Luận văn hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại ngânhàng NHTMCP công thương (vietinbank) đống đa

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước XLRR : Xử lý rủi ro ĐGV : Định giá viên CBTD : Cán tín dụng SXKD : Sản xuất kinh doanh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn XDCTGT : Xây dựng công trình giao thông BTC : Bộ Tài Chính CN NHCT Đống Đa : Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Lý luận chung bất động sản, định giá bất động sản dự án đầu tư 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Định giá bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo hoạt động cho vay ngân hàng .5 1.1.2.3 Các định giá bất động sản 1.1.2.4 Quy trình định giá bất động sản 10 1.2 Lý luận chung phương pháp định giá bất động sản theo dự án đầu tư 13 1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư: .13 1.2.2 Yêu cầu dự án đầu tư: 13 1.2.3 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo hoạt động cho vay theo DAĐT 14 1.2.4 Các phương pháp chủ yếu định giá BĐS đảm bảo theo dự án đầu tư 15 1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 1.2.4.2 Phương pháp đầu tư 19 1.2.4.3 Phương pháp chi phí 22 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư .24 1.2.4.5 Phương pháp thu nhập .26 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 29 2.1 Vài nét hoạt động chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 29 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển chi nhánh 29 2.1.2 Cơ cấu tổ chức .31 2.1.2.1 Sơ đồ máy tổ chức 31 2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban chi nhánh 32 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa 33 2.2 Tình hình cho vay theo DAĐT có bảo đảm bất động sản chi nhánh NHCT Đống Đa .36 2.2.1 Dư nợ cho vay có bảo đảm bất động sản 36 2.2.2 Hình thức cho vay có đảm bảo bất động sản 37 2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT chi nhánh NHCT Đống Đa 38 2.3.1 Cơ sở pháp lý hoạt động 38 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản hoạt động cho vay theo dự án đầu tư chi nhánh NHCT Đống Đa 38 2.3.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo hoạt động cho vay theo DAĐT chi nhánh NHCT Đống Đa 42 2.3.4 Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm Chi nhánh NHCT Đống Đa 49 2.4 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm cho vay theo DAĐT Chi nhánh NHCT Đống Đa 50 2.4.1 Kết đạt 50 2.4.2 Các hạn chế nguyên nhân 52 2.4.2.1 Hạn chế .52 2.4.2.2 Nguyên nhân .53 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH HOẠT GIÁ BẤT ĐỘNG ĐỘNG CHO VAY SẢN BẢO THEO DỰ ĐẢM ÁN TRONG ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 56 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó BĐS đảm bảo Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa .56 3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh Chi nhánh 56 3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo Chi nhánh NHCT Đống Đa 57 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT Chi nhánh NHCT Đống Đa 57 3.2.1 Đối với phương thức định giá quy trình định giá 57 3.2.2 Về trình độ chuyên môn đội ngũ cán tín dụng cán thẩm định DAĐT 58 3.2.3 Thực tốt quy chế bảo đảm tiền vay 59 3.2.4 Về thông tin lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng Ngân hàng .60 3.2.5 Một số giải pháp khác 60 3.3 Một số kiến nghị 61 3.3.1 Đối với NHCT Việt Nam 61 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước .62 3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 62 3.3.4 Kiến nghị Chính Phủ .63 3.3.5 Kiến nghị với tổ chức liên quan 64 3.3.5.1 Các quan khác .64 3.3.5.2 Các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân vay 64 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động ngân hàng lĩnh vực sôi động kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh ngành kinh tế khác Một dự án đầu tư có thực hay không trước tiên phải có vốn Và ngân hàng địa tin cậy để chủ đầu tư dự án tìm đến Nhưng dự án đầu tư ngân hàng chấp nhận cho vay Bất kỳ ngân hàng đặt hai mục tiêu song hành, an toàn sinh lời nguồn vốn Để khoản cho vay có hiệu việc sinh lời liệu có thu lại không vấn đề đòi hỏi ngân hàng thương mại Việt Nam Một biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay bất động sản chấp hay nói cách khác nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay đả bảo trả nợ cho ngân hàng Để có định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản Công việc đòi hỏi nhiều kỹ khác cán định giá (cán tín dụng cán thẩm định giá) ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng nằm khoản vay, ảnh hưởng đến tính hiệu khoản cho vay rủi ro gặp phải ngân hàng Trong thời gian thực tập Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có số vấn đề phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ sâu vấn đề định giá nói chung phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) Chi nhánh, em chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm chuyên đề nghiên cứu SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng anh chị phòng Khách hàng số tận tình giúp đỡ em nghiên cứu hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này! Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở khoa học việc định giá bất động sản (BĐS) - Tìm hiểu phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa - Đề giải pháp để hoàn thiện phương pháp định giá BĐS phận Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề lý luận BĐS, quyền người sở hữu sử dụng BĐS, sở việc định giá BĐS, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá BĐS phận thẩm định tài sản, từ rút hạn chế, bất cấp công tác tổ chức định giá BĐS Xem xét vấn đề tác động trực tiếp đến trình định giá như: hệ thống pháp luật, công văn, định… mà hội đồng thẩm định ngân hàng ban hành, yêu cầu đảm bảo an toàn khoản vay tín dụng chấp ngân hàng  Phạm vị nghiên cứu Công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay theo dự án đầu tư phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, chuyên đề áp dụng phương pháp nghiên cứu sau: SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp  Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử  Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh  Phương pháp trừu tượng hóa khoa học  Phương pháp chuyên gia  Phương pháp tổng hợp, phân tích xem xét thực trạng phận nghiên cứu Kết cấu, nội dung đề tài Đề tài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo kết cấu đề tài gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung bất động sản phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Chương 2: Thực trạng phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay theo dự án đầu tư chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay theo dự án đầu tư chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Lý luận chung bất động sản, định giá bất động sản dự án đầu tư 1.1.1 Bất động sản Bất động sản thuật ngữ rộng, tài sản cố định, không di rời đất trống, đất đai công trình xây dựng dùng cho mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh thương mại Bất động sản ám đất đai tất công trình xây dựng vĩnh viễn đất, bao gồm hệ thống cống rãnh thoát nước hạng mục công trình khác, tài sản gắn liền với đất công trình… Nói cách tổng quát bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững chắc, lâu dài 1.1.2 Định giá bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá bất động sản nghệ thuật, khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm cụ thể định, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay Tính khoa học định giá bất động sản thể qua kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng người định giá, qua việc phân tích SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp số liệu, sử dụng phương pháp tính toán khoa học để đưa giá trị bất động sản Định giá bất động sản đòi hỏi tính nghệ thuật, thể chỗ người định giá phải có nhạy cảm tốt thị trường, trợ giúp cho trình định giá hình thành quan điểm riêng người 1.1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo hoạt động cho vay ngân hàng Định giá cần thiết phải đưa định liên quan đến bất động sản tình huống: • Chuyển giao quyền sở hữu bất động sản • Cho thuê bất động sản theo hợp đồng • Phát triển bất động sản đầu tư • Định giá tài sản công ty • Trong lĩnh vực tài – tín dụng ngân hàng: Định giá bất động sản giúp ta biết giá trị vật chấp bất động sản đưa cho cầm cố Đối với Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác định giá ngày có vai trò quan trọng Khi ngân hàng cấp khoản tín dụng cho khách hàng tin khách hàng trả đầy đủ gốc lãi hạn cho ngân hàng Tuy nhiên, tất khoản cho vay trở ngân hàng với đầy đủ gốc lãi, số nguyên nhân sau: Thứ nhất, yếu lực tài trình độ quản lý khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh doanh hiệu quả, không đem lại lợi nhuận họ mong muốn Kết không trả nợ cho ngân hàng SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.4.2 Các hạn chế nguyên nhân Tuy đạt thành tựu đáng kể trình thực định giá TSBĐ tiền vay Chi nhánh nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan 2.4.2.1 Hạn chế Thứ nhất, nghiệp vụ kinh nghiệm cán định giá Do định giá công việc phức tạp đòi hỏi cán chuyên ngành nhiều kỹ kiến thức sâu rộng phải am hiểu tất nhiều lĩnh vực Không cá nhân đáp ứng nhu cầu không am hiểu tất ngành nghề, lĩnh vực kinh tế Hơn nữa, định giá bất động sản đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ có kinh nghiệm Nhưng kinh nghiệm lại tích lũy thời gian công tác, đòi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán trẻ yêu cầu khó đáp ứng Hiện Chi nhánh có đội ngũ cán định giá trẻ làm công tác định giá chưa lâu, cán trẻ hạn chế lớn kinh nghiệm đổi lại họ có tinh thần học hỏi cao, động, nhiệt tình công việc Ngoài ra, trình độ chuyên môn đội ngũ CBĐG không đồng làm cho chất lượng định giá BĐS bị ảnh hưởng Mặt khác, vấn đề định giá bất động sản bảo đảm có hạn chế, là: Những bất động sản có giá trị lớn mà nhu cầu vay lớn phòng tín dụng thuê công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá tất nhiên kết xác hơn, chi phí bỏ lớn Thứ hai, trình định giá BĐS gặp nhiều khó khăn xác định giá trị bất động sản BĐS đảm bảo tiền vay theo DAĐT có máy móc, thiết bị nên khó xác định chi tiết việc xác định dựa mức độ cảm tính chủ yếu, khó khăn thẩm tra số liệu Trong trường hợp có rủi ro xảy SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 52 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp việc lý bất động sản khó máy móc, thiết bị trở nên lạc hậu thị trường, có thiết bị thuỷ điện chí bán người mua BĐS khó xác định giá trị thị trường xác chúng theo địa phương khu vực thời điểm xác định Thứ ba, vấn đề thông tin bất động sản Chi nhánh thường đầy đủ thông tin xác bất động sản Chi nhánh cũn gặp nhiều khó khăn công tác thu thập, xử lý thông tin Thứ tư, sách tín dụng Ngân hàng chưa chặt chẽ Ngân hàng áp dụng cho vay BĐS DNNN, tỷ lệ cho vay bất động sản đảm bảo tương đối cao Chính sách Ngân hàng làm ảnh hưởng phần đến hiệu bảo đảm tiền vay 2.4.2.2 Nguyên nhân Nhân tố chủ quan: Thứ nhất, việc định giá bất động sản mang tính chủ quan Có thể nói việc định giá BĐS đảm bảo khâu then chốt hoạt động cho vay ảnh hưởng đến định cho vay Ngân hàng, đến số tiền cho khách hàng vay khả thu hồi nợ cho ngân hàng khoản vay không toán Nhưng việc định giá BĐS Chi nhánh chủ yếu cán tín dụng đảm nhiệm, mà cán tín dụng không nắm bắt hết thông tin thị trường mà đặc biệt thị trường BĐS, thông số kỹ thuật máy móc, thiết bị kèm với BĐS Do vậy, việc định giá khó xác Thứ hai, chế cho vay nhiều bất cập Việc bảo đảm tiền vay nguyên nhân ngăn cản DNNN vay vốn Ngân hàng Các doanh nghiệp muốn vay vốn Ngân hàng phải có BĐS đảm bảo; quyền… đặc biệt BĐS Chi nhánh gặp khó khăn việc định SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 53 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp giá tài sản này, thường đánh giá thấp nhiều so với giá thị trường Bên cạnh việc qui định Ngân hàng cho vay khoản vốn không lớn 70% giá trị TSBĐ làm cho doanh nghiệp thực bị hạnh chế việc vay vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh Bên cạnh đó, phương pháp định giá TSBĐ Ngân hàng thường áp dụng khung giá đất để định giá BĐS dựa vào bảng khấu hao máy, thiết bị mà không định giá mức hao mòn hữu hình hao mòn vô hình Do đó, không định giá TSBĐ phù hợp với thị trường Thứ ba, hạn chế mặt thông tin Công tác thu thập thông tin khách hàng BĐS khách hàng đặc biệt công tác theo dõi, bảo quản BĐS chưa trọng nhiều Do đó, dễ mắc phải rủi ro “thông tin không cân xứng” mang lại Bởi vì, thông tin hoạt động SXKD, thực trạng BĐS… khách hàng cung cấp đánh giá tình hình chủ quan cán tín dụng phụ trách khách hàng Do đó, tính xác tính khách quan không cao Thứ tư, giá BĐS phụ thuộc nhiều vào việc quy hoạch đất đai địa phương (vì tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng khả sinh lời đất đai) nên Chi nhánh dễ gặp khó khăn định giá thời gian định giá trùng với thời gian tiến hành quy hoạch Ngoài việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn thực hiện, khu đô thị lớn xúc tiến xây dựng khu chung cư cao tầng tạo nên giao dịch ngầm, thông tin thiếu xác… việc thu thập thông tin giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương khoảng thời gian năm gần nhất, thông tin giá chuyển nhượng giao dịch khó xác Thứ năm, với BĐS có máy móc, thiết bị kèm lại phụ thuộc nhiều vào trình độ công nghệ Với phát triển không ngừng khoa học công nghệ, máy móc, thiết bị giá nhanh khiến cho hao mòn vô hình bất động sản lớn Chính vậy, cán tín dụng Chi nhánh khó nắm SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 54 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp bắt thông tin kịp thời, mà biết khó đo lường hao mòn vô hình để định giá máy, thiết bị cách xác Nhân tố khách quan: Từ phía khách hàng BĐS đảm bảo khách hàng có tính đa dạng an toàn khác Các BĐS khách hàng mang tới có nguồn gốc, chủng loại đa dạng, có giá trị đặc trưng khác nhau… gây khó khăn tốn thời gian cho việc định giá Bên cạnh đó, việc phản ánh ghi chép số liệu giá trị bất động sản chưa thống nhất, nhiều giấy tờ liên quan khó xác định, tính xác phụ thuộc nhiều vào độ trung thực khách hàng Nhìn khía cạnh khác, khách hàng tìm đến Ngân hàng để vay vốn họ cân nhắc xem vay đâu nhiều có lợi Nếu quy định Ngân hàng khắt khe BĐS đảm bảo nhiều thủ tục rườm rà khác… khách hàng không vay ngân hàng mà chuyển sang vay tổ chức tín dụng khác Vấn đề đặt phải có sách tín dụng thật phù hợp, hấp dẫn để thu hút khách hàng, cạnh tranh thị trường nhằm mở rộng tín dụng Về môi trường pháp lý Hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động ngành ngân hàng cải tiến nhiều cũn chưa đầy đủ thiếu tính khoa học, có chồng chéo chưa đồng làm cho việc xử lý theo luật lại mâu thuẫn với luật Ở nước ta chưa có luật sở hữu văn luật lĩnh vực Hệ thống pháp luật ban hành không đồng không phù hợp với yêu cầu hoạt động kinh doanh Do đó, chấp xử lý bất động sản chấp Ngân hàng gặp nhiều khó khăn phức tạp SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 55 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó BĐS đảm bảo Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa 3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh Chi nhánh Để lập thành tích kỷ niệm 20 năm ngày thành lập NHCT Việt Nam Căn vào định hướng NHCT Việt Nam tình hình thực tế Chi nhánh, Chi nhánh NHCT Đống Đa đề số nhiệm vụ, tiêu kinh doanh năm 2009 Cụ thể sau: Bảng Các tiêu kinh doanh đến 31/12/2009 TT Chỉ tiêu Tổng nguồn vốn huy động Tổng dư nợ Dư nợ trung dài hạn Dư nợ có TSBĐ Nợ xấu Thu dịch vụ phí Phát hành thẻ E- Partner Lợi nhuận hạch toán SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Thực năm 2008 Kế hoạch năm 2009 % so với 2008 4.503 tỷ đồng 5.000 tỷ đồng 111 1.198 tỷ đồng 26% 31% 92.281 triệu đồng 10.749 triệu đồng 9.083 thẻ 120.228 triệu đồng 1.545 tỷ đồng < 40% > 40% 55.000 triệu đồng 14.000 triệu đồng 10.500 thẻ 107.500 triệu đồng 129 56 60 130 116 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo Chi nhánh NHCT Đống Đa Nằm bước vững kế hoạch phát triển toàn Chi nhánh an toàn sinh lợi hai mục tiêu song hành BĐS đảm bảo bước tiến vững cho việc gắn kết Ngân hàng khách hàng dựa việc đem lại cho Ngân hàng khoản cho vay an toàn Do đó, cần tập trung vốn vào dự án có hiệu sinh lời cao, an toàn, thực đầu tư hợp vốn với Chi nhánh khác hệ thống, xác định rõ trách nhiệm đơn vị tham gia để nâng cao hiệu công tác định giá, giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng Tăng tỷ trọng cho vay có ĐBS đảm bảo DNNN Việc tăng tỷ trọng ý nghĩa với Chi nhánh mà tạo động lực để DNNN tăng vốn chủ sở hữu thông qua việc nâng cao hiệu SXKD 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT Chi nhánh NHCT Đống Đa 3.2.1 Đối với phương thức định giá quy trình định giá Ngân hàng cần trọng áp dụng phương pháp định giá tiên tiến, có hiệu thông qua việc nghiên cứu tham khảo phương pháp định giá ngân hàng nước giới Tuy nhiên, việc vận dụng phương pháp định giá phải mang tính chất sáng tạo, phù hợp với tình hình thực tiễn Ngân hàng Định giá hoạt động khoa học phức tạp, đòi hỏi kỹ kiến thức vô lớn Tại phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa việc định giá nhìn chung sử dụng phương pháp đơn giản phụ thuộc vào ý kiến chủ quan nhiều cả, Ngân hàng chủ yếu áp dụng SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 57 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp khung giá đất để định giá BĐS Do chứa đựng nhiều rủi ro tín dụng Bởi vậy, việc nghiên cứu định giá áp dụng phương pháp khoa học định giá cần thiết Để trình định giá BĐS có chất lượng tốt nên ngân hàng nên có tiêu thức đánh giá giá trị BĐS dựa thông tin xác thực, có khoa học (như: định giá BĐS lấy theo giá thị trường; máy, thiết bị không dựa vào bảng khấu hao mà phải đánh giá lại mức hao mòn hữu hình vô hình) Lập hội đồng định giá bất động sản để có định xác hơn, có thông tin đầy đủ bất sản Một số đông người tham gia định giá độ xác an toàn cao hơn, tất nhiên phần định thuộc cán trực tiếp phụ trách khách hàng Ngoài phòng tín dụng phụ trách việc định giá BĐS Chi nhánh nên kết hợp với tổ chức chuyên định giá Việc kết hợp đem lại số xác cho cán tín dụng Chi nhánh 3.2.2 Về trình độ chuyên môn đội ngũ cán tín dụng cán thẩm định DAĐT Con người trung tâm trình hoạt động, việc nâng cao chất lượng thẩm định DAĐT ngân hàng nói chung Chi nhánh nói riêng phụ thuộc lớn vào trình chuyển biến đội ngũ Do đó, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán thẩm định quan trọng mang tính định Để đáp ứng đòi hỏi ngày khó khăn công việc, cần có đội ngũ cán đầy đủ số lượng, vững vàng chuyên môn có kinh nghiệm Cần cử cán học lớp ngắn hạn thẩm định giá, thẩm định phân tích tài chính… nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán định giá vay đào tạo chuyên môn hoá nhằm nắm rõ SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 58 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp qui trình công nghệ ngành, từ đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng, giảm chi phí 3.2.3 Thực tốt quy chế bảo đảm tiền vay Các NHTM áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo sở kinh tế pháp lý để thu hồi khoản đầu tư cho vay Về vấn đề tài sản bảo đảm, cần ý số nội dung sau: • Chi nhánh cần đạo cán phòng thẩm định phòng tín dụng quán triệt thực nghiêm túc đạo cấp bảo đảm tiền vay: Các dự án cho vay thiết phải có đủ bất động sản chấp, cầm cố, bảo lãnh bên thứ ba Các hợp đồng chấp, cầm cố phải qua công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo qui định • Khi nhận bất động sản chấp, cầm cố, thủ tục giấy tờ, cần kiểm tra thực tế bất động sản để xác định xác quyền sở hữu bất động sản khách hàng vay vốn, nhằm ngăn chặn tránh tượng lừa đảo, làm giả giấy tờ sở hữu • Bất động sản bảo đảm chấp phải đáp ứng đủ điều kiện pháp lý kinh tế theo qui định hành, đảm bảo tranh chấp quyền sở hữu phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết • Nâng tỷ lệ cho vay có bảo đảm bất động sản nhằm mục đích giảm thiểu tối đa rủi ro dài hạn Thực biện pháp bảo đảm bất động sản bổ sung khoản cho vay dự án chưa đủ bất động sản chấp theo qui định • Bất động sản đảm bảo phải phép giao dịch có tính khoản cao, xử lý thu hồi nợ dễ dàng, nhanh chóng SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 59 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3.2.4 Về thông tin lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng Ngân hàng Thông tin tín dụng thu thập từ quan chuyên cung cấp thông tin trung tâm thông tin tín dụng CIC, từ tổ chức tín dụng khác, từ nguồn thông tin phương tiện thông tin đại chúng, sở quan hệ ngân hàng với tổ chức khác Hiện nay, ngành Ngân hàng ứng dụng công nghệ thông tin nhiều để đơn giản hoá hoạt động Việc ứng dụng công nghệ khâu, đặc biệt với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay đảm bảo khoản cho vay tất Ngân hàng trọng Cũng với công nghệ Ngân hàng việc quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng nâng cao Để phục vụ cho công tác định giá BĐS, Chi nhánh nên phát triển nhánh thông tin website nội ngân hàng Trong chứa đựng thông tin thị trường nhà đất, dự án, thông tin quy hoạch nhà nước… 3.2.5 Một số giải pháp khác Đa dạng hoá loại bất động sản bảo đảm Việc ngân hàng nhận chấp, cầm cố nhiều loại bất động sản đảm bảo có giá trị khác mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng Ngân hàng tham gia mua bảo hiểm tín dụng yêu cầu khách hàng cho vay vốn mua bảo hiểm cho bất động sản đảm bảo Có chế độ ưu tiên nhứng khách hàng Việc làm Chi nhánh khuyến khích mở rộng quan hệ với khách hàng mà dễ dàng xác định mức cho vay an toàn cho khoản vay Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng, bảo quản bất động sản đảm bảo để có đánh giá kịp thời Điều SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 60 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp làm ý thức người vay vốn cao hơn, tránh xử lý phiền phức rủi ro bất động sản xảy kiện tụng, phải yêu cầu khách hàng bổ sung bất động sản giảm dư nợ cho vay khách hàng Trong hoạt động Marketing ngân hàng: Chi nhánh tập trung vào hoạt động quảng cáo, khuyếch trương việc áp dụng Marketing vào việc phân tích thị trường, nghiên cứu khách hàng nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ chưa tốt, chưa có biện pháp tích cực để thu hút thêm khách hàng Do đó, Chi nhánh cần quan tâm đến hoạt động để nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh toàn Chi nhánh nói chung hoạt động tín dụng nói riêng 3.3 Một số kiến nghị Trong hoạt động cho vay theo DAĐT có đảm bảo BĐS hoạt động định giá BĐS giữ vai trò quan trọng việc tránh rủi ro gặp phải định đầu tư vào dự án Tuy nhiên, hoạt động phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp bậc khác Để góp phần thúc đẩy, nâng cao chất lượng hoạt động định giá, không đòi hỏi giải pháp đổi riêng thân ngân hàng mà đòi hỏi phối hợp đồng quan, tổ chức có liên quan Nhằm tạo thuận lợi cho hoạt động định giá, tạo điều kiện cho phát triển Chi nhánh giai đoạn nay, em xin có số kiến nghị sau: 3.3.1 Đối với NHCT Việt Nam Định giá BĐS đảm bảo tiền vay theo DAĐT yếu tố quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tính hiệu quả, an toàn hoạt động cho vay Do đó, NHCT Việt Nam cần tổng hợp, nghiên cứu, hoàn thiện quy trình SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 61 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp phương pháp định giá BĐS cách cụ thể, rõ ràng sở có tính khoa học, phù hợp với ngân hàng nhằm hoàn thiện hoạt động định giá Về công tác tổ chức định giá BĐS Hiện nay, công việc định giá cán tín dụng trực tiếp làm Mà cán tín dụng nắm bắt thông tin thị trường thông số kỹ thuật hay tính đặc trưng loại bất động sản nên tránh khỏi sai sót Do đó, ảnh hưởng lớn đến định cho vay Ngân hàng, ảnh hưởng đến hoạt động thu hút DAĐT Ngân hàng Bởi vậy, Ngân hàng cần quan tâm, trọng đến trình độ, chuyên môn nghiệp vụ định giá đội ngũ cán tín dụng 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Hệ thống hoá văn liên quan đến bảo đảm tiền vay định giá BĐS đảm bảo tiền vay Bởi Chính Phủ có văn ban hành có văn hướng dẫn bên có liên quan Thực tế cho thấy có nhiều lần văn hướng dẫn chồng chéo lên gây khó khăn cho hoạt động Chi nhánh Vì vậy, kính đề nghị NHNN có đạo xuyên suốt, rành mạch kịp thời hệ thống hoá văn liên quan đến hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động định giá nói riêng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cán tín dụng Nâng cao hiệu hoạt động trung tâm thông tin ứng dụng để thực trở thành thư viện thông tin phục vụ cho phát triển hoạt động tín dụng lãnh thổ Việt Nam 3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Chính Thành lập trung tâm, quan định giá có chất lượng tốt kết hợp với hoạt động tín dụng tổ chức tín dụng toàn kinh tế BTC nên có điều chỉnh thường xuyên việc kiểm tra, tuyển chọn SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 62 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp thẩm định viên giá họ đào tạo thẩm định viên nòng cốt giá tham gia vào doanh nghiệp định giá độc lập ngân hàng BTC cần qui định việc kiểm toán doanh nghiệp vay vốn Ngân hàng Sự đắn xác số liệu sổ sách kế toán cần thiết để nhân viên định giá có số đáng tin cậy tài sản bảo đảm khách hàng 3.3.4 Kiến nghị Chính Phủ Trong vấn đề xử lý nợ hạn BĐS đảm bảo ngân hàng gặp nhiều khó khăn từ môi trường pháp lý, nên để ngân hàng chủ động việc xử lý BĐS đảm bảo để thu hồi nợ, đến hạn trả mà bên khách hàng vay vốn khả trả nợ ngân hàng có đơn lên án để định cho ngân hàng phát mại bất động sản mà không cần thiết phải tiến hành bước điều tra, hoà giải, xét xử để làm cho tình hình thu nợ bị kéo dài tốn Tạo điều kiện dễ dàng để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá thời gian tới quan trọng Đây thị trường tiềm cho Việt Nam thời gian tới Doanh nghiệp định giá thay cho ngân hàng chịu trách nhiệm định giá bất động sản, báo cáo tài chính, dự án đầu tư, giá trị doanh nghiệp… cách xác, khách quan trung thực hơn… họ tổ chức giải vấn đề vướng mắc định giá BĐS cho ngân hàng ngày hôm SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 63 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3.3.5 Kiến nghị với tổ chức liên quan 3.3.5.1 Các quan khác Bộ tài nguyên môi trường kết hợp với BTC hoàn thành văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 cần xem xét chỉnh sửa nội dung bất hợp lý mâu thuẫn văn liên quan Bộ Tư pháp, Sở địa Chủ tịch UBND Thành Phố Hà Nội cần có biện pháp hạn chế rườm rà, phức tạp hoạt động công chứng nhằm giảm thiểu thời gian vay vốn khách hàng Các quan cần kiểm soát giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng bất động sản, tránh giả mạo không xác UBND đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dân cư, tổ chức địa bàn 3.3.5.2 Các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân vay Các tổ chức cần quan tâm đến việc kê khai khoản mục tài sản lập bảng cân đối kế toán báo cáo tài theo qui định chuẩn mực chung nhằm đảm bảo tính xác Các Doanh nghiệp cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng báo cáo, có ý thức việc sử dụng vốn vay,tránh tình trạng sử dụng vốn không mục đích, lãng phí vốn vay, đồng thời sử dụng bảo quản tốt BĐS đảm bảo thời gian vay Những điều kiện thưch tốt nâng cao hiệu công việc thuận lợi cho khách hàng Ngân hàng SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 64 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp KẾT LUẬN An toàn sinh lời hai mục tiêu tồn song song ngân hàng thương mại tồn loại hình công ty (công ty cổ phần hay công ty Nhà nước) Sự kết hợp an toàn sinh lời tạo cho ngân hàng phát triển bền vững Mỗi ngân hàng thấy việc thực bảo đảm tiền vay không tạo khoản thu nợ thứ hai trường hợp khoản thu nợ thứ không đáp ứng vai trò chi trả nợ mà tạo sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro cho ngân hàng khách hàng họ Xét phương diện an toàn hoạt động cho vay định giá bất động sản đảm bảo tiền vay theo DAĐT đặt vị trí trọng tâm Những phân tích chuyên đề cho thấy định giá bất động sản khâu định đến giá trị khoản tín dụng mà ngân hàng định tài trợ cho khách hàng Định giá bất động sản hợp lý, xác đảm bảo quyền lợi khách hàng ngân hàng Đối với Chi nhánh NHCT Đống Đa, đứng trước thách thức, hội cạnh tranh ngày gay gắt cần định hướng phù hợp cho hoạt động hệ thống ngân hàng nói chung vấn đề định giá nói riêng Vì vậy, thông qua chuyên đề tốt nghiệp, em hy vọng chút nghiên cứu đóng góp thêm phần vào bước hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chi nhánh NHCT Đống Đa Tuy nhiên, có nhiều hạn chế mặt kiến thức, đồng thời thời gian nghiên cứu chưa nhiều nên chuyên đề em không tránh khỏi có khiếm khuyết, sai sót Em mong nhận góp ý thầy cô bạn để chuyên đề em hoàn thiên Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 65 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Minh Hoàng: Nguyên lý chung định giá tài sản & giá trị doanh nghiệp PGS.TS: Nguyễn Thị Mùi: Giáo trình Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Tài Chính, 2005 Th.sĩ: Trần Văn Phùng: Kinh tế đầu tư Đoàn Văn Trường: Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học & kỹ thuật, 2007 Các văn pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 2003 Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Chi nhánh NHCT ĐĐ 2004 – 2007 Các website www.icb.com.vn: NHCTVN, Vatgia.com Sổ tay tín dụng NHCTVN 10 Một số tài liệu tham khảo khác SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 66 Lớp: KD Bất Động Sản 47