tài này, em hi vọng có thể tìm hiểu các quy định về công tác định giá bấtđộng sản thế chấp, nội dung cũng như quy trình định giá bất động sản đang được áp dụngtại ngân hàng VIB ch

MỤC LỤC

TÊN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP: HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB CHI NHÁNH TÂY SƠN, ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI.

LỜI MỞ ĐẦU……… ………… ….1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ HOẠT

1.1 Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại……….… 3

1.1.1 Thế chấp ……… … 3

1.1.2 Vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại… …3 1.1.3 Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp ………… ………… 4

1.2 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại……….5

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp……… ….5 1.2.2 Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ……… …….… 8

1.2.3 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ……… … 11

1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ………20

1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan……….…… 20 1.3.2.Nhóm nhân tố chủ quan ……….………21

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIB……… ….23

Nguyễn Thị Cẩm Vân

2.1 Giới thiệu Ngân hàng Quốc tế VIB………23

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển ……….…….23

2.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ………24

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh ……… 25

2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng Quốc tế (VIB) chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội……… 30

2.2.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng……… …30

2.2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội……… … 52

2.3 Đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Quốc tế (VIB) chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội ……… ……… 53

2.3.1 Kết quả đạt được……… 53

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân ………55

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG VIB TÂY SƠN, ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI ……… ……….…58

3.1 Phương hướng phát triển của ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội trong thời gian tới 58

3.1.1 Phương hướng phát triển chung của ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội 58

3.1.2 Đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng 59

3.2 Giải pháp 60

3.2.1 Hoàn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng 60

3.2.2 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản thế chấp làm căn cứ để định giá 61

3.2.3 Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ngân hàng 62

3.2.4 Phát triển mạng lưới nguồn nhân lực 63

3.2.5 Tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá bất động sản thế chấp nhằm hạn chế rủi ro, tăng tính xác thực của hồ sơ định giá 64

3.2.6 Tăng cường áp dụng khoa học công nghệ 64

3.2.7 Xây dựng kế hoạch công việc 65

3.3 Kiến nghị 65

3.3.1 Đối với ngân hàng Nhà nước 65

3.3.2 Đối với cơ quan Nhà nước 66

KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Nguyễn Thị Cẩm Vân

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Nam Hà Nội……… 26Bảng 2.2 Hoạt động huy động vốn của VIB Nam Hà Nội……… 28Bảng 2.3 Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn của VIB Nam Hà Nội 30Bảng 2.4 Chỉ tiêu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo của VIB Nam Hà Nội… 31Biểu đồ 2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh………27Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng dư nợ tín dụng phân theo thời hạn ……… 29

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của VIB Nam Hà Nội

Sơ đồ 2.2 Quy trình cho vay thế chấp bất động sản tại VIB 39

Sơ đồ 2.3 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VIB 41

Nguyễn Thị Cẩm Vân

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đã phát triển khá hoàn thiện và đóng vai trò làcầu nối lưu thông vốn trong nền kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên,nguyên tắc hoạt động chung tại các ngân hàng là an toàn và lợi nhuận Để đảm bảođược hai nguyên tắc này, các ngân hàng luôn đặt ra quy trình hoạt động cũng nhưnhững quy định bắt buộc đối với tất cả các hoạt động tín dụng Cụ thể, trong hoạt độngtín dụng cho vay vốn, ngân hàng thường đòi hỏi các khách hàng phải có tài sản đảmbảo Dựa vào tài sản đảm bảo ngân hàng sẽ quyết định có duyệt hồ sơ vay vốn củakhách hàng hay không? Nếu duyệt thì số tiền là bao nhiêu? Bên cạnh đó, các tài sảnđảm bảo rất đa dạng, tùy thuộc vào tình hình cụ thể của khách hàng và quy chế củangân hàng mà tài sản đảm bảo có thể là động sản hay bất động sản Trong đó, hiện nay

đa phần các tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng thường là bất động sản.Khi tiến hành xem xét khoản vay, ngân hàng sẽ tiến hành định giá bất động sản làm tàisản đảm bảo để xác định giá trị khoản vay và mức độ rủi ro khi tiến hành cho vay Kếtquả định giá bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hồ sơ vay vốn đó cũng như hoạtđộng cho vay của ngân hàng Ngân hàng Quốc tế (VIB) là một trong những ngân hàngthương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay VIB ngày càng khẳng định được uy tín vàchất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình Ngân hàng hiện nay có giá trị dư nợtín dụng cho vay vốn đặc biệt là vốn đầu tư phát triển hàng đầu trong hệ thống ngânhàng thương mại Hầu hết các khoản vay này đều thông qua thế chấp bất động sản làmtài sản đảm bảo Theo thống kê, số lượng hồ sơ vay vốn thông qua thế chấp bất độngsản chiếm khoảng 90% tổng dư nợ tín dụng tức là số vốn cho vay thế chấp bất độngsản gần như quyết định toàn bộ kết quả của hoạt động cho vay của ngân hàng Do đó,công tác định giá bất động sản thế chấp tại VIB luôn là công tác được chú trọng pháttriển và hoàn thiện Ngân hàng đã xây dựng các quy định cụ thể cũng như một quytrình định giá hoàn chỉnh cho hoạt động định giá nói chung và định giá bất động sảnthế chấp nói riêng

Chính vì vậy, trong thời gian thực tập tại chi nhánh Đống Đa , Hà Nội của ngân

hàng VIB , em đã quyết định chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Quốc tế (VIB)chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội” làm chuyên đề

thực tập Với đề tài này, em hi vọng có thể tìm hiểu các quy định về công tác định giá bấtđộng sản thế chấp, nội dung cũng như quy trình định giá bất động sản đang được áp dụngtại ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Thông qua đánh giá nhữngthành công và hạn chế của công tác định giá của ngân hàng có thể đưa ra một số kiến nghịgóp phần nào đó hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng, làm cho hoạtđộng này ngày càng nâng cao chất lượng, tạo được niềm tin với khách hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài hệ thống hóa cơ sở lý luận khoa học liên quan đến định giá bất động sảnthế chấp, các khái niệm, tiêu chuẩn, phương pháp, ưu nhược điểm của từng phươngpháp… trong định giá bất động sản thế chấp

Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngânhàng Quốc tế (VIB) về quy định, nội dung, quy trình định giá; đánh giá thành công vàhạn chế của hoạt động này tại ngân hàng

Từ việc phân tích thực trạng hoạt động của ngân hàng, đề tài đề xuất một số kiếnnghị, phương hướng và giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản thế chấptại ngân hàng Quốc tế VIB

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài đi sâu nghiên cứu vào hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngânhàng Quốc tế (VIB) chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội mà trọng tâm là quy trìnhđịnh giá bất động sản đang được áp dụng tại VIB Bên cạnh đó, đề tài cũng tìm hiểu

về các qui định, kết quả của hoạt động định giá trong khoảng từ năm 2010 đến 2012

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình hoàn thành đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm:

 Phương pháp duy vật biện chứng

 Phương pháp thống kê khoa học

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương:

Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư

và Phất triển Việt Nam

Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động

sản thế chấp tại ngân hàng Quốc tế VIB

KẾT LUẬN

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.1 Thế chấp

Trong hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại có 3 hình thức đảm bảo tiềnvay là: Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh 3 hình thức đảm bảo tiền vay này đều đượcquy định cụ thể trong Luật dân sự

Điều 326 Luật dân sự quy định: “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sảnthuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”Điều 361 Luật dân sự quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ 3 cam kết vớibên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thờihạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Điều 432 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữucủa mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giaotài sản đó cho bên nhận thế chấp”

Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, giấy

tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…

Như vậy, thế chấp là hình thức đảm bảo tiền vay có tính linh hoạt cao tronghoạt động tín dụng Hình thức thế chấp không buộc bên thế chấp phải chuyển giaotài sản cho bên nhận thế chấp và cũng không cần phải xuất hiện bên thứ bat hamgia vào giao dịch

1.1.2 Vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Cho vay có thế chấp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngânhàng Thông qua cho vay có thế chấp, ngân hàng sẽ có thể thu được nguồn lợi nhuận

Nguyễn Thị Cẩm Vân

có thể dự tính được góp phần làm tăng tổng lợi nhuận chung Ngân hàng có thể sửdụng nguồn lợi nhuận này để đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiệncho ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng

Bên cạnh đó, hoạt động cho vay của ngân hàng thường có mức độ rủi ro tươngđối do rất nhiều yếu tố Trong đó, vấn đề không thể thu hồi khoản vay là vấn đề phổbiến nhất Có rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình trạng này như: khách hàng phá sảndẫn tới mất khả năng thanh toán các khoản nợ; hay khách hàng gặp khó khăn tronghoạt động kinh doanh dẫn đến quay vòng vốn bị ảnh hưởng làm mất khả năng hoàntrả nợ khi các khoản vay đáo hạn; hoặc khách hàng cố ý không thanh toán các khoảnnợ… Trong trường hợp không thu được nợ bổ sung, ngân hàng có thể gặp bất trắctrong tín dụng gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động của ngân hàng

Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc phải yêu cầu người vay có tài sản đảm bảocần thiết, đa số là dưới hình thức thế chấp tài sản Khi có tài sản thế chấp cho các khoảnvay, ngân hàng trước hết có thể nâng cao ý thức thanh toán của khách hàng

Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách hàngkhông thanh toán toàn bộ hay một phần khoản nợ Khi đã hết hạn thanh toán mà kháchhàng không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thì ngân hàng

có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kết với khách hàngtiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay và các chi phí liênquan

1.1.3 Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên nóthường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đá quý,giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến nhất vẫn

là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất Điều 181 luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được

Do đó, bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất mà chỉ có thể tồn tại,

sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất đai Đất đai và những vật thể này phải

có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhấtđịnh

Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu vềmặt pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trênđất hợp pháp, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản

Bất động sản làm tài sản thế chấp trước hết đều có đầy đủ những đặc điểm củamột bất động sản thông thường như: có vị trí cố định, tính lâu bền, tính dị biệt, tínhảnh hưởng…Nhưng, do yêu cầu của ngân hàng nên các bất động sản làm tài sản thếchấp ngoài những đặc điểm chung nhất thì thường có một số đặc điểm riêng biệt

Thứ nhất, bất động sản hoàn toàn hợp pháp Ngân hàng khi tiếp nhận hồ sơ củamột bất động sản thường có những yêu cầu về giấy tờ kèm theo của các bất động sản.Chính điều này khiến các khách hàng khi muốn thế chấp bất động sản thường hoànthiện hồ sơ pháp lý của bất động sản mà mình định làm tài sản thế chấp trước khimang đến ngân hàng

Đặc điểm nữa của các bất động sản làm tài sản thế chấp là: người đứng tên chínhchủ thường là bên A trong hợp đồng thế chấp bất động sản Đa phần các hồ sơ vay vốnthế chấp bất động sản đều do chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đứng ra tiến hànhvay vốn Mục đích thường là vay vốn để kinh doanh

Ngoài ra, các bất động sản thế chấp vay vốn thường là những bất động sản đãhình thành thị trường Các bất động sản này đều có thể giao dịch trên thị trường vớikhả năng phát mại từ tương đối tốt đến rất dễ dàng

Tóm lại, để có thể được chấp thuận làm tài sản thế chấp trong hồ sơ vay vốn củangân hàng, các bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng và thường

có những đặc điểm riêng khác với các bất động sản thông thường khác

1.2 Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Khái niệm định giá

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thếgiới Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của nền

Nguyễn Thị Cẩm Vân

kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thịtrường Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sản cũng pháttriển rất nhanh chóng cùng với sự bùng phát của nền kinh tế

Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về định giá được sử dụng rộng rãi Hầu hết cáckhái niệm này đều coi định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm nhấtđịnh

Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau : “Định giá tài sản là sựước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thịtrường nhất định, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”.Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh:

“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền

tệ cho mục đích xác định”

Giáo sư Lim Lam Yuan thuộc trường xây dựng và bất động sản Đại học quốc giaSingapore cho rằng: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụthể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất cả các đặcđiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường” Nhìn chung thì định giá là một hoạt động có sự kết hợp của cả yếu tố nghệ thuật vàkhoa học về việc xác định giá trị của tài sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểmnhất định Có thể thấy rất rõ điều này khi đi vào phân tích hoạt động định giá

Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản trong sự thống nhấtgiữa mục đích định giá với các đặc điểm của bất động sản và thời điểm định giá Bấtđộng sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu và quyền sử dụng cũng nhưcác mục đích sử dụng Điều này dẫn đến việc giá trị của bất động sản luôn chịu ảnhhưởng của rất nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tốđến giá trị của bất động sản là không giống nhau Chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tốnhư: loại bất động sản, vị trí bất động sản, các yếu tố môi trường kinh tế - văn hóa – xãhội – pháp luật, hiện trạng sử dụng… Tất cả các yếu tố đó có tác động rất phức tạp đếngiá trị của bất động sản nên rất khó khăn để lượng hóa thành giá trị cụ thể

Như vậy, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động định giá bất động sản

nhằm mục đích cho vay có tài sản thế chấp của các ngân hàng.

1.2.2 Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.2.2.1 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sử dụng,

sự khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình định giá cầnxem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý thực tế liên quan để đánh giá chínhxác tác động của các yếu tố đó đối với công tác định giá bất động sản

Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động quá trình hình thànhgiá trị của một tài sản cụ thể

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

 Nguyên tắc thay thế

 Nguyên tắc ngoại ứng

 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trongtương lai của bất động sản Việc ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trêncác triển vọng tương lai, lợi ích sự kiến nhận được từ quyền sử dụng bất động sảntrong tương lai

1.2.2.2 Yêu cầu của định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

a Định giá bất động sản thế chấp phải có căn cứ

Căn cứ vào điều kiện thị trường tại điều kiện định giá bao gồm: tính cạnh tranh

và khả năng thay thế của các bất động sản; thực trạng nền kinh tế và phân khúc thịtrường bất động sản; đặc điểm các lực lượng cung cầu: độc quyền – cạnh tranh, tiêudùng – đầu tư Các căn cứ này hình thành giá trị thị trường của bất động sản Sau khixác định giá trị ban đầu của bất động sản, thông qua nhìn nhận sự tác động của các yếu

tố thị trường thì hoạt động định giá có thế đưa ra giá trị thị trường của bất động sảnđịnh giá

b Định giá bất động sản phải tiến hành khách quan và đồng bộ

Nguyễn Thị Cẩm Vân

Công tác định giá phải được tiến hành một cách khách quan, không chịu bất cứ tácđộng từ ý muốn chủ quan của cá nhân nào nhằm mưu lợi cho bản thân hoặc một trong cácbên tham gia giao dịch Việc khách quan trong định giá bất động sản thế chấp sẽ ảnhhưởng trực tiếp đến kết quả định giá trị bất động sản Nếu không khách quan thì rất dễ xẩy

ra sai lệch, kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị bất động sản

Công tác định giá cần tiến hành đồng bộ, chặt chẽ, có tính thống nhất cao trongnội bộ ban định giá cũng như thống nhất giữa ngân hàng và khách hàng Điều này đảmbảo cho hoạt động định giá có thể tiến hành thuận lợi, nhanh chóng, giảm thiểu nhữngkhúc mắc, sai sót trong hoạt động định giá, từ đó có thể nâng cao chất lượng của côngtác định giá

1.2.3 Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Có 5phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản Năm phương pháp

1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng là một hoạt động tổng

hợp có nhiều bên, nhiều yếu tố tham gia vào Do đó, các nhân tố ảnh hưởng đến hoạtđộng định giá của ngân hàng cũng rất phong phú Tuy nhiên, các nhân tố này thườngđược chia thành hai nhóm chính.

1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan

 Nhân tố pháp lý: đây là nhóm nhân tố điều chỉnh mang tính bắt buộc cao Cácnhân tố pháp lý là những quy chuẩn, quy phạm pháp luật chi phối hoạt động định giábất động sản thế chấp Nhân tố này sẽ quyết định bất động sản nào có thể tiến hành thếchấp tại ngân hàng, bất động sản nào cần xem xét hay bất động sản nào không đượcthế chấp Cụ thể, nhân tố pháp lý bao gồm:

- Các văn bản pháp luật về bất động sản và các dịch vụ liên quan Các văn bảnnày quy định thế nào là một bất động sản, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụngbất động sản, những hình thức quản lý và các dịch vụ liên quan đến bất động sản

- Các văn bản pháp luật quy định về nghiệp vụ hoạt động của ngân hàng Nghiệp

vụ của ngân hàng bao gồm nghiệp vụ tín dụng và nghiệp vụ phi tín dụng trong đó cũng

có những quy định về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng

 Bản thân bất động sản: bản thân bất động sản với những đặc điểm riêng biệt của

nó về vị trí, địa hình, hình dạng, cấu trúc… sẽ tạo nên giá trị của bất động sản Khi địnhgiá cần nắm rõ sự khác nhau này là gì, khác bao nhiêu, sự khác nhau này có ảnh hưởngnhư thế nào đến đến cách thức, phương pháp và kết quả của hoạt động định giá bất độngsản, từ đó đưa ra giá trị của bất động sản

 Nhân tố thị trường: đây là nhân tố nằm ngoài ý muốn chủ quan của con người.Những biến động của thị trường luôn mang tính khách quan và vận động theo những

xu hướng mà con người chỉ có thể dự đoán mà không thể nắm bắt chính xác Chính sựvận động của các xu thế này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của hoạt động định giá

1.3.2.Nhóm nhân tố chủ quan

 Nhóm nhân tố con người: Con người ở đây là các cán bộ định giá trực tiếpthực hiện hoạt động định giá Kết quả định giá bất động sản sẽ thể hiện ý chí chủ quancủa những cán bộ này trong suốt quá trình định giá Đây là những người trực tiếp thuthập thông tin, xác minh các nguồn thông tin, thẩm định ảnh hưởng của những thông

Nguyễn Thị Cẩm Vân

tin này đối với giá trị của bất động sản Cán bộ định giá thông qua cách nhìn nhận,đánh giá, phân tích bất động sản sẽ đưa ra những nhận định riêng về giá trị của bấtđộng

Cán bộ định giá cũng là nhân tố cuối cùng trong quy trình định giá và sẽ đưa ra giá trịcủa bất động sản Do đó, nhân tố con người có ảnh hưởng lớn tới công tác định gía bấtđộng sản thế chấp

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ ( VIB )

2.1 Giới thiệu ngân hàng Quốc tế (VIB)

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngày 18/9/1996, Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam, tên viết tắt là Ngânhàng Quốc Tế (VIB) bắt đầu đi vào hoạt động với số vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng

và 23 cán bộ nhân viên.Trụ sở đầu tiên đặt tại số 5 Lê Thánh Tông, Hà Nội

Năm 2006, triển khai thành công Dự án Hiện đại hóa Công nghệ Ngân hàng Tăng vốnđiều lệ lên hơn 1.000 tỷ đồng.Trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thẻ quốc

tế Visa và MasterCard Thành lập Trung tâm thẻ VIB, phát hành độc lập thẻ ghi nợ nộiđịa VIB Values Nhận bằng khen của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Hệ thốngATM của Ngân hàng chính thức đi vào hoạt động

Năm 2007 tăng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng Ký kết thỏa thuận hợp tác toàn diện vớinhiều tập đoàn, tổng công ty lớn như Tổng Công ty Bảo hiểm Dầu khí, Tổng Công tyTài chính Dầu khí …Mạng lưới kinh doanh đạt 82 đơn vị

Đến 20/10/2011, sau 15 năm hoạt động, VIB đã trở thành một trong những ngân hàngTMCP hàng đầu Việt Nam với tổng tài sản đạt trên 100 nghìn tỷ đồng, vốn điều lệ4.250 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt trên 8.200 tỷ đồng VIB hiện có 4.300 cán bộ nhânviên phục vụ khách hàng tại gần 160 chi nhánh và phòng giao dịch tại trên 27tỉnh/thành trọng điểm trong cả nước Trong quá trình hoạt động, VIB đã được các tổchức uy tín trong nước, nước ngoài và cộng đồng xã hội ghi nhận bằng nhiều danhhiệu và giải thưởng, như: danh hiệu Thương hiệu mạnh Việt Nam, danh hiệu Ngân

hàng có dịch vụ bán lẻ được hài lòng nhất, Ngân hàng thanh toán quốc tế xuất sắc,ngân hàng có chất lượng dịch vụ khách hàng tốt nhất, đứng thứ 3 trong tổng số 500doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam về doanh thu do báo VietnamNet bìnhchọn…

Năm 2012 ghi dấu một sự kiện quan trọng của VIB với việc Ngân hàngCommonwealth Bank of Australia (CBA) –Ngân hàng bán lẻ số 1 tại Úc và là Ngânhàng hàng đầu thế giới với trên 100 năm kinh nghiệm đã chính thức trở thành cổ đôngchiến lược của VIB với tỉ lệ sở hữu cổ phần ban đầu là 15% Sau một năm chính thứctrở thành cổ đông chiến lược của VIB, ngày 20/10/2011, CBA đã hoàn thành việc đầu

tư thêm 1.150 tỷ đồng vào VIB, tăng tỷ lệ sở hữu cổ phần của CBA tại VIB từ 15% lên20% nhằm tăng cường cơ sở vốn, hệ số an toàn vốn, mở rộng cơ hội kinh doanh vàquy mô hoạt động cho VIB

2.1.2.Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ

2.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ

Để thực hiện quá trình cấp tín dụng, VIB Nam Hà Nội phân chia thành cácphòng và các cấp thẩm quyền gồm có khối quan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro vàkhối quản trị tín dụng

Phòng thực hiện tiếp cận và đề xuất cho vay theo dự án chủ yếu là phòng Quan

hệ khách hàng doanh nghiệp, các phòng cũng có cho vay là phòng Quan hệ kháchhàng cá nhân và các phòng giao dịch, tuy nhiên các phòng này có số lượng hồ sơ rất ít,

và chỉ là những hồ sơ có giá trị nhỏ

Còn Phòng quản trị tín dụng trực tiếp thực hiện tác nghiệp và quản trị cho vay,bảo lãnh đối với khách hàng; thực hiện lưu trữ chứng từ giao dịch, hồ sơ nghiệp vụ tíndụng, bảo lãnh và tài sản đảm bảo nợ

Khối quản lý rủi ro có phòng Quản lý rủi ro với chức năng quản lý tín dụng, quản

lý rủi ro tín dụng, nhận và xử lý hồ sơ đề xuất tín dụng để rà soát và đánh giá độc lập

về hiệu quả, tính khả thi, các điều kiện tín dụng, định giá tài sản đảm bảo và đánh giárủi ro của khoản vay, đưa ra các đề xuất trình lãnh đạo phê duyệt cấp tín dụng Thựchiện công tác quản lý rủi ro tác nghiệp, công tác phòng chống rửa tiền, công tác quản

lý hệ thống chất lượng ISO, công tác kiểm tra nội bộ và các nhiệm vụ khác…

Như vậy, tại VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội, để tiến hành định giá mộtbất động sản đảm bảo thì tùy vào đối tượng vay là cá nhân hay doanh nghiệp mà phảitrải qua hai khâu, thứ nhất là định giá của phòng Quan hệ khách hàng cá nhân hay Quan

hệ khách hàng doanh nghiệp Khâu thứ 2 là phòng Quản lý rủi ro tiến hành định giá hồ

sơ mà 2 phòng dưới chuyển lên song song thẩm định rủi ro của các bản hồ sơ này

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh

So với năm 2011, chính sách tiền tệ và hoạt động của các ngân hàng thươngmại năm 2012 đã có sự ổn định tương đối nhưng vẫn tiếp tục chính sách tiền tệ thắtchặt dẫn tới những hạn chế trong hoạt dộng tín dụng của ngân hàng thương mại

Trong năm lãi suất huy động và cho vay VND cùng ổn định, theo sự ổn địnhcủa lãi suất cơ bản tuy nhiên, việc áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn tới lãi suấthuy động và lãi suất cho vay của VND đồng loạt có nhiều biến động

Trong năm 2012, các ngân hàng thương mại trên địa bàn Hà Nội có tốc độ tăng

trưởng huy động vốn thấp hơn nhiều so với cho vay Tổng nguồn vốn huy động đếnhết tháng 12 năm 2012 là 591.152 tỷ đồng, tăng 27,98% so cùng kỳ năm trước, trong

đó tiền gửi tiết kiệm tăng 2,1%, tiền gửi thanh toán tăng 1,5% Tổng dư nợ cho vayđến cuối tháng 12 năm 2011đạt 368.710 tỷ đồng, tăng 38,9% so cùng kỳ năm trước

Mặc dù được giai đoạn 2011 – 2012 được đánh giá là thời kỳ khó khăn chungcủa ngành ngân hàng nhưng VIB vẫn đạt được kết quả hoạt động kinh doanh rất khảquan

Bảng 2.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của VIB Nam Hà Nội

đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

TH 2012

TH 2011

% tăng

so 2012

TH 2012

KH 2012

% tăng

so 2011

% tăng

so KH Huy động

-Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm 2012- 2012 VIB Nam Hà Nội

Có thể thấy hoạt động kinh doanh của VIB thông qua một số chỉ tiêu như huy

Nguyễn Thị Cẩm Vân

động vốn, dư nợ, thu dịch vụ ròng, chênh lệch thu chi, lợi nhuận trước thuế… Theo đó,

2 chỉ tiêu tín dụng của ngân hàng là huy động vốn và dư nợ cho kết quả rất khả quan.Năm 2010, VIB huy động được 2.044 tỷ đồng, sang năm 2011 con số này là 2.570 tỷđồng tăng 25,7% so với năm 2010

Bối cảnh năm 2011 là thời kỳ hoạt động của các ngân hàng liên tục có nhữngbiến động mạnh và khôn lườngTrong bối cảnh đó, ngân hàng VIB đã có những chínhsách tín dụng và dịch vụ vô cùng khôn khéo như nới lỏng lãi suất huy động, tổ chứccác chương trình khuyến mại… Điều này giúp ngân hàng không những huy động được

số lượng vốn không về giảm sút so với năm 2010 mà còn vượt 25,7%

Sang năm 2012, dựa vào tình hình hoạt động của ngân hàng và bối cảnh chungcủa nền kinh tế, VIB dự đoán ngân hàng sẽ huy động được 3.125 tỷ đồng tức là tăng21,5% so với năm 2011 Năm 2012, hoạt động của ngân hàng tương đối ổn định,không có nhiều biến động lớn Tới cuối năm 2012, ngân hàng thực tế đã huy độngđược 3.471 tỷ đồng tức là tăng 35% so với năm 2011, vượt 110% kế hoạch đã đề ra.Đây cũng là chỉ tiêu có mức tăng vượt kế hoạch cao nhất

Biểu đồ 2.1.Kết quả hoạt động kinh doanh

0 500

Dựa vào đồ thị có thể thấy, ngân hàng VIB đã có sự tăng trưởng mạnh trongthời kỳ 2010 – 2012 Bên cạnh sự gia tăng của hoạt động huy động vốn thì chỉ tiêu tíndụng thứ 2 là dư nợ cũng có sự phát triển mạnh mẽ Dư nợ của VIB tăng đều qua cácnăm Năm 2010, dư nợ của ngân hàng là 1.126 tỷ đồng, năm 2011 là 1.410 tỷ đồng,năm 2012 là 1.847 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng đều đạt trên 25%

Bên cạnh đó, ngân hàng VIB cũng có những bước phát triển khá vững chắc.Ngân hàng duy trì tăng trưởng lợi nhuận đều qua từng năm Theo đó, lợi nhuận trướcthuế của ngân hàng tăng từ 30 tỷ năm 2010 lên 41,9 tỷ năm 2011 và đạt 50 tỷ năm

2012 Năm 2012, lợi nhuận trước thuế của ngân hàng tuy có tăng ( 8,1 tỷ) nhưng vẫnchậm hơn so với mức gia tăng của năm 2011 (tốc độ tăng trưởng lợi nhuận thuần củanăm 2011 so với năm 2010 là 39,6% gấp đôi tốc độ tăng của năm 2012 so với năm

2011 là 19%)

Ngân hàng cũng duy trì tỷ lệ nợ xấu ở mức an toàn và luôn kiểm soát tỷ lệ nợ xấutheo hướng giảm thiểu Năm 2010, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng là 2,95%; năm 2011, tỷ

lệ nợ xấu đã giảm thấy rõ khi chỉ có 1,71% các khoản nợ là nợ xấu; đến năm 2012, tỷ

lệ này chỉ còn là 1,65% Việc duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp sẽ làm tăng tính thanh khoản,hạn chế rủi ro và đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng đồng thời cũng làm tăng uy tín củangân hàng đối với khách hàng

Trong hoạt động huy động vốn, ngân hàng VIB đã hoàn thành xuất sắc chỉ tiêuhoạt động năm 2012 Tổng huy động vốn tín dụng đạt 3.471 tỷ đồng tăng 35% so vớinăm 2011 và đạt 110% kế hoạch đặt ra Cụ thể hoạt động huy động vốn qua các nămnhư sau:

Nguyễn Thị Cẩm Vân

Bảng 2.2 Hoạt động huy động vốn của VIB Nam Hà Nội

Đơn vị tính: tỷ đồng

Chỉ tiêu

TH 2010

TH 2011

% tăng so 2010

TH 2012

KH 2012

% tăng so 2011

Nguồn: báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm 2010- 2012 VIB Nam Hà Nội

Huy động vốn từ các doanh nghiệp và các định chế tài chính có mức tăng trưởngcao trong thời kỳ này Ngân hàng đã có chính sách ưu đãi cho các hồ sơ huy động vốncủa các định chế tài chính và các doanh nghiệp, đưa ra nhiều hình thức huy động linhhoạt về lãi suất và phương thức huy động Huy động vốn từ các định chế tài chính thời

kỳ 2010 – 2012 lần lượt là 385 tỷ, 433 tỷ và 503 tỷ; tốc độ tăng trưởng bình quân là14% Riêng năm 2012, tốc độ tăng này là 16% cao hơn cả thời kỳ và vượt kế hoạch104% Huy động vốn từ các doanh nghiệp cũng có mức tăng cao là 24,7% cho cả thời

kỳ với con số cụ thể qua từng năm là 592 tỷ, 755 tỷ và 921 tỷ.

Nguồn huy động vốn thứ ba của ngân hàng là huy động vốn từ tư nhân, cá thể.Nguồn huy động này chủ yếu là các khoản tiền gửi ngân hàng bao gồm tiền gửi VND,USD và gửi vàng Năm 2010, nguồn vốn đạt 1.068 tỷ đồng, đến năm 2011, nguồn vốnnày là 1.382 tỷ dồng tăng 29,4% so với năm 2012 Sang năm 2012, nguồn vốn huy động

từ các cá nhân, cá thể tăng mạnh lên 2.047 tỷ đồng tăng 48% so với năm 2011, vượt114% so với chỉ tiêu đặt ra Tốc độ tăng này còn cao hơn cả tốc độ tăng trưởng chungcủa hoạt động huy động vốn

Xét về tỷ trọng thì nguồn vốn tư nhân, cá thể là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất,thường xuyên vượt quá 50% tổng huy động vốn của toàn ngân hàng Đánh giá được tầmquan trọng của nguồn vốn này, VIB đã xây dựng hàng loạt chính sách nhằm thu hútvốn từ tư nhân, cá thể như: chương trình Chứng chỉ tiền gửi dự thưởng, gửi tiền tại ngânhàng tham gia rút thăm trúng thưởng…

Biểu đồ 2.2 Tỷ trọng dư nợ tín dụng phân theo thời

Tốc độ phát triển ổn định, lợi nhuận tăng trưởng và nghiệp vụ mở rộng là đánhgiá chung nhất về tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng VIB chi nhánh TâySơn, Đống Đa, Hà Nội Với thành công và tiềm lực hiện tại, ngân hàng sẽ tiếp tục pháttriển mạnh trong thời gian tới

Nguyễn Thị Cẩm Vân

2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội

2.2.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng

Hoạt động của ngân hàng VIB mỗi ngày một đa dạng với các gói dịch vụ phongphú, nhưng hoạt động chính và hướng phát triển lâu dài của ngân hàng là nhóm hoạtđộng cho vay tín dụng, đặc biệt là cho vay tín dụng có thế chấp

Bảng 2.3 Chỉ tiêu tỷ trọng dư nợ phân theo thời hạn của VIB Nam Hà Nội

Nguồn: báo cáo tổng kết kinh doanh qua các năm 2006 – 2012 VIB Nam Hà Nội

Tổng dư nợ của VIB Nam Hà Nội tăng trưởng qua các năm, năm 2007 tổng dư

nợ của chi nhánh tăng mạnh, tăng 85% so với năm 2006 Đây chính là thời kỳ tăngtrưởng ấn tượng của nền kinh tế nói chung và của VIB nói riêng Kinh tế phát triểndẫn tới nhu cầu về vốn tăng cao, các doanh nghiệp, cá nhân tiếp cận với nguồn vốncho vay của ngân hàng tăng mạnh dẫn tới dư nợ của VIB tăng gần gấp đôi chỉ trong 1

năm

Tuy nhiên năm 2010 và 2011 tăng trưởng tín dụng có sự giảm sút do năm 2010 lànăm khởi đầu khủng hoảng kinh tế toàn cầu và năm 2011 mới có những ảnh hưởng rõrệt tới nền kinh tế Việt Nam, chính vì vậy mà có sự biến động rất lớn trong thị trườngtài chính và đặc biệt là sự thắt chặt tín dụng của ngân hàng thương mại với lãi suất chovay cao cùng với nó là cách điều hành mới của VIB để đảm bảo hoạt động ngân hàng

an toàn và hiệu quả Tăng trưởng tín dư nợ của VIB đột ngột liên tiếp giảm xuốngcòn một nửa Vào năm 2010 tốc độ tăng trưởng chỉ còn 46,6%; năm 2011 con số nàytiếp tục giảm xuống còn 25,5%

Cùng với sự ổn định dần của nền kinh tế, VIB đã hồi phục tốc độ tăng trưởng dư

nợ trong năm 2012 và lần đầu tiên tốc độ này tăng trong 3 năm gần đây lên mức 30%.Đây là tín hiệu tốt cho hoạt động tín dụng của ngân hàng

Tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng được rút ngắn dù các khoản vay trung và dài hạn tănglên là do ngân hàng đã có chính sách tín dụng hợp lý khi tiến hành khoản vay cho kháchhàng Theo đó, hầu hết các khoản vay của khách hàng đều phải có tài sản thế chấp vàphải được thẩm định kỹ càng

Để đảm bảo hoạt động của ngân hàng, các tài sản thế chấp này đều là những tàisản có giá trị cao, được pháp luật cho phép thế chấp tại ngân hàng Các tài sản này sẽ là

cơ sở phát hành khoản vay của ngân hàng nên tài sản đó là gì, chiếm tỷ trọng bao nhiêu

có ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động cho vay của ngân hàng Hoạt động này bao gồmphương pháp thẩm định hồ sơ vay vốn, phương pháp định giá tài sản thể chấp, phươngthức giao nhận tài sản thế chấp, phương thức bảo quản tài sản thế chấp, các văn bản giấy

tờ pháp lý liên quan… Dư nợ phân theo loại tài sản thế chấp tại ngân hàng như sau:

2.2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội

2.2.2.1 Các quy định chung

 Các văn bản liên quan

Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, HàNội trước hết phải tuân thủ theo các văn bản quy phạm pháp luật đã được cơ quan Nhànước có thẩm quyền ban hành Các văn bản này điều chỉnh các quan hệ liên quan đến

Nguyễn Thị Cẩm Vân

hoạt động của ngân hàng nói chung và công tác định giá bất động sản thế chấp nóiriêng Các văn bản này bao gồm:

- Luật kinh doanh bất động sản (2006)

2.2.2.2 Các nội dung định giá

Khi tiến hành định giá một bất động sản, người định giá phải tiến hành phân tíchđầy đủ các yếu tố tác động tới giá trị của bất động sản đó Các yếu tố này bao hàm trênrất nhiều khía cạnh như: các yếu tố về bản thân bất động sản (vị trí, diện tích, hìnhdạng ); các yếu tố về điều kiện thị trường tại thời điểm định giá (tính cạnh tranh vàkhả năng thay thế, thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường, đặc điểm cá lựclượng cung cầu ); cá yếu tố pháp lý, pháp luật liên quan

 Về tài sản đất và tài sản trên đất

Khi tiến hành định giá cần xem xét tình trạng pháp lý và thực trạng thực tế củabất động sản định giá bao gồm tài sản đất và tài sản trên đất Việc xem xét được tiếnhành thông qua rất nhiều nội dung cụ thể

Tiến hành định giá phải xem xét tính đầy đủ và hợp pháp của giấy tờ chứng nhậnquyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất của bất động sản thếchấp Yêu cầu tiên quyết để bất động sản có thể được tiến hành định giá là bất độngsản đó phải hợp pháp VIB yêu cầu khách hàng phải chứng minh được tính hợp pháp

đó bằng việc xuất trình được các giấy tờ liên quan đến bất động sản

VIB cũng tiến hành xét bất động sản thuộc quyền sở hữu của ai, phần nào sởhữu chung, phần nào sở hữu riêng Việc sở hữu chung hay riêng sẽ ảnh hưởng tới giátrị của bất động sản định giá Ngoài ra, VIB cũng tìm hiểu các quy định kèm theo vềquyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất, những giới hạn của khách hàng khi thếchấp bất động sản

VIB xem xét mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng bất động sản xem đây cóphải là chủ thể đứng tên hợp đồng giao dịch không, khách hàng được phân hạng tíndụng chưa, nếu đã phân hạng thì được đánh giá vào hạng nào VIB đã xây dựng một

hệ thống phân hạng tín dụng cụ thể cho từng trường hợp Theo đó, VIB sẽ căn cứ vàoviệc phân hạng này để xếp hạng khách hàng và nó cũng ảnh hưởng tới tính toán khảnăng phát hành khoản vay

VIB xem xét xem bất động sản có bị tranh chấp, khiếu nại hay đang nằm trongcác hồ sơ pháp lý bị hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật và của ngân hànghay không? Bất động sản có bị kê biên hay giới hạn về quyền như: cấm chuyểnnhượng, thừa kế, thế chấp hay không? Nếu có thì ngân hàng sẽ tiến hành loại bỏ hồ

sơ vay vốn này Đây là quy định được đưa ra để giảm thiểu rủi ro về mặt pháp lý chongân hàng

 Về quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển của địa phương

Vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà, phát triển đôthị trong địa bàn của bất động sản cần định giá được xem xét đầy đủ Các yếu tố về quyhoạch, kế hoạch phải trả lời được các câu hỏi đặt ra bao gồm: Trong địa bàn của bất độngsản định giá có bản quy hoạch nào đã được phê duyệt hay không? Nếu có quy hoạchthì quy hoạch đó là quy hoạch gì? Đã thực hiện hay chưa? Dự tính thời gian thực hiện

là bao lâu?

 Điều kiện thị trường

VIB quy định: Thẩm định các yếu tố điều kiện thị trường của bất động sản mụctiêu phải tiến hành thẩm định trên tổng thể thị trường vào thời gian nhất định Các nộidung của thị trường cần xem xét bao gồm:

Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các bất động sản tương tự đối với bấtđộng sản định giá Tính cạnh tranh và khả năng thay thế sẽ cho biết bất động sản mụctiêu có khan hiếm hay không? Các bất động sản tương tự có sẵn có hay không? Đây lànhân tố tác động tới khả năng phát mại của bất động sản

Nói cách khác, đây chính là thẩm định khả năng phát mại, khả năng chuyểnnhượng của bất động sản định giá Để thực hiện nội dung này cần phải có thông tin

Nguyễn Thị Cẩm Vân

chính xác, đầy đủ và cập nhật từ thị trường cùng với khả năng phân tích, tính toán cácyếu tố thị trường của người định giá.

2.2.2.3 Quy trình định giá tại ngân hàng

Sơ đồ 2.2 Quy trình cho vay thế chấp bất động sản tại VIB

Sơ đồ 2.3 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VIB

Nhận xét: quy trình định giá tại ngân hàng VIB được chia thành 6 bước rất xúc

Bước 3:

Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 2: Lập

kế hoạch định giá

Bước 1:

Tổng quát

về bất động sản cần định giá

QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

tích Đây là một quy trình định giá hoàn chỉnh và có tính chính xác cao Quy trình nàycho phép cán bộ định giá có thể có những định hướng ban đầu khi tiến hành vào địnhgiá một bất động sản thế chấp của ngân hàng Tại mỗi bước, quy trình đều quy định rõcán bộ định giá sẽ phải thực hiện công việc gì, các công việc đó được thực hiện nhưthế nào? Việc quy định cụ thể từng công việc như thế này giúp cán bộ định giá có thểhoàn thành công việc nhanh chóng, tránh tình trạng chồng chéo hay thiếu sót côngviệc Trình tự thông qua lần lượt từng bước trong quy trình định giá, cán bộ định giá

có thể hoàn thành một hồ sơ định giá hoàn chỉnh Hiện nay, quy trình định giá 6 bướcnày được áp dụng tại ngân hàng VIB và đang phát huy rất tốt vai trò của nó với hàng

2.3 Đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Quốc tế (VIB) chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội

2.3.1 Kết quả đạt được

Trong năm 2012, ngân hàng đã tiếp nhận và hoàn thành 612 bộ hồ sơ vay vốn thếchấp bằng bất động sản Tổng dư nợ của 612 bộ sơ này đạt 1.695 tỷ đồng chiếm gần 92%tổng dư nợ của toàn ngân hàng Với khối lượng công việc lớn như vậy nhưng bộ phậnđịnh giá của ngân hàng đều hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, chưa từng có hồ sơ nào xẩy rasai sót trong quá trình định giá

Ngân hàng VIB thường xuyên tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ và trình độcủa cán bộ định giá Công tác tập huấn thường được tổ chức với quy mô toàn hệ thốngmỗi khi có nghị định, thông tư hay quyết định mới… liên quan đến nghiệp vụ đượcban hành Ngoài ra, ngân hàng cũng tổ chức các đợt tập huấn định kỳ, các khóa họcnghiệp vụ ngắn hạn cho cán bộ

Những thành công đã đạt được là động lực để ngân hàng Quốc tế (VIB) chinhánh Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội luôn cố gắng phấn đấu nâng cao uy tín, tạo dựngniềm tin với khách hàng

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân

2.3.2.1 Hạn chế

Bên cạnh những thành công đáng khích lệ đã đạt được, ngân hàng VIB chi nhánh TâySơn, Đống Đa, Hà Nội vẫn còn tồn tại han chế trong công tác định giá bất động sản thếchấp Những hạn chế này phần nào ảnh hưởng tới hiệu quả công tác định giá tại ngân hàng

Có thể thấy, định giá chỉ là một khâu trong quy trình tín dụng của ngân hàng nên

nó chỉ có tác dụng làm tăng khả năng hoàn trả khoản nợ Do đó, định giá bất động sảnkhông thể làm cơ sở duy nhất để VIB tiến hành phát hành khoản vay

CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG VIB TÂY SƠN, ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI

3.1 Phương hướng phát triển của ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống Đa,

Hà Nội trong thời gian tới

3.1.1 Phương hướng phát triển chung của ngân hàng VIB chi nhánh Tây Sơn, Đống

Đa, Hà Nội

Trong thời gian tới, ngân hàng tập trung chuyển đổi phương thức hoạt động theochỉ đạo của Ngân hàng trung ương nhằm thoả mãn cao nhất các nhu cầu của từng đốitượng khách hàng, gia tăng nhanh hiệu quả và kiểm soát được rủi ro theo từng lĩnh vựckinh doanh chuẩn bị sẵn sàng cho cổ phần hoá VIB Chủ động tăng cường công tácmarketing, công tác bán hàng, tín dụng bán lẻ - phấn đấu trở thành một ngân hàng bán

lẻ hàng đầu địa bàn phía nam Thủ đô

VIB chủ trương nâng cao chất lượng hoạt động đối với tất cả các nghiệp vụ tạingân hàng để có thể phục vụ tốt nhất tất cả các đối tượng khách hàng, đảm bảo kinhdoanh hiệu quả

vụ cả dịch vụ gắn với tín dụng và dịch vụ phi phân loại khách hàng để có chính sáchtiếp cận phù hợp với từng nhóm khách hàng cụ thể.

Ngân hàng chú trọng xây dựng cơ cấu nguồn vốn hợp lý, giảm chi phí huy độngvốn, tìm kiếm những nguồn vốn ổn định chi phí thấp; đảm bảo mức chênh lệch lãi suấtđầu ra – đầu vào của chi nhánh Chủ động cân đối nguồn vốn, tính toán lãi suất hợp lý

để nâng cao thu nhập từ vốn

VIB tiếp tục củng cố và phát triển mạng lưới hoạt động của ngân hàng, khôngngừng nâng cao hiệu quả hoạt động của tất cả các phòng giao dịch của chi nhánh VIB đặt mục tiêu không ngừng nâng cao vị thế và uy tín của Ngân hàng Đầu tư

&Phát triển Nam Hà Nội trên địa bàn; tạo niềm tin đối với khách hàng để từng bướctăng thị phần hoạt động trên địa bàn đối với tất cả các mảng nghiệp vụ, chủ động tăngcường kiểm soát các mảng nghiệp vụ để giảm thiểu tối đa các sai sót và ảnh hưởng đếnhiệu quả kinh doanh của chi nhánh

3.1.2 Đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng

Phương hướng phát triển chung của ngân hàng VIB là tăng tỷ lệ cho vay có tàisản đảm bảo tức là công tác định giá tài sản đảm bảo nói chung và định giá bất độngsản nói riêng trong thời gian tới đòi hỏi phải hoàn thiện và nâng cao hơn nữa

Các phương pháp áp dụng trong quá trình định giá bất động sản thế chấp có cơ sởkhoa học cao, khả năng tính toán chính xác giá trị bất động sản lớn Các phương phápnày phải có quy định rõ ràng đối với việc áp dụng nó trong hoạt động định giá Ngoàiphương pháp so sánh và phương pháp chi phí vẫn đang được áp dụng , ngân hàng cóthể áp dụng thêm một số phương pháp khác như phương pháp lợi nhuận, phương phápgiá trị thặng dư…để tăng cường nghiệp vụ định giá đối với các bất động sản đặc biệt Tăng cường cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng cũng như chất lượng Hiện nay,ngân hàng đang chú trọng mở rộng các khoản vay có thế chấp nên khối lượng côngviệc của các cán bộ định giá tăng lên nhiều, đặc biệt là đối với công tác định giá bấtđộng sản thế chấp Điều này đòi hỏi ngân hàng phải tăng cường nhân lực cho công tácđịnh giá cả về mặt số lượng lẫn chất lượng thông qua tuyển dụng cán bộ mới và đàotạo nâng cao tay nghề cán bộ cũ

3.2 Giải pháp