Luận văn hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại ngân hàng NHTMCP công thương (vietinbank) đống đa

BNG Kí HIU VIT TT BS : Bt ng sn DAT : D ỏn u t NHTM : Ngõn hng thng mi NHNN : Ngõn hng Nh nc XLRR : X lý ri ro GV : nh giỏ viờn CBTD : Cỏn b tớn dng SXKD : Sn xut kinh doanh TNHH : Trỏch nhim hu hn XDCTGT : Xõy dng cụng trỡnh giao thụng BTC : B Ti Chớnh CN NHCT ng a : Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng Thng ng a Chuyờn thc tt nghip MC LC LI M U CHNG 1: NHNG VN CHUNG V BT NG SN V CC PHNG PHP NH GI BT NG SN TRONG HOT NG CHO VAY THEO D N U T 1.1 Lý lun chung v bt ng sn, nh giỏ bt ng sn v d ỏn u t 1.1.1 Bt ng sn 1.1.2 nh giỏ bt ng sn 1.1.2.1 Khỏi nim nh giỏ bt ng sn 1.1.2.2 S cn thit phi nh giỏ bt ng sn m bo hot ng cho vay ca ngõn hng .5 1.1.2.3 Cỏc cn c nh giỏ bt ng sn 1.1.2.4 Quy trỡnh nh giỏ bt ng sn 10 1.2 Lý lun chung v cỏc phng phỏp nh giỏ bt ng sn theo d ỏn u t 13 1.2.1 Khỏi nim d ỏn u t: 13 1.2.2 Yờu cu c bn ca mt d ỏn u t: 13 1.2.3 S cn thit phi nh giỏ bt ng sn m bo hot ng cho vay theo DAT 14 1.2.4 Cỏc phng phỏp ch yu nh giỏ BS m bo theo d ỏn u t 15 1.2.4.1 Phng phỏp so sỏnh trc tip 15 1.2.4.2 Phng phỏp u t 19 1.2.4.3 Phng phỏp chi phớ 22 1.2.4.4 Phng phỏp thng d .24 1.2.4.5 Phng phỏp thu nhp .26 SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip CHNG 2: THC TRNG NH GI BT NG SN M BO THEO HOT NG CHO VAY THEO D N U T TI CHINHNH NGN HNG CễNG THNG NG A 29 2.1 Vi nột v hot ng ti chi nhỏnh NHCT ng a H Ni 29 2.1.1 Lch s hỡnh thnh v phỏt trin ca chi nhỏnh 29 2.1.2 C cu t chc .31 2.1.2.1 S b mỏy t chc 31 2.1.2.2 Chc nng, nhim v ca cỏc phũng ban chi nhỏnh 32 2.1.3 Tỡnh hỡnh hot ng kinh doanh ca chi nhỏnh ngõn hng Cụng Thng ng a 33 2.2 Tỡnh hỡnh cho vay theo DAT cú bo m bng bt ng sn ti chi nhỏnh NHCT ng a .36 2.2.1 D n cho vay cú bo m bng bt ng sn 36 2.2.2 Hỡnh thc cho vay cú m bo bng bt ng sn 37 2.3 Thc trng hot ng nh giỏ bt ng sn theo DAT ti chi nhỏnh NHCT ng a 38 2.3.1 C s phỏp lý ca hot ng 38 2.3.2 Quy trỡnh nh giỏ bt ng sn hot ng cho vay theo d ỏn u t ti chi nhỏnh NHCT ng a 38 2.3.3 Thc trng hot ng nh giỏ bt ng sn m bo hot ng cho vay theo DAT ti chi nhỏnh NHCT ng a 42 2.3.4 Cụng tỏc nh giỏ li bt ng sn bo m ti Chi nhỏnh NHCT ng a 49 2.4 ỏnh giỏ hot ng nh giỏ bt ng sn bo m cho vay theo DAT ti Chi nhỏnh NHCT ng a 50 2.4.1 Kt qu t c 50 2.4.2 Cỏc hn ch v nguyờn nhõn 52 2.4.2.1 Hn ch .52 2.4.2.2 Nguyờn nhõn .53 SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip CHNG 3: CC BIN PHP NHM HON THIN HOT NG NH GI BT NG SN BO M TRONG HOT NG CHO VAY THEO D N U T TI CHI NHNH NHCT NG A 56 3.1 Phng hng phỏt trin hot ng cho vay theo DATcú BS m bo ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng Thng ng a .56 3.1.1 nh hng hot ng kinh doanh ca Chi nhỏnh 56 3.1.2 Phng hng hot ng cho vay theo DADT cú bt ng sn m bo ti Chi nhỏnh NHCT ng a .57 3.2 Nhng gii phỏp nhm hon thin phng phỏp nh giỏ ti sn bo m tin vay theo DAT ti Chi nhỏnh NHCT ng a 57 3.2.1 i vi cỏc phng thc nh giỏ v quy trỡnh nh giỏ 57 3.2.2 V trỡnh chuyờn mụn ca i ng cỏn b tớn dng v cỏn b thm nh DAT 58 3.2.3 Thc hin tt cỏc quy ch v bo m tin vay 59 3.2.4 V thụng tin v lu tr thụng tin, theo dừi khỏch hng v Ngõn hng .60 3.2.5 Mt s gii phỏp khỏc 60 3.3 Mt s kin ngh .61 3.3.1 i vi NHCT Vit Nam 61 3.3.2 Kin ngh i vi Ngõn hng Nh nc .62 3.3.3 Kin ngh vi B Ti Chớnh 62 3.3.4 Kin ngh i vi Chớnh Ph .63 3.3.5 Kin ngh vi cỏc t chc liờn quan 64 3.3.5.1 Cỏc c quan khỏc .64 3.3.5.2 Cỏc doanh nghip, cỏc t chc, cỏ nhõn i vay 64 KT LUN 65 DANH MC TI LIU THAM KHO 66 SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu Các số liệu, kết chuyên đề trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả chuyên đề SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip LI M U Tớnh cp thit ca ti Hot ng ngõn hng l mt nhng lnh vc sụi ng nht ca nn kinh t v cú nh hng trc tip n cỏc hot ng sn xut kinh doanh ca cỏc ngnh kinh t khỏc Mt d ỏn u t cú thc hin c hay khụng thỡ trc tiờn l phi cú V ngõn hng l mt nhng a ch tin cy cỏc ch u t ca d ỏn tỡm n Nhng khụng phi mt d ỏn u t no cng c cỏc ngõn hng chp nhn cho vay Bt k mt ngõn hng no bao gi cng t hai mc tiờu song hnh, ú l an ton v sinh li ca ngun mt khon cho vay cú hiu qu ngoi vic nú s sinh li l bao nhiờu thỡ liu nú cú thu li c khụng cng l nhng ũi hi ca cỏc ngõn hng thng mi Vit Nam hin Mt nhng bin phỏp m bo cho vic thu li khon cho vay chớnh l bt ng sn th chp hay núi cỏch khỏc õy chớnh l ngun ti tr n th hai m khỏch hng vay cú th bo tr n cho ngõn hng cú quyt nh mc cho vay, ngõn hng phi tin hnh nh giỏ bt ng sn Cụng vic ny ũi hi rt nhiu k nng khỏc ca mt cỏn b nh giỏ (cỏn b tớn dng hoc cỏn b thm nh giỏ) bi nú nh hng n quyn li ca c khỏch hng nm khon s c vay, khụng nhng vy nú cũn nh hng n tớnh hiu qu ca khon cho vay v nhng ri ro cú th gp phi i vi ngõn hng Trong thi gian thc Chi nhỏnh NHCT ng a, nhn thy cú mt s phng phỏp nh giỏ bt ng sn hot ng cho vay theo d ỏn u t Nhm mc ớch nghiờn cu k hn v sõu hn v nh giỏ núi chung v phng phỏp nh giỏ bt ng sn hot ng cho vay theo D ỏn u t (DAT) ti Chi nhỏnh, em ó chn ti Hon thin cụng tỏc nh giỏ bt ng sn m bo hot ng cho vay theo d ỏn u t ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng Thng ng a lm chuyờn nghiờn cu ca mỡnh SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip Em xin chõn thnh cm n tin s Nguyn Th Phỏn ó tn tỡnh hng dn em hon thnh chuyờn tt nghip ca mỡnh Em xin gi li cm n anh Nghiờm Xuõn Vng cựng cỏc anh ch phũng Khỏch hng s ó tn tỡnh giỳp em nghiờn cu v hon thnh chuyờnh tt nghip ny! Mc tiờu nghiờn cu - Lm rừ c s khoa hc ca vic nh giỏ bt ng sn (BS) - Tỡm hiu cỏc phng phỏp nh giỏ BS cho hot ng cho vay theo d ỏn u t ti Chi nhỏnh ngõn hng Cụng thng ng a - nhng gii phỏp hon thin cỏc phng phỏp nh giỏ BS ti b phn ny i tng v phm vi nghiờn cu i tng nghiờn cu Nghiờn cu nhng lý lun v BS, cỏc quyn nng ca ngi s hu v s dng BS, c s ca vic nh giỏ BS, tỡm hiu thc trng cụng tỏc t chc nh giỏ BS ti b phn thm nh ti sn, t ú rỳt nhng hn ch, bt cp cụng tỏc t chc nh giỏ BS Xem xột nhng tỏc ng trc tip n quỏ trỡnh nh giỏ nh: h thng phỏp lut, cỏc cụng vn, quyt nh m hi ng thm nh ca ngõn hng ban hnh, nhng yờu cu m bo an ton cỏc khon vay tớn dng th chp ca ngõn hng Phm v nghiờn cu Cụng tỏc nh giỏ bt ng sn hot ng cho vay theo d ỏn u t ti b phn thm nh ti sn Chi nhỏnh ngõn hng Cụng thng ng a Thi gian nghiờn cu: Thc trng t nm 2005 n Phng phỏp nghiờn cu Trong quỏ trỡnh nghiờn cu, chuyờn s ỏp dng cỏc phng phỏp nghiờn cu sau: SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip Phng phỏp vt bin chng, vt lch s Phng phỏp thng kờ, kho sỏt thc t, so sỏnh Phng phỏp tru tng húa khoa hc Phng phỏp chuyờn gia Phng phỏp tng hp, phõn tớch v xem xột thc trng ti b phn nghiờn cu Kt cu, ni dung ti ti ny ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho thỡ kt cu ca ti gm chng: Chng 1: Nhng chung v bt ng sn v cỏc phng phỏp nh giỏ bt ng sn hot ng cho vay theo d ỏn u t Chng 2: Thc trng v phng phỏp nh giỏ bt ng sn hot ng cho vay theo d ỏn u t ti chi nhỏnh Ngõn hng cụng thng ng a Chng 3: Cỏc bin phỏp nhm hon thin phng phỏp nh giỏ bt ng sn hot ng cho vay theo d ỏn u t ti chi nhỏnh Ngõn hng cụng thng ng a SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip CHNG 1: NHNG VN CHUNG V BT NG SN V CC PHNG PHP NH GI BT NG SN TRONG HOT NG CHO VAY THEO D N U T 1.1 Lý lun chung v bt ng sn, nh giỏ bt ng sn v d ỏn u t 1.1.1 Bt ng sn Bt ng sn l mt thut ng rng, ch cỏc ti sn c nh, khụng di ri c nh t trng, t v cỏc cụng trỡnh xõy dng dựng cho cỏc mc ớch c trỳ, gii trớ, nụng nghip, kinh doanh v thng mi Bt ng sn ỏm ch t v tt c cỏc cụng trỡnh c xõy dng vnh vin trờn t, bao gm c h thng cng rónh thoỏt nc v cỏc hng mc cụng trỡnh khỏc, cỏc ti sn c gn lin vi t v cụng trỡnh Núi mt cỏch tng quỏt thỡ bt ng sn bao gm t v tt c mi th gn vng chc, lõu di i vi nú 1.1.2 nh giỏ bt ng sn 1.1.2.1 Khỏi nim nh giỏ bt ng sn nh giỏ bt ng sn l mt ngh thut, mt khoa hc xỏc nh giỏ tr ca bt ng sn cho mt mc ớch c th mt thi im c th nht nh, cú tớnh n cỏc c im ca bt ng sn v nhng nhõn t kinh t tim n th trng bt ng sn, bao gm c nhng lnh vc u t thay th Tớnh khoa hc ca nh giỏ bt ng sn c th hin qua kin thc chuyờn mụn v ngh nghip vng vng ca ngi nh giỏ, qua vic phõn tớch SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip cỏc s liu, s dng cỏc phng phỏp tớnh toỏn khoa hc a giỏ tr ca bt ng sn nh giỏ bt ng sn cng ũi hi tớnh ngh thut, th hin ch ngi nh giỏ phi cú s nhy cm tt i vi th trng, tr giỳp cho quỏ trỡnh nh giỏ v hỡnh thnh nhng quan im riờng ca tng ngi 1.1.2.2 S cn thit phi nh giỏ bt ng sn m bo hot ng cho vay ca ngõn hng nh giỏ l rt cn thit phi a mt quyt nh liờn quan n bt ng sn cỏc tỡnh hung: Chuyn giao quyn s hu bt ng sn Cho thuờ bt ng sn theo hp ng Phỏt trin bt ng sn v u t nh giỏ ti sn ca cụng ty Trong lnh vc ti chớnh tớn dng ca ngõn hng: nh giỏ bt ng sn giỳp ta bit c giỏ tr vt th chp l bt ng sn c a cho mt cm c i vi cỏc Ngõn hng thng mi (NHTM), cụng tỏc nh giỏ ngy cng cú vai trũ quan trng hn Khi ngõn hng cp mt khon tớn dng cho khỏch hng thỡ bao gi cng tin rng khỏch hng s tr y c gc v lói ỳng hn cho ngõn hng Tuy nhiờn, khụng phi tt c cỏc khon cho vay u tr v ngõn hng vi y c gc v lói, ú l mt s nguyờn nhõn sau: Th nht, s yu kộm v nng lc ti chớnh cng nh trỡnh qun lý ca khỏch hng, dn n hot ng kinh doanh kộm hiu qu, khụng em li li nhun nh h mong mun Kt qu l khụng tr c n cho ngõn hng SV: Nguyn Th Thanh Nga Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip 2.4.2 Cỏc hn ch v nguyờn nhõn Tuy ó t c nhng thnh tu ỏng k nh trờn nhng quỏ trỡnh thc hin nh giỏ TSB tin vay ti Chi nhỏnh cng cũn nhiu hn ch nhiu nguyờn nhõn ch quan v khỏch quan 2.4.2.1 Hn ch Th nht, v nghip v v kinh nghim ca cỏn b nh giỏ Do nh giỏ l mt cụng vic phc ũi hi mt cỏn b chuyờn ngnh rt nhiu k nng v kin thc sõu rng v phi am hiu tt nhiu lnh vc Khụng mt cỏ nhõn no ỏp ng nhu cu ny bi khụng mt cú th am hiu tt c mi ngnh ngh, mi lnh vc nn kinh t Hn na, nh giỏ bt ng sn ũi hi ngi nh giỏ phi cú chuyờn mụn, nghip v v cú kinh nghim Nhng kinh nghim li ch cú th tớch ly thi gian cụng tỏc, vỡ vy ũi hi kinh nghim vi lc lng cỏn b tr l mt yờu cu khú cú th ỏp ng Hin ti Chi nhỏnh cú i ng cỏn b nh giỏ khỏ tr v lm cụng tỏc nh giỏ cha lõu, i vi cỏc cỏn b tr thỡ hn ch ln nht l kinh nghim nhng i li h cú tinh thn hc hi rt cao, nng ng, nhit tỡnh cụng vic Ngoi ra, trỡnh chuyờn mụn ca i ng CBG khụng ng u cng cú th lm cho cht lng nh giỏ BS cng b nh hng Mt khỏc, nh giỏ bt ng sn bo m cng cú nhng hn ch, ú l: Nhng bt ng sn cú giỏ tr ln m nhu cu vay cng ln thỡ phũng tớn dng s thuờ cụng ty, t chc nh giỏ chuyờn nghip nh giỏ v tt nhiờn kt qu s chớnh xỏc hn, nhng chi phớ b l rt ln Th hai, quỏ trỡnh nh giỏ BS cũn gp nhiu khú khn xỏc nh giỏ tr bt ng sn BS m bo tin vay theo DAT cú c mỏy múc, thit b nờn rt khú xỏc nh chi tit v vic xỏc nh da trờn mc cm tớnh l ch yu, v khú khn thm tra s liu Trong trng hp cú ri ro xy SV: Nguyn Th Thanh Nga 52 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip thỡ vic lý bt ng sn l rt khú vỡ mỏy múc, thit b cú th s tr nờn lc hu trờn th trng, hn na cú nhng thit b v thu in thm bỏn nhng khụng cú ngi mua BS cng khú xỏc nh giỏ tr th trng chớnh xỏc ca chỳng theo tng a phng hoc khu vc ti mt thi im xỏc nh Th ba, thụng tin v bt ng sn Chi nhỏnh thng khụng cú y cỏc thụng tin chớnh xỏc v bt ng sn Chi nhỏnh cn gp nhiu khú khn cụng tỏc thu thp, x lý thụng tin Th t, chớnh sỏch tớn dng ca Ngõn hng cha cht ch Ngõn hng ỏp dng cho vay khụng cú BS i vi cỏc DNNN, chớnh vỡ vy t l cho vay khụng cú bt ng sn m bo cũn tng i cao Chớnh sỏch ny ca Ngõn hng cng lm nh hng mt phn n hiu qu bo m tin vay 2.4.2.2 Nguyờn nhõn Nhõn t ch quan: Th nht, vic nh giỏ bt ng sn cũn mang tớnh ch quan Cú th núi vic nh giỏ BS m bo l khõu then cht hot ng cho vay vỡ nú nh hng n quyt nh cho vay Ngõn hng, n s tin cho khỏch hng vay cng nh kh nng thu hi n cho ngõn hng khon vay khụng c toỏn Nhng vic nh giỏ BS ti Chi nhỏnh ch yu l cỏn b tớn dng m nhim, m cỏn b tớn dng thỡ khụng nm bt c ht nhng thụng tin v th trng m c bit i vi th trng BS, cng nh nhng thụng s k thut ca mỏy múc, thit b i kốm vi BS Do vy, vic nh giỏ l khú cú th chớnh xỏc Th hai, c ch cho vay cũn nhiu bt cp Vic bo m tin vay l mt nhng nguyờn nhõn chớnh ngn cn cỏc DNNN vay Ngõn hng Cỏc doanh nghip mun vay Ngõn hng thỡ phi cú BS m bo; quyn c bit i vi cỏc BS thỡ Chi nhỏnh gp khú khn vic nh SV: Nguyn Th Thanh Nga 53 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip giỏ cỏc ti sn ny, thng l ỏnh giỏ thp hn nhiu so vi giỏ c th trng Bờn cnh ú l vic qui nh ca Ngõn hng l ch cho vay khon khụng ln hn 70% giỏ tr TSB lm cho cỏc doanh nghip thc s b hnh ch vic vay ỏp ng nhu cu kinh doanh Bờn cnh ú, phng phỏp nh giỏ TSB ca Ngõn hng thng ỏp dng khung giỏ t nh giỏ i vi BS v da vo bng khu hao i vi mỏy, thit b m khụng nh giỏ c mc hao mũn hu hỡnh v hao mũn vụ hỡnh Do ú, khụng nh giỏ TSB phự hp vi th trng Th ba, hn ch v mt thụng tin Cụng tỏc thu thp thụng tin khỏch hng cng nh v BS ca khỏch hng v c bit l cụng tỏc theo dừi, bo qun BS cha c chỳ trng nhiu Do ú, rt d mc phi nhng ri ro thụng tin khụng cõn xng mang li Bi vỡ, mi thụng tin v hot ng SXKD, thc trng BS u khỏch hng cung cp v ỏnh giỏ tỡnh hỡnh ú l s ch quan ca cỏn b tớn dng ph trỏch khỏch hng Do ú, tớnh chớnh xỏc cng nh tớnh khỏch quan s khụng cao Th t, giỏ c BS ph thuc rt nhiu vo vic quy hoch t a phng (vỡ nú tỏc ng trc tip n giỏ tr s dng v kh nng sinh li ca t ai) nờn Chi nhỏnh d gp khú khn nh giỏ nu thi gian nh giỏ trựng vi thi gian tin hnh quy hoch Ngoi vic cp giy chng nhn quyn s dng t ang giai on thc hin, cỏc khu ụ th ln ang xỳc tin xõy dng nhng khu chung c cao tng to nờn nhng giao dch ngm, thụng tin thiu chớnh xỏc ú vic thu thp cỏc thụng tin v giỏ chuyn nhng quyn s dng t thc t ti a phng khong thi gian nm gn nht, thụng tin v giỏ chuyn nhng ca giao dch l rt khú chớnh xỏc Th nm, vi BS cú mỏy múc, thit b i kốm thỡ li ph thuc nhiu vo trỡnh cụng ngh Vi s phỏt trin khụng ngng ca khoa hc cụng ngh, thỡ mỏy múc, thit b mt giỏ rt nhanh khin cho hao mũn vụ hỡnh ca bt ng sn l ln Chớnh vỡ vy, cỏn b tớn dng ca Chi nhỏnh rt khú nm SV: Nguyn Th Thanh Nga 54 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip bt c thụng tin kp thi, m nu cú th bit c thỡ cng khú o lng c cỏc hao mũn vụ hỡnh ny nh giỏ mỏy, thit b mt cỏch chớnh xỏc Nhõn t khỏch quan: T phớa khỏch hng BS m bo ca khỏch hng cú tớnh a dng v an ton l khỏc Cỏc BS c khỏch hng mang ti cú ngun gc, chng loi rt a dng, cú giỏ tr c trng khỏc gõy khú khn v rt tn thi gian cho vic nh giỏ Bờn cnh ú, vic phn ỏnh v ghi chộp s liu v giỏ tr bt ng sn cũn cha thng nht, nhiu giy t liờn quan cũn khú xỏc nh, cng nh tớnh chớnh xỏc ph thuc nhiu vo trung thc ca khỏch hng Nhỡn trờn mt khớa cnh khỏc, mt khỏch hng tỡm n Ngõn hng vay h cng s luụn cõn nhc xem vay õu c nhiu hn v cú li hn Nu nh cỏc quy nh ca Ngõn hng quỏ kht khe v BS m bo v nhiu th tc rm r khỏc thỡ nhng khỏch hng ny s khụng vay ngõn hng m chuyn sang vay cỏc t chc tớn dng khỏc Vn t l phi cú mt chớnh sỏch tớn dng tht s phự hp, hp dn thu hỳt khỏch hng, cnh tranh trờn th trng nhm m rng tớn dng V mụi trng phỏp lý H thng bn phỏp lut liờn quan n hot ng ca ngnh ngõn hng ú c ci tin nhiu nhng cn cha c y v thiu tớnh khoa hc, cú nhng s chng chộo cha ng b lm cho vic x lý theo ỳng lut ny li mõu thun vi b lut nc ta hin cha cú lut s hu v nhng bn di lut v lnh vc ny H thng phỏp lut ban hnh khụng ng b v khụng phự hp vi yờu cu ca hot ng kinh doanh Do ú, th chp v x lý bt ng sn th chp Ngõn hng cũn gp nhiu khú khn phc SV: Nguyn Th Thanh Nga 55 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip CHNG 3: CC BIN PHP NHM HON THIN HOT NG NH GI BT NG SN BO M TRONG HOT NG CHO VAY THEO D N U T TI CHI NHNH NHCT NG A 3.1 Phng hng phỏt trin hot ng cho vay theo DATcú BS m bo ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng Thng ng a 3.1.1 nh hng hot ng kinh doanh ca Chi nhỏnh lp thnh tớch k nim 20 nm ngy thnh lp NHCT Vit Nam Cn c vo nh hng ca NHCT Vit Nam v tỡnh hỡnh thc t ti Chi nhỏnh, Chi nhỏnh NHCT ng a mt s nhim v, ch tiờu kinh doanh nm 2009 C th nh sau: Bng Cỏc ch tiờu kinh doanh n 31/12/2009 TT Ch tiờu Tng ngun huy ng Tng d n D n trung di hn D n cú TSB N xu Thu dch v phớ Phỏt hnh th E- Partner Li nhun hch toỏn SV: Nguyn Th Thanh Nga Thc hin nm 2008 K hoch nm 2009 % so vi 2008 4.503 t ng 5.000 t ng 111 1.198 t ng 26% 31% 92.281 triu ng 10.749 triu ng 9.083 th 120.228 triu ng 1.545 t ng < 40% > 40% 55.000 triu ng 14.000 triu ng 10.500 th 107.500 triu ng 129 56 60 130 116 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip 3.1.2 Phng hng hot ng cho vay theo DADT cú bt ng sn m bo ti Chi nhỏnh NHCT ng a Nm bc i vng chc ca k hoch phỏt trin ton Chi nhỏnh thỡ an ton v sinh li luụn l hai mc tiờu song hnh BS m bo l mt bc tin vng chc cho vic gn kt Ngõn hng v khỏch hng da trờn vic nú em li cho Ngõn hng nhng khon cho vay an ton Do ú, cn trung vo nhng d ỏn cú hiu qu sinh li cao, an ton, thc hin u t hp vi cỏc Chi nhỏnh khỏc cựng h thng, xỏc nh rừ trỏch nhim ca n v tham gia nõng cao hiu qu ca cụng tỏc nh giỏ, gim thiu ti a ri ro cho ngõn hng Tng t trng cho vay cú BS m bo i vi DNNN Vic tng t trng ny khụng ch cú ý ngha vi Chi nhỏnh m cũn to ng lc cỏc DNNN tng ch s hu thụng qua vic nõng cao hiu qu SXKD 3.2 Nhng gii phỏp nhm hon thin phng phỏp nh giỏ ti sn bo m tin vay theo DAT ti Chi nhỏnh NHCT ng a 3.2.1 i vi cỏc phng thc nh giỏ v quy trỡnh nh giỏ Ngõn hng cn chỳ trng v ỏp dng nhng phng phỏp nh giỏ tiờn tin, cú hiu qu thụng qua vic nghiờn cu tham kho nhng phng phỏp nh giỏ ca ngõn hng nc v th gii Tuy nhiờn, vic dng phng phỏp nh giỏ ny phi mang tớnh cht sỏng to, phự hp vi tỡnh hỡnh thc tin ca Ngõn hng nh giỏ l mt hot ng khoa hc phc tp, ũi hi nhng k nng v nhng kin thc vụ cựng ln Ti phũng tớn dng Chi nhỏnh NHCT ng a hin vic nh giỏ nhỡn chung l s dng phng phỏp n gin nht v ph thuc vo ý kin ch quan l nhiu hn c, Ngõn hng ch yu ỏp dng SV: Nguyn Th Thanh Nga 57 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip khung giỏ t nh giỏ BS Do vy cha ng nhiu ri ro tớn dng Bi vy, vic nghiờn cu v nh giỏ v ỏp dng nhng phng phỏp khoa hc nh giỏ l rt cn thit quỏ trỡnh nh giỏ BS cú cht lng tt hn nờn ngõn hng nờn cú nhng tiờu thc ỏnh giỏ giỏ tr ca BS da trờn nhng thụng tin xỏc thc, cú cn c khoa hc (nh: cn c nh giỏ BS l ly theo giỏ th trng; mỏy, thit b khụng da vo bng khu hao m phi ỏnh giỏ li ỳng mc hao mũn hu hỡnh v vụ hỡnh) Lp hi ng nh giỏ bt ng sn cú quyt nh chớnh xỏc hn, cú thụng tin y hn v bt sn Mt s ụng ngi tham gia nh giỏ thỡ chớnh xỏc v an ton s cao hn, tt nhiờn phn quyt nh thuc v cỏn b trc tip ph trỏch khỏch hng Ngoi phũng tớn dng ph trỏch vic nh giỏ BS thỡ Chi nhỏnh nờn kt hp vi cỏc t chc chuyờn nh giỏ Vic kt hp ny s em li s chớnh xỏc hn cho cỏn b tớn dng ca Chi nhỏnh 3.2.2 V trỡnh chuyờn mụn ca i ng cỏn b tớn dng v cỏn b thm nh DAT Con ngi luụn l trung tõm ca mi quỏ trỡnh hot ng, vỡ vy vic nõng cao cht lng thm nh DAT ca mt ngõn hng núi chung v Chi nhỏnh núi riờng ph thuc rt ln vo quỏ trỡnh chuyn bin ca i ng ny Do ú, vic nõng cao cht lng i ng cỏn b thm nh l rt quan trng v mang tớnh quyt nh ỏp ng c nhng ũi hi ngy cng khú khn ca cụng vic, rt cn cú i ng cỏn b y v s lng, vng vng v chuyờn mụn v cú kinh nghim Cn c cỏn b i hc cỏc lp ngn hn v thm nh giỏ, thm nh v phõn tớch ti chớnh nhm nõng cao nghip v cho cỏn b nh giỏ cho vay hoc o to chuyờn mụn hoỏ nhm nm rừ SV: Nguyn Th Thanh Nga 58 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip qui trỡnh cụng ngh cỏc ngnh, t ú ỏp ng nhanh nhu cu khỏch hng, gim chi phớ 3.2.3 Thc hin tt cỏc quy ch v bo m tin vay Cỏc NHTM ỏp dng cỏc bin phỏp bo m tin vay nhm phũng nga ri ro, to c s kinh t v phỏp lý thu hi c cỏc khon u t cho vay V ti sn bo m, cn chỳ ý mt s ni dung sau: Chi nhỏnh cn ch o cỏc cỏn b phũng thm nh v phũng tớn dng quỏn trit v thc hin nghiờm tỳc cỏc ch o ca cp trờn v bo m tin vay: Cỏc d ỏn cho vay mi nht thit phi cú bt ng sn th chp, cm c, hoc bo lónh ca bờn th ba Cỏc hp ng th chp, cm c phi qua cụng chng, ng ký giao dch m bo theo qui nh Khi nhn bt ng sn th chp, cm c, ngoi cỏc th tc v giy t, cn i kim tra thc t tng bt ng sn xỏc nh chớnh xỏc quyn s hu bt ng sn ca khỏch hng vay vn, nhm ngn chn v trỏnh hin tng la o, lm gi giy t s hu Bt ng sn bo m th chp phi ỏp ng cỏc iu kin phỏp lý v kinh t theo qui nh hin hnh, m bo khụng cú tranh chp v quyn s hu v phi chu trỏch nhim trc phỏp lut v cam kt ca mỡnh Nõng t l cho vay cú bo m bng bt ng sn nhm mc ớch gim thiu ti a ri ro di hn Thc hin cỏc bin phỏp bo m bng bt ng sn b sung i vi cỏc khon cho vay d ỏn cha bt ng sn th chp theo qui nh Bt ng sn m bo phi c phộp giao dch v cú tớnh khon cao, x lý thu hi n d dng, nhanh chúng SV: Nguyn Th Thanh Nga 59 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip 3.2.4 V thụng tin v lu tr thụng tin, theo dừi khỏch hng v Ngõn hng Thụng tin tớn dng cú th thu thp c t cỏc c quan chuyờn cung cp thụng tin nh trung tõm thụng tin tớn dng CIC, t cỏc t chc tớn dng khỏc, t cỏc ngun thụng tin trờn cỏc phng tin thụng tin i chỳng, trờn c s quan h ca ngõn hng vi t chc khỏc Hin nay, ngnh Ngõn hng ó v ang ng dng cụng ngh thụng tin nhiu nht n gin hoỏ hot ng ca mỡnh Vic ng dng cụng ngh mi khõu, c bit vi vic thu thp thụng tin phc v cho vay v m bo khon cho vay ang c tt c cỏc Ngõn hng chỳ trng Cng vi cụng ngh Ngõn hng thỡ vic qun lý ni b, vic kim tra, kim soỏt khỏch hng cng s c nõng cao phc v cho cụng tỏc nh giỏ BS, Chi nhỏnh nờn phỏt trin mt nhỏnh thụng tin website ni b ngõn hng Trong ú cha ng thụng tin th trng nh t, cỏc d ỏn, thụng tin quy hoch ca nh nc 3.2.5 Mt s gii phỏp khỏc a dng hoỏ cỏc loi bt ng sn bo m Vic ngõn hng nhn th chp, cm c bng nhiu loi bt ng sn m bo cú giỏ tr khỏc cng cú th m rng ti tr tớn dng cho Ngõn hng Ngõn hng tham gia mua bo him tớn dng hoc cú th yờu cu khỏch hng cho vay mua bo him cho bt ng sn m bo Cú ch u tiờn i vi nhng khỏch hng ny Vic lm ny ca Chi nhỏnh khụng nhng khuyn khớch m rng quan h vi khỏch hng m cũn d dng xỏc nh mc cho vay v an ton cho khon vay Thng xuyờn theo dừi, giỏm sỏt hot ng sn xut, cng s dng, bo qun bt ng sn m bo cú nhng ỏnh giỏ kp thi iu ny s SV: Nguyn Th Thanh Nga 60 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip lm ý thc ngi vay cao hn, trỏnh c nhng x lý phin phc ri ro i vi bt ng sn xy nh kin tng, phi yờu cu khỏch hng b sung bt ng sn hoc gim d n cho vay ca khỏch hng Trong hot ng Marketing ngõn hng: Chi nhỏnh mi ch trung vo cỏc hot ng nh qung cỏo, khuych trng cũn vic ỏp dng Marketing vo vic phõn tớch th trng, nghiờn cu khỏch hng nhm nõng cao cht lng cỏc dch v cũn cha tt, cha cú cỏc bin phỏp tớch cc thu hỳt thờm khỏch hng Do ú, Chi nhỏnh cn quan tõm hn n hot ng ny nõng cao hiu qu hot ng kinh doanh ca ton Chi nhỏnh núi chung v hot ng tớn dng núi riờng 3.3 Mt s kin ngh Trong hot ng cho vay theo DAT cú m bo bng BS thỡ hot ng nh giỏ BS gi mt vai trũ quan trng vic trỏnh nhng ri ro cú th gp phi nu quyt nh u t vo d ỏn Tuy nhiờn, õy cng l hot ng ht sc phc tp, liờn quan n nhiu ngnh, nhiu cp bc khỏc gúp phn thỳc y, nõng cao cht lng hot ng nh giỏ, khụng ch ũi hi gii phỏp i mi riờng bn thõn mt ngõn hng no m cũn ũi hi s phi hp ng b ca cỏc c quan, cỏc t chc cú liờn quan Nhm to thun li cho hot ng nh giỏ, to iu kin cho s phỏt trin ca Chi nhỏnh giai on hin nay, em xin cú mt s kin ngh sau: 3.3.1 i vi NHCT Vit Nam nh giỏ BS m bo tin vay theo DAT l yu t quan trng, nh hng rt ln n tớnh hiu qu, an ton hot ng cho vay Do ú, NHCT Vit Nam cn tng hp, nghiờn cu, hon thin quy trỡnh cng nh SV: Nguyn Th Thanh Nga 61 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip phng phỏp nh giỏ BS mt cỏch c th, rừ rng trờn c s cú tớnh khoa hc, phự hp vi ngõn hng nhm hon thin hot ng nh giỏ V cụng tỏc t chc nh giỏ BS Hin nay, cụng vic nh giỏ l cỏn b tớn dng trc tip lm M cỏn b tớn dng khụng th no nm bt c cỏc thụng tin v th trng cng nh nhng thụng s k thut hay tớnh c trng ca tng loi bt ng sn nờn khụng th trỏnh nhng sai sút Do ú, s nh hng rt ln n quyt nh cho vay ca Ngõn hng, khụng nhng th cũn nh hng n hot ng thu hỳt cỏc DAT ca Ngõn hng Bi vy, Ngõn hng cn quan tõm, chỳ trng n trỡnh , cng nh chuyờn mụn nghip v v nh giỏ ca i ng cỏn b tớn dng 3.3.2 Kin ngh i vi Ngõn hng Nh nc H thng hoỏ cỏc bn liờn quan n bo m tin vay v nh giỏ BS m bo tin vay Bi mi Chớnh Ph cú bn mi ban hnh thỡ s cú nhng bn hng dn ca cỏc bờn cú liờn quan Thc t cho thy cú rt nhiu ln nhng bn ny hng dn chng chộo lờn gõy khú khn cho hot ng ca Chi nhỏnh Vỡ vy, kớnh ngh NHNN cú s ch o xuyờn sut, rnh mch v kp thi h thng hoỏ cỏc bn liờn quan n hot ng ngõn hng núi chung v hot ng nh giỏ núi riờng to iu kin thun li cho hot ng ca cỏc cỏn b tớn dng Nõng cao hiu qu hot ng ca trung tõm thụng tin ng dng nú thc s tr thnh mt th vin thụng tin phc v cho s phỏt trin ca hot ng tớn dng trờn lónh th Vit Nam 3.3.3 Kin ngh vi B Ti Chớnh Thnh lp nhng trung tõm, cỏc c quan nh giỏ cú cht lng tt kt hp vi hot ng tớn dng ca cỏc t chc tớn dng ton b nn kinh t BTC nờn cú nhng iu chnh thng xuyờn vic kim tra, tuyn chn SV: Nguyn Th Thanh Nga 62 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip thm nh viờn v giỏ v h cú th o to nhng thm nh viờn nũng ct v giỏ tham gia vo cỏc doanh nghip nh giỏ c lp hoc cỏc ngõn hng BTC cn qui nh v vic kim toỏn cỏc doanh nghip i vay Ngõn hng S ỳng n v chớnh xỏc ca cỏc s liu trờn s sỏch k toỏn l rt cn thit nhõn viờn nh giỏ cú c cỏc s ỏng tin cy v ti sn bo m ca khỏch hng 3.3.4 Kin ngh i vi Chớnh Ph Trong x lý n quỏ hn bng BS m bo hin ca ngõn hng ang gp nhiu khú khn t mụi trng phỏp lý, nờn ngõn hng ch ng hn vic x lý BS m bo thu hi n, n hn tr m bờn khỏch hng vay khụng cú kh nng tr n thỡ ngõn hng cú n lờn to ỏn quyt nh cho ngõn hng phỏt mi bt ng sn m khụng cn thit phi tin hnh cỏc bc iu tra, ho gii, xột x nh hin lm cho tỡnh hỡnh thu n b kộo di v tn kộm To iu kin d dng hn thnh lp cỏc doanh nghip thm nh giỏ thi gian ti l rt quan trng õy l th trng tim nng cho Vit Nam thi gian sp ti Doanh nghip nh giỏ s thay cho cỏc ngõn hng chu trỏch nhim v nh giỏ bt ng sn, bỏo cỏo ti chớnh, d ỏn u t, giỏ tr doanh nghip mt cỏch chớnh xỏc, khỏch quan v trung thc hn h s l nhng t chc gii quyt vng mc nh giỏ BS cho ngõn hng ngy hụm SV: Nguyn Th Thanh Nga 63 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip 3.3.5 Kin ngh vi cỏc t chc liờn quan 3.3.5.1 Cỏc c quan khỏc B ti nguyờn mụi trng kt hp vi BTC hon thnh cỏc bn hng dn thi hnh Lut t nm 2003 cn xem xột chnh sa cỏc ni dung bt hp lý v mõu thun cỏc bn liờn quan B T phỏp, S a chớnh v Ch tch UBND Thnh Ph H Ni cn cú nhng bin phỏp hn ch nhng s rm r, phc hot ng cụng chng nhm gim thiu thi gian vay ca khỏch hng Cỏc c quan cn kim soỏt cỏc giy t xỏc nh quyn s hu, s dng bt ng sn, trỏnh gi mo v khụng chớnh xỏc UBND y mnh vic cp giy chng nhn quyn s dng t cho cỏc h dõn c, cỏc t chc trờn a bn 3.3.5.2 Cỏc doanh nghip, cỏc t chc, cỏ nhõn i vay Cỏc t chc ny cn quan tõm hn n vic kờ khai cỏc khon mc ti sn lp bng cõn i k toỏn v bỏo cỏo ti chớnh theo ỳng qui nh chun mc chung nhm m bo tớnh chớnh xỏc Cỏc Doanh nghip cng cn cú thỏi hp tỏc hn vi Ngõn hng bng cỏc bỏo cỏo, cú ý thc vic s dng vay,trỏnh tỡnh trng s dng khụng ỳng mc ớch, lóng phớ vay, ng thi s dng bo qun tt cỏc BS m bo thi gian vay Nhng iu kin ny c thch hin tt s nõng cao c hiu qu cụng vic thun li cho c khỏch hng v Ngõn hng SV: Nguyn Th Thanh Nga 64 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip KT LUN An ton v sinh li l hai mc tiờu luụn tn ti song song mt ngõn hng thng mi bt k nú tn ti di loi hỡnh cụng ty no (cụng ty c phn hay cụng ty Nh nc) S kt hp gia an ton v sinh li luụn to cho ngõn hng mt s phỏt trin bn vng Mi mt ngõn hng u thy rng vic thc hin bo m tin vay khụng ch to mt khon thu n th hai trng hp khon thu n th nht khụng ỏp ng c vai trũ chi tr n m cũn to c s phỏp lý cho khon vay, hn ch ri ro cho ngõn hng v chớnh c khỏch hng ca h Xột trờn phng din an ton hot ng cho vay thỡ nh giỏ bt ng sn m bo tin vay theo DAT c t v trớ trng tõm Nhng phõn tớch chuyờn cho thy rng nh giỏ bt ng sn l mt khõu quyt nh n giỏ tr ca khon tớn dng m ngõn hng quyt nh ti tr cho khỏch hng nh giỏ bt ng sn hp lý, chớnh xỏc s m bo c quyn li ca khỏch hng cng nh ca ngõn hng i vi Chi nhỏnh NHCT ng a, ng trc nhng thỏch thc, cng nh c hi v s cnh tranh ngy cng gay gt rt cn mt nh hng phự hp cho cỏc hot ng ca h thng ngõn hng núi chung v nh giỏ núi riờng Vỡ vy, thụng qua chuyờn tt nghip, em cng hy vng mt chỳt nghiờn cu ny s úng gúp thờm c phn no vo tng bc hon thin hot ng nh giỏ bt ng sn ti chi nhỏnh NHCT ng a Tuy nhiờn, cú nhiu hn ch v mt kin thc, ng thi thi gian nghiờn cu cng cha nhiu nờn chuyờn ca em khụng trỏnh cú nhng khim khuyt, sai sút Em mong nhn c s gúp ý ca cỏc thy cụ v cỏc bn bi chuyờn ca em c hon thiờn hn Em xin chõn thnh cm n! SV: Nguyn Th Thanh Nga 65 Lp: KD Bt ng Sn 47 Chuyờn thc tt nghip DANH MC TI LIU THAM KHO TS Nguyn Minh Hong: Nguyờn lý chung nh giỏ ti sn & giỏ tr doanh nghip PGS.TS: Nguyn Th Mựi: Giỏo trỡnh Nghip v ngõn hng thng mi, NXB Ti Chớnh, 2005 Th.s: Trn Vn Phựng: Kinh t u t on Vn Trng: Tuyn cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr ti sn, NXB Khoa hc & k thut, 2007 Cỏc bn phỏp quy: Phỏp lnh giỏ 2002; Lut t 2003 Bỏo cỏo kt qu hot ng kinh doanh Chi nhỏnh NHCT 2004 2007 Cỏc website www.icb.com.vn: NHCTVN, Vatgia.com S tay tớn dng NHCTVN 10 Mt s ti liu tham kho khỏc SV: Nguyn Th Thanh Nga 66 Lp: KD Bt ng Sn 47