Luận văn hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng NHNoPTNT (agribank) chi nhánh hoàng mai

Chuyên đề tốt nghiệp TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI Sinh viên thực Chuyên ngành Lớp Khoá Hệ Đinh Thị Châu : : : : : ĐINH THỊ CHÂU KD BẤT ĐỘNG SẢN KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 47 CHÍNH QUY Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Giáo viên hướng dẫn : TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .4 Khái niệm bất động sản .4 Khái niệm bất động sản chấp Đặc điểm bất động sản chấp 4.Vai trò bất động sản chấp 4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản .6 4.2 Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu ngân hàng) 4.3 Đối với kinh tế .7 Các quy định bất động sản chấp Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Khái quát chung định giá bất động sản 1.1 Khái niệm 1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản 1.3 Vai trò định giá bất động sản 12 1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 12 1.5 Căn định giá bất động sản 15 1.6 Các nguyên tắc định giá bất động sản 17 1.7 Các phương pháp định giá bất động sản 19 Định giá bất động sản chấp 22 2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp .22 2.2 Đặc điểm định giá bất động sản chấp 22 2.3 Vai trò định giá bất động sản chấp .22 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 2.4 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 23 2.5 Quy trình hoạt động định giá bất động sản chấp .34 CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 36 I Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản chấp 36 Giới thiệu 36 1.1.Cơ cấu tổ chức Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .36 1.2 Phòng tín dụng Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .37 Thuận lợi hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .39 Khó khăn hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai .40 II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NỒNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI .41 Khái quát tình hình định giá 41 Các quy định Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai định giá bất động sản chấp 44 2.1 Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận chấp .44 2.2 Một số quy định cụ thể ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai tiêu chuẩn định giá .45 2.3 Thủ tục hợp đồng chấp bất động sản 50 2.4 Nội dung chủ yếu hợp đồng chấp 51 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 2.5 Quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp 52 Thực trạng hoạt động định giá 55 3.1 Quy trình định giá ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 55 3.2 Phương pháp định giá bất động sản chấp Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 59 Đánh giá chung 69 4.1.Ưu điểm .69 4.2 Nhược điểm 69 III VẤN ĐỀ ĐẶT RA .71 CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 72 I ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG .72 Các tiêu phấn đấu chi nhánh ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Hoàng Mai 72 Các định hướng hoạt động tín dụng Ngân hàng 73 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng .74 II MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHẢT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 75 Về quy trình định giá 75 Về việc vận dụng phương pháp định giá 77 2.Về vấn đề nhân 78 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 79 Về chế quản lí .81 III KIẾN NGHỊ 81 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền .81 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 83 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam .84 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 : Tình hình cho vay tài sản chấp 42 Bảng 2.2 : Hệ số giá trị đất so với mặt tiền đất mặt tiền.46 Bảng 2.3 : Đơn giá đất thẩm định theo diện tích 46 Bảng 2.4 : Đơn giá đất thẩm định theo hình dạng 47 Bảng 2.5 : Đơn giá đất thẩm định theo vị trí .47 Bảng 2.6 : Xác định giá trị công trình đất 48 Bảng 2.7 : Thông tin bất động sản so sánh 63 Bảng 2.8 : Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu 66 Bảng 3.1 : Chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2008 – 2010 72 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Tên hình vẽ Hình 2.1 : Sơ đồ cấu nhân Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Hình 2.2 : Tỉ lệ dư nợ bất động sản chấp Hình 2.3 : Sơ đồ vị trí tương đối bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh Đinh Thị Châu Trang 37 43 64 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong thời gian năm 2007, 2008 chứng kiến loạt bùng nổ ngân hàng thương mại Nếu vào khoảng năm 2005 thấy xuất chi nhánh ngân hàng thương mại Nhà nước, 20 ngân hàng thương mại Với số lượng lớn ngân hàng thế, để đứng vững phát triển thị trường, ngân hàng buộc phải cạnh tranh Từ kéo theo phát triển nhiều nghiệp vụ tín dụng, kể đến nghiệp vụ định giá tài sản chấp Nếu trước nghiệp vụ không quan tâm nhắc đến nhiều ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất việc xác định lượng vốn cho vay cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Tại ngân hàng Việt Nam nay, nghiệp vụ định giá tài sản chấp có văn quy định rõ ràng Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu ngân hàng ban hành hướng dẫn thực quy định bảo lãnh tín dụng hệ thống Khảo sát thực tiễn hoạt động cho vay gần công ty tài Quốc tế (IFC) Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay chấp bất động sản Việt Nam Như thấy ngân hàng hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, bất động sản tài sản đem đảm bảo nhiều Là sinh viên học định giá bất động sản, thực tập chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em muốn tìm hiểu kĩ quy trình định giá chấp bất động sản Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu đề tài nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học định giá nói chung định giá bất động sản chấp ngân hàng nói riêng Nghiên cứu để đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng, thấy bất cập tồn quy trình định giá chấp bất động sản Từ đó, đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động sản chấp chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Hoàng Mai Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động định giá bất động sản chấp chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Hoàng Mai Hà Nội năm 2006, 2007, 2008 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng là: • Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng + Duy vật lịch sử • Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê + Phương pháp phân bổ + Phương pháp điều tra + Phương pháp khảo sát + Phương pháp tổng hợp Các phương pháp sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu phương pháp điều tra phương pháp tổng hợp Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI I ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG Các tiêu phấn đấu chi nhánh ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Hoàng Mai Theo định số 1378/QĐ/NHNN-NCCL ngày 06/09/2006 Tổng giám đốc ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam đề tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2006 – 2010 cho chi nhánh ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Hoàng Mai sau: Bảng 3.1: Chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2008-2010 STT Chỉ tiêu Tốc độ tăng tổng nguồn vốn Tỉ lệ tiền gửi dân cư/tổng nguồn vốn Tốc độ tăng dư nợ Tốc độ tăng nợ trung, dài hạn Tốc độ tăng nợ xấu (%) Chênh lệch lãi suất Thu tín dụng Tỉ lệ chênh lệch thu-chi với tăng Đơn vị % % % % % % % 2008 30 30 30 32 0.37 2009 30 35 21 34 0.38 11 2010 26 35 20 35 0.40 11 % 20 20 20 trưởng hàng năm (Nguồn: Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Những tiêu phấn đấu chi nhánh ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Hoàng Mai năm 2009 - Vốn huy động: Phấn đấu đạt 1.700 tỷ VNĐ ( ngoại tệ 7.5 triệu USD) Trong nguồn vốn huy động từ dân cư 400 tỷ VNĐ, chiếm 23.53% tổng nguồn vốn huy động - Dư nợ: Phấn đấu đạt 1.200 tỷ VNĐ (trong ngoại tệ 13 triệu USD Đinh Thị Châu 72 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp triệu EUR) tăng 58,52% so với năm 2008, đó: + Tỷ trọng cho vay hộ sản xuất : 15% + Tỷ trọng cho vay DN vừa nhỏ : 50,17% + Tỷ trọng cho vay DN lớn : 23,17% + Tỷ trọng cho vay dự án lớn : 11,67% - Nợ xấu : Dưới 4,5% - Phấn đấu có đủ quỹ thu nhập để chi lương tối đa theo quy định ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam - Trích xử lí rủi ro theo quy định ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam, hạn chế nợ tồn đọng phát sinh - Nhanh chóng thực lộ trình đại hoá ngân hàng để phát triển cạnh tranh Các định hướng hoạt động tín dụng Ngân hàng - Chuyển dần đầu tư sang đối tượng khách hàng doanh nghiệp, dự án vừa nhỏ, hộ gia đình sản xuất hàng hoá, ngành, nghề kinh doanh có hiệu Thực đồng tài trợ dự án lớn để phân tán rủi ro - Đặc biệt trọng đến công tác thẩm định, nâng cao chất lượng thẩm định dự án Đầu tư có chọn lọc vào dự án thực hiệu - Tăng cường kiểm tra trước sau vay để kiểm tra việc sử dụng vốn vay, tình hình kinh doanh, tài khả trả nợ khách hàng để có biện pháp quản lý vốn vay kịp thời - Thường xuyên đánh giá phân loại khách hàng để xếp loại có hướng đầu tư phù hợp, giảm thiểu rủi ro - Phân loại nợ , trích dự phòng, xử lý rủi ro theo quy định Xử lý dứt điểm khoản nợ xấu, làm lành mạnh hoá tài thông qua biện pháp: đôn đốc thu nợ, xử lý tài sản bảo đảm, xử lý rủi ro - Thực tăng trưởng tín dụng gắn với tăng trưởng an toàn nguồn vốn Đinh Thị Châu 73 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng Trong bối cảnh kinh tế mở, ngày nhiều ngân hàng thành lập phát triển, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung phát triển hoạt động định giá nói riêng: - Ngoài việc thực công tác định giá theo quy định Nhà nước, Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn hoàn thiện quy định, văn nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng tảng văn pháp quy nhằm mở rộng tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định Thực việc thẩm định bất động sản nói chung dự án bất động sản nói chung cách nhanh nhạy, xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh ngân hàng nhu cầu vốn xã hội - Không cho vay đơn vị kinh doanh hiệu quả, không chấp nhận chấp bất động sản không hợp lệ (thiếu giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản), bất động sản nằm khu vực quy hoạch - Thường xuyên tập huấn nâng cao trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán tín dụng không tín dụng mà phải thành thạo công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt định giá bất động sản chấp lượng tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng chủ yếu bất động sản, tài sản có giá trị lớn cá nhân, tổ chức đem chấp bất động sản Đồng thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá bất động sản chấp - Ngân hàng tích cực tiếp cận với tổ chức định giá khác có chuyên môn sâu để vừa hợp tác lại vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá họ - Nhạy bén với thị trường, nắm bắt biến động nhanh chóng thị trường đặc biệt thị trường bất động sản, cập nhập thông tin để tiến Đinh Thị Châu 74 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp hành định giá xác - Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh, phát triển hệ thống công nghệ hỗ trợ tín dụng II MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHẢT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI Về quy trình định giá Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày nhiều đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có quy trình định giá hoàn chỉnh Định giá sở để tiến hành việc cho vay vốn, thấy hoạt động có tính chất rát quan trọng Quy trình định giá cần tiến hành cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá hoàn thành báo cáo định giá Nếu có quy trình chuẩn giúp cho cán định giá thực công việc nhanh chóng, thuận lợi xác ểTong bước quy trình định giá tồn bâấ cập riêng cần giải  Đầu tiên việc tiếp nhận hồ sơ vay vốn khách hàng Trong khâu tiếp nhận hồ sơ, thực trạng tồn cán làm việc thiếu nhiệt tình, chưa hướng dẫn đầy đủ cho khách hàng vay, gây khó khăn cho khách hàng việc tiếp cận với nguồn vốn vay Để giải nhanh chóng cho khách hàng từ bước tiếp nhận hồ sơ cán ngân hàng phải hướng dẫn cho khách hàng đầy đủ nội dung, thủ tục cần hoàn thiện Bên cạnh đó, nên đưa mẫu hồ sơ chuẩn dễ hiểu để khách hàng vay nhanh chóng thực  Tiếp theo việc tiến hành định giá Tại ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nay, cán định giá thực quy trình định giá theo quy định ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Quy trình Đinh Thị Châu 75 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp tương đối hoàn chỉnh, nhiên có đặc điểm việc thu thập thông tin trọng đến tính pháp lí tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực bất động sản thị trường Điều đem lại cho khách hàng thiệt thòi đáng kể Vì bất động sản đem chấp không đánh giá giá trị nó, ngân hàng thường cho vay khoảng 50% giá trị định giá Như thấy khách hàng vay không vay với giá trị thực bất động sản đem chấp Đây tồn lớn ngành ngân hàng nước ta nay, ví hình thức “vừa đá bóng vừa thổi còi” Thêm nữa, định giá bất động sản chấp chi nhánh dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm nên điều chắn không phản ánh giá trị bất động sản thị trường Cả thực tế dẫn đến thực trạng quyền lợi khách hàng bị thiệt hại ngân hàng có thiệt hại đáng kể Vì cần đưa quy định quy trình cụ thể xác nữa, cố gắng đưa bất động sản đến gần với giá trị thực thị trường để đảm bảo lợi ích khách hàng ngân hàng Trong việc lựa chọn phương pháp định giá, cán chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp lại phương pháp chi phí vốn hoá chưa sử dụng nhiều Để đảm bảo tính xác cho kết định giá, cần kết hợp cách phù hợp phương pháp, không nên sử dụng phương pháp Trong trình tìm thông tin so sánh, cán định giá chủ yếu tìm thông tin sẵn có tư liệu ngân hàng, mà thông tin thường cũ, tính xác không cao Vì để định giá xác, cán định giá cần chủ động tìm kiếm thông tin thị trường Cán định giá thường định giá mang tính chủ quan cao, thường bỏ qua số bước quy trình Thị trường bất động sản thị trường luôn biến động, chứng từ thị trường thông tin quan trọng Do trình định giá cán định giá nên sử dụng triệt để Đinh Thị Châu 76 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp chứng thị trường để kết định giá khách quan Báo cáo thẩm định văn quan trọng Đó kết cuối trình thẩm định phần quan trọng Vì báo cáo định giá nên đưa số điểm rõ ràng : việc định giá rõ ràng, minh bạch; người định giá không làm chứng có xảy tranh chấp trước toà; thông tin có khách quan không dám đảm bảo xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực…  Trình cán cấp Hiện chi nhánh sau có báo cáo định giá, cán định giá trình lên cấp cán cấp chưa giải nhanh mà để thời gian chờ lâu Trong thời gian tới, cần có quy định rõ việc giải duyệt cho vay, - ngày Thời gian rút ngắn khách hàng giải nhanh chóng cho vay vốn, công việc phận ngân hàng nhanh hơn, tiét kiệm thời gian chi phí cho ngân hàng lẫn khách hàng  Kí kết hợp đồng vay vốn Cần đưa mẫu hợp đồng dễ hiểu, ngắn gọn để khách hàng cán tín dụng nhanh chóng thoả thuận Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nói riêng Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn nói chung nên tham khảo thêm quy trình định giá công ty chuyên định giá, ngân hàng thương mại khác Sau lựa chọn cho phù hợp với điều kiện mình, để có quy trình chuẩn Về việc vận dụng phương pháp định giá Tại ngân hàng, chủ yếu bất động sản chấp nhà dân cư chia chủ yếu bất động sản có công trình đất Với loại bất động sản đưa hướng dẫn cụ thể trình định giá Tại ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn nay, phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương Đinh Thị Châu 77 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp pháp vốn hoá Đây phương pháp điển hình có độ tin cậy cao phương pháp định giá bất động sản Tại ngân hàng định cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản vấn đề đặt lên hàng đầu độ khoản tài sản, thấy việc sử dụng phương pháp nêu hợp lí cho mục đích Trong hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng phương pháp trên, sau lấy trung bình chung kết từ phương pháp Như thế, kết có xác khách quan Với bất động sản nhỏ nhà dân cư hay mảnh đất, việc định giá đơn giản thường áp dụng phương pháp so sánh từ chứng thực tế thị trường Việc định giá không đòi hỏi cán định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn Với bất động sản phức tạp đòi hỏi cần có kết hợp nhiều phương pháp, đồng thời với đòi hỏi kinh nghiệm kiến thức chuyên viên định giá Trong trường hợp cụ thể, cán định giá nên xem xét kĩ sau đưa phương pháp định giá hợp lí Có thể vận dụng phương pháp khác, không thiết sử dụng phương pháp nêu Về vấn đề nhân  Với việc tuyển dụng cán mới: Hiện tại, Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đội ngũ cán định giá chủ yếu đào tạo ngành tài ngân hàng, không đào tạo chuyên sâu định giá bất động sản Vì thời gian tới để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp, cần tăng cường thêm đội ngũ nhân viên đào tạo chuyên sâu lĩnh vực định giá bất động sản.Trong thời gian tới, bên cạnh đội ngũ cán giàu kinh nghiệm có, chi nhánh cần bổ sung thêm nhân đào tạo lĩnh vực định giá, để nâng cao chất lượng cho phận định giá Cán tuyển bên cạnh trình độ chuyên môn cần có phẩm chất đạo đức tốt Đinh Thị Châu 78 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Định giá ngành đòi hỏi có yêu cầu đạo đức người định giá cao  Việc bồi dưỡng kiến thức chuyên môn: Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có lợi lớn đội ngũ cán định giá Đó đội ngũ trẻ, có kiến thức vững lĩnh vực định giá Tuy nhiên thị trường bất động sản thị trường phức tạp, có nhiều biến động thường xuyên liên tục Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức tránh khỏi Vì yêu cầu với cán định giá phải tự thường xuyên trau dồi kiến thức thị trường có kết tốt công việc Các cán ngân hàng nên ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho nhân viên Cần thường xuyên cho cán định giá tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia hội thảo… bất động sản lĩnh vực luôn biến động nên việc cập nhật thông tin cách thường xuyên có hệ thống việc làm cần thiết Để công tác định giá đạt hiệu cao nhất, phòng tín dụng nên thường xuyên tổ chức buổi hội thảo cho nội để cán định giá đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm  Vấn đề đãi ngộ với nhân viên: cần có sách đãi ngộ, khen thưởng, kỉ luật rõ ràng với nhân viên Từ đánh giá chất lượng hoạt động nhân Và động lực cho cá nhân phấn đấu công việc Về việc xây dựng hệ thống thông tin Trong định giá bất động sản thông tin điều kiện sống hợp đồng định giá Có thông tin xác giúp cho cán định giá đưa kết luận xác, từ cán tín dụng xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng Tại Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nay, nguồn thông tin để định giá chủ yếu dựa vào nguồn sau:  Hồ sơ vay vốn từ phía khách hàng, nguồn thông tin chủ yếu Đinh Thị Châu 79 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp  Thông tin khách hàng kưu trữ ngân hàng Đây hồ sơ mà khách hàng xin vay vốn, sau vay toán xong lưu trữ vào túi hồ sơ, tờ trình cán định giá định giá lưu vào máy tính theo quy định Chính thế, ngân hàng gặp nhiều khó khăn, có không sử dụng thông tin khứ khách hàng  Đến thực địa kiểm tra lại thông tin mà khách hàng cung cấp  Thông tin từ văn pháp quy Thực tế ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chưa có hệ thống thông tin đồng bộ, chưa có sở liệu đầy đủ cho công tác định giá Các cán định giá thực nghiệp vụ có thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng, ngân hàng có thông tin cũ, không đảm bảo tính khách quan xác Để có thông tin cán định giá phải tự tìm hiểu, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, thời gian, công sức tiền bạc Từ cho thấy thực tế ngân hàng cần xây dựng cho ngân hàng liệu xác, cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá Tích cực tiếp thu, áp dụng tiến khoa học kĩ thuật để xây dựng cho chi nhánh hệ thống sở liệu đại, tiện dụng Khi việc khai thác thông tin nhanh chóng tiết kiệm thời gian chi phí Việc liên kết chia sẻ thông tin với ngân hàng hay tổ chức, công ty định giá khác để có nguồn thông tin thường xuyên cập nhật việc đáng ý Nếu xây dựng hệ thống thông tin liên ngành này, giúp cho việc tìm kiếm thông tin không nhiều thời gian Ngân hàng xem xét tiến hành xây dựng đồ giá Hà Nội để tạo dựng sở liệu hoàn chỉnh, xác Việc tra cứu thông tin dễ dàng nhiều Bên cạnh việc khai thác thông tin việc quản lí thông tin vô quan trọng Thông tin quản lí tốt việc sử dụng đạt Đinh Thị Châu 80 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp đến hiệu cao Vì ngân hàng cần có cách thức quản lí thông tin cho hợp lí để phát huy tối đa tác dụng thông tin Về chế quản lí Bản thân lãnh đạo chi nhánh cần thường xuyên trực tiếp đạo, giám sát, kiểm tra hoạt động cán chi nhánh, từ thấy khó khăn mà cán gặp phải thực nhiệm vụ Sau đưa chế hợp lí cho cán áp dụng công việc Cần có sách cụ thể để cán thực nghĩa vụ trách nhiệm mình, không gây phiền hà cho khách hàng Tại ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nay, chưa có phận định giá riêng mà thuộc phòng tín dụng, cán định giá kiêm nhiệm thêm nghiệp vụ tín dụng khác nên hoạt động định giá hiệu cao Vì chi nhánh xem xét trình với Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam việc hình thành riêng phận định giá để nâng cao hiệu hoạt động Thường xuyên đưa sách khen thưởng hợp lí với nhân viên chi nhánh để khuyến khích nhân viên làm việc III KIẾN NGHỊ Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền Bất động sản lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế Do đòi hỏi cần có quan tâm chặt chẽ Nhà nước • Đầu tiên phải kể đến cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống sách pháp luật có liên quan Vấn đề quan tâm nhiều việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Một thực trạng diễn Hà Nội tình trạng sổ đỏ bị “lưu kho” Xảy tình trạng có nhiều lí kể đến như: + Hà Nội có tới 65.000 trường hợp người dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đến lấy chưa thể thực đầy Đinh Thị Châu 81 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp đủ nghĩa vụ tài Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2006-2007 phải nộp lệ phí trước bạ theo giá đất cao từ 8-15 lần so với năm 2004-2005 Nhiều hộ gia đình, đặc biệt hộ ngoại thành chưa đủ khả nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng để nhận giấy theo quy định + Cơ quan công quyền gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì khó khăn khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản thị trường khó khăn Ngay việc chấp vay ngân hàng không thuận lợi sổ đỏ hay sổ hồng việc chấp xảy • Tiếp chồng chéo hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản Trên thực tế nay, hệ thống luật gây cho người dân nhiều lúng túng muốn chuyển quyền sử dụng đất Các loại sổ đỏ, sổ hồng gây khó khăn cho người dân trình chuyển quyền sử dụng, giao dịch Luật Đất đai yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) giao dịch Luật Nhà Bộ Xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) Do vấn đề đặt Nhà nước cần sớm tiến hành sửa đổi luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển • Quản lí thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, bước đưa thị trường tiến tới minh bạch Ở nước ta nay, vai trò Nhà nước quản lí thị trương bất động sản mờ nhạt Chính vậy, thị trường nhiều “sạn” Để quản lí tốt thị trường nhạy cảm này, Nhà nước nên tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trò chủ chốt cung bất động sản thị trường Cần có sách điều tiết cung hợp lí, lấy làm sở để quản lí điều tiết thị trường Một thị trường lành mạnh minh bạch, công tác định giá tiến hành thuận lợi nhiều • Hiện giá đất Nhà nước quy định giá thị trường chênh lệch nhiều ví dụ vị trí đất đường Vũ Ngọc Phan theo Đinh Thị Châu 82 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp khung giá ban hành 25.000.000 đồng/ m2, qua khảo sát thực tế 100.000.000 đồng/ m2; hay vị trí đất phố Pháo Đài Láng theo khung giá 9.400.000 đồng/ m2, qua khảo sát thực tế 41.000.000 đồng/ m2 Qua ta thấy giá đất Nhà nước ban hành giá thực tế thị trường khác xa nhau.Nếu ngân hàng định giá bất động sản chấp theo khung Nhà nước ban hành thấp so với giá trị thị trường bất động sản nhiều Như gây thiệt thòi cho khách hàng vay, điều mà khách hàng vay ngân hàng không muốn Do định giá cán định giá ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp Do việc thay đổi cách xác định khung giá đất Nhà nước điều cần quan tâm • Hiện nay, ngân hàng tự định giá cho vay sở định giá Đó ví tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi” Khi quan định giá độc lập, khách hàng vay người chịu thiệt thòi chấp tài sản có bất động sản Ngân hàng định giá cho vay mức độ an toàn, giá trị thật bất động sản không đánh giá Trong thời gian tới cần có quan định giá độc lập, hay Nhà nước cần có quy định cụ thể vấn đề định giá ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trò điều tiết chung cho toàn hệ thống Ngân hàng nước, ngân hàng Nhà nước cần có sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển theo định hướng Đảng Nhà nước Để tạo điều kiện cho Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam nói chung Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nói riêng thực tốt việc định giá bất động sản chấp cần quan tâm đến vấn đề sau: Đinh Thị Châu 83 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp • Ngân hàng Nhà nước cần tạo môi trường hành lang pháp lí thông thoáng, đồng linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện văn luật, đặc biệt văn hướng dẫn tài sản đảm bảo, cầm cố, chấp giúp cho ngân hàng cấp thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động • Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho ngân hàng, giúp cho ngân hàng có sở để mở rộng tín dụng cách có hiệu thông tin xác mở rộng tín dụng dễ dàng Chính lẽ mà Ngân hàng Nhà nước cần tich cực cải thiện chất lượng thông tin trung tâm thông tin tín dụng phát huy hiệu hoạt động trung tâm • Thiết lập sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản chấp cho cán định giá ngân hàng Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai mắt xích hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam Bởi thế, để Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai thực tốt hoạt động định giá bất động sản chấp cần thực số biện pháp sau: • Ban hành kịp thời văn hướng dẫn tài sản chấp, cầm cốđể chi nhánh cấp thực với luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thông tư hướng dẫn phủ bộ, ngành • Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo xác, khách quan việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn chất lượng tín dụng • Hỗ trợ tích cực mặt cho chi nhánh hoạt động kinh doanh việc đào tạo lại nghiệp vụ cho cán chi nhánh Đinh Thị Châu 84 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp KẾT LUẬN Mặc dù thành lập chưa lâu, nhiên toàn thể ban lãnh đạo nhân viên ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai cố gắng đạt nhiều tiêu ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam giao cho Trong thời gian tới, kinh tế giới nói chung Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn, song chi nhánh Hoàng Mai với sách hợp lí vượt qua khó khăn đó, với mục tiêu mà ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam đưa “ Mang lại phồn thịnh cho khách hàng ” Trong thời gian thực tập phòng tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai, em học hỏi nhiều cung cách làm việc, tham gia vào nghiệp vụ thực tế phòng tín dụng Qua giúp cho em có nhìn toàn cảnh hiểu sâu kiến thức định giá có lớp Chuyên đề giới thiệu sở lí luận định giá bất động sản chấp, sở phân tích thực trạng hoạt động định giá Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Mặc dù em cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế mặt thời gian kiến thức lí luận kiến thức thực tiễn nên chuyên đề không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy cô, cô cán tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai để em có nhìn toàn diện sâu sắc vấn đề em nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! Đinh Thị Châu 85 Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng môn định giá bất động sản Đoàn Văn Trường (2000) “Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản”, NXB Khoa học kĩ thuật Bộ luật Dân năm 2005 Luật Đất đai 2003 Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực biện pháp bảo đảm tiền vay hệ thống Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam” Báo cáo kết kinh doanh chi nhánh Hoàng Mai năm 2006, 2007, 2008 Báo cáo định giá địa chỉ: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q.Ba Đình, Hà Nội http://www.metvuong.com/ 10.http://www.horea.org.vn/ 11.http://cafef.vn/bat-dong-san.chn 12.http://batdongsanhanoi.com/ Đinh Thị Châu 86 Kinh doanh bất động sản 47