Xây dựng phương pháp định giá quyền thuê đất để thế chấp tại ngân hàng Quốc Tế (VIBANK)

Vừa qua Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, thay thế Nghị định 187/2004/NĐ-CP trước đó. Điểm được nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và các chuyên gia kinh tế chờ đợi là việc xem xét và đưa tiền thuê đất trong giá trị quyền sử dụng đất vào tính giá trị doanh nghiệp, thay vì bỏ sót gây thất thoát và bất cập trong thời gian qua. Trong Nghị định 187, cụ thể là Thông tư số 126/2004/TT-BTC, do Bộ Tài chính ban hành ngày 12/10/2006 về sửa đổi, bổ sung hướng dẫn thực hiện Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, nếu doanh nghiệp đang thuê đất trả tiền hàng năm và doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong Nghị định 109 mới ban hành, trường hợp thuê đất cũng được xem xét để tính vào giá trị doanh nghiệp. Điều này sẽ tạo nên những thay đổi lớn đối với nhiều trường hợp mà báo chí phản ánh trong thời gian qua, giá trị doanh nghiệp không tính đến nguồn lợi cực lớn khi được thuê đất giá rẻ trong thời hạn lâu dài, gây thất thoát vốn của Nhà nước. Cụ thể, Nghị định 109 nêu rõ: Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá được giao đất (kể cả diện tích đất Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịch vụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định và công bố. Riêng với trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất được xác định theo hai cách: Thứ nhất, đối với những doanh nghiệp (DN) trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp tuy nhiên đối với loại hình thuê đất này thì hiện nay tại các thành phố lớn như Hà Nội,Thành Phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… thì giá trị quyền thuê đất là loại tài sản vô hình rất lớn đặc biết là các mảnh đất toạ lạc tại các vị trí đắc địa có một không hai và có khả năng đem lại lợi ích lớn đem lại giá trị cho doanh nghiệp. Nó có thể mang lại cho các doanh nghiệp đang được quyền sử dụng nó một nguồn lợi nhuận rất lớn mà ai ai đều thấy rõ. Khi doanh nghiệp (DN) cổ phần hoá, khó khăn hơn cả vẫn là công tác định giá tài sản vô hình (tài sản vô hình thường mang tính chất đặc thù gắn với loại hình sản xuất kinh doanh của mỗi DN, nó có thể rất hữu ích cho DN này nhưng không có ý nghĩa gì với loại hình DN khác, nên khi đánh giá cần xem xét đến yếu tố phù hợp và phạm vi sử dụng của nó). Cái khó khăn nhất đối với công tác thẩm định tài sản vô hình là cơ sở mang tính thuyết phục khi đưa ra giá trị của nó và giá trị quyền thuê đất cũng là loại tài sản đó, vì tính chất đặc thù nên tính so sánh đối với tài sản tương đương không cao.Giá trị chênh lệch quyền thuê đất dài hạn khi đưa ra giá cho thuê trên thị trường cũng có nhiều ý kiến khác nhau mà mấu chốt vấn đề là giá trị tài sản vô hình khác đưa ra so sánh chỉ mang tính tương đối, mặt khác thì hiện tại cơ sở lý thuyết về việc định giá quyền thuê đối với hình thức thuê trả tiền hàng năm này lại chưa rõ ràng và chưa có một văn bản nào hướng dẫn . Bởi vậy nên việc nghiên cứu và đưa ra một phương pháp định giá giá trị quyền thuê đất mang lại hiệu quả cao nhanh gọn mà không gây tranh cãi là một vấn đề mà hiện thị trường đang rất cần. Thứ hai, những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá thị trường tại thời điểm định giá. Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cổ phần hoá thì Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Chính bởi vậy công tác định giá quyền thuê đất là một vấn đề hết sức cấp thiết đòi hỏi các cơ quan doanh nghiệp có chức năng định giá bất động sản cần phải có một phương pháp định giá quyền thuê đất hết sức chính xác và hiệu quả để phản ánh đúng.

Điểm được nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và các chuyên gia kinh tếchờ đợi là việc xem xét và đưa tiền thuê đất trong giá trị quyền sử dụng đấtvào tính giá trị doanh nghiệp, thay vì bỏ sót gây thất thoát và bất cập trongthời gian qua

Trong Nghị định 187, cụ thể là Thông tư số 126/2004/TT-BTC, do BộTài chính ban hành ngày 12/10/2006 về sửa đổi, bổ sung hướng dẫn thực hiệnNghị định số 187/2004/NĐ-CP về chuyển công ty nhà nước thành công ty cổphần, nếu doanh nghiệp đang thuê đất trả tiền hàng năm và doanh nghiệp thuêđất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì không tính giá trị quyền sử dụngđất vào giá trị doanh nghiệp

Tuy nhiên, trong Nghị định 109 mới ban hành, trường hợp thuê đất cũngđược xem xét để tính vào giá trị doanh nghiệp Điều này sẽ tạo nên nhữngthay đổi lớn đối với nhiều trường hợp mà báo chí phản ánh trong thời gianqua, giá trị doanh nghiệp không tính đến nguồn lợi cực lớn khi được thuê đấtgiá rẻ trong thời hạn lâu dài, gây thất thoát vốn của Nhà nước

Cụ thể, Nghị định 109 nêu rõ: Trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá đượcgiao đất (kể cả diện tích đất Nhà nước đã giao cho doanh nghiệp xây dựngnhà để bán hoặc cho thuê kinh doanh khách sạn, kinh doanh thương mại dịchvụ; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì phải tính

giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá đất đã đượcUBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tíchđất được giao) quy định và công bố

Riêng với trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đấtđược xác định theo hai cách:

Thứ nhất, đối với những doanh nghiệp (DN) trả tiền thuê đất hàng năm

thì không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp tuy nhiên đối với loạihình thuê đất này thì hiện nay tại các thành phố lớn như Hà Nội,Thành Phố

Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… thì giá trị quyền thuê đất là loại tài sản vô hình rấtlớn đặc biết là các mảnh đất toạ lạc tại các vị trí đắc địa có một không hai và

có khả năng đem lại lợi ích lớn đem lại giá trị cho doanh nghiệp Nó có thểmang lại cho các doanh nghiệp đang được quyền sử dụng nó một nguồn lợinhuận rất lớn mà ai ai đều thấy rõ Khi doanh nghiệp (DN) cổ phần hoá, khókhăn hơn cả vẫn là công tác định giá tài sản vô hình (tài sản vô hình thườngmang tính chất đặc thù gắn với loại hình sản xuất kinh doanh của mỗi DN, nó

có thể rất hữu ích cho DN này nhưng không có ý nghĩa gì với loại hình DNkhác, nên khi đánh giá cần xem xét đến yếu tố phù hợp và phạm vi sử dụngcủa nó) Cái khó khăn nhất đối với công tác thẩm định tài sản vô hình là cơ sởmang tính thuyết phục khi đưa ra giá trị của nó và giá trị quyền thuê đất cũng

là loại tài sản đó, vì tính chất đặc thù nên tính so sánh đối với tài sản tươngđương không cao.Giá trị chênh lệch quyền thuê đất dài hạn khi đưa ra giá chothuê trên thị trường cũng có nhiều ý kiến khác nhau mà mấu chốt vấn đề làgiá trị tài sản vô hình khác đưa ra so sánh chỉ mang tính tương đối, mặt khácthì hiện tại cơ sở lý thuyết về việc định giá quyền thuê đối với hình thức thuêtrả tiền hàng năm này lại chưa rõ ràng và chưa có một văn bản nào hướng dẫn Bởi vậy nên việc nghiên cứu và đưa ra một phương pháp định giá giá trịquyền thuê đất mang lại hiệu quả cao nhanh gọn mà không gây tranh cãi làmột vấn đề mà hiện thị trường đang rất cần

Thứ hai, những doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời

gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giáthị trường tại thời điểm định giá

Trường hợp giá đất làm căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất,tiền thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cổ phần hoá thì Uỷ BanNhân Dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất

cụ thể cho phù hợp

Chính bởi vậy công tác định giá quyền thuê đất là một vấn đề hết sứccấp thiết đòi hỏi các cơ quan doanh nghiệp có chức năng định giá bất độngsản cần phải có một phương pháp định giá quyền thuê đất hết sức chính xác

và hiệu quả để phản ánh đúng

2 Mục đích nghiên cứu.

Trong thời gian đi thực tập tại ngân hàng Quốc Tế (VIBANK) tôi đãthấy được nhu cầu về công tác đinh giá quyền thuê của các doanh ngiệp tạingân hàng Quốc Tế nói riêng và thị trường nói chung là rất lớn và cấp bách

nên tôi đã mạnh dạn đi sâu nghiên cứu “Xây dựng phương pháp định giá quyền thuê đất để thế chấp tại ngân hàng Quốc Tế (VIBANK)” làm chuyên

đề tốt nghiệp

Đề tài tập trung:

- Làm cơ sở lý luận về định giá quyền thuê đất

- Nghiên cứu thực trạng định giá quyền thuê đất tại Vibank để thấy được sựhợp lý và bất hợp lý trong việc áp dụng lý thuyết định giá Bất Động Sản(BĐS) vào định giá quyền thuê đất tại Ngân Hàng phục vụ cho mục đíchthế chấp cho vay tiền

- Đề xuất việc áp dụng phương pháp định giá phù hợp cho định giá quyềnthuê đất phục vụ cho thế chấp tại Ngân Hàng và tại Việt Nam

3 Phạm vi nghiên cứu.

Về mặt không gian.

Phạm vi nghiên cứu đề tài là: Địa bàn của Thành Phố Hà Nội, TP HồChí Minh, và trung tâm đô thị trực thuộc các tỉnh thành phố khác trên cảnước Hoặc các tổ chức kinh tế pháp nhân tạo lập được các khu đất để chothuê

Về mặt đối tượng áp dụng.

Đề tài chỉ tập trung vào định giá quyền thuê đất của tổ chức, cá nhânkhi thuê đất của nhà nước

4 Phương pháp nghiên cứu.

Dựa trên lý thuyết của môn học định giá BĐS và một số môn học khác Đề

tài sử dụng một số phương pháp như tổng hợp, phát triển định lượng kết hợpđịnh tính, phương pháp điều tra thống kê

5 Kết cấu chuyên đề.

Ngoài lời mở đầu và kết luận, chuyên đề gồm:

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ ĐẤT ĐỂTHẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ ĐẤT ĐỂ THẾCHẤP TẠI NGÂN HÀNG

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNHGIÁ QUYỀN THUÊ TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ (VIBANK )

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN THUÊ ĐẤT ĐỂ

THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG.

1 Một số khái niệm có liên quan.

a.Khái niệm về quyền thuê đất:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) thì cho thuê Quyền Sử

Dụng Đất (QSDĐ) là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BLDS và pháp luật đất đai quy định Theo đó, bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê (Điều 714 BLDS)

b.Khái niệm về thế chấp:

Thế chấp tài sản là việc một bên (bê thế chấp) dùng tài sản thuộc sở

hữu của mình hoặc tài sản bảo lãnh của bên thứ 3 để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản thế chấp

c.Khái niệm về định giá bất động sản , định giá đất, Định giá quyền

thuê đât.

-Định giá bất động sản.

Theo Giáo Sư(GS) Lim Lan Yuan, Chủ Tịch Hội Đồng Định Gía (CT HHĐG) Singapore: Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến đặc điểm của BĐS và những nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS

Theo GS Greg Mc Namara, CT HHĐG Australia: Định giá giá trị BĐS

là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chấtcủa BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS

-Định giá đất.

Định giá đất là định giá trị các quyền BĐS đi kèm với đất: Các quyền cho phát triển, các quyền cho thuê, cho Sản Xuất (SX) nông nghiệp, cho khai

thác khoáng sản, cho thay đổi địa hình, chia nhỏ, tích tụ và sử dụng chất phế thải.

Khi định giá cần tham khảo những quy định của Nhà nước để xác định các quyền đi qua, các hạn chế của cá nhân, của cộng đồng ảnh hưởng đến giáBĐS mục tiêu

-Định giá quyền thuê đất.

Định giá quyền thuê đất là xác định trị BĐS mà người chủ sở hữu, sử dụng nhận được tương đương với lợi ích khi đưa đất đai vào khai thác sử dụng mang lại, trong những điều kiện cụ thể và được thể hiện rõ trong hợp đồng của các bên

2 Đặc điểm pháp lý của đất thuê.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) thì cho thuê QSDĐ là sự thỏa

thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyểnQSDĐ được BLDS và pháp luật đất đai quy định Theo đó, bên cho thuêchuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuêphải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạnthuê (Điều 714 BLDS) Từ khái niệm về cho thuê quyền sử dụng đất ở trêncho thấy, quyền cho thuê QSDĐ được phát sinh trên cơ sở QSDĐ hợp phápcủa người cho thuê QSDĐ này có thể được hình thành từ nguồn đất đượcNhà nước giao hoặc do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác

Theo quy định tại Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 thì Nhà nước có quyền cho thuê đất để sử dụng vào mọi mục đích

sản xuất, kinh doanh cho tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất màkhông thuộc diện được Nhà nước giao đất; việc cho thuê đất được thực hiệnbằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền - quyếtđịnh cho thuê đất Như vậy, quyền cho thuê đất của Nhà nước là một quyềnnăng hết sức rộng rãi, Nhà nước có quyền cho thuê đối với mọi đối tượng, để

sử dụng vào các mục đích phù hợp với không gian quy định cảnh quan và môi

Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất củangười sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở QSDĐ được chủ sở hữu là Nhànước trao cho Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuêQSDĐ của mình mà luôn luôn được Nhà nước kiểm soát Việc cho thuê đượcthực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua hình thứchợp đồng - hợp đồng cho thuê Cho thuê QSDĐ theo Luật Đất đai 1993 vàBLDS 1995 chỉ có một số đối tượng thật đặc biệt sử dụng một loại đất trongnhững điều kiện, hoàn cảnh đặc biệt mới được quyền cho thuê, đó là các hộgia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, đất nuôitrồng thuỷ sản được quyền cho thuê QSDĐ khi có một trong các điều kiện:

- Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn;

- Do thiếu sức lao động;

- Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định (Điều 78 Luật Đấtđai 1993, khoản 1 Điều 715 BLDS và Điều 15 Nghị định số 17/CP/1999).Bên cạnh đó, pháp luật cũng ràng buộc trách nhiệm của bên thuê và bêncho thuê rất chặt chẽ: "Người đi thuê không có quyền cho thuê lại"; "thời hạncho thuê không quá 3 năm, trong trường hợp đặc biệt thời hạn cho thuê có thểkéo dài nhưng không quá 10 năm và phải được sự đồng ý của Chính phủ"(Điều 715 BLDS và Điều 15 Nghị định số 17/CP)

Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 và Nghị định số 17/CP/1999 mở

rộng quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân và lần đầu tiên quyềncho thuê QSDĐ của tổ chức được đề cập trong luật Theo quy định tại Điều

15 Nghị định số 17/CP/1999 thì các hộ gia đình được Nhà nước giao đấtkhông chỉ có quyền được cho thuê QSDĐ nông nghiệp hàng năm, đất nuôitrồng thuỷ sản theo quy định tại Điều 78 Luật Đất đai 1993 mà họ còn đượccho thuê QSDĐ ở, đất chuyên dùng Cùng với việc mở rộng quyền cho thuêQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 1998 đã xáclập quyền cho thuê QSDĐ của các tổ chức sử dụng đất Tuy nhiên, khôngphải bất kỳ tổ chức nào có QSDĐ hợp pháp cũng được quyền cho thuê QSDĐ

mà chỉ có tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và

tổ chức kinh tế nhận QSDĐ hợp pháp từ người khác mới được quyền cho thuêQSDĐ (Điều 78c và Điều 78e Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung l998; Điều 19Nghị định số 17/CP/1999)

Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực ngày

1/7/2004 có quy định mới tại các khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 2 Điều

110, khoản 3 Điều 113, điểm a khoản 2 Điều 119 như sau: Người sử dụng đấtđược thực hiện quyền cho thuê QSDĐ khi có đủ các điều kiện:

2.1 Các căn cứ để cho thuê đất

Điều 31(luật đất đai 2003) quy định.

Căn cứ để quyết định cho thuê đất bao gồm:

1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt;

2 Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất,

3 Cho thuê đất với đất đang có người sử dụng cho người người khác.Điều 32(luật đất đai) quy định

Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụngcho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.

2.2 Các hình thức cho thuê đất.

- Có 2 hình thức thuê đất đó là: Thứ nhất thuê đất trà tiền hàng năm;Thứ hai

thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê

2.3 Các cấp có Thẩm quyền cho thuê đất

Điều 32(luật đất đai 2003) quy định.

1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết địnhcho thuê đất đối với tổ chức, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ởnước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

2 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết địnhcho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân

3 Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất quy định tại cáckhoản 1, 2 và 3 Điều này không được uỷ quyền

2.4 Các đối tượng được thuê đất.

( Theo nghị định Số: 142/2005/NĐ-CP VỀ THU TIỀN THUÊ ĐẤT ) quy định.

Điều 2 Đối tượng thu tiền thuê đất.

1 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sauđây:

a) Hộ gia đình, cá nhân:

- Thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làmmuối

- Có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức đượcgiao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theoquy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai 2003.

- Sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm

1999 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất

do nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; hoạt độngkhoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

- Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thuỷ sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất phải chuyểnsang thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 82 Luật Đất đai 2003

b) Tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sảnxuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoángsản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

c) Doanh nghiệp nhà nước đã được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 phải chuyển sang thuêđất theo quy định tại khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai 2003

d) Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền

sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã trả tiền nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển

đã mua tài sản thanh lý, hoá giá, nhượng bán do phá sản, hết nhu cầu sử dụnggắn với đất chưa nộp tiền sử dụng đất được chuyển sang thuê đất.

đ) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của

Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

2 Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiềnthuê một lần cho cả thời gian thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợpsau đây:

a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuêđất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xâydựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xâydựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

b) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức phi chính phủ thuêđất để xây dựng trụ sở làm việc

c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê mặt nước, mặt biển không thuộc cácnhóm đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai 2003 để thực hiện dự án đầu tư

d) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của

Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Điều 3 Đối tượng không thu tiền thuê đất

1 Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy địnhtại Điều 33 Luật Đất đai

2 Người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tạiĐiều 34 Luật Đất đai

3 Tổ chức, cá nhân sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chungtrong khu công nghiệp theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt

4 Tổ chức, cá nhân được phép thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sửdụng lớp đất mặt và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lớp đất mặt thìkhông thu tiền thuê đất đối với diện tích không sử dụng trên mặt đất

2.5 Đơn giá thuê đất.

( Theo nghị định Số: 142/2005/NĐ-CP VỀ THU TIỀN THUÊ ĐẤT ) quy định.

Điều 4 Đơn giá thuê đất

1 Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụngđất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đâygọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2 Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giaothông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc

sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ, thì căn

cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban

hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đa không quá

04 lần đơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này

3 Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế

-xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - -xã hội đặc biệt khó khăn; đất sửdụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,làm muối, đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnhvực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, thì Chủ tịch

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơngiá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0,5 lầnđơn giá thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này

4 Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấuthầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá

Điều 6 Xác định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể.

1 Căn cứ giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; căn cứ đơn giá thuêđất quy định tại Điều 4 Nghị định này; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hànhđơn giá thuê đất cho từng loại đất, loại đô thị, loại xã, khu vực, loại đườngphố, vị trí, hạng đất

2 Căn cứ vào đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định:

a) Giám đốc Sở Tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thểđối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài , tổchức, cá nhân nước ngoài thuê đất

b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đơn giá thuê đất cho từng

dự án cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất

Trường hợp có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê đất với

cơ quan có thẩm quyền quyết định giá thuê đất thì quyết định giải quyết củaChủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định cuối cùng

2.6 Cách xác định tiền thuê đất.

( Theo nghị định Số: 142/2005/NĐ-CP VỀ THU TIỀN THUÊ ĐẤT ) quy định.

Điều 7 Xác định tiền thuê đất.

1 Tiền thuê đất, thuê mặt nước thu một năm bằng diện tích thuê nhân với đơngiá thuê đất, thuê mặt nước

2 Tiền thuê đất, thuê mặt nước được thu kể từ ngày có quyết định cho thuêđất, thuê mặt nước của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thờiđiểm bàn giao đất, mặt nước trên thực địa không đúng với thời điểm ghi trongquyết định cho thuê đất, thuê mặt nước thì thu tiền thuê đất, thuê mặt nướctheo thời điểm bàn giao đất, mặt nước

3 Người được Nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường đất, hỗtrợ đất thì được trừ vào tiền thuê đất phải nộp; trường hợp đến hết thời hạnthuê đất mà chưa trừ hết tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào thờihạn được gia hạn thuê đất tiếp theo

Trường hợp hết thời hạn thuê đất, Nhà nước thu hồi đất thì tiền bồi thườngđất, hỗ trợ đất chưa trừ hết vào tiền thuê đất, được bồi thường theo quy địnhcủa pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

2.7 Thời gian ổn định đơn giá thuê đất.

( Theo nghị định Số: 142/2005/NĐ-CP VỀ THU TIỀN THUÊ ĐẤT ) quy định.

Điều 8 Thời gian ổn định đơn giá thuê đất.

1 Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm Hết thời hạn ổn định,Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giáthuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo Đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạntiếp theo được điều chỉnh theo quy định tại Điều 4, Điều 6 Nghị định này

2 Đơn giá thuê mặt nước của mỗi dự án được ổn định 05 năm Hết thời hạn

ổn định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh đơn giá thuê mặt nước

áp dụng cho thời hạn tiếp theo Đơn giá thuê mặt nước áp dụng cho thời hạntiếp theo được điều chỉnh theo quy định tại Điều 5 Nghị định này

3 Điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đã thực hiện thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hết thời hạn ổn địnhtheo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này

b) Dự án thay đổi mục đích sử dụng đất thuê thì thực hiện điều chỉnh lại đơngiá thuê theo mục đích sử dụng mới tại thời điểm thay đổi mục đích sử dụngđất

4 Việc điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước không áp dụng cho cáctrường hợp:

a) Tại thời điểm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh đơn giá thuêđất, thuê mặt nước, chưa hết thời gian ổn định đơn giá thuê trừ trường hợpquy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định này

b) Dự án trả tiền thuê đất, thuê mặt nước 01 lần cho cả thời hạn thuê mà tạithời điểm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuêmặt nước đã xác định xong đơn giá thuê đất, thuê mặt nước, đã nộp tiền thuêđất, thuê mặt nước

2.8 Áp dụng đơn giá thuê đất.

( Theo nghị định Số: 142/2005/NĐ-CP VỀ THU TIỀN THUÊ ĐẤT ) quy định.

Điều 9 Áp dụng đơn giá thuê đất.

1 Dự án thuê đất, thuê mặt nước từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 thì áp dụng đơngiá thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6 Nghị định này

2 Dự án thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 mà nộptiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm, thì nay xác định lại đơn giá thuê theoquy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6 Nghị định này và được áp dụng kể từngày 01 tháng 01 năm 2006

3 Các trường hợp thuê đất, thuê mặt nước trước ngày Nghị định này có hiệulực mà đã nộp trước tiền thuê đất, thuê mặt nước cho nhiều năm, thì trong thờihạn đã nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước không phải xác định lại đơn giá thuêđất, thuê mặt nước theo quy định của Nghị định này Hết thời hạn đã nộp tiềnthuê đất, thuê mặt nước thì xác định lại đơn giá thuê đất, thuê mặt nước củathời gian tiếp theo, theo quy định tại Nghị định này

4 Các trường hợp thuê đất, thuê mặt nước trước ngày Nghị định này có hiệulực đã nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước 01 lần cho cả thời gian thuê đất, thuêmặt nước thì không xác định lại đơn giá thuê đất, thuê mặt nước theo quyđịnh tại Nghị định này

5 Các trường hợp đã được các cơ quan có thẩm quyền cho phép dùng giá trịquyền sử dụng đất thuê (tiền thuê đất, thuê mặt nước) góp vốn liên doanh, liênkết trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì không điều chỉnh theo quy địnhcủa Nghị định này Hết thời hạn góp vốn liên doanh, liên kết bằng giá trịquyền sử dụng đất thì phải xác định lại đơn giá thuê đất, thuê mặt nước theo

2.9 Thu nộp tiền thuê đất.

( Theo nghị định Số: 142/2005/NĐ-CP VỀ THU TIỀN THUÊ ĐẤT ) quy định.

Điều 17 Trình tự xác định tiền thuê đất.

1 Đối với trường hợp thuê đất, thuê mặt nước mới:

a) Hồ sơ địa chính về thuê đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơquan tài nguyên và môi trường gửi đến, quyết định giá cho thuê đất, thuê mặtnước của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính hoặc Chủtịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là căn cứ để cơ quan thuế xác định số tiền thuêđất, thuê mặt nước mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp

b) Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ địa chính

do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trườnggửi đến, cơ quan thuế phải thực hiện:

- Kiểm tra hồ sơ (số liệu) địa chính, xác định số tiền thuê đất, thuê mặt nướcphải nộp; viết thông báo tiền thuê đất, thuê mặt nước gửi đến người có nghĩa

vụ phải nộp; thông báo phải ghi rõ số tiền thuê nộp một lần cho toàn bộ thờigian thuê hoặc tiền thuê nộp hàng năm, thời gian nộp và các nội dung kháctheo quy định của Bộ Tài chính Trường hợp chưa đủ cơ sở để xác định số thutiền thuê đất, thuê mặt nước thì trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngàynhận được hồ sơ, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan gửi

hồ sơ để bổ sung; sau khi có đủ hồ sơ địa chính thì thời hạn hoàn thành là sau

05 ngày làm việc được tính từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung

- Lập hồ sơ theo dõi thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo mẫu do Bộ Tàichính quy định; gửi thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước cho người cónghĩa vụ nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

2 Đối với trường hợp đang sử dụng đất thuê, mặt nước thuê trước ngày Nghịđịnh này có hiệu lực mà thuộc trường hợp thuê quy định tại khoản 2, khoản 3Điều 9 Nghị định này; cơ quan thuế căn cứ đơn giá thuê đất hiện hành tổnghợp, báo cáo Sở Tài chính để chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan quyếtđịnh điều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước theo quy định của Nghị địnhnày Căn cứ vào quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Giám đốc

Sở Tài chính hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện về điều chỉnh đơn giáthuê đất, thuê mặt nước, cơ quan thuế xác định lại tiền thuê đất, thuê mặtnước phải nộp và ra thông báo cho người phải nộp tiền thuê đất, thuê mặtnước

3 Sau năm đầu tiên thuê đất, thuê mặt nước và nộp tiền thuê đất, thuê mặtnước do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông báo cho người phảinộp tiền thuê đất, thuê mặt nước, các năm tiếp theo vào trước mỗi kỳ nộp tiềnthuê đất, thuê mặt nước, cơ quan thuế ra thông báo cho người phải nộp tiềnthuê đất, thuê mặt nước Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnđiều chỉnh giá đất hoặc căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước có thay đổithì phải xác định lại tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp, sau đó thông báocho người có nghĩa vụ thực hiện

Điều 18 Xác định tiền thuê đất phải nộp.

1 Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm

x Diện tíchđất thuê, mặt nướcthuê

- Tiền thuê đất,thuê mặt nướcđược giảm theoquy định tạikhoản 1 Điều 15

thường đất, hỗtrợ đất phân

bổ cho 01 nămtrừ vào tiền

Nghị định này(nếu có)

thuê đất, thuêmặt nướcb) Năm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước tính theo năm dương lịch từ ngày 01tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12 hàng năm Trường hợp năm đầu thuê đất,thuê mặt nước, năm kết thúc thuê đất, thuê mặt nước không đủ 12 tháng thìtiền thuê năm đầu và năm kết thúc thuê tính theo số tháng thuê

c) Trường hợp được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tạikhoản 2 hoặc khoản 3 Điều 15 Nghị định này

-Số tiền thuê đất, thuê mặtnước được giảm theo quyđịnh tại khoản 2 hoặc khoản

x

Diện tíchđất

thuê, mặt nướcthuê

-Tiền thuê đất,thuê mặt nướcđược giảm theoquy định tạikhoản 1 Điều 15Nghị định này(nếu có)

-Tiền bồithườngđất, hỗtrợ đất

Chú ý: số năm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước bằng tổng số năm thuêtrừ đi số năm được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước (nếu có)

Điều 19 Thu, nộp tiền thuê đất.

1 Tiền thuê đất, thuê mặt nước nộp ngân sách nhà nước bằng tiền Việt Nam

nước ngoài có nhu cầu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước bằng ngoại tệ thì quyđổi (hoặc quy đổi thông qua đồng tiền thứ 3 nếu không có tỷ giá trực tiếp)theo tỷ giá giao dịch bình quân của thị trường liên ngân hàng tại thời điểmnộp tiền thuê đất, thuê mặt nước.

2 Việc nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định như sau:

a) Theo thông báo của cơ quan thuế gửi đến, cơ quan tài nguyên và môitrường gửi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê mặt nước nộp tiềnthuê đất, thuê mặt nước

b) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo đúngquy định tại thông báo của cơ quan thuế

3 Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:

a) Sau năm đầu tiên nộp tiền thuê, các năm tiếp theo cơ quan thuế thông báotrực tiếp cho người nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

b) Tiền thuê nộp mỗi năm 2 kỳ, kỳ thứ nhất trước ngày 01 tháng 4, kỳ thứ haitrước ngày 01 tháng 10 hàng năm

4 Bộ Tài chính quy định tờ khai, chứng từ, sổ theo dõi nộp tiền thuê đất, thuêmặt nước

Điều 20 Xử lý các tồn tại về thu tiền thuê đất.

1 Các trường hợp đã nộp thừa tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian thuê tính đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực:

a) Trường hợp nộp thừa bằng ngoại tệ, thì quy đổi số tiền nộp thừa bằng ngoại

tệ thành tiền Việt Nam (VNĐ) để chuyển nộp vào thời gian tiếp theo kể từ

b) Trường hợp nộp thừa bằng tiền Việt Nam (VNĐ) thì được chuyển nộp vàothời gian tiếp theo kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực.

2 Các trường hợp còn nợ tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian thuê tính đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực

a) Trường hợp còn nợ tiền thuê bằng tiền ngoại tệ thì quy đổi ra tiền ViệtNam (VNĐ) tại thời điểm nộp tiền thuê

b) Trường hợp còn nợ tiền thuê bằng tiền Việt Nam (VNĐ) thì nộp đủ số nợcòn lại

3 Việc nộp hết số tiền thuê đất, thuê mặt nước còn nợ được thực hiện trongnăm 2006, quá thời hạn này thì chịu phạt theo quy định tại khoản 1 Điều 22Nghị định này

Điều 21 Trách nhiệm của cơ quan thuế, tài nguyên và môi trường, kho bạc và của người nộp tiền thuê đất.

1 Cơ quan thuế:

a) Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước và thông báo cho người nộp theo quyđịnh tại Nghị định này

b) Đôn đốc, hướng dẫn, kiểm tra mọi tổ chức, cá nhân nộp tiền thuê đất, thuêmặt nước vào ngân sách nhà nước theo đúng thời gian quy định tại Điều 19 Nghịđịnh này

c) Giải thích những thắc mắc cho người nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước; giảiquyết khiếu nại về tiền thuê đất, thuê mặt nước

2 Cơ quan kho bạc:

- Thu đủ số tiền thuê vào Kho bạc Nhà nước theo thông báo nộp tiền thuê đất,thuê mặt nước.

- Không được chuyển việc thu tiền sang ngày hôm sau khi đã nhận đủ thủ tụcnộp tiền của người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Không được từ chối thu vì bất cứ lý do gì

3 Cơ quan tài nguyên và môi trường:

a) Xác định đúng địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất được thuê

b) Chịu trách nhiệm về sự đầy đủ, hợp pháp của hồ sơ làm căn cứ xác địnhđơn giá thuê, tiền thuê đất

c) Xác nhận và ghi đầy đủ các chỉ tiêu làm căn cứ xác định đơn giá thuê, tiềnthuê đất

4 Trách nhiệm của người thuê đất, thuê mặt nước

a) Nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo đúng phương thức, thời hạn ghitrong Hợp đồng thuê đất, thuê mặt nước

b) Quá thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo thông báo của cơ quanthuế mà không nộp đủ tiền thuê đất, thuê mặt nước thì phải chịu phạt chậmnộp theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định này

Điều 22 Xử phạt.

1 Chậm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước vào ngân sách nhà nước, thì mỗingày chậm nộp chịu phạt 0,02% (hai phần vạn) tính trên số tiền thuê đất, thuêmặt nước chậm nộp

2 Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn, cố ý gây khó khăn, trở ngại chongười nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hoặc chiếm dụng, tham ô tiền thuê đất,thuê mặt nước; làm sai lệch hồ sơ, gây thất thu cho ngân sách nhà nước thìtuỳ theo mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, bồi thường thiệt hại hoặc bị truycứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật

3 Người thuê đất, thuê mặt nước vi phạm các quy định tại Nghị định này sẽ

bị xử phạt hành chính

Điều 23 Khiếu nại và giải quyết khiếu nại.

1 Người phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước có quyền khiếu nại việc thihành không đúng những quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước theoNghị định này Đơn khiếu nại phải được gửi đến cơ quan trực tiếp tính và thutiền thuê trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiềnthuê đất, thuê mặt nước Trong thời gian chờ giải quyết, người khiếu nại phảinộp đúng thời hạn và nộp đủ số tiền thuê đất, thuê mặt nước đã thông báo

2 Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo

3 Sự cần thiết định giá quyền thuê đất.

Thực tế hiện nay có rất nhiều các doanh nghiệp đã và đang được nhà

nước cho thuê đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh Các mảnh đất nàythường tọa lạc ở các vị trí rất đẹp rất đắc địa tại trung tâm các thành phố bởivậy giá trị mà nó mang lại cho các doanh nghiệp được quyền thuê nó là rất

hiện nay nguồn tài sản vô hình này hiện vẫn đang còn nhiều tranh cãi, đặcbiệt là việc xác định chính xác giá trị của nó là bao nhiêu để từ đó các doanhnghiệp có thể đưa giá trị của nó vào tài sản chung của doanh nghiệp cổ phầnhoá cũng như cần thiết hơn nữa là việc đem nó ra để thế chấp tại ngân hàngcũng như các tổ chức tín dụng khác để mà gia tăng danh mục tài sản bảo đảmnhằm đáp ứng tốt hơn cho nhu cầu tín dụng của doanh nghiệp

Trong thời gian qua khi mà cả thế giới lâm vào cuộc khủng hoảng tàichính toàn cầu Hàng loạt các doanh nghiệp lâm vào tình trạng suy thoái, họđang thắt chặt hoạt động sản xuất kinh doanh cắt giảm nhân sự…Hiện cácdoanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn tàichính, xoay vòng vốn để mà duy trì, đầu tư mở rộng hoạt động sản xuất kinhdoanh và tất nhiên là các doanh nghiệp đang rất cần đến sự hợp tác của cácngân hàng cũng như các tổ chức tín dụng tiến hàng giải ngân cho vay thếchấp để có vốn cho sản xuất

Trong khi các doanh nghiệp đang mong muốn đem thứ tải sản lớn, cógiá trị sinh lời cao ( giá trị quyền thuê đất ), để thế chấp tại các tổ chức tíndụng, các ngân hàng thì thực tế hiện nay lại có rất ít các tổ chức tín dụng, cácngân hàng chấp nhận sự thế chấp này Bởi hiện nay việc định giá giá trị quyềnthuê đất còn là vấn đề gây nhiều tranh cãi đặc biệt là đối với hình thức thuêđất có thời hạn và trả tiền hàng năm thì vẫn chưa có văn bản nào của phápluật hướng dẫn chính xác việc định giá thứ giá trị tài sản này Trong khi đótheo thực tế thị trường cũng như riêng cá nhân tôi thì giá trị quyền thuê đấtnày là loại tài sản rất lớn và rất rõ ràng và có thể chứng minh được giá trị của

nó ( Ngay cả hiện tại ơ địa bàn Thành Phố Hà Nội đã có ngân hàng ACB BANK, TIÊN PHONG BANK đã tiến hành công tác định giá giá trịquyền thuê đất để cho vay thê chấp

Chính bởi hàng loạt các nhu cầu từ phía thị trường như vậy nên công tácđịnh giá quyền thuê đất tại các tổ chức tín dụng, các ngân hàng cần phải được

đáp ứng được nhu cầu thị trường và khi chứng minh được tính thực tiễn và đúngđắn của nó thì sẽ mở rộng được danh mục BĐS được quyền thế chấp, nâng caotính cạnh tranh về tài sản bảo đảm với các ngân hàng khác và hỗ trợ tốt hơn cho

sự phát triển của doanh nghiệp, đồng thời đảm bảo quản trị rủi ro

4 Quy trình định giá Bất Động Sản (đất và tài sản trên đất).

4.1 Xác định tổng quát về bđs và loại hình giá trị cơ sở định giá

4.1.1 Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS cần định giá.

* Pháp lý:

- Xác định các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữunhà (sổ đỏ, sổ hồng, các hợp đồng mua bán chuyển nhượng, tặng cho,thừa kế thế chấp)

- Xác định được địa chỉ của bất động sản (BĐS): Thể hiện trên hệ thốngbản đồ

- Quyền sở hữu: sở hữu chính thức hay đồng sở hữu?

* Kinh tế:

- Quan tâm đến các vấn đề liên quan đến BĐS như:

- Quy mô: Diện tích công trình xây dựng

- Tình trạng: tuổi công trình, bảo dưỡng, sửa chữa

* Kỹ thuật:

- Kiến trúc

- Trang thiết bị toà nhà

- Cấu trúc của toà nhà

- Diện tích, hình thể, mặt tiền, độ rộng của đường đi…

- Các yêu cầu của khách hàng.

- Người sử dụng kết qủa định giá là ai? (đối với ngân hàng là chi nhánh

và phòng giao dịch) -> để từ đó giúp hoàn thiện hồ sơ tín dụng khách hàng

4.1.4 Những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định

đối tượng định giá:

+ Bên định giá phải đưa ra những giả thiết, hạn chế đối với BĐS định giá

Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy các điều kiện

hạn chế và các ràng buộc đưa ra không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải đưa raxem xét lại và thông báo ngay cho tổ chức định giá và khách hàng

4.1.5 Xác định thời điểm định giá.

- Chỉ có giá trị pháp lý với một thời điểm cụ thể

- Thời điểm định giá khác thời điểm báo cáo và ký kết hợp đồng

- Thời điểm định giá có thể vào một thời điểm trong hiện tại nhưng cóthể là ngày nào đó trong quá khứ

4.1.6 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.

- Thông tin tự có

- Thông tin của đồng nghiệp, các công ty kinh doanh BĐS

- Cơ quan quản lý nhà nước của phòng nhà đất, các quận

- Thông tin đại chúng

4.1.7 Xác định cơ sở giá trị của BĐS.

Có thể xác định giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, giá theo khunggiá nhà nước Từ đó xác định phương pháp áp dụng định giá

4.2 Lập kế hoạch định giá.

Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm vàthời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộcđịnh giá, nhân lực cần thíêt cho mỗi công việc.

 Căn cứ vào quy mô, phạm vi định giá từ đó lập kế hoạch

 Nội dung kế hoạch phải xác định rõ các công việc sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, đặc tính vàcác quyền gắn với BĐS cần định giá và đặc điểm thị trường, xây dựng cácbiểu mẫu phù hợp

- Xác định các tài liệu cần thu thập về BĐS so sánh, về thị trường

- Xác định các nguồn tài liệu và các nguồn này phải bảo đảm tin cậy vàphải được kiểm chứng

- Xác định tiến độ nghiên cứu, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời gian cho phép của trình tự phải thực hiện Có thể sử dụng biểu đồGANTT hoặc PERT để lập tiến độ

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

4.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

4.3.1 Khảo sát hiện trường.

Thu thập một số thông tin sau:

- Vị trí thực tế của BĐS so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lýliên quan đến BĐS

- Thu thập thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài BĐS:

Bên ngoài:

- Thu thập những thông tin về diện tích đất và diện tích ( S đất sử dụng,

S đất xây dựng ), của công trình kiến trúc

- Khung cảnh xung quanh BĐS

- Cơ sở hạ tầng: Điện, nước, viễn thông, đường giao thông

- ………

Bên trong:

- Loại kiến trúc

- Để có đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh BĐS.

- Đối với các công trình đang xây dựng dở dang thì phải kết hợp khảosát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

4.3.2 – Thu thập thông tin:

Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập củacác BĐS có thể so sánh được

Thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường và người bán,người mua tiềm năng

Thông tin về tính pháp lý của BĐS

Ngoài ra còn có thể thu thập các thông tin, các số liệu về kinh tế, xãhội, môi trường tác động đến giá trị của BĐS Thông tin về những đặc trưngcủa thi trường BĐS cần định giá và các khu vực lân cận

Các thông tin về yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mụcđích của BĐS

Dựa vào các nguồn sau:

- Nguồn khảo sát thực địa

- Thông qua các giao dịch, mua bán BĐS bằng việc phỏng vấn cáccông ty kinh doanh BĐS, nhà thầu, ngân hàng, các công tty xây dựng

- Thu thập trên phương tiện thông tin đại chúng: báo chí, phát thanhtruyền hình

- Thu thập thông qua các cơ quan quản lý nhà nước: các công ty giaodịch, quản lý ở phòng, điạ phương

Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểmchứng để đảm bảo được độ chính xác của thông tin.

Lưu ý: Những thông tin không trực tiếp thu thập phải kiểm tra

4.4 Phân tích thông tin.

Nhân viên định giá đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến mứcgiá của BĐS cần thẩm định giá:

4.4.1 Phân tích thông tin khảo sát từ hiện trường của BĐS để chọn ra các

BĐS có thể so sánh với BĐS định giá Trên cơ sở đó áp dụng phương phápđánh giá cụ thể để xác định giá trị BĐS

4.4.2 Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS mục tiêu

Phân tích một số thông tin sau:

- Phân tích bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia thị trường+ Đối với BĐS thương mại hoặc công nghiệp: Phân tích đặc điểm củamỗi lĩnh vực hình thành nên những nhóm cung, cầu về BĐS, hình thức sở hữucủa pháp nhân tham gia thị trường, mức độ mở rộng thị trường BĐS loại nàyvới những người mua tiềm năng

+ Đối với BĐS là nhà ở dân cư: Nghiên cứu tuổi tác của chủ hộ, cơ cấugia đình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường đối vớingười mua tiềm năng

- Phân tích hướng cung cầu trên thị trường đánh giá sự ảnh hưởng của

xu hướng này đến giá trị BĐS cần định giá:

+ Những xu hướng tăng, giảm của nguồn cung

+ Những xu hướng tăng, giảm về cầu

+ Phân tích ảnh hưởng của các xu hướng đến giá trị BĐS đang định giá

4.4.3 Phân tích về khách hàng

- Đặc điểm của khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, về quy mô, về chức năng của BĐS

và môi trường xung quanh BĐS

- Phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán BĐS

4.4.4 Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS:

- Xem xét đánh giá khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS trong bối cảnh tựnhiên, pháp luật và tài chính cho phép nó mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

- Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các khía cạnh:

+ Tính hợp lý và khả thi trong việc sử dụng: quan tâm đến mối quan hệgiá trị sử dụng hiện tại và tương lai

+ Xem xét sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụngBĐS

- Xem xét khía cạnh hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, những hạnchế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật

- Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích sử dụng tiềm năng trong việctạo thu nhập, giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí bỏ

ra và giá trị còn lại của BĐS, rủi ro, lãi suấ, giá trị vốn hoá…

- Đánh giá sử dụng tối đa trong BĐS: Xem xét năng suất tối đa trongviệc sử dụng BĐS, các chi phí phát sinh cho phép BĐS sử dụng đến mức caonhất, tốt nhất

- Phải kết luận được chỉ số giá trị của BĐS cần định giá là một con sốhoặc một khoảng giá trị

Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá.Toàn bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá

Chứng thư định giá: trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá

và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và

sử dụng kết quả định giá

Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng vàđược lưu giữ tại văn phòng định giá

Tuỳ yêu cầu của khách hàng có thể viết:

- Báo cáo đầy đủ

- Báo cáo vắn tắt

- Báo cáo giới hạn

5 Phương pháp định giá đất và ứng dụng trong định giá quyền thuê đất.

+ Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

+ Thị trường cần ổn định

- Các bước tiến hành

(1) Tìm kiếm thông tin của các BĐSĐĐ (BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT ĐAI)được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với BĐSĐĐ mục tiêu

(2) Tiến hành kiểm tra các BĐSĐĐ có thể so sánh được để xác định giátrị của chúng và bảo đảm rằng các BĐSĐĐ này có thể so sánh được.

(6) Hòa hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐSĐĐ mục tiêu

- Kỹ thuật áp dụng: Phân tích, so sánh, điều chỉnh các yếu tố khác biệt ảnhhưởng đến giá trị của các địa điểm so sánh với địa điểm mục tiêu để tìmchỉ số giá trị của địa điểm mục tiêu

- Các yếu tố so sánh: Các quyền đối với đất, hình thức thanh toán, điềukiện bán,điều kiện thị trường (ngày bán), vị trí, các đặc điểm vật lý, các sửdụng hiện tại, phân vùng

Các đặc điểm vật lý của địa điểm: Quy mô, hình thể, mặt tiền, địa hình,quang cảnh

- Tiêu chí lựa chọn các địa điểm so sánh được:

+ Các mảnh đất phải được giao dịch trong thời gian gần với ngày định giá.+ Các so sánh phải cùng thị trường với mảnh đất mục tiêu, nếu không

có sẵn có thể mở rộng ra các khu vực lân cận khác, nhưng cần điều chỉnh vềcác điều kiện thị trường

+ Nên lựa chọn các so sánh có quy mô tương đồng với mảnh đất mụctiêu Nếu có sự khác biệt nhiều về quy mô mảnh đất thì khi hòa hợp chỉ số giácủa các so sánh sẽ gán trọng số lớn cho mảnh đất có kích thước xấp xỉ kíchthước mảnh đất mục tiêu

- Phân vùng là tiêu chí cơ bản để lựa chọn các so sánh

- Nguồn số liệu: Các cuộc mua, bán đất được ghi chép tại các phòng nhàđất, phỏng vấn những người tham gia giao dịch- người mua, người bán, ngườimôi giới, luật sư…

- Điều chỉnh: Có thể điều chỉnh theo định lượng hoặc định tính bằng các

kỹ thuật phù hợp Điều chỉnh có thể thực hiện theo % hoặc 1 số lượng tiền tệ

cụ thể

- Điều chỉnh phải được thực hiện theo trật tự: Các yếu tố về quyền đốivới đất, cách thanh toán, điều kiện bán và điều kiện thị trường được điều chỉnhtrước các điều chỉnh về vị trí và các đặc điểm vật lý

- Mọi điều chỉnh phải được thể hiện trong báo cáo định giá

5.1.2 Phương pháp phân phối.

( phương pháp lợi nhuận)

- Cơ sở của phương pháp.

+ Phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của BĐSĐĐ có liên quan đến lợi

nhuận có thể thu được từ việc kinh doanh BĐS ĐĐ

+ Lợi nhuận từ việc kinh doanh BĐSĐĐ bao gồm 2 phần:

- Trả cho người kinh doanh để trả lãi trên vốn bỏ vào kinh doanh, trả cho các

kỹ năng kinh doanh, kỹ năng quản lý, trang trải những rủi ro và khó khăn trong công việc đã bỏ vốn vào kinh doanh.

- Số tiền còn lại được tính cho việc trả tiền thuê BĐSĐĐ.

- Pham vi áp dụng: Phương pháp này để định giá đất trong những khu vực

không có thị trường và mảnh đất đó hiếm đến mức không có số liệu để có thểước lượng bằng cách so sánh

- Kỹ thuật áp dụng: Dựa trên những nghiên cứu của các tổ chức định giá

hoặc thông qua tư vấn của những người phát triển để xác lập quan hệ tỷ lệgiữa đất và công trình Trên cơ sở đó thực hiện phân phối giá bán giữa đất vàcông trình

- Hạn chế: Phương pháp này không tạo ra chỉ số giá trị chính xác nhưng có

thể sử dụng để thiết lập giá trị của đất khi số liệu về các cuộc mua bán đấtkhông có sẵn Việc xác định tỷ lệ phân phôí hợp lý giữa đất và công trình rấtkhó khăn, do đó phương pháp này ít được áp dụng trong định giá đất

5.1.3 Phương pháp chi phí (chiết trừ).

- Phạm vi áp dụng: Để định giá đất khi phần đóng góp của công trình vào giátrị BĐS là nhỏ và dễ xác định Có các cuộc bán BĐS loại này

- Kỹ thuật áp dụng: Xác định giá trị của đất bằng cách trừ giá trị đóng gópcủa của công trình ra khỏi giá bán BĐS

Giá trị đóng góp của công trình vào BĐS được ước lượng trên cơ sởtính chi phí thay thế công trình trừ đi tổng giảm giá của công trình

5.1.4 Phương pháp vốn hóa Đất nói riêng và BĐS nói chung.

- Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp.

+ Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trịvốn hiện tại

Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị củavốn đầu tư có liên quan đến nhau Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo rađược biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra

+ Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư

*) Các lợi ích cần định giá.

 Các lợi ích trong BĐS:

- Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông

- Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay

- Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê

 Các lợi ích không phải bất động sản: Những tài sản cá nhân vô hình vàhữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh- giá trị kinh doanh

 Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư

-Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)

-Tổng thu nhập hiệu quả (EGI)

-Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

-Luồng tiền trước thuế (BTCF)

- Luồng tiền sau thuế (ATCF)

- Tiền thu hồi (giá trị thanh lý- Sv)

*) Các loại tỷ lệ vốn hóa.

 Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS

và giá trị vốn tương ứng của BĐS

+ Tỷ lệ vốn hóa chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mốiquan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộBĐS hoặc giá trị của BĐS Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạtđộng ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS

+ Tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có, Re, là tỷ lệ thu nhập phản áng mối quan hệ kỳvọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và đầu tư vốn tự có Nó được sửdụng để vốn hóa luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn

tự có

Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có thể caohơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị

và thanh toán tiền vay dự kiến

 Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ phầntrăm lãi hàng năm

+ Tỷ lệ chiết khấu, r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các khoảnthanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị hiện tại

+ Tỷ suất hoàn vốn nội tại , IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được đốivới vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS

+ Tỷ suất lợi tức chung, Yo, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư Nó đượctính toán trên cơ sở BĐS được mua, nhưng không có vay mượn và là tỷ suấttheo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn vay

+ Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có,đó làIRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế Ye có thể lớnhơn Yo

*) Ước tính tỷ lệ vốn hóa.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa:

+ Mức rủi ro đi kèm

+ Lạm phát trong tương lai

+ Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế

+ Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ

+ Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp

+ Thuế

- Để ước lượng tỷ lệ vốn hóa cần có khả năng phán đoán và hiểu biết về đặctính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành

- Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hóa:

+ Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro

+ Rủi ro: Đó là khả năng phải gánh chịu các mất mất về mặt tài chính

và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị BĐS.Người đầu tư luôn đòi hỏi phần thưởng lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánhchịu Tỷ lệ vốn hóa phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợiích tương lai sẽ nhận được

+ Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến dự báocác lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hóa Tỷ suất lợinhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản ánh ảnh hưởng nàyTrong phương pháp vốn hóa khi tỷ lệ vốn hóa không bao gồm tỷ lệ lạm phátthì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo giá cố định

Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng giá trị củaBĐS

+ Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá nhưng kếtquả làm giảm sức mua

+ Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giáBĐS

Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong tương lai,nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ vốn hóa R = R cơ sở+ R rủi ro+ R lạm phát

(danh nghĩa)

*) Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS.

- Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán

+ Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế

+ Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên mức tiền thuê trên thịtrường

- Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trường tự do

Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có hiểu biết thấu đáo

về thị trường và kỹ năng phân tích

- Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so sánh trực tiếp do kích thướccủa các BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so sánh

- Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng việc phân tích doanh số của các BĐS tương tự

- Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính giá trị của BĐS

5.1.4.1 Vốn hóa trực tiếp giá trị còn lại của đất.

- Phạm vi áp dụng: Áp dụng để định giá đất khi số liệu về các cuộc mua bánmảnh đất tương tự để trống không có sẵn Nhưng những thông tin sau có thểxác định được

(1) Giá trị của công trình được biết trước hoặc có thể xác định chính xác.(2) Thu nhập hoạt động rong (NOI) cuả BĐS được biết trước hoặc có thểước lượng

(3) Tỷ lệ vốn hóa của đất và công trình đều có thể ước lượng được bằngcách rút ra từ thị trường

5.1.4.2 Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất.

- Phạm vi áp dụng: Áp dụng để xác định giá trị thị trường của địa điểm Nóthể hiện giá trị lợi ích của chủ sở hữu

- Kỹ thuật áp dụng:

Tiền thuê đất là lượng tiền được trả cho quyền sử dụng và chiếm hữu đấttheo hợp đồng thuê Mức tiền thuê hiện tại phải phù hợp mức thuê trên thịtrường; Nếu mức tiền thuê khác mức tiền thuê trên thị trường cần điều chỉnh

cho những khác biệt về quyền đối với BĐS để nhận được chỉ số giá trị thịtrường của lợi ích toàn quyền sở hữu.

Nếu thời gian thuê có giai đoạn cụ thể thì cần xác định khi nào quyềnthu hồi sẽ được thực hiện Khi đó phương pháp chiết khấu các dòng tiền dựbáo trong giai đoạn người thuê nắm giữ đất được áp dụng để tính giá đất

Tỷ lệ vốn hóa được rút ra từ thị trường

5.1.4.3 Vốn hóa lợi nhuận.

(phân tích luồng tiền, phân tích phát triển chia nhỏ)

- Phạm vi áp dụng: Định giá đất trống có khả năng phát triển như chia nhỏ đểviệc sử dụng đạt tốt nhất, hiệu quả nhất phục vụ làm nhà ở, xây dựng cácBĐS thương mại, công nghiệp Số liệu mua, bán các mảnh đất trống không

có, nhưng số liệu thị trường về các lô đất nhỏ và cầu có sẵn

- Kỹ thuật áp dụng: Để phân tích phát triển chia nhỏ cần phân tích số liệu vềphát triển như chi phí chia lô, giá bán

B3: Tiến hành phân tích khả năng thị trường hóa để đánh giá cung, cầu

và khả năng tiêu thụ, giai đoạn marketing

B4: Ước lượng số lượng lợi nhuận mà người phát triển điển hình đòi hỏi

để phát triển đất hoặc phát triển và bán các lô đất

B5: Dự tính các luồng tiền thu nhâp, chi phí và các giai đoan chúng xẩy

ra, dự tính giai đoạn thời gian cần thiết để phát triển và hoàn tất việc bán các

lô đất Trên cơ sở đó xác định luồng tiền ròng của mỗi giai đoạn thời gian.B6: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu được rút ra từ thị trường để chuyển cácdòng tiền ròng về hiện tại (giai đoạn đầu của phát triển)

5.2 Ứng dụng trong định giá quyền thuê đất.

Như trên ta đã biết có rất nhiều các phương pháp định giá đất thế nhưng

để mà định giá quyền thuê đất một cách hiệu quả chính sác và nhanh gọntrong công tác định giá để thế chấp tại ngân hàng thì ta thấy việc kết giữa cácphương pháp Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất, phương pháp so sánh, phươngpháp phân phôi ( phương pháp lợi nhuận ) sẽ đem lại một hiệu qua cao

- Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất.

- Phạm vi áp dụng: Áp dụng để xác định giá trị thị trường của địa điểm Nóthể hiện giá trị lợi ích của chủ sở hữu

- Phương pháp so sánh.

- Mục đích: Phương pháp này được sử dụng định giá đất như thể mảnh đất trống

- Phạm vi áp dụng phương pháp so sánh: khi có các cuộc mua, bán đất có thể

so sánh được có sẵn trên thị trường

- Kỹ thuật áp dụng: Phân tích, so sánh, điều chỉnh các yếu tố khác biệt ảnhhưởng đến giá trị của các địa điểm so sánh với địa điểm mục tiêu để tìm chỉ

số giá trị của địa điểm mục tiêu

- Phương pháp phân phôi ( phương pháp lợi nhuận ).

- Pham vi áp dụng: Phương pháp này để định giá đất trong những khu vực không có thị trường và mảnh đất đó hiếm đến mức không có số liệu để có thể ước lượng bằng cách so sánh