Luận văn hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THT

B GIÁO D O IH -o0o - KHÓA LU N T T NGHI P TÀI: HOÀN THI N CÔNG TÁC NH GIÁ B NG S N T I SÀN GIAO D CH B NG S N THT SINH VIÊN TH C HI N : PHÙNG TH THÚY NGA MÃ SINH VIÊN : A17242 CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH HÀ N I 2014 B GIÁO D O IH -o0o - KHÓA LU N T T NGHI P TÀI: HOÀN THI N CÔNG TÁC NH GIÁ B NG S N T I SÀN GIAO D CH B NG S N THT ng d n H ng Sinh viên th c hi n : Phùng Th Thúy Nga Mã sinh viên : A17242 Chuyên ngành : Tài HÀ N I 2014 Thang Long University Library L IC Trong th i gian nghiên c u h c t p t c bi t th i gian th c hi n khóa lu n này, tác gi c nhi u s c thành viên Sàn giao d ch b hoàn thành khóa lu n này, em xin chân thành c c a th y ng s n THT Nhân d p im i Trong trình th c hi n khóa lu n, tác gi xin chân thành g i l i c i th c bi t khoa Kinh t - Qu cho sinh viên nh ng ki n th c, kích thích sinh viên tìm hi u h c h i hoàn thành khóa lu l ic d ch b ng g i c bi t ng s n THT, anh ch b ph c Sàn giao t tình t u ki n cho tác gi hoàn thành khóa lu n m t cách thu n l i Tác gi xin g i l i c m ct ng d n tr c ti p cho khóa lu n Tác gi t n tình tâm huy t c có th cs tài khóa lu n H ng, giáo viên ng, ch b o tài khóa lu n hoàn thành công s c, thành qu không ph i c a riêng tác gi mà t t c nh tác gi su t th i gian qua Tác gi Phùng Th Thúy Nga L Tôi xin cam tr t n t t nghi p t b n thân th c hi n có s h ng d n không chép công trình nghiên c u c i khác Các d li u thông tin th c p s d ng Khóa lu n có ngu n g trích d n rõ ràng Tôi xin ch u hoàn toàn trách nhi m v l Sinh viên Phùng Th Thúy Nga Thang Long University Library c M CL C Trang LÝ LU N V 1.1 M t s khái ni 1.1.1 B 1.1.2 1.2 NG S N .1 n ng s n nh giá m phân lo i b 1.2.1 mc ab 1.2.2 Phân lo i b 1.3 NH GIÁ B nh giá b ng s n ng s n ng s n ng s n 1.3.1 Khái ni nh giá b ng s n 1.3.2 Vai trò m 1.4 Các nguyên t nh giá b nh giá b ng s n n n kinh t ng s n 1.4.1 Nguyên t c s d ng t t nh t hi u qu nh t 1.4.2 10 1.4.3 10 1.4.4 - 11 1.4.5 .11 1.4.6 11 1.5 1.6 nh giá b ng s n 12 nh giá b ng s n 13 1.6.1 13 1.6.2 15 1.6.3 p 17 1.6.4 .18 1.7 Các y u t nh giá b ng s n 21 1.7.1 Các y u t ch quan 21 1.7.2 Y u t khách quan 23 1.8 S c n thi t c a hoàn thi C TR SÀN GIAO D CH B nh giá b ng s n 24 NH GIÁ B NG S N T I NG S N THT 25 2.1 ch b ng s n THT 25 2.1.1 Gi i thi u t ng quan 25 2.1.2 Ch u t ch c c a Sàn giao d ch b ng s n THT .25 2.1.3 K t qu ho nh giá b ng s n c a Sàn giao d ch b ng s n THT .28 2.2 ng s n ch b ng s n THT 28 2.2.1 pháp lý c a ho nh giá b ng s n t i Sàn giao d ch b t ng s n THT .28 2.2.2 ng s n t i Sàn giao d ch b ng s n THT 30 2.2.3 nh giá b ng s n qua h ng c th t i Sàn giao d ch b ng s n THT .33 2.3 Nh n xét chung v ho nh giá b ng s n t i Sàn c ph n sàn giao d ch b ng s n THT 48 2.3.1 K t qu c t công tác nh giá b ng s n t i Sàn giao d ch b ng s n THT 48 2.3.2 H n ch c a ho nh giá b ng s n 48 2.3.3 Nguyên nhân 49 T S GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC NH GIÁ B T NG S N T I SÀN GIAO D CH B NG S N THT 51 3.1 ng phát tri n th i gian t i 51 3.1.1 ng phát tri n chung 51 ng phát tri n d ch v nh giá b ng s n th i gian t i 52 3.2 M t s gi i pháp hoàn thi nh giá b ng s n t i Sàn giao d ch b ng s n THT 52 3.2.1 Hoàn thi nh giá b ng s n 52 3.2.2 Hoàn thi n công tác thu th p, phân tích thông tin 54 Thang Long University Library 3.2.3 Hoàn thi n công tác x 3.2.4 .56 nh viên .58 3.2.5 Hoàn thi n quy trình k thu t nghi p v nh giá b ng s n 59 3.2.6 M r ng quy mô a bàn ho t ng, t ng c ng công tác qu ng bá ti p th , xây d ng h th ng ngân hàng d li u v giá .60 DANH M C VI T T T Ký hi u vi t t t B ng s n CHXHCN C ng hòa xã h i ch GTTT Gía tr th GTCL Gía tr l i ng Quy n s d t Th Vi XD nh viên ng Xây d ng Thang Long University Library DANH M C B NG BI U B u t ch c c a Sàn giao d ch b B ng 2.2 K t qu ho nh giá b ng s n THT 26 ng s n c a Sàn giao d ch b ng s n THT 28 B ng 2.3 Quy mô i u ch nh lô B ng 2.4 B ng t c n th m u ch nh c nh .36 c tiêu 38 B ng 2.5 41 B ng 2.6 m chi ti t 42 B ng 2.7.Giá tr l i c a nhà 03 t ng 43 B ng 2.8 l i c a mái tôn nhà 03 t ng 44 B ng 2.9 T ng giá tr c a công trình xây d ng 45 B ng 2.10 C 45 B ng 2.11.T ng giá tr c a i 47 ct nh giá .30 t 130/2 Qu n Hoàn Ki m Hà N i 34 th c tiêu 42 L IM U Lý nghiên c u ik i m i, vi y m nh phát tri n n n kinh t th ng th i v i nh ng n l c không ng toàn c ng ngày di n Vi nh quy m tb nh giá b ng s ng tr c ti p ho c gián ti p h u h t quy n vi c mua, bán, tài chính, qu n lý, s h giá l i tài s , th ch p tài s n vay c trau d i qua trình h c t p t th i gian th c t p t i Sàn giao d ch b nh giá b u công ng s n nên em ch ng s n t i sàn giao d ch b mong mu n nghiên c u ho ng góp ph n hoàn thi ng, qua ng s n THT ng s n t i Sàn giao d ch b thi nh m b o n vay, nâng h n m c tín d ng Do v y, v i nh ng ki n th nh giá b t ph n không nh tài c a m i t ch c, doanh nghi p Vì v y giá tr c a ng s n có v h i nh p n n kinh t nh giá b tài: "Hoàn ng s n THT" v i ng s n tìm m t s gi p v M c u - THT ng nghiên c u: cô nh giá b ng s n t i Sàn giao d ch b ng s n THT Ph m vi nghiên c u: THT t nh giá b ng s n -2012 u S d ng t ng h nh giá, trình tham chi u th ng kê, thu nh p thông tin s li u v s tr ng s n t i Sàn giao d ch b c tính c a b ng, phân tích di n gi i v ch ng s n, bi u hi n b ng m t s so sánh, kh o sát th c t ng ti n nh n giá nh, t ng h p t h p v i ki n th c t ng h p t nhi u c K t c u c a khóa lu n Ngoài ph n m u, k t lu n, danh m c tài li u tham kh o, khóa lu n g m Thang Long University Library ng s n THT Chí phí xây d ng nhà hoàn thi n so v i xây thô thông thu ng h s th ng kê kinh nghi m theo b ng sau: B ng 3.1: H s th ng kê kinh nghi m chi phí xây d ng Thành ph n công vi c tính ph H s L n Cao c p 3.000 3.500 4.000 Giá xây hoàn thi n nhà Khá 2.500 Giá xây thô nhà ph Trung Bình 5.000 6.000 1,6 1,67 1,71 (Ngu n: B ph Nh v y ti n hành xác nh giá u giá) nh giá tr nhà c a, v t ki n trúc n u h s có th s d ng h s i u ch nh t 1,6 n 1,7 l n so v i n giá nhà xây thô thu th p c qua th tr ng ho c s d ng n giá n bù có i u ch nh Ph ng pháp 2: C n c kích th c xây d ng hi n tr ng, áp d ng Su t v n u t t i Quy t nh s 725/Q -BXD ngày 09/8/2012 c a B Xây d ng tính toán xu t giá tr ng th i s d ng ch s giá xây d ng c B Xây d ng công b hàng quý i u ch nh theo giá th tr 3.2.6 M r ng quy mô ng a bàn ho t ng, t ng c ng công tác qu ng bá ti p th , xây d ng h th ng ngân hàng d li u v giá Sàn giao d ch b ng s n THT không ng ng nâng cao v th c a ng th i ti n hành xây d ng thành l ch kh c c c Sàn có m i phòng giao d ch c mi n B c, Trung, Nam V i mong mu n mang l i s hài lòng cao nh t t i cho khách hàng b ng cung cách ph c v nhi t tình gi toàn di n m i th c m c c a khách hàng, Sàn ch t i mi c bi t Hu i Sàn m t cách h p lý khoa h c nh g ng cho xây d ng ng th i phát tri n ng t i s phát tri n v ng m nh c a Sàn Sàn Sàn Bên c ng công tác qu ng bá ti p th Website c a Sàn tham gia hàng lo t s ki n liên quan t i c ng ng An hay hàng lo t ho ng ng h cu c s ng M t nh ng ý ki ng quà tr i tr m côi Th y nh i g p nhi xu t kh thi nh i v i Sàn lúc hoàn thi n ti p t c m r ng xây d ng h th ng ngân hàng d li u thông tin 60 ng ch ng s r ng nh ng n l ng th i nh s t n tâm t toàn th vi c giá c ghi i d li u t th nh giá K t lu n ch t c n thi i v i công ng phán quy t nh ng nh kinh t th thành nhu c u c p thi t, không th thi u n n ng S phát tri toàn c u hóa t yêu c i v i công tác nh giá v y, vi c hoàn thi n công tác giá chuyên nghi p h t s c c n thi t, góp ph Vi t Nam hi n nh giá a t ch y s phát tri n c a n n kinh t Cùng v c phát tri n th gi i, nâng t m v th c a Vi công tác nh giá nhân nh n th y Doanh nghi p Mu n làm quan Ban ngành, t Trung ph i có s c i t t xu b ng nh nh ng qu c t T nh ng h n ch Sàn giao d ch b gi i quy t v n ng s n THT phân tích nguyên không th xem xét ph m vi m i c i u ó ph i có nh ng gi i pháp t ng h p t c ng n a ph ng n t ng Doanh nghi ng th i i v i ho xu t gi i pháp nh m gi i quy t nh ng v Sàn t n t i n i b c a Sàn 61 Thang Long University Library K T LU N CHUNG V hoàn thi hi n Sàn giao d ng v có b ph nh giá hay Ngân hàng u Sàn giao d ch b ng s không n m ngo i l B ng nh ng gi c nêu phàn góp ph n hoàn thi n h nh giá c a Sàn giao d ch b ng s n THT nâng cao th t i Sàn Do tính ph c t p c a v c h n ch nên khóa lu n ch c ch n nhi u thi u sót Em r t mong nh c s ch b o c a th y cô giáo ch c ch n s ý ki n c a th y cô s giúp em hoàn thi tài c a M t l n n a em xin chân thành c ng d n H t ng d em có th hoàn thành t t khóa lu n này! Hà N i, ngày 23 tháng m 2014 Sinh viên th c hi n Phùng Th Thúy Nga PH L C Ph l c 1: H t 132/2 Qu n Hoàn Ki m Ph l c 2: H nh giá s 28 ngõ T Thanh Oai Thanh Trì- Hà N i C ng hòa xã h i ch cl p B ph nh giá t Nam T H nh phúc u giá Hà N BÁO CÁO TH NH GIÁ TR TÀI S N S : 109/2012 SÀN GIAO D CH B NG S N THT Khách hàng: ông Lê Trung Kiên M I nh: tài s m b o vay ngân hàng THÔNG TIN V TÀI S NH GIÁ Thông tin v tài s n c nh giá Tên tài s t s n xu t kinh doanh Lo i tài s n: t nhà t s n xu t kinh doanh a ch tài s t khác ng Lý Thái T - Qu n Hoàn Ki m Hà N i Tên ch s h u: ông Lê Trung Kiên H s nh giá: Gi y ch ng nh n Quy n s d t K t lu n: H nh giá: nh giá Thang Long University Library - Lu nh c a Chính ph v thi hành Lu - C t - - C -BTC ngày - C - C Mô t m tài s n Quy n s d - Khu v c tài s n: t: Khu v c n i thành Khu v c Huy n ngo i thành Khu khác v c tr n huy n m i - V trí: t - Di - t : 800,3 m² n: m² - d ng: S d ng riêng: chung: 800,3 m² - Th i h n s d ng: Lâu dài - M d - M t ti n: 24,91 m - Chi m² ; s d ng t : 32,13 m - Hình d ng: Không vuông v n Vuông v n - M t c t ngõ: 10 m - Phân c ng: R i nh a Bê tông Khác - Kho ng cách ph - ng Lê Thái T ) ng th t: Tây Nam - Giáp ranh: + M + M t phía Tây B ng Lý Thái T ng Lê Ph ng Hi u + N m li n k t tòa nhà Tr s H i nhà báo Vi t Nam Câu l c b báo chí (Press Club - 59A Lý Thái T ) + t ti Hi u) Tài s n g n li n v i s quán Italy (s Lê Ph ng t: Nh n xét v tài s n: II NH GIÁ TÀI S MB O nh Giá tr quy n s d t Ch tiêu S 20 a ch S 10 Hàng Qu t, ng Hàng Gai, Hoàn Ki m, Hà N i Hoàn Ki m, Hà N i Nhà s 87 Hàng B c, Hoàn Ki m, Hà N i Nhà s 1A C u G , Hoàn Ki m, Hà N i Nhà s 13 Hàng Thùng, Hoàn Ki m, Hà N i Nhà s 35 Tr n Nhân Tông, ng Bùi Th Xuân, Hai Bà Nhà s 38 Hàm Long, Hoàn Ki m, Hà N i Hà N i Di n tích 209 m² 134 m² 112 m² 94,5 m² 180 m² 235 m² 150 m² V trí % 0 - 10 - 20 + 20 +5 +5 Pháp lý % 0 0 0 ng s ng, an ninh % +5 +2 + +5 +3 0 L i th kinh doanh % -5 -5 -20 - 30 +5 -5 +5 Quy mô % +5 +3 +5 +8 +5 6.Giao thông % +5 -5 -10 -5 % +5 +2 - 29 - 50 +36 -5 +15 145.000 110.000 178.000 267.000 111.000 160.000 110.000 152.250 112.200 126.380 133.500 150.960 152.000 126.500 T ng m ch nh Giá bán u u ch nh Giá bình quân Giá l a ch n T ng giá tr Thang Long University Library 136.256 146.835 Giá tr nh giá tài s n: STT Tên tài s n Di n tích(m) Giá tr quy n s d t m² 92.712.000.000 T ng giá tr quy n s d t 92.712.000.000 Các h n ch c a k t qu báo cáo th Ch ng l i (%) Giá tr th m nh H n ch v tính ch t pháp lý c a tài s n Thành ph n th nh giá tài s n Chúng nh t: - Các thông tin báo cáo th - Quá trình th nh hoàn toàn chân th c nh k t qu th m c l p, khách quan nh c a Pháp lu t c a Sàn giao d ch b ng s n THT C CÁN B TH NH B NG S N Thang Long University Library C ng hòa xã h i ch cl p B ph nh giá T t Nam H nh phúc u giá Hà N BÁO CÁO TH NH GIÁ TR TÀI S N S : 78/2011 SÀN GIAO D CH B NG S N THT Khách hàng: bà Tri u Th Trinh M nh: tài s m b o vay ngân hàng III THÔNG TIN V TÀI S NH GIÁ Thông tin v tài s n c nh giá Tên tài s t nhà Lo i tài s n: t s n xu t kinh doanh t nhà t khác a ch tài s n: S 28, Ngõ C Thanh Oai, Huy n Thanh Trì, Thành ph Hà N i Tên ch s h u: ông Phùng H K t lu n: nh giá: Gi y ch ng nh n Quy n s d H t nh giá: nh giá - Lu - C nh c a Chính ph v thi hành Lu - - C - t -BTC ngày - C - C Mô t m tài s n Quy n s d t: - Khu v c tài s n: Khu v c n i thành tr n Khu v c Huy n ngo i thành Khu v c huy n khác m i - V trí: - Di - t t : 1072 m² t n: m² d ng: S d ng riêng: m² ; s d ng chung: 1072 m² - Th i h n s d ng: Lâu dài - M d t - M t ti n: 24,8 m - Chi : 47,5 m - Hình d ng: Vuông v n - M t c t ngõ: 3,7 m - Phân c ng: R i nh a - Kho ng cách ph ng th - Giáp ranh: Không vuông v n Bê tông ng) Khác t: Tây Nam + M + M c + M t phía Nam giáp nhà dân + M t phía B c giáp nhà dân ngách nh Thang Long University Library Tài s n g n li n v t: nhà 03 t ng Nh n xét v tài s n: IV NH GIÁ TÀI S MB O nh Giá tr quy n s d t Lô Oai, Thanh Trì Thanh Oai, Thanh Trì Trì Sàn CP thông tin Di n tích (m x m) Sàn CP thông tin 180m2 DTXD 96 m2 60-360m2 40 m2 t: 288 m2 m2 không gian thoáng Pháp lý A Tùng Liên h A Bình:0916 082 353 C Th y 0916 0820353 M t ti n 12m 6,0m 4,0 Ngõ r ng 4m 6m 3,5m u ki n KT - XH ng 0983 078 201/9174094 ng 24,0m ng 30 tri Giá 3.000 tri u 28 tri u/m2 27 tri 3.000 tri u 25 tri u/m2 Rao bán c tính: Giá XD: tri u : 27,5 tri 865 tri nh giá tài s n g n li n v a Ngôi nhà 03 t ng 26,54 tri t ng tri 26 27,5 tri STT TLCL l i (%) TLGT KC (%) Hki K t c u Tki TLCL l i c Móng 54 C t, khung 53 14 52 16 54 10 54 55 22 ng, vách N n, sàn mái Mái T ng c ng 53,66 71 b Mái tôn nhà 03 t ng STT K t c u TLCL l i (%) TLGT KC (%) (Hki) TLCL l i c (Tki) Móng 74 C t, khung 75 14 70 16 70 10 74 10 72 22 ng, vách N n, sàn mái Mái T ng c ng 72,34 81 Giá tr nh giá tài s n: STT Tên tài s n Di n Ch tích(m²) Giá tr quy n s d ng Giá tr th m l i (%) 1.072 26.680.000 2.760 5.000.000 53,66 7.405.000.000 1.306 280.000 72,34 265.000.000 26.601.000.000 t Giá tr nhà 03 t ng Mái tôn nhà 03 t ng T ng c ng 36.271.000.000 Thang Long University Library Các h n ch c a k t qu báo cáo th nh H n ch v tính ch t pháp lý c a tài s n Thành ph n th nh giá tài s n Chúng nh k t: - Các thông tin báo cáo th nh hoàn toàn chân th c - Quá trình th nh k t qu th c l p, khách quan nh c a Pháp lu t c a Sàn giao d ch b THT C CÁN B TH NH ng s n B NG S N Thang Long University Library DANH M C TÀI LI U THAM KH O Tiêu chu n sô 12 - Phân lo i b ng s n Kho nh Giá s 40/2002/QL-UBTVQH Kho Tài li u b HN, 2007) u 4, Lu a Vi t Nam ng ki n th c ng n h n chuyên ngành th u 4, Lu a Vi t Nam Tiêu chu n s 07 - -BTC Tiêu chu n s 10 Tiêu chu n s 08 - nh giá Q2-NXB -BTC p Tiêu chu n s 09 10 http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/ c p nh t 17/12/2013 11.http://www.vanphongtrongoi.com/kien-thuc-bat-dong-san/kien-thuc-batdong-san/499-phan-loai-bat-dong-san-.html c p nh t 22/12/ 2013 12 http://docs.4share.vn/docs/8061/Nguyen_tac_dinh_gia_bat_dong_san.html C p nh t 22/12/2013 13.http://luatminhkhue.vn/thue-dat/nguyen-tac-dinh-gia-bat-dong-san.aspxc p nh t lúc 8h ngày 3/1/2014 14.http://bdsthudo.com/tu-van-bat-dong-san/kinh-doanh-bat-dong-san/cac-yeuto-anh-huong-toi-gia-bat-dong-san-nha-dat-la-gi c p nh t lúc 14h ngày 2/1/2014