Luận văn quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng NHTMCP Công Thương (Vietinbank) Đống Đa

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Khái quát chung bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản Định giá bất động sản cần thiết phải định giá bất động sản 2.1 Khái niệm định giá bất động sản 2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.3.1 Yếu tố chủ quan : .6 2.3.2 Yếu tố khách quan 2.3.2.1 Các yếu tố mang tính vật chất: 2.3.2.2 Các yếu tố mang tính pháp lý 2.3.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế 2.3.2.4 Các yếu tố khác Nguyên tắc sở định giá bất động sản 3.1 Nguyên tắc định giá bất động sản 3.2 Cơ sở định giá BĐS 10 Quy trình phương pháp định giá bất động sản 11 4.1 Các phương pháp định giá bất động sản 11 4.2 Quy trình định giá bất động sản .20 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 24 Tổng quan Ngân hàng Công Thương Việt Nam 24 1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa 24 1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển Chi nhánh .24 1.1.2 Cơ cấu tổ chức phòng ban Chi nhánh 25 1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban Chi nhánh 28 1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh .29 1.2.1 Kết hoạt động kinh doanh chi nhánh: .29 1.2.2 Đánh giá kết hoạt động .30 Thực trạng định giá Bất động sản Chi nhánh NHCT Đống Đa .32 2.1 Các áp dụng định giá Bất động sản 32 2.2 Các loại BĐS Chi nhánh 34 2.3 Quy trình định giá bất động sản Chi nhánh 34 Đánh giá kết hoạt động định giá bất động sản Chi nhánh NHCT Đống Đa .43 3.1 Kết đạt 43 3.2.Hạn chế 44 CHƯƠNG : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 51 Mục tiêu Phương hướng phát triển hoạt động cho vay chi nhánh NHCT Đống Đa 51 1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh Chi nhánh 51 Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo Chi nhánh .52 Những giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Chi nhánh NHCT Đống Đa .53 2.1 Về cán thẩm định 53 2.2 Về quy trình phương pháp định giá 53 2.3 Về liệu lưu trữ liệu 55 2.4 Các giải pháp khác 55 Kiến nghị Chi nhánh với bên liên quan .56 3.1 Kiến nghị với NHCT Việt Nam 56 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 56 3.3 Kiến nghị với Chính phủ 57 3.4 Kiến nghị với Bộ Tài 57 3.5 Kiến nghị với quan khác .57 3.6 Kiến nghị với khách hàng vay 58 KẾT LUẬN 59 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Bảng ký hiệu viết tắt NHCT : Ngân hàng Công thương BĐS: Bất động sản TS: Tài sản TSĐB : Tài sản đảm bảo NN: Nhà nước CN NHCT: Chi nhánh ngân hàng Công thương UBND: Uỷ ban nhân dân HĐQT: Hội đồng quản trị Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu Các kết quả, số liệu chuyên đề trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế hoạt động đơn vị thực tập Tác giả chuyên đề Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Với vai trị trung gian tài chính, hoạt động Ngân hàng thương mại đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế Hiện nay, hoạt động Ngân hàng thương mại kinh doanh tiền tệ, lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro Trong bối cảnh mở cửa hội nhập, cạnh tranh Ngân hàng ngày gay gắt mục tiêu an tồn sinh lời đặt lên hàng đầu Nếu trước đây, Ngân hàng thương mại giải cho khách hàng vay vốn ln đặt tính hiệu dự án/phương án lên hàng đầu xem điều kiện tiên để cán tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn ngồi việc xem xét dự án/phương án Ngân hàng thương mại ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm tài sản chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, khách hang vay vốn bên thứ hình thành tương lai Trong BĐS tài sản đóng vai trị chính, phần đóng góp quan trọng vào tài sản đảm bảo cho vạy Tài sản chấp cho vay sở pháp lý sở kinh tế để thu hồi khoản nợ cho khách hàng vay, lãi vay khoản phí (nếu có), đảm bảo an tồn tín dụng cho Ngân hàng Tuy nhiên, việc áp dụng, vận dụng để vừa đảm bảo cho vay vốn khơng sai luật lại vấn đề khó Bởi quy định từ Ngân hàng chủ quản chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi nhanh lần thay đổi gần Trong thời gian thực tập Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa nhằm mục đích nghiên cứu kỹ sâu vấn đề định giá bất động sản góp phần nhỏ hồn thiện quy trình phương pháp định giá Bất động sản Chi nhánh em chọn đề tài: “Quy trình phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề: Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ lý luận BĐS, quy trình phương pháp định giá giá BĐS , vào lý luận chung để phân tích, đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện quy Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp trình phương pháp định giá BĐS Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp nghiên cứu áp dụng chuyên đề phương pháp nghiên cứu Chủ nghĩa vật biện chứng, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ phương pháp, quy trình định giá Ngân hàng qua tìm hạn chế, ưu điểm phương pháp để bổ sung hồn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể Ngân hàng Chi nhánh Ngoài phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo , chuyên đề em kết cấu theo chương sau : Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản hoạt động cho vay chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa Chương 3: Các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản hoạt động cho vay Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa ( NHCT Đống Đa) Trong trình thực tập Chi nhánh NHCT Đống Đa nhờ có quan tâm, hướng dẫn tận tình anh, chị Chi nhánh thầy cô khoa BĐS Kinh tế tài nguyên em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng anh, chị làm việc phòng Khách hàng số – Chi nhánh NHCT Đống Đa hướng dẫn giúp đỡ em nghiên cứu chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc- Khoa BĐS Kinh tế Tài nguyên- Đại học Kinh tế Quốc Dân tận tình hướng dẫn em hồn thành chun đề tốt nghiệp tích luỹ kinh nghiệm cho q trình nghiên cứu, làm việc sau Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Khái quát chung bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản a) Khái niệm bất động sản Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân quy định sau Bất động sản (BĐS) tài sản bao gồm: • Đất đai • Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng • Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Các tài sản khác Pháp luật quy định b) Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau: • Là hàng hố có vị trí cố định, khơng có khả di dời • Là hàng hố có tính lâu bền , có tuổi thọ cơng trình cao, chi phí cao • Hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn • Hàng hố BĐS ln tài sản có giá trị cao • Mang tính cá biệt khan phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan • Mang tính tập qn, thị hiếu, tâm lý xã hội • Chịu tác động sách nhà nước, mang tính pháp lý cao Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp • Giá trị cơng năng, khả khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực pháp lý 1.2 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v… Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Định giá bất động sản cần thiết phải định giá bất động sản 2.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá bat dong san (BĐS) nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS bao gồm lĩnh vực đầu tư thay 2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản Hoạt động cho vay tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu hoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ ngân hàng hệ thống Tài tín dụng, pháp luật cho vay nước có quy định nhằm đảm bảo an toàn cho vay Điều kiện biện pháp hang đầu để đảm bảo an toàn cho vay hoạt động cho vay lành mạnh, hiệu Để thực điều ngân hàng phải thực tốt việc kiểm tra, đánh giá khả hoàn trả người vay trước cho vay trình sử dụng vốn vay tiến hành sở khách hàng có đầy đủ điều kiện để vay theo quy định Mọi trường hợp hạ thấp điều kiện cho vay đưa đến rủi ro tín dụng Các hạn chế để đảm bảo an tồn tín dụng có vai trị quan trọng việc thực cho vay định giới hạn cho vay ngân hàng khách hàng, với lĩnh vực kinh doanh Các biện pháp đảm bảo cho vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo sở kinh tế, pháp lý để thu hồi khoản nợ cho khách hàng vay Cho vay có tài sản đảm bảo, đặc biệt với bất động sản áp dụng khách hàng khơng có uy tín cao với ngân hàng, đảm bảo pháp lý để ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai bổ sung cho nguồn thu nợ thứ (nguồn từ hiệu dự án, phương án đầu tư sản xuất kinh doanh mang lại) thiếu chắn Trong hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản công đoạn quan trọng định giá Tài sản đảm bảo- công việc thiếu cho vay Ngân hàng Lý quan trọng BĐS tài Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 46 Tài liệu tài sản: + Cơng trình xây dựng đất: nhà làm việc tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 480 m2 + Hao mịn kết cấu chính: mái 72%, tường 57,4%, sàn 29,6%, móng 36,7%, cầu thang 78,2%, cửa 24,3% + Tỷ lệ kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 12%, sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13% + Đơn giá xây dựng nhà làm việc có kết cấu tương tự : 2.600.000 đ/m Từ tài liệu ta tiến hành ước tính giá trị khu nhà làm việc sau: Tỷ trọng giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: 4% + 12% + 27%+ 16% + 8% + 13% = 80% Tỷ lệ hao mịn trung bình kết cấu chính: 72% * 4% + 57,4% * 12% + 29,6% * 27% + 36,7% * 16% + + 78,2% * 8% + 24,3% * 13% = 33% Tỷ lệ giá công trình ước tính theo kết cấu là: 33% : 80% = 41,25% Chi phí xây dựng cơng trình có kết cấu tương tự: 480 m2 * 2600000 đ/m2 = 1248000000 (đồng) Mức độ giá ước tính cơng trình xây dựng: 41,25% * 1248000000 = 514800000 (đồng) Giá trị ước tính cơng trình xây dựng: 1248000000 – 514800000 = 733200000 (đồng) - Hạn chế mặt thông tin Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 47 Các thông tin mà cán tín dụng sử dụng để đánh giá Bú hầu hết khách hàng vay cung cấp, thơng tin khơng đảm bảo xác chủ ý khách hàng vay cố ý làm sai số thơng tin mục đích Từ thơng tin khơng xác làm sai lệch kết định giá Nguyên nhân hạn chế Nguyên nhân khách quan: - Nguyên nhân từ phía khách hàng: Các BĐS khách hàng vay có nguồn gốc, chủng loại, đặc điểm khác nhau, việc ghi chép giá trị BĐS không thống nhất, nhiều giấy tờ liên quan đến BĐS khó xác định khách hàng vay cố ý gian lận Mặt khác, khách hàng đến với Ngân hàng với mục đích vay nhiều với thủ tục đơn giản Nếu đòi hỏi nhiều giấy tờ BĐS, mặt khách hàng khơng cịn giữ giấy tờ nữa, mặt để hồn tất thủ tục giấy tờ làm chậm kế hoạch kinh doanh làm hội kinh doanh cúa họ Do cần phải có sách tín dụng thích hợp để thu hút khách hàng nhằm đảm bảo cho phát triển Ngân hàng - Nguyên nhân từ phía quan Nhà nước: + Quy định hoạt động sàn giao dịch BĐS việc xử lý không hiệu tượng giao dịch ngầm dẫn đến thiếu minh bạch thị trường BĐS, khó thu thập đầy đủ, xác thơng tin giao dịch thị trường BĐS tương tự với BĐS cần định giá để tiến hành định giá BĐS sở Giá trị thị trường + Sự không phù hợp văn pháp lý với thực tiễn hoạt động gây nhiều khó khăn việc thu thập tài liệu đưa kết định giá cán tín dụng Chẳng hạn quy định phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất NHCT VN Có lúc quy định giá trị quyền sử dụng đất để chấp xác định theo thỏa thuận Ngân hàng cho vay bên bảo đảm phải thấp giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa phương thời điểm định giá/định giá lại không vượt khung giá đất Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 48 UBND Tỉnh, Thành phố quy định Hoặc chi nhánh Ngân hàng xây dựng khung giá đất không vượt lần giá loại đất, vị trí đất khung giá đất UBND Tỉnh, Thành phố quy định thấp giá chuyển nhượng thực tế thị trường địa phương thời điểm xây dựng khung giá đất (mức tối đa 90% giá đất thực tế) Trường hợp cao lần phải trình lên NHCT VN (Quyết định số 125/QĐ-HĐQT-NHCT 35 ngày 10/05/2006) Mới đây, NHCT VN cho phép Chi nhánh Ngân hàng hệ thống với khách hàng thỏa thuận theo giá đất (Không phải đất nông nghiệp) thực tế chuyển nhượng địa phương thời điểm định giá chấp/định giá lại với mức sau: Thứ nhất, mức tối đa với mức giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường thấp với giá ghi khung giá đất UBND Tỉnh, Thành phố nơi có đất; Thứ hai, mức tối đa khơng q 70% giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường cao giá ghi khung giá đất UBND Tỉnh, Thành phố nơi có đất Ngồi ra, NHCT VN cịn quy định khuyến khích Chi nhánh th quan chun mơn có chức thẩm định để xây dựng khung giá đất áp dụng thống toàn Chi nhánh Chi nhánh xây dựng khung giá đất phép thỏa thuận với khách hàng để xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp phạm vi khung giá đất Chi nhánh tối đa không 70% giá đất thực tế chuyển nhượng thị trường địa phương thời điểm định giá (Quyết định số 225/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/2006) Với quy định cho phép trên, áp dụng theo cách thứ khơng thể cho vay vốn được, giá trị quyền sử dụng đất mà UBND địa phương đưa để áp dụng tính thuế khơng quy định để bán, chuyển nhượng thị trường Còn áp dụng theo cách thứ hai khó thực tỉnh nhỏ chưa có dịch vụ nhà đất Cịn th quan chun mơn có quy định ràng buộc trách nhiệm cách định giá họ, khó Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 49 có quan đứng nhận xây dựng khung giá đất cho Ngân hàng Từ quy định thực tế nói dẫn đến áp dụng khơng thống nhất, khó đưa kết Tại mục III – Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 quy định: Hồ sơ đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu có) Tuy nhiên, quy định khơng phù hợp trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai khu đô thị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp cho chủ sở hữu tài sản sau tài sản hình thành Quy định gây ách tắc việc nhận bảo đảm nhà gắn liền với đất ở, hộ chung cư hình thành từ vốn vay khu thị khách hàng cung cấp giấy tờ thời điểm vay vốn Khoản – Điều 130 – Luật Đất đai quy định: Khi đăng ký chấp bên phải nộp hồ sơ đăng ký thời hạn ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng Điểm - Điều 41- Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 quy định: Thời hạn công chứng, chứng thực không ngày làm việc hợp đồng đơn giản, không 10 ngày làm việc hợp đồng phức tạp, không 30 ngày làm việc hợp đồng đặc biệt phức tạp, kể từ ngày thụ lý Như vậy, lý khách quan, bên khơng thực việc đăng ký thời hạn ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng khó khăn cho Ngân hàng việc xác định hiệu lực hợp đồng bảo đảm Nguyên nhân chủ quan: - Định giá công việc phức tạp địi hỏi trình độ, kiến thức chun sâu, am hiểu nhiều lĩnh vực, có nhiều kinh nghiệm Chi nhánh chưa có phịng thẩm định riêng, việc định giá cán tín dụng tiến hành Đối với cán tín dụng lĩnh vực chun mơn họ tín dụng, khơng tránh khỏi việc định giá chủ quan, cảm tính khơng phù hợp với giá trị thực tài sản Hiện đối Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 50 với Chi nhánh công việc quan trọng phải xây dựng phòng thẩm định riêng với cán đào tạo chuyên sâu lĩnh vực thẩm định giá để có kết định giá đáng tin cậy - Các BĐS định giá Chi nhánh chủ yếu định giá đất Do định giá BĐS khác khơng tránh khỏi lúng túng, thiếu sót Để khắc phục hạn chế đòi hỏi Chi nhánh phải có nhiều cán thẩm định chun mơn hóa hỗ trợ cho lĩnh vực - Với phát triển vũ bão Khoa học kỹ thuật, loại máy, thiết bị thường bị giá nhanh, khiến cho hao mịn vơ hình tài sản lớn Các cán tín dụng khó nắm bắt thơng tin kịp thời Nếu có khó để đo lường mức độ hao mịn vơ hình tài sản cách xác - Chi nhánh NHCT Đống Đa chi nhánh ngân hàng Nhà nước nên việc cho vay theo định, cho vay khơng có tài sản đảm bảo mức cao Chính sách nhiều ảnh hưởng đến hiệu đảm bảo tiền vay Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 51 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA Mục tiêu Phương hướng phát triển hoạt động cho vay chi nhánh NHCT Đống Đa 1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh Chi nhánh Năm 2007, bối cảnh cạnh tranh gay gắt hoạt động Ngân hàng, nợ xấu chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ Tuy nhiên nỗ lực phấn đấu đoàn kết tập thể cán công nhân viên Chi nhánh vượt qua khó khăn hoạt động kinh doanh có bước khởi sắc Kết tính đến 31/12/2007 hầu hết tiêu kế hoach kinh doanh vượt kế hoạch NHCT Việt Nam giao, tiêu lợi nhuận vượt 70% so với Trung ương giao Căn vào định hướng NHCT Việt Nam tình hình thực tế chi nhánh, chi nhánh ngân hàng công thương Đống Đa đề số nhiệm vụ, tiêu kinh doanh năm 2008 Cụ thể sau: Bảng 5: Các tiêu kinh doanh đến 31/12/2008 Đơn vị tính: Tỷ đồng STT Các tiêu Thực Kế hoạch năm % so với năm 2007 2008 2007 Tổng nguồn vốn huy động 4503 5000 111 Tổng dư nợ 1198 1545 129 Dư nợ trung dài hạn 26% 40% Nợ xấu 92,281 55 60 Thu dịch vụ phí 10,749 14 130 Phát hành thẻ E-Partner 9083 thẻ 10500 thẻ 116 Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp Lợi nhuận hạch toán 52 120,229 107,5 89 Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 Chi nhánh NHCT Đống Đa Đẩy mạnh công tác huy động vốn, triển khai sản phẩm huy động vốn nhằm thu hút tối đa nguồn tiền gửi khách hàng Cung cấp dịch vụ sử dụng lãi suất linh hoạt phạm vi ủy quyền cho giám đốc chi nhánh thông báo kịp thời diễn biến lãi suất tới phịng nghiệp vụ NHCT Việt Nam để có biện pháp hữu hiệu nhằm thu hút nguồn tiền gửi doanh nghiêp Rà soát nâng cấp lại quỹ tiết kiệm, tiếp tục tìm kiếm vị trí đẹp, có tiềm phát triển để mở điểm giao dịch, quỹ tiết kiệm Nâng cao chất lượng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lành mạnh biện pháp nâng cao chất lượng thẩm định, tái thẩm định, thực kiểm tra chặt chẽ khoản vay, công tác kiểm tra chéo, tái kiểm tra Năm 2008 phấn đấu mở rộng đầu tư tín dụng khách hàng vừa nhỏ đảm bảo an toàn, hiệu quả, không để phát sinh nợ hạn, lãi treo Khẩn trương bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro Tăng cường công tác kiểm tra nội nhiều hình thức: tự kiểm tra, kiểm tra chéo phận, nâng cao vai trò trách nhiệm hậu kiểm góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tài tín dụng Ngân hàng 1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo Chi nhánh Mục tiêu đến 31/12/2008 tăng mức dư nợ có tài sản đảm bảo lên mức 40% , BĐS chiếm 65% bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro, thực mục tiêu an toàn sinh lợi, Chi nhánh tiếp tục hồn thiện quy trình cho vay, thực tốt công tác định giá BĐS, cử cán tham dự lớp học thẩm định giá, thẩm định phân tích tài chính, lớp luật định giá cho vay có bảo đảm BĐS Chi nhánh có đội ngũ nhân lực tham gia định giá khách quan xác để nâng cao tính cạnh tranh thời điểm Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 53 ngân hàng thương mại đua tranh mạnh mẽ Tiến tới giai đoạn có phận thẩm định giá Tài sản BĐS riêng giành cho Chi nhánh tồn Ngân hàng Cơng thương để đảm bảo mục tiêu Ngân hàng đề Những giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Chi nhánh NHCT Đống Đa 2.1 Về cán thẩm định Chi nhánh cần phải có phịng thẩm định riêng, cần xếp lại đội ngũ cán tín dụng, cử người học lớp chuyên sâu thẩm định giá, thẩm định phân tích tài chính, lớp luật cho vay có tài sản đảm bảo, chấp, định giá BĐS…nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán tín dụng Thực đào tạo chun mơn hóa để đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng 2.2 Về quy trình phương pháp định giá - Về quy trình định giá: Về bản, Chi nhánh xây dựng quy trình định giá khoa học Trong quy trình định giá có thỏa thuận với khách hàng giá trị BĐS, điểm công tác định giá BĐS Thể tôn trọng Ngân hàng khách hàng, thực mục tiêu phát triển bền vững Ngân hàng khách hàng Tuy nhiên, trình thực hiện, bước thu thập tài liệu hầu hết tài liệu thu thập khách hàng cung cấp, kết định giá mang nhiều tính chủ quan khơng thuyết phục Để việc định giá thực mang lại kết tốt, Chi nhánh nên tiếp tục thực hiên tốt quy trình đình định giá đặc biệt cần trọng đến bước thu thập tài liệu ước tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập mang tính khách quan, phản ánh tình hình thực tế thị trường tài sản giao dịch - Về phương pháp định giá: + Phương pháp định giá giá trị tăng thêm tài sản lợi địa điểm: Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 54 Ở chi nhánh, phương pháp định giá giá trị tăng thêm tài sản lợi địa điểm chủ yếu dựa vào khung giá đất UBND Thành phố Hà Nội quy định, cán định giá tiến hành so sánh đặc điểm mảnh đất với vị trí dược quy định khung giá để từ xác định giá 1m đất, hình thức phương pháp so sánh Tuy nhiên, Chi nhánh, phương pháp thực không triệt để, khơng với ý nghĩa thực Trong phương pháp so sánh, người ta tiến hành so sánh TS cần định giá với TS tương tự khác giao dịch thị trường gần với thời điểm định giá Việc xác định giá trị tăng thêm khơng xác khung giá đất xây dựng nhằm mục đích tính thuế khơng phải sử dụng để tính giá trị quyền sử đất Mức giá quy định khung giá đất thường thấp nhiều lần so với giá thực tế trao đổi, chuyển nhượng Mặt khác, việc khống chế giá trị tăng thêm 70% chủ quan cảm tính, khơng có khoa học để đưa số 70% Do đó, để việc định giá giá trị tăng thêm tài sản lợi địa điểm cách tương đối xác nên bỏ mức khống chế 70%, không áp dụng theo khung nên sử dụng giá thị trường + Phương pháp định giá tài sản gắn liền với đất: Việc định giá tài sản gắn liền với đất Chi nhánh tiến hành dựa sở Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc Theo cách tính này, kết định giá phụ thuộc vào mức độ trung thực khách hàng cung cấp tài liệu Nếu khách hàng cố ý gian lận kết định giá khơng phù hợp Do đó, giải pháp đặt cán định giá nên sử dụng phương pháp chi phí tiến hành định giá tài sản gắn liền với đất Theo phương pháp này, cán định giá phải xác định mức độ hao mòn kết cấu chính, tỷ lệ hao mịn trung bình kết cấu chính, tỷ lệ giá cơng trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ giá ước tính cơng trình xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình có kết cấu tương tự, từ ước tính giá trị cơng trình xây dựng đất cách lấy chi phí xây dựng cơng trình trừ mức độ giá ước tính cơng trình xây dựng Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 55 Định giá cơng việc vơ phức tạp địi hỏi kỹ kiến thức sâu rộng Phương pháp định giá Chi nhánh sử dụng phương pháp đơn giản nhất, mang nhiều tính chủ quan, áp đặt, chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vấn đề cần thiết cấp bách Chi nhánh nghiên cứu thẩm định giá áp dụng phương pháp khoa học định giá Để công tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị TSBĐ dựa thông tin xác thực, có khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị lại giải pháp cuối mà khơng thể tìm thơng tin, tài liệu để sử dụng phương pháp khác Phịng tín dụng Chi nhánh nên kết hợp với tổ chức chuyên định giá Việc kết hợp khơng đem lại kết xác mà cịn góp phần nâng cao kiên thức cho cán tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng 2.3 Về liệu lưu trữ liệu Hiện với phát triển không ngừng Khoa học công nghệ, ngành Ngân hàng ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, đơn giản hóa hoạt động Việc ứng dụng công nghệ thông tin khâu đặc biệt việc thu thập thông tin Ngân hàng trọng Công nghệ đại cho phép truy cập thông tin nhanh lưu trữ liệu nhiều Để phục vụ cho công tác định giá BĐS tài sản đảm bảo khác Chi nhánh nên mở Webside nội Ngân hàng chứa đựng thơng tin thị trường nhà đất, thị trường giá loại máy, thiết bị, thông tin xu hướng phát triển Khoa hoc công nghệ 2.4 Các giải pháp khác - Thực đa dạng hóa loại tài sản đảm bảo, chấp Ở Chi nhánh hầu hết tài sản thông dụng kỳ phiếu, trái phiếu, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…Các TSBĐ khác như: hàng hóa, khoản phải thu, quyền tác Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 56 giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền nhận số tiền bảo hiểm…hầu khơng có Do mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng - Chi nhánh nên tham gia mua bảo hiểm tín dụng yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản thực chế độ ưu tiên khách hàng Việc làm khơng khuyến khích mở rộng quan hệ khách hàng mà dễ dàng xác định mức cho vay đảm bảo an tồn tín dụng - Thường xun theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng BĐS khách hàng vay để có đánh giá thích hợp, kịp thời, yêu cầu khách hàng bổ sung them tài sản đảm bảo để đảm bảo an tồn tín dụng Kiến nghị Chi nhánh với bên liên quan 3.1 Kiến nghị với NHCT Việt Nam BĐS định giá BĐS Chi nhánh NHCT Đống Đa có hai vấn đề tồn gây khó khăn cho chi nhánh là: - Hợp đồng chấp tài sản không công chứng nên không đăng ký giao dịch bảo đảm - Việc định giá gặp nhiều khó khăn quy định phương pháp định giá NHCT Việt Nam chưa thống nhất, đặc biệt quy định phương pháp định giá quyền sử dụng đất Chi nhánh kiến nghị với NHCT Việt Nam việc ban hành chế tháo gỡ vấn đề thủ tục nhận bảo đảm tiền vay, thống phương pháp xác định giá đất, chương trình đào tạo thẩm định giá, thẩm định phân tích tài chính…để cán Ngân hàng có kiến thức kỹ hồn thiện định giá BĐS 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước nên rà soát lại hệ thống văn ban hành, loại bỏ văn khơng cịn phù hợp, văn chồng chéo lên văn khác, ban hành văn thống nhất, mạch lạc, rõ ràng, có điều Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 57 khoản tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng Nâng cao hiệu hoạt động hệ thống thơng tin tín dụng phục vụ cho phát triển hoạt động tín dụng Việt Nam 3.3 Kiến nghị với Chính phủ Chính phủ cần ban hành văn pháp luật quán, rõ ràng, tránh thay đổi nhiều lần, đặc biệt văn liên quan đến hoạt động tín dụng bảo đảm tiền vay Loại bỏ cụm từ “Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” văn pháp luật tổ chức thi hành luật phải áp dụng văn xác 3.4 Kiến nghị với Bộ Tài Bộ Tài nên thành lập trung tâm, quan định giá có chất lượng Thường xuyên kiểm tra, tuyển chọn thẩm định viên có kỹ năng, kinh nghiệm đào tạo họ trở thành nòng cốt tham gia vào doanh nghiệp định giá Ngân hàng Quy định việc theo dõi, ghi chép phản ánh giá trị tài sản cách xác 3.5 Kiến nghị với quan khác Bộ Tài nguyên môi trường kết hợp với Tài hồn thành văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Sửa đổi nội dung bất hợp lý, chồng chéo, đối ngược Bộ Tư pháp, Sở địa UBND Thành phố Hà Nội cần có biện pháp hạn chế thủ tục rườm rà phức tạp việc quy định thời hạn công chứng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có nhiều loại giấy tờ mà người dân phải đáp ứng để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà nhiều họ khơng biết phải làm để có đủ loại giấy tờ này), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (đặc biệt nhà chung cư hình thành từ vốn vay Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 58 khu đô thị) Việc ban hành khung giá đất cần sát với thực tế tránh thiệt thòi cho người dân đền bù giải phóng mặt bằng, nguyên nhân gây ách tắc việc giải phóng mặt 3.6 Kiến nghị với khách hàng vay Khách hàng vay cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng báo cáo trung thực, chuẩn xác, có ý thức việc sử dụng vốn vay, tránh lãng phí, sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng bảo quản tốt BĐS đảm bảo thời gian vay Đây điều kiện để nâng cao hiệu công việc Khách hàng vay Ngân hàng Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 59 KẾT LUẬN Trong bối cảnh cạnh trang gay gắt Ngân hàng mục tiêu an tồn sinh lời tạo cho Ngân hàng phát triển bền vững Và để bảo đảm tiền vay thực đáp ứng mục tiêu định giá BĐS nói riêng định giá tài sản nói chung khâu vơ quan trọng, định đến giá trị khoản vay mà Ngân hàng cho khách hàng vay, tạo sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro tín dụng cho Ngân hàng Đây khoản thu nợ thứ hai trường hợp khoản thu nợ thứ không đáp ứng (trường hợp khách hàng khả toán) Hiện nay, Chi nhánh NHCT Đống Đa phương pháp định giá BĐS thực chưa triệt để, việc định giá BĐS mang nhiều tính chủ quan, cảm tính Quy định Ngân hàng Công thương Việt Nam phương pháp xác định giá trị BĐS, đặc biệt phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất không thống nhất, gây ảnh hưởng đến kết định giá, nhiều trường hợp dẫn đến định giá khơng xác, có chênh lệch lớn kết định giá với giá trị thực tài sản giao dịch thị trường Để hoạt động định giá mang lại hiệu cao vấn đề đặt phải thống cách định giá, áp dụng phương pháp định giá khác để có so sánh, đối chiếu Một phương pháp khả thi cho trường hợp, việc nghiên cứu áp dụng phương pháp định giá khác vấn đề quan trọng hàng đầu Ngân hàng thương mại nói chung Chi nhánh NHCT Đống Đa nói riêng Chuyên đề đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS Chi nhánh NHCT Đống Đa, góp phần vào bước hồn thiện cơng tác định giá BĐS Chi nhánh Do thời gian trình độ hiểu biết có hạn nên viết em khơng thể tránh khỏi thiếu sót định Em mong thơng cảm góp ý thầy để hồn thành tốt cơng trình nghiên cứu sau Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp 60 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp- TS Nguyễn Minh Hoàng Tuyển tập phương pháp thẩm định giá tài sản- NXB khoa học kỹ thuật,2007 Đồn Văn Trường Giáo trình giảng môn Định giá BĐS- Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, khoa BĐS & Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế quốc dân Các văn pháp quy: Pháp lệnh giá 2002, Luật Đất đai 2003, Luật Dân Báo cáo kết hoạt động chi nhánh từ năm 2005-2007 Ban vật giá phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, 2003 Cần thống cách định giá tài sản vay vốn Ngân hàng- Khắc Luyện ( NHCT Phú Yên) Quy định bảo đảm tiền vay khách hàng hệ thống NHCT( Ban hành kèm theo định số 071/QĐ- HĐQT- NHCT35 ngày 03/04/2006 Hội đồng quản trị Ngân hàng Công thương Các website www.icb.com.vn, www.vietinbank.com.vn, www.vatgia.com 10 Một số tài liệu tham khảo khác… Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47