Xây dựng phương pháp định giá quyền thuê đất để thế chấp tại ngân hàng Quốc Tế (VIBANK)

Vừa qua Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, thay thế Nghị định 187/2004/NĐ-CP trước đó. Điểm được nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và các chuyên gia kinh tế chờ đợi là việc xem xét và đưa tiền thuê đất trong giá trị quyền sử dụng đất vào tính giá trị doanh nghiệp, thay vì bỏ sót gây thất thoát và bất cập trong thời gian qua. Trong Nghị định 187, cụ thể là Thông tư số 126/2004/TT-BTC, do Bộ Tài chính ban hành ngày 12/10/2006 về sửa đổi, bổ sung hướng dẫn thực hiện Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, nếu doanh nghiệp đang thuê đất trả tiền hàng năm và doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong Nghị định 109 mới ban hành, trường hợp thuê đất cũng được xem xét để tính vào giá trị doanh nghiệp. Điều này sẽ tạo nên những thay đổi lớn đối với nhiều trường hợp mà báo chí phản ánh trong thời gian qua, giá trị doanh nghiệp không tính đến nguồn lợi cực lớn khi được thuê đất giá rẻ trong thời hạn lâu dài, gây thất thoát vốn của Nhà nước. Cụ thể, Nghị định 109 nêu rõ: Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất (kể cả diện tích đất Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định và công bố. Riêng với trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất được xác định theo hai cách: Thứ nhất, đối với những doanh nghiệp (DN) trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp tuy nhiên đối với loại hình thuê đất này thì hiện nay tại các thành phố lớn như Hà Nội,Thành Phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… thì giá trị quyền thuê đất là loại tài sản vô hình rất lớn đặc biết là các mảnh đất toạ lạc tại các vị trí đắc địa có một không hai và có khả năng đem lại lợi ích lớn đem lại giá trị cho doanh nghiệp. Nó có thể mang lại cho các doanh nghiệp đang được quyền sử dụng nó một nguồn lợi nhuận rất lớn mà ai ai đều thấy rõ. Khi doanh nghiệp (DN) cổ phần hoá, khó khăn hơn cả vẫn là công tác định giá tài sản vô hình (tài sản vô hình thường mang tính chất đặc thù gắn với loại hình sản xuất kinh doanh của mỗi DN, nó có thể rất hữu ích cho DN này nhưng không có ý nghĩa gì với loại hình DN khác, nên khi đánh giá cần xem xét đến yếu tố phù hợp và phạm vi sử dụng của nó). Cái khó khăn nhất đối với công tác thẩm định tài sản vô hình là cơ sở mang tính thuyết phục khi đưa ra giá trị của nó và giá trị quyền thuê đất cũng là loại tài sản đó, vì tính chất đặc thù nên tính so sánh đối với tài sản tương đương không cao.Giá trị chênh lệch quyền thuê đất dài hạn khi đưa ra giá cho thuê trên thị trường cũng có nhiều ý kiến khác nhau mà mấu chốt vấn đề là giá trị tài sản vô hình khác đưa ra so sánh chỉ mang tính tương đối, mặt khác thì hiện tại cơ sở lý thuyết về việc định giá quyền thuê đối với hình thức thuê trả tiền hàng năm này lại chưa rõ ràng và chưa có một văn bản nào hướng dẫn . Bởi vậy nên việc nghiên cứu và đưa ra một phương pháp định giá giá trị quyền thuê đất mang lại hiệu quả cao nhanh gọn mà không gây tranh cãi là một vấn đề mà hiện thị trường đang rất cần. Thứ hai, những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá thị trường tại thời điểm định giá. Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cổ phần hoá thì Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Chính bởi vậy công tác định giá quyền thuê đất là một vấn đề hết sức cấp thiết đòi hỏi các cơ quan doanh nghiệp có chức năng định giá bất động sản cần phải có một phương pháp định giá quyền thuê đất hết sức chính xác và hiệu quả để phản ánh đúng. 2. Mục đích nghiên cứu. Trong thời gian đi thực tập tại ngân hàng Quốc Tế (VIBANK) tôi đã thấy được nhu cầu về công tác đinh giá quyền thuê của các doanh ngiệp tại ngân hàng Quốc Tế nói riêng và thị trường nói chung là rất lớn và cấp bách nên tôi đã mạnh dạn đi sâu nghiên cứu “Xây dựng phương pháp định giá quyền thuê đất để thế chấp tại ngân hàng Quốc Tế (VIBANK)” làm chuyên đề tốt nghiệp.

Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP “Xây dựng phương pháp định giá quyền thuê đất để chấp ngân hàng Quốc Tế (VIBANK)” LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Vừa qua Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Nghị định 109/2007/NĐ-CP chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, thay Nghị định 187/2004/NĐ-CP trước Điểm nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyên gia kinh tế chờ đợi việc xem xét đưa tiền thuê đất giá trị quyền sử dụng đất vào tính giá trị doanh nghiệp, thay bỏ sót gây thất bất cập thời gian qua Trong Nghị định 187, cụ thể Thơng tư số 126/2004/TT-BTC, Bộ Tài ban hành ngày 12/10/2006 sửa đổi, bổ sung hướng dẫn thực Nghị định số 187/2004/NĐ-CP chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm doanh nghiệp thuê đất trả tiền lần cho thời gian th khơng tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp Tuy nhiên, Nghị định 109 ban hành, trường hợp thuê đất xem xét để tính vào giá trị doanh nghiệp Điều tạo nên thay đổi lớn nhiều trường hợp mà báo chí phản ánh thời gian qua, giá trị doanh nghiệp khơng tính đến nguồn lợi cực lớn thuê đất giá rẻ thời hạn lâu dài, gây thất thoát vốn Nhà nước Cụ thể, Nghị định 109 nêu rõ: Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá giao đất (kể diện tích đất Nhà nước giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho th) phải tính Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất giao) quy định cơng bố Riêng với trường hợp doanh nghiệp cổ phần hố chọn hình thức thuê đất xác định theo hai cách: Thứ nhất, doanh nghiệp (DN) trả tiền thuê đất hàng năm khơng tính tiền th đất vào giá trị doanh nghiệp nhiên loại hình thuê đất thành phố lớn Hà Nội,Thành Phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… giá trị quyền thuê đất loại tài sản vơ hình lớn đặc biết mảnh đất toạ lạc vị trí đắc địa có khơng hai có khả đem lại lợi ích lớn đem lại giá trị cho doanh nghiệp Nó mang lại cho doanh nghiệp quyền sử dụng nguồn lợi nhuận lớn mà ai thấy rõ Khi doanh nghiệp (DN) cổ phần hố, khó khăn cơng tác định giá tài sản vơ hình (tài sản vơ hình thường mang tính chất đặc thù gắn với loại hình sản xuất kinh doanh DN, hữu ích cho DN khơng có ý nghĩa với loại hình DN khác, nên đánh giá cần xem xét đến yếu tố phù hợp phạm vi sử dụng nó) Cái khó khăn cơng tác thẩm định tài sản vơ hình sở mang tính thuyết phục đưa giá trị giá trị quyền thuê đất loại tài sản đó, tính chất đặc thù nên tính so sánh tài sản tương đương không cao.Giá trị chênh lệch quyền thuê đất dài hạn đưa giá cho thuê thị trường có nhiều ý kiến khác mà mấu chốt vấn đề giá trị tài sản vơ hình khác đưa so sánh mang tính tương đối, mặt khác sở lý thuyết việc định giá quyền thuê hình thức thuê trả tiền hàng năm lại chưa rõ ràng chưa có văn hướng dẫn Bởi nên việc nghiên cứu đưa phương pháp định giá giá trị quyền thuê đất mang lại hiệu cao nhanh gọn mà không gây tranh cãi vấn đề mà thị trường cần Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN Thứ hai, doanh nghiệp trả tiền thuê đất lần cho toàn thời gian th đất tính tiền th đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá thị trường thời điểm định giá Trường hợp giá đất làm để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường thời điểm cổ phần hố Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định giá đất cụ thể cho phù hợp Chính cơng tác định giá quyền thuê đất vấn đề cấp thiết địi hỏi quan doanh nghiệp có chức định giá bất động sản cần phải có phương pháp định giá quyền thuê đất xác hiệu để phản ánh Mục đích nghiên cứu Trong thời gian thực tập ngân hàng Quốc Tế (VIBANK) thấy nhu cầu công tác đinh giá quyền thuê doanh ngiệp ngân hàng Quốc Tế nói riêng thị trường nói chung lớn cấp bách nên mạnh dạn sâu nghiên cứu “Xây dựng phương pháp định giá quyền thuê đất để chấp ngân hàng Quốc Tế (VIBANK)” làm chuyên đề tốt nghiệp Đề tài tập trung: - Làm sở lý luận định giá quyền thuê đất - Nghiên cứu thực trạng định giá quyền thuê đất Vibank để thấy hợp lý bất hợp lý việc áp dụng lý thuyết định giá Bất Động Sản (BĐS) vào định giá quyền thuê đất Ngân Hàng phục vụ cho mục đích chấp cho vay tiền - Đề xuất việc áp dụng phương pháp định giá phù hợp cho định giá quyền thuê đất phục vụ cho chấp Ngân Hàng Việt Nam Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN Phạm vi nghiên cứu •Về mặt khơng gian Phạm vi nghiên cứu đề tài là: Địa bàn Thành Phố Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, trung tâm thị trực thuộc tỉnh thành phố khác nước Hoặc tổ chức kinh tế pháp nhân tạo lập khu đất thuê •Về mặt đối tượng áp dụng Đề tài tập trung vào định giá quyền thuê đất tổ chức, cá nhân thuê đất nhà nước Phương pháp nghiên cứu Dựa lý thuyết môn học định giá BĐS số môn học khác Đề tài sử dụng số phương pháp tổng hợp, phát triển định lượng kết hợp định tính, phương pháp điều tra thống kê Kết cấu chuyên đề Ngoài lời mở đầu kết luận, chuyên đề gồm: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ ĐẤT ĐỂ THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ ĐẤT ĐỂ THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ (VIBANK ) Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ ĐẤT ĐỂ THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG Một số khái niệm có liên quan a.Khái niệm quyền thuê đất: Theo quy định Bộ luật Dân (BLDS) cho thuê Quyền Sử Dụng Đất (QSDĐ) thỏa thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ BLDS pháp luật đất đai quy định Theo đó, bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải sử dụng đất mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê (Điều 714 BLDS) b.Khái niệm chấp: Thế chấp tài sản việc bên (bê chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu tài sản bảo lãnh bên thứ để bảo đảm thực nghĩa vụ bên (bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản chấp c.Khái niệm định giá bất động sản , định giá đất, Định giá quyền thuê đât -Định giá bất động sản Theo Giáo Sư(GS) Lim Lan Yuan, Chủ Tịch Hội Đồng Định Gía (CT HHĐG) Singapore: Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố tiềm ẩn thị trường BĐS Theo GS Greg Mc Namara, CT HHĐG Australia: Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS -Định giá đất Định giá đất định giá trị quyền BĐS kèm với đất: Các quyền cho phát triển, quyền cho thuê, cho Sản Xuất (SX) nơng nghiệp, cho khai Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN thác khoáng sản, cho thay đổi địa hình, chia nhỏ, tích tụ sử dụng chất phế thải Khi định giá cần tham khảo quy định Nhà nước để xác định quyền qua, hạn chế cá nhân, cộng đồng ảnh hưởng đến giá BĐS mục tiêu -Định giá quyền thuê đất Định giá quyền thuê đất xác định trị BĐS mà người chủ sở hữu, sử dụng nhận tương đương với lợi ích đưa đất đai vào khai thác sử dụng mang lại, điều kiện cụ thể thể rõ hợp đồng bên Đặc điểm pháp lý đất thuê Theo quy định Bộ luật Dân (BLDS) cho thuê QSDĐ thỏa thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ BLDS pháp luật đất đai quy định Theo đó, bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải sử dụng đất mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê (Điều 714 BLDS) Từ khái niệm cho thuê quyền sử dụng đất cho thấy, quyền cho thuê QSDĐ phát sinh sở QSDĐ hợp pháp người cho thuê QSDĐ hình thành từ nguồn đất Nhà nước giao nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác Theo quy định Luật Đất đai 1993 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 Nhà nước có quyền cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh cho tất đối tượng có nhu cầu sử dụng đất mà không thuộc diện Nhà nước giao đất; việc cho thuê đất thực định hành quan nhà nước có thẩm quyền - định cho thuê đất Như vậy, quyền cho thuê đất Nhà nước quyền rộng rãi, Nhà nước có quyền cho thuê đối tượng, để sử dụng vào mục đích phù hợp với khơng gian quy định cảnh quan mơi trường Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN Khác với quyền cho thuê đất Nhà nước, quyền cho thuê đất người sử dụng đất phát sinh sở QSDĐ chủ sở hữu Nhà nước trao cho Chính vậy, người sử dụng đất khơng tùy tiện cho th QSDĐ mà ln ln Nhà nước kiểm sốt Việc cho thuê thực sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận thơng qua hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê Cho thuê QSDĐ theo Luật Đất đai 1993 BLDS 1995 có số đối tượng thật đặc biệt sử dụng loại đất điều kiện, hoàn cảnh đặc biệt quyền cho th, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản quyền cho thuê QSDĐ có điều kiện: - Do hồn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn; - Do thiếu sức lao động; - Do chuyển sang làm nghề khác chưa ổn định (Điều 78 Luật Đất đai 1993, khoản Điều 715 BLDS Điều 15 Nghị định số 17/CP/1999) Bên cạnh đó, pháp luật ràng buộc trách nhiệm bên thuê bên cho thuê chặt chẽ: "Người th khơng có quyền cho thuê lại"; "thời hạn cho thuê không năm, trường hợp đặc biệt thời hạn cho thuê kéo dài không 10 năm phải đồng ý Chính phủ" (Điều 715 BLDS Điều 15 Nghị định số 17/CP) Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 Nghị định số 17/CP/1999 mở rộng quyền cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân lần quyền cho thuê QSDĐ tổ chức đề cập luật Theo quy định Điều 15 Nghị định số 17/CP/1999 hộ gia đình Nhà nước giao đất khơng có quyền cho th QSDĐ nơng nghiệp hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản theo quy định Điều 78 Luật Đất đai 1993 mà họ cho thuê QSDĐ ở, đất chuyên dùng Cùng với việc mở rộng quyền cho thuê QSDĐ hộ gia đình, cá nhân, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 xác lập quyền cho thuê QSDĐ tổ chức sử dụng đất Tuy nhiên, tổ chức có QSDĐ hợp pháp quyền cho th QSDĐ mà Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN có tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất tổ chức kinh tế nhận QSDĐ hợp pháp từ người khác quyền cho thuê QSDĐ (Điều 78c Điều 78e Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung l998; Điều 19 Nghị định số 17/CP/1999) Luật Đất đai Quốc hội thơng qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực ngày 1/7/2004 có quy định khoản Điều 106, điểm b khoản Điều 110, khoản Điều 113, điểm a khoản Điều 119 sau: Người sử dụng đất thực quyền cho thuê QSDĐ có đủ điều kiện: - Có giấy chứng nhận QSDĐ; - Đất khơng có tranh chấp; - QSDĐ khơng bị kê biên để thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất Với quy định Luật Đất đai năm 2003, phạm vi chủ thể quyền cho thuê mở rộng hơn: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê quyền cho thuê QSDĐ; tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam 2.1 Các thuê đất Điều 31(luật đất đai 2003) quy định Căn để định cho thuê đất bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, Cho thuê đất với đất có người sử dụng cho người người khác Điều 32(luật đất đai) quy định Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN Việc định giao đất, cho thuê đất đất có người sử dụng cho người khác thực sau có định thu hồi đất 2.2 Các hình thức cho th đất - Có hình thức th đất là: Thứ th đất trà tiền hàng năm;Thứ hai thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê 2.3 Các cấp có Thẩm quyền cho thuê đất Điều 32(luật đất đai 2003) quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định cho thuê đất tổ chức, cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh định cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn Cơ quan có thẩm quyền định cho thuê đất quy định khoản 1, Điều không uỷ quyền 2.4 Các đối tượng thuê đất ( Theo nghị định Số: 142/2005/NĐ-CP VỀ THU TIỀN THUÊ ĐẤT ) quy định Điều Đối tượng thu tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trường hợp sau đây: a) Hộ gia đình, cá nhân: - Thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối Hồng Văn Định Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN - Có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất hết theo quy định khoản Điều 67 Luật Đất đai 2003 - Sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất nhận chuyển quyền sử dụng đất - Thuê đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm - Sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối giao đất không thu tiền sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất theo quy định điểm b khoản Điều 82 Luật Đất đai 2003 b) Tổ chức kinh tế thuê đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm c) Doanh nghiệp nhà nước nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 phải chuyển sang thuê đất theo quy định khoản Điều 73 Luật Đất đai 2003 d) Tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả thuộc vốn ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế Hồng Văn Định 10 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN Tỉnh/Thành phố: Hà Nội Vị trí: - BĐS có địa số: 36 Đường Trần Quốc Hồn- Nghiã Tân- Cầu Giấy - Bất động sản có mặt tiền rộng m Chứng từ pháp lý + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số …………, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ………/ QSDĐ uỷ ban nhân dân dân Tỉnh (Thành phố) ……… cấp cho công ty………………………… ngày …./…/…… + Hợp đồng thuê đất số…… /ĐC -HĐTĐTN ngày ……./……/……… sở địa nhà đất Tỉnh (Thành phố) cơng ty ……………………………………………… + Tờ khai hợp thức hố phần diện tích nhà sử dụng số ………đường……… phường…… - Quận(huyện)……… - Tỉnh(thành phố)….…… xác nhận sở địa nhà đất Tỉnh(thành phố)……… …ngày … /……./………………………… + Hồ sơ mốc địa giới + Bộ chứng từ cũ Đặc điểm bất động sản a) Về đất - Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh - Hình thức sử dụng đất: Thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm - Thời hạn sử dụng đất: 30 năm ( từ năm 2008 đến năm 2038) - DTSD thực tế: 50 m2 Chiều dài:10m Chiều rộng: m - DTSD công nhận: 50 m2 Chiều dài:10m Chiều rộng: m b) Về tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Nhà cấp Năm xây dựng: 2008 Tiện nghi: - Cấu trúc: + Số tầng: 02 + Mái: Bê tông cốt thép + Tường: Gạch khung bê tông cốt thép + Nền: Ceramic - DTSD thực tế: 200 m2 chiều dài: 10 m chiều rộng: 5m - DTSD công nhận: 200m2 chiều dài:10 m chiều rộng: 5m c) Các số : - Tỉ lệ chiết khấu r = 10 %/năm ( theo số liệu từ thị trường ) Hoàng Văn Định 93 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN - Thu nhập hoạt động ròng từ việc cho thuê BĐS:185,000,000.00đồng/năm/200m (5USD/m2/tháng) xác định bởi: + Bản báo cáo tài năm chủ sở hữu tài sản là: CÔNG TY TNHH A cung cấp ngày 25/04/2009 AM Nhận xét: Hiện báo cáo tài CƠNG TY TNHH A cung cấp ngày 25/04/2009 AM Vẫn chưa có Thu nhập hoạt động rịng từ việc cho th BĐS Do trường hợp chun viên định giá BĐS ngân hàng cần sử dụng phương pháp định giá Lợi Nhuận tính Thu nhập hoạt động ròng từ việc cho thuê BĐS + Nội dung: Bản báo cáo tài năm chủ sở hữu tài sản: CÔNG TY TNHH A cung cấp ngày 25/04/2009 AM sau: (1) Các chi phí trực tiếp 330 tr.đ - Phịng 200 tr.đ - Thực phẩm đồ uống 100 tr.đ - Điện thoại 20 tr.đ - Các dịch vụ khác 10 tr.đ (2) Các chi phí gián tiếp 50 tr.đ - Bán hàng marketing 20 tr.đ - Quản lý chung (3) Chi phí liên quan đến BĐS 30 tr.đ 40 tr.đ - Thuế tr.đ - Bảo hiểm BĐS - Sửa chữa, bảo dưỡng 13 tr.đ 20 (4) Thu nhập - Tiền phòng - Thực phẩm đồ uống 980 tr.đ 600 tr.đ 300 tr.đ - Điện thoại 50 tr.đ - Dịch vụ khác 30 tr.đ (5) Số vốn đầu tư ban đầu bỏ vào kinh doanh 500 tr.đ, thu hồi vốn 10 năm, chi phí sử dụng vốn 10% năm, nộp thuế TNDN theo quy định Hoàng Văn Định 94 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN + Cách tính: Thu nhập hoạt động ròng từ việc cho thuê BĐS sau:  Lợi nhuận = Doanh thu – Chi phí (trực tiếp + gián tiếp) = 980 tr.đ – (330 tr.đ + 50 tr.đ) = 600 tr.đ  Phần trang trải vốn đầu tư ban đầu: + Thu hồi vốn hàng năm: 500 tr.đ/10 năm = 50 tr.đ + Chi phí sử dụng vốn: 500 tr.đ x 10%/năm = 50 tr.đ Tổng cộng: = 100 tr.đ Thuế TNDN phải nộp: 25% x (600-100) = 125 trđ Lợi nhuận phân chia = 600 – 100 -125 = 375 tr.đ Phần phân chia lợi nhuận kinh doanh theo cách: Cách xác định thu nhập người kinh doanh tiền công hàng tháng người chủ kinh doanh; Cách phân chia lợi nhuận người chủ kinh doanh với người chủ sở hữu BĐS theo tỷ lệ định, giả sử 40% 60%) Lợi nhuận kinh doanh chiếm 40% tổng lợi nhuận: 375 tr.đ x 40% = 150 tr.đ Số lợi nhuận lại liên quan đến sử dụng BĐS: (375 – 150) – 40 tr.đ = 185 tr.đ Nếu phải thuê BĐS giá tiền thuê năm 185 tr.đ Vậy thu nhập hoạt động ròng từ việc cho thuê BĐS là: 185,000,000.00đồng/năm/100m2 III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: Bất động sản khơng nằm quy hoạch giải toả Mục đích sử dụng bất động sản: Hiện công ty TNHH A kinh doanh làm nhà nghi Khả chuyển nhượng: Bình thường Định giá bất động sản: Hồng Văn Định 95 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN a) Giá trị bất động sản Khoản mục Giá trị quyền thuê đất Thành tiền (VND) 846,111,000.00 PVTT.Đ PVUBND.Đ Giá trị tài sản gắn liền với đất 1,033,511,000.00 187,400,000.00 700,000,000.00 Nhà xưởng 0.00 (Diện tích x Đơn giá) Nhà văn phịng 0.00 (Diện tích x Đơn giá) Các cơng trình phụ (Diện tích x Đơn giá) 0.00 Tổng giá trị tài sản 1,546,111,000.00 Trị giá tài sản làm tròn: 1,546,000,000.00 VND Bằng chữ: Một tỷ năm trăm bốn mươi sáu triệu đồng chẵn b) Giải thích phương pháp định giá Bước 1: Xác định PVTT.Đ: Giá trị thị trường đất đóng góp vào BĐS thời hạn thuê đất lại n = 29 năm - Bằng phương pháp định giá chi phí ta xác định giá trị tài sản đất (PV.TSTĐ) = 700,000,000.00 đồng - Ta tiến hành phép tính + Xác định thu nhập hoạt động ròng tài sản gắn liền với đất đóng góp vào BĐS với n = 29 năm, r = 10%/ năm Áp dụng công thức: Pv = A x { (1+r)n-1}/{(1+r)n x r} Thay số ta có: 700,000,000.00 = A x { (1 + 0.1)29-1 } / { (1 + 0.1)29 x 0.1 } Vậy A = 74,700,000.00 (đồng/năm/200m2) + Thu nhập hoạt động rịng đất đóng góp vào BĐS = Thu nhập hoạt động ròng BĐS – Thu nhập hoạt động rịng tài sản gắn liền với đất đóng góp vào BĐS = 185,000,000.00 - 74,700,000.00 = 110,300,000.00 (đồng/năm/50m2) + Giá trị đất đóng góp vào BĐS ( PVTT.Đ) là: Hồng Văn Định 96 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN Áp dụng công thức: Pv = A x{(1+r)n-1}/{(1+r)n x r} Thay số ta có: PVTT.Đ = 110,300,000.00 x { (1 + 0.1)29-1 } / { (1 + 0.1)29 x 0.1} PVTT.Đ = 1,033,511,000.00 đồng Bước 2: Xác định (PVUBND.Đ) : Giá trị đất đóng góp vào BĐS thời hạn thuê đất lại n = 29 năm (theo đơn giá đất thuê UBND thành phố Hà Nội quy định) -Theo thông tin từ hợp đồng thuê đất CƠNG TY TNHH A với sở Tài Ngun Mơi Trường thành phố Hà Nội cung cấp thì: + Hình thức thuê là: Thuê đất có thời hạn 30 năm trả tiền thuê đất hàng năm + Với đơn giá cho thuê 400,000.00 đồng/năm/m2 = 400,000 x 50 = 20,000,000.00 (đồng/năm/50m2) - Do hình thức thuê đất trả tiền hàng năm nên ta sử dụng phương pháp vốn hố để tạm tính tổng giá trị hợp đồng thuê đất mà CÔNG TY TNHH A phải nộp cho sở Tài Nguyên Môi thành phố Hà Nội thời hạn sử dụng 30 năm Áp dụng công thức: Pv = A x { (1+r)n-1}/{(1+r)n x r} PVUBND.Đ = 20,000,000.00 x { (1 + 0.1)29-1 } / { (1 + 0.1)29 x 0.1 } PVUBND.Đ = 187,400,000.00 đồng Bước 3: Gía trị quyền thuê đất = PVTT.Đ - PVUBND.Đ = 1,033,511,000.00 – 187,400,000.00 = 846,111,000.00 đồng Bước 4: Xác định giá trị tài sản đất - Tổng diện tích xây dựng ghi nhận là: 200 m2 - Đơn giá thẩm định: 3.5 triệu đồng/ m2 => Giá trị xây dựng = 3,500,000.00 x 200 = 700,000,000.00 đồng Bước 5: Xác định tổng giá trị tài sản chấp Tổng giá trị tài sản chấp = Gía trị quyền thuê đất + Giá trị tài sản đất = 846,111,000.00 + 700,000,000.00 = 1,546,111,000.00 đồng IV KIẾN NGHỊ ……………………………………………………………………………………… Tỉnh(thành phố)……ngày… tháng… năm………… Hồng Văn Định 97 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN NGƯỜI THẨM ĐỊNH NGƯỜI PHÊ DUYỆT 2.4.3 Ưu nhược điểm phương pháp - Ưu điểm: Khơng địi hỏi ước tính giá trị cụ thể BĐS thích hợp với việc xác định giá trị cho th BĐS khơng có giao dịch thị trường dựa sở lợi nhuận hoạt động kinh doanh đạt có đóng góp từ BĐS - Nhược điểm: - Việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận BĐS kỹ người kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết ngành nghề kinh doanh đó, tỷ lệ phân bổ mang tính chủ quan người định giá 2.4.4.Nhận xét, kến nghị - Qua hai phương pháp nói tơi thấy phương pháp có ưu điểm nhược điểm riêng Bởi xuất cá nhân người nghiên cứu nên sử dụng hài hoà phương pháp Một số kiến nghị Trong lĩnh vực định giá nói chung định giá bất động sản phức tạp đặc biệt công tác định giá quyền thuê đất, nên việc đưa hoạt động định giá vào phát triển ngày hoàn thiện cần thiết - Về phía ngân hàng: + Hầu địa bàn Thành Phố Hà Nội nói riêng nước nói chung số ngân hàng thành lập phòng định giá tài sản nói chung bất động sản nói riêng có chất lượng.Trong nhu cầu định giá tài sản để chấp doanh nghiệp ngân hàng lại cao nên đòi hỏi ngân hàng cần nhanh chóng thành lập phịng định giá BĐS có chất lương chiều sâu chiều rộng Để đáp ứng đúng, đáp ứng đủ nhu cầu Hồng Văn Định 98 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN thị trường đảm bảo tính quản trị rủi ro cho hệ thống phản ánh giá trị đáp ứng hỗ trợ tốt cho hệ thống Ngân Hàng + Đối với ngân hàng tiến hành công tác định giá quyền thuê đất để chấp cần tiến hành nghiên cứu chuyên sâu để đưa phương pháp định giá quyền thuê đất cách hiệu thuyết phục Để mặt đáp ứng nhu cầu khách hàng mặt khác giúp ngân hàng chưa tiến hành công tác tác lấy làm tài liệu làm sở để áp dụng cho + Đối với ngân hàng chưa tiến hành công tác định giá quyền thuê đất để chấp nhanh chóng nghiên cứu để đưa phương pháp giá quyền thuê đất cách hiệu đưa vào hoạt động - Về phía doanh nghiệp: cần thành lập tổ chức đinh giá riêng cho bất động sản bên cạnh Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam Tổ chức có nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể định giá cho tổ chức, quan nhà nước tư vấn cho Chính Phủ xây dựng khung giá đất vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản - Về phía nhà nước: + Cần xây dựng quy trình định giá quyền thuê đất chung, áp dụng thống cho hoạt động định giá quyền thuê nước Quy trình bao gồm quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá quyền thuê bất động sản, hướng dẫn sử dụng phạm vi áp dụng phương pháp định giá + Thành lập phận chức chuyên tiến hành điều tra, giám sát trình định giá quan, tổ chức làm dịch vụ định giá bất động sản + Tiếp tục bổ xung hoàn thiện quy định pháp lý định giá quyền thuê đất Ban hành văn pháp luật hướng dẫn chi tiết công tác phương pháp định giá quyền thuê đất để chấp ngân hàng Liên tục cập nhật chương trình đào tạo ngồi nước Đưa mơn Định Gía BĐS vào đạo tạo nghiên cứu trường đại học Xây dựng viện nghiên cứu sở đào tạo cán định giá chất lượng cao, bước đưa cơng tác Hồng Văn Định 99 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN định giá quyền thuê bất động sản vào hoạt động cách chuyên nghiệp rộng rãi + Thành lập phát triển phòng định giá BĐS trực thuộc UBND tỉnh, thành phố địa bàn nước + Xây dựng sở liệu thơng tin giá th bất động sản cho tồn quốc, cung cấp dịch vụ thông tin giá thuê đất đai, bất động sản cho tổ chức cá nhân có nhu cầu Hồng Văn Định 100 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN KẾT LUẬN Ngân hàng TMCP Quốc Tê Vibank số ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam với chức hoạt động nghiệp vụ ngân hàng Nhờ ban lãnh đạo đội ngũ cán lành nghề tâm huyết, ln cố gắng với mục tiêu chung phát triển ngân hàng thành ngân hàng đầu lĩnh vực hoạt động mình, Ngân Hàng TMCP Quốc Tế Vibank thời gian qua đạt số kết đáng khích lệ Trong thời gian thực tập vừa qua Ngân Hàng , em học hỏi nhiều từ cung cách làm việc tham gia vào nghiệp vụ thực tế phòng Quản Lý Tài Sản Đảm Bảo ngân hàng Quy trình phương pháp định giá chuyên nghiệp, văn Báo cáo định giá coi chuẩn so với yêu cầu Bộ Tài tiêu chuẩn quy định tài sản đảm bảo ngân hàng Nhà Nước Tuy nhiên, em nhận thấy cịn số vấn đề khó khăn mà phòng Quản Lý Tài Sản Đảm Bảo ngân hàng gặp phải việc thiếu nhân dẫn đến công tác chuyên viên định giá bị tải ảnh hưởng mạnh đến chất lượng hiệu công việc thân cán định giá Khối lượng công việc nhiều mà nhân thiếu khiến cho chn viên định giá khơng có thời gian trí óc để tiến hành nghiên cứu chun sâu để nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá củ Chuyên đề giới thiệu đưa cách tiếp cận mới, sở lý luận định giá uyền thuê đất để chấp ngân hàng, sở phân tích hoạt động định giá quyền thuê đất để chấp ngân hàng đưa số giải pháp phát triển hoạt động ngân hàng với mục tiêu mở rộng danh mục BĐS nhận chấp, phản ánh giá trị mang lại từ BĐS Hỗ trợ tốt cho nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, khách hàng đảm bảo quản trị rủi ro Do kiến thức thời gian hồn thành chun đề cịn hạn chế, viết khơng thể tránh khỏi sai sót, em mong góp ý phê bình đồng nghiệp thầy Trân trọng cảm ơn Hồng Văn Định 101 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN MỤC LỤC Trang 2.3 Quyền sử dụng đất không nhận chấp, bảo lãnh 50 Căn cứ, sở để xác định tổ chức kinh tế có quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất giao, nhận chuyển nhượng 52 4.2 Thực trạng ứng dụng phương pháp định giá đất để định giá quyền thuê đất số Ngân Hàng đại bàn thành phố Hà Nội 63 - Hiện địa bàn Thành Phố Hà Nội có ngân hàng Thương Mại Cổ Phần (TMCP) Á Châu ACB Ngân Hàng TMCP Tiên Phong Bank có văn thức quy định hướng dẫn chi tiết việc thi hành công tác định giá quyền thuê đất để chấp mảnh đất thuê có thời hạn trả tiền hàng năm nhà nước người dân 63 - Sau tơi xin đưa mẫu ví dụ phương pháp định giá quyền thuê đất để chấp trường hợp đất thuê có thời hạn trả tiền hàng năm mà số Ngân Hàng tổ chức tín dụng sử dụng 63 VÍ DỤ .63 ( Áp dụng trường hợp đất thuê/thuê lại KCN, KKT, KCNC mà quyền sử dụng đất không phép chấp ) 63 4.3 Nhận xét đánh giá Thực trạng ứng dụng phương pháp định giá đất để định giá quyền thuê đất số Ngân Hàng đại bàn thành phố Hà Nội 67 Hồng Văn Định 102 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN KHỐI QUẢN LÝ TÍN DỤNG PHỊNG QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Số: …………………/TĐTS …………………., ngày ……… tháng ……… năm …………… THÔNG BÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN I CÁC THÔNG TIN CHUNG Khách hàng vay vốn: Đơn vị đề nghị thẩm định: Thời gian chấp nhận đề nghị thẩm định: Thời điểm nhận đủ hồ sơ: II MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN II.1 Bất động sản 1: 1/ Hồ sơ pháp lý tài sản: - Giấy CNQSDĐ số xxxx UBND xxx cấp ngày xxx/xxx/xxx cho ông/bà……………………………… …….… - ……………………………… ……………………………………………………………………………….….……… 2/ Đặc điểm tài sản: 2.1/ Về quyền sử dụng đất: - Địa chỉ: - Mục đích: Thời hạn: Diện tích sử dụng: m2 - Diện tích cơng nhận: m Mặt tiền: m Hình thể: - Mặt cắt đường/ngõ nhỏ nhất: m Khoảng cách đường phố lớn nhất: m 2.2/ Về tài sản đất: * Nhà ở: - Loại: Năm XD: Tiện nghi: - Số tầng: Kết cấu: DTSD/DT cơng nhận: / m2 * Nhà văn phịng: - Năm XD: Tiện nghi: Số tầng: - Kết cấu: Diện tích sử dụng: m2 Diện tích cơng nhận: m2 * Nhà xưởng sản xuất: - Năm XD: Kết cấu: - Diện tích sử dụng m2 Diện tích cơng nhận: m2 * Cơng trình phụ trợ: - Tên: Năm XD: Kết cấu: - Diện tích sử dụng: m2 Diện tích công nhận: m2 3/ Nhận xét: II.2 Bất động sản 2: …………………………………………………………………………………………………………………………… III MÔ TẢ VỀ ĐỘNG SẢN Hồ sơ pháp lý tài sản: - Hồ sơ thiết kế kỹ thuật ………………………………………………………………………………………………… - ……………………………….…………………………………………………………………………………………… Đặc điểm tài sản: TT Tên động sản Động sản Động sản Hồng Văn Định Xuất xứ Năm SX Thơng số kỹ thuật 103 Nhận xét Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN IV PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Căn định giá: - Quyết định số 3870/2008/QĐ-TGĐ ngày 18/12/2008 Tổng giám đốc VIB quy định phân loại TSBĐ - Quyết định số 3696/2008/QĐ-TGĐ ngày 05/12/2008 Tổng giám đốc VIB quy định giá trị định giá quyền sử dụng đất - Quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ Tài Chính quy định việc sử dụng trích khấu hao tài sản cố định ( Chỉ áp dụng cho phương pháp chi phí) - Đặc điểm trạng sử dụng tài sản thời điểm thẩm định Phương pháp định giá: …………………………………………………………………………………………… Các tài sản dùng để so sánh (Chỉ áp dụng phương pháp SS): 3.1/ Áp dụng cho bất động sản: TT TÀI SẢN SO SÁNH - Diện tích/tài sản đất/vị trí/ ĐG ĐẤT TỔNG GIÁ TRỊ ( Tr.đ/m2) ( Tr.đồng) - ………… - …………… mặt tiền/đường đi/giấy tờ pháp lý/…./ Liên hệ: ƯU NHƯỢC ĐIỂM SO VỚI TSTĐ - Môi trường kinh tế - xã hội - Cơ sở hạ tầng/giao thông - Khả khoản 3.2/ Áp dụng cho động sản: TT TÀI SẢN SO SÁNH - Tên/hãng SX/ nước SX/ năm SX/ ĐƠN GIÁ TỔNG GIÁ TRỊ ( Tr.đ/ĐVT) ( Tr.đồng) - ………… - …………… Công suất/ …./ Liên hệ: ƯU NHƯỢC ĐIỂM SO VỚI TSTĐ - Tính sử dụng - Khả thay thế, sửa chữa - Khả khoản… Hoàng Văn Định 104 Địa 47 Đại Kọc Kinh Tế Quốc Dân Khoa BĐS & KTTN Giá trị tài sản: 4.1/ Giá trị bất động sản: Diện tích Khỏan mục (m ) ĐGNN (Tr.đ) ĐGTĐ (Tr.đ) Giá trị thẩm định (Tr.đồng) TG KH (năm) TGSD (năm) (%) TLĐG Gía trị cịn lại (Tr.đồng) Phân loại * Bất động sản 1: - Giá trị QSDĐ - Giá trị TS đất: + Nhà + Nhà văn phòng + Nhà xưởng SX + CT phụ trợ + Chi phí GPMB * Bất động sản 2: Tổng cộng: 4.2/ Giá trị động sản: (TH1: Sử dụng phương pháp chi phí khấu hao) Nguyên giá Khoản mục (Tr.đồng) Giá trị thẩm định (Tr.đồng) TGKH (năm) (năm) TGSD TLĐG (%) Giá trị lại (Tr.đồng) Phân loại * Động sản * Động sản Tổng cộng: ( TH2: Sử dụng phương pháp ước lượng) Nguyên giá Khoản mục (Tr.đồng) Giá trị thẩm định (Tr.đồng) CLCL (%) TLĐG (%) Gía trị cịn lại (Triệu đồng) Phân loại * Động sản * Động sản Tổng cộng: Tổng giá trị TS làm tròn: …………………………… ………………………………………… đồng Bằng chữ: …………………… ………………………………………… ………………………… đồng Các thơng tin khác (nếu có): - ……………………………………………………………………………………………………………… V KIẾN NGHỊ - ……………………………………………………………………………………………………………… TRƯỞNG/PHĨ PHỊNG QLTSBĐ Hồng Văn Định NGƯỜI THẨM ĐỊNH 105 Địa 47 ... QUYỀN THUÊ ĐẤT ĐỂ THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ ĐẤT ĐỂ THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ TẠI NGÂN HÀNG QUỐC... giới hạn Phương pháp định giá đất ứng dụng định giá quyền thuê đất 5.1 Phương pháp định giá đất 5.1.1 Phương pháp định giá so sánh - Mục đích: Phương pháp sử dụng định giá đất thể mảnh đất trống... ? ?Xây dựng phương pháp định giá quyền thuê đất để chấp ngân hàng Quốc Tế (VIBANK)? ?? làm chuyên đề tốt nghiệp Đề tài tập trung: - Làm sở lý luận định giá quyền thuê đất - Nghiên cứu thực trạng định