Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá đất. - Tìm hiểu các phương pháp định giá đất cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá đất tại bộ phận này.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC 6 LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4 1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư 4 1.1.1. Bất động sản 4 1.1.2. Giá quyền sử dụng đất .4 1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất). .4 1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 5 1.1.3. Dự án đầu tư 8 1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư 8 1.1.3.2. Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư .8 1.2. Lý luận chung về định giá đất và các phương pháp định giá đất 9 1.2.1. Khái niệm định giá đất 9 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất .9 1.2.3. Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 11 1.2.4. Các nguyên tắc định giá đất 13 1.2.5. Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư 15 1.2.6. Các phương pháp định giá đất .18 1.2.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .18 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.2.6.2. Phương pháp vốn hoá .23 1.2.6.3. Phương pháp lợi nhuận .26 1.2.6.4. Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển lý thuyết) 27 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA . 28 2.1. Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 28 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa. 28 2.1.2. Cơ cấu tổ chức .29 2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức 29 2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh 31 2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa .32 2.2. Tình hình cho vay theo DAĐT lấy quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại chi nhánh NHCT Đống Đa 35 2.2.1. Dư nợ cho vay lấy quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo 35 2.2.2. Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản 36 2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 37 2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động .37 2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa 37 2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa .41 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 47 2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 48 2.4.1. Kết quả đạt được và nguyên nhân .48 2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 50 2.4.2.1 Hạn chế 50 2.4.2.2. Nguyên nhân .51 CHƯƠNG 3 CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA .55 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó tài sản đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa .55 3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 55 3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .56 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 56 3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá 56 3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT .57 3.2.3. Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 58 3.2.4. Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng .59 3.2.5. Một số giải pháp khác .59 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 3.3. Một số kiến nghị 60 3.3.1. Đối với NHCT Việt Nam 60 3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước .61 3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài Chính 61 3.3.4. Kiến nghị đối với Chính Phủ .62 3.3.5. Kiến nghị với các tổ chức liên quan 63 3.3.5.1. Các cơ quan khác 63 3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay .63 KẾT LUẬN .64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .65 SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước XLRR : Xử lý rủi ro ĐGV : Định giá viên CBTD : Cán bộ tín dụng SXKD : Sản xuất kinh doanh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn XDCTGT : Xây dựng công trình giao thông BTC : Bộ Tài Chính CN NHCT Đống Đa : Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Lêi cam ®oan Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Tác giả chuyên đề SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thì trước tiên là phải có vốn. Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy để các chủ đầu tư của dự án tìm đến. Nhưng không phải một dự án đầu tư nào cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng. Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm chuyên đề nghiên cứu của mình. SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 1 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình. Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành chuyênh đề tốt nghiệp này! 2. Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá đất. - Tìm hiểu các phương pháp định giá đất cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá đất tại bộ phận này. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, các quyền năng của người sở hữu và sử dụng đt, cơ sở của việc định giá đất, tìm hiểu thực trạng công tác tổ chức định giá đất tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạn chế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá đất. Xem xét những vấn đề tác động trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn, quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầu đảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng.  Phạm vị nghiên cứu Công tác định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau: SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 2 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368  Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.  Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh.  Phương pháp trừu tượng hóa khoa học  Phương pháp chuyên gia  Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phận nghiên cứu. 5. Kết cấu, nội dung đề tài Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất và các phương pháp định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư. Chương 2: Thực trạng về phương pháp định đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá đất trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa. SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 3 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1. Lý luận chung về bất động sản, giá quyền sử dụng đất, dự án đầu tư 1.1.1. Bất động sản Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại. Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trình được xây dựng vĩnh viễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình khác, các tài sản được gắn liền với đất và công trình… Nói một cách tổng quát thì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc, lâu dài đối với nó. 1.1.2. Giá quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất ( giá đất) Với mỗi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên quý giá, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là môi trường sống quan trọng, là địa bàn để phân bố khu dân cư, địa bàn xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng… Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên ban tặng cho con người, không phải do con người tạo ra nên bản thân đất đai hoàn toàn không có giá trị. Khi nói đến giá cả đất đai là nói đến tác dụng của đất đai trong các hoạt động kinh tế, SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 4 Lớp: KD Bất Động Sản 47 [...]... THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh NHCT Đống Đa Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt... phục vụ cho việc đánh giá và đưa ra kết quả định giá 1.2.3 Sự cần thiết phải định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng Định giá đất là rất cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến đất đai trong các tình huống dưới đây: • Chuyển giao quyền sở hữu đất đai • Cho thuê đất đai theo hợp đồng • Phát triển đất đai và đầu tư • Định giá đất đai của công ty • Trong lĩnh... đất 1.2.5 Quy trình định giá đất làm tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một mảnh đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất Quá trình định giá. .. của đất đai quyết định giá trị của đất Các quyền này được quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tư của các tổ chức và cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai Do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai Khi thị trường phát triển thì giá đất. .. đất đai làm tài sản bảo đảm khi vay vốn chỉ là muốn khách hàng có trách nhiệm hơn đối với các khoản tiền mà mình đã vay Một khi khách hàng kinh doanh có hiệu quả thì hoạt động kinh doanh của ngân hàng cũng sẽ xuôn sẻ, thuận lợi hơn Tóm lại, định giá đất là tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay không phải là mục đích của ngân hàng khi ra quyết định cho vay Nhưng một khoản vay dù được đánh giá tốt vẫn hàm... Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sự thay đổi trong quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi giá trị của đất Người định giá không những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất đai ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong tư ng lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế nào… 1.1.3 Dự án đầu tư 1.1.3.1 Khái niệm dự án đầu tư. .. định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng Bộ Tài Chính cũng đã ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Bao gồm: tiêu chuẩn về cơ sở giá trị thị trường trong định giá, các quy tắc đạo đức hành nghề định giá và tiêu chuẩn về các hồ sơ bảng biểu sử dụng trong quá trình định giá - Tiêu chuẩn đầu tiên quy định về nội dung giá trị thị trường và vận dụng nó trong công tác định giá đất Giá. .. tài chính – tín dụng của ngân hàng: Định giá đất giúp ta biết được giá trị vật thế chấp là đất đai được đưa ra cho một cầm cố Đối với các Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn Khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng cho khách hàng thì bao giờ cũng tin rằng khách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản cho. .. riêng ngày càng nhiều…tất cả đã làm tăng cầu đất đai, làm tăng giá trị đất đai … Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của đất đai, định giá viên cũng cần phải xem xét, đánh giá đúng sự tác động của các yếu tố đó đối với thị trường đất đai và giá trị của đất đai Thứ tư, là chính trị và phápluật SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 7 Lớp: KD Bất Động Sản 47 Website: http://www.docs.vn... của mảnh đất để nâng cao năng lực cạnh tranh  Nguyên tắc dự báo Giá trị của đất đai có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng sinh lời của nó trong tư ng lai  Nguyên tắc ngoại ứng Giá trị của đất đai chịu tác động của các yếu tố bên ngoài và ngược lại Các yếu tố này đôi khi ảnh hưởng tích cực, làm tăng giá trị của đất đai nhưng cũng có khi làm ảnh hưởng đến đất đai, do đó làm làm giảm giá trị . pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài Hoàn thiện công tác định giá đất làm tài sản. HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA. ........................................................55