TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN
CHUYEN DE TOT NGHIEP Dé tai:
HOAN THIEN HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG NONG NGHIEP VA PHAT TRIEN NONG THON CHI NHANH HOANG MAI
Sinh vién thc hién —: DINH THI CHAU
Chuyén nganh : KD BAT DONG SAN
Trang 2MỤC LỤC 008.0067000 1 CHƯƠNG I : CO SO KHOA HQC CUA ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SAN ¡oto a 4 I BÁT ĐỘNG SẢN TH CHẤP - 5s 5se+sscvs+vseeseexserssese 4 1 Khái niệm bắt hi 0 4
2 Khái niệm bắt động sản thé chap
3 Đặc điểm của bắt động sản thé chap Õ
4.Vai trò của bất động sản thế chấp . 2-2 2+ +cs+xvrE+rxerxerrerx 6
4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản -55ecccccccccsezterrercee 6 4.2 Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) 7
4.3 Đối với nên kinh tẾ 25s c2 kEEE 1 E1E111112111111111 11 xe 7
5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam .- 2-2 2 2+++2++£++Ex+tx+zxerxerxers 8
II DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP ccsssssssesssesssesseesscsseesees 9 1 Khái quát chung về định gia bat động sản 2- 2+ +cscx>zzcẻ 9
JINJN‹ 1z nanốốh.Ả ọ
1.2 Sự cần thiết phải định giá bắt động sản .70
1.3 Vai trò của định giá bắt động sảH cẶScSS se 12
1.4 Những nhân tô ảnh hưởng đến giá trị của bắt động sản 13 1.5 Căn cứ định giá bắt động sản -5c 5c cccctcEcEcrrrrree 15 1.6 Các nguyên tắc trong định giá bắt động sản -. 17 1.7 Các phương pháp định giá bắt động sản -2 19
2 Dinh gia bat động sản thế chấp 2-2 2+2 ++£x+zxe+xczxzzeee 22
2.1 Khái niệm định giá bắt động sản thế chấp - 22
2.2 Đặc điểm định giá bắt động sản thế chấp - 2-5552 22
2.3 Vai trò của định giá bắt động sản thế chấp + 22 2.4 Các phương pháp định giá bắt động sản thế chấp 2.5 Quy trình hoạt động định giá bắt động sản thế chấp
Trang 3CHƯƠNG II : THUC TRANG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG NONG NGHIEP VA PHAT TRIEN NONG
THON CHI NHANH HOANG MAI 1+ 36
I Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thơn chỉ nhánh Hồng Mai có ánh hướng đến hoạt động định giá bất động săn thế Chấp se ©s£+se++se+vsexseErseEketrsetrservetrserkserserrsrrksrrssrsserse 36
1 Giới thiỆU +1 T TT HT HH HH HH ni 36
1.1 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn chỉ nhánh Hồng ÌVÍAi . - 5 5< S5s£+s£+s££++eEseessereeesee 3ó
1.2 Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nơng
thơn chỉ nhánh Hồng ÌVÍAi . - 5 5< S5s£+s£+s££++eEseessereeesee 37
2 Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nơng thơn chỉ nhánh Hồng Mai 39
3 Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mãi 40 II THUC TRANG HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG NONG NGHIEP VA PHAT TRIEN NONG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI s° cvvseeeceeecee 41
1 Khái quát tình hình định giá .- 5 55 Sex +Eesreerskerrke 4I
2 Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chỉ nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp 44 2.1 Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nơng thơn chỉ nhánh Hồng Mai nhận thế chấp -+ 44 2.2 Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thơn chỉ nhánh Hồng Mai về tiêu chuẩn định giá 45 2.3 Thủ tục hợp đông thế chấp bất động sản 2©cs+5+ 51 2.4 Nội dụng chủ yếu của hợp đồng thế chấp -: 5+ 52
2.5 Quyển và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thé chấp 52 3 Thực trạng hoạt động định gia eee eeeeeeeeeeeeeeeeeeeeseeeeeneeeees 56 3.1 Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn chỉ nhánh Hồng ÌVÍAi - 5 5s «5+ s+ss+e=+x+x 36
Trang 43.2 Phương pháp định giá bắt động sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chỉ nhánh Hoàng Mai 60 4 Đánh giá chung
3m ma
4.2 Nhược điểm -. - 5+ St t2E5E1231153111211111111111111121111111 112111555 69
0039296567007 0277 71 CHUONG III : GIAI PHAP HOAN THIEN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG NONG NGHIEP VA PHÁT TRIÊN NÔNG THƠN CHI NHÁNH HỒNG MAI 72 I ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIÊN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG 72 1 Các chỉ tiêu phấn đấu của chỉ nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nơng thơn Hồng Mai 2: 22-22 5++2++E+++E++EE+2Exezxxrrreeree
2 Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng
3 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói
chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng 74 Il MOT SO GIAI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG NONG NGHIEP VA PHAT TRIEN NONG THON CHI NHANH HOANG MAI 75 1 Về quy trình định giá - ¿22-52 xxx SE xxx xrrrey 75 2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 2- 2-2252 78
2 Về vấn đề nhân sự - 2-2 2t +++E+EvEE+E+E+EEEESEEErEerxrrrrrrerrrree 78
4 Về việc xây dựng hệ thống thông tỉn 2 2z s¿+s+2sz+z+zz 80
5 VE co ché quan liv ceccecceccccsessessessessessesssesessssssessessessessessessesseseeseesees 81
TH KIÊN NGHỊ 82
1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thâm quyền - 2s 82
2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - 2 se sccxcrxerxerxerreee 84 3 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt
0 :.aầA Ẽ.Ẽ 84
1000900077 ,ÔỎ 86
Trang 5DANH MUC CAC BANG
Bang 2.1 : Tình hình cho vay bằng tai san thé Chap c.scscsssssessesseeseees 42 Bảng 2.2 : Hệ số giá trị đất so voi mat tién cia dat khong phai mat tién 46 Bang 2.3 : Don giá đất thẩm định theo diện tich s sssesssessesssesssessessseees 46 Bang 2.4 : Đơn giá đất thắm định theo hình dạng . -« 47 Bảng 2.5 : Đơn giá đất thắm định theo vị trÍ -° 5s ©ss5ssess 47 Bang 2.6 : Xác định giá trị công trình trên đẤt . -ss sccss 48
Bang 2.7 : Thông tin về các bất động sản so sánh 5-5-5 63
Trang 6DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Tên hình vẽ Trang
Hình 2.1 : Sơ đồ cơ cấu nhân sự của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nơng thơn chi nhánh Hồng Mai 7
Hình 2.2 : Tỉ lệ dư nợ của bât động san thé chap 43
Hình 2.3 : Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với
các bất động sản so sánh “
Trang 7LOI MO DAU
1 Ly do chon dé tai
Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự
bùng nổ của các ngân hàng thương mại Nếu như vào khoảng những năm 2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chỉ nhánh của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại Với số lượng lớn các ngân hàng như thế, để có thê đứng vững và phát triển trên thị trường,
các ngân hàng buộc phải cạnh tranh Từ đó kéo theo sự phát triển của rất
nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kế đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, nghiệp vụ định giá tài sản thế
chấp đã có các văn bản quy định rõ ràng Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước
đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về
bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình
Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài
chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống
ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần
500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bắt động sản tại Việt Nam Như vậy có thé thay tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài san dam bao, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất
Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chỉ
Trang 82 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng
Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bat dong sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy
trình định giá thế chấp bất động sản
Từ đó, đề xuất những giải pháp đề hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại chỉ nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thơn Hồng Mai
3 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thé
chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thơn Hồng Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008
4 Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
e Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng + Duy vật lịch sử e Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê + Phương pháp phân bố + Phương pháp điều tra + Phương pháp khảo sát + Phương pháp tổng hợp
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương
Trang 95 Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chỉ
nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thơn Hồng Mai
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai
Trang 10CHUONG I: CO SO KHOA HOC CUA DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP
I BAT DONG SAN THE CHAP 1 Khai niém bat d6ng san
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bắt động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra đo sức lao động của con người trên mảnh đất bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bắt động sản và động sản”
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Như vậy, khái niệm bat dong san rat rong, da dang va cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho 1a bat động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bắt động sản Hơn
Trang 11Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài nguyên, là của cải vô cùng quý giá một vật được công nhận là bất động sản khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
e Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có
ích cho con người
e Thứ hai: không thể di đời được hoặc di dời hạn chế dé tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đối
e Thứ ba: phải tồn tại lâu dài
e Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị
e Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người
2 Khái niệm bắt động sản thế chấp
Bắt động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế
chấp đề vay vốn ngân hàng hay một tô chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bắt động sản
Bắt động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng
như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể di đời được Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất
kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho và các tài sản
khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn đân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và
Trang 123 Đặc điểm cúa bất động sản thế chấp
e_ Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động
khá lớn của thị trường Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng,
giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất
¢ Do đặc điểm của bất động sản là không thể di đời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên
quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc
quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác
với tài sản cầm cố là: tài sản cầm có là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bát động sản
e_ Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị
trường Như vậy khi đem thế chấp bắt động sản tại ngân hàng thì người chủ
của bất động sản chỉ còn quyền sử đụng mà đã không còn quyền định đoạt và
chiếm hữu
4.Vai trò của bất dong san thé chap 4.1 Đối với chủ sở hữu bắt động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có
Trang 13hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi
thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường trầm lắng nhất Như vậy giá trị của bất động sản không được
đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn
4.2 Đối với các tỗ chức tín dụng (chú yếu là các ngân hàng)
e Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính Nhận thế chấp bắt động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyên tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường
e_ Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng)
e Nhan thé chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều
có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên Vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện
được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước 4.3 Đối với nền kinh tế
Trang 145 Các quy định về bất động sản thế chấp cúa Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam
Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHN,-TDH, ngày 03/12/2007 “Về
việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thế chấp các bất động sản sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kế cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất
Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày
1/11/2001 của chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt
động sản xuất kinh doanh
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau:
“_ Đất do Nhà nước giao có thu tiền
“ Đất do nhận chuyên nhượng quyên sử dụng hợp pháp
“_ Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại phải
trên 1 năm Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm Thời hạn cho vay phải phù hợp với
thời hạn thuê còn lại
Trang 15làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
- Cac bat động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý
Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo đảm Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên
Il ĐỊNH GIA BAT DONG SAN THE CHAP 1 Khái quát chung về định giá bat dong san
1.1 Khái niệm
Theo điều 174 - Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam : Bất động sản là tài sản không thể di đời được hay nói cách khác bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những vat thé ton tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi địch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) hoặc
tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép
Định giá bắt động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị
của bắt động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ấn trong thị trường bắt động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế
Tính khoa học được thê hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử
dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản
Tính nghệ thuật là người định giá phái có kĩ năng nắm vững các thông tin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng
Trang 16Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thê (ngày cụ thé)
1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trị bat động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng
hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác Nhưng những yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục
vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bản, liên doanh,
liên kết Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải là một
người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, quy định của Nhà nước Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là
thành phần cơ bản tạo nên bắt động sản đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường bất
động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những biện pháp hữu
hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thâm định giá Vì vậy tổ chức thâm định giá bất động sản cần thiết hình thành và phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt
động của thị trường bất động sản, thúc đây và đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ồn định và ngày một lành mạnh hơn Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bắt động sản giúp
cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường
trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đây ngành định giá nói
chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất
Trang 17theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực với thị trường Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất
động sản một cách có hiệu quả
Định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng Ngay cả
với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp định giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của định giá
Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất động sản, như trong các tình huống sau:
e_ Chuyến giao quyền sở hữu :
+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được + Để giúp cho người mua quyết định giá mua
+ Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản
để tiến hành việc trao đồi
e Tài chính và tín dụng :
+ Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố
+ Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị tài sản của bạn
e_ Cho thuê theo hợp đồng :
Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê ©_ Phát triển tài sản và đầu tư :
+ Để so sánh với tài sản đầu tư khác
+ Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường của một đề nghị phát triển sẽ như thé nao
e Dinh gia tai san cOng ty :
+ Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, va cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu
Trang 18e_ Các định giá theo pháp luật :
+ Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản
+ Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc
+ Để tính toán chỉ phi phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho một sự phát triển
+ Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi
người chủ sở hữu qua đời
1.3 Vai trò của định giá bất động sản
Định giá bắt động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cả
hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh
đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường Định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố
và kinh doanh tài sản cố định Dịch vụ của nhà định giá phục vụ bắt kì người
nào quan tâm đến đất đai và nhà ở Chẳng hạn, nhà định giá có thể được yêu cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp về giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà người đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc về giá bồi hoàn
Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sống
còn đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bắt
động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích Tuy nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng
Trang 191.4 Những nhân tố ánh hướng đến giá trị cúa bất động sản
1.4.1 Các yếu tô có môi liên hệ trực tiếp với giá trị của bắt động sản
* Yếu tố tự nhiên:
- Vi tri cua bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vi tri bat động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn
- _ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
“_ Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình bất động sản
= Hinh dang lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó tóp hậu
“Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan
“_ Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp với thi hiếu hay không
" Dia hinh bat động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất động sản lân cận và các vùng lân cận
“ Đặc điểm trên mặt đất và đưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không, chỉ phí cải tạo lớn hay nhỏ
"“_ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng giá bất động sản
" Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi bat động sản tọa lạc, hướng của bất động sản
s* Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một
bắt động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bắt động sản
tương tự với cách trả góp, và ngay cả giá trả góp với các điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán
Trang 20động sản, và đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ Khả năng
mang lại thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như thu nhập hàng năm từ bắt động sản
% Yếu tố pháp luật:
“_ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của bất động sản, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất
“_ Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản: Có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của bất động sản có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không
“_ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: Thủ
tục giấy tờ và các hạn chế
“Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn đề gì không)
s% Yếu tố về tâm lý xã hội:
=_ Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: về công
việc, về sức khỏe
"_ Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bất động sản “Tính chất phong thủy của bất động sản: bất động sản có hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng
1.4.2 Các yếu tô liên quan đến thị trường
- Tính hữu ích của bất động sản: bất động sản có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bắt động sản
-_ Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: loại hình bắt động sản có
được thị trường quan tâm hay không
- Tinh trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường
- _ Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản
Trang 21Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
sản
Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản s* Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
vực
Tinh trạng cung — cau bat động sản trong khu vực
Đặc điểm của những người tham gia thị trường bắt động sản trong khu
Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực
Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng Tý lệ thuê và mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng s* Các yêu tô về xã hội Mật độ dân số
Đặc điểm khu đân cư
Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực
Dịch vụ giáo dục, y tế trong khu vực
Tình hình an ninh trong khu vực 1.5 Căn cứ định giá bắt động sản
Trang 22- Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động
- Quy mô và vị trí của bất động sản
e_ Chỉ phí cơ hội của việc sử dụng bắt động sản
- Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc các lựa chọn bị bỏ qua
- Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ
- Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau Xác định
chi phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bắt động sản
- Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh vực cạnh tranh nhau trên thị trường
e Su thay đổi trong nền kinh tế
- Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở
- Sự biến động của thị trường bat động sản
- Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân
- Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng e_ Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực
- Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư
- Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bắt động sản và giữa bắt
động sản với bất động sản xung quanh
- Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh
e Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản
Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và
quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản e Kha nang cạnh tranh
Trang 23e_ Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lai
Giá trị thị trường của bat động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần
được tính đến trong định giá
1.6 Các nguyên tắc trong định giá bắt động sản
Công việc định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau : 1.6.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sử
dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần
lớn nhất vào ngày thấm định giá Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất là:
+ Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh
+ Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá
có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất 1.6.2 Sử dụng phù hợp
Sử dụng phù hợp là cả hai yếu tố địa điểm và công trình xây dựng phải phù hợp với không gian xung quanh nơi nó đang toạ lạc
1.6.3 Nguyên tắc thay thé
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức
giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước là rất cao
Giới hạn trên của giá trị bat động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi
phí mua một bắt động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là
không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó, một
người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở
Trang 24Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản
phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra)
Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt, thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung
1.6.5 Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường Mối quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu Trên thị
trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với
cung Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh
giá cân thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị
trường trước khi thực hiện các điều chỉnh
1.6.6 Nguyên tắc cân bằng
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở
vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy
Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả
1.6.7 Nguyên tắc thay đổi
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và
những hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kì sống của khu vực Dự đoán các điều kiện thị trường
và phản ứng của người mua đề dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác định giá
Trang 25Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận
Khi thấy được khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường sẽ
đánh giá được cạnh tranh trong cung, cạnh tranh trong cầu, cạnh tranh giữa cung và cầu
1.6.9 Nguyên tắc dự báo
Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn
là sự thực hiện quá khứ Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ
quyền sở hữu tài sản Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường
1.6.10 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó và ngược lại Có những chi phi làm tăng chi phi bất động sản thì mới làm giá bất động sản tăng, lại có những cái không mắt chỉ phí nhưng giá bắt động sản vẫn
tăng
1.7 Các phương pháp định giá bất động sản
> Phương pháp so sánh
Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bat động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của các bất động sản mục tiêu từ các
giao dịch trước đó
Phương pháp định giá này dựa trên cơ sở là các nguyên tắc: nguyên tắc
cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng Ưu điểm của phương pháp này là: định giá bằng phương pháp so sánh chính là định giá giá trị thị trường của bất động sản Kết quả định giá của
phương pháp này dễ được khách hàng chấp nhận và cơ quan công quyền công nhận
Trang 26+ Bắt động sản so sánh cần có sự đồng nhất với bất động sản mục tiêu + Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện
trong thời gian gần đây
+ Người định giá cần tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường
thường xuyên
+ Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà nó
phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường
+ Chất lượng thông tin phải cao thì mới so sánh được
> Phương pháp chỉ phí
Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí tạo ra
mot bat dong san tuong tu thé
Phương pháp này dùng để định giá những bất động sản có ít cầu thị trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường Có thể kể đến như: các bất
động sản công cộng như trưòng học, bệnh viện, ; định giá để đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi; định giá đối với những người muốn
thay đổi chỗ ở bằng cách tự xây ngôi nhà mới; định giá dé tính thuế khi thuế
suất đánh lên chỉ phí xây dựng công trình; định giá cho mục đích bảo hiểm
Cơ sở của phương pháp này là: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
Nguyên lí chung là:
C-V=G Trong đó: C là chỉ phí thay thế công trình
V là phần giảm giá công trình
G là giá trị công trình hiện tại
G,+G,, =Gyz Trong đó: Gạ là giá trị đất
Gq 1a gia tri cong trinh hién tai Goas 1a giá tri bat động sản
Trang 27Vốn hoá là phương pháp chuyên các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn
hiện tại Yêu cầu người định giá phải biết dự báo các khoản thu, khoản chỉ
Ý nghĩa của phương pháp: phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến
cho các loại bất động sản được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư ban đầu như công trình thương mại, văn phòng, căn hộ Nó ít được sử dụng để định giá những tài sản như các công
trình của nhà máy sử dụng trong hoạt động đồng bộ, ít cho thuê
Các nguyên tắc ứng dụng là: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc
ngoại ứng
Do thị trường tại Việt Nam khó tính toán được tỉ lệ lợi nhuận hay tỉ lệ chiết khấu, nên phương pháp này ít được sử dụng rộng rãi tại thị trường Việt
Nam Nó chủ yếu được dùng trong trường hợp định giá một số bất động sản
riêng lẻ, cá biệt
> Phương pháp thặng dư
Đây là phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như định giá các mảnh đất trống dùng cho phát triển, mua những
ngôi nhà cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hố ngơi nhà để ngôi nhà
có giá trị hơn
Nguyên lí định giá:
Giá trị hình thành - Tổng chỉ phí = Giá trị bắt động sản
cải tạo cải tạo hiện tại
> Phương pháp lợi nhuận
Dinh gid bat động sản đang trong quá trình kinh doanh và dựa vào kết quả
hoạt động kinh doanh để tính ra giá trị đóng góp hoạt động kinh doanh đó
Phương pháp này sử dụng để định giá những bất động sản có tính độc quyền trong kinh doanh (độc quyền đo tự nhiên và pháp lí)
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản
Trang 28chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng,
rạp chiếu bóng
2 Định giá bất động sản thế chấp
2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị của bất động sản phục
vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của bắt động sản Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bắt động sản cho ngân hàng đề vay vốn 2.2 Đặc điểm định giá bất động sản thế chấp
- Vì trong quá trình định giá bất động san thé chấp luôn phải đảm bảo yếu tố an toàn cho phía ngân hàng nên khi định giá bất động sản thế chấp phải
tính giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bắt động sản bắt ồn nhất Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lí nhất
- Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp lý và quy mô của bất động sản bởi thế chấp bất động sản là thé chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Tại ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất
quan trọng, không phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng
Nó tuỳ thuộc vào quy định của từng ngân hàng
2.3 Vai trò của định giá bắt động sản thế chấp + Đối với chủ bất động sản thế chap
Định giá thế chấp đảm bảo công bằng cho bên vay có thể nhận được
Trang 29Định giá bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi có rủi
ro do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy
ra các rủi ro không lường trước được
2.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Theo lí thuyết thì tất cả các phương pháp định giá đã nêu trên đều có thể áp dụng cho định giá bất động sản thế chấp Nhưng trên thực tế hiện nay thì tại các ngân hàng, đa phần đều chi sử dụng ba phương pháp chính đó là phương pháp so sánh, phương pháp chỉ phí và phương pháp vốn hoá Trong đó, phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng nhiều nhất vì tính chất đáng tin cậy của nó
s* Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thâm định giá dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thâm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá dé ước tính giá trị thị trường của tài
san can thẩm định giá
Các bước tiến hành:
Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, việc định giá đất theo phương pháp so
sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây: Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư
xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định
giá đề thu thập thông tin
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất
trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch
Trang 30tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô điện
tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đắt - Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất
- Những thông tin cần thu thập:
+ VỊ trí
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các
cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch)
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng Ơn, v.v và mơi trường xã hội như trật tự và an ninh xã
hội, trình độ dân trí)
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn
thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Trang 31Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều Icủa Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như Sau:
Giá trị ước ở R „ Giáchuyểnnhượng RO Ậ Mức tiên điều chỉnh vẻ giá hình thành từ những yêu tô
tính của thửa £ £ quyên sử dụng đât Ta i £ khác biệt của từng thửa đât, Xa ĐEẠE sữa đệ 7 ak
đât, khu đât = của từng thửa đât, + £ , ve an ak x 4: 7 £ , + khu dat so sanh với thửa đât,
can dinh gia khu dat so sanh khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thé tinh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền)
được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên
Trang 32nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các
chứng cứ thị trường
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều
chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa
đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tô chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3
Quá trình điều chỉnh :
Phương pháp điều chỉnh chung là lấy ngay bất động sản mục tiêu làm
chuẩn Nếu bắt động sản so sánh tốt hơn bắt động sản mục tiêu thì điều chỉnh
giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại Có 2 loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm Sử dụng phân tích định tính và định lượng đề tiến hành điều chỉnh
Trình tự điều chỉnh là :
e Bước 1: Xác định yếu tô so sánh có ảnh hưởng đến bất động sản cần định
Trang 33e Bước 2: So sánh những đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tô Có những yếu
tố lượng hoá được, có yếu tổ lại khơng lượng hố được
e Bước 3: Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh của mỗi bất động sản so sánh và áp dụng nó cho đơn vị giá bán hoặc là giá
bán của toàn bộ bất động sản so sánh
e Bước 4: Thực hiện sự so sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và
sắp xếp chúng theo thứ tự tốt hơn hoặc tương tự hoặc kém hơn đối với bắt động sản mục tiêu, quá trình này gọi là quá trình xếp hạng
e Bước 5: Thực hiện hoà hợp các chỉ sé giá trị của các bất động sản so sánh đề xác định giá trị của bat dong san muc tiéu
Phương pháp này được phô biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực
tế Nó được áp dụng để thâm định cho các trường hợp đất đai, nhà cửa, và cho các thẩm định giá cho thuê trong các hợp đồng về thuê mướn Nó là phương
pháp được sử dụng phố biến nhất vì các lí do sau:
e_ Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật
e Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận
¢ NO doi hỏi sự cần thiét tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thâm định giá một cách thích hợp
e Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó đựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp
dấu hiệu của gia tri
Phương pháp so sánh dựa trên lí luận cho rằng giá trị thị trường của một bat động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bắt động sản tương tự
Trang 34Vì vậy, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động
của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả / tiền thuê của các bất động sản có thể so sánh được
Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao
dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với bất động sản mục
tiêu cần định giá Tiến hành phân tích giá bán / cho thuê của các bất động sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp đề phản anh bat ki su
khác nhau nào giữa chúng và bat động sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của bất động sản mục tiêu
s* Phương pháp chỉ phí
Trong số các bất động sản đa dạng hiện hữu, có một số bất động sản
được thiết kế và sử đụng cho một mục đích riêng biệt đề đáp ứng các yêu cầu cụ thể Ví dụ điển hình là nhà thờ, trường học, bệnh viện, nhà tù, trạm cảnh
sát Trong hầu hết trường hợp, những tài sản đó được xây dựng bởi các nhà
chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường
không có các tổ chức thay thế khác cần đến bắt động sản đó
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của thâm định giá Việc thấm định giá trị đối với các bất động sản như vậy đựoc hình thành
từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp định giá chỉ phí, với giả định rằng
giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phi lam ra một bat dong san tương tự như là một vật thể thay thế
Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lí sẽ không bao giờ phải tra giá cho một bắt động sản
lớn hơn chỉ phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình cso cùng một lợi
ích tương tự
Trang 35e Thâm định giá bất động sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viên, trương học, nhà thờ, thư viện, là các tài sản ít có chứng cứ trên thị trường
e_ Thâm định giá cho mục đích bảo hiểm
©_ Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu
e Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thâm định khác
Các bước tiến hành:
Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, khi áp dụng phương pháp chỉ phí để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:
Bước ¡: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động
sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyên nhượng thành công, mà thửa
đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định
giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả )
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bat động sản nói
trên
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Giá trị hiện tại củacác _ Giá trị xây dựng mới Phần giá trị
tài sản trên đât tại thời điểm định giá ~ hao mòn
Trong đó:
Trang 36khoản chỉ phí trực tiếp, chỉ phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động
của các u tơ bên ngồi)
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản
trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và
những Tiêu chuân Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị
hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của
chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước I
Giá trịcủa _ Gia chuyên nhượng Giá trị hiện tại của
thửa đât bât động sản — các tài sản trên đât
Đơngiácủa _ Giá trị của thửa đất
thửa dat Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)
Trang 37e_ Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chỉ
phí
© Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị
e_ Phương pháp chỉ phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng cảu nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ
e_ Việc ước tính giảm giá tích luỹ cso thể trở nên rất chủ quan và khó thực
hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như
không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá
e _ Người thấm định phải thông thạo kĩ thuật xây dựng, phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này
e_ Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp Nó ít khi được chấp nhận dé cung cấp
các thẩm định giá có giá trị hiệu lực
Phương pháp vốn hoa
Có một bộ phận lớn của thị trường bat động sản, trong đó sự sở hữu và sự
chiếm hữu là tách rời nhau Mỗi tài sản cung cấp môi trường phù hợp cho những yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng háo,
cửa hàng để bán hàng Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu, trong nhiều trường hợp, tài sản được chiếm hữu đưới một hợp đồng, trong đso
người chiếm hữu trả cho người chủ sở hữu một số tiền, tức là người chủ sở
hữu đã nhường quyền chiếm hữu tài sản để đổi lấy một số tiền Chính đây là điểm hấp dẫn những người đầu tư vốn muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản, và thị trường bất động sản là nguồn chủ yếu cho các cơ hội
đầu tư này
Nhà thâm định được yêu cầu tiến hành thâm định giá trị của một lợi ích
trong tài sản, ở đó, giá trị là số lượng tiền cần có để mua lượi ích đó, và giá trị
Trang 38phải trả cho quyền chiếm hữu và mức độ thu nhập mà một nhà đầu tư yêu cầu trên số vốn đầu tư của họ Vì thế, có nhiều yếu tố cơ bản trong thâm định giá và mỗi yếu tô đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thé so sánh khác nhau
Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn đề có thể có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận được
Các bước tiến hành:
Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước I: Tính tống thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) dé cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu
được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng
giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất - Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tông
thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tông doanh thu từ hoạt động sản
xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây
lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu
theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây
Bước 2: Tính tông chỉ phí hàng năm phải chỉ ra hình thành tổng thu nhập Tổng chỉ phí bao gồm các khoản chỉ phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chỉ phí sản xuất Các khoản chỉ phí này được tính theo các
Trang 39Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở
sản xuất, kinh doanh đã chỉ trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thắm quyền phát hành)
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây đựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao
cơ bản của các tài sản trên đât
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập Tổng thu nhập Tổng chỉ phí
thuantuy _ hangnamdatinh _ đã tính ở
hàng năm ở Bước Ï Bước 2
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ
Giá đât thửa đât
ước tính “ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 thang
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tông thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước I, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tong thu nhập, tổng chỉ phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất
của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có
thâm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm
thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tống thu nhập, tổng chỉ phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất
bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động
tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do
Trang 40Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương
Phương pháp định giá này ứng dụng chủ yếu trong định giá các bất động sắn toàn quyền sở hữu với mức tiền thuê đầy đủ trên thị trường, định giá giá
trị bất động sản theo hợp đồng, định giá đi vay thế chấp
Phương pháp vốn hoá của định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính Nó tỏ ra là phương pháp “ khoa học” vì tính chất toán học của nó Tuy nhiên, bat dong sản lại rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như trái phiếu, cổ phiếu, nên nó cần được hiểu biết kĩ lưỡng và có tài liệu chính xác
2.5 Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp Bước I: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng với hình thức có tài sản đảm bảo là bất động sản, khách hàng có thể tới ngân hàng gặp trực tiếp
cán bộ tín dụng, khách hàng vay sẽ được các cán bộ tín dụng hướng dẫn chỉ tiết và cụ thể về lập hồ sơ xin vay Lúc này cán bộ tín dụng có trách nhiệm
hướng dẫn, giả thích cụ thể cho khách hàng các thắc mắc, để khách hàng có thé hiểu đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình đối với bất động
san thé chấp
Khách hàng nhận va khai đầy đủ nội dung trong hồ sơ xin vay vốn, sau
đó đưa lại cho cán bộ tín dụng
Bước 2: Tiến hành định giá
Cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra lại hồ sơ xin vay vốn của khách hàng
Đảm bảo bộ hồ sơ là đầy đủ và chính xác
Các cán bộ tín dụng được giao đi định giá cho bất động sản thế chấp đi
khảo sát lại thông tin bat dong san